Waarland - Beemsterboerweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de Slootgaardweg 6 in Waarland is een kippenmesterij gevestigd. De bedrijfsgebouwen voldoen op korte termijn niet meer aan de milieunormen. Om aan de toekomstige milieueisen te kunnen voldoen, zijn grote investeringen noodzakelijk. Alle bebouwing moet gesloopt worden, aangezien de huidige stalsystemen niet meer aan de milieueisen voldoen. Aanpassingen aan de huidige stallen om aan de eisen te kunnen voldoen, is niet mogelijk. Daarnaast zal bij nieuwbouw zeer waarschijnlijk gebruik gemaakt moeten worden van luchtwassers en andere ingrepen om de overlast op de omgeving zoveel mogelijk te beperken en aan de milieueisen te kunnen voldoen.

Er is daarom besloten om het bedrijf te beëindigen en alle bedrijfsbebouwing te slopen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de ruimte voor ruimte-regeling. Ter compensatie zijn zeven woningen noodzakelijk. Op de huidige locatie kunnen deze woningen niet gerealiseerd worden. Dit vanwege het bollenbedrijf ten zuidoosten en een bedrijfsmatige functie ten noordwesten van het perceel. Er is daarom besloten de woningen aan de Beemsterboerweg in Waarland te realiseren. Hier zijn door de gemeente meerdere gebieden aangewezen, waar compensatiewoningen voor Ruimte voor ruimte-projecten gerealiseerd kunnen worden. De zeven woningen van dit project worden aan de oostkant van de Beemsterboerweg gerealiseerd. In figuur 1 is de bestaande locatie (rode cirkel) en de compensatielocatie (blauwe cirkel) weergegeven.

Voor het mogelijk maken van de compensatiewoningen is in het bestemmingsplan Waarland een wijzigingsgebied opgenomen. De agrarische (onbebouwde) bestemming kan daarmee gewijzigd worden naar een woonbestemming. Dit wijzigingsplan geeft invulling aan de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid. Overigens wordt voor het saneren van de intensieve veehouderij een aparte wijzigingsprocedure van het bestemmingsplan Buitengebied Harenkarspel doorlopen.

Hoofdstuk 2 Begrenzing en ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Beemsterboerweg. Deze weg vormt de verbinding tussen de Weelweg en de Veluweweg aan de oostkant van de kern. In onderstaande figuur is met een blauwe cirkel de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1. Ligging bestaand bedrijf (rode cirkel) en ligging compensatiewoningen (blauwe cirkel)

Aan de oostkant van de Beemsterboerweg is, tussen de bestaande bebouwing en de Weelweg, een wijzigingsgebied opgenomen. In dit gebied kunnen met toepassen van een wijzigingsbevoegdheid compensatiewoningen in het kader van Ruimte voor Ruimte projecten toegestaan worden. Een gedeelte van het wijzigingsgebied is inmiddels ingevuld. Op de hoek van de Weelweg en de Beemsterboerweg zijn 4 woningen mogelijk gemaakt om de sanering van het palletbedrijf direct westelijk van de spoorlijn te faciliteren. Er kon echter geen gebruik gemaakt worden van de wijzigingsbevoegdheid, aangezien buiten het gebied woningen gerealiseerd worden. Voor dit project is daarom een apart bestemmingsplan vastgesteld. Onderhavig project sluit aan bij het project op de hoek van de Weelweg en de Beemsterboerweg. Daarmee is het aan gehele gebied waarvoor een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen invulling gegeven. In figuur 2 is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 2 Globale begrenzing van het plangebied (blauwe vlak)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Beleidskader

Van belang voor onderhavige ontwikkeling is het provinciale Ruimte voor Ruimte beleid en de Ladder van duurzame verstedelijking. Het provinciale beleid is juridisch geborgd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Voor het overige beleid wordt verwezen naar het bestemmingsplan Waarland.

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Deze ladder bestaat uit drie stappen:

• 1. beoordelen of de beoogde ontwikkeling voorziet in een lokale of regionale behoefte;
• 2. beoordelen of deze vraag ook binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd kan worden;
• 3. en een beoordeling of - indien het voorgaande niet het geval is - de locatie buiten bestaande bebouwd gebied wel multimodaal is of kan worden ontsloten.

De provincie heeft in artikel 14 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening voor “overige vormen van verstedelijking”, in aanvulling op de Ladder in het Bro, een eigen ladder opgenomen. Op basis van de definitie van de provincie Noord-Holland, moet een woningbouwontwikkeling worden gezien als stedelijke functie. Verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking is in het landelijk gebied niet zomaar toegestaan. De provincie geeft daarvoor een afwijking wanneer:

• 1. De noodzaak van verstedelijking is aangetoond;
• 2. Is aangetoond dat de beoogde verstedelijking niet door herstructureren, intensiveren, combineren of transformeren binnen Bestaand Bebouwd Gebied kan worden gerealiseerd en;
• 3. Voldoende rekening wordt gehouden met de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van het landschap (artikel 15 van de verordening).

De economische en planologische haalbaarheid van de ontwikkelingen in het plangebied is onderzocht aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. De onderbouwing hiervan is gegeven in paragraaf 3.1.2.

3.1.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn regels verbonden aan de provinciale hoofdbelangen. De meest recente versie is op 12 december door Provinciale Staten vastgesteld. Op 1 maart 2017 is de nieuwe verordening in werking getreden.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel 5a)

De Ladder van duurzame verstedelijking is doorvertaald naar de PRV. Deze is onder andere doorvertaald naar artikel 5a. Ten eerste is van belang of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Beide delen van het plangebied liggen buiten bestaand stedelijk gebied (BSG). De vraag is of de ontwikkeling van de 7 woningen een stedelijke ontwikkeling betreft. In de PRV wordt verwezen naar artikel 1.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, waar het begrip "stedelijke ontwikkeling" is opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling wordt omschreven als "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Er staat niet omschreven hoe groot een woningbouwlocatie moet zijn voordat deze gezien moet worden als een stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat bij de bouw van 7 woningen buiten bestaand stedelijk gebied geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Aangezien er bij dit project sprake is van de ontwikkeling van 7 woningen kan geconcludeerd worden dat dit niet aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling.

Kleinschalige ontwikkeling (artikel 5c)

Aangezien dit project niet aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling, is er sprake van een kleinschalige ontwikkeling. Een dergelijke ontwikkeling is alleen mogelijk binnen het bestaande bouwblok, maar alleen als het aantal woningen niet toeneemt. Een ontwikkeling buiten het bestaande bouwvlak is wel toegestaan als het bebouwde oppervlakte niet wordt vergroot. Van deze beide eisen kan worden afgeweken als er op basis van een ander artikel van de PRV de ontwikkeling wel is toegestaan. Hiervan is in dit geval sprake. Zie hiervoor de beschrijving van artikel 16 (Ruimte voor Ruimte).

Ruimte voor Ruimte (artikel 16)

In artikel 16 is de mogelijkheid van nieuwe woningen ter compensatie van de sloop van storende agrarische bebouwing opgenomen. De provincie heeft de nadere eisen ten aanzien van de Ruimte voor Ruimte regeling verder uitgewerkt in de Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte (in werking getreden 14 januari 2015). Op 29 oktober is een wijzigingsbesluit in werking getreden, waarmee de overgangsbepaling ten aanzien van projecten waar de provincie voor 11 februari 2014 positief over heeft geadviseerd, verlengd is tot 1 november 2017.

Voor onderhavig project geldt dat de compensatiewoningen reeds via een wijzigingsbevoegdheid toegestaan zijn. Voor het saneren van de intensieve veehouderij wordt een aparte wijzigingsprocedure doorlopen.

3.2 Beschrijving gewenste ontwikkeling

Voor de beoogde ontwikkeling van de 7 woningen is een beeldkwaliteitplan opgesteld (zie bijlage 1). Hierin is de gewenste situatie omschreven en is de ruimtelijke kwaliteit nader onderbouwd. Kortheidshalve wordt voor een nadere omschrijving naar het beeldkwaliteitplan verwezen.

Hoofdstuk 4 Voorwaarden toepassing wijzigingsbevoegdheid

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Waarland. In artikel 3, lid 7 onder a is een wijzigingsbevoegd opgenomen om de gronden te wijzigen naar een woonbestemming. Alleen de gronden die zijn gelegen binnen de aanduiding “wro-zone - wijzigingsgebied 1” mogen gewijzigd worden.

In artikel 3 lid 7 onder a zijn de volgende eisen opgenomen:

de bestemming 'Agrarisch' ter plaatse van de aanduiding “wro-zone - wijzigingsgebied 1” mag in de bestemming 'Woongebied' worden gewijzigd, met dien verstande dat:

• 1. de gronden uitsluitend mogen worden ingezet voor compensatie op basis van de provinciale Ruimte voor Ruimteregeling;
• 2. de wijziging moet passen binnen een vastgestelde Structuurvisie, binnen de vastgestelde lokale woonvisie en de regionale actieprogramma's woningbouw;
• 3. geluidsbelasting op de gevel ten gevolge van wegverkeerslawaai niet meer bedraagt dan de wettelijke voorkeurswaarde dan wel in overeenstemming is met een verkregen hogere waarde;
• 4. voor er tot wijziging wordt overgegaan archeologisch onderzoek dient plaats te vinden waarbij de resultaten worden betrokken bij het wijzigingsplan;
• 5. voor er tot wijziging wordt overgegaan ecologisch onderzoek dient plaats te vinden waarbij de resultaten worden betrokken bij het wijzigingsplan;
• 6. over de berging van hemelwater overleg wordt gevoerd met het Hoogheemraadschap en er duidelijkheid dient te bestaan over compenserende maatregelen;
• 7. de wijziging dient te voorzien in een goede landschappelijke inpassing.

Per eis wordt onderhavige ontwikkeling aan de wijzigingsbevoegdheid getoetst:

• 1. Er is in onderhavige situatie sprake van compensatie op basis van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. Een intensieve veehouderij aan de Slootgaardweg 6, even ten noorden van Waarland, wordt gesaneerd. Er is op de locatie onvoldoende ruimte om de benodigde compensatiewoningen te realiseren. Op initiatief van de gemeente is daarom de locatie aan de Beemsterboerweg uitgewerkt. Inmiddels zijn de benodigde gronden aangekocht. Het initiatief is voorgelegd aan de provincie.
• 2. Het project past binnen de kaders van de geldende structuurvisie Harenkarspel. Dit is nader onderbouwd in het beeldkwaliteitplan. De locatie aan de Beemsterboerweg is in de Woonvisie 2014-2018 opgenomen als bouwlocatie. Op dit moment wordt er samen met de regio gewerkt aan een nieuw Regionaal Actieprogramma (RAP). Aangezien de locatie al als wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, is er sprake van een hard plan, welke past in het vast te stellen RAP.
• 3. Er kan voldaan worden aan de voorkeursgrenswaarde. De Beemsterboerweg is een weg waar een maximale snelheid geldt van 30 km/h. Er is geen sprake van een dermate hoog aantal verkeersbewegingen dat er sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een akoestisch onderzoek is niet nodig.
• 4. Archeologisch onderzoek is volgens het bestemmingsplan Waarland pas nodig bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 cm. Gezien het aantal woningen (7) is er geen sprake van een ingreep groter dan 2.500 m2. Het grootste gedeelte van de bodemingrepen zal niet dieper zijn dan 50 cm.
• 5. Het uitvoeren van ecologisch onderzoek is alleen aan de orde als er sprake is van mogelijke beschermde flora en fauna. Hiervan is in dit geval geen sprake. Het plangebied bestaat uit intensief beheerd akkerland. Hier is geen beschermde flora of fauna aanwezig.
• 6. Het wijzigingsplan wordt aan het Hoogheemraadschap voorgelegd voor advies. Er is in de planvorming rekening gehouden met het aanleggen van een sloot aan de achterzijde van de woningen. Deze sluit aan op de bestaande sloot aan de zuidzijde. Aan de noordzijde wordt in het kader van het ruimte voor ruimte project op de hoek van de Weelweg en de Beemsterboerweg eveneens een sloot gegraven. De nieuwe sloot van onderhavige ontwikkeling wordt daarop aangesloten. De nieuwe sloot is van voldoende omvang om voor voldoende watercompensatie voor de 7 woningen te dienen. Het uiteindelijke wateradvies wordt in het wijzigingsplan verwerkt.
• 7. Er is sprake van een goede landschappelijke inpassing. De woningen worden aan de achterzijde van het achterliggende land gescheiden door een nieuw te graven sloot. Daarmee wordt zoveel mogelijk voorkomen dat er schuttingen als afscheiding geplaatst worden. Een harde overgang van de nieuwe woningen naar het landschap wordt daarmee voorkomen. Daarnaast is er sprake van een lintje met verspringende voorgevelrooilijnen met doorzichten naar het achterliggende landschap. Dit is in het beeldkwaliteitplan verder uitgewerkt.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Geluid

Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan is het volgens de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk dat aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie. Voor wegen, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken' geldt daarom een geluidszone. Voor wegen met een maximumsnelheid tot 30 km/uur is geen geluidszone van toepassing. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Wegverkeerslawaai

De Beemsterboerweg en de Weelweg zijn wegen waar een maximale snelheid van 30 km/uur geldt. Er is dan ook geen noodzaak voor het uitvoeren van een akoestisch onderzoek. Gezien de verkeersintensiteit op de Beemsterboerweg, mag aangenomen worden dat er aan de voorkeursgrenswaarde voldaan kan worden.

Spoorweglawaai

Ten oosten van het plangebied ligt de spoorlijn Alkmaar – Den Helder. De 7 nieuwe woningen komen binnen de invloedssfeer van de wettelijk gezoneerde spoorlijn te liggen. Er is daarom een onderzoek uitgevoerd of aan de geluidseisen van het Besluit geluidhinder voldaan kan worden. Dit onderzoek is als bijlage 2 bij dit wijzigingsplan gevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB Lden uit het

Besluit geluidhinder niet wordt overschreden. Er zijn met betrekking tot railverkeer geen belemmering om de woningen binnen het plangebied te realiseren.

5.2 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen hebben betrekking op het gebruik, de opslag en de productie en het transport van gevaarlijke stoffen.

Binnen het plangebied worden geen nieuwe gevaarzettende functies mogelijk gemaakt. Ook zijn er in de omgeving geen inrichtingen aanwezig die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Er zijn geen wegen in de nabije omgeving waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ten oosten van het plangebied ligt de spoorlijn Alkmaar – Den Helder. Op dit traject vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid wordt dit wijzigingsplan uitvoerbaar geacht.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Onder milieuzonering wordt verstaan; een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden, zoals woonwijken. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. Deze publicatie geeft een overzicht van bedrijven met hun richtafstanden voor milieuhinder. De milieuhinder is gebaseerd op de aspecten geluid, geur en gevaar. Het referentiekader voor de opgenomen richtafstanden is een rustige woonwijk of een rustig buitengebied.

In de nabije omgeving zijn alleen woningen aanwezig. Er zijn geen functies aanwezig die van invloed kunnen zijn op de nieuwe woningen. Andersom vormen de nieuwe woningen geen belemmering voor omliggende functies.

5.4 Bodem

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

De gronden waar de nieuwe woningen gebouw worden, zijn in gebruik als agrarische productiegrond. Er hebben zich in het verleden geen activiteiten voorgedaan die de bodem eventueel zouden kunnen vervuilen. Er mag daarom aangenomen worden dat de bodem van voldoende kwaliteit is om de woningen te kunnen realiseren. Aanvullend onderzoek in het kader van dit wijzigingsplan is niet noodzakelijk. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de nieuwe woningen zal een bodemonderzoek conform NEN 5740 gevoegd moeten worden. Het wijzigingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

5.5 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer (Wm) gewijzigd. In hoofdstuk 5 van de Wm is een paragraaf luchtkwaliteitseisen toegevoegd (paragraaf 5.2). Het doel van de wet is het beschermen van mens en milieu tegen negatieve effecten van luchtverontreiniging. Deze wet met onderliggende regelingen geeft voorschriften en normen over de luchtkwaliteit ter plaatse. Verder wordt er in regels aangegeven hoeveel er bij nieuwe ontwikkelingen aan de verontreiniging mag worden bijgedragen zonder dat er maatregelen getroffen behoeven te worden. Op basis van het besluit en de regeling 'Niet in betekenende mate' worden ontwikkelingen die kleiner zijn dan 1500 woningen uitgesloten van verdere toetsing aan de grenswaarden uit de Wm.

Met dit wijzigingsplan worden 7 woningen mogelijk gemaakt. Daarmee draagt het niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit.

5.6 Waterhuishouding

Van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Voor dit wijzigingsplan is een wateradvies gevraagd. Deze is als bijlage bij dit wijzigingsplan opgenomen.

Verharding en compenserende maatregelen

Een van de onderdelen van de watertoets is het beoordelen van de verhardingstoename. Er sprake van een toename aan verharding van ongeveer 1800 m2. Door deze toename aan verharding zal neerslag versneld worden afgevoerd naar het oppervlaktewater, al dan niet via het rioolstelsel. Dit leidt tijdens extreme situaties tot pieken in de waterstand met wateroverlast als gevolg. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier hanteert bij ontwikkelingen waarbij sprake is van een verhardingstoename tot 2000 m2 de vuistregel dat 10% van de toename aan verhard oppervlak dient te worden gecompenseerd door middel van het inrichten van nieuwe waterberging. Uitgangspunt is dat de compensatie wordt gerealiseerd binnen het plangebied. Dit houdt in dat voor onderhavig project er minimaal 180 m2 aan nieuwe oppervlaktewater gegraven moet worden. Met de nieuwe sloot ten westen van het plangebied wordt de toename van verhard oppervlak ruimschoots gecompenseerd. Deze sloot wordt ongeveer 155 meter lang en ongeveer 3 meter breed. Er wordt dus ongeveer 465 m2 nieuwe oppervlaktewater gegraven.

De watergangen zijn met de bestemming 'Water' op de verbeelding vastgelegd. De gronden aan de zuidkant, waar de bestaande sloot ligt, zijn in eigendom bij het Hoogheemraadschap. Hier is de eigendomsgrens als grens van de bestemming 'Water' aangehouden. Daarom is deze bestemming breder dan in de rest van het plangebied.

Beheer en onderhoud waterlopen

Alle werkzaamheden binnen een zone van 5 meter van de insteek van waterlopen zijn vergunningplichtig, omdat deze invloed kunnen hebben op de water aan- en afvoer, waterberging of het onderhoud. Bij de aanleg van het nieuwe water binnen het plangebied is hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden. De sloot aan de oostzijde van het plangebied kan eenvoudig via het onbebouwde agrarische perceel onderhouden worden. De bermsloot langs de Beemsterboerweg en de nieuwe percelen kan via de weg onderhouden worden. Dit zal, in overleg met de nieuwe bewoners, door de gemeente gedaan worden. Tot slot worden de sloten aan de noord- en zuidkant door de aanwonenden onderhouden. Hiervoor moeten de bewoners zelf voldoende rekening mee houden. Onderhoud wordt geregeld in de Keur.

Benodigde vergunningen

De aanleg van de nieuwe sloten zal door de initiatiefnemer uitgevoerd worden. Hierover zal vooraf overleg met het Hoogheemraadschap plaats vinden. Bij verkoop van de percelen worden de sloten overgedragen aan de nieuwe eigenaren. Voor de nieuwe woningen moeten voor de ontsluitingen dammen of bruggen over de bermsloot aangelegd worden. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden. De kopers van de percelen worden gewezen op de verplichtingen voor wat betreft vergunningen en onderhoud.

5.7 Ecologische waarden

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologisch Hoofdstructuur). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.

In de nabije omgeving zijn geen Natura 2000-gebieden of andere beschermde gebieden aanwezig. Gezien de relatief beperkte ontwikkeling van 7 woningen, is er geen invloed te verwachten op verder weg gelegen natuurgebieden. Het wijzigingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Soortenbescherming

Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Er worden geen sloten gedempt, bomen gekapt of gebouwen gesloopt. De gronden waar de woningen gebouwd worden, zijn nu intensief in gebruik als agrarische cultuurgrond (akkerbouw). Het is daarom niet aannemelijk dat er beschermde flora of fauna aanwezig is. Het wijzigingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

5.8 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Het is wettelijk verplicht om bij ruimtelijke plannen ook de aspecten archeologie en cultuurhistorie mee te wegen.

Archeologie

In het bestemmingsplan Waarland is geen dubbelbestemming opgenomen voor de bescherming van archeologische waarden. Uit de toelichting blijkt dat voor de locatie aan de Beemsterboerweg een lage archeologische verwachtingswaarde geldt. Bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 cm dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Gezien de hoeveelheid woningen is er geen sprake van ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 cm. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Er is in en om het plangebied geen sprake van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of andere elementen waar rekening gehouden mee moet worden.

5.9 Kabels en leidingen

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen die gevolgen hebben voor de gewenste ontwikkeling. Wel moeten voor de nieuwe woning huisaansluitingen worden aangelegd. Hiervoor hoeft in dit bestemmingsplan geen beschermende regeling opgenomen te worden.

5.10 Duurzaamheid

De gemeente Schagen heeft in 2013 het "Uitvoeringsprogramma (2014-2018) naar een meer energieneutrale gemeente Schagen" vastgesteld. De gemeente streeft er naar om op de lange termijn energieneutraal en klimaatbestendig te zijn. Op de korte termijn zet de gemeente in op energiebesparing en wordt 24% van het energieverbruik duurzaam opgewekt. Voor nieuwe woningbouw wordt als uitgangspunt 'energie neutraal bouwen' gehanteerd, mits bedrijfseconomisch haalbaar. Dit uitgangspunt is ook van toepassing op onderhavige planontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan moet inzicht gegeven worden op welke wijze (overleg)instanties en belanghebbenden betrokken worden bij het vaststellen van het bestemmingsplan.

Vooroverleg

Het wijzigingsplan is, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden

naar de overleginstanties. Er zijn geen reacties ontvangen.

Zienswijze

Het ontwerpwijzigingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder wordt daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Eventueel ingediende zienswijzen worden voorzien van een passend antwoord en opgenomen in een reactienota.

Vervolg

Vervolgens wordt het wijzigingsplan gewijzigd of ongewijzigd vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn van 6 weken is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State . Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De

economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de financiële haalbaarheid en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente grondexploitatie.

Financiële haalbaarheid

De wijziging van het agrarische bedrijf naar een woonperceel betreft een particulier initiatief. De gemeente Schagen heeft geen directe financiële rol binnen het project. Voor het gehele Ruimte voor Ruimte project is een exploitatieopzet opgesteld. Hieruit blijkt dat de sanering van de bebouwing voldoende gecompenseerd kan worden met de 7 kavels aan de Beemsterboerweg. Er komen met de 7 woningen voldoende middelen beschikbaar. De financiële uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten tussen (particuliere) initiatiefnemers en gemeenten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt een overeenkomst gesloten. Daarin worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal met betrekking tot dit project. Ook is er in de overeenkomst een termijn opgenomen waarbinnen de compensatiewoningen gerealiseerd moeten worden. Met het sluiten van de overeenkomst is het kosten verhaal verzekerd. Er hoeft geen exploitatieplan bij dit wijzigingsplan vastgesteld te worden.