| Plan: | Wijzigingsplan Waarlandsweg 10 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0441.WPLGHWaarlweg10-VA01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
De familie Van Strien heeft het voornemen om voor het perceel Waarlandsweg 10 te Waarland gebruik te maken van de Ruimte voor Ruimte regeling. Het is de bedoeling de bestaande ontsierende loodsen op het perceel te vervangen door een woning. De gemeente Schagen heeft laten weten in principe in te stemmen met het initiatief. Dit wijzigingsplan is opgesteld om de bouw van de nieuwe woning planologisch mogelijk te maken en een goede planologische regeling op het perceel te leggen. De bevoegdheid tot het maken van dit wijzigingsplan is opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied van Harenkarspel.
Hoofdstuk 2 Initiatief
2.1 Ligging perceel
De nieuw te bouwen woning is gesitueerd op het perceel Waarlandsweg 10 te Waarland. De ligging van dit perceel is weergegeven in onderstaande figuur.
Figuur 1: Ligging plangebied
2.2 Bestaande situatie
De bestaande situatie is hieronder weergegeven in figuur 2. Op het betreffende perceel bevinden zich een woning en loodsen. Een deel van het terrein is verhard. Rondom het perceel is een singelbeplanting aanwezig. Een gedeelte van het perceel wordt gebruikt als paardenbak en paardenwei. Het perceel heeft op basis van het bestemmingsplan Landelijk Gebied van Harenkarspel de bestemmingen Wonen en Agrarisch met Waarden. Op het perceel ligt ook een dubbelbestemming: Waarde - Archeologie 4.
2.3 Beoogde ontwikkeling
Figuur 2 geeft de beoogde ontwikkeling weer. De loodsen worden gesloopt en ten noorden van de bestaande woning is de nieuwe woning gepland. De locatie van de woning is tot stand gekomen na een analyse van het terrein en de omgeving. De resultaten van deze analyse zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan Waarlandseweg 10. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1.
Figuur 2: beoogde ontwikkeling
Hoofdstuk 3 Beleidskader
3.1 Beleid
Het geldende beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente is opgenomen in het op 18 december 2012 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan Landelijkgebied Harenkarspel. Omdat hierin voor wat betreft het onderhavige perceel geen wijzigingen zijn opgetreden, kan en mag hiernaar worden verwezen.
Het voorliggende wijzigingsplan is gebaseerd op de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 30 van dit bestemmingsplan. Deze wijzigingsbevoegdheid luidt als volgt:
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen ten behoeve van de bouw van nieuwe woningen ter compensatie van storende bebouwing of functies (ruimte voor ruimte regeling), met dien verstande dat:
- 1. het bebouwd oppervlakte van het betreffende perceel moet verminderen door een netto afname van de bebouwing;
- 2. de herstructurering van de te saneren locatie, inclusief de sloop van de bebouwing als genoemd onder 1, zeker moet zijn gesteld;
- 3. er niet meer woningen mogen worden gebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de onder 1 bedoelde bebouwing of functies te realiseren
- 4. na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid de bestemmingsregels van artikel 13 (Tuin), artikel 14 (Verkeer) en artikel 17 (Wonen) van toepassing zijn
-
5. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- a. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
- b. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
- c. de milieusituatie;
- d. het uitzicht van de woningen;
- e. de verkeersveiligheid.
3.2 Toetsing initiatief
Indien het initiatief getoetst wordt aan de hiervoor genoemde voorwaarden, ontstaat het volgende beeld. De oppervlakte van de nieuwe te bouwen woning en bijgebouwen is kleiner dan de oppervlakte van de loodsen. Er is dus sprake van een afname van de bebouwing.
De gemeente Schagen en de initiatiefnemers hebben een overeenkomst gesloten over de sloop van de loodsen en de bouw van de woning. De herstructurering van de locatie is hiermee veilig gesteld.
Er wordt slechts één woning gebouwd. Van teveel woningen is dus geen sprake.
De juridische regeling van dit wijzigingsplan sluit aan bij de in de wijzigingsregels genoemde bestemmingen.
In het beeldkwaliteitsplan Waarlandsweg 10 wordt ingegaan op de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, het landschaps- en bebouwingsbeeld, het uitzicht van de woningen en de verkeersveiligheid. In het beeldkwaliteitsplan wordt geconstateerd dat er geen onevenredige aantasting van deze aspecten plaatsvindt. De locatiekeuze van de nieuwe woning is hierop afgestemd.
3.3 Wijziging
De als gevolg van dit wijzigingsplan door te voeren wijzigingen van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Harenkarspel betreffen:
- het bouwen van twee woningen op een perceel in plaats van één woning;
- het iets in noordelijke richting vergroten van de bestemming Wonen (dus het wijzigen van de bestemming Agrarisch met Waarden in Wonen)
- het aanpassen van de bestemmingsregels voor de bestemming Wonen voor het perceel Waarlandsweg 10.
3.4 Conclusie
Het initiatief is in overeenstemming met het beleid en met de regels van de wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast.
De milieusituatie wordt in het volgende hoofdstuk beschreven.
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten
4.1 Hinder van bedrijvigheid
Bedrijfsfuncties en woonfuncties mogen elkaar niet belemmeren. Bij de locatiekeuze van de woning is rekening gehouden met de in de omgeving aanwezige agrarische bedrijven. Het perceel Waarlandsweg 8 is het meest direct nabij de locatie gelegen. De afstand van dit perceel tot de nieuw te bouwen woning bedraagt meer dan 50 meter. Tussen de bedrijven en de locatie van de te bouwen woning zijn overigens andere woningen aanwezig die maatgevend zijn voor de bedrijven.
4.2 Cultuurhistorie
Uit de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de provincie Noord-Holland blijkt dat het onderhavige perceel geen bijzondere cultuurhistorische waarde heeft. Op het perceel komen geen monumenten of karakteristieke gebouwen voor.
Figuur 3: fragment informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie
4.3 Archeologie
Op het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Voor ingrepen tot een oppervlakte van 2.500 m2 hoeft geen archeologisch onderzoek plaats te vinden. De oppervlakte van de woning is vele malen kleiner. Archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig. De uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan wordt niet belemmerd door het aspect archeologie.
4.4 Bodem
Het landelijk bodemloket en de bodemkwaliteitskaart Regio Kop van Noord Holland geven geen uitsluitsel over de bodem. Uit een in 2010 uitgevoerd verkennend bodemonderzoek blijkt dat er in de bovengrond plaatselijk licht verhoogde gehalten aan kwik en zink zijn aangetoond. In de ondergrond is sprake van een licht verhoogd gehalte aan kwik. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties aan barium, molybdeen en dichloorethenen aangetoond. Alle verhoogde gehalten vormen echter geen risico voor de volksgezondheid en/of het milieu.
Conform de wens zal voorafgaande aan de bouw van de woning zal nog een bodemonderzoek conform de NEN5740 worden uitgevoerd. Tevens wordt bij de beëindiging van het agrarisch bedrijf onderzoek worden uitgevoerd bij de bovengrondse dieseltank en de bestrijdingsmiddelenopslagplaats.
Figuur 4: fragment bodemkaart
Figuur 5: fragment bodemkwaliteitskaart Regio Kop van Noord-Holland
4.5 Ecologie
Het gebied waar de woning is gepland is in gebruik als erf bij de bestaande woning. Een gedeelte is verhard met beton. Het perceel blijft grotendeels onbebouwd. De singelbeplanting nabij de woningen blijft intact. Vanwege het doorzicht wordt de singelbeplanting ingekort.
Ter plaatse is onderzoek verricht. Het onderzoeksrapport is opgenomen in de bijlage. Voor de aangetroffen of de verwachte licht beschermde zoogdieren gelden geen verbodsbepalingen. Een ontheffing is niet nodig. Wat betreft de vogels kan voorafgaande aan de sloop van de schuren worden vastgesteld dat de schuren niet in gebruik zijn als verblijfplaats.
De werkzaamheden op het terrein vinden plaats na het broedseizoen van (weide)vogels.
Het perceel ligt niet in de nabijheid van Natura2000-gebieden of van een ecologische verbinding.
4.6 Externe veiligheid
Op de Risicokaart zijn in de omgeving van het perceel geen risicobronnen aangegeven. Er is in de nabijheid ook geen sprake van het vervoer van gevaarlijke stoffen. De beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Schagen bevestigt dat er geen relevante aspecten op het gebied van de externe veiligheid zijn.
Figuur 6: fragment Risicokaart
4.7 Wegverkeerslawaai
Ter hoogte van het perceel geldt een snelheidsregime van maximaal 60 km/uur. De daadwerkelijke snelheid ligt door de aanwezigheid van twee bochten lager. De woning wordt op zes meter achter de voorgevellijn van de bestaande woning gebouwd. De afstand van de weg bedraagt circa 21 meter. Gelet op het zeer geringe aantal voertuigen, de maximum snelheid en de afstand van de nieuwe woning tot de wegas, valt niet te verwachten dat de 48dB grens op de gevel wordt bereikt. De Waarlandsweg heeft alleen een functie voor het plattelandsgebied.
4.8 Luchtkwaliteit
De bouw van de woning leidt niet of nauwelijks tot een toename van het aantal motorvoertuigenbewegingen. De voorziene ruimtelijke ontwikkeling draagt daarmee niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.
4.9 Watertoets
Het initiatief heeft geen of nauwelijks invloed op de waterhuishouding. De verharding op het perceel neemt af. Er wordt geen verandering gebracht in het slotenpatroon. De woning wordt aangesloten op de riolering. Hemelwater kan op een goede wijze worden afgevoerd.
4.10 Duurzaamheid
De sloop van de schuren en de bouw van de woning levert geen nadelige effecten voor een duurzame leefomgeving op. Eerder is sprake van een verbetering. Bij de bouw van de woning wordt rekening gehouden met het aspect duurzaamheid.
4.11 Conclusie
Uit het vorenstaande kan en mag worden geconcludeerd dat de omgevingsaspecten geen belemmering zijn voor het initiatief.
Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving
Dit wijzigingsplan is gebaseerd op artikel 30 van het bestemmingsplan Landelijk gebied Harenkarspel. In dit artikel is bepaald dat na de wijzigingen de bestemmingen Tuin, Verkeer en Wonen van toepassing zijn. De bestemming Verkeer is bij dit wijzigingsplan niet relevant. De regels van de overige twee bestemmingen zijn afgestemd op het perceel en opgenomen in dit wijzigingsplan. Tevens is de bestaande dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Het wijzigingsplan wordt gemaakt ten behoeve van een particulier initiatief. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten over de daadwerkelijke realisatie van het initiatief. In deze overeenkomst is opgenomen dat de kosten van het maken van dit wijzigingsplan voor rekening zijn van de initiatiefnemer.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het ontwerp-wijzigingsplan heeft van 12 december 2014 tot 22 januari 2015 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.