Herbestemming woningbouwlocaties, 2e tranche

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Op 30 juni 2015 heeft de raad het 'Beleidsplan Aanpak realiseren woningbouwopgave' (hierna: het beleidsplan) vastgesteld. Het beleidsplan is op 22 juli 2015 bekend gemaakt. Dit beleidsplan ziet op de uitvoering van het gemeentelijke woningbouwprogramma. In overleg met de regiogemeenten en de provincie is het oorspronkelijke woningbouwprogramma van 2400 woningen in de periode tot 2020 in Schagen teruggebracht naar 950 woningen. Het doel van het beleid is dat de toegekende 950 woningen daadwerkelijk gerealiseerd worden. De gemeente wil daarom dat initiatiefnemers van woningbouwplannen binnen een vooraf vastgestelde periode tot uitvoering van die plannen overgaan.

Tegelijk streeft de gemeente er naar om initiatieven die niet van de grond komen, maar wel drukken op de beschikbare woningbouwcapaciteit, geen onderdeel meer te laten uitmaken van het woningbouwprogramma. Instrumenten die hierbij gebruikt kunnen worden, zijn het intrekken van verleende omgevingsvergunningen en het wijzigen van planologische bouwmogelijkheden. Op die manier ontstaat er ruimte voor ontwikkelaars die wel actief zijn. Bestaande, maar onbenutte bouwmogelijkheden kunnen er namelijk toe leiden dat andere woningbouwinitiatieven niet ontwikkeld kunnen worden. In paragraaf 3.3.4 wordt verder op dit beleid ingegaan.

Het voorliggende bestemmingsplan is de tweede in een serie van bestemmingsplannen (tranches) waarin als sluitstuk van de in het beleidsplan genoemde aanpak, bestaande onbenutte woningbouwlocaties een andere bestemming zullen krijgen.

Dit bestemmingsplan bevat drie locaties die in aanmerking komen voor een herbestemming/gewijzigde bestemming:

• Parallelweg (voorheen genummerd 1A t/m 1D) te Schagen ;
• Havenstraat 10 te Schagen;
• Havenstraat 29 te Schagen.

Voor deze locaties is de omgevingsvergunning voor de bouw van woningen ingetrokken dan wel is geen gebruik gemaakt van een bouwmogelijkheid voor woningen volgens het geldende bestemmingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op drie verspreid liggende percelen in de gemeente Schagen:

• Parallelweg (voorheen genummerd 1A t/m 1D) te Schagen ;
• Havenstraat 10 te Schagen;
• Havenstraat 29 te Schagen.

In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Ligging plangebied. Van boven naar beneden rood ingekleurd: Havenstraat 10, Havenstraat 29, Parallelweg.

1.3 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd.

In hoofdstuk 2 wordt per locatie een omschrijving gegeven van de huidige bestemming, de niet gerealiseerde bouwplannen, de huidige situatie en de keuze voor een andere bestemming.

Hoofdstuk 3 beschrijft de opzet van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 beschrijft de planprocedure.

Hoofdstuk 2 Beschrijving locaties/plangebied

2.1 Parallelweg te Schagen

Geldende bestemming

Het perceel ligt in het geldende bestemmingsplan "Centrum en omgeving", vastgesteld op 27 maart 2012.

In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Wonen' (zie figuur 2.1).

Het perceel heeft een bouwvlak waarbinnen maximaal 4 wooneenheden gebouwd mogen worden met een maximale bouwhoogte van 9 en een dakhelling van 15 meter.

Op 21 maart 2017 heeft de raad voor de locatie een voorbereidingsbesluit vastgesteld. Het besluit is meteen in werking getreden.

Figuur 2.1 Fragment bestemmingsplankaart locatie Parallelweg Schagen

Bouwplan

Voor het perceel is op 28 april 2004 bouwvergunning verleend voor het oprichten van 4 patiowoningen met parkeerkelder. Deze vergunning is verleend met vrijstelling van het toen geldende bestemmingsplan. Bij de herziening van het bestemmingsplan is het bouwplan planologisch ingepast.

De vergunning heeft niet geleid tot enige bouwactiviteit. Met vergunninghouder is op 8 december 2015 een gesprek gevoerd over de planning van het bouwplan en het gemeentelijk beleid "Aanpak realiseren woningbouwopgave". Vergunninghouder heeft in het gesprek aangegeven dat de bouw niet heeft plaatsgevonden door het instorten van de woningmarkt en dat eerst betere tijden worden afgewacht. Daarbij werd toegezegd dat er een herontwikkelingsvoorstel zou komen. Bij brief van 21 december 2015 is vergunninghouder opnieuw over het gemeentelijk beleid geïnformeerd en is gemeld dat de gemeente overweegt om de vergunning in te trekken en het bestemmingsplan te wijzigen om het bouwrecht te laten vervallen.

Een herontwikkelingsvoorstel is niet ontvangen en bij brief van 11 mei 2016 is het voornemen tot intrekking van de bouwvergunning en wijziging van het planologisch regime aangekondigd.

Op 17 november 2016 is de bouwvergunning ingetrokken. Tegen het besluit is geen bezwaar gemaakt, zodat het onherroepelijk is.

 

Huidige situatie

De locatie is onbebouwd en manifesteert zich als een braakliggend terrein met groen. Er is een inrit aangelegd en er ligt nog een fundering van de voormalige gymzaal.

Zie figuur 2.2.

Figuur 2.2 Luchtfoto Parallelweg te Schagen

Gewenste herbestemming

Een bestemming 'Groen' doet recht aan de bestaande situatie. Binnen die bestemming zijn groenvoorzieningen mogelijk maar ook speelvoorzieningen en ondergeschikt aan de hoofdbestemming, onder andere parkeervoorzieningen, tuinen en erven met daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De bestaande verharding (oude fundering) is niet in strijd met deze bestemming.

2.2 Havenstraat 10 te Schagen

Geldende bestemming

Het perceel ligt in het geldende bestemmingsplan "Centrum en omgeving", vastgesteld op 27 maart 2012.

In dit bestemmingsplan is het perceel bestemd als 'Gemengd - 1'. In figuur 2.3 is een fragment van de verbeelding weergegeven.

Figuur 2.3 Fragment verbeelding bestemmingsplan Havenstraat 10 Schagen

Volgens de planregels zijn deze gronden bestemd voor dienstverlening, bedrijven in de categorie en 1 en 2 (volgens de bijlage Staat van bedrijven bij de planregels) en wonen, met daarbij behorende groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en het daarbij behorende water. De hoofdgebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden gebouwd.

Ten noorden van de bestaande bedrijfsbebouwing is de grond tevens aangeduid als "wro-zone - wijzgingsgebied 1" ten behoeve van het realiseren van één woning waarbij de volgende regels gelden:

- maximale goothoogte 6 m.;

- maximale bouwhoogte 9 m.;

- dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60°.

Op 21 maart 2017 heeft de raad voor de locatie een voorbereidingsbesluit vastgesteld. Het besluit is meteen in werking getreden.

Bouwplan

In de periode voorafgaande aan het bestemmingsplan heeft de gemeente zich akkoord verklaard met de bouw van een woning achter de bestaande woning die dan ontsloten zou worden via de Cornelis Bregmanstraat. Omdat toen nog geen concreet en acceptabel bouwplan voorhanden was, is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om deze woning in de planperiode planologisch in te passen.

Door de grondeigenaar zijn tot op heden geen pogingen meer gedaan om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid voor het realiseren van een woning. Er is contact geweest met de eigenaar, het beleid is uitgelegd en het voornemen om het planologisch regime te wijzigen is aangekondigd in brieven van 21 december 2015 en 11 juli 2016. Van de gelegenheid om op het voornemen te reageren door het indienen van een zienswijze is geen gebruik gemaakt.

 

Huidige situatie

Op het perceel is een brandstoftankstation gevestigd. De noordzijde is ingericht als erf en tuin (zie figuur 2.4).

Figuur 2.4 Luchtfoto perceel Havenstraat 10 te Schagen

Gewenste herbestemming

Aan de gronden kan opnieuw een gemengde bestemming worden toegekend met de functies dienstverlening, bedrijven in de categorie 1 en 2 en wonen (maximaal 1 woning). Een wijzigingszone ten behoeve van de realisatie van één woning buiten het bouwvlak wordt niet opgenomen.

2.3 Havenstraat 29 te Schagen

Het perceel ligt in het geldende bestemmingsplan "Centrum en omgeving", vastgesteld op 27 maart 2012.

In dit bestemmingsplan is het perceel bestemd als 'Gemengd - 1'. In figuur 2.5 is een fragment van de verbeelding weergegeven.

Figuur 2.5 Fragment verbeelding Havenstraat 29 Schagen

Volgens de planregels zijn deze gronden bestemd voor dienstverlening, bedrijven in de categorie 1 en 2 (volgens de bijlage Staat van bedrijven bij de planregels) en wonen, met daarbij behorende groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en het daarbij behorende water.

Het gehele perceel heeft tevens de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' ten behoeve van het realiseren van niet meer dan 10 woningen, al dan niet in combinatie met bedrijven die zijn genoemd in de bij de planregels opgenomen bijlage Staat van bedrijven onder categorie 1 en 2. Daarbij gelden de volgende regels:

• 1. er mogen zowel vrijstaande, rijen- als gestapelde woningen worden gebouwd;
• 2. eventuele bedrijven worden op de begane grond gehuisvest;
• 3. de maximale bouwhoogte bedraagt 10 m; in een plan van wijziging mag een afwijking worden opgenomen voor een bouwhoogte van maximaal 12 m;
• 4. de geluidsbelasting aan de gevel van de woningen mag niet hoger zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

Op 21 maart 2017 heeft de raad voor de locatie een voorbereidingsbesluit vastgesteld. Het besluit is meteen in werking getreden.

Ontwikkelingen

De plek is een markant punt aan de rand van het centrumgebied en verdient een duidelijke kwaliteitsimpuls. In 2003 zijn richtinggevende uitspraken gedaan voor een herontwikkeling naar woningbouw en kantoor- en/of bedrijfsfuncties op de begane grond, uitgezonderd horeca en detailhandel.

Omdat bij de voorbereiding op het bestemmingsplan er geen concrete plannen voorhanden waren is een wijzigingsbevoegdheid naar woningen, kantoren en bedrijfsfuncties, uitgezonderd horeca en detailhandel, opgenomen om dergelijke functies in de planperiode planologisch in te passen.

Huidige situatie

Op het perceel bevindt zich een voormalig garagebedrijf met bedrijfswoning. Het bedrijfsgedeelte staat al geruime tijd leeg. Zie figuur 2.5.

Figuur 2.5 Luchtfoto perceel Havenstraat 29 te Schagen

Gewenste bestemming

Aan de gronden kan opnieuw een gemengde bestemming worden toegekend met de functies dienstverlening, bedrijven in de categorie 1 en 2 en wonen (maximaal 1 woning). Een wijzigingszone ten behoeve van de realisatie van 10 woningen wordt niet opgenomen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het algemene ruimtelijke beleidskader weergegeven. De paragrafen bevatten samenvattingen van het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld.
In deze structuurvisie staan alle plannen voor ruimte en mobiliteit voor de komende decennia. Met de structuurvisie wordt een vereenvoudiging van de bestaande regelgeving nagestreefd, waarin meer verantwoordelijkheid bij de lagere overheden komt te liggen.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.
Het Rijk wil inzetten op topsectoren zoals logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw, waar de kracht van Nederland ligt ten opzichte van internationale concurrenten. De bereikbaarheid en mobiliteit van personen en goederen is daarbij van groot belang. Ontwikkelingen in leefbaarheid en veiligheid hangen sterk samen met bevolkingsgroei en -krimp. De veranderende behoeften op het gebied van wonen en werken leggen daarbij een extra druk op een markt waar de totale vraag afneemt: kwaliteit gaat voor kwantiteit.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke
  en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk benoemt de rijksdoelstellingen gericht op een goed werkende woningmarkt
in Nederland: de zorg voor voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. Bij het voorzien in de woningbehoefte is van belang dat het aanbod ook in kwalitatieve zin aansluit op de vraag.

Het onderhavige plan houdt rekening met deze aspecten zoals hierna ook verder
wordt gemotiveerd.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en per 1 oktober 2012 met enkele onderwerpen aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Dit is geformalisererd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel bepaalt dat een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies gebaseerd dient te zijn op een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en op een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden en om overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

• 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;
• 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;
• 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Figuur 3.1 Schema Ladder duurzame verstedelijking (bron: handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking, ministerie Infrastructuur en Milieu november 2013)

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit het Bro gehanteerd: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.”

Het beter benutten van het bestaand stedelijk gebied kent randvoorwaarden en een concurrerende ruimtevraag die wordt opgelost door maatwerk te bieden binnen de kaders die wet- en regelgeving stellen. Uitgangspunt hierbij is een goede ruimtelijke ordening gericht op een duurzame ruimtelijke kwaliteit. Met de huidige maatschappelijke opgaven op o.a. het gebied van klimaat en energie is het duidelijk dat er meerdere claims liggen op de ruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Deze claims moeten onderling afgewogen worden om tot zorgvuldig ruimtegebruik en een duurzame ruimtelijke kwaliteit te komen. Het transparant en helder motiveren is de essentie van het werken aan een duurzame verstedelijking.

De Ladder voor duurzame verstedelijking richt zich op het voorkomen van onnodige uitbreidingen van het stedelijke gebied en beoogt het tegengaan van leegstand. In het voorliggende bestemmingsplan is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Integendeel het bestemmingsplan beperkt - onbenutte - bouwmogelijkheden en gaat niet gepaard met extra ruimtebeslag.

Het laten vervallen van (onbenutte) bouwtitels is derhalve niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040 - Kwaliteit door veelzijdigheid

Op 22 juni 2010 is door Provinciale Staten van Noord-Holland de structuurvisie Noord-Holland 2040 ‘Kwaliteit door veelzijdigheid’ vastgesteld. Op 3 november 2010 is deze in werking getreden. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar moet worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie, thans genaamd Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

Uitgangspunt voor 2040 is ‘kwaliteit door veelzijdigheid’. Noord-Holland moet aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap.

Gelet op voorgaande doelstelling heeft de provincie een aantal provinciale belangen aangewezen. De drie hoofdbelangen vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de Provincie.

Figuur 3.2 Schema hoofddoelstelling ruimtelijk beleid (bron: provincie Noord-Holland)

De structuurvisie is uitsluitend bindend voor de provincie zelf en niet voor gemeenten
en burgers. Om de provinciale belangen, die in de structuurvisie zijn gedefinieerd, door te laten werken, heeft de provincie Noord-Holland de Provinciale Ruimtelijke Verordening opgesteld. Hierin wordt een aantal algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijk als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is.

3.2.2 Provinciale ruimtelijke verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is de doorwerking van de Structuurvisie
Noord-Holland 2040 in bestemmingsplannen nader uitgewerkt. Deze verordening
is gelijktijdig met de structuurvisie vastgesteld en in werking getreden.

In de verordening zijn verschillende regels opgenomen. Er zijn regels die gelden in zowel het bestaand bebouwd gebied als het landelijk gebied, regels voor uitsluitend het bestaand bebouwd gebied en regels voor uitsluitend het landelijk gebied. Op verschillende regels die van belang zijn voor het plangebied wordt in het navolgende ingegaan.

Binnen de provinciale verordening wordt onderscheid gemaakt in de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het bestaand bebouwd gebied (BBG) en het landelijk gebied. Nieuwe functies als wonen, bedrijven en kantoren mogen alleen worden gerealiseerd binnen het BBG. In het landelijk gebied zijn deze niet toegestaan om onnodige verstedelijking te voorkomen. Wanneer er wel sprake is van verstedelijking in het landelijk gebied moet rekening gehouden worden met de volgende aspecten met het oog op de ruimtelijke kwaliteit:

• de kernkwaliteiten van de landschapstypen en aardkundige waarden;
• de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;
• de openheid van het landschap;
• de historische structuurlijnen;
• cultuurhistorische objecten.

In het voorliggende bestemmingsplan zijn geen ontwikkelingen beoogd, maar wordt de bestaande situatie planologisch vastgelegd. De locaties zijn bovendien gelegen Binnen Bestaand Bebouwd Gebied. Er is geen strijd met het provinciaal beleid.

3.2.3 Provinciale Woonvisie 2010-2020

Op 27 september 2010 hebben Provinciale Staten de provinciale Woonvisie vastgesteld. Doel van de woonvisie is dat er in 2020 voldoende woningen van de juiste kwaliteit zijn in Noord-Holland. Dat is alleen mogelijk als er op regionaal niveau goede afstemming komt tussen alle partijen die zijn betrokken bij het bouwen van woningen. De provincie is verantwoordelijk voor het op regionaal niveau afstemmen van woningbouwplannen. Zij vervult daarin een rol van aanjager, regisseur, stimulator en intermediair. De woonvisie schetst de kaders voor het regionaal woonbeleid. Door samen met de regio's Regionale actieprogramma's (RAP's) te ontwikkelen met duidelijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma's en deze uit te voeren.

3.3 Regionaal- en gemeentelijk beleid

3.3.1 Regionaal Actie Programma Regio Kop van Noord-Holland (RAP)

De regio Kop van Noord-Holland heeft in november 2011 de RAP vastgesteld. Hierin zijn afspraken gemaakt over de woningvraag en –aanbod in de regio (en per gemeente afzonderlijk) tot 2020. Met daarin een afgeleide reële woningbouwplanning tot 2015 en –iets globaler- 2020, waarbij ook regionale productieafspraken zijn gemaakt over de ontwikkeling van de locaties, gewenste kwantiteiten en kwaliteiten en nadere fasering. De afspraak in de RAP omhelst een totaal programma van bijna 5.200 nieuwbouwwoningen.

3.3.2 Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma voor de Kop van Noord-Holland

Een van de procesafspraken in de RAP is nadere afspraken te maken over de woningbouwprogrammering. Deze afspraak is vastgelegd in het op 28 oktober 2015 vastgestelde Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma voor de Kop van Noord-Holland (kortweg KWK).

Het betreft hier een convenant waarin afspraken zijn gemaakt over het verminderen van de geprogrammeerde woningaantallen, het verbeteren van de kwaliteit van woningbouwlocaties en productmarktcombinaties, aansluitend bij de actuele vraag naar nieuwbouwwoningen en woningtypen in de regio Kop van Noord-Holland. De gemeente Schagen heeft in het KWK de afspraak gemaakt om maximaal 950 woningen toe te voegen van de totaal te ontwikkelen 2.750 woningen in de Kop van Noord-Holland.

3.3.3 Lokale Woonvisie

Op 28 oktober 2014 heeft de raad de Lokale Woonvise 2014 t/m 2018 "een nieuwe gemeente, een nieuwe koers" vastgesteld.

Met deze Woonvisie is een nieuwe koers ingezet te midden van een sterk veranderde omgeving. De gemeente ziet kansen om samen met maatschappelijke organisaties, marktpartijen en burgers te hervormen en te innoveren en zo te zorgen voor een goede balans tussen maatschappelijke belangen en economisch rendement in het wonen. Er wordt ingezet op geschikte woningen en een gezonde woningmarkt in combinatie met een goede vitaliteit van de gemeenschappen. Alleen samen met maatschappelijke partners en burgers zijn antwoorden te vinden die passen bij de trendbreuk en koerswijzigingen. De gemeente faciliteert waar mogelijk lokale initiatieven en moedigen inwoners aan om hun verantwoordelijkheid te nemen op het gebied van wonen, welzijn en zorg.

3.3.4 Beleidsplan Aanpak realiseren woningbouwopgave

Dit beleidsplan ziet op de uitvoering van het gemeentelijke woningbouwprogramma. In het KWK heeft de gemeente Schagen, samen met de regiogemeenten en de provincie het oorspronkelijke woningbouwprogramma van 2400 woningen in de periode tot 2020 in Schagen teruggebracht naar 950 woningen. Het doel van het beleid is het daadwerkelijk realiseren van de toegekende 950 woningen. Daartoe wil de gemeente initiatiefnemers van kansrijke woningbouwplannen stimuleren om met concrete plannen te komen en binnen een vooraf vast te stellen periode tot uitvoering van de plannen over te gaan. Tegelijk streeft de gemeente er naar om initiatieven die niet van de grond komen, maar die wel drukken op de beschikbare woningbouwcapaciteit, geen onderdeel meer te laten uitmaken van het woningbouwprogramma. Instrumenten die hierbij gebruikt kunnen worden, zijn het intrekken van verleende omgevingsvergunningen en het wijzigen van planologische bouwmogelijkheden. Op die manier ontstaat er ruimte voor actieve ontwikkelaars op kansrijke locaties.

Voor de locaties in het plangebied is gebleken dat - al dan niet na herprogrammering van een bestaand woningbouwplan - daadwerkelijke realisatie niet heeft plaatsgevonden. De bouwrechten die op deze locaties rusten, tellen wel mee voor de bestaande harde plancapaciteit. Met harde plancapaciteit wordt in dit verband bedoeld: in de geldende bestemmingsplannen opgenomen rechten voor de bouw van woningen. Deze harde plancapaciteit kan ertoe leiden dat andere woningbouwinitiatieven niet ontwikkeld kunnen worden.

Uit artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening volgt namelijk dat bij stedelijke ontwikkelingen zoals de bouw van woningen, nut en noodzaak moeten worden aangetoond (de zgn. Ladder voor duurzame verstedelijking). Aan de hand van concrete gegevens moet aannemelijk worden gemaakt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte aan woningen. Als er in bestaande bestemmingsplannen al (te) veel harde plancapaciteit zit, dan kan nut en noodzaak van nieuwe plannen niet of nauwelijks worden aangetoond. Door onbenutte plancapaciteit weg te bestemmen, ontstaat ruimte voor andere, kansrijkere initiatieven.

Het herbestemmen van de in het plangebied opgenomen locaties is geheel in overeenstemming met het genoemde beleidsplan.

Hoofdstuk 4 De bestemmingsregels

4.1 Opzet bestemmingsplan

Verbeelding
Voor de drie locaties wordt een andere verbeelding vastgesteld.

Regels

Uitsluitend de bestemmingen en de regels die van toepassing zijn op het plangebied zijn in dit bestemmingsplan opgenomen.

Alle drie de locaties liggen in het geldende bestemmingsplan "Centrum en omgeving", zodat zoveel mogelijk aansluiting bij dat bestemmingsplan is gezocht.

Naast de algemene regels zijn voor het plangebied de volgende bestemmingsregels opgenomen:

• Gemengd

Deze bestemming geldt voor de percelen Havenstraat 10 en 29 te Schagen. Binnen die bestemming is dienstverlening en bedrijven in de catgeorie 1 en 2 en wonen (maximaal 1 woning) mogelijk met daarbij behorende groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en het daarbij behorende water.

• Groen

Deze bestemming geldt voor het perceel aan de Parallelweg te Schagen. De gronden mogen worden gebruikt voor groenvoorzieningen, bebossing en beplanting, voet- en rijwielpaden, wegen en straten, speelvoorzieningen, waterlopen, openbare nutsvoorzieningen en tuinen en erven met daarbij behorende bouwwerken en overkappingen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijk

De gemeente Schagen heeft voorafgaand aan de opstelling van voorliggend bestemmingsplan verschillende acties/stappen ondernomen om belanghebbenden en andere betrokkenen te informeren over het gewijzigde woonbeleid en de consequenties hiervan.

In Hoofdstuk 2 Beschrijving locaties/plangebied is voor het plangebied ingegaan op de niet gerealiseerde bouwplannen. Met de eigenaren van de percelen heeft uitgebreide communicatie plaatsgevonden over het wegnemen van bouwrechten als één van de consequenties voor het niet realiseren van de bouwplannen.

De eigenaren van de percelen zijn geïnformeerd over dit bestemmingsplan en het voorbereidingsbesluit van 21 maart 2017.

5.2 Financieel

De kosten voor het opstellen van dit plan komen voor rekening van de gemeente.

De enige kosten die uit dit plan zouden kunnen voortvloeien, zijn planschadekosten. Indien het kosten zijn die rechtstreeks voortvloeien uit het plan, komen de planschadekosten voor rekening van de gemeente.

Planschade kan veroorzaakt worden doordat de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden van een (rechts)persoon beperkt worden. Dit is de zgn. directe planschade. Het laten vervallen van de planologische mogelijkheid om een of meer woningen te bouwen levert, zo moge duidelijk zijn, directe planschade op.

In geval van passieve risicoaanvaarding (risicovol stilzitten) bestaat er geen recht op vergoeding van planschade. Van passieve risicoaanvaarding is sprake indien het voor de eigenaar reeds vóór de vaststelling van het nieuwe planologische regime duidelijk kon zijn dat het regime ten nadele van hem zou veranderen door het vervallen van bestaande bouw- en/of gebruiksmogelijkheden, en hij desalniettemin geen werk heeft gemaakt van het "verzilveren" van die mogelijkheden, bijvoorbeeld door een omgevingsvergunning aan te vragen.

De grondeigenaar moet een voldoende lange benuttingsperiode hebben gehad voor het ontplooien van initiatieven, waarvan hij vervolgens geen (voldoende concreet) gebruik heeft gemaakt. Of een grondeigenaar een "voldoende lange benuttingsperiode" heeft gekregen, is afhankelijk van het soort project. Naar de huidige stand van de jurisprudentie is bij woningbouw een benuttingsperiode van 1 jaar lang genoeg.

De eigenaren van de in het plangebied betrokken percelen hebben beiden een benuttingsperiode gehad van langer dan een jaar. In het 'Beleidsplan Aanpak realiseren woningbouwopgave' staat heel duidelijk dat onbenutte mogelijkheden voor woningbouw zullen worden wegbestemd. Het beleidsplan is op 22 juli 2015 bekend gemaakt. Hiermee is in algemene zin reeds voldoende voorzienbaarheid gecreëerd. Daarnaast zijn de betrokken eigenaren persoonlijk op de hoogte gebracht van het voornemen van de gemeente om de bestemming te wijzigen indien er niet binnen een bepaalde termijn gebruik van wordt gemaakt. Hiermee is ook nog eens op individueel niveau de voorzienbaarheid afgedekt.

Geconcludeerd kan worden dat de kans dat de gemeente planschade dient te vergoeden wegens het (deels) wegbestemmen van de woningbouwmogelijkheden op de betrokken percelen vrijwel uitgesloten is.

Hoofdstuk 6 Procedure bestemmingsplan

Het bestemmingsplan doorloopt de gewone bestemmingsplanprocedure. Het vooroverleg met wettelijke overlegpartners blijft achterwege omdat deze herziening de bestaande situatie vastlegt en niet voorziet in nieuwe ontwikkelingen. De herziening is ook niet in strijd met rijks- of provinciaal beleid.

Het ontwerpbestemmingsplan ligt zes weken ter inzage voor het indienen van zienswijzen. Vervolgens stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast en ligt het plan zes weken ter inzage voor het instellen van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Analoge verbeelding

Bijlage 1 Analoge verbeelding