Overwhere-Zuid 2012

7.2 Bestemmingsregeling

De verschillende in het plangebied aanwezige functies zijn in overwegende mate overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Een aantal regelingen is hieronder toegelicht.

Het wonen

De basis voor de bestemming van de woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit drie bestemmingen bestaat: Wonen, Tuin-1 en Tuin-2.

De uiteindelijke regeling is het resultaat van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast is in de regeling, het behoud van de aanwezige stedenbouwkundige kwaliteit, meegenomen bij het bepalen van de bouwregels en de hoogtematen op de verbeelding.

Bij de regelingen gelden de volgende begrippen voor hoofdgebouw, aanbouwen en bijgebouwen bij de bestemmingen Wonen, Tuin-1 en Tuin-2:

• hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting of functie als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

• aanbouw:

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

• bijgebouw:

een vrijstaand afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden, op hetzelfde bouwperceel gelegen gebouw.

Kaartbeeld

De bestemming Wonen is in principe toegekend aan de gronden waar het hoofdgebouw zich bevindt. Op de gronden met de bestemming Tuin-1 zijn, met uitzondering van een erker van beperkte omvang, geen gebouwen toegestaan. Op gronden met de bestemming Tuin-2 zijn aan- bouwen en bijgebouwen toegestaan. Globaal kan gezegd worden dat de bestemming Tuin-1 is gereserveerd voor voortuinen en de bestemming Tuin-2 voor achtertuinen.

De Tuin-2-bestemming ligt in principe op 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Daar waar al voor deze lijn is gebouwd, is afhankelijk van de breedte van de bij de woning behorende zijtuin, de bestemming wonen in het verlengde van de aanwezige aanbouw of het bijgebouw aangegeven, dan wel 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw.

Er is aangesloten bij de "voor- en achterkantbenadering" van het Besluit omgevingsrecht, dat op 1 oktober 2010 in werking is getreden. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant. Vanuit welstandsoptiek is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen vergunningvereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen van beperkte omvang, tenzij deze binnen 1 m van de weg dan wel openbaar groen worden gerealiseerd. In dat geval zijn deze bouwwerken wel vergunningplichtig. Het betreft over het algemeen de gronden met de aanduiding "Tuin-2" waarop de achterkantbenadering van toepassing is.

Regels Wonen

In de bestemming Wonen zijn regels geformuleerd omtrent het hoofdgebouw van een woning, de plaats en de hoogte ervan. In de meeste gevallen valt het bestemmingsvlak Wonen en het bouwvlak met elkaar samen.

Op gronden met de bestemming Wonen mogen in principe hoofdgebouwen worden gebouwd. Daar waar echter voor de voorgevelrooilijn, in de voortuin, een aanbouw of bijgebouw is gesitueerd, is eveneens gekozen voor de bestemming Wonen. Daarmee wordt recht gedaan aan het uitgangspunt dat op de bestemming Tuin - 1 in principe niet mag worden gebouwd. Voor wat betreft de ligging van de voorgevelrooilijn is de gevel van het hoofdgebouw relevant en niet die van een in de voortuin gelegen aanbouw of bijgebouw.

De maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw met een kap mag ten hoogste de oorspronkelijke nokhoogte bedragen. Dit is de nokhoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan Overwhere-Zuid 2012. Deze nokhoogte is door de gemeente geïnventariseerd. Voor deze gebouwen is op de kaart een goothoogte aangegeven. Ingeval van hoofdgebouwen met een platte afdekking is op de kaart de bouwhoogte aangegeven.

Ingeval een hoofdgebouw een asymmetrische kapvorm heeft, mag aan de achterzijde een dakopbouw over de gehele breedte van de woning worden gebouwd tot de maximaal toegestane goothoogte mits deze uitbreiding wordt voorzien van een geheel platte afdekking.

Aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven

Om een gewenste menging van wonen en werken in de woongebieden toe te kunnen staan, is binnen de bestemming Wonen het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit mogelijk. Hierbij geldt uiteraard dat de woonfunctie blijft prevaleren en geen hinder optreedt voor de woonomgeving.

Met het oog op een gemeentebrede eenduidige regeling van deze activiteiten zijn beleidsregels vastgesteld voor het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven binnen de bestemming Wonen. Het betreft de "Beleidsregels aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven".

Concreet betekent dit dat aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijfsmatige activiteiten binnen de woonfunctie passend worden geacht mits:

• niet meer dan 1/3 deel van de woning met aanbouwen voor de uitoefening van het beroep en/of bedrijf wordt gebruikt, met een maximum van 45 m²;
• bijgebouwen niet worden gebruikt voor de uitoefening van een beroep en/of bedrijf;
• geen vergunning- en/of meldingsplicht van toepassing is op grond van de Wet milieubeheer en/of andere milieuwetgeving, uitgezonderd een tandartsenpraktijk;
• geen horeca- en detailhandelsactiviteiten worden uitgeoefend;
• geen personeel in dienst is;
• de beroeps- en bedrijfsactiviteiten door de (hoofd)bewoner worden uitgeoefend;
• het gebruik qua aard, omvang en ruimtelijke uitstraling - naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders - past in de woonomgeving.

Tuin - 1

De bestemming Tuin - 1 betreft de bij een woning behorende gronden waarop geen bebouwing is toegestaan met uitzondering van een erker aan het hoofdgebouw, alsmede vergunningvrije lage erf- en terreinafscheidingen. In principe gaat het hier om de voortuinen. De erkers mogen over maximaal de bestaande breedte van de woonkamer worden gebouwd. De diepte van een erker mag ten hoogste 50% van de diepte van de voortuin bedragen tot een maximale maat van 1,2 m en niet hoger zijn dan de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

Tuin - 2

De bestemming Tuin-2 betreft in principe de achtertuinen en de zijtuinen bij woningen. De Tuin-2 bestemming begint in principe op één meter achter de voorgevel.

Binnen de bestemming Tuin-2 wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en naast het hoofdgebouw van de woning te gebruiken voor uitbreiding van de woning door aan- of uitbouwen of voor de bouw van bijgebouwen. Op deze gronden mag het gezamenlijk oppervlak aan aanbouwen en bijgebouwen ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 50 m². Bij erven, groter dan 150 m2, worden meer erfbebouwingsmogelijkheden toegestaan, hier mag tot 75 m2 worden gebouwd.

Achter de woning mag over een diepte van ten hoogste 3 meter achter de achtergevel, of het verlengde daarvan, worden gebouwd. Ook naast het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit de zijgevel of het verlengde daarvan, over een breedte van ten hoogste 3 meter worden aangebouwd. Als ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan al een meer dan drie meter brede dan wel diepe aan- of uitbouw aanwezig is, mag de nieuwe aanbouw net zo diep zijn als de bestaande uitbouw. Op deze manier kunnen de gevels van aanbouwen gelijk getrokken worden en ontstaan er geen verspringingen. Voorwaarde hierbij is wel dat voor deze extra diepe uitbouw een omgevingsvergunning voor het bouwen is afgegeven.

De bouwhoogte van aanbouwen mag de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw bedragen, vermeerderd met 0,3 meter tot een maximum van 4,5 meter.

Dakterrassen zijn op het gehele oppervlak van aanbouwen toegestaan, ten minste voor zover deze aanbouw recht achter het hoofdgebouw is gelegen, met een hekhoogte van 1 meter. De hekhoogte voldoet aan het bepaalde in het Bouwbesluit. Dakterrassen op aanbouwen die zich niet recht achter de woning bevinden, bijvoorbeeld bij een hoekwoning, worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst bevonden.

Mantelzorg

Het is toegestaan om - na verlening van een omgevingsvergunning - binnen de bestemming Tuin-2 in het kader van het geven van mantelzorg afhankelijke woonruimte bij een woning te plaatsen, een zogenaamde 'kangoeroewoning'. Mantelzorg wordt omschreven als het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. Kenmerkend voor mantelzorg is de reeds bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige zorg die onbetaald is. Afwijken wordt per woning slechts één keer gedaan, om te voorkomen dat er verschillende afhankelijke woonruimtes bij een woning geplaatst kunnen worden. Zodra de mantelzorg beëindigd is trekken burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning in.

Voorzieningen en bedrijven

Algemeen

In de regels is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van nieuwe gebouwen of het uitbreiden van bestaande gebouwen buiten het bouwvlak, mits de gezamenlijke oppervlakte niet meer bedraagt dan 100 m2 en de bouwhoogte niet hoger is dan 5 meter.

Maatschappelijk

De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen zijn als zodanig bestemd met de bestemming Maatschappelijk. Op een aantal locaties wordt de mogelijkheid geboden voor uitbreiding van de scholen en eventueel andere voorzieningen, zoals kinderopvang, om in te kunnen inspelen op ontwikkelingen zoals groepsverkleining of de toepassing van het brede schoolconcept. Als bouwvlak is de bestaande bebouwing, of het bouwvlak zoals dat in het vigerende plan gold, opgenomen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels om extra bebouwing mogelijk maken, in twee bouwlagen.

Bedrijf

Voor een tankstation en verschillende gemalen binnen het plangebied is de bestemming Bedrijf toegekend. Voor de gemalen is hier de functieaanduiding 'gemaal' aangegeven. De voor 'Bedrijf ' aangewezen gronden in dit bestemmingsplan, overwegend gelegen in het Wagenweggebied, zijn bestemd voor bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. De reden hiervoor is dat het Wagenweggebied omringd wordt door woonbuurten en het bedrijventerrein op termijn herontwikkeld zal worden naar een woonbuurt. Bedrijven uit een hogere categorie dan categorie 2 vormen een te grote hinder en gevaar voor de directe omgeving en zijn daarom niet wenselijk in combinatie met de woonfunctie in dit gebied. Bedrijven in de categorie 2 hebben een geringere invloed op de directe omgeving en kunnen daarom in de huidige situatie worden gehandhaafd. De thans aanwezige bedrijven vallen in de categorie 2 en worden dus niet in hun bedrijfsvoering beperkt. Opschaling naar een hogere categorie is echter dus niet mogelijk. Binnen de gemeente Purmerend zijn bedrijven in de categorie 3 toegestaan op de andere bedrijventerrein De Koog, Baanstee-West, Baanstee-Oost en het in ontwikkeling zijnde Baanstee-Noord. Hiermee biedt de gemeente Purmerend voldoende mogelijkheden voor bedrijven in de verschillende categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijfswoningen toegestaan. Daar waar bestaande bedrijfswoningen zich binnen de PR-contour van een lpg-tankstation bevinden, is alleen de bestaande bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

 

Bij het tankstation in het Wagenweggebied is de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg' opgenomen. Dit betekent dat de verkoop van lpg hier is toegestaan. Rond dit tankstation is een veiligheidszone opgenomen, waarbinnen geen nieuwe risicogevoelige functies (zoals wonen) zijn toegestaan.

Detailhandel

In het Wagenweggebied zijn verschillende winkels aanwezig. Hieraan is de bestemming 'Detailhandel' toegekend.

Binnen de bestemming is op één plaats de aanduiding 'detailhandel perifeer' opgenomen. Hier zijn uitsluitend Perifere Detailhandels Vestigingen (PDV) toegestaan. Onder PDV valt het volgende:

• a. detailhandel in volumineuze goederen, zoals boten, motoren, caravans, keukens, sanitair, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen;
• b. woninginrichting als geheel, waaronder vallen meubels, vloerbedekking, woningtextiel, woningdecoratie en verlichtingsartikelen;
• c. tuincentra en detailhandel in (bulk-)dierbenodigdheden/hobby artikelen, voorzover die vanwege aard en/of omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling;
• d. bouwmarkten.

Binnen de bestemming 'Detailhandel' zijn bedrijfswoningen toegestaan. Daar waar bestaande bedrijfswoningen zich binnen de PR-contour van een lpg-tankstation bevinden, is alleen de bestaande bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

Kantoor

Binnen het Wagenweggebied zijn verschillende kantoorlocaties aanwezig. Deze hebben de bestemming 'Kantoor' gekregen. Binnen de bestemming is voor één locatie de aanduiding 'specifieke vorm van kantoor-showroom' opgenomen. Hier is op de begane grond een showroom toegestaan.

 

Overige bestemmingen

Gemengd

Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn meerdere gebruiksvormen mogelijk. De gronden zijn bestemd voor detailhandel, dienstverlening, praktijkruimten, kantoren en bijbehorende voorzieningen op de begane grond, en wonen op de verdiepingen. Eveneens is daar waar dat is aangegeven horeca op de begane grond toegestaan.

Sport

Binnen de bestemming 'Sport' zijn de functies sport en spel mogelijk en kunnen evenementen plaatsvinden.

Openbaar gebied

In het openbaar gebied is een aantal functies toegestaan. In eerste instantie gaat het om de bestemmingen 'Verkeer - 1', 'Verkeer - 2' en 'Groen'. De bestemming 'Verkeer - 1' wordt toegekend aan die wegen die door hun doorstroomfunctie een structuurbepalend karakter hebben. De overige gebieden met een verkeers- of verblijfsfunctie worden als 'Verkeer - 2' bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen en kleine nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en dergelijke. De gronden die gebruikt worden voor het treinverkeer, zoals de rails en het station worden onder de bestemming 'Verkeer - 1' opgenomen en aangeduid als "railverkeer" en "openbaar vervoerstation".

De grote eenheden groen met een structurerende functie en kleinere opzichzelfstaande groeneenheden die belangrijk zijn voor de woonkwaliteit en waar flexibiliteit bij de inrichting van de openbare ruimte minder noodzakelijk is, zijn bestemd voor 'Groen'. Binnen de bestemming 'Groen' is een beperkt aantal gebruiksvormen toegestaan, zoals groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, water, speelvoorzieningen, afvalverzamelplaatsen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten.

Objecten van beeldende kunst zijn toegestaan tot een hoogte van zes meter. Met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken om objecten tot een hoogte van maximaal vijftien meter toe te staan.

Op/onder de gronden in de openbare ruimte is het plaatsen van ondergrondse containers toegestaan.

Ambulante handel op gronden met de bestemming 'Verkeer - 2' is toegestaan bij georganiseerde markten en binnen de regelgeving van de Marktverordening Purmerend. Om een standplaats in te nemen zal wel altijd een standplaatsvergunning op grond van de Algemene plaatselijke verordening nodig zijn.

Water

De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor 'Water' zijn bestemd voor de waterhuishouding, met de daarbij behorende oevers. Dit water mag in principe niet worden gedempt of vergraven. Voor bouwwerken of werkzaamheden langs, in, of op het water dient een keurontheffing bij het Hoogheemraadschap aangevraagd te worden. Voor de maximale afmetingen van steigers (max. 6 meter breed, max. 1 meter het water in) is aansluiting gezocht bij de regels die de Keur van het Hoogheemraadschap daarover stelt. Op deze wijze ontstaan er geen verschillen in regelgeving.

Leiding - Gas (dubbelbestemming)

De in het plangebied aanwezige gronden die binnen de beschermingszone van de gasleiding zijn gelegen worden beschermd met de bestemming 'Leiding - Gas - 1' en 'Leiding - Gas - 3'. Binnen deze zone gelden beperkingen voor het oprichten van bouwwerken.

Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

De in het plangebied aanwezige gronden die op de archeologische beleidskaart van de gemeente zijn aangegeven als van middelhoge waarden worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1 of 'Waarde - archeologie -2'.

Waterstaat-Waterkering (dubbelbestemming)

De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor waterstaatkundige doeleinden worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Voor bouwwerken of bouwwerkzaamheden binnen de grenzen van het waterstaatswerk is een keurontheffing van het Hoogheemraadschap vereist.