Opmeer - Lage Hoek 5

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Lage Hoek 5 te Opmeer was in het verleden een agrarisch bedrijf gevestigd. Voorop het perceel staat een oude stolp met hierachter drie aaneen gebouwde bedrijfsgebouwen. Het plan is om de voormalige agrarische bedrijfswoning als reguliere woning te gaan gebruiken, met daarmee samenhangend het behoud van 300 m2 van de bestaande agrarische schuren als bijgebouwen bij de woning. Het overige deel wordt gesloopt.

De gemeente Opmeer kan instemmen met het initiatief, omdat de functiewijziging van agrarische bouwpercelen in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid. In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt een agrarische bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet hierin. In figuur 1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen.

Figuur 1: De ligging van het plangebied (bron: BingMaps)

1.2 Planologische regeling

Het perceel is geregeld in het bestemmingsplan Landelijk Gebied Opmeer 2014, dat op 5 november 2015 is vastgesteld. Het heeft hierin de bestemming 'Agrarisch', voorzien van een bouwvlak. Het wonen is op grond van het bestemmingsplan alleen toegestaan ten behoeve van de agrarische bedrijfsfunctie. In lid 3.8.4 van het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de bestemming gewijzigd kan worden ten behoeve van de bestemming 'Wonen'. Aan deze wijzigingsbevoegdheid wordt toepassing gegeven. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria. Een fragment van het geldende bestemmingplan is weergeven in figuur 2.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de gewenste ontwikkeling nader beschreven en wordt getoetst aan de voorwaarden voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 worden vervolgens de milieu- en omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling behandeld. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planbeschrijving gegeven.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving initiatief

2.1 Huidige situatie

Het perceel Lage Hoek 5 ligt in het landelijk gebied ten westen van Opmeer. Het ligt in een ruim opgezet bebouwingslint bestaande uit agrarische bedrijven en woningen. Het gebied heeft landschappelijk vooral waarde vanwege de karakteristieke regelmatige strokenverkaveling.

Aan de Lage Hoek 5 was in het verleden een agrarisch bedrijf gevestigd. Voorop het perceel staat een oude stolp met hierachter drie aaneen gebouwde bedrijfsgebouwen. De oppervlakte van de bedrijfsgebouwen bedraagt circa 565 m2. Langs de zuidoostzijde van de bebouwing ligt een betonpad. Het perceel is hiermee vrijwel geheel verhard.

Het bedrijfsgebouw dat tegen de stolp is aangebouwd betreft een vierkante schuur, opgebouwd uit golfplaten en met een hoge daklijn. Deze voor bedrijfsvoering voordelige bebouwing doet geen recht aan het zicht op de stolp en kan daarom ook omschreven worden als landschap ontsierende bebouwing (zie figuur 2).

Figuur 2: Aanzicht perceel (Bron: Google Maps)

Figuur 3: Overzicht bestaande situatie (bron: Bing Maps)

2.2 Beschrijving initiatief

Het plan is om het perceel te gaan bewonen, zonder hierbij agrarische bedrijfsactiviteiten uit te oefenen. De overtollige (landschapsontsierende) gebouwen op het perceel wordt hierbij gesloopt. Hierdoor wordt voorzien in het wordt voorzien in het herstel van de inpassing van de stolpwoning in het landschap. De vrijgekomen grond wordt omgezet naar tuin. De stolp komt daardoor vrij te staan. Figuur 4 geeft een weergave van de beoogde situatie. Duidelijk is te zien dat de stolp vrij komt te staan. Het bedrijfsgebouw dat tegen de stolp is aangebouwd wordt gesloopt tezamen met een gedeelte direct achter de schuur. De gebouwen worden in twee fasen gesloopt. Dit in verband met de aanwezigheid van asbest in het achterste gebouw. Het gebouw direct achter de woning wordt daarom in fase 1 gesloopt. Het achterste deel wordt in een fase 2 gesloopt in verband met de aanwezigheid van asbest. De aanwezige asbest dient eerst verwijderd te worden alvorens gesloopt kan worden. Het voornemen is om fase 2 binnen twee jaar na vaststelling van het wijzigingsplan te realiseren.

De overgebleven schuren (300 m2) hebben een bouwvorm en –massa die past in het agrarisch gebied. Deze krijgen een functie als bijgebouwen bij de woning. De gebouwen zijn gewenst voor meerdere doelen. De te slopen en te behouden bijgebouwen zijn in een situatietekening weergegeven in figuur 5.

Figuur 4: Bebouwing nieuwe situatie

Figuur 5: Overzicht erf inrichting nieuwe situatie

2.3 Landschappelijke inpassing

In onderhavige situatie is sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling waar in de bestaande situatie reeds sprake is van een goede landschappelijke inpassing. Het plan voorziet enkel in een functieverandering en de sloop van een aantal gebouwen. Er is geen sprake van grootschallige ingrepen die het karakter van het landschap aantast.

Het plangebied ligt in het oude Zeekleigebied. De aanwezigheid van lineaire nederzettingen is zeer kenmerkend voor de bewoningsgeschiedenis van West-Friesland. Vanuit de linten is het landschap in cultuur gebracht. Van oorsprong was er in dit landschap weinig bebouwing aanwezig en kon het landschap als kleinschalig en grillig getypeerd worden.

Stolpboerderijen, welke gekenmerkt worden als identiteitsbepalende onderdelen van de lintdorpen en de doorgaande wegen daartussen, zijn cultuurhistorische waarde in het landschap. In het plangebied is een stolp aanwezig. Door het verwijderen van de aan de stolp grenzende schuur, komt deze in zijn oorspronkelijke vrije vorm, op het perceel te staan. Dit overeenkomstig de oorspronkelijke bebouwingstypologie van het soort stolp in het plangebied. Het betreft namelijk een stolp gelegen op een smal en diepe kavel. Van oorsprong lagen de kleinschalige bijgebouwen achter de (stolp) boerderij. De kavel werd omsloten door water en ingericht met een aantal bomen op het terrein. Vanaf de weg en vanaf de kavel zijn er weidse vergezichten, begeleidt door sloten haaks op de hoofdweg. Door het verwijderen van de schuur wordt het weidse vergezicht tevens hersteld. Geconcludeerd wordt dat door het verwijderen van de schuur wordt de oorspronkelijke identiteit van het perceel weer in ere hersteld en tevens behouden.

Verder geldt voor het plangebied geen specifieke aardkundige waarden. Wel wordt de regelmatige strokenverkaveling van het gebied als landschappelijk waardevol gezien. De ontwikkeling is perceelsgebonden en doet geen afbreuk aan de kenmerken en structuren van de omgeving. Daarnaast vinden er geen ruimtelijke ingrepen, buiten de sloop van de schuren, plaats.

Omdat er meer dan 150 m2 aan bijgebouwen blijven staan, namelijk 300 m2, is een erfinrichtingsplan opgesteld dat inzicht geeft in de wijze waarop het plan leidt tot een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Dit erfinrichtingsplan is weergegeven in figuur 6.

Figuur 6: Erfinrichtingsplan

Het aanbrengen van gebiedseigen beplantingselementen langs de noordelijke rand van het perceel, die grenst aan het open agrarisch gebied, zorgt voor een landschappelijke afronding van het bebouwingscluster waar het plangebied deel van uitmaakt. Dit zorgt, tezamen met de sloop van de ontsierende bedrijfsgebouwen en het opknappen en opwaarderen van de te behouden bedrijfsgebouwen voor de grote kwaliteitsimpuls.

2.4 Toetsing aan wijzigingscriteria

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in lid 3.8.4 lid a van het bestemmingsplan. Hiermee wordt de bestemming van het bouwvlak gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Na wijziging wordt artikel 26 'Wonen' van toepassing verklaard. In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Oppervlakte en diepte woonbestemming

De oppervlakte van de woonkavel bedraagt maximaal 2.500 m² waarbij tevens geldt dat de maximale diepte, gemeten vanaf de achtergevel, maximaal 50 meter mag zijn. In de nieuwe situatie heeft de bestemming 'Wonen' een oppervlakte van 1.350 m² en heeft een diepte van 50 meter, gemeten vanaf de achtergevel. Aan de voorwaarde wordt daarom voldaan.

Woonruimten een maximaal aantal woningen binnen bouwvlak

In wijzigingscriteria 3.8.4 lid a sub 4 en 5 geldt als voorwaarde dat voor elke wijziging ten behoeve van alle woonruimten deze binnen het betreffende bouwvlak gedaan moet worden. Daarnaast mag het aantal woningen binnen het bouwvlak niet worden vergroot. Binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - stolp' is, onder voorwaarde, een tweede woning is toegestaan.

In dit plan blijven alle woonruimten binnen het huidige bouwvlak en blijft het aantal woningen gelijk, namelijk één woning.

De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken mag niet oneveneredig worden aangetast

Aangezien de woning niet wordt uitgebreid, worden de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet aangetast. In paragraaf 4.1 wordt hier een motivering voor gegeven.

Oppervlakte bijgebouwen bedraagt maximaal 300 m²

De wijzigingsbevoegdheid stelt dat maximaal 300 m2 aan bijgebouwen is toegestaan en dat de overige, niet karakteristieke bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt. Uitgezonderd voor de sloop zijn voormalige bedrijfsgebouwen die voor hergebruik als bijgebouw in aanmerking komen. Als er meer bijgebouwen toegestaan worden dan op grond van de woonbestemming 'standaard' is toegestaan (namelijk 150 m2), moet door middel van een inrichtingsplan aangetoond worden dat er sprake is van een toename van de ruimtelijke kwaliteit.

In dit plan wordt de overtollige bijgebouwen gesloopt. De resterende bijgebouwen (300 m2) komen in aanmerking voor hergebruik als bijgebouw. Dit is nader gemotiveerd in paragraaf 2.2. Hiermee wordt afgeweken van de normale toegestane oppervlakte aan bijgebouwen en wordt daarom als uitzondering in de regels van dit wijzigingsplan opgenomen.

De sloop van het ontsierende gebouw dat nu tegen de karakteristieke stolp zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Figuur 4 geeft een beeld van de toekomstige situatie. Hierin is duidelijk te zien dat de stolp vrij komt te staan. Hierdoor komt de gebied kenmerkende stolp beter tot zijn recht. In paragraaf 2.3 is beschreven dat de ontwikkeling bijdraagt aan een goede ruimtelijke kwaliteit.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid, wat voor het plangebied relevant is, komt in dit hoofdstuk aan de orde. Het rijksbeleid wordt niet besproken, omdat dit geen concreet beleidskader voor het plan biedt.

3.1 Provinciaal beleid

Structuurvisie Noord-Holland 2040

De Structuurvisie is het ruimtelijk beleidskader van de provincie en geeft op hoofdlijnen het ruimtelijke beleid van de provincie weer. Het is een zelfbindend document. De Structuurvisie Noord-Holland 2040 is op 21 juni 2010 vastgesteld door Provinciale Staten. In 2015 heeft de meest recente actualisatie plaatsgevonden.

Ten behoeve van de Noord-Hollandse economie wil de Provincie Noord-Holland dat kwalitatief en kwantitatief genoeg ruimte beschikbaar is voor nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen buiten Bestaand Bebouwd Gebied beoordeelt de Provincie Noord-Holland op grond van het aantonen van nut en noodzaak, de mogelijkheden of onmogelijkheden voor verdichting of transformatie en de provinciale eisen aan ruimtelijke kwaliteit (onder andere de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie), en op de (on)mogelijkheden van het faciliteren van de ontwikkeling vanuit het watersysteem. Voordat nieuwe functies of nevenfuncties worden toegestaan, moet gewaarborgd worden dat landschappelijke, cultuurhistorische en monumentale waarden worden behouden, of zelfs liever nog worden versterkt. De bescherming van cultuurhistorische en landschappelijke waarden zijn zeer belangrijke pijlers. Ook het behoud van de regionale identiteit verdient speciale aandacht.

Structuurdragers van provinciaal belang zijn medebepalend voor de identiteit en beleving van het Noord-Hollandse landschap. Het kan gaan om lijnvormige structuren, of om samenhangende objecten met een unieke verschijningsvorm in Noord-Holland.

Door middel van het slopen van overtollige bebouwing komt de stolp weer vrij te zijn.Hierdoor is sprake van het behouden en versterken van een stolp, welke als één van de structuurdragers van de provincie wordt gezien. In onderhavige situatie wordt de bestaande landschappelijke, cultuurhistorische en monumentale waarde behouden en versterkt.

Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie Noord-Holland

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV, vastgesteld op 28 september 2015) zijn regels verbonden aan de provinciale hoofdbelangen. Het plangebied ligt in het landelijk gebied en ligt buiten Bestaand Bebouwd Gebied. Ten aanzien van functie wijziging van voormalige agrarische bouwpercelen is artikel 17 van de verordening van toepassing. In dit artikel is bepaald dat de bestaande bebouwing op een voormalig agrarisch bouwperceel, inclusief de agrarische bedrijfswoning(en) gebruikt mag worden als burgerwoning. De burgerwoning moet hierbij wel gesitueerd zijn in de voormalige agrarische bedrijfswoning. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:

• 1. Er is sprake van volledige beëindiging van het agrarisch bedrijf;
• 2. de woonfunctie de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijvent;
• 3. buitenopslag in relatie tot niet-agrarisch gebruik niet is toegestaan;
• 4. de functie aantoonbaar geen onevenredige verkeersaantrekkende werking heeft en er sprake is van een acceptabele verkeerssituatie;
• 5. benodigde parkeerplaatsen op het eigen bouwperceel worden gerealiseerd.

Aan voorgenoemde voorwaarden wordt voldaan. Er is geen sprake meer van een agrarisch bedrijf op het perceel. In hoofdstuk 4 wordt beschreven dat de functie geen belemmering vormt voor de agrarische bedrijven in de omgeving. Van buitenopslag is geen sprake. Eventuele opslag vindt inpandig plaats. Daarnaast zorgt de woonfunctie niet voor een verkeersaantrekkende werking ten opzichte van de bestaande agrarische functie. Er is slechts sprake van verkeer ten behoeve van de woonfunctie. Ten slotte is op het erf voldoende parkeerruimte. Parkeren vindt dan ook plaats op het erf zelf.

Tevens is in artikel 17 bepaald dat artikel 15 (ruimtelijke kwaliteitseis) van overeenkomstige toepassing is. Artikel 15 is van toepassing ingeval van verstedelijking in het landelijk gebied. In onderhavig wijzigingsplan is geen sprake van verstedelijking. Algemeen wordt geconcludeert dat de ontwikkeling voldoet aan de ruimtelijke kwaliteitseis. De ontwikkeling doet dan ook geen afbreuk aan de betreffende landschapstype geldende kernkwaliteiten. In paragraaf 2.3 is dit reeds beschreven. Er is sprake van een goede ruimtelijke kwaliteit.

3.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Opmeer 2025

De Structuurvisie Opmeer 2025 is opgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente en blikt vooruit op de komende jaren. In de structuurvisie zijn de verschillende ambities en ontwikkelingen op elkaar afgestemd en ruimtelijk vertaald. Het biedt een kader voor op te stellen ruimtelijke plannen en voor ondersteunende beleidsnota's.

De lintbebouwing in het landelijk gebied van Opmeer is van grote waarde voor de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied. De gemeente streeft er daarom naar de karakteristieke linten waar mogelijk te behouden. Dit houdt in dat nieuwe ontwikkelingen binnen linten alleen mogelijk zijn wanneer ze geen afbreuk doen aan de bestaande structuur. In de lintbebouwing in de gemeente worden daarom geen nieuwe ontwikkelingen toegestaan. Als uitzondering hierop gelden kleinschalige initiatieven in de bestaande bebouwing op basis van Ruimte voor Ruimte (provinciaal beleid) en het eigen beleid, die bijdragen aan kwaliteitsverbetering, door het saneren of het herinvullen van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen of door het saneren van landschappelijk storende en/of niet-passende bebouwing of functies.

In onderhavige situatie is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, door het saneren van landschappelijk storende bebouwing en het herinvullen van de overblijvende voormalige agrarische gebouwen op het perceel. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de structuurvisie Opmeer 2025.

Beleidsnotitie woondoeleinden

In de beleidnotitie woondoeleinden is het al het beleid voor wonen samengevoegd. De notitie bestaat uit het VAB- beleid, het stolpenbeleid, het beleid voor vergroten van woningen in het buitengebied en saneringsbeleid. In onderhavig plan is het stolpenbeleid relevant. Daar waar de agrarische bedrijfsvoering wordt beëindigd, kan het gebruik als burgerwoning het behoud van de stolp betekenen.

In onderhavig plan is hier sprake van. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de de beleidsnotitie woondoeleinden.

Beleidsnotitie functieverandering van Agrarisch naar Wonen (2013)

Het beleid ten aanzien van functieverandering van agrarisch naar wonen is opgenomen in de beleidsnotitie functieverandering van Agrarisch naar Wonen (2013). In deze notitie zijn voorwaarden gesteld aan de omvang van de woonbestemming en de situering van het nieuwe bouwvlak en hoe moet worden omgegaan met voormalige bedrijfsgebouwen. In de beleidsnotitie wordt voorgesteld om de maximale oppervlaktemaat aan bijgebouwen op 300 m² te stellen. Zoals gemotiveerd in paragraaf 2.2 komt de achterste schuur voor gebruik als bijgebouw in aanmerking. De voorste schuur niet en wordt zodoende gesloopt. De deel van de middelste schuur wordt gesloopt om te voldoen aan het maximum van 300 m2 aan bijgebouwen, maar zou wel voor gebruik als bijgebouw in aanmerking komen. Er wordt dus voldaan aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van de functiewijziging van agrarisch naar wonen.

Bestemmingsplan Landelijk Gebied Opmeer 2014 

Het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied van de gemeente Opmeer vormt een uitvoeringskader voor het gemeentelijk beleid ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Om ook in toekomstige gevallen een beoordelingkader te hebben voor functiewijziging, is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid. Van deze mogelijkheid wordt in dit geval gebruik gemaakt. In hoofdstuk 2 is getoetst aan de voorwaarden die hiervoor gelden. Er wordt dus aangesloten op de beleidsuitgangspunten uit het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

Naast het feit dat ontwikkelingen in het plangebied binnen het beleidskader van Rijk, provincie en gemeente tot stand moeten komen, moet rekening worden gehouden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. Uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat.

4.1 Milieuzonering bedrijven

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Het omzetten van een bedrijfswoning naar regulierewoning levert geen nieuwe berperkingen op voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken van bedrijven. Het naastgelegen perceel (Lage Hoek 7) ten oosten van het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan een agrarische bestemming. Hier is een akkerbouw bedrijf uit milieucategorie 2 gevestigd. Hiervoor geldt, ten aanzien van het aspect geluid, een richtafstand van 30 meter. De afstand van de woning tot de bedrijfsgebouwen van het bedrijf bedraagt ruim 30 meter. Aan de richtafstand wordt daarom voldaan. Tevens bevindt zich tussen de woning in het plangebied en de bedrijfsgebouwen van het agrarisch bedrijf reeds een bedrijfswoning. Hierdoor is sprake van een geluidswerende werking. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Tevens wordt het agrarisch bedrijf ook niet in zijn uitbreidings mogelijkheden beperkt, daar de bedrijfsgebouwen al op de grens van het perceel Lage Hoek 5 en Lage Hoek 7 ligt. Eventuele uitbreiding van het bedrijf is daardoor alleen mogelijk op de achterkant van het agrarisch bedrijf. Het bedrijf kan zich daardoor niet richting het plangebied ontwikkelen.

Daarnaast bevindt zich op een afstand groter dan 10 meter een transformator huisje (binnen de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'). Transformatiehuisjes vallen onder milieucategorie 1, waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Ten slotte heeft het perceel (Lage Hoek 1) ten westen van het plangebied een agrarische bestemming uit milieucategorie 2. De afstand tot het perceel bedraagt ruim 200 meter. Aan de richtafstand van 30 meter wordt hiermee voldaan. Planologisch gezien wordt de bedrijfsvoering reeds beperkt door de dichterbij gelegen woning aan de Lage Hoek 3.

Er zijn op dit punt dan ook geen belemmeringen voor het wijzigingsplan.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang rekening te houden met aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Waar nodig moet in het bestemmingsplan een regeling worden opgenomen om aangetroffen waarden te beschermen.

Archeologie
Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De Wamz verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. De locatie heeft in het Bestemmingsplan Landelijk Gebied Opmeer een dubbelbestemming met 'Waarde -Archeologie 4'. Hierbij geldt een onderzoeksplicht (archeologisch onderzoek) bij ingrepen groter dan 2.500 m2. Tevens geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen dieper dan 40 cm.

Het perceel heeft in de nieuwe situatie een oppervlakte van 1.350 m2. In dit wijzigingsplan is geen sprake van een ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm. De enige fysieke ontwikkeling betreft de sloop van circa 165 m2 aan bijgebouwen. Archeologisch onderzoek is daaarom niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie
De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het plangebied komt een cultuurhistorisch waardevol object in de vorm van een stolpschuur voor. Door de kenmerkende hoofdvorm, is deze stolp als beeldbepalend pand aangewezen. In het geldende bestemmingsplan is voor de stolp een beschermende regeling (specifieke bouwaanduiding - stolp) opgenomen. Hiermee wordt de kenmerkende hoofdvorm beschermd. De beschermende regeling wordt ook in dit bestemmingsplan opgenomen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat de stolp beschermd blijft.

4.3 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Met het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is er sprake van een functiewijziging. In het kader van dit wijzigingsplan kan het uitvoeren van een bodemonderzoek achterwege worden gelaten.

4.4 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming
De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Natuur Netwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologisch Hoofdstructuur).

Het gebied ten zuiden van de Lage Hoek is aangewezen als NNN-gebied. Tevens ligt het gebied midden in een weidevogelleefgebied. De weidevogelleefgebieden zijn in de Structuurvisie 2040 van de provincie Noord-Holland opgenomen om ze te vrijwaren van ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Deze planologische bescherming betekent dat ingrepen die een weidevogelgebied aantasten in principe niet zijn toegestaan. Het gaat met name om het toevoegen van nieuwe bouwvlakken. Nieuwe bebouwing binnen bestaande bouwvlakken of uitbreidingen hiervan vallen hier niet onder.

Gezien de aard van de plannen (functiewijziging) is op voorhand uit te sluiten dat het project negatieve effecten op beschermde natuurgebieden zal hebben.

Soortenbescherming
De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

Er worden geen ingrepen aan beplantingen en watergangen voorgesteld. Wel worden de overtollige bijgebouwen gesloopt. Op grond hiervan is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van wettelijk beschermde soorten. Dit onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd.

Tijdens het onderzoek is vastgesteld dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. Wel wordt geadviseerd, in verband met het voorkomen van algemene broedvogels, te starten met de werkzaamheden buiten het broedseizoen om of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen. Hier wordt met de uitvoering van de werkzaamheden rekening mee gehouden. Daarnaast vliegen en foerageren er vleermuizen door het plangebied. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Er komen verder algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet.

Verder kan het voorkomen en effecten op huismus niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is ontheffing Flora- en faunawet vereist. Een ontheffingsaanvraag dient te worden voorzien van een Activiteitenplan, waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven die schade aan de soort voorkomen. In dit geval kan relatief gemakkelijk worden gemitigeerd en gecompenseerd door de buiten het broedseizoen met de werkzaamheden aan te vangen en vervangende verblijfplaatsen te bieden, bijvoorbeeld door nestkasten te plaatsen. De uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan is hiermee niet in het geding.

4.5 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Er is geen sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. De woonfunctie in de voormalige bedrijfswoning houdt deze functie en er worden geen woningen toegevoegd. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Akoestisch onderzoek is daarom niet nodig. Het wegverkeerslawaai is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van dit wijzigingsplan.

4.6 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Omdat het wijzigingsplan voorziet in functiewijziging , wordt geconcludeerd dat het Besluit NIBM van toepassing is. Het aantal verkeersbewegingen neemt hierdoor niet of nauwelijks toe. Daarnaast is sprake van een ontwikkeling in een landelijke omgeving. Hier is sprake van een goede luchtkwaliteit. Verdere toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit is daardoor niet aan de orde.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (wegen, buisleidingen, waterwegen en spoorwegen);
• het gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. Voor het wijzigingsplan zijn de volgende besluiten relevant waaraan getoetst moet worden:

• 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• 2. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• 3. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in of nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook valt het plangebied niet in het invloedsgebied van routes voor gevaarlijke stoffen. Wel liggen ten oosten van het plangebied een aantal buisleidingen.

Er worden geen nieuwe kwetsbare objecten voorgesteld. In principe neemt het aantal personen binnen het plangebied niet toe, waardoor er geen effecten op de externe veiligheidssituatie van de buisleidingen bestaan. Het aspect externe veiligheid vormt voor dit wijzigingsplan dan ook geen beperkingen en aanvullend onderzoek kan achterwege blijven.

4.8 Water

Het Waterschap Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is geïnformeerd over het wijzigingsplan via de Digitale watertoets (www.dewatertoets.nl). Hiermee is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding. Gesteld kan worden dat sprake is van een positieve invleod op de waterhuishouding, daar er sprake is van een afname van verharding. Verder overleg met is niet nodig. Het hoogheemraadschap geeft een positief wateradvies. De watertoets is als bijlage 2 bij de toelichting opgenomen.

4.9 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In en rondom het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure. Het conceptwijzigingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de overleginstanties. Deze hebben geen bezwaren tegen het wijzigingsplan geuit. Vervolgens is het ontwerpwijzigingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is voor een ieder de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het plan is op 21 september 2016 vastgesteld. De vaststelling van het wijzigingsplan wordt door het College van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat hier om een particulier initiatief. De gemeente draagt geen financiële verantwoordelijkheid en risico's. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende aangetoond.

5.3 Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van het Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is niet aan de orde. De kosten voor het voorliggende wijzigingsplan worden gedekt uit de gemeentelijke leges die voor rekening komen van de eigenaar van het perceel.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

Verbeelding

Het Wijzigingsplan Opmeer - Lage Hoek 5 gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Opmeer 2014.

Regels

De regels die deel uitmaken van het Landelijk Gebied Opmeer 2014 zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

De bestemmings- en aanduidingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan (in dit geval de bestemmingen 'Wonen', 'Agrarisch', en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' zijn onverkort van toepassing. In de regels is een koppeling gelegd met deze bestemmingen en bouwaanduiding. In dit wijzigingsplan wordt 300 m2 aan bijgebouwen toegestaan in afwijking van de 'standaard' toegestane 150 m2 binnen de bestemming 'Wonen'. Dit in overeenstemming met artikel 3.8.4 lid 7.

Tot slot is in de regels een voorwaardelijk verplichting opgenomen in verband met de sloop van de bijgebouwen. De gebouwen dienen binnen twee jaar na het inwerking treden van dit wijzigingsplan gesloopt te worden. In verband met het verwijderen van asbest wordt een termijn van twee jaar aangehouden.