Ambacht 24 Oostzaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan is een herziening van bestemmingsplan De Ambacht, zoals door de gemeenteraad van de gemeente Oostzaan is vastgesteld op 29 juli 2015. De initiatiefnemer is voornemens om een bedrijf met ondergeschikte kantooractiviteiten te realiseren op de locatie Ambacht 24 te Oostzaan. Een deel van het nieuwe bedrijfsgebouw past niet binnen de bouwmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan De Ambacht. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld. De plangrens is globaal weergegeven op onderstaande luchtfoto.

Afbeelding globale begrenzing van het plangebied, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

1.2 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 komt de planbeschrijving aan de orde. In Hoofdstuk 3 is het beleidskader uiteengezet. Hierin is, voor zover dit voor het bestemmingsplan relevant is, een samenvatting van het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid opgenomen. De voor een bestemmingsplan noodzakelijke planologische en milieuonderzoeken zijn in Hoofdstuk 4 opgenomen. Van de resultaten van de verschillende onderzoeken is de conclusie opgenomen. Hoofdstuk 5 bevat de juridische toelichting op het bestemmingsplan. Ten slotte is in Hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid uiteengezet.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het bedrijventerrein De Ambacht is gelegen in Oostzaan en is ingeklemd tussen verschillende infrastructuurlijnen, de A8, de N516, het historische lint van de Kerkstraat en de sloot parallel aan de Poelenburg. De bebouwing op het terrein bestaat uit overwegend één á twee bouwlagen plat afgedekte bedrijfsgebouwen. Het bedrijventerrein is goed bereikbaar vanaf de Kolkweg (N516). De Ambacht heeft de aansluiting op de Kolkweg als enige ontsluiting. Daarnaast is er nog een langzaamverkeersverbinding aan de noordoostzijde van De Ambacht, die aansluit op de Kerkstraat.

Naast de bestaande loodsen en bedrijfsgebouwen, is aan de zuidwestzijde van het plangebied een plan voorzien om een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van circa 1.700 m2 te realiseren. De planlocatie is gelegen aan de entree van bedrijventerrein De Ambacht en sluit aan op de bestaande bedrijfsfunctie van het omliggende terrein. In het bedrijfsgebouw wordt een vloerenhandel gevestigd met ondergeschikte kantooractiviteiten. Onderstaand schetsvoorstel geeft de uitwerking van het project weer. Bij nadere uitwerking van het plan dient rekening gehouden te worden met de entreeligging van het bedrijventerrein.

Schetsvoorstel, bron: BBTH bouwkundig adviesbureau

Parkeernormen

Het plan voorziet in de realisatie van een bedrijfsgebouw van circa 1.700 m2. Op basis van parkeernormen is er per 100 m2 bruto vloeroppervlak 1 parkeerplaats nodig. Ten behoeve van het bedrijf (arbeidsextensief/ bezoekersintensief) zijn in totaal 17 parkeerplaatsen nodig. Op eigen terrein is voldoende ruimte om in de parkeerbehoefte te voorzien. Tevens zal initiatiefnemer zorgdragen voor een goede aansluiting op de shared space (en financiering). In de regels van het bestemmingsplan is de parkeernorm als voorwaarde opgenomen. In Bijlage 2 bij de regels zijn de geldende parkeernormen toegevoegd.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt onder andere de Nota ruimte. In deze structuurvisie staan alle plannen voor ruimte en mobiliteit voor de komende decennia. Met de structuurvisie wordt een vereenvoudiging van de bestaande regelgeving nagestreefd, waarin meer verantwoordelijkheid bij de lagere overheden komt te liggen.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Neder-land:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de be-reikbaarheid waarbij de gebruiker vooropstaat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk ziet voor een aantal topsectoren goede kansen op het internationale speelveld. Dit zijn: logistiek, water, hightech, creatieve industrie, energie, chemie en voedsel en tuinbouw.

Het voorliggende bestemmingsplan biedt ruimte voor de vestiging van een nieuw bedrijf op een bestaand bedrijventerrein. Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die in strijd zijn met de hierboven genoemde doelen. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het Rijksbeleid zoals dat is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De borging van de uitspraken uit de SVIR heeft in juridische zin plaatsgevonden in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn de verschillende nationale belangen vastgelegd die doorwerking moeten krijgen bij lagere overheden. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, project Mainport-ontwikkeling Rotterdam, kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, Ecologische Hoofdstructuur, erfgoederen van universele waarden, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.
Het voorliggende bestemmingsplan leidt niet tot ontwikkelingen die strijdig zijn met de dertien Rijksbelangen. Het bestemmingsplan past daarmee in het Rijksbeleid.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

Een van de nationale belangen die de SVIR benoemt, is het belang van een "zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten". Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld.

De nieuwe handreiking begint met de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval betreft het de ontwikkeling van een bedrijventerrein.

Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet het plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2,. voor ontwikkelingen in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m2 bedraagt.

Voorliggend bestemmingsplan biedt een juridisch-planologisch kader om een bedrijfsgebouw op het industrieterrein De Ambacht in Oostzaan te kunnen realiseren. Het bedrijfsgebouw heeft een oppervlakte van circa 1.700 m2 waarvan slechts een beperkt gedeelte van 700 m2 buiten de bestemming Bedrijf en buiten het bouwvlak van het geldende bestemmingsplan De Ambacht valt. Om de ontwikkeling toe te staan is de geldende bedrijfsbestemming en het bouwvlak in voorliggend bestemmingsplan met circa 700 m2 vergroot.

Aangezien het om een zeer beperkte oppervlakte gaat, het bedrijventerrein effectief beter benut kan worden en daarmee bijdraagt aan de herstructurering van het bedrijventerrein (zie paragraaf 3.3.1) en er geen sprake is van Laddergevoelige functies zoals winkels en zelfstandige kantoren, waarbij ruimtelijk relevante effecten op de omgeving optreden (bijvoorbeeld effecten op leegstand, geen of zeer beperkte uitbreidingsvraag) kan in redelijkheid gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Ladder is verder niet van toepassing op het plan.

Wel is een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet onder andere aandacht worden besteed aan de uitvoerbaarheid van het plan. Het plan voorziet zoals eerder aangegeven in een aanpassing van ondergeschikte aard van de bouwmogelijkheden om het bedrijfsperceel effectief te kunnen benutten en daardoor mede een bijdrage levert aan de herstructurering van het bedrijventerrein. Derhalve is in redelijkheid aan te nemen dat reeds sprake is van een behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Het plan is daarmee in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

Provinciale Staten hebben op 21 juni 2010 de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld. De provincie Noord-Holland werkt momenteel aan de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050. De huidige provinciale plannen (Structuurvisie, het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan, het Milieubeleidsplan, de Watervisie en de Agende Groen) komen te vervallen en gaan op in één integrale omgevingsvisie voor de fysieke leefomgeving.

Uitgangspunt in de Structuurvisie Noord-Holland voor 2040 is "kwaliteit door veelzijdigheid". Noord-Holland moet aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. Gelet op voorgaande doelstelling heeft de provincie Noord-Holland een aantal provinciale belangen aangewezen. De drie hoofdbelangen vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. In onderstaande figuur worden de hoofdbelangen en de daaronder vallende onderwerpen uit de structuurvisie schematisch weergegeven.

Figuur hoofddoelstelling ruimtelijk beleid, bron: provincie Noord-Holland

De Structuurvisie is uitsluitend bindend voor de provincie zelf en niet voor ge-meenten en burgers. Om de provinciale belangen, die in de structuurvisie zijn gedefinieerd, door te laten werken, heeft de provincie de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie opgesteld. Hierin wordt een aantal algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmings-plannen over onderwerpen in zowel het landelijk als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie

De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) is eveneens op 21 juni 2010 door Provinciale Staten vastgesteld. In de verordening zijn ver-schillende regels opgenomen. Er zijn regels voor het gehele provinciale gebied, regels voor uitsluitend het bestaand bebouwd gebied (BBG) en regels voor uitsluitend het landelijk gebied. Afhankelijk van de ligging van het plangebied zijn de regels uit de PRVS al dan niet van toepassing.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan valt binnen het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Dit betekent dat er in principe ontwikkelingen mogelijk zijn. Voor invulling van Bestaand Bebouwd Gebied geeft de provincie grote vrijheid aan gemeenten. De herinrichting van het bedrijventerrein daarbinnen is toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

Fragment kaart BBG (plangebied rood omlijnd), bron: provincie Noord-Holland PRVS

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Oostzaan 2025

Op 14 september 2015 heeft de gemeenteraad van Oostzaan de structuurvisie Oostzaan 2025 vastgesteld. De structuurvisie is een lange termijn visie op de ruimtelijke toekomst van Oostzaan tot 2025. De gemeente streeft in de structuurvisie de volgende drie hoofdopgaven na:

• 1. een veilige duurzame woon- en werkomgeving;
• 2. agrarisch natuurbeheer en verbreding van de landbouw;
• 3. recreatie in het Twiske.

In 2025 is Oostzaan een levendige groene en landelijke kern te midden van het grootstedelijke netwerk, waar zowel voor mensen vanuit de kern als daarbuiten passende woonruimte beschikbaar is en waar het aanbod van (boven)lokale werkgelegenheid blijvend op peil is. De woon- en werkomgeving in Oostzaan is uniek en kent de zogeheten Oostzaanse maat, schaal sfeer. Oostzaan is een uiterst aantrekkelijke woongemeente met een dorps karakter. De hoogwaardige bedrijventerreinen Skoon (2009) en Bombraak (2013) en het geherstructureerde bedrijventerrein De Ambacht (1980) presenteren zich als een visitekaartje aan de A10 en de A8. Het bedrijventerrein De Ambacht is een strategisch gelegen bedrijventerrein pal langs de A8 met voldoende capaciteit. Het bedrijventerrein is geherstructureerd met veel aandacht voor een duurzame inrichting en ruimtelijke kwaliteit. Het terrein heeft een bruto oppervlakte van 12 hectare en een uitgeefbaar (netto) oppervlak van 7,5 hectare. Het terrein is van economische waarde, maar draagt ook enkele sporen van veroudering. Het is denkbeeldig dat zonder enig ingrijpen een verdere achteruitgang optreedt. Om die reden is in de structuurvisie een aantal aandachtspunten opgenomen:

• verbeteren van de interne en externe verkeerscirculatie;
• efficiënter indelen van het parkeerterrein;
• vergroten van de uitstraling van het bedrijventerrein;
• samenwerking tussen ondernemers versterken.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijf met ondergeschikte kantooractiviteiten. De gemeente Oostzaan hanteert geen specifiek kantorenbeleid. Gelet op de beperkte omvang van het bedrijf (1.700 m2), waarvan slechts 700 m2 nog niet is bestemd als Bedrijf, staat het plan het doel van de structuurvisie Oostzaan 2025 niet in de weg. Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met bovenstaande aandachtspunten. De aandachtspunten zullen in de planperiode van deze structuurvisie verder worden uitgekristalliseerd.

3.3.2 Welstandsnota Oostzaan

Het doel van de welstandsnota (2004) is om een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van Oostzaan. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen.

Ter plaatse van het bedrijventerrein (in de welstandsnota aangegeven als Kol-kweg Noord) is sprake van regulier welstandsbeleid. Het beleid is gericht op het overzichtelijk houden van de openbare ruimte. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het welstandsbeleid.

3.3.3 Archeologienota Oostzaan 2011

In de Archeologienota Oostzaan 2011 heeft de gemeente Oostzaan verwoord hoe ze om wil gaan met archeologie binnen de gemeentegrenzen. Bovendien zijn in de notitie de archeologische verwachtingswaarden binnen de gemeente vastgesteld en weergegeven op een kaart. Hieruit blijkt dat er verschillende regimes gelden in de gemeente. In paragraaf 4.2 is nader ingegaan op de specifieke situatie in het plangebied.

3.3.4 Bestemmingsplan De Ambacht

De raad van de gemeente Oostzaan heeft op 29 juni 2015 het bestemmingsplan De Ambacht vastgesteld. In het bestemmingsplan is het plangebied deels bestemd als 'Bedrijf' en deels gelegen binnen de aanduiding 'bouwvlak'. Buiten het bouwvlak mag niet worden gebouwd.

Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van circa 1.700 m2. Hiervan ligt 700 m2 buiten de bestemming Bedrijf en het bouwvlak. De beoogde ontwikkeling past hiermee niet binnen de geldende bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan De Ambacht. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weer.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan De Ambacht (plangebied rood omlijnd), bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

In het navolgende hoofdstuk worden de verschillende relevante planologische randvoorwaarden en milieuaspecten besproken om na te gaan of het bestemmingsplan uitvoerbaar is.

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Op grond van de Wet milieubeheer zijn bedrijven en instellingen verplicht te voldoen aan de eisen van het Activiteitenbesluit, dan wel een milieuvergunning te hebben voor de exploitatie van het bedrijf, waarbij rekening gehouden dient te worden met de omliggende woonbebouwing. Door middel van de milieuwet- en regelgeving wordt (milieu)hinder in woongebieden zo veel mogelijk voorkomen.

In de publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) wordt de richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten gehanteerd, zowel voor bedrijven als maatschappelijke instellingen als scholen en sportvoorzieningen. Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de minimale afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en woningen om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken.

Er dient te worden aangetoond dat het plan buiten de invloedssfeer van bedrijvigheid in de nabije omgeving valt. Tevens dient te worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor de nabijgelegen functies.

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van een bedrijf met ondergeschikte kantooractiviteiten op bedrijventerrein De Ambacht. Binnen een deel van het plangebied zijn reeds bedrijven toegestaan. De bedrijven die toegestaan zijn binnen het plangebied, zijn bedrijven tot en met categorie 3.2. Voor bedrijven van dit type geldt dat een richtafstand van 100 meter tot gevoelige functies aangehouden dient te worden.

De dichtstbijzijnde gevoelige functie is de woonflat aan de Oost Dorsch. Deze ligt op een afstand van ongeveer 150 meter van het plangebied. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand van 100 meter. De bedrijven die op basis van het bestemmingsplan gerealiseerd zouden kunnen worden, leiden daarmee niet tot een onaanvaardbare hinder voor gevoelige functies.
Daarnaast zijn aan De Ambacht 30 en 32 de Subway en FEBO gevestigd. Het bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid om gevoelige functies te realiseren die tot een beperking van de mogelijkheden van bedrijven in de omgeving zouden kunnen leiden.

Aanvullend aandachtspunt voor het plangebied is ook nog dat het gelegen is ten noordoosten van de rioolwateringzuiveringinstallatie (RWZI) Zaandam-Oost. Hierdoor kan er (vooral bij zuidwesten wind) kans op enige geuroverlast zijn. Gelet op de bedrijfsbestemming is de verwachting dat dat geen probleem oplevert.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan niet wordt belemmerd door onaanvaardbare hinder van bedrijven.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Wet - en regelgeving

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie

Onderstaand kaartbeeld geeft een fragment van de archeologische waardenkaart van de gemeente Oostzaan weer ter plaatse van het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen archeologische waarden worden verwacht in het plangebied en dat het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet nodig is.

Archeologische kaart gemeente Oostzaan (plangebied rode cirkel)

Cultuurhistorie

Om vast te stellen welke cultuurhistorische waarden een rol spelen in het plangebied, is de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de provin-cie Noord-Holland geraadpleegd. Op deze kaart worden verschillende waarden op het gebied van cultuurhistorie getoond. Voor het plangebied staat alleen het veenpolderlandschap weergegeven. Voorliggend bestemmingsplan leidt niet tot de aantasting daarvan. In het plangebied komen geen gebouwen en objecten voor die een monumentenstatus hebben.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijf en ondergeschikte kantooractiviteiten op bedrijventerrein De Ambacht. Bestaande cultuurhistorische waarden of structuren worden door het bestemmingsplan niet aangetast.

Conclusie
Vanuit het oogpunt van archeologie en cultuurhistorie mag het plan uitvoerbaar worden geacht.

4.3 Bodem

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een bestemmingsplan inzicht verkregen moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder andere inzicht verkregen moet worden in de noodzakelijke financiële investering van een (mogelijk noodzakelijke) bo-demsanering. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is dus feitelijk een onderdeel van de onderzoeksverplichting van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad bij de voorbereiding van een bestemmingsplan.

Het 'Bodemloket' geeft inzicht in maatregelen die de afgelopen jaren getroffen zijn om de bodemkwaliteit in kaart te brengen (bodemonderzoek) of te herstellen (bodemsanering). Uit de informatie van het Bodemloket blijkt dat er in het plangebied geen verdenkingen van bodemverontreiniging, onderzoeken of saneringen bekend zijn. In het gebied ten noorden van het plangebied op de locatie Ambacht 24 te Oostzaan is op 19 juli 2017 verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 1. In het gebied is zeer lichte tot geen bodemverontreiniging aangetroffen. De bedrijfsactiviteiten hebben geen tot geen noemenswaardige bodemverontreiniging veroorzaakt.

Voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem in overeenstemming is met het nieuwe gebruik.

Conclusie

Op voorhand zijn er geen aanwijzingen dat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan wordt belemmerd door onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit in het plangebied.

4.4 Ecologie

Om na te gaan wat de invloed van het plan op natuurwaarden is, heeft een ecologische inventarisatie plaatsgevonden. De uitkomsten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport, zie Bijlage 2. De conclusies zijn in deze paragraaf opgenomen. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar het genoemde rapport.

Conclusie

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Wel wordt geadviseerd om vestiging van rugstreeppad tijdens de uitvoering van de plannen te voorkomen. Voor deze activiteit is geen ontheffing of vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening. Op voorhand kan in redelijkheid worden gesteld dat natuurwet en -regelgeving de uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan niet in de weg staat.

4.5 Externe veiligheid

Risicokaart

Om na te gaan welke risico's in het kader van externe veiligheid mogelijk een rol spelen in het plangebied is de risicokaart van de provincie Noord-Holland geraadpleegd. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de digitale Risicokaart voor het plangebied weer.

Uitsnede risicokaart provincie Noord-Holland (plangebied blauwe cirkel)

Aardgastransportleiding

Grenzend aan het bedrijventerrein De Ambacht is een aardgastransportleiding van de Gasunie aanwezig. De beoogde ontwikkeling ligt niet binnen het invloedsgebied.

Risicovolle inrichtingen

Op een afstand van circa 240 meter tot het plangebied ligt aan de Weskolkdijk 8 een LPG-tankstation. De LPG-doorzet is begrensd tot 1.000 m3. De PR contour 10-6/jaar bedraagt 45 meter vanaf het LPG vulpunt. Het invloedsgebied van een LPG-tankstation bedraagt 150 meter. De beoogde ontwikkeling ligt niet binnen het invloedsgebied.

Aan de overzijde van de weg (Ambacht) is een installatie met ammoniak aanwezig en twee natte koeltorens. Het betreft Royaan B.V., Ambacht 1. Het betreft een inrichting met 3.750 kg ammoniak (uitvoeringstype 1). Volgens het Revi is het plaatsgebonden risico rondom de installatie kleiner dan 10–6 per jaar, zodat geen afstand tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten in acht genomen hoeft te worden. Dit geldt eveneens voor het invloedsgebied voor het bepalen van het groepsrisico. Er is derhalve geen invloedsgebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen

Nabij het plangebied liggen wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Om na te gaan welke risico's in het kader van externe veiligheid mogelijk een rol spelen in het plangebied is het bestemmingsplan De Ambacht geraadpleegd. Uit de risicoanalyse (zie Bijlage 3) van dat plan blijkt dat zowel de A8 als de N516 geen plaatsgebonden risicocontour (10-6) hebben die buiten de weg ligt. Wat betreft het groepsrisico rond de A8 en N516 is destijds opgemerkt dat deze onder de oriëntatiewaarde blijft, de toename van het aantal personen gering is en heeft in dat kader een nadere verantwoording van het groepsrisico plaatsgevonden.

Conclusie

In het kader van het bestemmingsplan De Ambacht is door Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland in 2013 een advies externe veiligheid opgesteld, zie Bijlage 3 en zijn de risico's verantwoord. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een beperkte uitbreiding van bedrijventerrein, met een beperkte toename van het aantal personen tot gevolg.

Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland heeft op 23 april 2018 derhalve voor voorliggend bestemmingsplan een advies uitgebracht, zie Bijlage 4. In dit advies wordt genoemd dat de benoemde scenario's uit het advies van 2013 nog steeds gelden. De effectafstanden dienen enkel te worden geactualiseerd. Het groepsrisico kan gelet op het voorgaande verantwoord worden geacht.

4.6 Geluidhinder

Geluidhinder kan ondervonden worden van industrie, spoorwegen en wegen. Spoorweglawaai speelt voor dit plan geen rol, omdat het plangebied niet in de nabijheid van een spoorweg ligt. Wegverkeerslawaai en industrielawaai speelt daarentegen wel een rol bij de afweging rond het bestemmingsplan. Hierop wordt in het navolgende ingegaan.

Industrielawaai

Industrielawaai (in de zin van de Wet geluidhinder) is van toepassing bij industrieterrein waar volgens het bestemmingsplan de vestiging van "grote lawaaimakers" mogelijk is. In artikel 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht is vastgelegd welke typen inrichtingen op een gezoneerd industrieterrein gevestigd moeten zijn. Het plangebied ligt binnen de zones van het bedrijventerrein Zaandammer- en Achterhuispolder en van industrieterrein Westpoort. In het plangebied komen geen geluidgevoelige functies voor en worden er ook geen geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt. De ontwikkelingen zoals toegestaan in het bestemmingsplan De Ambacht 24 Oostzaan hebben geen geluidsbeperkingen voor de omgeving en voor de huidige aanwezige bedrijven op het Ambacht in Oostzaan. Het bestemmingsplan leidt dus niet tot beperkingen met het oog op industrielawaai.

Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg een zone heeft, waarbinnen onderzoek plaats moet vinden naar de geluidbelasting aan de gevels van nieuw te bouwen woningen en gebouwen ten behoeve van andere geluidgevoelige functies.

Een uitzondering geldt voor:

• wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30 km/uur.

Indien binnen een geluidzone nieuwe geluidgevoelige objecten, zoals woningen, worden gerealiseerd, moet door middel van akoestisch onderzoek worden vastgesteld of aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder wordt voldaan.

Het nieuwe bestemmingsplan voorziet niet in de realisatie van nieuwe geluidgevoelige functies. Het bestemmingsplan zal niet leiden tot geluidhinder als gevolg van wegverkeerslawaai.

Conclusie

De uitvoering van het plan zal niet worden belemmerd door geluidhinder vanwege industrielawaai en wegverkeerslawaai.

4.7 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

NSL/NIBM

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingspro-gramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infra-structuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vast-gelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Afweging

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijf en ondergeschikte kantooractiviteiten op het bedrijventerrein De Ambacht. De ontwikkeling zal leiden tot een toename van het verkeer. In CROW-publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie 317' staan uitgangspunten voor de te verwachten aantallen motorvoertuigen. Voor het bedrijf (arbeidsextensief/bezoekersintensief) kan voor sterk stedelijk gebied uitgegaan worden van de norm voor een bedrijfsverzamelgebouw van 5,5-7,3 motorvoertuigen per etmaal per 100 m2 bvo. Dit zou voor het plangebied gaan om maximaal 51 motorvoertuigbewegingen. Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 ug/m3) niet overschrijdt. Het project wordt dan beschouwd als een nibm-project.

Rekentool luchtkwaliteit 2017

Het project is niet in betekenende mate van invloed op de luchtkwaliteit. Er behoeft niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor onderhavige ontwikkeling.

4.8 Water

Op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Voor de voorliggende ontwikkeling is daarom een digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) uitgevoerd. Het toets resultaat van de digitale watertoets is opgenomen in Bijlage 5. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.

Afweging

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijf met ondergeschikte kantooractiviteiten op de locatie Ambacht 24 te Oostzaan. De planlocatie is reeds verhard en er is slechts in zeer beperkte mate sprake van toename van verharding. Omdat dit een dermate klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie hoeven er geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden.

In het plan wordt een gescheiden riolering aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering. Dit komt overeen met de basisdoelstelling van het hoogheemraadschap om het hemelwater van nieuwe oppervlakken zoveel mogelijk te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage.

Aangezien binnen het plan geen sprake is van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt, kan het hemelwater als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (RWZI). Voor de nieuwe ontwikkeling wordt geadviseerd om een gescheiden stelsel aan te leggen. Ook wordt geadviseerd om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen.

Conclusie

Voorliggend plan heeft een beperkte invloed op de waterhuishouding en wordt ondervangen met voorgenoemde standaard maatregelen.

4.9 Duurzaamheid

Het bedrijfsterrein zal, rekening houdend met de praktische mogelijkheden, duurzaam worden ontwikkeld. Met het bestemmingsplan wordt een duurzame inrichting van de ruimte beoogd. Voor het bedrijventerrein De Ambacht is in 2011 door architectenbureau Stache in samenwerking met de universiteit van Wageningen gestart met het project CO2-00, CO2 opslag als ontwerpopgave. Het doel van het project is om

te onderzoeken of groene beplanting naast een landschappelijk element en materiaal om de ruimte aan te kleden, ook een volwaardig stedenbouwkundig en architectonisch volume is met een meervoudige functie waaronder: volumetrische structurering van de ruimte, architectonische bouwmateriaal, ventilatievoorziening, koeling, waterberging en CO2-opslag.

Ten aanzien van duurzaamheid wordt binnen dit bestemmingsplan (naast de inrichting van de ruimte) vooral gestreefd naar een vrijwillige en gezamenlijke inzet. De bestaande bouw is verantwoordelijk voor een groot deel van het totale energiegebruik. Met de aanschaf van duurzame artikelen, denk aan isolatiemateriaal en dergelijke, kan dit energieverbruik worden teruggebracht. Door de alsmaar stijgende prijzen van energie zijn de investeringen in duurzame oplossingen steeds sneller terugverdiend. Naast veel aandacht voor energiegebruik is er ook aandacht voor andere duurzame strategieën, zoals het optimaal benutten van de beschikbare ruimte. Het bestemmingsplan is een instrument waarin ten aanzien van duurzame energie enkele aspecten geregeld kunnen worden. Zo kunnen in de planregels en/of op de planverbeelding randvoorwaarden voor passieve en actieve zonne-energie als zuidoriëntatie van bebouwing, dakhellingen, nokrichtingen en onderlinge oriëntatie van bebouwing ter vermijding van schaduwwerking worden vastgelegd. De verdere mogelijkheden zijn echter beperkt. Voor ambitieuze duurzame energie doelstellingen dienen derhalve extra instrumenten, zoals bijvoorbeeld privaatrechtelijke overeenkomsten, ingezet te worden. Omdat de gemeente binnen dit plangebied geen grondpositie heeft, is inzet van dat instrument niet aan de orde.

De plaatsing van zonnecollectoren en fotovoltaïsche cellen op daken is mogelijk. De plaatsing van windturbines is binnen de regels van het bestemmingsplan niet mogelijk.

Circulaire economie

Op dit moment gebruiken we onze grondstoffen en fossiele energiebronnen nog te vaak alsof ze onuitputbaar zijn. 'We maken producten zo goedkoop mogelijk en gooien die na gebruik te vaak weg. In de circulaire economie gaan we veel slimmer om met onze grondstoffen. We gebruiken en verbruiken zo min mogelijk en gaan grondstoffen maximaal hergebruiken. We ontwikkelen producten die zuiniger zijn en vinden nieuwe, slimme manieren om ze te produceren.

In een Circulaire economie worden alle gebruikte materialen in een product nuttig ingezet in hetzelfde of een ander product zonder kwaliteitsverlies. Als alle restproducten hergebruikt worden en de producten milieuneutraal zijn is deze kringloop compleet. Daarna gaan we slimmer met ze om, door ze te delen en door te geven. Zo bouwen we samen een circulaire economie. In 2050 moet deze circulaire economie in Nederland een feit zijn.

In de praktijk zien we dat het begrip duurzame ontwikkeling is gestold tot statische duurzaamheid. Dat uit zich ondermeer in een woud van voornamelijk sectorale regels en milieunormen. Daarmee is in de praktijk de norm de kwaliteit geworden (bijvoorbeeld normen voor stoffen in water) terwijl we kwaliteit (schoon water) als norm zouden willen. Kansrijke mogelijkheden blijven soms liggen. Met Cradle to Cradle als inspiratiebron proberen we terug te keren tot het principe van duurzame ontwikkeling om naar nieuwe wegen te zoeken voor de vastlopende praktijk, lerende van de ervaringen in de praktijk van gebiedsontwikkeling.

Om het circulaire denken te bevorderen hanteren we voor dit ontwerpbestemmingsplan de onderstaande uitgangpunten.

• Afval = voedsel: meer dan tot op heden redeneren vanuit stromen en levenscycli.
• Gebruik zonne-energie: houdt in het ontwerp rekening met zowel passief als actief gebruik van zonne energie.
• Zorg voor diversiteit: geen sectoraal geregelde, gecontroleerde blauwdrukken, maar gebiedseigen integrale benadering.
• Ontwerp toekomstig hergebruik: investeer in waarde creatie op lange termijn in plaats van kosten en baten op korte termijn.

Zorg voor binding met leefomgeving: meer aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit van het landschap en haar eindgebruikers.

1. Gemeentelijk beleid voor duurzaam bouwen

Gemeente Oostzaan heeft voor duurzaam bouwen een lokaal stimuleringsbeleid geformuleerd in de Duurzame Energieagenda uit 2014. Een instrument om duurzaam bouwen inzichtelijk en meetbaar te maken is GPR-gebouw. Dit instrument geeft rapportcijfers voor een bouwplan. De gemeente Oostzaan heeft de ambitie om een GPR-score van minimaal een 8 op de thema's voor Energie, Gezondheid, Milieu, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

2. Landelijk en Europees beleid

Vanaf 1 januari 2021 moet alle nieuwbouw voldoen aan de eisen voor BENG. Beng vervangt dan de EPC. BENG stelt ook de eis dat de energiebronnen voor het gebouw in bepaalde mate duurzaam moeten zijn. In het internationaal energieakkoord voor duurzame groei is afgesproken dat de energievoorziening in 2050 geheel klimaatneutraal is. Voor de gebouwde omgeving betekent dat geen aardgas meer gebruikt mag worden voor het verwarmen van gebouwen: de warmtetransitie (Energierapport

van het ministerie van Economische zaken).

3. Nieuwe ontwikkelingen – aardgasvrije nieuwbouw

Met het inwerking treden van het klimaatakkoord van Parijs zal in 2050 geen aardgas meer gebruikt kunnen worden voor het verwarmen van gebouwen. De gemeenten hebben de ambitie dat alle nieuwbouw aardgasvrij zal zijn. Daartoe is nu beleid in ontwikkeling. Met vaststelling van dit beleid zal aardgas voorgeschreven worden. Slechts in bijzondere situaties kan daarvan afgeweken worden. Basale keuzes in het licht van het beleid.

• Kies voor aardgasvrij. Een investering in een gasnet heeft een afschrijvingsduur van 60 jaar. Daarom is het van belang om nieuwe gebouwen nu al niet meer op het aardgasnet aan te sluiten en dit nadrukkelijk na te streven. Verwacht wordt dat de aansluitplicht voor de netbeheerders. komt te vervallen.
• Kies voor maximale isolatie.
• Kies voor een zongericht verkavelen en dakoppervlakken die geschikt zijn voor zonne-energie.
• Maak een afweging voor collectieve duurzame warmtevoorzieningen of individuele WKO systemen, zonnecollectoren en dergelijke.

4. Overig

Buiten het kader van dit bestemmingsplan onderzoekt de initiatiefnemer in overleg met de gemeente bovendien de mogelijkheden om tot kansrijke initiatieven te komen met betrekking tot energievoorziening, energiebesparing en dergelijke. Bij het toepassen van maatregelen dient onderscheid te worden gemaakt tussen de acties van de gemeente en die van de bedrijven. De maatregelen die de bedrijven kunnen nemen, zijn slechts tot op zekere hoogte “afdwingbaar”. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het toepassen van niet-uitloogbare materialen. Onderling overleg en promotie levert waarschijnlijk de beste resultaten als het gaat om de toepassing van duurzame maatregelen door de bedrijven. In dit kader heeft de gemeente ervaring opgedaan bij de ontwikkeling van bedrijfsterrein Skoon. Bij dat bedrijfsterrein is de gemeente de bedrijven behulpzaam geweest bij het opstellen van een duurzaamheidsscan. Daartoe is een duurzaamheidscoördinator aangesteld die de bedrijven begeleidt, die de bedrijven begeleidt, de duurzaamheidsscan uitvoert en vervolgens een duurzaamheidsrapport opstelt.

4.10 Plan-m.e.r.

De vraag of sprake is van een m.e.r.-plicht omvat twee subvragen:

• 1. Is het plan kaderstellend voor toekomstige m.e.r.(beoordelings)plichtige-activiteiten?

De bouw van een bedrijfsgebouw betreft een activiteit uit de D-lijst van het Besluit mer (D 11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig plan:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Voorliggend bestemmingsplan staat de bouw van 1.700 m2 bedrijfsvloeroppervlakte toe en valt daarmee onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd dient te worden.

• 2. Kan het plan leiden tot significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van een nabijgelegen Natura 2000-gebied?

Wanneer dit niet op voorhand kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en geldt daarmee ook een m.e.r.-plicht. Deze vraag staat los van de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Uit paragraaf 4.4 is gebleken dat siginificant negatieve effecten op nabijgelegen natura-2000 gebieden kunnen worden uitgesloten.

In onderstaand schema is het bovenstaande nogmaals schematisch weergegeven.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Uit het voorgaande blijkt dat voor het bestemmingsplan Ambacht 24 Oostzaan een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden doorlopen. De vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Het onderhavige bestemmingsplan kent een beperkte ontwikkelingsmogelijkheid. De milieueffecten van deze ontwikkelingen zijn in de voorgaande paragrafen beschreven. Hieruit blijkt dat de activiteiten geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben. Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding voor een vervolgonderzoek in het kader van een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten te digitaliseren. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening is het verplicht dat een nieuw bestemmingsplan in digitale vorm wordt vastgesteld. Voor het digitaliseren c.q. standaardiseren van bestemmingsplannen is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) ontwikkeld. SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld.

5.2 Verbeelding

De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. Daartoe is op de verbeelding een bestemmingsvlak en bouwvlak opgenomen. Aan de ondergrondgegevens op de verbeelding kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergrondgegevens hebben dus uitsluitend een illustratief karakter.

5.3 Regels

De regels zijn als volgt opgebouwd:

Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en een bepaling over de wijze van meten; deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde weergegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels.

Voorliggend bestemmingsplan omvat uitsluitend de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming mogen bedrijven tot en met categorie 3.2 worden gerealiseerd met productiegebonden detailhandel en horeca ten dienste van de bedrijfsactiviteiten. Daarnaast zijn kantooractiviteiten, perifere detailhandel en zakelijke en persoonlijke dienstverlening toegestaan. Ten behoeve van deze activiteiten is de aanduiding 'kantoor' opgenomen. De bouwhoogte is vastgelegd in de regels en bedraagt maximaal 8 meter.

Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de antidubbeltelbepaling en algemene regels ten aanzien van bouwen en afwijkingen.

Hoofdstuk 4 bevat tenslotte het overgangsrecht en de slotregels met daarin de naam van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten van de ruimtelijk-juridische procedure zullen door middel van leges worden verrekend met de initiatiefnemer. De initiatiefnemer en de gemeente Oostzaan gaan een anterieure overeenkomst aan waarin het verplichte kostenverhaal wordt geregeld. Degene die meent schade te lijden door het vaststellen van het bestemmingsplan, kan een verzoek indienen om een tegemoetkoming van de schade (Artikel 6.1 Wro). Eventuele kosten voortkomend uit de planschade zijn in bijlage 6 van de anterieure overeenkomst meegenomen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Wettelijk vooroverleg

Artikel 3.1.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat een bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Voorliggend plan is voorgelegd aan de overlegpartners. De opmerkingen die zij hebben gemaakt zijn hieronder weergegeven.

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier vraagt aandacht voor klimaatadaptatie bij de ontwikkeling van het bedrijfspand, zoals voldoende drooglegging, geen wateroverlast bij extreme piekneerslag door oppervlakkige afstroming of wellicht toepassen van groene daken (water vasthouden en beperken hittestress).

Aanvullend aandachtspunt voor het plangebied is dat het gelegen is net ten noordoosten van de rioolwateringzuiveringinstallatie (RWZI) Zaandam-Oost. Hierdoor kan er (vooral bij zuidwesten wind) kans op enige geuroverlast zijn. Gelet op de bedrijfsbestemming is de verwachting dat dat geen probleem oplevert.

Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland

Voor het bestemmingsplan De Ambacht is op 22 januari 2013 een advies uitgebracht (kenmerk 2013/02/RO/6250). De hierin benoemde scenario's gelden nog, alleen de effectafstanden zijn inmiddels gewijzigd. De Veiligheidsregio adviseert om:

• 1. bij het vaststellen van het bestemmingsplan rekening te houden met de mogelijke ongevalscenario's en de gevolgen hiervan;
• 2. de mogelijke risicoreducerende en effectbeperkende maatregelen in overweging te nemen;
• 3. het risico dat overblijft na het nemen van de maatregelen te betrekken bij het vaststellen van het bestemmingsplan;
• 4. de overige opmerkingen over het bestemmingsplan mee te nemen bij de vaststelling.

Gasunie

Voorliggend bestemmingsplan is door Gasunie getoetst aan het huidige veiligheidsbeleid. Gasunie concludeert dat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens van de dichtstbijzijnde aardgastransportleiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Reactie gemeente

Voorgenoemde overlegreacties leiden in principe niet tot wijziging van het plan. Bij nadere uitwerking van het (bouw)plan wordt rekening gehouden met de aandachtspunten genoemd door Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland en Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

6.2.2 Zienswijzeprocedure

Artikel 3:8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Deze afdeling bevat bepalingen rond de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft vanaf 14 november 2018 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. De bekendmaking van de terinzagelegging heeft plaatsgevonden in de Staatscourant en het Kompas. Binnen deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.