Wervershoof - Het Eiland

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het westen van Wervershoof is in 2004 het woningbouwplan Kromme Leek (Het Eiland) ontwikkeld. Deze wijk bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en half-vrijstaande woningen. Daarnaast staat in het zuidelijk deel een appartementengebouw. Langs de oostzijde ligt een groenstrook, die is gereserveerd voor een tweede fase van de ontwikkeling van Het Eiland.

Bij de gemeente is het verzoek ingediend om deze tweede fase te realiseren. Het plan gaat uit van de realisatie van twee vrijstaande woningen en acht half-vrijstaande woningen. De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan (zie ook paragraaf 1.3). In dit bestemmingsplan hebben de gronden namelijk een groenbestemming waarbinnen (burger)woningen niet zijn toegestaan. Wel ligt het plangebied binnen de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 4'. Hiermee kan de bestemming, met een wijzigingsplan, gewijzigd worden naar een woonbestemming. Van de wijzigingsbevoegdheid kan in dit geval echter geen gebruik worden gemaakt, omdat aan een van de wijzigingscriteria niet kan worden voldaan (hier wordt in paragraaf 1.3 nader op ingegaan).

De gemeente Medemblik wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. In plaats van met een wijzigingsplan kan dit door middel van een bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan geeft dan ook een invulling aan het wijzigen van de huidige bestemming ten behoeve van de voorgestelde ontwikkeling.

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft de groenstrook in het oostelijke deel van de nieuwbouwwijk Het Eiland in Wervershoof. De begrenzing is afgestemd op het geldende bestemmingsplan en op het ingediende stedenbouwkundig ontwerp. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 1.1.

figuur 1.1: De globale ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Dorpskernen III' van de gemeente Medemblik, vastgesteld op 29 september 2016. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om woningen te bouwen. Het voorgenomen gebruik van dit gebied is dan ook in strijd met de bestemming.

Het gebied is daarnaast voorzien van de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 4'. De regels met betrekking tot deze wijzigingsbevoegdheid zijn in het bestemmingsplan opgenomen in artikel 49 lid 49.5. Op basis van deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de gronden die zijn voorzien van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 4' wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is onder andere als voorwaarde opgenomen dat de planopzet zodanig is dat de aanleg van een calamiteitenontsluiting met een brug mogelijk blijft. Hierbij was de veronderstelling dat er ook ten oosten van Het Eiland een woningbouwontwikkeling zou plaatsvinden. Om exploitatietechnische redenen vindt die ontwikkeling echter geen doorgang. Daarmee is ook de verbinding tussen beide plangebieden niet meer reëel en is het stedenbouwkundig plan voor Het Eiland zodanig aangepast dat er geen ontsluiting naar het oostelijk daarvan gelegen gebied meer wordt gerealiseerd. Met het vervallen van die ontsluiting kan ook geen toepassing meer worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid. Het voorliggende bestemmingsplan is wel opgesteld naar analogie van de wijzigingsbevoegdheid en voorziet in die zin niet in een nieuwe ontwikkeling.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 4 de toetsing aan de voor dit bestemmingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de juridische regeling van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de oostkant van de straat Het Eiland in de gelijknamige nieuwbouwwijk. Momenteel is het nog niet ontwikkeld en betreft het een groenstrook. Deze strook ligt aan een watergang rondom Het Eiland.

De nieuwbouwwijk Het Eiland is gelegen ten zuiden van de Vok Koomenweg en ten oosten van de Simon Koopmanstraat. De bebouwing ten westen, ook wel Het Eiland genoemd, waar het plangebied onderdeel van vormt, bestaat uit recent gebouwde woningen die vanaf de jaren negentig ontwikkeld zijn. Hier bevinden zich voornamelijk moderne woningen die zowel vrijstaand als van het type twee-onder-één-kap gebouwd zijn. De gebouwen zijn met de voorgevels naar de straat gericht, waarbij de rooilijnen evenwijdig lopen aan de straat. De woningen bestaan voornamelijk uit twee lagen met kap. Ten westen van het plangebied bevinden zich naast deze type woningen ook nog ouderenwoningen met een andere vormgeving.

In de omgeving overheerst de woonfunctie. Er zijn twee bedrijven in de omgeving aanwezig, namelijk een bouwmarkt ten zuidoosten van het plangebied en een bloembollendroogbedrijf direct ten oosten van het plangebied.

figuur 2.1 Het plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Het initiatief betreft het inrichten van de groenstrook met woningbouw. Deze woningbouw bestaat uit 8 twee-onder-een-kap woningen, en 2 vrijstaande woningen die aan de noord- en zuideinde van de rij (op de kopse kanten) geplaatst worden. Op figuur 2.2 is de toekomstige situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.2 Stedenbouwkundig ontwerp plangebied

Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit

De woningen worden ingepast in de stedelijke structuur van Het Eiland. Van belang is dat het ontwerp zodanig is, dat geen afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Net als op Het Eiland worden de woningen uitgevoerd in de vorm van vrijstaande woningen dan wel van het type twee-onder-één-kap. De woningen bestaan voornamelijk uit twee lagen met kap en zijn gericht op de weg. Het bebouwingsbeeld dat ontstaat is vergelijkbaar met dat aan de noordzijde van Het Eiland. Dit is ter vergelijking weergeven in figuur 2.3. Binnen het plangebied staan de woningen met de achtertuin richting het water.

De gebouwen worden met de voorgevels naar de straat gericht, en de rooilijnen volgen de straat. De rooilijn komt hierbij op 4 meter van de weg te liggen, overeenkomstig de gebruikelijke afstand van de woningen op Het Eiland. Het bebouwingsbeeld dat ontstaat is vergelijkbaar met dat aan de noordzijde van Het Eiland. Dit is ter vergelijking weergeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Bebouwingsbeeld noordzijde Het Eiland

Verkeer en parkeren

De ontsluiting van de nieuwe wooneenheden vindt plaats via de straat Het Eiland. De verkeersgeneratie van de 10 woningen in dit bestemmingsplan bedraagt 87 mvt/etmaal op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (publicatie 317, oktober 2012) van het CROW. Bij de aanleg van de nieuwbouwwijk Het Eiland is rekening gehouden met deze verkeersgeneratie. Dit geringe aandeel extra verkeer wikkelt zich af over de straat Het Eiland en vervolgens via de Vok Koomenweg, of in andere richting via de Kromme Leekstraat en de Bonstraat naar de Simon Koopmanstraat. De extra verkeersgeneratie zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

Op basis van CROW-publicatie 317 bedraagt de parkeerbehoefte 2,3 parkeerplaatsen per woning. Op basis van de 10 nieuwe woningen die in dit plan gerealiseerd worden, dienen er 23 parkeerplaatsen aangelegd te worden, waarvan 1 per woning op eigen erf en de overige openbaar. Het plan voldoet hieraan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit bestemmingsplan. Hierbij komt het rijks-, provinciaal, regionaal en het gemeentelijk beleid aan bod.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een plan om 10 nieuwe woningen te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, door de Afdeling niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde. Wel is het in het kader van de economische uitvoerbaarheid van belang om in te gaan op de regionale woonbehoefte. Daarom vindt onderstaand een beknopte toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking plaats:

Toetsing

1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?

In paragraaf 3.4 gemeentelijke beleid wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouw ontwikkeling past binnen de Structuurvisie 2012-2022 en de Woonvisie Medemblik 2012-2020.

2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Aan de tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand bebouwd gebied.

3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Deze derde trede is niet van toepassing op het plangebied omdat deze zich bevindt binnen bestaand stedelijk gebied en er sprake is van een actuele regionale behoefte. Bovendien is ten tijde van de aanleg van de nieuwbouwwijk Het Eiland al rekening gehouden met de invulling van deze locatie. De ontsluitingsweg voor de nieuwe woningen is al aangelegd.

Conclusie

Dit bestemmingsplan raakt geen van de 14 nationale belangen genoemd in de SVIR het Barro. Daarnaast voldoet het plan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee is het plan passend binnen het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie en Provinciale Verordening

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040. In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik'.

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de Structuurvisie uitgewerkt. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening, vastgesteld op 12 december 2016 en in werking getreden op 1 maart 2017, zijn regels verbonden aan deze hoofdbelangen.

De Provincie Noord-Holland draagt bij aan het realiseren van voldoende en passende huisvesting (woningtype) op de best mogelijke plek (woonmilieu) voor huidige en toekomstige bewoners van Noord-Holland. De Provincie Noord-Holland stelt hiervoor een provinciale woonvisie op die het kader biedt voor de door de regio's op te stellen regionale actieprogramma's. In de regionale actieprogramma's wordt het woningbouwprogramma zowel kwalitatief als kwantitatief uitgewerkt. Uitgangspunt is om deze woningvraag zoveel mogelijk te realiseren binnen het Bestaand Stedelijk Gebied.

Conclusie

Het onderhavige bestemmingsplan betreft een binnenstedelijk gebied en valt volgens de Provinciale Ruimtelijke Verordening binnen het 'Bestaand Stedelijk Gebied' (BSG) (zie figuur 3.1). Met het oog hierop is het voorgenomen ontwikkeling niet in strijd met het provinciaal beleid.

Figuur 3.1 Begrenzing van het BSG met daarin de ligging van het plangebied

3.3 Regionaal beleid

Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) en Woonvisie West-Friesland 2016

In het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) en de Regionale Woonvisie West-Friesland 2016 wordt benoemd welke richting de West-Friese gemeenten met de woningmarkt op willen en waar rekening mee gehouden moet worden. Relevante uitgangspunten met betrekking tot woningbouw zijn:

• vooral inzetten op onderscheidende en complementaire producten. Hierbij gaat het om het inzetten op unieke product-marktcombinaties in de woningmarkt met een goede prijs-kwaliteitsverhouding op sterke locaties;
• scheiden wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen;
• ruimte bieden voor markt initiatieven. De vraag staat centraal;
• vrijkomend vastgoed binnen de kernen, waarvoor herbestemming nodig is, wordt gefaciliteerd;
• Inbreiding voor uitbreiding.

Op grond van de Structuurvisie van de Provincie Noord-Holland moet de regio West-Friesland in de periode van 2015 tot 2030 in totaal 9.160 woningen bouwen. Voor de gemeente Medemblik is dit kwantitatief vertaald in gemiddeld 108 woningen per jaar tot 2030. Dit betreffen echter geen harde cijfers. De woonvisie wil namelijk per situatie ruimte bieden voor creativiteit en maatwerk. Er is daarom ook geen vast programma opgesteld, maar er wordt gewerkt met het zogenaamde flexibel strategisch programmeren. Daardoor blijft voldoende ruimte voor marktinitiatieven. Wel worden vier concrete acties binnen de programmering opgenomen:

• 1. Elke gemeente heeft één onderscheidend nieuwbouwproject;
• 2. Platform voor marktpartijen opzetten om nieuwe initiatieven te ontwikkelen;
• 3. Vraaggestuurd bouwen: ook voor de oudere doelgroep;
• 4. Kansen bij transformatie van vrijkomend vastgoed.

Met dit bestemmingsplan worden woningen, ontstaan vanuit een marktinitiatief, mogelijk gemaakt. De bouw van 10 extra woningen past binnen de genoemde aantallen van 108 woningen per jaar voor de gemeente Medemblik. De ontwikkeling is daarmee passend binnen de ambitie van de Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) en Woonvisie West-Friesland 2016.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2012-2022

In de op 28 februari 2013 vastgestelde Structuurvisie 2012-2022 van de gemeente Medemblik 'Sterke kust en sterk achterland' is het nieuwe beleid van de gefuseerde voormalige gemeenten Medemblik, Wervershoof en Andijk vastgelegd. Doel van deze structuurvisie is een harmonisatie van het beleid van de drie voormalige gemeenten tot één beleid.

Medemblik wil de komende jaren het vestigen in de gemeente zo aantrekkelijk mogelijk maken. Met oog voor realiteit stimuleert de gemeente dorpsvernieuwingen en geeft ruimte om nieuwe woningen te bouwen. Deze ruimte vult de gemeente als volgt in:

• Er zijn voldoende woningbouwlocaties aanwezig, waarbij de gemeente de vinger aan de pols houdt bij het op gang brengen van de ontwikkeling van de locaties.
• Daarbij biedt de gemeente ruimte om programmatisch af te wijken van de oorspronkelijke plannen voor een locatie.
• In de afweging van de locaties vormt de herontwikkeling van de kwaliteitslocaties (dorpsvernieuwing) een belangrijke rol om verpaupering in de dorpen tegen te gaan.

De gemeente heeft voor de toekomst voldoende woningbouwlocaties op het oog; het tempo waarin deze worden ontwikkeld, is afhankelijk van de directe vraag. In de Structuurvisie zijn woningbouwlocaties aangewezen in het uitvoeringsprogramma. In de Structuurvisie is het uitvoeringsprogramma beschreven als een dynamisch proces, waarmee de gemeente tot 2022 actief mee aan de slag is. In deze periode maakt de gemeente telkens afwegingen tussen kansen die zich voordoen, het gedefinieerde programma, de ruimtelijke mogelijkheden, de maatschappelijke wensen, de marktconformiteit en de financiële haalbaarheid. Nieuwe keuzes hebben consequenties voor de uitvoeringsagenda. Het woningbouwprogramma is ambitieus en regionaal afgestemd. Er is gekozen voor een dynamische in plaats van een statische kernenhiërarchie. Dit betekent onder meer dat indien in andere kernen (meer) behoefte ontstaat aan nieuwbouw, afwijking van het woningbouwprogramma mogelijk is. Deze flexibiliteit is er, binnen kwalitatieve randvoorwaarden, ook voor de invulling van het programma op basis van actuele behoeften Stedelijke vernieuwing (inbreidingslocaties) heeft prioriteit boven uitbreiding van de dorpen.

Conclusie

Het plangebied van dit bestemmingsplan staat op de uitvoeringsagenda van de Structuurvisie als woningbouwlocatie 24c Het Eiland. Tot 2018 zijn de locaties in Wervershoof Centrumplan, S. Koopmanstraat, Westrand en Het Eiland in beeld als woningbouwlocaties met een totale capaciteit van 169 woningen(zie figuur 3.2). Een groot deel van de nieuwbouw op het Eiland is reeds gerealiseerd en met dit bestemmingsplan wordt ook het laatste deel van de nieuwbouw mogelijk gemaakt. Hiermee is de bouw van 10 extra woningen passend binnen het gemeentelijk beleid.

Figuur 3.2 Nieuwbouwlocaties binnen Wervershoof

Woonvisie Medemblik 2012-2020

In de Woonvisie Medemblik 2012-2020 'beleidsnota volkshuisvesting' (vastgesteld 22 november 2012) is het woonbeleid van de gemeenten Medemblik vastgelegd.

Speerpunten uit deze woonvisie zijn:

• 800 levensloopbestendige nieuwbouwwoningen realiseren in de prijsklasse tot € 250.000 (koop), respectievelijk € 652 (huur);
• voldoen aan de eisen van duurzaamheid volgens het meetinstrument GPR gebouw, zowel bij nieuwbouw als bij renovatie;
• ruimte bieden aan nieuwe woonvormen en experimenten, waaronder kangoeroewoningen, zorg- en woongemeenschappen, collectief particulier opdrachtgeverschap, et cetera;
• starters ondersteunen;
• huisvesting voor statushouders.

In de woonvisie wordt vanaf 2015 uitgegaan van 95 nieuwe woningen per jaar. Dit komt neer op circa 1.500 nieuwbouw woningen tot 2030. De bouwopgave bestaat voornamelijk uit twee-onder-een kap en vrijstaande levensloopbestendige nieuwbouwwoningen. In de kern Wervershoof is de planning om tot 2030 270 nieuwbouw woningen te bouwen. In de capaciteitsplanning woningbouw is de locatie als woningbouwlocatie opgenomen. De ontwikkeling is daarmee passend binnen de woonvisie Medemblik 2012-2020.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

Naast het feit dat ontwikkelingen in het plangebied binnen het beleidskader van Rijk, provincie, regio en gemeente tot stand moeten komen, moet rekening worden gehouden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat.

4.1 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In de omgeving van het plangebied komen voornamelijk woonfuncties voor. Wel bevinden zich aan de oost- en zuidoostzijde van het plangebied enkele relevante bedrijfsfuncties.

Ten zuidoosten, aan de overzijde van de watergang van het plangebied, betreft dit de Hubo Wervershoof. Voor dit bedrijf is een milieucategorie 2 van toepassing. Hierbij geldt een richtafstand van 30 meter, wat betreft het aspect geluid. Hoewel de hindercontour van dit bedrijf deels over het plangebied valt, is met de totstandkoming van de situering van de bouwvlakken rekening gehouden met de genoemde richtafstand, door het bouwvlak van de woningen op meer dan 30 meter te plaatsen. Dit is weergegeven op figuur 4.1. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter. Nader onderzoek kan dan ook achterwege blijven.

Ten oosten van het plangebied en ten noorden van de Hubo, is Bloembollendroogbedrijf Gebr. Breg, Simon Koopmanstraat 79, gevestigd. Een dergelijk bedrijf is eveneens een bedrijf uit milieucategorie 2. De woningen worden binnen 30 meter van de inrichting van het bedrijf gebouwd, waardoor niet wordt voldaan aan de richtafstand. In het kader van een goede ruimtelijke ordening, is een zorgvuldige afweging gewenst. Daarom is akoestisch onderzoek (bijlage 1) verricht naar de geluidsuitstraling van het bedrijf, om met zekerheid te kunnen stellen dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Om de vraag te kunnen beantwoorden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat, is de geluidbelasting in het plangebied onderzocht en beoordeeld op basis van de normen uit de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) én het Activiteitenbesluit. Uit het onderzoek volgt dat de geluidbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen binnen het plangebied voldoet aan de normen van het Activiteitenbesluit. Ter plaatse van die woningen kan dan ook gesteld worden dat er sprake zal zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat. Ook wordt het bedrijf niet in zijn uitbreidingsmogelijkheden beperkt, omdat er in de huidige situatie al woningen dichter dan de geplande woningen aanwezig zijn, die daarom al maatgevend zijn voor de ontwikkelingsruimte van het bedrijf.

Geconcludeerd wordt dat het aspect bedrijven en milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Figuur 4.1 Weergave van het meest zuidelijke bouwvlak in relatie tot de hindercontour van de Hubo

4.2 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet Natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Natuur Netwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Het NNN wordt beschermd via het ruimtelijke spoor en is opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. Ook de aanduiding Weidevogelleefgebied is opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. Ruimtelijke ontwikkelingen, die de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland en weidevogelleefgebieden aantasten, staat de provincie in beginsel niet toe.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het IJsselmeergebied en is gelegen op ongeveer 840 meter ten noordoosten van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied valt samen met dit gebied en ligt ook op ongeveer 840 meter.

Voor de Natura 2000 geldt dat gezien de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000 areaalverlies, verstoring, verdroging en versnippering kunnen worden uitgesloten. Als gevolg van het toevoegen van 10 woningen is de toename van de stikstofdepositie op de Natura 2000 ook als nihil in te schatten. Een berekening hiervan is terug te vinden in paragraaf 4.7. Er zijn dus geen significant negatieve effecten op de Natura 2000 te verwachten.

Een deel van de gronden 840 meter ten noordoosten van het plangebied in het Natura 2000-gebied is opgenomen als NNN-gebied. Het plan voorziet niet in areaalverlies van dit NNN-gebied. Alleen verstoring door geluid zou in beginsel invloed kunnen hebben op de NNN. De extra geluidseffecten van tien woningen zijn echter als zeer gering in te schatten. Op deze locatie wordt dit ook nog eens overstemd door de geluidsproductie van een zeer groot aantal tussenliggende woningen. De gevolgen voor het NNN gebied zijn daarom als nihil in te schatten.

Voor wat betreft gebiedsbescherming is dit bestemmingsplan uitvoerbaar.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Het plangebied betreft een groenstrook binnen stedelijk gebied en is omsloten door bebouwing. Het braakliggende perceel is op dit moment in afwachting van de ontwikkeling ingezaaid met gras en wordt continu gemaaid en onderhouden. De locatie is daarom ongeschikt als groeiplaats voor bijzondere en beschermde plantensoorten. Het vormt ook geen waardevol habitat voor beschermde dieren. Daarnaast worden geen werkzaamheden uitgevoerd in het water of aan de walkant, waardoor ter plaatse van deze gronden niets te verwachten is. Er worden dus geen potentiële vaste verblijfplaatsen van beschermde soorten geschaad.

Een (verkennend) veldonderzoek naar het voorkomen van beschermde soorten is dan ook niet nodig. Effecten op beschermde planten- en diersoorten worden niet verwacht. De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet Natuurbescherming. Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Hiermee zal tijdens de uitvoering van de werkzaamheden rekening worden gehouden.

4.3 Geluid wegverkeer

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant.

Op Het Eiland geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Deze wegen hebben geen geluidszone. Voor het plan zijn de Simon van Koopmanstraat en de Vok Koomenweg relevant. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Enkelbaanswegen in het stedelijk gebied hebben op grond van de Wgh een geluidszone van 200 meter. Het plangebied ligt circa 65 meter van de Vok Koomenweg en op ten minste 110 meter van de Simon Koopmanstraat.

Beide wegen zijn lokale ontsluitingswegen. Deze dienen ter ontsluiting op de hoofdinfrastructuur in de omgeving, namelijk de N240. Er is sprake van een relatief lage verkeersintensiteit op beide wegen. Gezien de reeds aanwezige (dicht) bebouwde bebouwing rondom het plangebied en de daarmee samen gaande geluidswerende werking, wordt verwacht dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan en dat nader onderzoek daarom niet noodzakelijk is.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Digitale watertoets

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het hoogheemraadschap. Met de gegevens die zijn opgegeven is bepaald dat het plan een beperkte invloed heeft op de waterhuishouding. Op het plan is daarom de korte procedure van toepassing. Dit betekent dat de beperkte invloed van het plan op de waterhuishouding kan worden ondervangen met standaard maatregelen. Deze maatregelen zijn opgenomen in het wateradvies (zie bijlage 2) dat het waterschap heeft gegeven en dat in deze paragraaf wordt behandeld.

Verharding en compenserende maatregelen

Er is slechts in zeer beperkte mate sprake van een toename van de verharding. Omdat dit een dermate klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie hoeven geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden. Daarnaast heeft HHNK in zijn zienswijze op het voorliggende bestemmingsplan aangegeven dat het bestemmingsplan onderdeel vormt van het oorspronkelijke grotere woningbouwplan 'Het Eiland'. Voor dit bouwplan is in 2005 ontheffing verleend. Hierin is vastgelegd dat watercompensatie, in verband met de toename verharding, op het bungalowpark 'Zuiderzee' gerealiseerd kan worden. Dit is ondertussen ook gebeurd. HHNK geeft aan dat voor de ontwikkelingen in dit bestemmingsplan geen extra oppervlaktewater meer gegraven hoeft te worden.

Waterkwaliteit en riolering

Binnen het plan is geen sprake van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (RWZI). Er wordt geadviseerd voor de nieuwe ontwikkeling een gescheiden stelsel aan te leggen.

Het hoogheemraadschap adviseert met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen. Van het gebruik van deze materialen is geen sprake.

Omdat er geen verder onderzoek nodig is naar het aspect water en geen gebruik wordt gemaakt van uitloogbare materialen vormt dit aspect geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.5 Bodem

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de gewenste functie.

Zowel de ontgravings- als de toepassingskaart bovengrond van het Bodemloket geven aan dat de grond van het plangebied geschikt is voor de functie 'Wonen'. In de huidige situatie is het plangebied ingericht als grasveld waarop geen bijzondere (vervuilende) activiteiten plaatsvinden.

Om inzicht te verkrijgen in de kwaliteit van de bodem heeft daarnaast een verkennend bodemonderzoek plaats gevonden. Dit is als bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd. In de grond en in het grondwater zijn lichte verontreinigen aangetroffen. Deze vormen echter geen belemmering voor de beoogde woningen. Er ontstaan dan ook geen risico's voor de volksgezondheid.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Door de dienst Archeologie West Friesland is een archeologische verwachtingskaart opgesteld, die als uitgangspunt geldt voor beschermde regelingen in de herzieningen van de verschillende bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens deze kaart in een vrijgegeven gebied. Eerder archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat er geen archeologische resten in het geding zijn. Vanuit het aspect archeologie bestaan dus geen belemmeringen voor het plan. In het geldende bestemmingsplan zijn archeologisch waardevolle gebieden op basis van de archeologische verwachtingskaart voorzien van een beschermende regeling, opgenomen in dubbelbestemmingen. Voor het plangebied is een dergelijke dubbelbestemming niet van toepassing. Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van specifieke cultuurhistorische waarden in bijvoorbeeld de vorm van historische structuurlijnen en/of karakteristieke panden.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie hebben dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.7 Luchtkwaliteit

Voor het aspect luchtkwaliteit is de Wet Milieubeheer van toepassing. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van minder dan 18 µg/m3. De norm voor deze stof ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Daarnaast geldt een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van minder dan 15 µg/m3. De norm voor deze stof ligt eveneens op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is dus geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden.

Binnen dit plan worden negen extra woningen gerealiseerd. In paragraaf 2.2 is berekend dat dit een verkeersgeneratie van 87 mvt/etmaal veroorzaakt. Met behulp van de NIBM-tool is berekend wat het effect van deze extra verkeersgeneratie op de luchtkwaliteit is. Het resultaat is weergegeven in figuur 4.2.

Deze ontwikkeling is van dermate geringe omvang dat het plan niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is bij dit plan niet noodzakelijk.

Figuur 4.2 Weergave van het resultaat van de NIBM-tool. (Bron: Infomil.nl)

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van tien woningen mogelijk. Woningen zijn aan te merken als kwetsbaar object. Aan de hand van de risicokaart is geconcludeerd dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen en/of risicovolle leidingen aanwezig zijn, die van invloed zijn op het groepsrisico. Er wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Een verantwoording van het groepsrisico is niet aan de orde.

4.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en rond het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig waarmee in dit plan rekening dient te worden gehouden.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Dorpskernen III'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding is de bestemming vastgelegd, in de regels de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt de bestemming zoals deze op de verbeelding en in de regels is opgenomen, beschreven. De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan Dorpskernen III.

Wonen

De nieuwe woonkavels krijgen de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming wordt voorzien in woonhuizen, eventueel in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. De woonhuizen zijn vastgelegd in een bouwvlak. Met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het aantal van 10 woningen aangeven.

Voor de bouwregels wordt aangesloten bij de regels die gelden voor de bestemming 'Wonen' uit het geldende bestemmingsplan Dorpskernen III, die betrekking heeft op de bestaande, aangrenzende woningen. Dat betekent onder andere dat de woningen mogen worden gebouwd in 2 bouwlagen met een kap en dat de in de gemeente Medemblik gebruikelijke erfbebouwingsmogelijkheden van toepassing zijn.

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen.

Er zijn 6 zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. In de reactienota zienswijzen zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie (bijlage 4). De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven tot aanpassing van de verbeelding of de regels van het bestemmingsplan. Enkel de toelichting is op enkele ondergeschikte onderdelen aangepast. Het betreft wijzigingen in paragraaf 4.2, 4.4 en 4.5. Tot slot hebben de provincie Noord - Holland en de gemeente Opmeer aangegeven geen aanleiding te hebben tot het indienen van een zienswijze.

Het bestemmingsplan is vervolgens door de gemeenteraad van Medemblik vastgesteld op 5 oktober 2017. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Het vaststellingsbesluit is bij het (digitale) bestemmingsplan gevoegd.

Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostendekking/kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

6.2.1 Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom bij de initiatiefnemers. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de kavels worden door de initiatiefnemers gedragen. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikken om de woonkavels te kunnen realiseren. De kavels worden bouw- en woonrijp opgeleverd, zodat belangstellenden naar eigen wens een woning kunnen realiseren.

De gemeentelijke kosten met betrekking tot de planologische procedure en de daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

6.2.2 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomsten. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval is een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin is onder andere het aspect planschade afgedekt. Het opstellen van een exploitatieplan is daarmee niet noodzakelijk.