Correctieve herziening, Laren

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Laren heeft de afgelopen jaren verschillende bestemmingsplannen voor haar bebouwd gebied, de kern Laren, vastgesteld. Door de loop de jaren zijn in de verschillende plannen enkele omissies ontdekt welke hersteld moeten worden. Daarnaast hebben zich ook beleidsmatig enkele veranderingen voorgedaan die de gemeente Laren graag voor alle bestemmingsplannen wil doorvoeren.

Om de omissies te corrigeren en de beleidswijzigingen door te voeren is er voor gekozen middels een correctieve herziening deze aanpassingen door te voeren. Dit bestemmingsplan moet dan ook als aanvulling op de nu geldende bestemmingsplannen gelezen worden.

1.2 Plangebied

Het plangebied van voorliggend plan bestaat uit het bebouwd gebied van de gemeente Laren, met uitzondering van het centrum. De begrenzing van het plangebied is op de volgende afbeelding weergegeven.

 

Begrenzing plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Binnen het plangebied gelden meerdere ruimtelijke plannen, zie de volgende tabel. Deze plannen blijven onverkort gelden maar worden op onderdelen vervangen of aangevuld door voorliggend plan en de hierin opgenomen aanpassingen op de regels en verbeelding.

 

   

Bestemmingsplan	Vaststellingsdatum
Laren Noord	24 april 2013
1e partiële herziening bestemmingsplan Laren-Noord	24 juni 2015
Uitwerkingsplan Lingenskamp 51	5 september 2016
Laren - West	26 juni 2013
Wijzigingsplan Molenweg	6 mei 2015
Scouting	28 juni 2017
Verlengde Houtweg 10	24 juni 2016
Hoogwaardig Openbaar Vervoer in het Gooi	3 oktober 2016
Rozenlaantje 12 en 12a	22 november 2016
Zevenend-Postiljon 2015	29 juni 2016
Wijzigingsplan Caliskamp 3	27 maart 2018

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt het bestemmingsplan op haalbaarheid getoetst. Hoofdstuk 4 bevat vervolgens de juridische planopzet. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Beleidswijzigingen

2.1.1 Bouwen in de voortuin

Voor bebouwing in de voortuin blijft het uitgangspunt bestaan dat gebouwen in de voortuin niet zijn toegestaan. In uitzonderlijke situaties kan hiervan afgeweken worden. Omdat het aantal keren dat afgeweken wordt van de regel beperkt is wordt geen regeling in het bestemmingsplan opgenomen. Met gebruikmaking van de 'kruimellijst' van het Besluit omgevingsrecht kan medewerking verleend worden aan deze uitzonderlijke gevallen.

 

In de bestemmingsplan Laren-West en Laren-Noord was het bovenstaande niet afdoende geregeld. Met de aanpassing van de bestemmingsregeling voor Tuin is dit aangepast.

 

Wat wel regelmatig voorkomt is dat mensen een kliko ombouw in de voortuin willen plaatsen. Hiervoor voorziet deze nieuwe planregeling in een zeer beperkte bouwmogelijkheid. Met vergunning wordt het mogelijk een kliko ombouw in de voortuin te realiseren.

  

2.1.2 Dakterrassen

Bij inwoners bestaat soms de wens een dakterras te realiseren. Omdat er nu geen regels zijn opgenomen is op het dak van een aanbouw een dakterras mogelijk. Een dakterras kan voor aangrenzende percelen overlast geven. Daarom is het wenselijk nadere regels te stellen. Om tegemoet te komen aan de wens een dakterras te realiseren wordt met dit bestemmingsplan een regeling opgenomen. Deze regeling is een zogenaamde nee-tenzij-regeling. Onder voorwaarden kan medewerking verleend worden aan een dakterras. Hierbij is met name de privacy van derden van groot belang. Om dit te borgen is aangesloten bij het gangbare vereiste vanuit het burgerlijk wetboek. Hierin is bepaald dat binnen 2 meter van de erfgrens geen raamopening (met doorzichtig glas) toegestaan zijn. In het verlengde hiervan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen dat op een afstand van 2 meter tot een erfgrens een dakterras is toegestaan. Daarnaast is bepaald dat de balustrade moet bestaan uit een open of transparante constructie. Het optrekken van een boeiboord is niet wenselijk. Dit geeft het beeld of de goothoogte met 1,2 meter wordt verhoogd. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is dit niet wenselijk.

  

2.1.3 Bed & breakfast

Ook binnen het grondgebied van Laren doet het fenomeen B&B zijn intrede. Om recreatief medegebruik van woningen en bijgebouwen mogelijk te maken is in dit bestemmingsplan een afwijkingsregeling voor een B&B opgenomen. Kleinschalige logies is mogelijk, na afwijking, in de woning of in een (vrijstaand) bijbehorend bouwwerk. Hierbij mag niet meer dan 25% van de aanwezige bebouwing voor logies worden gebruikt met een maximum van 3 slaapkamers t.b.v. 6 personen. Uiteraard moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of anderszins in een duurzame parkeeroplossing.

  

2.1.4 Verspringende goothoogten

Binnen de gemeente Laren komen op een groot aantal plaatsen binnen het plangebied woningen voor met een zogenaamde verspringende goothoogte. Deze variatie van de goothoogte bij één woning is kenmerkend voor Laren en 't Gooi in het algemeen. Om ook bij nieuwbouw of verbouw situaties aan te kunnen sluiten bij deze karakteristiek is in de planregels een afwijkingsbepaling opgenomen die een verspringende goothoogte mogelijk maakt. Voorwaarde voor het toepassen van deze bevoegdheid is dat de verspringing in de goothoogte passend is in het straatbeeld en ook stedenbouwkundig inpasbaar is.

 

Om een idee te krijgen van situaties zoals deze nu voorkomen en ook in de toekomst mogelijk zouden moeten zijn, zijn hieronder enkele referentiebeelden opgenomen waarvan de foto's in het plangebied gemaakt zijn.

 

    

2.1.5 Parkeernormen in bestemmingsplan

Voorheen kon de juridische verankering van parkeernormen worden geborgd via de bouwverordening. Deze mogelijkheid is komen te vervallen. Door een aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening kan, op basis van artikel 3.1.2 lid 2 sub a van het Bro, een bestemmingsplan regels bevatten waarvan de invulling daarvan nader ingevuld wordt door een beleidsregel/beleidsnotitie. Van belang daarbij is dat het algemeen gekende en geaccepteerde beleidsregels zijn.

 

Door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is een aantal keer een uitspraak gedaan in het kader van een parkeerregeling in het bestemmingsplan. Het betreft uitspraken van 11 maart 2015 respectievelijk 18 maart 2015 en 9 maart 2016. Uit deze uitspraken blijkt dat zowel gemeentelijk parkeerbeleid als de CROW-normen van toepassing kunnen worden verklaard op basis van een bestemmingsplan en daarmee kunnen dienen als de beleidsmatige nadere invulling van bestemmingsplan regels. Indien van een van toepassing zijnde norm wordt afgeweken, dient dit goed gemotiveerd te worden.

 

De gemeente Laren kiest ervoor om de CROW-normen door te vertalen in gemeentelijk parkeerbeleid en deze van toepassing te verklaren op het gemeentelijk grondgebied.  Met dit bestemmingsplan wordt een regeling voor het parkeren opgenomen, zonder dat parkeernormen direct concreet vast zijn gelegd. Het is voldoende om in een bestemmingsplan regels voor parkeren op te nemen met een directe doorverwijzing naar de CROW-normen.

  

2.1.6 Inpassen nieuw archeologie beleid

Op 23 februari 2011 is de Nota archeologiebeleid vastgesteld door de raad van de gemeente Laren. De nota is opgesteld voor de gemeente Blaricum, Eemnes en Laren (BEL combinatie) en bestaat uit een archeologische beleidskaart en een bijbehorend beleidsrapport. Het beleidsrapport dient ter onderbouwing van de totstandkoming van archeologische beleidskaart. Doel van de beleidskaart en de daaraan gekoppelde voorschriften is om een transparant afwegingskader te bieden ten aanzien van de noodzaak tot archeologisch onderzoek binnen de drie gemeenten.

 

De volgende afbeelding toont een fragment van de archeologische beleidskaart.

 

Uit de archeologische beleidskaart blijkt dat binnen het plangebied de beleidscategorieën 1, 2, 3 en 4 aanwezig zijn. In navolgende tekst wordt op deze beleidscategorieën nader ingegaan.

 

Beleidscategorie 1 (beschermd archeologisch rijksmonument)

Dit zijn wettelijk beschermde archeologische terreinen ex artikel 3 Monumentenwet 1988. De gemeente Laren heeft 18 beschermde archeologische monumenten. Het merendeel van deze monumenten zijn grafheuvels uit de periode Neolithicum en/of de Bronstijd. Deze grafheuvels liggen deels op de Zuiderheide en worden ook wel de Zeven Bergjes genoemd. Op dit terrein liggen 10 grafheuvels op een hoge stuwwal en een glooiing van hellingafspoelingen. Plaatselijk zijn vaag de karrensporen van oude verbindingswegen zichtbaar. Ook op de Westerheide liggen enkele grafheuvels uit deze periode op een stuwwal. Deze grafheuvels maken deel uit van een grotere groep, die deels in de gemeente Hilversum ligt.  

De tweede groep beschermde monumenten in Laren zijn de Eerste, Tweede en Derde Larensche kampjes op de Westerheide en Zuiderheide. Het betreft terreinen waarop een door een lage wal en een greppel begrensde ruitvormige ruimte met lange zijden ligt. Waarschijnlijk gaat het om een omwalling die dienst heeft gedaan voor het inscharen van vee in de Late Middeleeuwen tot Nieuwe Tijd.

 

Het laatste monument is het terrein aan de Zevenenderdrift. Het bevat sporen van bewoning uit het Neolithicum en is gelegen in zand in een dekzandgebied. Het gaat om een van de meest westelijke nederzettingsplaatsen van de Trechterbekercultuur. Op grond van de verspreiding van het vondstmateriaal kunnen er mogelijk twee huisplaatsen worden onderscheiden.

 

Beleidscategorie 2 (archeologisch terreinen)

In deze gebieden komen archeologische resten voor, die door de provincie of het Rijk als behoudenswaardig gekarakteriseerd zijn. Voor archeologen bevatten deze terreinen essentiële informatie die kan bijdragen aan het verdiepen van de kennis over ons verleden. Voor deze gebieden geldt voor een bodemverstoring met oppervlakte van 50 m2 en meer en een diepte van meer dan 30 cm onder maaiveld een onderzoeksplicht.

 

Beleidscategorie 3 (Gebieden met een hoge archeologische verwachting)

De meeste gebieden met deze verwachting hebben, op basis van geologische en bodemkundige opbouw en eventueel aangetroffen archeologische vondsten en sporen, een hoge potentie ten aanzien van het aantreffen van archeologische vondsten of sporen. Het grote verschil tussen deze gebieden en de gebieden uit categorie 2 is dat de archeologische waarde van deze gebieden nog niet is vastgesteld, maar gebaseerd is op verwachtingen. Voor deze gebieden geldt een onderzoeksplicht bij een bodemverstoring met een oppervlakte van meer dan 200 m2 en een diepte van meer dan 30 cm onder maaiveld.

 

Beleidscategorie 4 (Gebied met een middelhoge archeologische verwachting)

Deze gebieden hebben, op basis van geologische en bodemkundige opbouw en eventueel aangetroffen archeologische vondsten en sporen, een middelhoge potentie ten aanzien van het aantreffen van archeologische vondsten of sporen. Deze gebieden waren net als de gebieden met een hoge verwachting in principe geschikt voor menselijke activiteiten. Echter de omstandigheden voor het plaatsvinden van menselijke activiteiten als de conserveringsomstandigheden zijn minder gunstig in tegenstelling tot de voorgaande categorie. In deze gebieden is de verwachte dichtheid aan vindplaatsen lager dan in de gebieden met een hoge verwachting. Voor deze gebieden geldt een onderzoeksplicht bij een bodemverstoring met een oppervlakte van meer dan 500 m2 en een diepte van meer dan 50 cm onder maaiveld.

 

In het bestemmingsplan Laren-West is de verwachtingswaarde opgenomen op basis van de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden. De regeling sluit daarmee niet meer aan op het nieuwe beleid. In bestemmingsplan Laren -  Noord is wel uitgegaan van het nieuwe gemeentelijke beleid maar daarbij is niet de standaard bestemmingsregeling gevolgd zoals deze wordt voorgesteld in deze beleidsnotitie. Met dit bestemmingsplan worden alle regeling onderling op elkaar afgestemd en het gemeentelijke archeologie beleid.

  

2.1.7 Ondergrondsbouwen

Voor het realiseren van ondergrondse bouwwerken voorzien alle bestemmingsplannen in een regeling. In deze regelingen was niet opgenomen dat maximaal 1 bouwlaag onder de bestaande bebouwing mag worden toegevoegd. Uit de praktijk is gebleken dat er soms de wens bestaat meerdere bouwlagen onder bebouwing aan te brengen. Bouwkundig kan dit problemen geven, ook bij naastgelegen bebouwing van derden. Om dit te kunnen toetsen is een regeling opgenomen waarmee ondergrondse bebouwing beperkt wordt tot 1 bouwlaag. Bij de toevoeging van meerdere bouwlagen is een afwijkingsprocedure nodig. In dat kader kunnen ook de bouwkundige aspecten meegewogen worden.

2.2 Correcties

   

2.2.1 Lingenskamp 51

Voor de Lingenskamp 51 is een nieuw bouwplan ontwikkeld. Voor dit deze ontwikkeling is een uitwerkingsplan opgesteld en vastgesteld. Ook de vergunning is inmiddels verleend. Het uitwerkingsplan en de verleende vergunning wordt met deze herziening ingepast.

  

2.2.2 Drift 14a

Op deze locatie zijn twee woningen aanwezig. Planologisch was er slechts één woning geregeld. Dit wordt met dit bestemmingsplan gecorrigeerd.

  

2.2.3 Bestemmingen horeca en gemengd in Zevend - Postiljon

In het bestemmingsplan Zevend - Postiljon waren de bestemmingen Horeca en Gemengd niet op de juiste wijze in het plan beland. Ook dit wordt gecorrigeerd met dit bestemmingsplan.

  

2.2.4 Hilversumseweg 10

Hier is in 2002 een nieuwe woning gerealiseerd. In het bestemmingsplan was per abuis nog het oude bouwvlak opgenomen. Met dit plan wordt dit gecorrigeerd.

  

2.2.5 Hector Treublaan 1 (Rosa Spierhuis)

Het bebouwingspercentage is aangepast voor de locatie van het Rosa Spierhuis. Op de verbeelding wordt een percentage van 28,4 % opgenomen. De zienswijze van Mecanoo is door de raad, bij de vaststelling van het bestemmingsplan, gegrond verklaard en bij de beantwoording van de zienswijze is aangegeven dat er voor de locatie aan de Hector Treublaan, een bebouwingspercentage zou gelden van 25 %. Abusievelijk is dat besluit echter niet opgenomen in het bestemmingsplan en de verbeelding. Op de verbeelding is per omissie een bebouwingspercentage van 40 % vermeldt. Met dit bestemmingsplan wordt dit gecorrigeerd en is het percentage afgestemd op de vergunde bebouwing.

  

2.2.6 Gooiergracht 65

Op deze locatie is een strook met de bestemming 'Tuin' toegevoegd aan de oostzijde van de woning. Deze strook was in het bestemmingsplan als 'Verkeer' bestemd. In praktijk is deze grond in gebruik als tuin en afgeschermd door een groene haag.

  

2.2.7 Wijziging bouwvlak Verlengde Houtweg 10

Voor de Verlengde Houtweg is er een nieuw bouwplan ontwikkeld. Hiervoor is een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld. Hiervoor is inmiddels vergunning verleend. De verleende vergunning  en het bestemmingsplan wordt met deze herziening ingepast in het onderliggende 'moederplan'.

  

2.2.8 Rozenlaantje 12 - 12a

Voor de locatie Rozenlaantje 12 - 12a is een nieuw bouwplan ontwikkeld. Voor deze ontwikkeling is een herziening ingepast. De vergunning is inmiddels verleend. De herziening en de vergunning worden met deze herziening ingepast.

  

2.2.9 Eemnesserweg 53-55

In het bestemmingsplan Laren Noord is voor het perceel Eemnesserweg 53 en 55 in zijn geheel een 'Kantoor' bestemming opgenomen. Voor het perceel Eemnesserweg 55 is dit correct en kan de kantoor bestemming gehandhaafd blijven. Voor het perceel Eemnesserweg 53 had een woonbestemming opgenomen moeten worden met een aanvullende functie aanduiding kantoor. Hiermee kan het perceel aangewend worden voor Wonen waarbij ook een kantoorfunctie mogelijk is.

Met dit bestemmingsplan wordt het bovenstaande gecorrigeerd.

     

2.2.10 Klooster 34

Op deze locatie is de bestemming 'Wonen' toegevoegd aan de achterzijde van de woning aan Klooster 34. Dit was als de bestemming 'Bedrijf' bestemd. De bedrijfsvoering is inmiddels tot een einde gekomen. Op verzoek van de huidige eigenaar is de bestemming gewijzigd naar 'Wonen'.

3 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet aangetoond worden. Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.), als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

 

Ruimtelijk relevante aspecten
Het bestemmingsplan omvat een aantal aanpassingen van de verbeelding en het uniformeren van de regels. Wat betreft de aanpassingen gaat het om beperkte aanpassing of wijziging van de geldende bestemming, waarbij geen nieuwe bouwmogelijkheden worden gegeven. Het betreft het vastleggen van de bestaande situatie / bestaande rechten die in de geldende bestemmingsplannen niet juist zijn opgenomen. Aanvullende onderzoeken zijn hiervoor niet noodzakelijk. Waar nodig zijn deze onderzoeken in het kader van een eerdere procedure (omgevingsvergunning, bestemmingsplan) reeds uitgevoerd.
 
Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk plan tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro, kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een correctie van geldende plannen en het uniformeren van de regels. De kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan komen dan ook voor rekening van de gemeente. De aanpassingen die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan betreffen kleine aanpassingen, waarvoor geen exploitatieplan vastgesteld hoeft te worden.

4 Juridische planopzet

4.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is geen op zichzelf staand bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn regelingen en aanvullingen opgenomen welke in combinatie maar soms ook in plaats van de bestaande regelingen gelezen gaan gelden..

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

4.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de nieuwe dubbelbestemmingen voor archeologie toegevoegd. Op de analoge verbeelding is dit terug te middels kruisjes op de verbeelding.

Op verschillende locaties binnen het plangebied zijn aanpassingen op de verbeelding doorgevoerd. Voor deze locaties zijn de enkelbestemming incl. de noodzakelijke aanduidingen opnieuw opgenomen. Op de analoge kaart zijn deze makkelijk te herkennen aan hun kleur.

 

4.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied.

 

In hoofdstuk II zijn de bestemmingsregels voor o.a. Zevenend-Postiljon opgenomen die worden toegevoegd maar ook de aanvulling op de bestemming Tuin voor het mogelijk maken van kliko bergingen.

In hoofdstuk II is ook de nieuwe regeling voor archeologie opgenomen. Hiervoor zijn vier nieuwe dubbelbestemmingen van toepassing verklaard die overeenstemmen met het gemeentelijke archeologiebeleid.

 

Hoofdstuk III bevat de aanvullingen op de algemene regels van de verschillende bestemmingsplannen. Het betreft de algemene regeling voor parkeernormen en de afwijkingsbevoegdheden voor goothoogten, dakterrassen en verblijfsrecreatie (B&B). Daarnaast is in aanvulling op de regels voor ondergrondsbouwen die reeds in de vigerende plannen is opgenomen de regeling toegevoegd dat tot maximaal 1 laag ondergronds gebouwd mag worden.

    

5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.1 van het Bro overleg plaats te vinden met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage te worden gelegd. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens op de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

5.1 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg en inspraak

5.2 Verslag zienswijzen