Herziening Bijlestaal 64, Broek op Langedijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Herziening Bijlestaal 64, Broek op Langedijk" van de gemeente Langedijk.

1.1 Aanleiding en doel

Op het adres Bijlestaal 64 in Broek op Langedijk is Sport en Leisurecentrum De Geus gevestigd, die inmiddels aangesloten is bij het concern Fitland XL. Het concern richt zich met name op de unieke combinatie van fitnesscentrum, welnessresort en hotel. Hiertoe is een bouwplan opgesteld dat onder meer voorziet in een uitbreiding van de welnessactiviteiten en een nieuw hotel aan de voorzijde van het pand. Omdat het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk" deze ontwikkeling niet rechtstreeks toestond is in 2014 de procedure voor een herziening van het bestemmingsplan gestart. Deze bestemmingsplanherziening "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk" (NL.IMRO.0416.BPBT2014herz001-VA01) is door de gemeenteraad van de gemeente Langedijk vastgesteld op 19 januari 2016.

Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is door een belanghebbende beroep ingesteld. Op 2 november 2016 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) een uitspraak gedaan, waarbij het besluit van de raad voor één planonderdeel is vernietigd. Dit planonderdeel betreft de maximaal toegestane bouwhoogte van 17 meter die voor een deel van de bebouwing is opgenomen, terwijl voor de rest van de bebouwing een maximale bouwhoogte van 10,5 meter geldt. Voorliggend plan betreft de partiële herziening van het bestemmingsplan "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk", zoals opgedragen door de ABRvS.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Langedijk, sectie F, nummers 468, 667, 668 en 669.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 9.616 m². De gronden zijn eigendom van C.J. de Geus.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 19 januari 2016;
• gedeeltelijk onherroepelijk na uitspraak Raad van State d.d. 2 november 2016.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

In 1992 is aan sportcentrum De Geus vrijstelling en bouwvergunning verleend voor het realiseren van een klimtoren. Deze klimtoren heeft een (bouw)hoogte van 17 meter. Op 19 januari 2016 is de partiële bestemmingsplanherziening "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk" vastgesteld. Op de bijbehorende verbeelding is binnen het bouwvlak gedeeltelijk een bouwhoogte opgenomen van 17 meter met een oppervlakte van ca. 2.000 m². Het overige deel op de verbeelding heeft een maximale bouwhoogte van 10,5 meter. Een deel met een bouwhoogte van 17 meter is inmiddels benut voor de klimtoren. Er blijft nog ruimte bestaan om het gebouw in verticale zin uit te breiden. Dit betekent dat nog extra verdiepingen met een maximale hoogte van 17 meter kunnen worden gebouwd binnen het plangebied. De raad heeft het bestaand recht uit het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk" gecontinueerd in het bestemmingsplan "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk".

Hoofdstuk 2 Plan

De mogelijke verticale uitbreiding van het pand met een hoogte van 17 meter en een oppervlakte van ca. 2.000 m² is echter niet meegenomen in het parkeeronderzoek. Wanneer van dit planologische recht gebruik wordt gemaakt, kan niet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden voorzien. Om deze reden heeft de ABRvS het plandeel vernietigd voor wat betreft de aanduiding van de maximale bouwhoogte van 17 meter; er is sprake van een ondeugdelijke motivering. De gemeenteraad dient het plan te repareren door een aangepaste bouwhoogte vast te stellen.

Hieronder volgt een motivering voor de wijziging van de vigerende maximale bouwhoogte van 17 meter naar een maximale bouwhoogte van 10,5 meter of de bestaande hoogte, daar waar de bestaande bebouwing reeds hoger is:

• Een bouwhoogte van 17 meter heeft een grotere ruimtelijke impact op de omgeving dan de toegestane bouwhoogte van 10,5 meter.
• De maximale bouwhoogte voor alle bedrijven op Zuiderdel is vastgesteld op 12,5 meter.
• Sinds 1992 heeft initiatiefnemer geen gebruik gemaakt van de (extra) bouwmogelijkheid in het bestemmingsplan.
• Een beoogde verticale uitbreiding van het pand kan meer bezoekers trekken. Als gevolg daarvan zou de parkeerdruk toe kunnen nemen. Bij de parkeerberekening in het bestemmingsplan "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk" is uitgegaan van de gewenste toekomstige situatie, namelijk het realiseren van een hotel. Het plan biedt voldoende ruimte voor de daarbij behorende parkeervraag. Het realiseren van extra parkeerplekken voor een mogelijke verticale uitbreiding ter plaatse van de klimhal is niet meer mogelijk op eigen terrein.

Hoofdstuk 3 Juridische aspecten

Het bestemmingsplan "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk" (NL.IMRO.0416.BPBT2014herz001-VA01) is op 19 januari 2016 vastgesteld. Het plan heeft vanaf 16 maart 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode heeft de eigenaar van perceel Bijlestaal 62 te Broek op Langedijk beroep ingesteld. Voorliggende partiële herziening is het resultaat van de uitspraak van de ABRvS.

De ABRvS heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 september 2016 en heeft op 2 november 2016 een uitspraak (201602564/1/R1) gedaan. De ABRvS heeft in deze uitspraak het besluit van de raad van de gemeente Langedijk deels vernietigd, voor zover het betreft het plandeel met een aanduiding voor een bouwhoogte van 17 meter. Deze aanduiding was als bestaand recht overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk". Op dit moment heeft ter plaatse van deze aanduiding slechts een klein deel - namelijk een klimwand - een grotere hoogte. De ABRvS acht het niet aannemelijk dat een verticale uitbreiding van 6,5 meter voor een oppervlakte van 2.000 m², zoals op basis van de regels is toegestaan, geen invloed op de parkeerbehoefte heeft. De ABRvS heeft de gemeenteraad dan ook opgedragen om dit planonderdeel aan te passen en opnieuw vast te stellen. In de uitspraak van de ABRvS, die als bijlage 1 is opgenomen, worden de gemaakte afwegingen nader uiteengezet.

De uitspraak van de ABRvS heeft geleid tot de volgende wijzigingen in het bestemmingsplan:

Verbeelding

Op de verbeelding zijn de maatvoeringsaanduidingen betreffende de maximale bouwhoogten (10,5 meter en 17 meter) verwijderd.

Regels

In artikel 3.2.1 onder b wordt de volgende regel, luidende:

"de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de aangegeven bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding "maximum bouwhoogte (m)";"

vervangen door de regel, luidende:

"de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10,5 m of daar waar het bestaande gebouw hoger is, deze bestaande hoogte;".