Noordeinde 13 te Landsmeer

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Planvoornemen

Het planvoornemen betreft het ontwikkelen van een woning en een bed & breakfast met natuurtuin inclusief fluisterboot- en kanoverhuur (voor 10 vaartuigen) op het perceel aan Noordeinde 13 te Landsmeer. Met het planvoornemen is sloop van de bestaande agrarische bedrijfsgebouwen in het stedelijke gebied gemoeid. Het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, is weergegeven in figuur 1. Het betreft gronden kadastraal bekend als gemeente Landsmeer, sectie L, nummer 598.

Figuur 1. Luchtfoto plangebied en omgeving (bron: Google Maps, 2016)

Huidige situatie

Het perceel Noordeinde 13 betreft een agrarische bouwkavel en maakt onderdeel uit van de lintbebouwing aan het Noordeinde. Het plangebied grenst aan de achterkant aan het natuurgebied Ilperveld. Het gebied ligt verder ingeklemd met percelen bestemd voor wonen aan de noordkant en wonen en bedrijven aan de zuidkant.

Het perceel is in de huidige situatie bebouwd met een bedrijfswoning op het voorste gedeelte. Daarachter staan verscheidene schuren en loodsen met een totale oppervlakte van 1.200 m2 aan bebouwing. Het terrein is deels verhard met ruim 1.600 m2 aan betonvloer inclusief 200 m aan kaderanden. Op het achterste gedeelte bevindt zich tevens een botenhuis en een paardenbak. Het geheel is al jaren niet meer in gebruik en maakt een verwaarloosde indruk.

Nieuwe situatie

Door SeARCH uit Amsterdam is in 2016 een schetsplan van het planvoornemen opgesteld dat de basis voor dit bestemmingsplan vormt. Het gehele schetsplan is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Het planvoornemen dat uit het schetsplan naar voren komt, kenmerkt zich door de hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid, energievoorziening en natuurwaarden. In het planvoornemen wordt gestreefd naar het behoud van de bedrijfswoning in het lint en het botenhuis. De rest van de opstallen wordt gesloopt. Bij de sanering zullen zoveel als mogelijk vrijgekomen materialen worden hergebruikt op de locatie. De hoofdindeling van het terrein is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2. Schets van planvoornemen (bron: SeARCH, 2016)

De bestaande woning aan het lint zal de gemeenschappelijke ruimte vormen van een bed & breakfast (kavel I). De bed & breakfast zal bestaan uit maximaal 4 suites die zijn georiënteerd op het oosten. Voor de bed & breakfast is een afwijking in voorliggend bestemmingsplan opgenomen naar een woning. Achter kavel I wordt een tuin aangelegd met speciale voorzieningen voor vogels en andere dieren (vleermuizen, bijen en andere nuttige insecten). Het gaat hierbij vooral om de aanleg van hagen en ander groen, broed- en overwinterplaatsen. Aangrenzend aan de tuin is een parkeerplaats gepland voor gasten en bezoekers.

Figuur 3. 3D schetsen planvoornemen met aanzicht boven: voorerf en aanzicht onder: achtererf

(bron: SeARCH, 2016)

Naast verblijfsrecreatie wil de initiatiefnemer ook kleinschalige dagrecreatieve activiteiten mogelijk maken door fluisterboot- en kanoverhuur (maximaal 10 vaartuigen) aan te bieden. Door het toevoegen van een opvaart is er ruimte gemaakt voor een aanlegsteiger. Aangrenzend wordt er een bijgebouw gerealiseerd. Hierin is een schuur en een botenhuis voorzien met plaats voor de kano's en/of fluisterboten.

Op het middengedeelte van het perceel (kavel II) wordt een woning ontwikkeld. Voor de woning is een boerentuin met een boomgaard en een moestuin gepland. Achter de woning gaat de tuin over in een open landschap. Extra oppervlaktewater is toegevoegd zodat het achterste gedeelte van het perceel uit eilandjes bestaan. Het groen loopt over van een gecultiveerd veenlandschap naar een ruig veenlandschap. De tuinen en het groen in het plan zijn zo vormgegeven dat er een geleidelijke overgang gecreëerd wordt van een meer kleinschalige natuur naar de natuur van het open landschap.

De totaal nieuw te realiseren bebouwing maakt gebruik van de bestaande betonnen verharding als fundering. Verder staan alle gebouwen in lijn. Hierdoor wordt er een vrije zichtlijn gecreëerd van het lint naar het achterliggende natuurgebied Ilperveld. Op de daken aan de zuidzijde van de gebouwen komen in zijn geheel zonnepanelen te liggen. Tevens komt er een snellaadpaal (11 tot 22 kW) voor een elektrische auto en/of eventueel fietsen.

De oppervlakten nieuw te realiseren gebouwen op basis van de schetsontwerpen zijn:

• bed & breakfast: 120 m2;
• bijgebouw met schuur en botenhuis: 150 m2;
• nieuwe woning: 234 m2.

Voorgaande maakt een totaal van 504 m2 aan nieuwe bebouwing in het plangebied. De totale oppervlakte aan bebouwing neemt met het planvoornemen evenwel niet toe maar af door sloop van de voormalige agrarische bebouwing.

Het parkeren ten behoeve van de diverse te realiseren functies zal op eigen terrein in het plangebied worden opgelost (zie hiertoe subparagraaf 3.10.2 Verkeer en parkeren).

1.2 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Het Lint 2015 (vastgesteld op 10 december 2015 door de raad van de gemeente Landsmeer). Voorliggend bestemmingsplan betreft het veranderen van dit geldende bestemmingsplan, waarbij de van toepassing zijnde bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden' worden aangepast ten behoeve van de bouw van een reguliere woning en het realiseren van dagrecreatieve en verblijfsrecreatieve nevenactiviteiten, water en groen.

Figuur 4. Kaartfragment geldend bestemmingsplan (plangebied met rode pin aangewezen)

De aanduiding voor het bestaande botenhuis zal worden overgenomen in dit bestemmingsplan. De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' blijven van toepassing op het plangebied. Figuur 4 geeft het beeld weer van het geldende bestemmingsplan.

1.3 Motivering planvoornemen

De nieuwe woning en bed & breakfast zijn te motiveren vanuit de volgende overwegingen:

• 1. het realiseren van een enkele woonbestemming is financieel niet haalbaar gezien de prijsstelling van de kavel in combinatie met de te verwachten kosten voor sloop en bodemsanering;
• 2. een bed & breakfast is wenselijk aangezien het toeristen en recreanten de mogelijkheid geeft om in Landsmeer te overnachten en dit zodoende Landsmeer en het natuur- en recreatiegebied in de regio toegankelijker maakt;
• 3. het planvoornemen past binnen de geldende beleidskaders en geformuleerde ambities op regionaal en lokaal niveau (zie Hoofdstuk 2 Beleidskader);
• 4. de realisatie van de gebouwen is op basis van planologische en milieukundige randvoorwaarden mogelijk (zie Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten);
• 5. de bed & breakfast en woning kunnen optimaal landschappelijk worden ingepast. De panden komen op één lijn te staan waardoor een vrije zichtlijn ontstaat naar natuurgebied het Ilperveld. De gebouwen krijgen een moderne uitstraling waarbij de typische, traditionele Noord-Hollandse stijl zichtbaar blijft.

De ontwikkeling van de dagrecreatieve activiteiten is te motiveren vanuit de volgende overwegingen:

• 6. aangesloten wordt bij de provinciale belangen zoals die zijn benoemd in de provinciale Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 ten aanzien van 'Dynamisch schiereiland' en 'Metropool in ontwikkeling';
• 7. de toegankelijkheid en de dagrecreatieve waarde van het aangrenzend natuurgebied en recreatiegebied Het Twiske worden hiermee vergroot.

1.4 Reparatie

Voorliggend bestemmingsplan betreft een reparatie van een eerder in procedure genomen en door de raad van de gemeente Landsmeer op 15 maart 2018 vastgesteld bestemmingsplan voor het perceel Noordeinde 13 te Landsmeer dat door de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) bij tussenuitspraak (201804469/1/R1) van 17 juli 2019 op onderdelen is vernietigd, waarbij een termijn van 26 weken is gesteld als mogelijkheid voor herstel.

Vanwege de stikstofproblematiek die ontstond doordat kort voor deze uitspraak op 29 mei 2019 een andere uitspraak van de ABRvS tot het vervallen van de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) heeft geleid, kon niet aan de gestelde termijn worden voldaan om onderzoek naar stikstofdepositie vanwege het planvoornemen op juiste wijze te verrichten alsmede vervolgens nog een gewijzigd bestemmingsplan opnieuw ter vaststelling aan de raad aan te bieden. De ABRvS is vanwege de onduidelijkheden rondom de stikstofproblematiek wel verzocht om een verlenging - op grond van deze bijzondere omstandigheden - maar dat verzoek is niet ingewilligd. Hierop is op 5 februari 2020 uitspraak gedaan door de ABRvS en is de vaststelling van het bestemmingsplan 'Noordeinde 13' vernietigd.

Hierom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat ook voorziet in herstel van de eerder bij tussenuitspraak van de ABRvS geconstateerde omissies. Dit nieuwe ruimtelijk plan dat hierbij voorligt, wordt opnieuw in procedure genomen waarbij de gehele ontwerp- en vaststellingsfase wordt overgedaan. De herstelpunten uit de tussenuitspraak die in voorliggend bestemmingsplan zijn betrokken, betreffen de volgende thema's:

• 1. Ladderonderbouwing

Met inachtneming van rechtsoverweging 5.4 moet alsnog worden gemotiveerd waarom aan de ontwikkeling waarin het plan voorziet een actuele behoefte bestaat als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), dan wel het plan op dit punt aan te passen. Daarnaast moet worden gemotiveerd dat deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken als bedoeld in artikel 5a van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).

• 2. Borging van het parkeren

Met inachtneming van rechtsoverweging 8.6 dient in het plan te worden verzekerd dat voorzien zal worden in de benodigde parkeercapaciteit.

• 3. Stikstofdepositie

In relatie tot het naastgelegen Natura 2000-gebied Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske moet met inachtneming van rechtsoverweging 10.4 worden onderzocht welke significante gevolgen kunnen optreden.

Wat betreft het derde herstelpunt hebben de uitkomsten van de stikstofberekening er toe geleid dat het planvoornemen enigszins is gewijzigd om te voorkomen dat significant negatieve effecten optreden op nabijgelegen Natura 2000-gebied. Zo is er geen sprake meer van 5 suites voor bed & breakfast, maar worden er nu 4 mogelijk gemaakt. De stikstofproblematiek heeft er verder ook toe geleid dat het planvoornemen op aangepaste wijze (grotendeels met elektrisch aangedreven materiaal) moet worden gebouwd. Hierover meer in het ecologische deel van dit bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is ingegaan op het van toepassing zijnde beleid van overheden. Toetsing van het planvoornemen aan planologische en milieukundige randvoorwaarden is in het daaropvolgende hoofdstuk omtrent omgevingsaspecten opgenomen. Hoofdstuk 4 betreft de toelichting op de juridische vormgeving van dit bestemmingsplan. Als laatste is in hoofdstuk 5 de (economische en maatschappelijke) uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan uiteengezet. Bij de toelichting van dit bestemmingsplan zijn verder verschillende bijlagen ter achtergrondinformatie opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen binnen wetten, regels en beleid van het Rijk, de provincie, eventueel regionaal gevoerd beleid op intergemeentelijk niveau en de gemeente.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een nieuw, integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• 1. vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. verbeteren van de bereikbaarheid;
• 3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

2.1.2 Structuurvisie Randstad 2040

De Structuurvisie Randstad 2040 bouwt voort op de vroegere Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. In het rapport Randstad 2040 wordt gestreefd naar een betere bereikbaarheid en een beter woon-, werk-, en leefklimaat in de Randstad. Het in de structuurvisie opgenomen programma Randstad Urgent heeft als doel om van de Randstad weer een internationaal economisch sterke regio te maken, met een goed klimaat om te wonen, te werken en te leven. Dit alles moet vorm krijgen op basis van drie invalshoeken:

• 1. bereikbaarheid en economische dynamiek;
• 2. kwaliteit van leven door het creëren van een aantrekkelijk klimaat om te wonen, te werken en te leven;
• 3. een klimaatbestendige delta.

2.1.3 Nationale Omgevingsvisie (2019, ontwerp)

Vanaf 2021 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. Onderdeel daarvan is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. In juni 2019 is door het kabinet de ontwerpversie gepresenteerd. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden;
• Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Slimme combinaties maken waar dat mogelijk is;
• De kenmerken van het gebied centraal stellen;
• Niet uitstellen of doorschuiven.

2.1.4 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2012)

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt de basis voor het stellen van algemene regels, op te nemen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Die regels richten zich primair op gemeenten, die het eerstverantwoordelijke overheidsniveau zijn voor de inhoud van ruimtelijke plannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 07-12-2011), ook wel bekend onder de naam AMvB Ruimte, zijn de nationale belangen uit de SVIR voorzien van juridische kaders, waarmee de doorwerking van de nationale belangen op ruimtelijk gebied is geborgd.

Uit het Barro blijkt dat voor het planvoornemen en het plangebied geen sprake is van specifieke aspecten van nationaal belang. Wel geldt bij elk ruimtelijk plan nationaal belang 13. Hiermee vraagt het Rijk om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro, dat weer verwijst naar het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro schrijft voor dat de onderbouwing van een ruimtelijk plan, waar een nieuwe stedelijke ontwikkeling mee mogelijk wordt gemaakt, aan de Ladder voor duurzame verstedelijking moet voldoen. In de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt wordt een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling gegeven (en voor zover buiten het bestaand stedelijk gebied gesitueerd ook een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien). Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw, planologisch ruimtebeslag. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologisch regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Vanwege voorliggend planvoornemen van dit bestemmingsplan heeft toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking plaatsgevonden. Deze toetsing is uitgewerkt in paragraaf 3.9 Ladder voor duurzame verstedelijking van deze toelichting.

2.1.5 Conclusie

Het voorgenomen plan is in lijn met de prioriteiten en uitgangspunten van de SVIR en diens opvolger de NOVI. In het kader van de aanstaande Omgevingswet worden door gemeenten en provincies ook eigen omgevingsvisies opgesteld, die meer concreet van toepassing kunnen zijn. Het planvoornemen voldoet verder aan de verplichtingen van een zorgvuldig ruimtegebruik die voortkomt uit het Barro.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

De verwachte Omgevingswet zal veel bestaande wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening en milieu vervangen. De Provincie Noord-Holland anticipeert hierop door als eerste stap, samen met stakeholders en inwoners, de Omgevingsvisie NH2050 op te stellen als opvolger van de Structuurvisie Noord-Holland 2040 uit 2010. De omgevingsvisie is vormvrij en bevat een geheel nieuwe, de provincie zelfbindende, visie die gedragen wordt door zoveel mogelijk partijen. Hiervoor zijn verschillende participatievormen ingezet (co-creatie, consultatie) en is zowel online als offline het gesprek met belanghebbenden en belangstellenden aangegaan. De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld.

Doel van de provincie met de omgevingsvisie is dat iedereen die in Noord-Holland woont, werkt en op bezoek komt een prettige leefomgeving aantreft. Nu, maar ook in de toekomst. De provincie stuurt aan op "balans tussen economische groei en leefbaarheid", dat als leidend thema wordt gezien. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is daarnaast voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Een economisch vitale provincie kan andersom weer bijdragen aan het welzijn en de leefbaarheid. In samenhang bekeken zijn in dit kader randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met grote thema's als klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, volkshuisvesting, bodemdaling en verminderde biodiversiteit.

De provincie ontwikkelt ten behoeve van leefomgevingskwaliteit - passend bij de context - zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de omgevingsvisie zijn hiervoor vijf samenhangende bewegingen benoemd, op basis van ruim 20 ontwikkelprincipes voor een toekomstige leefomgeving, te weten:

• 1. Dynamisch schiereiland - hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend, waarbij de kustverdediging vooropstaat en toeristisch-recreatieve kansen kunnen worden gegrepen en natuurwaarden toegevoegd.
• 2. Metropool in ontwikkeling - hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt, waarbij door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem de agglomeratiekracht wordt vergroot.
• 3. Sterke kernen, sterke regio's - deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden.
• 4. Nieuwe energie - hierbij gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie.
• 5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving - deze beweging betreft het ontwikkelen van natuurwaarden (en vergroten van biodiversiteit) in combinatie met het versterken van een economisch duurzame agrifoodsector.

In de aanpak om ambities waar te maken, wordt de geldende sturingsfilosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' voortgezet. Aan de omgevingsvisie ligt een PlanMER ten grondslag waarin is geconcludeerd dat de gehanteerde ontwikkelprincipes de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren.

2.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (laatstelijk herzien 2019)

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen in Noord-Holland moeten voldoen. De provinciale belangen uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 van 2010, die is opgevolgd door de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050, zijn uitgewerkt in algemene regels. Naar aanleiding van nieuwe wetgeving en/of provinciaal beleid wordt de PRV regelmatig aangepast. De laatste wijziging van de PRV is op 27 mei 2019 door Provinciale Staten vastgesteld en op 7 juni 2019 in werking getreden.

In de PRV is aangesloten bij de Ladder voor duurzame verstedelijking. Verschillende regels zijn opgenomen over onderwerpen, in zowel het landelijk als het bestaand stedelijk gebied van Noord-Holland, waar een provinciaal belang mee gemoeid is. Afhankelijk van de ligging van een plangebied zijn de regels uit de verordening al dan niet van toepassing. Het bestaand stedelijk gebied is in het provinciale overheidsbeleid beleidsmatig aangewezen voor verdere verstedelijking.

Het plangebied van dit bestemmingsplan is op grond van het geldende bestemmingsplan Het Lint 2015 voorzien van agrarische bestemmingen. Daarmee is bij recht niet voorzien in stedelijke ontwikkelingen. Het plangebied kan derhalve ook niet als bestaand stedelijk gebied worden gezien. Omdat het planvoornemen in het plangebied stedelijke functies betreft (wonen met toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten) leidt het tot een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierom is artikel 5a van de PRV van toepassing betreffende nieuwe stedelijke ontwikkelingen, waarin het volgende geregeld is:

• 1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
• 2. Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Vanwege het planvoornemen komt een agrarische dienstwoning in het landelijk gebied te vervallen. Ter vervanging wordt een reguliere burgerwoning gerealiseerd, waarmee de planlocatie samen met de nevenactiviteiten tot het stedelijk gebied wordt gerekend. De te realiseren woning wordt gerealiseerd vanuit de restcapaciteit in de gemeentelijke woningmarktprogrammering van de regionale woningbouwafspraken.

Het kaartmateriaal behorende bij de PRV is voorts geraadpleegd om een beeld te krijgen van overige thema's die in het plangebied een rol spelen. Dit zijn:

• Gebieden voor gecombineerde landbouw (Hoofdstuk 4: De Groene Ruimte, artikel 26);
• Kleinschalige oplossingen voor duurzame energie (Hoofdstuk 6: Energie, artikel 33).

Met het planvoornemen vindt functiewijziging van een agrarische bouwkavel naar een woonbestemming met toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten plaats. Het landbouwthema is verder niet meer relevant. Wat betreft energie en duurzaamheid geldt dat nieuwe ontwikkelingen kansen bieden voor duurzaamheid. Er bestaat echter geen wettelijke verplichting om duurzaamheid in bestemmingsplannen vast te leggen. Wie tegenwoordig een nieuwbouwwoning bouwt, doet dit op basis van het Bouwbesluit 2012 vrijwel energieneutraal (EPC 0,4) en bij voorkeur ook met duurzame materialen. Voor vragen op het gebied van duurzaam (ver)bouwen, energiebesparing of energie opwekken kunnen inwoners en ondernemers uit Landsmeer bij het Duurzaam Bouwloket terecht. De gemeente participeert hierin.

2.2.3 Omgevingsverordening Noord-Holland (2020, ontwerp)

Na de terinzagelegging op 15 oktober 2020 van dit ontwerp bestemmingsplan is de Omgevingsverordening Noord-Holland op 22 oktober 2020 vastgesteld. Dat betekent dat dit bestemmingsplan nog valt onder de werkingskracht van de Provinciale Ruimtelijke Verordening, laatstelijk herzien in 2019.

De ambities, ontwikkelprincipes en sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 zijn vertaald in provinciale regels die in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland zijn vastgelegd. In deze eerste integrale omgevingsverordening voor Noord-Holland zijn de bestaande twintig verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving geïntegreerd, waarmee onder meer de PRV, Provinciale Milieuverordening, Waterverordening en Wegenverordening worden vervangen. Ruimtelijke thema's als in de PRV vastgelegd, komen in de nieuwe omgevingsverordening terug. De omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking van de omgevingsvisie met betrekking tot het handelen van anderen.

De uitgangspunten van de Omgevingswet vertalen zich voor de provincie in een andere, nieuwe manier van werken. De provincie heeft het opstellen van de omgevingsverordening dan ook als kans gezien om dingen anders aan te pakken, in de geest van de Omgevingswet. De regels van de omgevingsverordening zijn daarom op een vernieuwende manier opgesteld; meer gericht op het 'hoe' (hoe tot een goede fysieke leefomgeving te komen) in plaats van op het 'wat' (verbodsbepalingen en uitzonderingen daarop). Het gaat meer om het doel dan om het middel, waarbij kwalitatieve normen de plaats innemen van kwantitatieve.

De omgevingsverordening is opgesteld in samenspraak met de provinciale partners. De provincie geeft aan met de omgevingsverordening een groot vertrouwen in initiatiefnemers en andere overheden te hebben en is daarom terughoudend met het opstellen van regels. Het provinciale doel (alsmede uitdaging) is uiteindelijk een eenvoudiger, duidelijker en meer integraal systeem van provinciale regels. Met meer ruimte voor lokaal en regionaal maatwerk en bestuurlijke afwegingsruimte.

2.2.4 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018

Gedeputeerde Staten hebben op 10 april 2018 de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 vastgesteld. In dit beleidskader is door de provincie aangegeven welke landschappelijke en cultuurhistorische elementen overwogen moeten worden bij (ruimtelijke) ontwikkelingen en uitgangspunt kunnen zijn voor plannen. De leidraad geeft gebiedsgerichte én ontwikkelingsgerichte beschrijvingen en biedt daarmee toepasbare informatie over de manier waarop ruimtelijke ontwikkelingen kunnen bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. De Leidraad 2018 is in de PRV verankerd in artikel 15 (ruimtelijke kwaliteitseis).

Noord-Holland is onderverdeeld in 20 landschappelijke eenheden, de zogenaamde ensembles, en 10 provinciale structuren, zoals de Westfriese Omringdijk, de Stelling van Amsterdam en (agrarische) erven. Bij het inpassen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes die staan beschreven bij de afzonderlijke ensembles en structuren. Uit de leidraad blijkt dat het plangebied tot het ensemble ‘Wormerland-Oostzaan’ behoort. Het bestaat uit veenpolderlandschap, met waterrijke veenpolders en veenstromen, en verschillende droogmakerijen. Het veenlandschap heeft een open en opvallend waterrijk karakter en heeft een grillig verkavelingspatroon.

Figuur 5. Kaartuitsnede 'Wormerland-Oostzaan' uit de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018

Het plangebied maakt onderdeel uit van de lintbebouwing aan het Noordeinde te Landsmeer. Ter plaatse van het plangebied is in de huidige situatie geen doorkijk op het landschap aanwezig. Met de realisatie van het planvoornemen wordt een open zichtlijn naar het achterliggende landschap gecreëerd. De te realiseren gebouwen komen op één lijn te staan. Het achterste gedeelte van het plangebied blijft open en sluit met het groen aan op het natuurgebied het Ilperveld. De landschappelijke kwaliteiten worden met het planvoornemen dan ook versterkt, conform de provinciale leidraad.

2.2.5 Conclusie

Het plan past binnen de provinciaal genoemde beleidskaders, uitgangspunten en richtlijnen.

2.3 Regionaal beleid

2.3.1 Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020

Eind 2016 is door de afzonderlijke colleges van de gemeenten behorende bij de voormalige stadsregio Amsterdam het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 (RAP) vastgesteld. De gemeenten behorende tot de voormalige stadsregio Amsterdam hebben vervolgens aanvullend op deze RAP een oplegger gemaakt, welke in elke gemeente afzonderlijk nog door de colleges van burgemeester en wethouders zijn vastgesteld. De RAP met oplegger is toegestuurd naar de provincie Noord-Holland en die heeft op 7 september 2017 hiermee ingestemd. Op deze wijze is de nieuwbouw van woningen regionaal afgestemd. In het RAP wordt onder andere een beschrijving gegeven van de regionale woningbouwopgaven en acties die per deelregio zijn uitgewerkt, de regionale woningmarkt en de vooruitblik op ontwikkelingen op de woningmarkt.

Kwantitatieve woningbehoefte

In bijlage 6 van het RAP is voor de regio Zaanstreek-Waterland (waarvan de gemeente Landsmeer deel uitmaakt) het basisscenario woningbehoefte 2015-2025 in tabelvorm weergegeven. Hieruit blijkt dat er voor alle categorieën koopwoningen behoefte is aan extra woningen en voor huurwoningen hoofdzakelijk behoefte is aan woningen tot een huur van €711,- per maand.

Kwalitatieve woningbehoefte

Bijlage 8 van het RAP geeft de woningbehoefte 2015-2025 en plancapaciteit 2016 weer. Dit betreft de productiecapaciteit voor de gehele beschouwde periode zoals deze bekend was per 2016. Er is daarbij een onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen, tussen stedelijk en suburbaan en tussen koop- en huurwoningen.

De woningbehoefte in de marktregio Zaanstreek-Waterland voor de periode 2015-2025 is geprognosticeerd op 67.870 woningen, terwijl er in 2016 plancapaciteit voor 36.540 bestond. Voorliggend plan maakt één nieuwe, eengezinskoopwoning in suburbaan gebied mogelijk. Wat betreft eengezinswoningen in suburbaan gebied in de marktregio betreft de verwachte woningbehoefte tussen 2015-2025 een aantal van 23.800 woningen, terwijl de plancapaciteit anno 2016 slechts 3.040 woningen betrof. Uit vorengaande cijfers kan wel worden opgemaakt dat het voorliggende bestemmingsplan ten behoeve van één nieuwe woning in een actuele kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voorziet en passend is in de beleidslijnen van het RAP Wonen.

2.3.2 Regiovisie Waterland 2040 (2009)

In de Regiovisie Waterland 2040 (januari 2009) hebben de zeven gemeenten in de regio Waterland hun koers bepaald voor het ruimtelijk beleid op lange termijn. Het centrale motto van de visie is 'Vitaal met Karakter'. In de visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio voorop, maar wel met de noodzakelijke sociaaleconomische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en de regio binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken.

2.3.3 Conclusie

Het plan voorziet in de bouw van een nieuwe woning achterop de kavel. De huidige agrarische bedrijfswoning blijft behouden en daarin wordt gemeenschappelijke ruimte van de bed & breakfast gehuisvest. Deze ontwikkeling is niet strijdig met het geschetste regionale beleid.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Toekomstvisie Landsmeer 2025

In de op 29 oktober 2013 vastgestelde gemeentelijke toekomstvisie, 'Ruimte voor kwaliteit' geheten, is de koers voor Landsmeer tot 2025 vastgelegd. Hierin zijn drie ontwikkelingssporen geformuleerd met betrekking tot: 1. Economie, recreatie en toerisme, 2. Wonen en leven, en 3. Ruimte en mobiliteit. Voorliggend plan heeft met name betrekking op eerstgenoemde. Samengevat is de ambitie op dat ontwikkelingsspoor:

• kleinschalige economie en focus op innovatie;
• meer recreatieve en toeristische voorzieningen, passend bij het landelijke en kleinschalige karakter.

Voorgaande komt onder meer voort uit de geconstateerde krachten van Landsmeer die ruimte voor ontwikkeling en innovatie bieden. De ontwikkelrichting om de gemeente verder uit te bouwen is het versterken van het groene, waterrijke en landelijke profiel. Dit profiel is het sterke punt van de gemeente, zo vlak bij grootstedelijke gebieden in de regio. Er is ook veel potentie voor toeristisch-recreatieve economische activiteiten die cruciaal worden geacht voor de vitaliteit (werkgelegenheid, winkels, voorzieningen, behoud van groen een aantrekkelijk woonklimaat zijn er allemaal van afhankelijk). De gemeente wil daarom samen met ontwikkelpartners deze kracht verder uitbouwen en versterken, passend vanzelfsprekend bij het landelijke karakter. Daarbij is onder meer gedacht aan extra voorzieningen zoals bed & breakfasts. Ook is gesteld dat meer gebruik kan worden gemaakt van het water dat vaak nog te veel onbenut blijft.

2.4.2 Woonvisie 2016-2024

In de gemeentelijke woonvisie, genaamd 'Goed Wonen in Landsmeer', is beschreven hoe de woonkwaliteit in de gemeente kan worden behouden en versterkt. Uit de woonvisie kan worden opgemaakt dat als de gemeente wil voorzien in de toenemende woningbehoefte, er een groot aantal woningen moet worden bijgebouwd. Voorliggend plan levert hierin zowel kwantitatief als kwalitatief een bescheiden bijdrage door het komen te vervallen van de voormalige agrarische bedrijfswoning op het perceel en ter vervanging het realiseren van een nieuwe reguliere woning.

2.4.3 Mobiliteitsvisie Landsmeer (2017)

De Mobiliteitsvisie Landsmeer is in november 2017 vastgesteld. Hierin is de visie en het beleid op het gebied van verkeer, vervoer en mobiliteit verwoord. Onder andere bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid komen aan bod. De mobiliteitsvisie heeft het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) vervangen. Aan de mobiliteitsvisie is het Uitvoeringsprogramma 2018-2021 verbonden waarin de projecten zijn beschreven waaraan wordt gewerkt om de gestelde doelen te realiseren.

2.4.4 Welstandsnota Landsmeer (2012)

De raad heeft op 30 december 2012 de Welstandsnota Landsmeer 2012 vastgesteld. Het doel van welstandstoezicht is een bijdrage te leveren aan de beeldkwaliteit en de aantrekkelijkheid van het gemeentelijk grondgebied. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen.

In de welstandsnota zijn verschillende deelgebieden opgenomen. Het plangebied valt binnen het welstandsgebied 'Landsmeer - Den Ilp'. Gestreefd wordt naar behoud van het bebouwings- en verkavelingspatroon aangezien deze patronen de dragers vormen van de ruimtelijke hoofdstructuur en een belangrijke karakteristiek van het gebied zijn. Nieuwe bebouwing in het lint dient in de hoofdstructuur te worden ingepast. Behoud van de zichtlijnen naar het achterliggende landschap is - waar dat aan de orde is - van grote waarde.

Er geldt een 'regulier welstandsregime', waarbij het welstandsniveau een bijdrage moet leveren aan het behoud van de bestaande stedenbouwkundige, architectonische en culturele kwaliteiten van het lint Landsmeer en Den Ilp.

Het voorliggende plan gaat uit van behoud van de bestaande bedrijfswoning in het lint door deze als bed & breakfast te gaan gebruiken. De ruimtelijke hoofdstructuur van het lint wordt hierdoor niet aangetast. Een bijgebouw en een nieuwe woning worden achter de bed & breakfast centraal op het perceel gerealiseerd. Alle panden komen op één lijn te staan waardoor er een vrije zichtlijn ontstaat naar natuurgebied het Ilperveld. De nieuwe gebouwen krijgen een hoogwaardige en moderne uitstraling waarbij de kenmerkende Noord-Hollandse stijl zichtbaar blijft. De driedeling met een grote transparantie tussen de bed & breakfast, bijgebouw en woning straalt rust en eenheid uit.

2.4.5 Beleidsnota Archeologie gemeente Landsmeer (2011)

De gemeente Landsmeer heeft op 28 februari 2011 de Beleidsnota Archeologie gemeente Landsmeer vastgesteld. De gemeente heeft in deze notitie verwoord hoe ze om wil gaan met archeologie binnen de gemeentegrenzen. Bovendien zijn in de notitie de archeologische verwachtingswaarden binnen de gemeente Landsmeer vastgesteld. Hieraan ten grondslag ligt een inventarisatie van het gemeentelijk bodemarchief waarin is onderzocht welke archeologische resten reeds bekend zijn en welke verwacht worden. Op basis hiervan is de gemeente verdeeld in verschillende archeologiegebieden, elk met eigen 'spelregels', die bepalen bij welke planomvang en diepte rekening moet worden gehouden met archeologie. De regimes zijn weergegeven op een Beleidskaart Archeologie die verwerkt is in het geldende bestemmingsplan Het Lint. In paragraaf 3.2 Erfgoed is dieper ingegaan op de geldende archeologieregimes in het plangebied.

2.4.6 Beleidsnotitie Bed & Breakfast 2011

In november 2011 is de gemeentelijke Beleidsnotitie Bed & Breakfast 2011 vastgesteld. Hierin is het beleid voor nieuwe situaties met een bed & breakfast beschreven. Bestaande bed & breakfasts worden individueel beoordeeld en afgewogen. In de beleidsnotitie wordt gesteld dat het faciliteren van mogelijkheden voor bed & breakfasts aansluit bij het Rijksbeleid en provinciaal beleid over toeristische en verblijfsrecreatieve voorzieningen.

Een bed & breakfast heeft een toegevoegde waarde voor Landsmeer. Landsmeer kent een recreatieve en natuurlijke omgeving; denk aan Het Twiske en het Ilperveld. Door mensen de mogelijkheid te geven om in Landsmeer te overnachten, maakt dit Landsmeer als natuur- en recreatiegebied toegankelijker. Door aanvragen voor bed & breakfasts te toetsen aan de voorwaarden die gelden voor 'bedrijven aan huis' in bestemmingsplannen, wordt geregeld dat deze logiesfunctie ruimtelijk aanvaardbaar wordt ingepast in de (woon)omgeving. De regeling 'beroep of bedrijf aan huis' regelt in ieder geval:

• ondergeschiktheid aan de woonfunctie;
• beperking in oppervlakte;
• uitsluiten van detailhandel;
• parkeren op eigen terrein.

2.4.7 Conclusie

Voorliggend planvoornemen van dit bestemmingsplan sluit goed aan bij het ingeslagen ontwikkelingsspoor ten aanzien van economie, recreatie en toerisme in de gemeentelijke toekomstvisie. Het voorgenomen plan betreft een maatwerksituatie waardoor de oppervlakte van de te realiseren bed & breakfast enigszins afwijkt van het gemeentelijk gevoerde beleid in de beleidsnotitie hieromtrent. Verder voldoet de bed & breakfast aan de gestelde uitgangspunten. De ondergeschiktheid van de bed & breakfast als nevenactiviteit bij de woonbestemming in dit bestemmingsplan is gewaarborgd, detailhandel is niet mogelijk en het parkeren vindt op eigen terrein plaats.

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voor een planvoornemen blijken. Uitgangspunt is dat er een goede omgevingssituatie bestaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden voortkomend uit de omgevingsaspecten voor het plangebied beschreven en beoordeeld op eventuele beperkingen voor het planvoornemen dat met deze ruimtelijke onderbouwing voorligt.

3.1 Hinder van bedrijven

Wet- en regelgeving

Bedrijven (of andere milieubelastende bedrijvigheid) in de directe omgeving van woningen of (andere) milieugevoelige gebieden kunnen daar (milieu)hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), is het waarborgen van voldoende afstand tussen bedrijven en woningen noodzakelijk. Er dient te worden aangetoond dat het planvoornemen geen belemmering vormt voor nabijgelegen functies of andersom.

Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken. De afstanden van de VNG-brochure zijn bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor de toetsing van bestaande situaties. Er kunnen twee omgevingstypen voor toetsing worden onderscheiden, te weten 1. een rustige woonwijk of rustig buitengebied en 2. een gemengd gebied.

Functiescheiding

In een rustige woonwijk of rustig buitengebied wordt functiescheiding nagestreefd. Hiertoe worden minimale richtafstanden gehanteerd, die in een lijst bij omgevingstype 1 zijn opgenomen, waarbij een bepaalde bij een bedrijf of voorziening behorende milieucategorie tot een zoneringsafstand ten opzichte van hindergevoelige functies leidt.

Functiemenging

In gemengde gebieden is bij de aanwezigheid en het naast elkaar samengaan van uiteenlopende hinderveroorzakende en hindergevoelige functies sprake van functiemenging. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Hiertoe bestaat de methode dat de bij functiescheiding op grond van de VNG-brochure aangegeven minimale richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (milieucategorie 1 wordt 0, 2 wordt 1, 3.1 wordt 2, etc.).

Onderzoek

Het plangebied ligt in een gemengd gebied, aangezien in de directe omgeving er diverse functies naast elkaar voorkomen, zoals bedrijven en voorzieningen en woningen. Er dient te worden beoordeeld in hoeverre er hinder van bedrijven op de nieuw te realiseren hindergevoelige woning kan optreden. Ook andersom is het noodzakelijk om te beoordelen of bestaande hinderveroorzakende functies niet door de introductie van een nieuwe hindergevoelige bestemming worden belemmerd.

Nabijgelegen bedrijvigheid
De dichtstbijzijnde bestaande bedrijvigheid, met milieucategorie 2, ligt aan Noordeinde 17. De bijbehorende minimale richtafstand ten opzichte van hindergevoelige objecten is 10 m in gemengd gebied. Het bedrijf ligt op meer dan 28 m afstand van de nieuw te bouwen woning in het plangebied. Het planvoornemen voldoet hiermee ruimschoots aan de richtafstand. Ook de bedrijvigheid van milieucategorie 2 aan Noordeinde 8a en Noordeinde 20-22 liggen met minimaal 45 m op voldoende afstand van het plangebied.

Met het planvoornemen wordt een bed & breakfast gerealiseerd en zal verhuur van kano- en fluisterboten plaatsvinden. Hierover wat betreft mogelijk te veroorzaken bedrijvenhinder het volgende:

• Een bed & breakfast wordt niet specifiek genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten maar kan worden aangemerkt als een logiesverblijf (hotel/pension, SBI-code 5510) gezien de aard van de activiteiten. De bed & breakfast valt onder milieucategorie 1 met een bijbehorende richtafstand tot hindergevoelige objecten in gemengd gebied van 0 m. Omliggende woningen liggen buiten de genoemde richtafstand.
• Naast een bed & breakfast zal verhuur van kano- en fluisterboten als nevenactiviteit plaatsvinden. Omdat het om zeer kleinschalige verhuur gaat (10 boten), valt bedrijvenhinder van deze activiteiten niet te verwachten.

Conclusie

De uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan wordt niet door het aspect hinder van bedrijven belemmerd.

3.2 Erfgoed

Wet- en regelgeving

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de toekomstige Omgevingswet. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Onderzoek

Archeologie

Op het plangebied zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' uit het geldende bestemmingsplan Het Lint van toepassing. Deze dubbelbestemmingen zien toe op archeologische bescherming van de hiermee aangewezen gronden en de archeologische onderzoeksplicht bij ingrepen van een bepaalde grootte.

De archeologische beschermingsregeling houdt in dat er in beginsel geen bouwwerken mogen worden gerealiseerd. Verschillende afwijkingsregels zijn hierop echter van toepassing. Zo zijn in het meest strenge beschermingsregime van 'Waarde - Archeologie 1' bouwwerken toegestaan ter vervanging of uitbreiding van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte van de bouwwerken met niet meer dan 50 m2 wordt uitgebreid (art. 23.2 lid a van het geldende bestemmingsplan).

Met het planvoornemen vindt de sloop van in totaal 1.182 m2 aan bebouwing plaats. De nieuwbouw betreft in totaal een oppervlakte van 504 m2 waarbij, op 11 m2 na, gebruik wordt gemaakt van de bestaande betonnen verharding als fundering. Op grond van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' is derhalve geen archeologisch onderzoek nodig.

Alle drie in het gebied van toepassing zijnde archeologische dubbelbestemmingen zijn overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan ter voortzetting van de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden.

Cultuurhistorie

Als handreiking voor het onderzoek naar cultuurhistorie is de Leidraad landschap en cultuurhistorie 2018 van de provincie Noord-Holland beschikbaar. Hierop is in subparagraaf 2.2.4 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 reeds ingegaan. Daarnaast ligt het plangebied in het Belvedère-gebied Waterland (voortkomend uit de vroegere cultuurhistorische rijksnota Belvedère). In dit gebied wordt gestreefd naar behoud en versterking van het cultuurhistorisch waardevolle landschap. Het open en groene karakter is zeer kenmerkend.

Het open en groene karakter wordt met het planvoornemen verder versterkt. Het planvoornemen voorziet in de sloop van 1.182 m2 aan gebouwen. Er wordt voor 504 m2 aan nieuwbouw voorzien. Daarnaast wordt een deel van het plangebied bestemd als 'Groen' met de nadere aanduiding "specifieke vorm van groen - landschappelijk groen".

In het plangebied komen verder geen monumenten of karakteristieke gebouwen voor en er is evenmin sprake van aardkundige waarden.

Figuur 6. Belvedere-gebied Waterland, plangebied rood omlijnd

Conclusie

De uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan wordt niet belemmerd door archeologische waarden. Cultuurhistorische waarden staan de realisatie van het planvoornemen ook niet in de weg.

3.3 Ecologie (en stikstof)

Normstelling en beleid

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het conform artikel 3.1.6 Bro (Besluit ruimtelijke ordening) noodzakelijk om aandacht te besteden aan de effecten op natuurwaarden. Effecten dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van zowel de soorten- als wel de gebiedsbescherming. Deze beoordeling vindt plaats in relatie tot de Wet natuurbescherming (Wnb) die per 1 januari 2017 in werking is getreden en het provinciale gebiedsgerichte natuurbeleid. Voor wat betreft de effecten op natuurwaarden moet onder meer aangegeven worden of er als gevolg van een plan vergunningen of ontheffingen noodzakelijk zijn en, zo ja, of deze verkregen kunnen worden.

Ecologische quickscan

Om de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan te toetsen, is door ecologisch onderzoeksbureau Els & Linde uit Hilversum een onderzoek uitgevoerd naar de effecten op eventuele beschermde waarden in het plangebied en in de omgeving daarvan. Deze zogeheten ecologische quickscan is als Bijlage 1 opgenomen. Omdat beschermde soorten ter plaatse niet met zekerheid konden worden uitgesloten, en met het planvoornemen van het bestemmingsplan aan natuurwet- en regelgeving voldaan, is nader onderzoek noodzakelijk geweest. Dit zogeheten afdoende onderzoek is als Bijlage 2 bij deze bestemmingsplantoelichting opgenomen.

Soortenbescherming

Op grond van het vervolgonderzoek is geconcludeerd dat er een paarverblijf van de gewone dwergvleermuis in de loodsbebouwing aanwezig is en het perceel onderdeel van het leefgebied van de wezel uit maakt. Het vervolgonderzoek heeft tevens duidelijk gemaakt dat van vaste verblijfplaatsen van gierzwaluw en huismus evenwel geen sprake is.

De constatering van aanwezige verblijfplaatsen heeft er toe geleid dat voor uitvoering van het project een ontheffingsprocedure van de Wnb nodig was.

Gebiedsbescherming

Het beschermde Natura 2000-gebied Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske ligt naast het plangebied. Werkzaamheden betreffen sloop van de huidige bebouwing ter vervanging door realisatie van 4 suites voor bed & breakfast, een woning, een boothuis en een aanlegsteiger. Hiervoor wordt materieel ingezet waarbij een verhoogde stikstofdepositie op het naastgelegen Natura 2000-gebied niet kan worden uitgesloten. Hierom zijn door Els & Linde berekeningen naar de stikstofdepositie vanwege de inzet van kranen, heistellingen en graafmachines uitgevoerd. Het memo hierover is als Bijlage 3 opgenomen, waaronder de berekeningen middels de Aerius-calculator met betrekking tot de bouwfase (vrijgesteld voor doorrekening per 01-07-2021 en daarom nadien niet geüpdate) en de gebruiksfase van de bed & breakfast ten behoeve van ten hoogste 4 suites (laatst berekend op 29-09-2021). Uit het memo en de uitgevoerde berekeningen blijkt dat er geen verhoogde stikstofdepositie als gevolg van het planvoornemen plaatsvindt, en dus ook geen significant negatieve effecten op stikstofgevoelige, beschermde natuurgebieden.

Ontheffingsprocedure Wnb

De ontheffingsprocedure Wnb is succesvol doorlopen en de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (ODNHN) heeft als uitvoerende instantie namens het bevoegd gezag in dezen de ontheffing Wnb op 8 november 2021 verleend (zaaknummer OD.345744). Ontheffing is (op grond van art. 3.8, lid 1 Wnb) verleend voor de periode van 1 september 2021 tot en met 31 augustus 2023 en ziet op:

• art. 3.5, lid 2 Wnb, voor zover het betreft het opzettelijk verstoren van exemplaren van de gewone dwergvleermuis;
• art. 3.5, lid 4 Wnb, voor zover het betreft het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van exemplaren van de gewone dwergvleermuis;
• art. 3.10, lid 1, onder b Wnb, voor zover het betreft het opzettelijk beschadigen en vernielen van vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van exemplaren van de wezel,

ten behoeve van de sloop van de boerderij en nieuwbouw van de woning met bed & breakfast, botenhuis en steiger aan Noordeinde 13 te Landsmeer.

Bij de ontheffing zijn verder nog diverse algemene en specifieke voorschriften gesteld aan de ontheffingshouder voor het verrichten van werkzaamheden waarbij tevens de beperkingen daarin zijn benoemd.

De verleende ontheffing is op 11 november 2021 op www.officielebekendmakingen.nl bekend gemaakt. Vervolgens heeft gelegenheid bestaan om stukken in te zien. Belanghebbenden hebben een periode van 6 weken gehad om een bezwaarschrift in te dienen bij Gedeputeerde Staten van provincie Noord-Holland.

Conclusie

Met de verleende ontheffing Wnb voor vleermuis en wezel wordt het planvoornemen van dit bestemmingsplan met betrekking tot de soortenbescherming niet belemmerd door natuurwet- en regelgeving. Het effect op beschermde natuurgebieden is verder berekend op 0,00 mol/ha/jaar. Daarmee is voor het planvoornemen aangetoond dat voorliggend bestemmingsplan geen activiteit mogelijk maakt die negatieve gevolgen voor stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden heeft. In dat kader is geen vergunning van de Wnb nodig geweest.

3.4 Externe veiligheid

Wet- en regelgeving

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als wel op het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Onderzoek

In het kader van het Interprovinciaal Overleg (IPO) is een zogenoemde risicokaart ontwikkeld. Op de risicokaart staan verschillende risico-ontvangers en risicobronnen aangegeven. Voor dit bestemmingsplan is op de risicokaart nagegaan of er ook aandachtspunten (in dit geval risicobronnen) op het vlak van de externe veiligheid aanwezig zijn. Dit blijkt in de wijde omgeving van het plangebied (minimaal 1,4 km) niet het geval te zijn.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid bestaan er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan.

3.5 Geluidhinder

Wet- en regelgeving

Het geluidsaspect is in de Wet geluidhinder (Wgh) geregeld en valt in verschillende hinderbronnen uiteen (behalve luchtvaartlawaai want dat is in de Luchtvaartwet vastgelegd en verwerkt in de provinciale ruimtelijke verordening). De Wgh is er op gericht om geluidhinder vanwege spoorweg-, industrie- en wegverkeerslawaai te voorkomen en te beperken. Van de mogelijkheid tot spoorweglawaai en industrielawaai is in het plangebied geen sprake. Daarom is in navolgende alleen op wegverkeerslawaai ingegaan. De Wgh bepaalt dat de 'geluidsbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid.

Onderzoek

Een logiesmogelijkheid wordt in de jurisprudentie niet als een geluidgevoelig object aangemerkt, aangezien geen permanente bewoning mag plaatsvinden. De omzetting van de bestaande agrarische dienstwoning op het voorerf naar een bed & breakfast wordt dan ook niet belemmerd door de Wgh.

De nieuw op het achtererf te realiseren woning betreft wel een geluidgevoelig object in de zin van de Wgh. Dat betekent dat onderzoek in beginsel noodzakelijk is naar de geluideffecten als gevolg van wegverkeerslawaai afkomstig van in de omgeving aanwezige openbare weginfrastructuur. In het geval van voorliggend plangebied gaat het hierbij om het Noordeinde. Ter hoogte van het plangebied is sprake van een snelheidsregime van maximaal 50 km/uur. Derhalve geldt voor het Noordeinde op basis van artikel 74 Wgh een geluidzone voor toetsing van 200 m. De voorgevel van de nieuwe woning ligt op 100 m van het Noordeinde en daarmee binnen de geluidzone van de weg.

De nieuw te bouwen woning zal echter op één lijn komen te staan achter de huidige bebouwing (bestaande bedrijfswoning die wordt verbouwd naar een bed & breakfast, alsook de schuur/botenhuis ten behoeve van de toekomstige kano- en fluisterbootverhuur). Gelet op de forse afschermende werking van tussenliggende bebouwing is het niet aannemelijk dat geluidhinder van wegverkeerslawaai bij de nieuwe woning zal worden ondervonden. Hierom is afgezien van verder akoestisch onderzoek. Gelet op de bestaande geluidssituatie wordt bovendien ook geen geluidshinder van wegverkeerslawaai op een dusdanig afstand van de weg verwacht.

Conclusie

Dit bestemmingsplan wordt uitvoerbaar geacht met betrekking tot geluidhinder van wegverkeerslawaai.

3.6 Luchtkwaliteit

Wet- en regelgeving

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) van belang. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 µg/m3 voor zowel NO2 als PM10 en 25 µg/m3 voor PM2,5. Projecten met een invloed van 'niet in betekenende mate' (nibm) op de luchtkwaliteit zijn verder vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn onder andere projecten vrijgesteld die leiden tot minder dan 3% verslechtering van luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10). Deze grens komt overeen met 1.370 auto's dan wel 133 vrachtwagens per weekdagetmaal (Grenswaarde per 28-03-2019).

PM10 en PM2,5 zijn overigens sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden.

Onderzoek

Het planvoornemen ziet toe op de ontwikkeling van een bed & breakfast, een woning en een kleinschalige kano- en fluisterbootverhuur (voor 10 vaartuigen).

Een nieuwe vrijstaande koopwoning leidt maximaal tot 8,6 motorvoertuigbewegingen per dag, mvtb/dag, ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW-publicatie 381 uit 2018). Omdat de CROW-publicatie geen kencijfers geeft over bed & breakfasts is aangesloten bij kencijfers met betrekking tot een categorie 3*-hotel. Hiervoor geldt per 10 kamers een verkeersgeneratie van maximaal 16,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvtb/dag).Voor een suite in de voorgenomen bed & breakfast wordt derhalve uitgegaan van maximaal 1,64 mvtb/dag ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW 2018).

Voor het planvoornemen betekent dit het volgende:

• Wonen = 8,6 mvtb/dag;
• Bed & breakfast = 1,64 maal 4 suites = 6,56 mvtb/dag.

De kleinschalige kano- en fluisterbootverhuur van niet meer dan 10 kano's/fluisterboten zal hooguit tot een tiental motorvoertuigbewegingen per dag leiden.

In totaal wordt de toename van het aantal dagelijks motorvoertuigbewegingen op ten hoogste circa 25 geschat. Dit is een zodanig geringe toename dat deze als 'niet in betekenende mate' voor de luchtkwaliteit mag worden beschouwd. Bovendien moet in ogenschouw worden genomen dat het plangebied in het verleden ook een zekere verkeersaantrekkende werking had, waardoor de nu verwachte verkeerstoename in feite nog lager is.

Conclusie

Dit bestemmingsplan wordt niet door de wettelijk gestelde eisen wat betreft het aspect luchtkwaliteit belemmerd en dient te worden beschouwd als 'nibm'.

3.7 Water

Wet- en regelgeving

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate er gevolgen zijn voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets. Het doel hiervan is het waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Door middel van de watertoets wordt in een vroegtijdig stadium aandacht besteed aan het wateraspect. Het gaat hierbij om de thema's waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkeringen, wegen, afvalwaterketen en beheer & onderhoud van nieuw en bestaand oppervlaktewater.

Waterwet

De Waterwet, die per 22 december 2009 van kracht is geworden, heeft gezorgd voor een ingrijpende bundeling van deze wetgeving. Daarnaast heeft het Nationaal Waterplan (NWP), waarvan de eerste versie tegelijk met de Waterwet is verschenen, een formele rol in de ruimtelijke ordening. Het eerste NWP is tevens een structuurvisie op basis van de Waterwet en de Wro.

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

De waterbeheerder in en in de directe omgeving van het plangebied is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Op 3 november 2015 is door het HHNK nieuw beleid vastgesteld in de vorm van het Waterprogramma. Hierin zijn de beleidsdoelen en uitgangspunten voor de periode van 2016-2021 beschreven. Daarnaast beschikt het HHNK over een verordening: de Keur 2009. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en -keringen.

Onderzoek / Wateradvies

Bij het HHNK is een digitale watertoets aangevraagd. Op basis van de aangeleverde gegevens is met de digitale watertoets geconstateerd dat het planvoornemen een zodanige invloed op de waterhuishouding heeft dat een normale watertoetsprocedure moest worden doorlopen. Een samenvatting van de aangeleverde gegevens en de reactie van het HHNK hierop is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Het HHNK hanteert voor het plan de volgende uitgangspunten:

Watersysteem

Het plangebied ligt in het waterlandsboezem peilgebied met een streefpeil van NAP -1,56 m. Het langwerpige perceel ligt hierin als een eiland omsloten door water en is vanaf het Noordeinde met een bruggetje ontsloten. Oostelijk van het plangebied is in noord-zuidrichting een hoofdwaterloop aanwezig. Ter hoogte van Noordeinde 15 bevindt zich een brug in de doorgaande weg Noordeinde.

Waterkwantiteit

Er ontstaat een afname van verharding. Daarnaast wordt extra water gegraven. Er hoeven voor het planvoornemen dan ook geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden. Het HHNK oppert dat de watertoename in het plangebied wellicht aan de gemeentelijke waterbank kan worden toegevoegd voor compensatie van een verhardingstoename elders in het peilgebied.

Waterkwaliteit

Afstromend hemelwater van schoon verhard oppervlak kan rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd. Het is niet doelmatig om dit schone water af te voeren naar een rioolwaterzuiveringsinrichting (rwzi). Het toepassen van uitloogbaar materiaal (zoals koper, lood en zink) moet daarbij wel worden voorkomen. Om de doorstroming in het aan te leggen haventje te verbeteren, wordt geadviseerd om het dakwater van de schuur/botenhuis op de kop van het haventje te lozen. Daarnaast is het aanbrengen van een duiker tussen de zuidelijke sloot en het haventje een goede ingreep om de doorstroming te verbeteren.

Riolering

Het HHNK adviseert om een gescheiden stelsel aan te leggen. Huishoudelijk afvalwater dient in overleg met de gemeente op het gemeentelijk rioolstelsel te worden aangesloten.

Beheer en onderhoud

De leggerwaterdiepte van de waterlopen aan de noord- en de zuidzijde van het te ontwikkelen perceel is slechts 0,3 m. Dit geeft mogelijke beperkingen voor de doorvaarbaarheid van de waterlopen. Het onderhoud van de waterlopen ligt voornamelijk bij de aanliggende eigenaren. Alleen in de brede zuidelijke watergang ten oosten van het botenhuis wordt door het HHNK (bagger)onderhoud verricht.

Door windwerking zijn er in de praktijk vaak diepere en ondiepere slootgedeelten. Door te verkennen waar de grootste waterdiepte van nature voorkomt, kan de locatie van het haventje optimaal worden gekozen en ontsloten worden via de noordelijke of zuidelijke sloot.

Om het onderhoud aan de waterlopen vanaf de kant uit te kunnen voeren, dient de waterloop bereikbaar te blijven vanaf de oever. Het plaatsen van een haag direct op de oeverlijn belemmert dit onderhoud. Het HHNK adviseert dan ook de haag niet op deze locatie aan te leggen. Het HHNK oppert verder dat de schuur/botenhuis en de nieuwe woning wellicht enigszins zuidelijker op de bestaande betonplaat kunnen worden gerealiseerd om de noordelijke sloot beter bereikbaar voor onderhoud te maken.

Eigendom

De waterlopen ten noorden en ten zuiden van het plangebied zijn in eigendom bij het HHNK (kadastraal perceel LMR02L618). De bestaande schuren lijken kadastraal momenteel deels op eigendom van het HHNK te zijn gebouwd. Bij het verwijderen van deze bebouwing ziet het HHNK dan ook graag weer de kadastrale grens als de toekomstige waterlijn terugkomen. Ook de hoofdwaterloop aan de oostkant van het plangebied is eigendom van het HHNK (kadastraal perceel LMR02L17).

Conclusie

De aanwijzingen uit de watertoets worden voor zover toepasbaar opgevolgd. Uit oogpunt van het aspect water gelden verder geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan.

3.8 Bodem

Wet- en regelgeving

In het Bro is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet zijn aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing, waarin is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen er sprake is van een saneringsgeval.

Om er zeker van te zijn dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging voordat met grondverzet vanwege het planvoornemen wordt begonnen, geldt in het kader van het traject voor het verkrijgen van omgevingsvergunning de verplichting dat een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Dit onderzoek dient voorafgaand aan de werkzaamheden in het gebied plaats te vinden. Het uitvoeren van bodemonderzoek is een voorwaarde waaraan moet worden voldaan voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend. Indien de grond vervuild blijkt, heeft dit consequenties voor de wijze van verwerken en in- of afvoeren uit het plangebied.

Onderzoek

Er zijn verschillende bodemonderzoeksrapportages door Almad Eco B.V. uit Alphen aan den Rijn voor het plangebied opgesteld, die als bijlage bij deze toelichting zijn opgenomen. In het hiernavolgende is kort verslag van deze onderzoeken gedaan.

Verkennend bodemonderzoek
In het plangebied is in augustus 2016 verkennend bodemonderzoek conform de NEN5740 uitgevoerd. Doel van onderzoek was het toetsen of er in het plangebied mogelijk een bodemverontreiniging aanwezig zou zijn en om vast te stellen of vervolgacties noodzakelijk zijn. De onderzoekshypothese van een verdachte locatie blijkt juist te zijn gesteld om reden dat in de grond lichte tot sterke verontreinigingen zijn gemeten. Voor de aangetroffen lichte verontreinigingen hoeft, omdat de tussenwaarde (grens voor nader onderzoek) niet wordt overschreden, op basis van geldend beleid geen vervolgonderzoek te worden uitgevoerd. In de venige bovengrond met antropogene bijmengingen zijn PCB's matig verhoogd en barium, lood en zink sterk verhoogd gemeten. Daarnaast is asbesthoudend materiaal in de bodem aangetroffen. Hierom is vervolgonderzoek naar PCB's en zware metalen en een verkennend onderzoek naar asbest aanbevolen.

Verkennend onderzoek naar asbest
Eind 2016 is een verkennend asbestbodemonderzoek uitgevoerd om na te gaan of de verdenking op asbest in de bodem terecht is en om een indicatieve uitspraak te doen over het gehalte aan asbest in de bodem. Op basis van het onderzoek moet kunnen worden vastgesteld of vervolgacties noodzakelijk zijn. Uit het onderzoek blijkt de vooraf opgestelde hypothese 'verdachte bovengrond' voor alle te onderzoeken locaties in het plangebied juist te zijn geweest; asbest is gemeten boven de bepalingsgrenzen. Op twee locaties (RE1 en RE3) is asbest boven de nadere onderzoeksnorm aangetoond. Hier dient formeel nader onderzoek plaats te vinden. Aanbevolen is echter om in overleg tussen partijen, waaronder het bevoegd gezag, af te stemmen of dit gezien de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling praktisch uitvoerbaar (en zinvol) is, aangezien er ook sterke immobiele verontreinigingen met zware metalen en PAK in de bodemlaag gemeten zijn.

Aanvullend chemisch onderzoek en afperkend bodemonderzoek

Naar aanleiding van voorgaande onderzoeken is een afperkend bodemonderzoek uitgevoerd om te toetsen of in het plangebied mogelijk een zogenaamd ernstige bodemverontreiniging met zware metalen en PAK aanwezig is. Dit is het geval indien meer dan 25 m3 grond boven de interventiewaarde verontreinigd is. In het onderzoek is geconcludeerd dat dit inderdaad aannemelijk is. De antropogene bodemlaag is aanwezig van globaal 0,15 tot 0,70 cm -mv (beneden maaiveld) op het bebouwde terreingedeelte en is licht tot sterk verontreinigd met zware metalen en/of PAK. Het bodemonderzoeksbureau stelt dat verder afperkend onderzoek niet zinvol is vanwege de heterogeniteit van de verontreiniging. Voorgesteld is om met het bevoegd gezag een saneringsaanpak te bespreken.

BUS-melding

Met de Omgevingsdienst IJmond zijn de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken besproken. Geconcludeerd is dat een geval van ernstige bodemverontreiniging in het plangebied aanwezig is (meer dan 25 m3 grond met gehalten boven de interventiewaarden voor diverse zware metalen). Er bestaan milieuhygiënische belemmeringen voor de wijziging van het bestemmingsplan en het verrichten van werkzaamheden in de grond. Er is daarom in het verleden op 16 juni 2017 een BUS-melding (melding in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen) bij de omgevingsdienst ingediend voor een eenvoudige bodemsanering categorie immobiel. De melding voldeed aan de regelgeving en is per 21 juli 2017 van kracht geworden, op basis waarvan de benodigde saneringswerkzaamheden in het plangebied konden worden opgestart en zonder beschikking worden uitgevoerd. Aangezien het werk niet is uitgevoerd en de termijn van de geldigheid van de BUS-melding is verstreken, zal voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan een nieuwe BUS-melding door initiatiefnemer worden gedaan.

Financiële uitvoerbaarheid

Met de noodzakelijke bodemsanering in het plangebied om de bodem geschikt te maken voor de beoogde woonfunctie en te ontplooien activiteiten gaat een kostenpost gemoeid. De kosten zijn bekend en kunnen met de voorgenomen toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten in de begrootte exploitatie door initiatiefnemer worden gedekt. Het plan wordt na sanering rendabel voor initiatiefnemer geacht.

Conclusie

Gelet op voorgaande te verrichten saneringswerkzaamheden mag er van worden uitgegaan dat het planvoornemen van dit bestemmingsplan na afronding van de sanering in de toekomstige situatie planologisch uitvoerbaar is.

3.9 Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek is geïntroduceerd.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouwplannen maar ook op plannen betreffende 'overige functies' ten aanzien van bijvoorbeeld winkels, kantoren, bedrijven(terreinen) en recreatie en toerisme.

Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Aan de hand van deze vragenlijst is de Ladder voor de voorgenomen planontwikkeling doorlopen.

Ad. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving, en hoe de jurisprudentie hieromtrent is. Zo geldt voor woonfuncties op basis van jurisprudentie dat een woningbouwlocatie vanaf twaalf woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Omdat voorliggend planvoornemen voorziet in één enkele te realiseren woning is dit onderdeel van het plan niet ladderplichtig. Verder worden op grond van jurisprudentie accommodaties ten behoeve van recreatie als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Hierom is voor het planvoornemen op grond van het Bro in verband met een zorgvuldig ruimtegebruik daarentegen wel een uitgebreider onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Een beschrijving / toetsing van de behoefte aan het plan met betrekking tot het toeristisch-recreatieve onderdeel (verblijfsrecreatie betreffende bed & breakfast + dagrecreatie betreffende kano-/fluisterbootverhuur) dient plaats te vinden.

Ad. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan dat er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Hoewel het planvoornemen in totaliteit leidt tot een afname van de huidige bebouwingsmogelijkheden van de agrarische bestemming in het plangebied, is evenwel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanwege de omvang van meer dan 500 m2 van het nieuwe planologische ruimtebeslag (ten behoeve van andere, stedelijke, functies; meer specifiek de onder andere voorgenomen toeristisch-recreatieve activiteiten in het plangebied). Hierom dient de voorgenomen ontwikkeling als nieuw te worden aangemerkt.

Ad. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijke verzorgingsgebied van de zogeheten overige functies is meestal de gemeente of een groter gebied, maar dient van geval tot geval nader te worden bekeken en kan sterk verschillen per functie. De Ladder verplicht ook niet in alle gevallen tot een regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het plan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Dit mag ook van toepassing worden geacht op voorliggend planvoornemen. Omdat het plan enkel kleinschalige toeristisch-recreatieve voorzieningen als nevenactiviteit bij de te realiseren woning omvat (namelijk 4 suites voor bed & breakfast en verhuur van 10 fluisterboten dan wel kano's), is er geen sprake van regionale belangen en daarmee een regionaal af te stemmen ontwikkeling. Het ruimtelijk verzorgingsgebied is enkel lokaal.

Ad. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Zoals eerder vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kortgezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (in de komende 10 jaar, zijnde de gebruikelijke looptijd van een bestemmingsplan die een ruimtelijk voornemen doorgaans mogelijk maakt) vermindert met het aanbod in overige planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd. Dit betekent dat vaak gemotiveerd dient te worden dat rekening is gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben en het ook niet tot een onaanvaardbare situatie (leegstandseffecten) leidt uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Voor woningbouwplannen is een en ander tamelijk eenvoudiger na te gaan dan voor 'overige functies', omdat het bij overige functies vaak om specifieke activiteiten gaat waarbij de meeste situaties en onderbouwingen uniek zijn, zo ook met betrekking tot voorliggend planvoornemen. Bovendien is er meestal maar weinig beleid voor handen dat bruikbaar is voor de Laddermotivering.

Voorliggend planvoornemen leidt er toe dat gronden van een in onbruik geraakt (leegstaand) agrarisch bedrijf voor een nieuwe woning als hoofdfunctie met toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten opnieuw doelmatig in gebruik kunnen worden genomen. Dit planvoornemen lost een zeker leegstandseffect juist op. Daarnaast is het planvoornemen niet van een dusdanige aard en schaal dat ontwrichtende effecten op de toeristisch-recreatieve sector hoeven te worden verwacht vanwege het toestaan van 4 suites voor bed & breakfast (verblijfsrecreatie) en het verhuren van 10 fluisterboten dan wel kano's (dagrecreatie).

Om de behoefte voor de voorgenomen recreatieve ontwikkelingen na te gaan, is de Strategische Agenda Toerisme in de MRA (Metropool Regio Amsterdam) 2025 er op nageslagen. Hieruit kan (subparagraaf 4.10.4) worden afgeleid dat een brede vraag- en aanbodgerichte monitoring van ontwikkelingen van toerisme in het algemeen en van verblijfaccommodaties en dagrecreatie in het bijzonder noodzakelijk wordt geacht in de regio omdat een goed beeld van ontwikkelingen noodzakelijk is, maar dat het echter ontbreekt aan eenduidige harde kerncijfers. In 2025 zou er een goed functionerend monitoringsinstrument beschikbaar moeten zijn. Cijfermatig kan dus geen afweging plaatsvinden.

Beleidsdoel in de strategische agenda is om de bezoekers veel meer te spreiden over de gehele Metropoolregio door te zorgen dat ze naast de binnenstad van Amsterdam ook minstens één andere MRA-locatie bezoeken. Door de toeristisch-recreatieve stromen beter te verdelen kan Amsterdam enigszins worden ontzien in de huidige overmaat aan toeristen. Voorliggend planvoornemen levert hierin een bescheiden bijdrage (bijvoorbeeld de bed & breakfast). Dat geldt ook voor recreanten aangezien de regio Zaanstreek-Waterland uiteraard ook van belang is voor de bewoners van de Metropoolregio zelf. Ook hierin draagt het planvoornemen in bescheiden mate aan bij (bijvoorbeeld de fluisterboot- en kanoverhuur). Er is kwantitatief behoefte aan vergroting van het toeristisch-recreatief aanbod.

In de gezamenlijke Economische visie en Samenwerkingsagenda Zaanstreek-Waterland van de gemeenten in deze deelregio van de MRA is op het onderdeel Toerisme & Recreatie verder geconstateerd dat meer kan worden gedaan met de aantrekkingskracht van het groene buitengebied in de regio. Met het nabijgelegen recreatiegebied Het Twiske liggen er ook kansen om de toerist en recreant aan te trekken naar de planlocatie. Betere voorzieningen en overnachtingsmogelijkheden worden als gewenst verondersteld in de regionale agenda. Geconstateerd moet dan ook worden dat er een kwalitatieve behoefte aan het planvoornemen bestaat.

Ad. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: "het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur". Omdat het huidige bestemmingsplan van agrarisch grondgebruik ter plaatse uitgaat, kan daaruit worden afgeleid dat in het huidige plangebied geen sprake is van bestaand stedelijk gebied maar het voorgenomen plan er toe leidt dat het er wel onderdeel van gaat uitmaken. Aangezien de voorgenomen stedelijke ontwikkeling ter plaatse buiten bestaand stedelijk gebied ligt, moet worden gemotiveerd waarom dan niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties binnen bestaand stedelijk gebied spelen daarin een belangrijke rol. Geconstateerd moet ook worden dat juist in de regio Amsterdam de beschikbaarheid van gronden en ook de geschiktheid daarvan voor voorgenomen functies onder druk staat.

Het planvoornemen kan in dit geval niet binnen het bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd omdat het om een locatiespecifiek voornemen gaat waarmee het geconstateerde ernstige bodemverontreinigingsprobleem ter plaatse kan worden opgelost (zie paragraaf 3.8 Bodem). Met de noodzakelijke bodemsanering op deze planlocatie gaan hoge kosten gemoeid. Voorliggend planvoornemen is zodanig vormgegeven dat een zeker inkomstenmodel ontstaat om die kosten ook te kunnen dekken. Een kano-/fluisterbootverhuur is daarnaast sterk verbonden met de planlocatie omdat van hieruit direct het omringende landelijke, waterrijke gebied kan worden bereikt. Een meer binnenstedelijke locatie is geen alternatief. De accommodatie voor een bed & breakfast zou op een andere locatie in bestaand stedelijk gebied wellicht ook mogelijk zijn, maar deze locatie leent zich er uitstekend voor vanwege het nabijgelegen natuur- en waterrijke gebied en de goede bereikbaarheid over de weg. Ook is een dergelijke inzet op kleinschalig toerisme en recreatie in relatie tot de kracht van het landelijk gebied van Landsmeer speerpunt van beleid (zie 2.4.1 Toekomstvisie Landsmeer 2025). Met de keuze voor een andere locatie en zonder toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten verdwijnt de oplossingsrichting voor het opruimen van de bodemvervuiling ter plaatse. Een toekomstige oplossing voor het perceel is dan hoogst onzeker. Het is in dat geval goed mogelijk dat de gronden en opstallen verder tot verval raken en het tot een ongebruikte, verpauperde maar ook onbruikbare locatie verwordt zonder enig zicht op verdere ontwikkeling. Met voorliggend plan ligt een 'win-win'-situatie voor.

Conclusie

Gelet op voorgaande moet geconcludeerd worden dat de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en daarmee kan voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.10 Overig

3.10.1 Kabels en leidingen

In het plangebied is sprake van nutsinfrastructuur zijnde de gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom. In en direct rondom het plangebied zijn echter geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die een belemmering voor het planvoornemen zouden kunnen opleveren.

3.10.2 Verkeer en parkeren

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid).

In publicatie nr. 381: Toekomstbestendig parkeren (december 2018) van CROW (het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte) zijn vuistregels en kengetallen aangereikt om verkeerseffecten bij ontwikkelingen te bepalen. Er zijn kencijfers omtrent de ritproductie voor woon-, werk- en voorzieningenfuncties per weekdagetmaal gegeven en ook parkeerkencijfers, met een minimale en maximale aan te houden bandbreedte.

Onderzoek

Situatie

Het planvoornemen leidt tot maximaal circa 25 motorvoertuigbewegingen per dag van en naar het plangebied, zie paragraaf 3.6 Luchtkwaliteit. Deze verkeersintensiteit is niet zodanig dat specifieke maatregelen aan de weg het Noordeinde noodzakelijk zijn, temeer de verkeersstromen naar en van het plangebied deels in het weekend en buiten de ochtend- en avondspits plaatsvinden.

Het planvoornemen voorziet in een parkeergelegenheid voor auto's achter de bed & breakfast. Voorts wordt met het planvoornemen niet voorzien in aanpassing van de verkeersontsluiting van het plangebied; de toerit op het Noordeinde blijft gehandhaafd.

Parkeerbehoefte

• Gasten bed & breakfast:

Het planvoornemen gaat uit van maximaal 4 suites in de bed & breakfast. Voor 10 kamers in een driesterrenhotel - als zijnde een vergelijkbare verblijfsrecreatieve accommodatie - geldt een maximaal kengetal van 5,7 parkeerplaatsen (afgerond 6) voor de parkeerbehoefte ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW 2018). Voor het planvoornemen van dit bestemmingsplan (4 x 0,57 = 2,28 parkeerplaatsen) kan worden volstaan met de helft daarvan, te weten een maximum van 3 parkeerplaatsen. Voor een volledige bezetting van de bed & breakfast is echter een aantal van 4 parkeerplaatsen in alle redelijkheid aan te raden (1 parkeerplaats per suite). Dit cijfer is derhalve aangehouden.

• Bezoekers kano- en fluisterbootverhuur:

Onderdeel van het planvoornemen is de kleinschalige verhuur van kano's en fluisterboten. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat het in totaal om ten hoogste 10 kano's en/of fluisterboten zal gaan. Voor een ligplaats in een jachthaven is minimaal 0,5 parkeerplaats nodig ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW 2018). Dit betekent dat in totaal minimaal 5 parkeerplaatsen voor dagrecreatie nodig zijn.

• Bewoners woning:

Voor een nieuwe vrijstaande koopwoning zijn minimaal 1,9 en maximaal 2,7 parkeerplaatsen nodig ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW 2018).

Voor het gehele planvoornemen zijn in totaal minimaal 11 parkeerplaatsen nodig (4 + 5 + 2). Het parkeren voor de bed & breakfast, de kano- en fluisterbootverhuur en de woning dient op grond van de regels van dit plan binnen het plangebied te worden opgelost. Dit kan worden gerealiseerd op het terrein bestemd voor 'Wonen - 3'. Gelet op de omvang van het plangebied is dit een reële mogelijkheid. Het minimaal aantal benodigde te realiseren en in stand te houden aantal van 11 parkeerplaatsen is in de planregels van dit bestemmingsplan geborgd.

Conclusie

Het planvoornemen leidt niet tot een onevenredige verkeerstoename van en naar het plangebied. Het parkeren kan in het plangebied worden opgelost en is in de regels van het bestemmingsplan geborgd. Wat betreft verkeerseffecten mag het bestemmingsplan dan ook uitvoerbaar worden geacht.

3.10.3 M.e.r.-verantwoording

De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken.

De activiteiten die in het plangebied worden beoogd, overschrijden geen drempelwaarden in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Voor het bestemmingsplan geldt daarom geen plan-MER. Wel is de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling van toepassing. Op 7 juli 2017 is hiertoe een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) in werking getreden. Hierdoor dient voor projecten die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomen, maar geen drempelwaarden overschrijden, in het kader van de m.e.r.-beoordeling een m.e.r.-aanmeldnotitie te worden opgesteld.

Het planvoornemen kan worden geplaatst in categorie D11.2 betreffende ‘De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Het opstellen van een m.e.r.-aanmeldnotitie is aan de orde als een private partij de initiatief nemende partij is. Wanneer planontwikkeling door de gemeente wordt begeleid en gecoördineerd ligt dit genuanceerder. De m.e.r.-beoordelingsbeslissing en motivering daartoe is uiteindelijk een verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag, die voor activiteiten beneden de drempelwaarden moet nagaan en motiveren of er - op basis van alle relevante (Europese) criteria - belangrijke negatieve milieugevolgen zijn uit sluiten.

Gelet op de beperkte ontwikkeling die voorligt en het onderzoek als gepresenteerd in vorengaande paragrafen (nog even los van de uiteindelijke conclusies ten aanzien van de vervolgonderzoeken naar ecologie) wordt aangenomen dat geen onaanvaardbare milieueffecten in en vanwege het plangebied hoeven te worden verwacht. De gemeente stelt daarvoor een m.e.r.-beoordelingsbesluit vast.

3.10.4 Energietransitie en duurzaamheid

De energietransitie betekent de overgang van fossiele brandstoffen zoals gas, kernenergie en steenkolen naar volledig duurzame energie. Duurzame, groene energie kennen we nu al vanuit zon, wind, biomassa en water.

Duurzaamheid en energietransitie zijn continue processen; concrete afspraken zijn gemaakt in het Klimaatakkoord van 28 juni 2019 en het programma Nederland Circulair in 2050. Dit betekent onder andere in 2030 bijna de helft minder CO2-uitstoot te realiseren dan in 1990. Met de plannen kan het kabinet een belangrijk startschot geven voor opschaling van de energietransitie.

Regelgeving

Per 1 juli 2018 is de wet Voortgang Energietransitie (wet VET) van kracht geworden, die zegt dat het niet meer is toegestaan om nieuwbouw met aardgas te realiseren, tenzij de gemeente beslist dat er zwaarwegende belangen zijn om hier van af te wijken.

Per 1 januari 2021 is BENG van kracht (die de EPC vervangt), met een ambitie naar volledig energieneutraal. Met deze wijziging moeten vanaf 1 januari 2021 alle nieuw te bouwen gebouwen voldoen aan de Bijna Energieneutrale Gebouw eisen (BENG). Daarmee worden strengere eisen gesteld om zo het energiegebruik te verlagen.

Hulpmiddelen om te voldoen aan deze regelgeving

Duurzaam Bouwloket (kenniscentrum voor particuliere initiatieven)

Om (toekomstige) bewoners en initiatiefnemers te helpen werkt de gemeente Landsmeer samen met Duurzaam Bouwloket (www.duurzaambouwloket.nl). Zij informeren en adviseren onafhankelijk over alle mogelijke maatregelen op gebied van duurzaam (ver)bouwen, energie besparen en energie opwekken. Met behulp van de helpdesk heeft men daarnaast de mogelijkheid om vrijblijvend vragen te stellen en direct advies in te winnen.

GPR Gebouw (meetinstrument voor ontwikkelaars)

Een instrument om duurzaam bouwen inzichtelijk en meetbaar te maken is GPR Gebouw. Dit instrument geeft rapportcijfers op de onderdelen energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Hoe hoger de score, hoe duurzamer de woning(en). GPR Gebouw is zowel een communicatiemiddel als praktische maatregelenlijst om nog duurzamer te bouwen; een voorbeeld is dat HR++ glas vervangen wordt door HR+++ glas met hogere isolatiewaarden. Dit is dan direct te merken aan de scores, de meerkosten zijn gering en er kan volstaan worden met mogelijk een warmtepomp met een lagere capaciteit (in overleg met de installateur) en dus goedkoper. Ook kan circulair bouwen bespreekbaar en toetsbaar gemaakt worden bij ontwikkelaars. De licentie wordt gratis verstrekt door de Omgevingsdienst IJmond ([e-mail]).

Uitwerking in het planvoornemen

Voorliggend planvoornemen, dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt met duurzame bouwmethodieken gerealiseerd en houdt rekening met vereisten ten aanzien van energietransitie en duurzaamheid.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 1 januari 2010 van kracht zijn.

SVBP2012

De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit dat er sprake is van een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in artikel 1 aangaande de begrippen. Ook schrijft de SVBP2012 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan artikel 2 betreffende de wijze van meten. Vanwege het Bro geldt verder een formulering die ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht eveneens in de planregels moet worden overgenomen.

Analoog vs. digitaal bestemmingsplan

De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.

4.2 Toelichting op de regels

De hoofdstukindeling van de regels is op een standaardwijze opgesteld, namelijk:

4.2.1 Inleidende regels (H1)

Artikel 1: Begrippen

In artikel 1 van de regels zijn waar nodig de in de regels gebruikte begrippen verklaard. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, conform normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Een deel van deze begrippen is voorgeschreven in de SVBP2012.

Artikel 2: Wijze van meten
De wijze waarop maten, afstanden en dergelijke gemeten moeten worden, is opgenomen in artikel 2.

4.2.2 Bestemmingsregels (H2)

De bestemmingsregels in Hoofdstuk 2 hebben betrekking op de in het bestemmingsplan gehanteerde bestemmingen en zijn artikelsgewijs in de regels opgenomen. De regels kunnen onder meer bestaan uit de volgende onderdelen:

Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving is uitgegaan van een volledige opsomming van wat binnen een bestemming functioneel ten aanzien van het gebruik van de gronden is toegestaan. Soms kan het voorkomen dat verschillende functies of bestemmingen naast elkaar zijn toegelaten, soms als primaire bestemming en soms als ondergeschikte bestemming.

Bouwregels

De bouwregels bieden voor iedere bestemming het kader in hoeverre er ergens gebouwd mag worden. Er zijn regels gesteld met betrekking tot het oprichten van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels kunnen eisen wat betreft maatvoering, oppervlakte- en inhoudsbepalingen en aantallen te plaatsen bouwwerken omvatten.

Nadere eisen

Met het opnemen van nadere eisen kan het bevoegd gezag uit oogpunt van diverse belangwekkende zaken aanvullende voorwaarden stellen aan bebouwing.

Afwijken van de bouwregels

Met het afwijken van de bouwregels wordt geregeld dat door het bevoegd gezag in voorkomende gevallen onder voorwaarden bij verschillende bestemmingen kan worden afgeweken van de eerder opgenomen bouwregels per bestemming.

Specifieke gebruiksregels

Met specifieke gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik in ieder geval tot strijdig met het in de bestemmingsomschrijving toegestane gebruik wordt gerekend.

Afwijken van de gebruiksregels

Met het afwijken van de gebruiksregels bestaat voor het bevoegd gezag de mogelijkheid om van de specifieke gebruiksregels af te wijken.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Hiermee wordt geregeld dat met omgevingsvergunning toestemming dient te worden gekregen om bepaalde werkzaamheden in gebieden met een onderkende waarde (uit bijvoorbeeld een landschappelijk of cultuurhistorisch oogpunt) uit te voeren. Het kan hierbij zoal om het dempen of graven van water, het aanleggen van wegen of het aanplanten van bomen gaan.

Wijzigingsbevoegdheid

Met een wijzigingsbevoegdheid bestaat de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om gronden te wijzigen in een andere bestemming.

Met dit bestemmingsplan is sprake van de volgende bestemmingen.

Artikel 3: Groen
De bestemming 'Groen' rust op de gronden aan de achterzijde van het perceel. In de regels van deze bestemming is geborgd dat de gronden ter plaatse een overgang vormen naar het natuurgebied (bufferzone). Om dit te bewerkstelligen heeft het gehele stuk grond de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijk groen' gekregen. Hierdoor zijn de gronden niet uitsluitend bestemd voor groenvoorzieningen en daarbij behorende functies, maar ook voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van landschappelijke waarden en de instandhouding van het vogelrichtlijngebied Ilperveld, Varkensland, Twiske en habitatrichtlijngebied Ilperveld, Oostzanerveld en Varkensland.

Artikelen 4 en 5: Water - 1 en Water - 2

De bestemming 'Water - 1' is van belang voor het handhaven en waar mogelijk herstellen en/of versterken van het doorzicht naar het achter Het Lint liggende landelijk gebied. De bestemming 'Water - 1' is ook belangrijk voor de bouwregels in de bestemming 'Wonen - 3'. Uitgangspunt is dat in het geval van volledige nieuwbouw voldaan moet zijn aan de strengere regels voor het behoud en/of herstel van doorzichten. In het voorliggende geval vinden er wel bouwactiviteiten plaats, maar wordt gebruik gemaakt van bestaande funderingen. Er is dan ook geen sprake van volledige nieuwbouw. Er kan een beroep worden gedaan op de reeds bestaande situaties, wat betekent dat de bouwactiviteiten niet plaatsvinden op meer dan 5 m van de bestemming 'Water - 1'. Immers, de bestaande funderingen zijn dichter bij de bestemming 'Water - 1' en dit feit geldt als bestaand recht dat door de gemeente wordt gerespecteerd.

In het voorliggende plan is verder de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - botenhuis' in de waterbestemming opgenomen. Hierdoor wordt geborgd dat het bestaande botenhuis wordt betrokken bij het plan. De bestemming 'Water - 2' voorziet in een regeling voor het overige water.

Artikel 6: Wonen - 3
De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor vrijstaande woningen. In deze bestemming zijn aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Daarnaast is een regeling opgenomen voor het wonen van meerdere generaties in één woning. Deze bestemming kent een aantal bijzonderheden. Zo is een aanduiding opgenomen voor de bed & breakfast om er juridisch zorg voor te dragen dat de bed & breakfast uitsluitend in het bouwwerk aan de straatkant plaatsvindt. Voorts zijn bouwvlakken en een aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen om het doorzicht naar het achter Het Lint liggende landelijke gebied te behouden. Ten slotte is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt het voor bed & breakfast aangeduide gebouw weer te gebruiken voor zelfstandige bewoning. Van de afwijkingsbevoegdheid kan alleen gebruik worden gemaakt als de bed & breakfast volledig is beëindigd. Na beëindiging van de bed & breakfast en de realisatie van de woning, is de bed & breakfast niet meer toegestaan als hoofdgebruik.

In het voorliggende plan liggen de bouwvlakken relatief dicht bij de bestemming 'Water - 1'. Dit wijkt af van de regeling die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan Het Lint 2015. Hierin is geregeld dat naar aanleiding van het behoud, herstel en versterking van doorzichten, nieuwe gebouwen niet dichter dan 5 m van de bestemming 'Water - 1' en niet dichter dan 2 m van de bestemmingsgrens mogen worden gebouwd. Het gaat in voorliggend bestemmingsplan echter om bebouwing op bestaande fundamenten, waardoor het niet daadwerkelijk nieuwbouw betreft. Als gebouwd wordt op bestaande fundamenten, geldt dit bestemmingsplantechnisch als een bestaande situatie. Hierdoor is de bovenstaande regeling niet van toepassing op het onderhavige plan. Omdat in dit plan heel nauwkeurig wordt bepaald waar bebouwing wel en niet mag plaatsvinden, is ervoor gekozen de regeling niet alsnog op te nemen, maar te werken met bouwaanduidingen. Het voorliggende plan is opgesteld naar aanleiding van zeer concrete bouwplannen die uitgaan van de bestaande fundamenten. Hierdoor wordt het niet aannemelijk geacht dat het erf geheel opnieuw op een volstrekt afwijkende wijze wordt ingericht.

Om significant negatieve effecten van stikstofdepositie vanwege het bouwen op nabijgelegen Natura 2000-gebied te voorkomen, is de met het planvoornemen voorgestane duurzame bouwmethodiek ter voorkoming hiervan in de regels in artikel 6.2, sub a geborgd, met een verwijzing naar het memo en te hanteren bouwmethode in bijlage 3 die daarmee gejuridificeerd is.

Artikelen 7, 8 en 9: Waarde - Archeologie 1, 2 en 3
De voor 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming), tevens bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden.

4.2.3 Algemene regels (H3)

Hoofdstuk 3 van de bestemmingsregels omvatten de algemene regels. De algemene regels gelden in het algemeen voor het gehele bestemmingsplan en staan min of meer los van de specifieke bestemmingsregels en worden om die reden altijd in een apart hoofdstuk opgenomen.

Artikel 10: Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelregel ziet er op toe dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen mag worden meegenomen. De anti-dubbeltelregel heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden ten tijde van het geldende bestemmingsplan.

Artikel 11: Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is geregeld dat de maatvoering (goot- en bouwhoogte, breedte, oppervlakte en dakhelling) van een bestaand gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, mag afwijken van wat in de bouwregels van de van toepassing zijnde bestemming is toegestaan. In dit artikel is ook een regeling voor het ondergronds bouwen opgenomen.

Artikel 12: Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels is geregeld welk gebruik in ieder geval tot strijdig gebruik met de in het plan opgenomen bestemmingen wordt gerekend. Dit betreft de aanleg van een nieuwe paardenbak en het gebruiken van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, om er zorg voor te dragen dat onderkende waarden in het gebied behouden blijven. Ook is tot slot in artikel 12, lid c geregeld dat sprake is van strijdigheid met de woonbestemming als niet wordt voldaan aan de aanleg en instandhouding van de minimaal benodigde parkeeroplossing van 11 parkeerplaatsen in het plangebied ten behoeve van de bed & breakfast, woning en de kano-/fluisterbootverhuur.

Artikel 13: Algemene afwijkingsregels
De algemene afwijkingsregels bieden enige flexibiliteit als het gaat om het afwijken van in het plan opgenomen maten en bieden ruimte om bepaalde voorzieningen te kunnen realiseren.

Artikel 14: Algemene wijzigingsregels

De algemene wijzigingsregels geven de mogelijkheid om kleine overschrijdingen en afwijkingen van de regels in het plan binnenplans bij wijziging op te vangen.

Artikel 15: Overige regels

De overige regels voorzien in een parkeerregeling voor het plangebied. Geborgd is dat minimaal 11 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de planlocatie en in stand worden gehouden ten behoeve van het planvoornemen dat met dit bestemmingsplan voorligt (betreffende een nieuwe woning, een bed & breakfast voor ten hoogste 4 suites en de verhuur van 10 kano's dan wel fluisterboten).

4.2.4 Overgangs- en slotregels (H4)

In hoofdstuk 4 zijn de afsluitende regels van het bestemmingsplan neergelegd. Het gaat hierbij om:

Artikelen 16 en 17: Overgangsrecht en slotregel

Overeenkomstig de in het Bro voorgeschreven formulering van het overgangsrecht en de SVBP2012 zijn de overgangs- en slotregels in de afsluitende artikelen van de regels opgenomen.

4.3 Overige aspecten

Additionele voorzieningen

In het bestemmingsplan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, verhardingen, bermen, geluidswerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke bij de bestemming inbegrepen zonder dat dit uitdrukkelijk wordt vermeld.

Handhaving

Het bestemmingsplan geeft de gewenste planologische situatie voor het plangebied aan. Bestemmingsplannen zijn bindend voor de overheid en de burger. Enerzijds kan de overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen, anderzijds vormt het bestemmingsplan een juridisch kader voor burgers waaruit deze kan afleiden wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, op de in eigendom zijnde dan wel de naastgelegen buurpercelen, in de directe woon- en leefomgeving.

4.4 Bestemmingsplanprocedure

In de Wro en het Bro zijn wettelijke regels voor de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierin zijn de volgende fasen onderscheiden:

Voorbereidingsfase

De gemeente voert ten behoeve van de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek uit naar de bestaande situatie en de mogelijke (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt voor het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Bro haar voornemen beschikbaar aan de besturen en diensten van hogere overheden. Ook biedt de gemeente eventueel de mogelijkheid om een reactie te geven op het voorontwerpbestemmingsplan via inspraak. De gemeente geeft een reactie op mogelijke reacties die voor zover noodzakelijk worden verwerkt in de regels en verbeelding.

Terinzageleggingsfase

Na de aankondiging in de Staatscourant en op de website www.officielebekendmakingen.nl wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan door iedereen een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend.

Vastleggingsfase

Na de periode van terinzagelegging stelt de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan, mogelijk met wijzigingen, binnen een periode van ten hoogste 12 weken vast.

Beroepsfase
Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Dit gebeurt als volgt:

• Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging 6 weken na vaststelling.
• Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan eventuele zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Belanghebbenden zijn diegenen die tegen het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze hebben ingediend en diegenen die hebben aangetoond in redelijkheid niet in de mogelijkheid te zijn geweest om een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen.

Indien geen beroep tegen het vastgestelde bestemmingsplan is ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

5.1.1 Grondexploitatie

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven. Voorliggend plan leidt tot de bouw van een bed & breakfast, een woning en een bijgebouw. Het planvoornemen is derhalve een bouwplan op grond van artikel 6.2.1 Bro.

Doel van een grondexploitatieregeling is het aantonen van de financiële haalbaarheid, het verzekeren van het kostenverhaal en het bieden van aanvullende sturingsmogelijkheden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In beide gevallen kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

5.1.2 Onderzoeks- en plankosten

De kosten voor het voorliggende bestemmingsplan en de daarbij behorende noodzakelijke onderzoeken worden deels door de initiatiefnemer gedragen. De betaling van de kosten die de gemeente heeft gemaakt is verzekerd in de anterieure overeenkomst en/of via leges.

5.1.3 Planschade

Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening, omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt.

5.1.4 Conclusie

Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en de initiatiefnemer te ondertekenen afzonderlijke exploitatieovereenkomst. Op basis van deze overweging mag het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet, als onderdeel van de Wro, is dan ook niet noodzakelijk. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer heeft, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, tezamen met de daarbij behorende stukken met ingang van 15 oktober 2020 gedurende 6 weken ter inzage gelegen.

Met het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente een ieder in de gelegenheid gesteld om kennis te kunnen nemen van, alsmede middels het indienen van zienswijzen te kunnen reageren op de inhoud van het voorliggende bestemmingsplan.

Er zijn een drietal zienswijzen ingediend, binnen de daarvoor gestelde termijn en ontvankelijk verklaard, die in een bijlage bij het raadsbesluit van dit vastgestelde bestemmingsplan zijn behandeld. Omwille van wetgeving op grond van de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) worden de zienswijzen niet publiekelijk bekend gemaakt.

Gewijzigde vaststelling

De ontvangen zienswijzen, alsmede een ambtshalve wijziging, hebben tot verandering in de regels van het ontwerpbestemmingsplan geleid waardoor het plan voor gewijzigde vaststelling heeft voorgelegen. Het ging hierbij om het volgende:

• De berekeningen voor de stikstofdepositie op het Natura-2000 gebied Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske hebben geresulteerd in een aanpassing van het plan door het aantal bed & breakfast units naar beneden bij te stellen naar maximaal 4 units. Dit was in het ontwerp bestemmingsplan al wel in de verbeelding opgenomen, maar niet in de regels vastgelegd. Bij gewijzigde vaststelling is in artikel 6.1, sub b van het bestemmingsplan vastgelegd dat er maar 4 bed & breakfast units mogen komen.
• Er zijn zienswijzen ingediend die betrekking hebben op de aantasting van privacy op het buurperceel, als gevolg van het realiseren van een bed & breakfast op het perceel Noordeinde 13. Tussen de percelen wordt volgens het erfinrichtingsplan een haag gepland zodat van een aantasting van de privacy geen sprake zal zijn. Om ervoor te zorgen dat de haag en het verdere erfinrichtingsplan worden gerealiseerd, is artikel 12 van het bestemmingsplan aangepast met een waarborgregeling. In artikel 12 is in lid d opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen "het gebruik van de gronden zoals genoemd in Artikel 3 ‘Groen’ en Artikel 6 ‘Wonen-3’ zonder de instandhouding c.q. de aanleg van de erfinrichting overeenkomstig het integrale landschapsplan ‘Voorstel voor de bouw van twee energieplus woningen Noordeinde 13, Search te Amsterdam’".