Huizermaatweg 1-9 en 45

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer de Veluwsche Opstallen Combinatie (V.O.C.) B.V. is voornemens om twee kantoorgebouwen, gelegen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 te Huizen, te transformeren naar wooneenheden. In het gebouw aan de Huizermaatweg 1-9 zullen 24 appartementen worden gerealiseerd. In het gebouw aan de Huizermaatweg 45 komen 21 appartementen. In totaal omvat het transformatieplan derhalve 45 woonappartementen. De appartementen worden gebouwd voor met name starters en senioren.

De locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 vormen, samen met een tussenliggend kantoorgebouw, een ensemble van drie gebouwen. Het transformatieplan van initiatiefnemer betreft de twee buitenste gebouwen, voor het tussengelegen kantoorgebouw (Huizermaatweg 11-43) bestaan vooralsnog geen plannen tot transformatie naar een andere bestemming.

In Nederland staat ongeveer acht miljoen vierkante meter kantoorvloer leeg. Veel gebouwen zullen nooit meer een kantoorfunctie krijgen, omdat de markt hiervoor nu eenmaal structureel uit balans is. Vanuit de zorg voor kwaliteit en leefbaarheid rust er op de gemeenten een taak om de leegstand onder de kantoorgebouwen terug te dringen. Transformatie naar een woonbestemming draagt bij aan het terugdringen van de leegstand onder kantoren en geeft tevens invulling aan de heersende woonbehoefte. Steeds meer gemeenten voeren dan ook een actief beleid op dit gebied, teneinde marktpartijen op passende wijze te kunnen helpen bij transformatieprojecten.

In het vigerende bestemmingsplan Kom-Oost (2013) is voor onder meer de locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee het college van B&W de kantoorbestemming op deze locaties kan omzetten in een woonfunctie.

Ten aanzien van de locatie Huizermaatweg 45 heeft het college van B&W op 26 mei 2015 reeds positief besloten over het transformeren van dit (inmiddels voormalige) kantoorgebouw tot een woongebouw met appartementen. Dit besluit werd genomen op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2o van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Aansluitend heeft het college voor dit gebouw een besluit tot Hogere Geluidwaarden genomen. Genoemde besluiten betroffen de transformatie naar 20 appartementen. Voorliggend wijzigingsplan vormt nu een beperkte wijziging van het Wabo-besluit uit 2015, in die zin dat anno 2016 een 21e appartement aan de planvorming is toegevoegd. Een en ander binnen de planologisch reeds toegestane mogelijkheden en opgenomen voorwaarden.

Op grond van het voorgaande vormt dit wijzigingsplan in beginsel een (her)bevestiging van de in 2015 verleende omgevingsvergunning 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening' voor de locatie Huizermaatweg 45 alsmede het bijbehorende besluit Hogere Geluidwaarden. Aansluitend vormt het een nadere uitwerking van de beoogde transformatie van het kantoorgebouw aan de Huizermaatweg 1-9, eveneens naar wooneenheden. Uiteindelijk wordt met dit wijzigingsplan de transformatie van beide (voormalige) kantoorpanden ruimtelijk vastgelegd.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft de percelen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 in Huizen. Zie figuur 1.1 voor de ligging van het plangebied in groter en kleiner verband.

In de huidige situatie is het plangebied bebouwd middels een ensemble van drie (kantoor)gebouwen, waarvan de locatie Huizermaatweg 45 inmiddels getransformeerd is naar een woongebouw. Tussen deze gebouwen, aan de achterzijde van het middelste gebouw, bevindt zich een parkeerterrein. De hier gesitueerde parkeervoorzieningen behoren bij de drie gebouwen.

De gebouwen maken deel uit van het bebouwingslint aan de Huizermaatweg, welke voornamelijk bestaat uit kantoorpanden en appartementencomplexen. Ten noorden van het plangebied ligt een woongebied bestaande uit voornamelijk grondgebonden woningen. Door deze mix van functies kan worden gesproken over een gemengd gebied, dat als gevolg van verschillende ontwikkelingen in de toekomst meer een woonkarakter zal krijgen.

1.3 Vigerende regeling

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Kom-Oost', onherroepelijk geworden op 2 september 2013. Hierin is het plangebied bestemd als 'Kantoor', waarbij het ensemble van drie kantoorgebouwen geplaatst is in het "Wro-zone-wijzigingsgebied 1". Figuur 1.2 betreft een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied.

De bestemming 'Kantoor' betekent dat de hiertoe aangewezen gronden bestemd zijn voor kantoren inclusief de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen, verhardingen en parkeervoorzieningen. Voor gebieden, met op de verbeelding aangegeven de aanduiding 'wro-zone-wijzigingsgebied 1', is het mogelijk om de bestemming geheel of gedeeltelijk te wijzigen naar de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Voor de transformatie van het kantoorgebouw aan de Huizermaatweg 45 tot woongebouw met appartementen is op 26 mei 2015 op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), artikel 2.12, lid 1,onder a, onder 2o reeds een omgevingsvergunning verleend voor het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening alsmede een omgevingsvergunning voor de noodzakelijke (ver)bouw. De feitelijke omzetting van dit kantoorgebouw tot woongebouw heeft inmiddels een aanvang genomen. Het kantoorgebouw aan de Huizermaatweg 1-9 wordt momenteel gedeeltelijk nog verhuurd voor kantoordoeleinden, maar staat grotendeels leeg. De feitelijke transformatie van dit kantoor- tot woongebouw is voorzien in 2017.

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: Beschrijving plangebied. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde functiewijziging;
• Hoofdstuk 3: Beleidskader en planologische toets. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid getoetst, alsmede aan de voorwaarden (de wijzigingsregels) die gelden voor de planwijziging;
• Hoofdstuk 4: Sectorale onderzoeken naar onder andere geluidhinder;
• Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;
• Hoofdstuk 6: Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie

De gebouwen Huizermaatweg 1-9 en 45

De locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 betreffen twee gebouwen met bruto vloeroppervlakten (b.v.o.) van resp. 1.708 m2 en 2.352 m2. Het (inmiddels) woongebouw aan de Huizermaatweg 45 betreft een gebouw van drie bouwlagen, met op de derde bouwlaag een opbouw ten behoeve van technische voorzieningen. Het kantoorgebouw aan de Huizermaatweg 1-9 bestaat uit een deel van twee bouwlagen en een deel van drie bouwlagen. Op het deel van drie bouwlagen bevindt zich op de derde bouwlaag een opbouw ten behoeve van technische voorzieningen.

De gebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 bevinden zich, tezamen met het tussenliggende kantoorgebouw Huizermaatweg 11-39, op een vrijliggend en op deze gebouwen afgestemd terrein. Het ensemble van drie gebouwen is via twee terreinontsluitingswegen verbonden met de Huizermaatweg. Tussen deze gebouwen bevinden zich 146 parkeerplaatsen voor auto's en twee overdekte ruimten voor het stallen van fietsen. Deze voorzieningen zijn specifiek bedoeld voor de gebruikers van deze drie gebouwen.

Plangebied en omgeving

De Huizermaatweg maakt deel uit van de sociaaleconomische as van Huizen, een gemengde gebiedszone tussen het gemeentehuis en het winkelcentrum Oostermeent. In de gemeentelijke structuurvisie (zie paragraaf 3.3) en het vigerende bestemmingsplan Kom-Oost (2013) heeft de gemeente Huizen de ambitie uitgesproken om deze zone te transformeren tot een levendige zone met een goede mix van wonen, werken en voorzieningen. Om deze ambitie kracht bij te zetten heeft het gemeentebestuur van Huizen deze gewenste transformatie van de sociaaleconomische as benoemd als sleutelproject. Als motivatie voor deze kwalificatie stelt de gemeente dat in deze zone momenteel sprake is van een gebrek aan levendigheid, vooral buiten kantooruren.

De wens tot transformatie van kantoren naar woningen wordt versterkt door het gegeven dat een deel van de kantoren niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd en er (mede) daardoor sprake is van leegstand in deze zone. Tegelijkertijd is er in Huizen in het algemeen behoefte aan ruimte voor woningbouw. Door deze zone te transformeren van een eenzijdig werkgebied tot een levendige zone met een mix van wonen, werken en voorzieningen worden beide verbeterpunten gecombineerd. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad voor de sociaaleconomische as de volgende ambities en doelstellingen geformuleerd:

De sociaaleconomische as moet in het 'eindbeeld' een gebied worden waar het goed wonen, werken en verblijven is, waar een aantrekkelijke route langs en doorheen loopt en die binnen Huizen herkenbaar is. Dat 'eindbeeld' heeft zowel te maken met de opzet van de bebouwing en de functies als met de inrichting van de openbare ruimte.

Mede op grond van het voorgaande heeft de gemeenteraad besloten om in het vigerende bestemmingsplan de omzetting van kantoren naar wonen mogelijk te maken.

2.2 Nieuwe situatie

Het transformatieplan voor de locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 betreft de omzetting van kantoorruimten in ruimten voor wonen. De beoogde appartementen hebben een oppervlak van gemiddeld circa 80 m2. In het gebouw Huizermaatweg 45 worden 21 appartementen gerealiseerd, in het gebouw Huizermaatweg 1-9 komen 24 wooneenheden. Totaal derhalve 45 appartementen.

Het gebouw aan de Huizermaatweg 1-9 wordt voorzien van een nieuwe derde bouwlaag, daar waar het huidige gebouw nu uit twee bouwlagen bestaat. Tevens wordt een nieuwe vierde bouwlaag gerealiseerd, daar waar het huidige gebouw uit drie bouwlagen bestaat. Het gebouw aan de Huizermaatweg 45 blijft in de huidige omvang gehandhaafd. De transformatie naar wooneenheden heeft niet tot gevolg dat het bestaande bouwvlak van de kantoorgebouwen verandert. De reeds in het vigerende bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogten van 15 meter wordt eveneens niet overschreden.

Beide gebouwen worden voorzien van balkons met een diepte van circa 2,60 m. Deze balkons gelden als ondergeschikte wijzigingen van de bouwvlakken, die in het vigerende bestemmingsplan aan deze gebouwen zijn toegewezen.

Het transformeren van de kantoorgebouwen tot woongebouwen vindt plaats binnen de bouwhoogten, zoals deze in het vigerende bestemmingsplan aan deze gebouwen zijn toebedeeld.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Mobiliteitsaanpak. In de SVIR schetst het Kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig.

Tot de essenties van de SVIR kunnen worden gerekend dat de Rijksoverheid zich vooral gaat richten op nationale belangen, waaronder het verbeteren van de bereikbaarheid, en dat meer bewegingsvrijheid geboden zal worden aan provincies en gemeenten op het gebied van ruimtelijke ordening. Het Rijk stelt hierbij dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in hun regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Zij kunnen dan ook beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Een belangrijk onderdeel - tevens sturingsinstrument - van het SVIR-beleid is de Ladder voor duurzame verstedelijking, gericht op het optimaal benutten van binnenstedelijke ruimte.

Met de vaststelling van de SVIR herbevestigt het Rijk een aantal beleidsaspecten, met name uit de Nota Ruimte. Genoemd kunnen worden:

• De visie van 'decentraal wat kan en centraal wat moet'.
• Het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten.

Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR als Rijksdoelen geformuleerd:

• De concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken.
• De bereikbaarheid voor eenieder verbeteren.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie Noord-Holland 2040 en Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie

Provinciale Staten van Noord-Holland hebben op 21 juni 2010 de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld. Hiermee geeft de provincie voor haar grondgebied nader invulling aan het nationale ruimtelijk beleid. In de Structuurvisie geeft de provincie aan dat haar hoofddoelstellingen met name gericht zijn op klimaatbestendigheid, duurzaam ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit. Ter realisatie van haar doelstellingen zet de provincie vooral in op het plaatsen van de juiste functies op de juiste plek. Als het gaat om het realiseren van voldoende en passende huisvesting op de best mogelijke plek hanteert de provincie als uitgangspunt dat de woningvraag zoveel mogelijk moet worden gerealiseerd binnen het bestaand bebouwd gebied. Daarnaast staat de provincie een zorgvuldige afweging voor tussen de verschillende aanwezige belangen, waarbij (externe) veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, geur en geluid, maar ook waterkwaliteit belangrijke randvoorwaarden vormen.

De provincie wil op de kantorenmarkt vraag en aanbod zoveel mogelijk in evenwicht brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Op dit moment staat er veel kantoorruimte leeg, een groot deel van de leegstand is structureel. De provincie wil dan ook stimuleren dat op bestaande kantorenlocaties kansen worden benut (herontwikkeling, transformatie, functiewijziging), om zo de kwaliteit en het functioneren van verschillende gebieden in onderlinge samenhang te verbeteren.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) schrijft voor waaraan bestemmingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, moeten voldoen. Provinciale Staten hebben de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie van Noord-Holland op 3 februari 2014 vastgesteld. Voor de beoogde transformaties is het bepaalde in artikel 13 'nieuwe woningbouw' relevant. Hierin is bepaald dat woningbouw toegestaan is binnen het bestaand bebouwd gebied (BBG). Verder komt er geen concreet beleid voort uit de verordening.

Provinciale woonvisie 2010-2020

Op 25 mei 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Holland de provinciale woonvisie 2010?2020 'Goed Wonen in Noord?Holland' vastgesteld.

De Woonvisie 2010-2020 sluit aan op de provinciale structuurvisie en schetst de kaders voor het regionale woonbeleid. In haar woonvisie pleit het provinciaal bestuur voor een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit. Men ziet dit niet alleen als een les uit de (recente) economische crisis, waarin de vraag achterbleef bij het aanbod op de woningmarkt, maar ook omdat andere (actuele) ontwikkelingen daarom vragen.

De doelstelling voor 2020 is dat de inwoners van Noord?Holland beschikken over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Om hiertoe te komen zijn de volgende drie speerpunten benoemd:

• Betere afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en vooral voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning.
• Betere afstemming van voorzieningen in de woonomgeving op de vraag van bewoners.
• Verbetering van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

De provincie wil deze doelstelling onder andere bereiken door samen met de regio's regionale actieprogramma's (RAP's) te ontwikkelen met daarin duidelijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma's. De RAP's geven uitvoering aan de provinciale woonvisie en bevatten
ook kwalitatieve afspraken. De doelstellingen, uitkomsten en afspraken in deze documenten vormen de basis van de provinciale Monitor Woningbouw. In juli 2015 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland de nieuwe monitor met inbegrip van de actuele woningbouwprognose vastgesteld. Met deze prognose heeft de provincie een instrument in handen om uitspraken te doen of er in de toekomst voldoende plancapaciteit is in relatie tot de woningbehoefte. In paragraaf 3.4 wordt nader ingegaan op de Monitor Woningbouw 2015.

Provinciale Monitor Woningbouw 2015

Woningbouwopgaven tot 2040

Op basis van de provinciale prognose uit 2015 bedraagt de uitbreidingsbehoefte in de periode 2015-2040 voor geheel Noord-Holland 266.000 woningen. Voor de eerstkomende periode 2015-2020 bedraagt de totale woningbehoefte voor het deelgebied Noord-Holland Zuid 57.000 woningen.

Woningbehoefte en woningbouwcapaciteit

De woningbehoefte (prognose 2015) voor de periode 2015-2040, afgezet tegen de harde en zachte woningbouwcapaciteit, is weergegeven in tabel 3.1. Uit de gegevens blijkt dat tot 2030 in het merendeel van de regio's in Noord-Holland voldoende capaciteit aanwezig is. Voor de korte termijn wordt vaak (ook door de provincie) als vuistregel gehanteerd dat een regio minimaal voldoende capaciteit moet hebben om drie tot vijf jaar vooruit te kunnen. Dit is in het merendeel van de regio's het geval, in de regio Gooi en Vechtstreek is de voorraad (harde) plannen daarentegen beperkter.

Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2008

De negen gemeenten uit de Gooi en Vechtstreek, vertegenwoordigd in de Regionale Volkshuisvestingscommissie, hebben samen een regionale woonvisie opgesteld. Hierin wordt het gezamenlijke toekomstbeeld voor de regio voor de komende jaren geschetst. De regionale woonvisie is kaderstellend voor het gemeentelijk woonbeleid van alle aangesloten gemeenten.

Als vertrekpunt voor de regionale woonvisie geldt dat in de Gooi en Vechtstreek sprake is van een krappe woningmarkt: de dynamiek op de woningmarkt is gering. Door de beperkte nieuwbouwproductie van de afgelopen jaren wordt er relatief weinig verhuisd. Zowel de doorstroming binnen de woningvoorraad als de instroom van starters op de woningmarkt is gering. Daarnaast vergrijst en ontgroent de regio, een trend die zich nu al laat aftekenen en de komende jaren naar verwachting alleen maar sterker zal worden. De negen gemeenten in de regio, waaronder Huizen, delen dit beeld. De urgentie om gezamenlijk op te trekken in het krijgen van meer beweging en meer mogelijkheden op de woningmarkt wordt unaniem gedeeld.

Als belangrijke opgave voor de regiogemeenten geldt dat men op passende en kansvolle wijze wil aansluiten op zowel de huidige als toekomstige woningvraag. Geconstateerd wordt dat de vraag naar betaalbare woningen in de huur- en koopsector groot is en blijft. De vraag overstijgt het aanbod verre. Het gaat daarbij niet alleen om het realiseren van woningen voor de bewoners die al in de regio wonen, maar eveneens om een betaalbaar aanbod te creëren voor mensen aan wie de gemeenten een plek wil bieden. Dit is noodzakelijk om ook in de toekomst een dynamische regio te blijven. Daarnaast is de regio nu al aan het vergrijzen, iets dat zal doorzetten in de toekomst. Deze ontwikkeling heeft eveneens gevolgen voor de kwalitatieve woningvraag, er is meer behoefte aan geschikte en/of aanpasbare woningen voor ouderen.

Samengevat is het regionale woonbeleid gericht op een economisch en sociaal vitale regio die recht doet aan de lokale en subregionale diversiteit. Dit betekent vitale steden, dorpen en buurten waar ook mensen met een dunnere portemonnee kunnen wonen én werken. Daarnaast geldt als ambitie om ook voor de langere termijn een sociaal en economisch vitale regio te blijven. De nieuwbouwmogelijkheden binnen de regio zijn echter beperkt, onder meer door de rode contouren die door de provincie strak rondom de kernen (bestaand bebouwd gebied: BBG) zijn vastgesteld. Er is daardoor geen ruimte voor nieuwe grote uitleglocaties en ook aan hoogbouw worden beperkingen gesteld. Door nieuwbouw en herstructurering/transformatie slim in te zetten, is het volgens de regiogemeenten dan ook mogelijk om beide ambities waar te maken.

Tot slot kunnen als kernambities van de regionale woonvisie worden genoemd:

• Een economische en sociaal vitale regio, ook op de lange termijn.
• Meer beweging en meer keuze op de woningmarkt in het algemeen en meer kansen voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt, waaronder jongeren en ouderen.

Jongerenhuisvesting

In de toekomst zal de grote vraag naar jongerenhuisvesting in de Gooi en Vechtstreek (en Huizen) blijven bestaan, ook al zal het aantal jongeren in de toekomst afnemen. De realisering van nieuwbouwwoningen is volgens de gemeente onvoldoende om aan de vraag voor deze groep te voldoen. Hierdoor zullen jongeren gedwongen worden om naar elders uit te wijken. De oudere groep jongeren (vanaf 21 tot 30 jaar), zowel alleenstaanden als stellen, hebben voldoende aan een twee- of drie kamer appartement. De vraag naar mogelijke alternatieve vormen van huisvesting als nieuwbouw blijft dan ook bestaan.

Ouderenhuisvesting

In verband met de vergrijzing zal de vraag naar ouderenwoningen de komende jaren toenemen. Het gaat dan met name om het realiseren van voldoende nultreden woningen. Verwacht wordt dat een aanzienlijk tekort aan nultreden woningen zal ontstaan.

• Diversiteit aan woonmilieus in de regio behouden en versterken, met behoud van het groene
  karakter.
• De Gooi en Vechtstreek onderscheidt zich als regio waar ruimte is voor het zoeken naar en het uitvoeren van vernieuwende oplossingen op het gebied van wonen.

Toetsing en conclusie

Het initiatief sluit aan bij de provinciale en regionale visies ten aanzien van terugdringing leegstand onder kantoren en het voorzien in de woonbehoefte.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Huizen 'Haven van 't Gooi'

De gemeenteraad van Huizen heeft op 10 november 2011 de Structuurvisie Huizen 'Haven van 't Gooi' vastgesteld. Deze structuurvisie bepaalt de komende 20 jaar het ruimtelijke beeld van de gemeente Huizen. Het geeft richting aan toekomstige ontwikkelingen in Huizen en dient tevens als vertrekpunt voor de afweging bij de besluitvorming over concrete ruimtelijke ontwikkelingen

De locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 (het plangebied) maken deel uit van de sociaal-economische as. Deze zone is door de gemeente aangeduid als de verbinding tussen het oude dorp en het nieuwe winkelgebied de Oostermeent. Het gebied met het gemeentehuis en De Graaf Wichman, ten westen van het plangebied, vormt de schakel tussen de sociaal-economische as en het oude dorp. De sociaal-economische as is destijds ontwikkeld als voorzieningenstrip om een 'brug' te vormen tussen wijkcentrum en woonwijk de Oostermeent enerzijds en de voorzieningen rond Plein2000 en het oude dorp anderzijds.

De gemeente constateert in haar structuurvisie dat veel van de bebouwing langs de Huizermaatweg gevormd wordt door kantoren, die veelal leeg staan. Geconstateerd wordt ook dat in deze zone sprake is van een eenzijdig programma en (mede daardoor) een niet-levendig gebied. Rekening houdend met de behoefte aan woningbouwlocaties in Huizen en de beperkte beschikbare ruimte ziet het gemeentebestuur hier een kans om deze zone, en daarmee de sociaaleconomische as van Huizen, te transformeren tot een divers woon-/werk-/voorzieningengebied. Gehanteerde visie hierbij is dat door het toevoegen van woonbebouwing het gebied levendiger wordt en het tevens een hoogwaardigere uitstraling krijgt.

Samengevat stelt de gemeente dat er kansen zijn om de hoofdstructuur van Huizen te versterken en/of te verbeteren. Het eventueel níet benutten van deze kansen levert niet meteen structurele problemen op, het wél benutten van deze kansen bezorgt Huizen daarentegen een kwaliteitsimpuls. Het woon- en leefklimaat kan dan namelijk meer diversiteit krijgen en op een hoogwaardiger niveau komen te liggen. Uiteindelijk kan Huizen, op het gebied van woonkwaliteit, aan verschillende doelgroepen een geschikte woonomgeving blijven bieden.

RVO Eindrapportage transformatie Huizermaatweg Huizen (2015)

Het Expertteam Kantoortransformatie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) is in 2015 door de gemeente Huizen ingeschakeld ter ondersteuning bij het in beeld brengen van de kansen tot transformatie van leegstaande kantoren aan de Huizermaatweg.

Aanleiding vormde de aanzienlijke leegstand van kantoren in Huizen, met name aan de Huizermaatweg, en het toekomstige structurele overaanbod van kantoorruimte. Deze leegstand heeft ertoe geleid dat de afgelopen jaren de aantrekkelijkheid van het gebied is afgenomen. Een negatieve spiraal van leegstand en verloedering moet worden doorbroken. De gemeente Huizen heeft in een eerder stadium reeds aangegeven dat zij als oplossingsrichting denkt aan het realiseren van een functiemix van wonen, werken en voorzieningen in de leegstaande kantoorpanden waarbij maximaal 40% van het bestaande kantooroppervlak getransformeerd zou kunnen worden naar een functie als wonen.

Doel van de RVO-inbreng was het borgen of verbeteren van een duurzame kwaliteit van de leefomgeving aan de Huizermaatweg en het vinden van een balans tussen (toekomstige) vraag en aanbod aan kantoorruimte.

De RVO komt in zijn eindrapport tot de volgende conclusies en aanbevelingen (peildatum juni 2015):

• De huidige leegstand in Huizen is circa 18.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) kantoorruimte verdeeld over 37 panden. De leegstand aan de Huizermaatweg is circa 12.500 m2 v.v.o. verdeeld over 12 panden. Aan de Huizermaatweg staat ongeveer 45% leeg. Naar verwachting zal de komende jaren nog extra leegstand optreden in de panden aan de Huizermaatweg.
• Het aantal actief woningzoekenden in de regio rond Huizen is 2.200. De vraag is met name afkomstig van jongeren, senioren en starters op de woningmarkt.
• Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid middels wijzigingsbevoegdheden om onder randvoorwaarden maximaal ruim 16.000 m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.) te transformeren van kantoor naar woning. Dat is circa de helft van het bestaande kantoorvolume aan de Huizermaatweg, inclusief Huizermaatweg 2.
• Anno juni 2015 is er planontwikkeling gaande met betrekking tot transformatie van circa 5.000 m2 b.v.o.. Inclusief Huizermaatweg 2 is dat circa 8.000 m2. Gekeken naar het vigerend bestemmingsplan en ervan uitgaande dat dit doorgaat, is er nog ruimte voor 11.000 m2 b.v.o. transformatie.
• Het westelijk deel van de Huizermaatweg, te weten Huizermaatweg 2 tot en met Huizermaatweg 400, betreft vooral kantoorpanden die eind jaren tachtig/begin jaren negentig gebouwd zijn. Deze panden vormen een minder courant aanbod op de kantorenmarkt vanwege de sobere architectuur, bijzondere indeling en de verouderde installaties en uitstraling. Het RVO adviseert, gezien de te verwachte structurele overaanbod, deze panden te transformeren naar andere functies dan kantoor.

Toetsing en conclusie

Het initiatief geeft invulling aan het beleid van het Rijk, de provincie Noord-Holland en de gemeente Huizen ten aanzien van het terugdringen van de leegstand onder kantoren en het op passende wijze voorzien in de woonbehoefte. Op gemeentelijk niveau kan het initiatief worden gezien als (mede)aanjager om de sociaaleconomische as levendiger te maken en een hoogwaardigere uitstraling te geven.

3.4 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Duurzame stedelijke ontwikkeling wordt door de verschillende overheden gezien als doelstelling én als belangrijk instrument bij de aanpak van kantorenleegstand. Als instrument doelt men dan op toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) ligt de afweging over waar en wat te bouwen veel meer bij de gemeenten. Om gemeenten te ondersteunen bij het zorgvuldig afwegen over waar en wat te bouwen, kan gebruik worden gemaakt van de Ladder. Deze dient bij de planvorming te worden doorlopen om zodoende nieuwe plannen te onderbouwen in relatie tot locatie en kwalitatieve behoefte.

Twee relevante stappen in de Ladder met betrekking tot kantoorlocaties zijn:

• 1. Als eerste dient de vraag naar wonen en werken te worden bepaald: lokaal en regionaal, kwantitatief en kwalitatief.
• 2. Vervolgens dient te worden onderzocht of de beoogde ontwikkeling kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied, al dan niet gekoppeld aan herstructurering van bestaande terreinen of transformatie van bestaande gebouwen.

In navolging van de ambities en doelstellingen van de verschillende overheden, zoals beschreven in de voorgaande paragrafen, volgt hierna een nadere (kwantitatieve) uiteenzetting van kantorenleegstand en woonbehoefte. Hiermee wordt tevens invulling gegeven aan de eerste twee, tevens belangrijkste treden, van de Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling.

Leegstand kantoren

De voorraad aan kantoren is de laatste twintig jaar gestaag toegenomen, met een versnelling van deze groei rond de eeuwwisseling. Het gebruik van kantoren hield echter geen gelijke tred met de voorraadontwikkeling. Toenemende leegstand was het gevolg. Sinds 2008, toen de economische crisis intrad, is de leegstand nog verder toegenomen tot ruim 17% in 2015. Dit percentage neemt nog steeds toe.

Naast de crisis neemt het kantoorgebruik af door een aantal meer structurele factoren. Zo daalt sinds enkele jaren de beroepsbevolking als gevolg van de vergrijzing. Dit leidt tot een verminderde vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Daarnaast neemt het aantal vierkante meters per werkende af doordat veel bedrijven en organisaties inmiddels overgaan op meer flexibele vormen van werken (het nieuwe werken). Dit zorgt voor een structureel overschot van kantoormeters. Ruim de helft van de Nederlandse kantoorvloeroppervlakte ligt in de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland.

Convenant aanpak leegstand kantoren

Om het terugdringen van de leegstand onder kantoorgebouwen kracht bij te zetten hebben Rijk, Interprovinciaal overleg (IPO), Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en marktpartijen op 27 juni 2012 het 'Convenant aanpak leegstand kantoren' ondertekend. Hierin wordt onder meer de wenselijke intrekking van kantoorbestemmingen gekoppeld aan het vaststellen van specifieke beleidsvisies en actieplannen.

Uitvoeringstrategie Plabeka 2010-2040 'Snoeien om te kunnen bloeien'

In 2005 is het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka) opgericht, een samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Aanleiding voor deze samenwerking vormde de structurele leegstand van kantoren en de toename van verouderde bedrijventerreinen. Op grond van een regionaal werklocatiebeleid heeft het Plabeka vervolgens de Uitvoeringstrategie Plabeka 2010-2040 'Snoeien om te kunnen bloeien' vastgesteld. Dit document is vastgesteld door de portefeuillehouders EZ van de 36 MRA-gemeenten (waaronder Huizen), de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam. De afspraken zijn sindsdien bevestigd in besluiten van colleges van B&W en gemeenteraden.

Zoals bevestigd in de Uitvoeringstrategie Plabeka 2010-2040, de strategische aanpak van de mismatch van vraag en aanbod, wil de provincie Noord-Holland de leegstand onder kantorenlocaties terugbrengen. Conform afspraak in de Uitvoeringsstrategie zullen vanuit overheidsperspectief en in samenspraak met marktpartijen alle mogelijke maatregelen worden genomen om in de periode tot 2040 1,9 miljoen m2 van het planaanbod van nieuwe kantoren te schrappen. Dit is 40% van het totale planaanbod. Daarnaast geldt als ambitie om 1,5 miljoen m2 van de bestaande kantoorruimte te vernieuwen en 1,5 miljoen m2 aan incourante kantoorpanden aan de markt te onttrekken ten behoeve van andere functies. De provincie Noord-Holland heeft de Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 impliciet overgenomen in haar structuurvisie.

Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka

Bij het monitoren van de Uitvoeringsstrategie Plabeka over de periode tot 2014 kon worden geconstateerd dat de leegstand onder kantoren in 2013 weer flink was gegroeid door dalend kantoorgebruik. Het leegstandspercentage binnen de MRA bedroeg in januari 2014 20,2% terwijl dit een jaar geleden nog 18,9% was en begin 2009 15%. Geconstateerd kan worden dat nagenoeg alle deelregio's hun leegstandspercentage hebben zien groeien. De regio Gooi en Vechtstreek, waaronder de gemeente Huizen, zit met 20,4% qua leegstand op het MRA-gemiddelde.

RVO Eindrapportage transformatie Huizermaatweg Huizen (2015)

In lijn met voorgaande Plabeka- en MRA-notities constateert de RVO dat in de regio Gooi en Vechtstreek in de periode 2010-2020 slechts een beperkte vraag is naar kantoorruimte. Er zijn ook weinig bedrijven die van buiten de regio naar Huizen verhuizen. Qua aanbod heeft Huizen, na de gemeente Hilversum, de grootste kantorenvoorraad van de regio Gooi en Vechtstreek.

Anno juni 2015 worden op Funda 40 objecten aangeboden en is circa 21.000 m2 v.v.o. kantoorruimte beschikbaar in Huizen. Dit is circa 25% van de totale voorraad. Het RVO gaat er in haar eindrapportage vanuit dat circa 85% van het aanbod daadwerkelijk leeg staat. Dit brengt dan met zich mee dat de leegstand op de kantorenmarkt in Huizen zo'n 21% bedraagt ofwel circa 18.000 m2 v.v.o. Ten opzichte van mei 2014 is de leegstand in juni 2015 met circa 3.000 m2 v.v.o. toegenomen. De panden die leegstaan buiten de Huizermaatweg bevinden zich met name op industrie- en bedrijfsterreinen. Deze locaties vallen buiten het transformatiebeleid van de gemeente.

Het totale volume kantoren op de Huizermaatweg is circa 30.000 m2 b.v.o. Omgerekend naar vierkante meter verhuurbaar vloeropppervlak is dit circa 25.500 m2 v.v.o. Dit is exclusief het kantoorpand aan Huizermaatweg 2. Inclusief dit pand is het kantoorvolume ruim 32.000 m2 b.v.o. De leegstand bedraagt ruim 12.000 m2 v.v.o. verdeeld over circa 12 objecten. ln de kantoorpanden aan de Huizermaatweg staat een kleine 50% leeg. De leegstand is versnipperd over de hele Huizermaatweg, maar kent een concentratie in volume in de panden gelegen aan de westelijke helft van de Huizermaatweg. Naar verwachting zal de komende jaren nog extra leegstand optreden in de panden aan de Huizermaatweg.

Kantoorlocaties en werkgelegenheid: monitor KvK Gooi-, Eem- en Flevoland

De Kamer van Koophandel (KvK) Gooi-, Eem- en Flevoland inventariseert en analyseert periodiek de relatie tussen werklocaties en werkgelegenheid. In de 'Monitor Economische Ontwikkeling 2013' constateert de KvK dat in 2013 het aantal banen op de Noord-Hollandse kantoorlocaties op het niveau van 2009 is teruggekeerd. Daarbij geldt dat het totaal aantal banen op deze werklocaties in grote mate wordt bepaald door Amsterdam en Amstelland-Meerlanden, waar veruit de meeste en grootste kantoorconcentraties zijn gelegen. Deze deelregio's zijn samen goed voor ruim 85% van het totaal aantal banen op kantoorlocaties in de provincie Noord-Holland. Het zijn ook deze twee deelregio's die ten opzichte van 2012 een groei van het aantal banen laten zien: +2.500 voor Amsterdam en +1.200 voor Amstelland-Meerlanden. De regio Gooi en Vechtstreek (-632 banen) leverde in 2013 daarentegen juist werkgelegenheid op kantoorlocaties in.

Op grond van zijn bevindingen stelt de KvK dat de bevolking in de Gooi en Vechtstreek verder in aantal zal toenemen, waarbij vooral het aandeel personen in de oudere leeftijdsklasse zal groeien. Hierdoor zal zowel de reeds actieve als de potentiële beroepsbevolking in omvang afnemen. Omdat de Kvk eerder reeds constateerde dat ook het aantal banen in de komende jaren naar verwachting zal afnemen, is de verwachting dan ook dat de regio zich nog meer zal ontwikkelen tot een woongebied.

Woonbehoefte

Zoals door de RVO in juni 2015 reeds aangegeven bedraagt het aantal actief woningzoekenden in de regio Gooi en Vechtstreek circa 2.200. De vraag is met name afkomstig van jongeren en starters op de woningmarkt. Daarnaast is er vraag naar geschikte huisvesting voor de senioren, met name naar appartementen. Door het gebrek aan uitbreidingslocaties in gemeente Huizen zal met name de woningbehoefte op inbreidingslocaties dienen te worden gerealiseerd of door transformatie van bestaande gebouwen.

De regionale woonvisie geeft aan dat bij het opstellen van het regionaal woningbouwprogramma rekening is gehouden met de streekplanopgave waar de regio vanuit gaat, namelijk een netto groei van 10.000 woningen voor de periode 2000-2020. De regio heeft hierbij de aanname gedaan dat in de periode 2007-2020 in totaal 1.000 woningen worden gesloopt/onttrokken aan de voorraad. Een en ander betekent dat het woningbouwprogramma Gooi en Vechtstreek (2007-2020) er als volgt uitziet:

Resterende streekplanopgave 2007-2020:	6.361 woningen
Nieuwbouw ter vervanging van sloop:	1.000 woningen
Totaal (afgerond):	7.360 woningen

Het nieuwbouwprogramma van 7.360 woningen ligt lager dan de plancapaciteit (13.200). Een ruimte van zo'n 40% geldt als vrij normaal en wordt door het regionaal bestuur als heel verstandig gezien.

3.5 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking kent drie 'treden' die achter elkaar worden doorlopen.

Trede 1 van de Ladder verplicht ertoe om een nieuwe stedelijke ontwikkeling af te stemmen op de geconstateerde behoefte en de wijze waarop in die behoefte wordt voorzien ook regionaal af te stemmen. Van belang hierbij is dat de behoefte zowel kwalitatief als kwantitatief kan zijn. Uiteraard dient de behoefte actueel te zijn. Daarnaast dient tevens sprake te zijn van een regionale behoefte: de behoefte ziet niet enkel op de gemeente, maar ook op de regiogemeenten.

Op grond van de voorgaande paragrafen kan eenduidig worden geconstateerd dat er een structureel overschot is aan kantoorruimten en een daarmee gepaard gaande leegstand onder kantoorgebouwen. Blijkens het regionale woonbehoefte onderzoek is er daarnaast een grote lokale en regionale behoefte aan woningen, met name onder starters en senioren.

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Als motivatiegronden gelden het 'invullen' van lege plekken, het geven van een andere bestemming aan een gebied, het herstructureren van bestaande terreinen of het transformeren van bestaande gebouwen of gebieden. Kan de ruimtevraag volledig worden opgevangen binnen bestaand gebied, dan is hiermee de Ladder succesvol doorlopen en is de motivering na trede 2 klaar. Pas wanneer de regionale ruimtevraag niet of niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen, is trede 3 aan de orde.

Het transformatieplan, en daarmee ook dit wijzigingsplan, betreft voor beide kantoorgebouwen een binnenstedelijke (her)ontwikkeling. Aanvullende geldt dat met dit plan niet alleen een bijdrage wordt geleverd aan het terugdringen van het aantal m2 aan leegstaande kantoren, maar tevens ook invulling wordt gegeven aan een passende nieuwe bestemming voor een concrete doelgroep met een duidelijke woonvraag. Per saldo beantwoordt het transformatieplan aan zowel ruimtelijke als functionele vraagstukken, zonder daarbij een claim te leggen op extra ruimtebeslag.

Trede 3 gaat, in voorkomend geval, nader in op het motiveren van bouwen buiten bestaand stedelijk gebied. Daarbij gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied multimodaal ontsloten is of kan worden. Aangezien het transformeren van de twee kantoorgebouwen plaatsvindt op binnenstedelijke locaties is deze derde trede niet aan de orde.

3.6 Duurzaam bouwen

Het initiatief richt zich op het gemeentelijke beleid ten aanzien van duurzaam bouwen. Hierin zijn duurzaamheid en energiebesparing vaste aandachtspunten bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwprojecten. Huizen heeft als doel om in 2050 een klimaatneutrale gemeente te zijn. Onderkend moet worden dat voor kantoortransformaties de mogelijkheden om op dit gebied (extra) eisen te stellen beperkt zijn. Voor de energieprestatie geldt immers dat het in het verleden "van rechtens verkregen niveau" bij wet als acceptabel wordt gezien. Niettemin is het streven van de gemeente erop gericht de energieprestaties bij de transformatieprojecten te verbeteren. Door de verbeterde geluidwering van de gevel zal ook de energieprestatie van het gebouw verbeterd worden ten opzichte van de huidige situatie.

3.7 Toetsing en conclusie

Het initiatief sluit aan bij de landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke visies ten aanzien van terugdringing leegstand onder kantoren en het op passende wijze voorzien in de woonbehoefte. Conform de Ladder voor duurzame verstedelijking koppelt het transformatieplan op efficiënte wijze het terugdringen van de kantorenleegstand met de vraag naar en het projecteren van woonbestemmingen.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Ruimtelijke ordening in Nederland is gericht op het creëren van zowel een aangenaam woon- en leefklimaat als een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Een goede ruimtelijke ordening voorkomt voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten van bedrijven. Daarnaast biedt het bedrijven voldoende zekerheid om hun activiteiten uit te kunnen voeren. Een en ander brengt met zich mee dat weloverwogen keuzes moeten worden gemaakt als het gaat over vestigingslocaties voor woonlocaties enerzijds en bedrijven anderzijds.

Milieuzonering legt een relatie tussen de milieuaspecten van een bedrijf en de omgeving. Bij milieuzonering gaat het vooral om de vraag "Welke afstand is aanvaardbaar tussen (nieuwe) bedrijven en (nieuwe) woningen?" Steeds meer vormen van bedrijvigheid lenen zich overigens prima voor functiemenging. Anders gezegd: bepaalde bedrijven zijn verenigbaar met woningen in hetzelfde gebied. De (Rijks)overheid hanteert in dit verband als uitgangspunt: "functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet".

In relatie tot het initiatief en op grond van het vigerende bestemmingsplan kan worden gesteld dat in de (directe) nabijheid van de locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 geen bedrijven aanwezig zijn met enige impact op deze locaties.

4.2 Verkeer en parkeren

Het ensemble van drie kantoorgebouwen aan de Huizermaatweg 1-45 heeft de beschikking over in totaal 146 eigen parkeerplaatsen. De drie kantoorgebouwen hebben een gezamenlijk vloeroppervlak (b.v.o.) van bijna 7.300 m2. Van dit oppervlak is circa 56% gelegen binnen de twee gebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45. Vanuit dit aandeelpercentage in gebruiksoppervlak kan worden gesteld dat van de 146 parkeerplaatsen er 82 plaatsen toebehoren aan de gebouwen Huizermaatweg 1-9 en 45.

Toetsing en conclusie

Voor de beoogde appartementen van (gemiddeld) ruim 80 m2 wordt in dit wijzigingsplan gerekend met 1,8 parkeerplaats per wooneenheid (bestemmingsplan Kom-Oost, artikel 25 lid 2). Uitgaande van in totaal 45 appartementen komt het aantal benodigde parkeerplaatsen uit op 81.

De drie kantoorgebouwen hebben totaal een bedrijfsoppervlak van bijna 7.300 m2 b.v.o.. Het tussenliggende kantoorgebouw aan de Huizermaatweg 11-39 heeft een bedrijfsoppervlak van 3.225 m2. Procentueel wordt 56% van het b.v.o. getransformeerd naar woningen. Uitgaande van de aanwezige 146 parkeerplaatsen zijn 82 parkeerplaatsen toe te wijzen aan de te transformeren kantoren nummers 1-9 en 45 en 64 parkeerplaatsen aan de te behouden kantoren nummers 11-39.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de naar woningen te transformeren kantoren is 81 (parkeernorm Kom-Oost). Het aantal aanwezige parkeerplaatsen t.b.v. de nummers 1-9 en 45 is 82 (56% van het aantal aanwezige m2 b.v.o.). De beoogde omzetting van kantoren naar appartementen leidt dan ook niet tot een vergroting van het aantal benodigde parkeerplaatsen.

4.3 Geluid

Het wijzigen van de bestemming “Kantoor” in “Wonen” brengt - in planologische zin – met zich mee dat een geluidongevoelige bestemming wordt omgezet in geluidgevoelige bestemming. De beoogde nieuwe bestemming dient dan ook getoetst te worden aan de wet- en regelgeving op het vlak van “Geluid”. De belangrijkste wettelijke kaders worden hier gevormd door de Wet geluidhinder (Wgh), het Bouwbesluit 2012 en de wetgeving rondom ruimtelijke ordening (Wro en Wabo).

De Wgh heeft als doel om de burger te beschermen tegen (spoor)wegverkeer- en industrielawaai en is van toepassing op geluidsgevoelige gebouwen, zoals woonhuizen voor permanente bewoning, onderwijsgebouwen en ziekenhuizen. Kantoren, hotels en andere niet-permanent bewoonde voorzieningen vallen niet onder de Wgh. In het Bouwbesluit 2012 is onder meer opgenomen dat een woonruimte voldoende bescherming moet bieden tegen geluid van buiten.

Vanuit de ruimtelijke ordening is in het bestemmingsplan “Kom-Oost” al de mogelijkheid opgenomen om op de locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 geluidgevoelige bestemmingen te realiseren.

Normstelling Wgh

In de Wgh worden eisen gesteld aan de toelaatbare geluidbelasting op de gevels van nieuwe woningen langs een bestaande weg. Voor woningen binnen de wettelijke zone van een weg geldt een ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van de gevel van 48 dB. Dit is de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan onder voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Voor woningen, gelegen binnen de zone van een weg met een binnenstedelijke ligging, bedraagt deze maximale ontheffingswaarde 63 dB. Indien een plangebied is gelegen binnen de zone van twee of meer geluidzones dient ook onderzoek te worden gedaan naar de effecten van de samenloop van verschillende geluidbronnen.

Beleidsregel vaststelling hogere geluidwaarden gemeente Huizen

Voor het vaststellen van hogere geluidbelastingen dan de voorkeursgrenswaarde heeft de gemeente Huizen op 19-02-2008 de 'Beleidsregel vaststelling hogere waarde geluid' vastgesteld. Hiermee geeft de gemeente invulling aan de mogelijkheid die de herziene Wgh biedt. Per 01-01-2007 is voor het College van B&W de mogelijkheid ontstaan om op verzoek hogere waarden dan de voorkeursgrenswaarden uit de Wgh vast te stellen. De vast te stellen hogere waarden mogen echter nooit de in de Wgh genoemde maximaal toelaatbare waarden overschrijden. Dit betekent dat de vast te stellen hogere waarde moet liggen in de bandbreedte tussen 43 dB en 63 dB (waarden inclusief aftrek 5 dB conform art. 110 Wgh).

Het College van B&W kan gebruik maken van zijn bevoegdheid om hogere waarde(n) op basis van de Wgh vast te stellen, als wordt voldaan aan één van de volgende criteria:

• a. Het bouwplan betreft één of meerdere woningen, die buiten de bebouwde kom verspreid gesitueerd worden.
• b. De woningen zijn ter plaatse noodzakelijk om redenen van grond- en bedrijfsgebondenheid.
• c. De woningen vullen een open plaats tussen de aanwezige bebouwing op.
• d. De woningen worden gesitueerd ter vervanging van bestaande bebouwing.
• e. De woningen zijn in een stadsvernieuwingsplan opgenomen.
• f. De woningen vervullen door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige akoestisch afschermende functie voor andere woningen (in aantal ten minste de helft van het aantal woningen waaraan de afschermende functie wordt toegekend) of voor andere geluidgevoelige gebouwen of geluidgevoelige terreinen (als gedefinieerd in artikel 1 van de herziene Wgh).
• g. Er sprake is van een nog niet geprojecteerde of te reconstrueren weg, die een noodzakelijke verkeers- en vervoersfunctie zal vervullen.
• h. Er sprake is van een nog niet geprojecteerde of te reconstrueren weg, die een zodanige verkeersverzamelfunctie zal vervullen, dat de aanleg van die weg zal leiden tot aanmerkelijk lagere geluidbelastingen van woningen.
• i. De ligging van de geluidbronnen zodanig is dat de geluidbelasting vanwege die geluidbronnen van tenminste een uitwendige scheidingsconstructie van elk van de woningen lager is dan of gelijk is aan 48 dB voor wegen.

Mede op grond van de artikelsgewijze toelichting op de Beleidsregel kan worden gesteld dat het transformatieplan van V.O.C. B.V. valt onder artikel 1d: "In dit geval kan gedacht worden aan woningen waarbij sprake is van een wijziging in het gebruik of de bestemming door een verbouwing van bijvoorbeeld een werkruimte in een woongebouw of door de bouw van een nieuw woongebouw in plaats van bijvoorbeeld een werkruimte, dan wel sloop van een bestaande woning en herbouw."

Resumerend kan worden gesteld dat het transformatieplan voor de kantoorgebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 in aanmerking komt voor het verlenen van hogere geluidwaarden.

Geluidbelasting Huizermaatweg

Om een indicatie te krijgen van de heersende geluidbelasting heeft de gemeente Huizen de geluidsituatie binnen haar gemeentegrenzen in kaart gebracht. Voor de situatie in 2011 is onder meer inzicht verkregen in de geluidsbelasting van woningen langs de verschillende wegen in Huizen. Aansluitend heeft de gemeente Huizen, mede in het kader van de Regeling geluid milieubeheer, het geluidactieplan 2013-2018 opgesteld. Met dit actieplan wil de gemeente een oplossing bieden voor de in 2011 geconstateerde akoestische knelpunten.

Op grond van de geluidinventarisatie (2011) en het geluidactieplan (2013) heeft de gemeente Huizen de akoestische plandrempel voor het wegverkeer vastgesteld op 68 dB Lden. Hiermee sluit de gemeente aan bij de wettelijke saneringswaarde op de zogenaamde A-lijst van woningen, die op 1 maart 1986 een geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai ondervonden van 65 dB of hoger én waar gevelmaatregelen door de gemeente destijds als enige oplossing werd gezien. Daarnaast komt een plandrempel van 68 dB (omgerekend) overeen met de wettelijk maximale geluidbelasting bij de bouw van nieuwe woningen langs bestaande wegen binnen de bebouwde kom.

Geluidbelasting locaties Huizermaatweg 1-9 en 45

Het transformeren van de twee kantoorgebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 in geluidgevoelige bestemmingen betekent dat, conform de Wgh, een onderzoek moet worden uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai. Dit akoestisch onderzoek is uitgevoerd in februari 2015 (GeluidPlus, 16-02-2015). Het navolgende vormt een samenvatting van dit onderzoek, de volledige rapportage van dit onderzoek.

Resultaten akoestisch onderzoek gevelbelasting Huizermaatweg 1-9 en 45

De geluidbelasting vanwege de wegen is berekend op de gevels van de te transformeren gebouwen. In tabellen 4.1 en 4.2 zijn de meest maatgevende geluidbelastingen per gebouw en geveloriëntatie opgenomen.

Uit tabel 4.1 blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Huizermaatweg ten hoogste 63 dB bedraagt op de gevels van beide gebouwen. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden, er wordt echter wel voldaan aan de maximale grenswaarde van 63 dB. Voor deze gebouwen is een hogere geluidgrenswaarde nodig.

Uit tabel 4.2 blijkt dat de geluidbelasting de omliggende 30 km/u wegen ten hoogste 52 dB bedraagt ter plaatse van beide gebouwen. Deze geluidbelasting hoeft niet getoetst te worden aan de Wgh. Echter, conform deze Wet zijn geluidbelastingen tot en met 53 dB (excl. aftrek) nog acceptabel. De geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai van de 30 km/u wegen is derhalve geen belemmering voor de beoogde transformatie.

Omdat de gebouwen alleen in de zone van de Huizermaatweg liggen is er, ondanks de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, geen sprake van cumulatie met geluid van andere gezoneerde wegen. Ook zijn er geen andere geluidbronnen, zoals een gezoneerd industrieterrein of een spoorweg, in de nabijheid van het plan aanwezig waarvoor de samenloop van geluid in het kader van de Wgh beoordeeld moet worden.

Het akoestisch onderzoek heeft geleid tot de volgende conclusies:

• De berekende geluidbelasting ten gevolge van de Huizermaatweg bedraagt ten hoogste 63 dB op de gevels van beide gebouwen. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt voldaan.
• Vanwege omliggende 30 km/u wegen bedraagt de (cumulatieve) geluidbelasting ten hoogste 52 dB (excl. aftrek ex artikel 110g Wgh). De geluidbelasting van de 30 km/u wegen veroorzaakt geen onacceptabele geluidbelastingen ter plaatse van de nieuw te realiseren woonfuncties.
• Het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen is redelijkerwijs niet mogelijk, onvoldoende doeltreffend en stuit op financiële bezwaren.
• De transformatie van beide gebouwen voldoet aan artikel 1d van de gemeentelijke 'Beleidsregel vaststelling hogere waarde geluid'.
• De cumulatieve geluidbelasting ter plaatse van de meeste appartementen is hoger dan 53 dB (excl. aftrek ex artikel 110g Wgh). Aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevels dient uitgevoerd te worden en zo nodig dienen voorzieningen aan de gevels van de woningen getroffen te worden.

Toetsing en conclusie

Bij besluit van 26 mei 2015 heeft het college van B&W op grond van de Wgh besloten tot vaststelling van een hogere grenswaarde ten gevolge van het wegverkeer in verband met de transformatie van de kantoorpanden Huizermaatweg 1-9 en 45 naar woningen. Het initiatief is daarmee akoestisch inpasbaar in de omgeving.

4.4 Luchtkwaliteit

De Rijksoverheid werkt samen met provincies en gemeenten om te voldoen aan de Europese normen voor luchtkwaliteit. Zo mag er niet teveel fijn stof of stikstofdioxide in de lucht zitten. Teveel schadelijke stoffen zijn slecht voor de gezondheid. Daarnaast hebben schadelijke stoffen een negatief effect op het klimaat (broeikaseffect) en de natuur.

In Europees verband zijn normen vastgelegd voor de maximum concentratie van een aantal stoffen in de buitenlucht. Deze normen zijn voor de Nederlandse situatie sinds 15 november 2007 vastgelegd in de Wet luchtkwaliteit en de Wet milieubeheer. In Nederland dient iedere ruimtelijke ontwikkeling te worden getoetst aan deze luchtwetgeving.

Landelijke wet- en regelgeving: bijdrage Niet In Betekenende Mate (NIBM)

De huidige luchtwetgeving omvat tevens het Besluit "Niet In Betekenende Mate bijdrage (NIBM)". Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de heersende luchtkwaliteit, niet afzonderlijk getoetst hoeven te worden op de grenswaarden. Tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Het ministerie heeft de definitie van "in betekenende mate" vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). In deze AMvB, te zien als luchtkwaliteitseisen, is vastgelegd dat projecten die leiden tot een toename van (concentratie-)grenswaarden van een stof met meer dan 3%, in betekenende mate bijdragen aan de luchtvervuiling. Onder deze 3% grens is dus sprake van NIBM. Deze 3%-grens is in deze AMvB voor een aantal veel voorkomende ruimtelijke functies op voorhand reeds gekwantificeerd. In relatie tot woningbouw is de NIBM-grens gekoppeld aan 1.500 woningen met één ontsluitingsweg. Het initiatief draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Toetsing en conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015, die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg in de omgeving betreft de Ceintuurbaan. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 23,8 µg/m³ voor NO2, 22,1 µg/m³ voor PM10 en 13,7 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 11 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect "Luchtkwaliteit" staat het initiatief niet in de weg.

4.5 Externe veiligheid

Wet- en regelgeving externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt voor externe veiligheid gekeken naar:

• Bedrijven met opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen, bijvoorbeeld lpg-tankstations.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij/zij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Naar het GR moet worden gekeken als er een ontwikkeling binnen het zogeheten invloedsgebied van een risicobron plaatsvindt. Voor het GR geldt een oriënterende waarde.

De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriënterende waarde overschrijdt. In dit verband zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit transportroutes externe veiligheid en (voor aardgasleidingen) het Besluit externe veiligheid buisleidingen van belang.De gemeenteraad heeft in november 2010 de 'beleidsvisie externe veiligheid Gooi en Vechtstreek' vastgesteld. Hierin zijn richtlijnen opgenomen voor het toepassen van externe veiligheidsregels bij ruimtelijke ontwikkelingen in Gooi en Vechtstreek. In dit geval is sprake van een gemengd gebied in het kader van deze beleidsvisie, waarvoor geldt dat de vestiging van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten is toegestaan, mits de toename van het groepsrisico dat hierdoor wordt veroorzaakt kan worden verantwoord. Daarnaast stelt de beleidsvisie dat kwetsbare objecten met verminderd zelfredzame personen, zoals ziekenhuizen of verpleeghuizen, niet in een gemengd gebied worden toegelaten, tenzij het groepsrisico van de bronnen in de omgeving onder 10% van de oriënterende waarde blijft. In dit geval is geen sprake van huisvesting van verminderd zelfredzame personen. De beleidsvisie komt dus overeen met de geldende wet- en regelgeving.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het

externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Toetsing en conclusie

Inrichtingen (bedrijven)

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Het dichtstbijzijnde LPG-tankstation ligt op ruim 900 meter afstand ten noordwesten van de locatie Huizermaatweg 1-9 en daarmee ruim buiten de wettelijke risicocontouren. Overige bevi-bedrijven liggen eveneens op grote afstand en ruim buiten de wettelijke risicocontouren. Met deze bedrijven hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden.

Hogedruk aardgastransportleiding

Op ruim 550 meter afstand ten zuidwesten van het plangebied loopt een ondergrondse hogedruk aardgastransportleiding van de Gasunie aanwezig. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 95 meter, waardoor bij dit plan geen rekening hoeft te worden gehouden met deze leiding.

Wegtransport gevaarlijke stoffen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen heeft de gemeenteraad een transportroute voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Deze route loopt vanaf de ontsluiting van de A27 via de Randweg, Het Merk, de Huizermaatweg en Zuiderzee naar bedrijventerrein 't Plaveen. Over de route vindt, ter bevoorrading van de drie LPG-tankstations in Huizen, transport van LPG plaats met een frequentie van circa 200 bewegingen per jaar. De locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 liggen op circa 10 meter van de Huizermaatweg, die deel uitmaakt van de route gevaarlijke stoffen. Om die reden is onderzoek gedaan naar de externe veiligheidssituatie. In de door Antea Group opgestelde QRA worden de volgende conclusies getrokken:

• Zowel in de huidige als toekomstige situatie zijn geen knelpunten aanwezig in verband met de normering voor het plaatsgebonden risico.
• Zowel in de huidige als toekomstige situatie overschrijdt het berekende groepsrisico de oriëntatiewaarde niet. In de toekomstige situatie neemt het groepsrisico wel met meer dan 10% toe. Daarnaast is het groepsrisico voor de toekomstige situatie hoger dan 10% (maximaal circa 30%) van de oriëntatiewaarde. Doordat het groepsrisico hoger is dan 10% van de oriëntatiewaarde en met meer dan 10% toeneemt dient het groepsrisico verantwoord te worden.

Verantwoording groepsrisico kantoortransformaties Huizermaatweg

In februari 2016 heeft het college van B&W van de gemeente Huizen een verantwoording van het GR vastgesteld, waarmee transformatie van kantoren naar woningen langs de Huizermaatweg vanuit externe veiligheid mogelijk wordt gemaakt. Directe aanleiding voor deze verantwoording vormde het transformatieplan voor de locatie Huizermaatweg 2, maar het College heeft deze verantwoording van het GR tevens van toepassing verklaard voor de andere beoogde transformaties langs de Huizermaatweg. Het navolgende vormt een integrale weergave van de notitie 'Verantwoording groepsrisico kantoortransformaties Huizermaatweg' d.d. februari 2016.

Inleiding

De verantwoording van het groepsrisico draait om de vraag in hoeverre risico's als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling worden geaccepteerd en indien noodzakelijk welke veiligheidsverhogende maatregelen daaraan verbonden zijn. Deze afweging is kwalitatief van aard. Voor de kantoortransformaties langs de Huizermaatweg is de verantwoording voor het groepsrisico noodzakelijk gebleken vanwege de uitkomst van groepsrisicoberekeningen voor de in dit plangebied gelegen route gevaarlijke stoffen.

De diverse elementen die bij een dergelijke verantwoording aan de orde komen zijn hieronder beschreven. Directe aanleiding voor het opstellen van deze verantwoordingsnotitie is de transformatie van kantoren naar wonen voor de locatie Huizermaatweg 2, maar de verantwoording is tevens van toepassing voor de andere beoogde transformaties langs de Huizermaatweg. Op grond van het Besluit transportroutes externe veiligheid heeft de regionale brandweerorganisatie een wettelijk adviesrecht bij de verantwoording. Dit advies is bij de Brandweer Gooi en Vechtstreek ingewonnen en verwerkt in de verantwoordingsnotitie.

1. Berekening van het groepsrisico en beoordeling hiervan t.o.v. oriënterende waarde

In het plangebied ligt de Huizermaatweg, onderdeel van de route gevaarlijke stoffen in Huizen. Uit de "Update QRA Huizermaatweg van 2 februari 2016, memonummer 20160202-0408192-AA57 (revisie 01)" volgt dat in de toekomstige situatie het groepsrisico met meer dan 10% toeneemt. Daarnaast is het groepsrisico voor de toekomstige situatie hoger dan 10% (maximaal ca. 30%) van de oriëntatiewaarde.

2. De maatgevende scenario's, met onderbouwing

Het maatgevende scenario bij lpg-transport over de weg is een zogeheten koude BLEVE. BLEVE staat voor 'boiling liquid expanding vapour explosion'. Een koude BLEVE ontstaat door mechanische beschadiging van de lpg-tank, bijvoorbeeld als gevolg van een aanrijding. Een zogeheten warme BLEVE, waarbij de tankwand openscheurt door verhitting, kan niet helemaal uitgesloten worden maar is niet maatgevend. Wat na een koude BLEVE wel mogelijk is dat het brandbare gas later alsnog ontstoken gaat worden d.m.v. een ontstekingsbron en vervolgens een zogenaamde gaswolkontbranding plaatsvindt.

3. Beschrijving van de effecten van het maatgevende scenario

Als effectafstand (100% letaal) wordt voor een BLEVE 150 meter gehanteerd, dat wil zeggen dat de kans op overlijden binnen dit gebied 100% is ten gevolge van de BLEVE. Er is overigens een belangrijk onderscheid tussen effect en risico. Risico wordt gedefinieerd als de kans maal het effect. De kans op een BLEVE is uiterst gering, waardoor de wettelijke risicocontouren veel kleiner zijn dan de effectafstanden.

4. Maatregelen ter beperking van de risico's

In de afgelopen jaren zijn verschillende risicoreducerende maatregelen met betrekking tot lpg getroffen:

• Verschillende lpg-tankwagens in Nederland zijn voorzien van een hittewerende coating. Hierdoor ontstaat meer tijd tussen de calamiteit en de expansie (van 8-20 minuten naar minstens 74 minuten bij een warme BLEVE). Het is de verwachting dat in de vergunningen van lpg-tankstations geregeld wordt dat alleen lpg afgeleverd gaat worden met een gecoate tankwagen.
• De gemeente Huizen heeft met de betrokken lpg-transporteurs afspraken gemaakt om uitsluitend tussen 18.00 uur tot 8.00 uur de lpg-tankstations te bevoorraden. In deze uren zijn onder meer geen grote aantallen leerlingen van de nabij de Huizermaatweg gelegen scholengemeenschap Huizermaat en het Erfgooiers College aanwezig. (De toename van het aantal personen in de avond- en nachturen door de transformatie van kantoor- naar woonbestemming is in de berekeningen meegenomen.)
• Via aanpassingen van de milieuvergunningen is de doorzet van lpg per tankstation in Huizen gelimiteerd tot 1.000 m3 per jaar. Een afgeleide daarvan is dat het aantal lpg-transporten per jaar eveneens is begrensd.

In het vigerende bestemmingsplan Kom-Oost is overigens uitgesloten dat nieuwe risicovolle bedrijven zich in het gebied vestigen. (Andere) bronmaatregelen kunnen in het kader van deze bestemmingsplanprocedure niet worden gereguleerd.

5. Maatregelen ter beperking van de effecten

Mogelijkheden voor aanpassingen aan objecten of de inrichting van het ruimtelijk plan

De wijzigingen betreffen het transformeren van gebouwen van de functies kantoor naar wonen. Met uitzondering van bouwkundige maatregelen zijn fysieke ruimtelijke ingrepen niet aan de orde.

Mogelijkheden van bestrijding calamiteit door hulpdiensten

• Bereikbaarheid

De bereikbaarheid van alle genoemde locaties is voldoende.

• Bluswatervoorziening

Bluswatervoorzieningen zijn volgens opgave van de Brandweer Gooi en Vechtstreek in voldoende mate aanwezig. Het betreft bestaande bebouwing waar alleen een functiewijziging plaatsvindt.

• Planvorming

Voor een incident met een lpg-tankwagen op de weg is er een standaardprocedure 'ongevalsbestrijding met gevaarlijke stoffen'. Indien een bepaald gebied ontruimd moet worden is er het waarschuwings-/alarmeringsysteem of kan gebruik gemaakt worden van NL-alert.

6. Beschouwing van de zelfredzaamheid van personen in het invloedsgebied

Binnen een contour van 150 meter zijn personen (ook in gebouwen) onvoldoende beschermd tegen de gevolgen van een BLEVE. In het geval van een 'koude' BLEVE is er geen tijd om te vluchten en zullen alle personen in het plangebied binnen een afstand van 150 meter slachtoffer worden. Buiten de contour van 150 meter is, in het geval van een BLEVE, schuilen in een gebouw of woning in beginsel de beste manier om de calamiteit te overleven. Binnen het plangebied zijn voldoende gebouwen aanwezig die schuilmogelijkheden bieden. In een gebouw is het zaak een veilige plek op te zoeken, buiten het bereik van rondvliegend glas. Na afloop van de BLEVE dient het gebied ontvlucht te worden om effecten door de secundaire branden te vermijden.

Bij een 'warme' BLEVE zit, met toepassing van de hittewerende voorziening op de tank, minstens 74 minuten tussen de calamiteit en de expansie. Door een tijdige waarschuwing kunnen deze mensen zo snel mogelijk afstand tot de risicobron nemen. Het plangebied bestaat uit voldoende vluchtmogelijkheden. Op een afstand van tenminste 300 meter zijn de effecten van een BLEVE verminderd tot 1% letaal. Tijdige alarmering (indien mogelijk) is dus van groot belang.

De voorgenomen bestemmingswijzigingen gaan niet uit van vestiging van verminderd zelfredzame personen. Voor de aanwezigen kan derhalve worden uitgegaan van een gemiddelde zelfredzaamheid.

7. Ontwikkeling en invloedsgebied in een groter geografisch geheel

De beoogde bestemmingswijzigingen langs de Huizermaatweg kunnen worden beschouwd als nadere uitwerking van de structuurvisie van de gemeente Huizen. Voor verschillende panden zijn in het bestemmingsplan Kom-Oost reeds wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

8. Nut en noodzaak van de geplande ruimtelijke ontwikkeling

Op verschillende momenten hebben afwegingen in college en de raad plaatsgevonden over nut en noodzaak van de beoogde ontwikkelingen langs de Huizermaatweg. Eind 2015 stelde het college het "Collegevoorstel Definitief rapport RVO Huizermaatweg" vast. Over het nieuwe beleid is met de verschillende eigenaren gecommuniceerd.

9. Tijdfasering van bovengenoemde elementen

Alle hierboven genoemde risicoreducerende maatregelen zijn reeds getroffen. De in het rapport van Antea Group opgenomen kantoortransformaties zullen overigens gefaseerd plaatsvinden. In het rapport zijn álle toekomstige transformaties in één keer doorgerekend, zodat er dus sprake is van een 'worst-case'-berekening.

In het kader van de het reguliere vergunningentraject voor het bouwen zal afstemming met Brandweer Gooi en Vechtstreek plaatsvinden, bijvoorbeeld over oriëntatie van vluchtwegen.

Conclusie en verantwoording restrisico

Op basis van bovenstaande elementen kan het volgende worden geconcludeerd.

• Het groepsrisico overschrijdt de oriëntatiewaarde niet. In het geval dat geval álle kantoortransformaties langs de Huizermaatweg daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd, neemt het groepsrisico toe van circa 10% tot maximaal 30% van de oriëntatiewaarde.
• Fysieke ruimtelijke ingrepen zijn met dit wijzigingsplan niet aan de orde. Maatregelen om de effecten van optredende calamiteiten te verminderen, zijn een goede bereikbaarheid, voldoende bluswatervoorzieningen en specifiek op deze calamiteit (BLEVE) opgestelde rampenbestrijdingsplannen. De waarschuwingsinstallatie dekt het plangebied geheel af.
• Op verschillende momenten hebben afwegingen in college en de raad plaatsgevonden over nut en noodzaak van de beoogde ontwikkelingen langs de Huizermaatweg. De beoogde bestemmingswijzigingen langs de Huizermaatweg kunnen worden beschouwd als nadere uitwerking van de Structuurvisie van de gemeente Huizen.
• Gelet op het feit dat de oriënterende waarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden, het feit dat aan wet- en regelgeving wordt voldaan, het belang van de beoogde ontwikkelingen, de goede bestrijdbaarheid en gemiddelde zelfredzaamheid, kan het aanwezige restrisico ten gevolgen van de aanwezigheid van de route gevaarlijke stoffen als acceptabel worden beschouwd.

4.6 Bodem

Het bodembeleid in Nederland heeft als doel te voorkomen dat als gevolg van een aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico's ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. De Wet bodembescherming stelt dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt daarbij als het ware de benodigde bodemkwaliteit.

De transformatie tot wooneenheden vindt in beginsel inpandig plaats. Daarnaast wordt ten behoeve van de nieuwe woonfunctie rondom een deel van beide gebouwen een smalle strook (breedte maximaal 2,60 meter) bestemd als 'Tuin'. Gelet op deze nieuwe gebruiksfunctie is in september 2016 binnen de beoogde strook 'Tuin' een verkennend en nader/afperkend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek vond plaats met inachtname van documenten, afkomstig van de gemeente Huizen, waaruit blijkt dat op de locatie in het verleden een olieverontreiniging aanwezig is geweest en dat deze bodemverontreiniging geheel of gedeeltelijk is gesaneerd. Het onderzoek uit september 2016 stelde vast dat er binnen de smalle strook rondom het gebouw aan de Huizermaatweg 1-9 sprake is van een verontreiniging in de bodemlaag van 1,7-2,3 m-mv. De geschatte hoeveelheid verontreinigde grond bedraagt circa 11,4 m3. Het bodemonderzoek heeft daarmee de omvang van de bekend aanwezige verontreiniging vastgesteld en afgeperkt. Indien graafwerkzaamheden ter plaatse van de verontreiniging zullen plaats vinden, dient een saneringsplan te worden ingediend bij de gemeente Huizen als bevoegd gezag.

Conclusie

Het aspect 'Bodem' vormt geen directe belemmering voor het gewenste gebruik. Indien graafwerkzaamheden plaatsvinden ter plaatse van de lokaal geconstateerde verontreiniging, dieper dan 1,5 meter beneden maaiveld, dient een saneringsplan te worden ingediend bij de gemeente Huizen. Het grondwater is weliswaar niet verontreinigd, maar kan wel voor verspreiding van de bodemverontreiniging zorgen. Derhalve is het niet toegestaan op deze locatie het grondwater te onttrokken.

4.7 Waterparagraaf

Waterhuishouding heeft met name betrekking op de wijze waarop waterstromen in een gebied verlopen. Daarbij kan het gaan om de kringloop van het water in de natuur of om het afwateringssysteem, bestaande uit sloten, kanalen, meren en dergelijke. Waterhuishouding omvat daarnaast ook de (technische) organisatie van het afvoeren van regen- en afvalwater alsmede de zuivering daarvan.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang om aan te geven óf en in welke mate een ontwikkeling gevolgen heeft voor de waterhuishouding in het gebied. Met name de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de aspecten van waterbeheersing, zijnde 'vasthouden - bergen - afvoeren' (in die volgorde), zijn van belang. Uitgangspunten in dit verband zijn:

• Zoveel mogelijk gebiedseigen water vasthouden en de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk beperken;
• Beperking van overlast door (grond)water of tekort aan water.

Naast de waterkwantiteit heeft duurzaam omgaan met water ook betrekking op de kwaliteit van het water. Hierbij staat de trits 'schoonhouden - scheiden - zuiveren' centraal. Uitgangspunten in dit verband zijn:

• Vervuiling waar mogelijk bij de bron aanpakken;
• Voorkomen van verspreiding van verontreinigingen.

De gebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 zijn aangesloten op een gescheiden rioleringstelsel, waarbij schoon hemelwater (dak en bestratingen) gescheiden wordt afgevoerd van het huishoudelijk afvalwater. Bij de transformatie tot wooneenheden wordt aangesloten op het reeds aanwezige stelsel van toe- en - afvoervoorzieningen met betrekking tot het (huishoudelijk) gebruik van water. De transformatie heeft zodoende geen extra impact op de waterhuishouding.

Conclusie

Het initiatief vormt geen belemmering voor een goede waterhuishouding.

4.8 Ecologie

In Nederland zijn er verschillende wetten die de natuur beschermen. De belangrijkste zijn de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. De Natuurbeschermingswet is specifiek gericht op gebiedsbescherming. De bescherming van soorten is geregeld in de Flora- en faunawet.

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van onder meer Natura2000-gebieden, een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden op het grondgebied van de lidstaten van de Europese Unie. Het Natura2000-netwerk omvat alle gebieden die in een eerder stadium zijn beschermd op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Daarnaast kent Nederland de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), inmiddels het Natuurnetwerk Nederland (NNN) genoemd, zijnde een netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. De Natura2000-gebieden zijn inmiddels vrijwel volledig geïntegreerd in de EHS/NNN.

Beschermde gebieden

De planlocaties aan de Huizermaatweg bevinden zich niet in de (directe) nabijheid van beschermde natuurgebieden. Het meest nabijgelegen EHS-gebied bevindt zich buiten het bebouwd gebied van Huizen (zie figuur 4.2).

Aangezien de EHS geen externe werking kent, waardoor ingrepen buiten de EHS niet beoordeeld hoeven te worden op hun effecten voor de wezenlijke kenmerken en waarden binnen de EHS, geldt dat een nadere analyse op deze punten niet aan de orde is.

Beschermde soorten

Het initiatief brengt met zich mee dat bij beide gebouwen de bovenste bouwlaag (nummer 45) c.q. bouwlagen (nummers 1-9) tot de planologisch reeds toegestane bouwhoogte wordt volgebouwd (nummer 45) c.q. tot deze hoogte volledig wordt benut (nummer 1-9).

Op de gemeentelijke Natuurwaardenkaart zijn deze locaties niet als risicovolle locatie voor gebouwbewonende vogels en/of vleermuizen aangegeven. Nader onderzoek flora en fauna is daarmee niet nodig.

Conclusie

Het aspect 'Natuur' vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.9 Cultuurhistorie en archeologie

Op grond van het door Nederland ondertekende Verdrag van Valletta (1992) dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te worden gehouden met mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. Het Verdrag is per 1 september 2007 geïmplementeerd in de wet- en regelgeving via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Deze wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem alsmede de inpassing ervan in ruimtelijke ontwikkelingen. De Wamz is erop gericht om bodemverstoringen pas te laten plaatsvinden nadat er archeologisch vooronderzoek heeft plaatsgevonden, er is vastgesteld of het om belangrijke archeologische sporen gaat en vervolgens is vastgesteld hoe met die archeologische informatie het beste kan worden omgegaan.

In de Wamz is vastgelegd dat gemeenten bij de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen, of bij vrijstellingen op bestaande plannen, aan moeten geven of, en zo ja, welke archeologische waarden er mogelijk in de bodem zitten en hoe de gemeente daarmee denkt om te gaan.

De transformatie tot wooneenheden vindt inpandig plaats en heeft zodoende geen impact op de in de bodem (mogelijk) aanwezige archeologische waarden.

Cultuurhistorie

De locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 maken geen deel uit van cultuurhistorisch waardevol gebied. De Huizermaatweg is aangelegd in het tweede deel van de 20e eeuw als verbindingszone tussen het oude centrum en winkelgebied de Oostermeent. De ontwikkeling en werking van deze sociaal economische as is nooit volledig tot uiting gekomen. Als gevolg hiervan is door de gemeente gekozen om deze zone te herontwikkelen tot de gevarieerd woon-/werk-/voorzieningengebied. Het gebied herbergt geen cultuurhistorische waarden, waardoor het initiatief niet leidt tot een aantasting van cultuurhistorische waarden.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor het initiatief.

4.10 Wro-wijzigingszone: toetsing aan wijzigingsregels

In het bestemmingsplan Kom Oost (juli 2013) zijn de locaties Huizermaatweg 1-9 en 45 geplaatst in het 'Wro-zone-wijzigingsgebied 1'. Dit betekent dat het College van B&W het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van de aanduidingen 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' (locaties Huizermaatweg 1-45, 320-364, 460-480, 510, 550-586, 600 en 610) in combinatie met en/of in aanvulling op de geldende bestemming, geheel of gedeeltelijk kan wijzigen naar de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen', met dien verstande dat:

• Aangetoond moet worden dat door langdurige leegstand of de moeilijke kantorenmarkt het kantoorgebouw of de kantoorgebouwen niet of moeilijk als zodanig zijn te gebruiken;

Het college van B&W heeft op 26 mei 2015 ingestemd met het principe van transformatie van kantoren naar woningbouw op deze locaties (INT1500377).

• Het aantal woningen op de locatie Huizermaatweg 1 - 45, maximaal 80, op de locatie Huizermaatweg 320 - 364 maximaal 65, op de locatie Huizermaatweg 460 - 480 maximaal 45, op de locatie Huizermaatweg 510 maximaal 22, op de locatie Huizermaatweg 550 - 586 maximaal 42, op de locatie Huizermaatweg 600 maximaal 25 en op de locatie Huizermaatweg 610 maximaal 15 mag bedragen.

Transformatie van de gebouwen Huizermaatweg 1-9 (24 appartementen) en Huizermaatweg 45 (21 appartementen) resulteert in totaal 45 wooneenheden. Dit is ruim binnen het maximum van 80 woningen.

• Bij de omzetting van kantoren naar woningen er binnen het totaal van de wijzigingsgebieden 1 niet meer dan 40% van de totale bestaande oppervlakte b.v.o. aan kantoren wordt gewijzigd naar woningen;

Een van de dertien gebouwen met de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' is reeds getransformeerd (Huizermaatweg 45). Huizermaatweg 1-9 is een tweede gebouw dat de eigenaar c.q. initiatiefnemer wenst te transformeren. Bij transformatie van Huizermaatweg 1-9 blijft het aantal b.v.o.'s dat gewijzigd is van kantoor naar woningen onder de 40% binnen de wro-zone 1. Het voorgestelde transformatieplan past tevens binnen de conclusies en aanbevelingen uit het recente RVO-onderzoek naar verkleuring van kantoorbebouwing langs de Huizermaatweg.

• De maximale goothoogte niet meer mag zijn dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' aangegeven hoogte;

Goothoogte van het plan voldoet voor beide gebouwen aan de genoemde maximale goothoogte van 15 meter.

• Het bouwvlak mag worden gewijzigd;

De te realiseren balkons zijn in de verleende Wabo-omgevingsvergunning voor de Huizermaatweg 45 benoemd als (ondergeschikte) afwijking ten opzichte van het bestemmingsplan. Voor de locatie Huizermaatweg 1-9 wordt eenzelfde benadering voorgestaan.

• In verband met de gewenste privacy en het zicht vanuit de woningen, woningen op de begane grond uitsluitend zijn toegestaan wanneer die privacy en dat zicht is gewaarborgd;

De bebouwing aan en rondom de Huizermaatweg betreft in hoofdzaak woningen en gebouwen, gericht op kantoor-, maatschappelijke- en gemengde doeleinden. De kantoorgebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 zijn omgeven door veel groen. De meest nabij gelegen (woon)bebouwing bevindt zich op minimaal 30 meter van deze kantoorgebouwen. Aan de zuidzijde worden de kantoorgebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45 van de omliggende bebouwing gescheiden door de (gescheiden) rijbanen van de Huizermaatweg en aan de noordzijde door een watergang. Op grond van de onderlinge afstanden tussen de verschillende (woon)gebouwen en de aanwezigheid van (opgaand) groenkan worden gesteld dat de beoogde transformatie niet zal leiden tot een onevenredige impact op de privacy en het zicht vanuit de woningen.

• Bij toepassing van een parkeerkelder, de bovenkant van die parkeerkelder maximaal 1 meter boven het aansluitende maaiveld mag liggen;

Er is geen sprake van een parkeerkelder.

• Ten aanzien van het parkeren wordt voldaan aan de parkeernormen uit artikel 25.2 van het vigerende bestemmingsplan en, in de situatie van sloop en nieuwbouw, er ten minste 1 parkeerplaats per woning in een te bouwen parkeerkelder moet worden ondergebracht;

Ten aanzien van het parkeren wordt voldaan aan de parkeernorm uit artikel 25.2 van het vigerende bestemmingsplan Kom-Oost; Op grond van het huidige bestemmingsplan is het aantal voor de woningbouw aanwezige parkeerplaatsen van 82 stuks (zie paragraaf 4.2 voor berekening) afdoende om te voldoen aan de parkeerbehoefte voor de nieuwe woningen (81). De beoogde omzetting van kantoren naar appartementen leidt dan ook niet tot een vergroting van het aantal parkeerplaatsen.

• De omzetting van kantoren naar woningen er niet toe mag leiden dat het aantal parkeerplaatsen in het openbare gebied of zichtbaar op het eigen terrein wordt vergroot;

Er is geen sprake van vergroting van het aantal parkeerplaatsen op openbaar gebied. Zie ook vorig punt.

• De wijziging naar woningen uitsluitend is toegestaan indien dit vanuit het oogpunt van milieuhinder, zoals de geluidshinder van het wegverkeer, niet op belemmeringen stuit en een verantwoorde woonsituatie is gewaarborgd;

Hogere Waardenbesluit voor Huizermaatweg 45 is reeds in mei 2015 genomen. Hogere Waardenprocedure voor nummer 1-9 is meegenomen bij dit eerdere collegebesluit (INT1500377).

• Vooraf moet zijn aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;

Nader onderzoek zal plaatsvinden teneinde te kunnen vaststellen of het aspect 'Bodem' geen belemmering vormt voor het initiatief dan wel te kunnen bepalen welke eventuele (sanerings)maatregelen getroffen moeten worden om het gewenste gebruik alsnog mogelijk te maken. Voorafgaand aan de vaststelling van het wijzigingsplan dient over dit aspect duidelijkheid te bestaan.

• Het belang dat met de wijziging wordt gediend geen onevenredige afbreuk doet aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.

In lijn met eerdere (RVO-)onderzoeken en gezien het 'gemengde' karakter dit gebied kan worden gesteld dat een woonfunctie nabij een kantoorfunctie goed passend is, mede ook gelet op eerdere (kantoor)transformaties in deze zone.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling, bestaande uit de verbeelding en de planregels nader toegelicht. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in de ontwikkeling van 45 appartementen verdeeld over twee woongebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45. Op welke wijze de planopzet in de bestemmingsregeling concreet is verwerkt, wordt in de volgende paragrafen beschreven.

5.2 Wijze van bestemmen

Zoals in hoofdstuk 1 reeds is aangegeven is dit wijzigingsplan erop gericht om binnen reeds bestaande gebouwen een voorgenomen functie- c.q. bestemmingswijziging juridisch-planologisch vast te leggen. De opzet van het transformatieplan voor beide gebouwen, zoals beschreven in hoofdstuk 2, vormt de basis voor de toegepaste systematiek voor dit wijzigingsplan. Er is gekozen voor een gedetailleerde wijze van kwalitatieve bestemmingsdoeleinden met kwantitatieve aanduidingen, gericht op een toekomstbestendig gebruik van de woongebouwen.

Dit wijzigingsplan bestaat uit de verbeelding en de daarbij behorende bestemmingsregels. Deze twee onderdelen zijn juridisch bindend. Daarnaast maakt de toelichting deel uit van dit wijzigingsplan. Deze onderdelen staan niet los van elkaar, maar dienen in nauwe samenhang te worden gelezen. De regels vormen, samen met de verbeelding, het juridisch instrumentarium voor het gewijzigde gebruik van de gebouwen en de omliggende gronden.

In dit wijzigingsplan is qua opzet en inhoud zoveel mogelijk aangesloten bij de structuur en inhoud van het vigerende bestemmingsplan "Kom Oost" uit 2013, ofwel het "moederplan" voor deze planologische regeling.

5.3 Planregels

Voor wat betreft de regels wordt verwezen naar de regels, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'Kom-Oost'. In dit wijzigingsplan zijn daarnaast nieuwe regels opgenomen ten behoeve van de identificatie van en de verwijzing naar het wijzigingsplan (artikel 2 en 7).

Artikel 3 is toegekend aan de bestemming 'Tuin'. Binnen de bestemming 'Tuin' is een specifieke bouwaanduiding opgenomen ten behoeve van erf- en perceelafscheidingen met een maximale hoogte van 1 meter. Tevens is binnen deze bestemming een gebruiksbeperking opgenomen, inhoudende dat er op deze gronden geen graafwerkzaamheden uitgevoerd mogen worden dieper dan 1,5 m.-mv. en er geen grondwater onttrokken mag worden op deze locatie zonder voorafgaande analyse van de aanwezige milieuhygiënische kwaliteit en opgesteld saneringsplan.

Artikel 4 is toegekend aan de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied.

Artikel 5 bevat de bestemming 'Wonen'. Aan dit artikel is voor dit plan opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' maximaal 4 bouwlagen zijn toegestaan en een maximale goot- en bouwhoogte van 15 meter. Het aantal wooneenheden wordt vastgelegd op 45 en tevens worden de balkons van 2,60 meter diepte in dit artikel geregeld.

Voor de verdere uitleg van de regels wordt verwezen naar hoofdstuk 5, paragraaf 5.2 van de plantoelichting van bestemmingsplan 'Kom-Oost' van de gemeente Huizen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het initiatief wordt gerealiseerd vanuit een particuliere exploitatie. Private partijen zijn verantwoordelijk voor de uitvoering en dragen in beginsel het risico van planontwikkeling.

De gronden inclusief opstallen zijn in particulier eigendom. Gelet op het kostenverhaal heeft de gemeente voorafgaand aan de ter visie legging een overeenkomst gesloten met initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 1 juli 2016 tot en met 11 augustus 2016 ter visie gelegen. De bekendmaking is destijds gepubliceerd in het huis-aan-huisblad en de Staatscourant. Daarnaast zijn alle direct omwonenden per brief geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van het gebruik van de kantoorgebouwen aan de Huizermaatweg 1-9 en 45.

Gedurende de ter visie ligging zijn geen zienswijzen ingediend.