Woningbouw KWS-terrein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2012 is het voormalige schoolgebouw aan de Koningin Wilhelminastraat 25-27 vrijgekomen. De gemeente heeft besloten op deze locatie te zoeken naar een passende invulling met betaalbare woningen voor ouderen. Hiervoor zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld waarin de bebouwingsopzet en de uitstraling van nieuw te realiseren ontwikkeling zorgvuldig is geformuleerd. Tevens is reeds een groot aantal onderzoeken uitgevoerd.

Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan 'Dorp' een maatschappelijke bestemming. De locatie is verder voorzien van een wijzigingsbevoegdheid, die het mogelijk maakt de Maatschappelijke bestemming te wijzigen in de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer – Verblijfsgebied' en 'Wonen'.  De beoogde woningbouw is niet mogelijk op basis van de maatschappelijke bestemming, maar kan juridisch-planologisch gezien wel doorgang vinden op basis van de wijzigingsbevoegdheid. Om die reden is voorliggend wijzigingsplan opgesteld, waarin onder andere getoetst wordt aan de wijzigingsregels.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het perceel aan de Koningin Wilhelminastraat 25-27 in Huizen. Zie figuur 1.1 voor de ligging van het perceel in groter en kleiner verband.

figuur 1.1: ligging plangebied in groter en kleiner verband

In de huidige situatie is het perceel bebouwd met schoolgebouw en gymzaal. Het plangebied maakt onderdeel uit van het historische Oude Dorp en is dan ook relatief centraal gelegen ten opzichte van de rest van Huizen. De directe omgeving valt te typeren als een rustig woongebied waarin ook enkele andere functies voorkomen, zoals bedrijvigheid en maatschappelijke functies.

1.3 Vigerende regeling

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Dorp', onherroepelijk geworden op 12 januari 2013. Figuur 1.2 betreft een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied.

figuur 1.2: uitsnede geldend bestemmingsplan 'Dorp'

Het plangebied is bestemd als 'Maatschappelijk', in overeenstemming met de maatschappelijke functie van de school. De nu aanwezige bebouwing is voorzien van een strak bouwvlak met een maatvoeringsaanduiding. Verder is het perceel voorzien van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 6'. In de regels is bepaald dat de gemengde bestemming ter plaatse gewijzigd kan worden in de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer – Verblijfgebied' en 'Wonen'.

Strijdigheid

Het initiatief past niet binnen de bestemming Maatschappelijk, maar is wel mogelijk na het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Om die reden is voorliggend plan opgesteld.

1.4 Doelstelling

Het doel van het voorliggend wijzigingsplan is het juridisch-planologisch mogelijk maken van woningbouw ter plaatse van het plangebied. Hiervoor zal onder andere getoetst worden aan de wijzgingsregels van het geldende plan (zie hiervoor paragraaf 3.4).

1.5 Leeswijzer

Het voorliggende wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2: Beschrijving plangebied. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde functiewijziging en de nieuwe bebouwing;
• hoofdstuk 3: Beleidskader en planologische toets. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid getoetst, alsmede aan de voorwaarden (de wijzigingsregels) die gelden voor de planwijziging;
• hoofdstuk 4: Sectorale onderzoeken naar onder andere archeologie, ecologie, water en eventuele milieuhinder;
• hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;
• hoofdstuk 6: Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke consequenties van de wijziging.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een schoolgebouw, gymzaal en schoolplein. Figuur 2.1 laat het voormalige schoolgebouw zien.

figuur 2.1 Aanzicht van het oorspronkelijke schoolgebouw

Het hoofdgebouw heeft een goothoogte tussen de 3,3 en 4,3 m, de maximale nokhoogte bedraagt bijna 11 m. Achter het schoolgebouw staat een gymzaal met een hoogte van circa 6 m. Aan de zuidzijde is het oorspronkelijke schoolgebouw later uitgebreid. Deze uitbreiding bestaat volledig uit laagbouw en is plat afgedekt waarbij de bouwhoogte maximaal 3 m bedraagt.

Op het schoolplein staan vier grote bomen en diverse kleinere exemplaren. Het schoolplein is volledig omheind met een circa 1,5 m hoog hekwerk.

2.2 Randvoorwaarden ontwikkeling

Omdat bij het opstellen van het bestemmingsplan Dorp al duidelijk was dat de Koningin Wilhelminaschool op termijn zou worden afgestoten kwam de locatie in aanmerking voor herontwikkeling. Voor de herontwikkeling zijn daarom stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn vertaald in wijzigingsregels. Het voorliggende wijzigingsplan is getoetst aan deze wijzigingsregels, zie paragraaf 3.4.

Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan

In het voorliggend bestemmingsplan wordt voor deze locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin onderstaande ruimtelijk relevante randvoorwaarden worden opgenomen:

• Maximaal 21 woningen ;
• parkeren op eigen terrein en conform de parkeernorm;
• op de locatie van het bestaande hoofdgebouw van de school bedraagt de goot- en bouwhoogte van de nieuwe bebouwing niet meer dan de huidige bebouwing. Dat wil zeggen dat de goothoogte (van het noordelijke hoofdgebouw) niet meer dan 4,5 meter mag bedragen en de bouwhoogte niet meer dan 10,4 meter;
• voor de nieuw te bouwen woningen (het zuidelijke hoofdgebouw) mag de goothoogte niet meer dan 4,5 meter bedragen. De bouwhoogte mag niet meer dan 9 meter bedragen;
• de afstand van de nieuwe bebouwing tot de zijdelingse perceelgrenzen bedraagt minimaal 8 meter. Indien er elementen van het bestaande hoofdgebouw aan de noordzijde behouden blijven, dan kan van deze afstandsmaat afgeweken worden;
  

(Conform het raadsbesluit van 21 maart 2013 blijft het bestaande hoofdgebouw aan de noordzijde behouden).

• de tussenmaat tussen de nieuwe bebouwing bedraagt minimaal 15 meter;
• ontsluiting terrein moet gewaarborgd zijn;
• vooraf moet aangetoond zijn dat de bodemkwaliteit geschikt is;
• het belang dat met de wijziging wordt gediend mag geen onevenredige afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.

In onderstaande afbeelding zijn de verschillende randvoorwaarden opgesomd. In onderstaande figuur 2.2 zijn de verschillende randvoorwaarden opgesomd. Figuur 2.3 toont een totaaloverzicht van de randvoorwaarden voor deze locatie.

figuur 2.2: Studie naar randvoorwaarden locatie Koningin Wilhelminaschool

figuur 2.3 Samenvatting randvoorwaarden locatie Koningin Wilhelminaschool

2.3 Nieuwe situatie

Door Slokker vastgoed is een bouwplan ontwikkeld voor de locatie waarbij invulling wordt gegeven aan de gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het bouwplan bestaat uit 14 seniorenwoningen verdeeld over twee bouwmassa's. 7 woningen in het voormalige schoolgebouw en 7 woningen in een nieuw bouwblok ten zuiden daarvan.

figuur 2.4 Impressie nieuwe situatie

De woningen in het voormalige schoolgebouw hebben een footprint van circa 6,6 bij 11 m en bestaan uit één bouwlaag. In de kap is geen woonruimte geprojecteerd. In het gebouw wordt één voormalig lokaal, gelegen aan de noordoostzijde ingericht als gemeenschappelijke ruimte. De goot- en bouwhoogte blijven gelijk aan de bestaande situatie. De entrees van de woning liggen aan de kopse kanten en aan de noordzijde. Hier zijn ook de externe bergingen gesitueerd. De woonkamers zijn, met uitzondering van de noordelijke woning, georiënteerd op de zuidkant. Openslaande deuren bieden toegang tot de zuidelijke gelegen tuinen. Deze hebben een diepte van circa 6 m.

figuur 2.5 Aanzicht vanaf de straatzijde (zuidwest)

De woningen in het zuidelijk blok hebben een footprint van 6,6 bij 9,8 m en bestaan uit één bouwlaag met een kap. De entrees van de woningen zijn allen georiënteerd op de noordzijde. Ook de woonkamers bevinden zich aan deze kant. Aan de zuidzijde van de woningen liggen de keukens en één slaapkamer. Via de keuken kan toegang worden verkregen tot de circa 10 m diepe tuin. In de tuin staat tevens een vrijstaande berging. De zolder is te bereiken via een vaste trap en kan als tweede slaapkamer worden ingericht. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk ca. 3 m en 9 m. Het dak bestaat uit een zadelkap met een dakhelling van circa 50 graden. De architectuur van de woningen is te typeren als een traditionele baksteen architectuur.

figuur 2.6 Aanzicht vanaf de noordoost zijde

Parkeren vindt grotendeels plaats in parkeerkoffers direct aan de Koningin Wilhelminastraat gelegen. Tevens worden er aan de noordoostzijde van het perceel 6 parkeerplaatsen gerealiseerd. De ruimte tussen de parkeerkoffers en de twee woonblokken wordt verhard en voorzien van grote plantenbakken. In het plan is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande bomen op het terrein. Van de vier op het voorterrein aanwezige bomen blijven er drie gehandhaafd.

2.4 Ruimtelijke consequenties

In de huidige situatie staat er ongeveer 1.645 m² bebouwing op het perceel, welke vervangen wordt door veertien woningen inclusief bijgebouwen met een gezamenlijke footprint van circa 1.200 m². Dit betekent dat er sprake is van een behoorlijke afname van het aantal m² bebouwing op het perceel. Verder voldoet het plan aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en aan de wijzigingsregels. Het hoofdgebouw blijft behouden conform de wensen van de buurt en gemeenteraad. De 7 nieuwe woningen passen qua maat en schaal goed op deze locatie.

Met oog op het bovenstaande kan dan ook geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de directe omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding en conclusie

In dit hoofdstuk zijn de voor het plangebied ruimtelijk relevante beleidskaders samengevat en is het wijzigingsplan getoetst aan dit beleid. Het gaat hierbij om beleidsdocumenten op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau.

Het wijzigingsplan is getoetst aan de wijzigingsregels zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Dorp'. Dit zijn de planologische voorwaarden die verbonden zijn aan de mogelijkheid de bestemming te wijzigen. Het plan past binnen de beleidskaders.

3.2 Nationaal, provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

De ontwikkelingsmogelijkheden die het wijzigingsplan biedt, passen binnen de beleidskeuzes en de leidende principes uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro, 2012)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Artikel 3.1.6 van het Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Hier onder wordt puntsgewijs getoetst aan de Ladder.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub a Bro (trede 1)

In september 2010 hebben de Provinciale Staten van Noord-Holland de provinciale woonvisie 'Goed wonen in Noord-Holland 2010-2020' vastgesteld. Om uitvoering te geven aan de woonvisie zijn Regionale Actieprogramma's Wonen (RAP's) ontwikkeld. Dit gebeurde door de regio's in samenspraak met de provincie. De regionale behoefte is aangetoond en regionaal afgestemd in het Regionaal actieprogramma Wonen Gooi- en Vechtstreek 2011-2015 (herijking 22 maart 2012).

De regio zet in op het realiseren van 3.340 woningen in de periode 2010 t/m 2014 en 4.030 woningen in de periode 2015 t/m 2019. Uitgangspunt voor de verdeling per gemeente is de onderstaande tabel.

Tabel 3.1 Woningmarktverkenning (Bron: Regionaal Actieprogramma)

Te zien is dat er in de periode 2015-2019 450 nieuwe woningen gerealiseerd dienen te worden in Huizen. In tabel 3.2 is een overzicht gegeven van de capaciteit van de beoogde woningbouwplannen binnen de regio, onderverdeeld naar gemeente en onderverdeeld naar status: harde of zachte plannen. De plannen met een harde planstatus zijn het meest concreet qua aantallen en voor deze plannen is de zekerheid op realisatie het grootst.

Tabel 3.2 Plancapaciteit. (Bron: Regionaal Actieprogramma)

Te zien is dat de harde plancapaciteit (201) in de planperiode tot 2015 achter liep op de behoefte in die periode (460). Voor de planperiode vanaf 2015 wordt geen onderscheid gemaakt in harde en zachte plancapaciteit. Wel kan geconcludeerd worden dat de totale plancapaciteit (121) substantieel lager is dan de behoefte aan nieuwe woningen in die periode (450).

Met oog op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een (substantiële) regionale behoefte, en dat de plancapaciteit achter loopt bij deze behoefte.

Er worden met dit project 14 vrije sector huurwoningen voor 55-plussers gerealiseerd. Het realiseren van deze 14 nieuwe woningen draagt bij aan het kleiner maken van het verschil tussen behoefte en plancapaciteit. De beoogde ontwikkeling is dus in lijn met de eerste trede van de Ladder.

Overigens is het initiatief ook opgenomen in de regionale lijst met concrete woningbouwprojecten binnen de provincie (www.plancapaciteit.nl) als woningbouwontwikkeling met 14 grondgebonden woningen.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub b Bro (trede 2)

Het plangebied ligt binnen bestaand bebouwd gebied en voldoet daarmee aan de voorkeursvolgorde. Het betreft in dit geval een binnenstedelijke herstructureringslocatie.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub c Bro (trede 3)

In feite hoeft er niet aan deze trede getoetst te worden omdat het plangebied binnen het bestaand bebouwd gebied ligt. Desalniettemin is de locatie redelijk goed multimodaal ontsloten: de bereikbaarheid per auto is goed, de bereikbaarheid per fiets is goed en op 5 minuten loopafstand ligt een bushalte die verbindingen heeft met de regio en het NS-station Naarden-Bussum.

Structuurvisie Noord-Holland 2040 (2011)

Bestaand stedelijk gebied

In de Structuurvisie is het plangebied aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Verstedelijking dient plaats te vinden binnen het bestaand bebouwd gebied. De provincie zet in op verdere binnenstedelijke verdichting. Binnenstedelijke woningbouw en verdichting dienen echter niet ten koste te gaan van de kwaliteit van het woon- en leefmilieu in stedelijk gebied. Bij de bouw van nieuwe woningen moet ervoor worden gezorgd dat het bouwproject waar nodig bijdraagt aan de beschikbaarheid van voldoende betaalbare huur- en koopwoningen. Bij (her)inrichting van het stedelijk gebied wordt gestreefd naar beperking van negatieve invloeden op het grondwatersysteem, zowel kwalitatief als kwantitatief. Een functieverandering of herinrichting mag niet leiden tot een grotere aan- en afvoer van water.

Toetsing en conclusie

Het plangebied ligt binnenstedelijk. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse (zie paragraaf 4.8). Het wijzigingsplan is dan ook in overeenstemming met de structuurvisie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (2014)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) schrijft voor waaraan bestemmingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, moeten voldoen. Provinciale Staten hebben de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie van Noord-Holland op 3 februari 2014 vastgesteld.

Voor de beoogde ontwikkeling is het bepaalde in artikel 13 'nieuwe woningbouw' relevant. Hierin is bepaald dat woningbouw toegestaan is binnen het bestaand bebouwd gebied. Verder komt er geen concreet beleid voort uit de verordening.

Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2008

In de woonvisie wordt het gezamenlijke toekomstbeeld voor de regio voor de komende jaren geschetst. De kernambities van de regionale woonvisie zijn:

• 1. een economische en sociaal vitale regio, ook op de lange termijn;
• 2. meer beweging en meer keuze op de woning markt in het algemeen, en meer kansen voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt, dat wil zeggen jongeren, jonge gezinnen en ouderen die zorg nodig hebben;
• 3. diversiteit aan woonmilieus in de regio behouden en versterken met behoud van het groene karakter;
• 4. de Gooi en Vechtstreek onderscheidt zich als regio waar ruimte is voor het zoeken naar en uitvoeren van vernieuwende oplossingen op het gebied van wonen.

Er zijn drie strategieën onderscheiden die de regio in gaat zetten om deze ambities te verwezenlijken:

• 1. focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt, vooral jongeren, jonge gezinnen van 30 - 45 jaar, en mensen die wonen met zorg combineren;
• 2. creëren van een gedifferentieerd woonaanbod door het stimuleren van dynamiek op de woningmarkt, zowel door innovatief bouwen en herstructureren, als door het optimaliseren van de mogelijkheden die de bestaande voorraad biedt;
• 3. inzet van vernieuwende en creatieve instrumenten en ideeën.

Regionaal actieprogramma Gooi- en Vechtstreek 2011-2015

De Regio heeft het RAP aangegrepen om de eigen, regionale visie te herijken. In het RAP zijn kwantitatieve (verstedelijkings-) afspraken met de provincie gemaakt over de behoefte aan nieuwbouw (zie ladder voor duurzame verstedelijking hierboven).

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Huizen (2011)

De structuurvisie van de gemeente Huizen bepaalt de komende 20 jaar het ruimtelijke beeld van de gemeente Huizen. Het zal richting geven aan toekomstige ontwikkelingen in Huizen en dienen als vertrekpunt voor de afweging bij elke beslissing over concrete ruimtelijke ontwikkelingen.

In de structuurvisie wordt vanuit de volgende stellingen en thema's voorstellen gedaan voor een aantal concrete projecten:

• in Huizen kan iedereen prettig wonen;
• Huizen krijgt passende werkgelegenheid;
• Huizen is de kustplaats van het Gooi;
• Huizen krijgt een kloppend hart;
• Huizen heeft een rijk landschap van bos en hei;
• Huizen verbetert het openbaar vervoer.

Voor dit wijzigingsplan is het thema 'In Huizen kan iedereen prettig wonen' relevant. Daarvoor geeft de structuurvisie de volgende voorstellen voor mogelijke ontwikkelingen:

• het vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad;
• aanwijzen van kansrijke gebieden voor het positioneren van starters- en seniorenwoningen;
• transformatie van de woningvoorraad in de lager gelegen delen van Huizen;
• het opwaarderen van de winkel- en buurtcentra, gecombineerd met woningbouw;
• het opwaarderen van de uitstraling van de winkel- en buurtcentra.

De binnen het plangebied te bouwen huurwoningen worden voor de doelgroep senioren gebouwd. Ten aanzien van dit segment is er een grote behoefte. Daarmee vormt voorliggende ontwikkeling een concrete invulling van het beleid zoals opgenomen in de structuurvisie.

Welstandsnota

In de Welstandsnota is het welstandsbeleid van de gemeente Huizen vastgelegd. Het beleid gaat zoveel mogelijk uit van een terughoudend welstandsbeleid. Hierdoor zijn grote delen van de gemeente vrijwel welstandsvrij geworden. Voor een aantal specifieke, wijkoverstijgende delen van de gemeente blijft het bijzonder welstandstoezicht bestaan, omdat die van belang zijn voor het beeld van de gemeente Huizen. Het gaat dan om het Oude Dorp, de centrumgebieden, de hoofdontsluitingswegen als ook projecten.

Locatie-specifiek welstandsbeleid

Het plangebied ligt in het Oude Dorp. Hier geldt een specifiek welstandsbeleid. Het Oude Dorp bestaat uit zeven gebieden, waarvan er vijf zijn aangewezen als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Het plangebied valt in het deelgebied 'overig Oude Dorp', wat geen onderdeel uitmaakt van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Dit gebied wordt gekenmerkt door een primaire wegenstructuur met een natuurlijk reliëf waarbij de voornaamste straten min of meer de hoogtelijnen van de voormalige hooggelegen landbouwgronden volgen. Daartussen liggen kronkelige straten die de grote boerderijpercelen ontsluiten. De bebouwing is divers van karakter, grootte en type en bestaat grotendeels uit één bouwlaag met kap. Meer informatie over de karakteristieke waarden van dit deel van het Oude Dorp is te vinden in paragraaf 4.9.2.

Voor dit welstandsgebied geldt het volgende beleid, dat tot doel heeft het bestaande en historische karakter van het Oude Dorp zoveel mogelijk te waarborgen.

Ligging

• bebouwing inpassen in het dorpse karakter met een halfopen verkaveling;
• de rooilijnen van de hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar;
• de hoofdgebouwen oriënteren op de belangrijkste openbare ruimte, waarbij de historische plaatsing van boerderijen tot gewenste uitzonderingen kan leiden;
• bijgebouwen staan bij voorkeur uit het zicht en achter de voorgevelrooilijn;

Massa

• de bouwmassa en opbouw harmoniëren met het dorpse karakter en wisselt van eenvoudig tot gedifferentieerd
• gebouwen zijn in het algemeen individueel en afwisselend, maar kunnen ook deel uitmaken van een ensemble
• gebouwen hebben in beginsel een nadrukkelijke kap
• goothoogtes zijn wisselend ten behoeve van de versterking van de individualiteit
• de begane grondlaag van het gebouw afstemmen op de geleding, ritmiek en stijl van de hele gevel
• uitbreidingen waaronder op- en aanbouwen en dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa
• bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume

Architectonische uitwerking

• de architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig met aandacht voor de gevelindeling en ornamenten
• elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen
• kozijnen, dakgoten, daklijsten, windveren en dergelijke zorgvuldig detailleren
• wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume

Materiaal en kleur

• materialen en kleuren zijn terughoudend en bij voorkeur traditioneel in aansluiting op het beeld van de historische bebouwing
• gevels uitvoeren in schoon metselwerk of beplanking (incidenteel pleisteren), daken voorzien van matte keramische pannen (incidenteel riet), vensters en deuren uitvoeren in hout met oud-hollandse profielen
• kleuren harmoniëren met de omliggende bebouwing.

Het plan is voorgelegd aan de welstandscommissie. De welstandscommissie is akkoord met het plan.

 

Klimaatbeleid

De gemeente Huizen voert een actief klimaatbeleid. Om die reden worden ruimtelijke ontwikkelingen beoordeeld op energie-aspecten. Hierbij hanteert de gemeente Huizen een voorkeursvolgorde bij het beoordelen van bouwplannen, die met privaatrechtelijke medewerking van de gemeente worden ontwikkeld. Wat betreft het niveau van de ruimtelijke ordening is de volgorde:

• 1. het verminderen van de vraag naar energie; hierbij moet worden gedacht aan compact bouwen, zongerichte verkaveling en zongericht bouwen;
• 2. gebruik van duurzame energiebronnen; ruimtelijke consequenties zijn hier bijvoorbeeld de benodigde oriëntatie en hellingshoeken van daken in verband met plaatsing van zonnepanelen en zonneboilers;
• 3. het inzetten van energie-efficiënte technieken; ruimtelijke consequenties zijn hier bijvoorbeeld de benodigde bodemopslagcapaciteit bij warmte/koudeopslag.

Toetsing

De gemeente toetst de energieprestatie van de te bouwen woningen bij verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Steekproefsgewijs laat de gemeente metingen uitvoeren om te toetsen of de energetische kwaliteit van de op te leveren woningen in overeenstemming is met de gegevens in de vergunningaanvraag. Daarbij worden onder meer metingen gedaan naar de luchtdoorlatendheid en warmteverliezen.

In dit geval heeft het project een noord-zuid oriëntatie. Daarmee zijn er goede mogelijkheden voor toepassing van passieve zonne-energie en plaatsing van zonneboilers en zonnepanelen.

3.4 Toets wijzigingsregels

Het voorliggende wijzigingsplan moet voldoen aan de wijzigingsregels zoals opgenomen in artikel 9, lid 9.4 van het bestemmingsplan 'Dorp'. Om te toetsen of aan deze regels wordt voldaan, zijn (in de onderstaande tabel) in de linkerkolom de wijzigingsregels opgenomen en wordt in de rechterkolom hieraan getoetst.

artikel 9.4	toetsing
Burgemeester en wethouders kunnen het plan ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 6' (Koningin Wilhelminaschool) wijzigen naar de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen', met dien verstande dat:	De locatie ter plaatse van 'Wro-zone - wijzigingsgebied 6' wordt gewijzigd in de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Op de verbeelding is de nieuwe bestemminglegging opgenomen en in de regels van het voorliggende wijzigingsplan en wordt naar de artikelen 11 (Tuin) 14 (Verkeer - Verblijfsgebied) en 15 (Wonen) verwezen zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Dorp'.
a. het aantal woningen ten hoogste 21 bedraagt.	Het aantal nieuwe woningen bedraagt 14.
b. op het terrein maximaal 2 hoofdgebouwen gerealiseerd mogen worden	Het bouwplan voorziet in twee hoofdgebouwen. Voor beide hoofdgebouwen is een bouwvlak opgenomen.
c. de goothoogte van het noordelijke hoofdgebouw niet meer dan 4,5 meter en de bouwhoogte niet meer dan 10,4 meter mag bedragen;	De maximale goot- en bouwhoogte zijn opgenomen op de verbeelding.
d. de goothoogte van het zuidelijke hoofdgebouw niet meer dan 4,5 meter en de bouwhoogte niet meer dan 9 meter mag bedragen;	De maximale goot- en bouwhoogte zijn opgenomen op de verbeelding.
e. de dakhelling van het noordelijke hoofdgebouw niet minder dan 40 en niet meer dan 55 graden mag bedragen;	De dakhelling van het bestaande gebouw wordt niet gewijzigd en ligt reeds tussen de 40 en 55 graden.
f. de dakhelling van het zuidelijke hoofdgebouw niet minder dan 40 en niet meer dan 55 graden mag bedragen. Indien een mansardekap of een lessenaarsdak wordt gerealiseerd kan hiervan afgeweken worden;	De dakhelling bedraagt 50 graden.
g. de afstand van de hoofdgebouwen ten opzichte van de zijdelingse erfgrenzen niet minder dan 8 meter mag bedragen. Indien er elementen van het bestaande hoofdgebouw aan de noordzijde behouden blijven, dan kan van deze afstandsmaat afgeweken worden;	De afstand tot de zijdelingse erfgrenzen bedraagt minimaal 8 m, met uitzondering van bestaande elementen van het noordelijke hoofdgebouw. De locatie van de hoofdgebouwen is vastgelegd middels een bouwvlak.
h. de tussenmaat tussen de hoofdgebouwen niet minder dan 15 meter mag bedragen;	De afstand tussen de hoofdgebouwen bedraagt circa 18 m.
d. een goede ontsluiting is gewaarborgd	De percelen zijn rechtstreeks ontsloten op de Koningin Wilhelminastraat. De ontsluiting is hierdoor goed te noemen. Zie ook paragraaf 4.4.
j. ten aanzien van het parkeren voldaan wordt aan de parkeernormen uit artikel 25.2	In artikel is 25.2 is bepaald dat er 1,8 parkeerplaats per woning aangelegd dient te worden indien de maximale bruto-oppervlakte meer dan 80 m² bedraagt en 1,4 indien het bruto-oppervlakte minder dan 80 m² bedraagt. Het plan bestaat uit 14 seniorenwoningen waarvan 7 met een oppervlak kleiner dan 80 m² en 7 met een oppervlak groter dan 80 m². Dit betekent dat er 7 x 1,4 + 7 x 1,8 = 22,4 parkeerplaatsen nodig zijn. Dit cijfer mag volgens de regels afgerond worden naar 22 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in 22 parkeerplaatsen. De conclusie is dat het aantal beschikbare parkeerplaatsen toereikend is.
k. wijziging uitsluitend is toegestaan indien dit vanuit het oogpunt van milieuhinder niet op belemmeringen stuit	Uit het onderzoek naar de sectorale aspecten is gebleken dat er vanuit het oogpunt van milieuhinder geen bezwaren zijn. Zie ook paragraaf 4.1.
l. vooraf moet zijn aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie	Bodemonderzoek heeft uitgewezen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Voor meer informatie wordt verwezen naar paragraaf 4.3.
m. het belang dat met de wijziging wordt gediend geen onevenredige afbreuk doet aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.	In paragraaf 4.1 is beschreven dat de omgeving bestaat uit een gemengd gebied met bedrijvigheid en woonfuncties. Het realiseren van woningen op deze locatie doet geen afbreuk aan de omliggende bedrijven en voor de woningen is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Aan alle wijzigingsregels wordt voldaan.

Hoofdstuk 4 Milieu en omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied is gelegen in de dorpskern van Huizen waar verschillende functies aanwezig en gewenst zijn. Het gebied wordt dan ook aangemerkt als 'gebied met functiemenging', zoals genoemd in de VNG-publicatie. Direct ten noorden en ten zuiden van het plangebied zijn bedrijven uit maximaal categorie B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' toegestaan. Dit zijn activiteiten met die in een gemengd gebied direct nabij woningen en andere gevoelige functies kunnen worden uitgeoefend. Deze functies dienen wel bouwkundig afgescheiden te zijn van de gevoelige functies.

De beoogde woningen worden bouwkundig gescheiden gerealiseerd van de reeds aanwezige bedrijven. Verder is er geen bedrijvigheid aanwezig die van invloed is op de milieusituatie in het plangebied, of die in hun bedrijfsvoering wordt beperkt door de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.2 Geluidhinder wegverkeer

Onderhavig plan maakt nieuwe woningen mogelijk. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg. Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Ceintuurbaan.

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB.

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van deze aftrek, conform artikel 3.4 uit het Reken– en Meetvoorschrift 2012, is gebruik gemaakt.

Onderzoek

De ontwikkeling is gelegen binnen de geluidszone van de Ceintuurbaan. Deze weg heeft een binnenstedelijke ligging, 2 rijstroken en derhalve een geluidszone van 200 m.

Rekenmethodiek en invoergegevens

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode II (SRM II) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De berekeningen zijn uitgevoerd met behulp van het softwareprogramma Geomilieu versie 3.11 van DGMR. De invoergegevens zijn opgenomen in bijlage 1.

Verkeersgegevens

Voor de verkeersintensiteiten en voertuigverdelingen is aangesloten bij de intensiteiten uit het bestemmingsplan Centrum en betreffen prognoses voor 2023. Omdat in deze intensiteit is uitgegaan van een grootschalige ontwikkeling, welke niet door zal gaan, kan gesteld worden dat de intensiteiten een worstcasebenadering voor de Ceintuurbaan zijn. De wegdekverharding is ontleend aan beelden van Google Street View. Voor de weg is uitgegaan van dicht asfaltbeton. In tabel 4.1 zijn alle verkeersgegevens weergegeven.

Tabel 4.1 Verkeersgegevens

	Wegvak	Intensiteit 2026 (mvt/etmaal)	Snelheidsregime	Wegdekverharding
	Nieuwe Kerklaan - Engweg	16.116
Ceintuurbaan	Engweg - Tuinstraat	9.874	50 km/h	Dicht asfaltbeton
	Tuinstraat - Havenstraat	11.049

Resultaten 

In tabel 4.2 is de geluidsbelasting ter plaatse van de gevel weergegeven ten gevolge van het verkeer op de Ceintuurbaan. Er is gerekend op de waarneemhoogtes 1,5 m, 4,5 m en 7,5 m. De berekeningsresultaten zijn opgenomen in bijlage 1.

Tabel 4.2 Geluidsbelasting op de gevel

	1,5 m	4,5 m	7,5 m
Ceintuurbaan	27 dB	31 dB	35 dB

Op basis van de geluidsberekening blijkt dat ten gevolge van het verkeer op de Ceintuurbaan de geluidsbelasting maximaal 35 dB bedraagt. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. Er is dan ook sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel van de nieuwe woningen niet wordt overschreden. Er is dan ook sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

4.3 Bodem

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Milieutechniek ZVS Eemnes BV, BO13184, d.d. 9 september 2013). Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het krijgen van inzicht in de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Uit de resultaten van verkennend bodemonderzoek blijkt het volgende:

• Gezien de hoeveelheid grond die sterk verontreinigd is (minder dan 25 m3), is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging en bestaat er geen saneringsnoodzaak. Wel dient er rekening te worden gehouden met het feit dat indien de met barium sterk verontreinigende grond bij werkzaamheden vrijkomt, contact dient te worden opgenomen met het bevoegd gezag en een (gedeeltelijke) sanering conform de geldende richtlijnen kan worden verlangd.
• De resterende bovengrond is lokaal licht verontreinigd met lood en PAK. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen.
• In de actuele contactzone is geen asbest geconstateerd. Ook op het maaiveld is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

Op basis van de resultaten uit het verkennend bodemonderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van milieutechnische belemmeringen voor de beoogde woonfunctie met tuin.

4.4 Verkeer

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer

Het plangebied wordt ontsloten aan de Koningin Wilhelminastraat. Via de Tussenweg en de Nieuwe Kerklaan is de Ceintuurbaan te bereiken. De Ceintuurbaan sluit aan op de Randweg, welke aansluit op de A27 richting Hilversum en Almere. Tevens is vanaf de Ceintuurbaan de Crailoseweg te bereiken, een gebiedsontsluitingsweg welke aansluit op de A1 richting Amersfoort en Amsterdam.

Op de wegen rondom het plangebied wordt het verkeer gemengd afgewikkeld, volgens de principes van Duurzaam Veilig. Aan de Ceintuurbaan zijn vrijliggende fietspaden aanwezig.

Op circa 300 meter van het plangebied, aan de Ceintuurbaan, zijn bushaltes aanwezig vanaf waar bussen in de richtingen Blaricum en Bussum halteren.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Binnen het plangebied worden 14 woningen mogelijk gemaakt. De woningen vallen in de categorie 'huurhuis vrije sector'. De gemeente Huizen is een sterk stedelijke gemeente en het plangebied ligt in de schil van het centrum. Op basis van het autobezit in deze gemeente, worden hiervoor gemiddelde kencijfers gehanteerd uit publicatie 317 van het CROW ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2012). De verkeersgeneratie van een huurwoning in de vrije sector bedraagt 6,8 mvt/etmaal. Voor 14 woningen bedraagt de verkeersgeneratie dan ook 95 mvt/etmaal. Deze beperkte toename kan gemakkelijk worden afgewikkeld op het wegennet, daarbij overwegende dat er op de locatie een basisschool aanwezig was, welke ook verkeer genereerde.

Parkeren

De gemeente Huizen hanteert eigen parkeernormen. De parkeerbehoefte bedraagt 1,4 parkeerplaats per woning tot 80 m2 en 1,8 parkeerplaats per woning vanaf 80 m2. De parkeerbehoefte van 14 woningen bedraagt dan ook 22,4 parkeerplaatsen. Dit cijfer mag volgens de bestemmingsregels afgerond worden naar 22 parkeerplaatsen. Op het terrein worden 22 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er wordt hiermee dan ook in de parkeerbehoefte voorzien.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De beperkte verkeerstoename kan goed worden afgewikkeld. Op eigen terrein zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig om de parkeerbehoefte op te vangen. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkelingen niet in de weg.

4.5 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. Meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 ìg / m³
Fijn stof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal 14 woningen. Dit aantal woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2014 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat zowel in 2015 als in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Ceintuurbaan (maatgevende doorgaande weg nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen in 2015 bedragen; 23,6 ìg/m³ voor NO2, 22,7 ìg/m³ voor PM10 en 14,2 ìg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 12 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Geconcludeerd kan worden dat daarom ter plaatse van het hele plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Uit de professionele risicokaart blijkt dat in het plangebied en in de directe omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water en het spoor dat van invloed is op de veiligheidssituatie in het plangebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Op ruim 200 m afstand ten oosten van het plangebied is een hogedruk aardgasleiding gelegen. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 95 m en reikt dus niet tot aan het plangebied. De aanwezige aardgasleiding vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de beleid en normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

4.7 Natuur

In deze paragraaf wordt de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en wordt vermeld welke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Vervolgens wordt aangegeven waaraan deze ontwikkelingen - wat ecologie betreft - moeten worden getoetst. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het toetsingskader dat door wettelijke regelingen wordt bepaald en het toetsingskader dat wordt gevormd door het beleid van Rijk, provincie en gemeente.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit een grotendeels verhard terrein met een leegstaand schoolgebouw en meerdere grote solitaire bomen. De kavel ligt binnen de bebouwde kom van Huizen.

Beoogde ontwikkelingen

Het wijzigingsplan voorziet in de realisatie van 14 woningen op het voormalige terrein van de Koningin Wilhelminaschool te Huizen. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• verwijderen beplanting;

• sloopwerkzaamheden;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Beleid en Normstelling

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van de EHS is in Noord-Holland in de provinciale Structuurvisie nader uitgewerkt.

Normstelling

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang;
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit plan van belang, omdat bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval als significant negatieve effecten niet kunnen worden uitgesloten.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied (600 m of meer) en worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn ingeschat aan de hand van een veldbezoek door een ecoloog op 10 november 2015, zie bijlage 2. Daarnaast is gebruik gemaakt van ecologische gegevens uit openbare bronnen (onder andere www.waarneming.nl).

Vaatplanten

Het plangebied biedt geen groeiplaatsen voor de beschermde plantensoorten. Deze zijn bij het veldbezoek ook niet aangetroffen.

Vogels

In het groen komen mogelijk tuin- en struweelvogels voor. Hier zijn soorten als koolmees, roodborst, winterkoning en merel aanwezig. De gebouwen zijn potentieel geschikt als broedplaats voor huismus en gierzwaluw.

Zoogdieren

Mogelijk bevinden zich in het groen beschermde soorten als mol en huisspitsmuis. Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen kan niet worden uitgesloten. In het gedeeltelijk te slopen gebouw zijn namelijk mogelijkheden aanwezig voor gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger om te verblijven onder het dak of in de spouwmuren. Het gehele plangebied kan daarnaast fungeren als foerageergebied of onderdeel zijn van een migratieroute van vleermuizen.

Overig
Vanwege het ontbreken van oppervlaktewater en de vrijwel volledige verharding zijn amfibieën, reptielen en vissen afwezig. Ook voor beschermde insecten is het plangebied geheel ongeschikt.

In tabel 4.4 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.4 Mogelijk aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

	Nader onderzoek nodig bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen
Vrijstellingsregeling Ffw	tabel 1		Mol, huisspitsmuis	Nee
Ontheffingsregeling Ffw	tabel 2		Geen	Nee
	tabel 3	bijlage 1 AMvB	Geen	Nee
		bijlage IV HR	alle vleermuizen	Ja
	vogels	cat. 1 t/m 4	Huismus, gierzwaluw	Ja

Toetsing en conclusie

Het wijzigingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Ffw niet optreden.

Het plan voorziet in de gedeeltelijke sloop van een gebouw, de verbouwing van een bestaand gebouw en de bouw van nieuwe woningen. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van beschermde soorten.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden op grond van de Ffw. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).
• De bestaande gebouwen bieden mogelijk plaats aan vaste rust-, verblijfs- of voortplantingsplaatsen van vleermuizen en jaarrond beschermde vogelnesten. Nader veldonderzoek is daarom noodzakelijk om te bepalen of het plan uitvoerbaar is in het kader van de Flora- en faunawet. Indien rust-, verblijfs- of voortplantingsplaatsen van vleermuizen of jaarrond beschermde vogelnesten aanwezig blijken te zijn en aangetast worden door de beoogde ontwikkeling, dan dient overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van mitigerende en compenserende maatregelen. Indien de vereiste maatregelen worden genomen en er tevens sprake is van een wettelijk belang zoals genoemd in de Vogel- en /of Habitatrichtlijn, dan zal de Ffw de uitvoering van het wijzigingsplan niet in de weg staan.

4.8 Waterparagraaf

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) haar drie hoofdtaken zorg voor veiligheid achter de dijken, zorg voor voldoende water en zorg voor schoon water. Daarnaast voert AGV in zijn beheersgebied taken uit die de waterschappen aanduiden als maatschappelijke neventaken. Voor AGV zijn dat vaarweg- en nautisch beheer, faciliteren van het recreatief medegebruik van wateren en dijken, zorg voor natuurwaarden en bevordering van cultuurhistorische, landschappelijke, en architectonische waarden. De beleidsvoorbereidende, uitvoerende en administratieve taken heeft AGV opgedragen aan de stichting Waternet. Dit waterbeheerplan gaat over de waterschapstaken van AGV, waarbij AGV wel steeds het oog houdt op de samenhang van deze taken met het geheel van waterketen- en watersysteemtaken, ofwel de watercyclus. Tevens geeft dit waterbeheerplan aan de opgaven vanuit de KRW en vanuit het Nationaal Bestuurakkoord Water (NBW-actueel).

Gemeentelijk beleid

Het stedelijk Waterplan Huizen 2006-2015 (2005) biedt een visie op het watersysteem in de planperiode. In het Waterplan is de huidige watersituatie vastgelegd en zijn verbeterpunten benoemd. Dit heeft geleid tot een aantal maatregelen, dat door de gemeente en AGV binnen de planperiode tot uitvoer zal worden gebracht. Het streven is een goed functionerend stedelijk watersysteem en een vergroting van de ecologische waarde en daarmee de belevings- en gebruikswaarde van het water.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit een voormalige schoollocatie en is volledig verhard. Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Huizen ligt, is het plangebied niet gekarteerd. Volgens de bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) bestaat de bodem in de omgeving van het plangebied uit grof zand. Hier is hoofdzakelijk sprake van grondwatertrap VIII. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand meer dan 1,4 m beneden het maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand op meer dan 1,6 m beneden maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De bodemopbouw van het Oude Dorp is overwegend zandgrond. De projectlocatie is gelegen in een gebied met een gemengd rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 14 woningen. Omdat de locatie reeds volledig verhard is, zijn watercompenserende maatregelen niet noodzakelijk

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.9 Cultuurhistorie en archeologie

4.9.1 Archeologie

Normstelling en beleid

In december 2009 heeft de gemeente Huizen de beleidsnota Archeologie Huizen vastgesteld. In de beleidsnota wordt de ontwikkelings- en bewoningsgeschiedenis per gebied beschreven. Vervolgens is voor ieder gebied de archeologische verwachtingswaarde bepaald. Op basis van deze waardebepalingen is het grondgebied van Huizen in één van de zes categorieën 'archeologisch waardevol gebied' ingedeeld. De categorieën kennen elk twee vrijstellingscriteria. Indien beide criteria worden overschreden geldt de plicht tot het laten doen van archeologisch onderzoek. In de andere gevallen geldt vrijstelling van die plicht. In de erfgoedverordening is het archeologisch beleid juridisch vertaald. Bij de vaststelling van de Erfgoedverordening is ook de gemeentelijke archeologische waardenkaart vastgesteld waarop de verschillende archeologische verwachtingswaarden zijn aangegeven.

Onderzoek en conclusie

Uit de gemeentelijke archeologische waardenkaart blijkt dat ter plaatse van het plangebied een verwachtingswaarde geldt. Bij een planomvang van 2.500 m2 en dieper dan 40 cm is het om die reden verplicht om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De beoogde ontwikkeling heeft een footprint van ca. 1.200 m² en blijft hiermee ruimschoots onder de grenswaarden. Om die reden kan afgezien worden van archeologisch onderzoek.

4.9.2 Cultuurhistorie

Het plangebied ligt in het Oude Dorp, dat gekenmerkt wordt door een zekere mate van cultuurhistorische waarden. Deze waarden worden onder andere gevormd door het kenmerkende stratenpatroon en de aanwezige bebouwing. Ondanks dat het oorspronkelijk schoolgebouw niet is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol, blijft het wel behouden. Ook gaat de beoogde ontwikkeling niet uit van een wijziging van de verkaveling, en daarmee het kenmerkende stratenpatroon. Er is geen sprake van aantasting van de cultuurhistorische waarden van het plangebied en de directe omgeving.

4.10 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig binnen of nabij het plangebied. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

Dit hoofdstuk beschrijft de juridische regeling van het wijzigingsgebied zoals deze luidt nadat het wijzigingsplan in werking is getreden. Dit wijzigingsplan maakt na vaststelling integraal onderdeel uit van bestemmingsplan 'Dorp' van de gemeente Huizen.

Verbeelding

Voor de woonpercelen zijn de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. De bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied' is opgenomen ter plaatse van de beoogde parkeerplaatsen en parkeerkoffers. De woningen zijn bestemd voor 'Wonen' en voorzien van een strak bouwvlak waarin een maatvoeringsaanduiding is opgenomen voor de maximum goot- en bouwhoogte. De overige gronden zijn bestemd voor 'Tuin'.

Regels

Voor wat betreft de regels wordt verwezen naar de regels zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'Dorp'. In dit wijzigingsplan zijn daarnaast nieuwe regels opgenomen ten behoeve van de identificatie van en de verwijzing naar het wijzigingsplan (artikel 2 en 7). Artikel 3 is toegekend aan de bestemming 'Tuin' en artikel 4 aan de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Artikel 5 bevat de bestemming 'Wonen'. Aan dit artikel is een aanvullende regel toegevoegd, namelijk de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. In alle artikelen wordt een verwijzing gemaakt naar de betreffende bestemmingen in het bestemmingsplan 'Dorp'.

Voor de verdere uitleg van de regels wordt verwezen naar hoofdstuk 5, paragraaf 5.2 van het bestemmingsplan 'Dorp'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. Voor dit wijzigingsplan is een dergelijk bouwplan aan de orde. Het is daarom in beginsel verplicht om een grondexploitatieplan op te stellen. Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit geval zijn de gronden in eigendom van de initiatiefnemer. De gemeente heeft een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer opgesteld waarin opgenomen is dat de kosten voor de planologische procedure en de eventuele herinrichting van het openbaar gebied verhaald zullen worden op de initiatiefnemer. Het aspect planschade is geregeld in een Koop-Realisatie-Overeenkomst. Om die reden is de financiële uitvoerbaarheid voldoende aangetoond en kan afgezien worden van het opstellen van een exploitatieplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraakavonden

Voorafgaand aan de ter visie legging van het ontwerp wijzigingsplan is een inloopavond georganiseerd waar omwonenden en andere belanghebbenden kennis konden nemen van de plannen. Tijdens deze avond zijn geen reacties ingediend op het plan.

Terinzagelegging ontwerp-wijzigingsplan

Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 11 december 2015 tot en met 21 januari 2016 ter visie gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Het wijzigingsplan is daarmee overeenkomstig het ontwerp plan vastgesteld.