Het Groene Balkon

2.3 Toekomstige situatie

Het te ontwikkelen gebied ligt in een ruimtelijk kwetsbaar gebied: zichtbaar vanaf de hoofdontsluitingsweg - Laan van Broekpolder - en de Citadel. Oorspronkelijk waren op deze locatie drie vrijstaande woontorens gesitueerd in een groene openbare omgeving met zichtlijnen vanaf hoger gelegen delen achter de woontorens.

Door de omzetting naar een woongebied met grondgebonden woningen ontstaat een ander ruimtelijk beeld: woningen met tuinen en garages, aanbouwen, schuren, erfscheidingen en opstelplaatsen voor de auto's op de kavels. Vooral de waterzijde van de kavels is kwetsbaar. Er ontstaat immers een achtererf met zicht vanaf de openbare ruimte.

Het Groene Balkon maakt onderdeel uit van de groene hoofdparkstructuur van Broekpolder. Om deze hoofdstructuur te kunnen beleven is ervoor gekozen langs het water een openbaar voetpad aan te leggen. Dit voetpad loopt evenwijdig aan de achtertuinen van de woningen. Om de openheid van het Groene Balkon intact te houden is in het ontwerp een lage erfafscheiding (schanskorf) meegenomen. In combinatie met de gekozen bestemming voor dit deel van het plangebied wordt hiermee voorkomen dat de tuinen aan de achterzijde worden dichtgezet met erafscheidingen en daarmee het zicht op het Groene Balkon wordt ontnomen.

Het te bebouwen gebied wordt in tweeën gedeeld door een voetpad (zie afbeelding 2.5). Binnen deze twee vlakken zijn in totaal maximaal 25 grondgebonden woningen voorzien. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om diverse woontypen te realiseren: vrijstaand, twee-onder-een-kap en / of geschakeld met garage. Op dit moment is nog niet bekend in welke combinatie het plan wordt gerealiseerd. Het is ook mogelijk dat voor één woningtype wordt gekozen (bijvoorbeeld alleen geschakelde woningen). Hieronder zijn twee afbeeldingen opgenomen met een principe-situatieschets en een doorsnede.

Afbeelding 2.4. Situatieschets van het Groene Balkon. Rode lijn: plangrens. Groene lijn: voetpad evenwijdig langs het water en tussen de woningen.

Afbeelding 2.5. Doorsnede van het Groene Balkon.

Uitgangspunten

In het kader van de ontwikkeling van Broekpolder is een stedenbouwkundig supervisor aangewezen. De supervisor heeft als taak om de stedenbouwkundige en beeldkwaliteit van Broekpolder als geheel te bewaken. Voor het Groene Balkon gelden de volgende randvoorwaarden:

• 1. Bouwen is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Op afbeelding 2.4 en 2.5 is de omvang van het bouwvlak weergegeven;
• 2. Het totale bouwvlak mag voor 75 % worden bebouwd (totaal aan hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken als garages, uitbouwen etc);
• 3. Binnen het bouwvlak moeten twee doorzichten worden aangebracht, inclusief het doorzicht van het openbare voetpad (zie afbeelding 2.4, groene lijn);
• 4. De goot - en bouwhoogte (nok) mogen niet meer bedragen dan 6,50 m respectievelijk 10,50 m; de hellingshoek mag niet meer bedragen dan 55 graden;
• 5. Garages zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond of in de kelder. Kelders zijn toegestaan tot een diepte van 3,30 m beneden het begane grond peil;
• 6. De parkeernorm bedraagt 2 per woning;
• 7. Voor bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen, uitbouwen etc) gelden de regels zoals opgenomen in bestemmingsplan Broekpolder 2009;
• 8. Er zal een regeling moeten worden gemaakt voor een onbebouwde strook aan de waterzijde (ter voorkoming van hoge erfafscheidingen en andere vormen van bebouwing);
• 9. De hoogte van de erfafscheiding (schanskorf) aan de waterzijde mag niet meer dan 1 m bedragen;
• 10. De richting van de noklijn is vrij;
• 11. Het aantal aaneengeschakelde woningen mag maximaal acht bedragen;
• 12. Materiaal hoofdgebouw: gevels - baksteen, daken - keramische dakpan.