| Plan: | Bosch en Vaart |
|---|---|
| Plannummer: | BP4080004 |
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0392.BP4080004-0004 |
Een groot deel van Bosch en Vaart is aangewezen als "beschermd stadsgezicht". Dit betekent dat het bijzondere ruimtelijke karakter van het plangebied op grond van de Monumentenwet dient te worden beschermd in het bestemmingsplan. Dit betekent dat het beschermen van de bestaande kwaliteiten het stedenbouwkundig hoofduitgangspunt is. Deze kwaliteiten worden met name bepaald door:
De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet bedoeld om de bestaande toestand in al zijn facetten te "bevriezen". De stad moet kunnen leven. De opgave van dit bestemmingsplan is om bij nieuwe ontwikkelingen de historisch stedenbouwkundige eenheid zoveel mogelijk te behouden.
In het kader van dit bestemmingsplan is een waarderingskaart van het plangebied opgesteld. De waarderingskaart is een combinatie van de waardering van afzonderlijke gebouwen met de waardering van de stedenbouwkundige structuur. Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen, overstekken e.d. Daar waar de historische waarden van het beschermd stadsgezicht desondanks in het geding zouden kunnen komen, wordt gedetailleerd bestemd.
Enerzijds biedt dit bestemmingsplan bescherming voor de kwaliteit van de woonomgeving in die gebouwen en woongedeelten waar de functie nog strikt wonen is. Daarnaast biedt het bestemmingsplan ruimte voor een flexibele invulling aan de begane grond in gebouwen die gelegen zijn aan de grotere toegangswegen, waar het bestaande karakter reeds gemengd is.
Deze visie op het beschermd stadsgezicht heeft geleid tot een bestemmingsplanregeling die het stadsgezicht op een passend wijze beschermt. De hoofdopzet van deze regeling bestaat uit de volgende elementen:
Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen, overstekken e.d. Daar waar de historische waarden van het beschermd stadsgezicht desondanks in het geding zouden kunnen komen, is gedetailleerd bestemd. Voor dit bestemmingsplan is de mate van bescherming gekoppeld aan de indeling in orden. Zo is voor orde 3 panden een marge van een minimale en een maximale goothoogte aangegeven, terwijl voor orde 1 en 2 panden de bestaande goothoogte gehandhaafd dient te worden, evenals bijvoorbeeld de kap- of dakvorm. Om aan te geven welke onderdelen van een orde 2 pand cultuurhistorisch waardevol worden geacht is er voor de orde 2 panden een redengevende omschrijving opgesteld (zie bijlage 2 van de toelichting).
Ten behoeve van het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het plangebied worden de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gebruikt.
Voorgevelrooilijn
De voorgevelrooilijn is de lijn waar de weg de voorgevel raakt. Het is de scheidslijn tussen bebouwd en onbebouwd. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt bepaalt de loop van de gevels en daarmee vaak de vorm van de openbare ruimte. Uitgangspunt is dat voor bebouwing in het beschermd stadsgezicht de voorgevel in de voorgevelrooilijn dient te zijn gebouwd.
Bescherming typologieën
Het plangebied is voornamelijk samengesteld uit twee typologieën bebouwing: individuele villa's en geschakelde ensemblebouw. Voor de villa's geldt dat er veel variatie in het daklandschap en gevelaanzichten bestaat. Elke villa in de Bosch en vaartbuurt kent immers een individuele goothoogte, dakvorm en nokrichting. Voor de geschakelde bouw geldt juist dat de eenheid in een ensemble bewaard moet blijven. Bescherming van de verschillende typologieën vindt via verschillende manieren plaats, bijvoorbeeld door het vastleggen van bouwvlak, parcellering en goot- of nokhoogtes.
Bouwvlak
Met het bouwvlak worden de gronden aangeduid waar bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten. In het bestemmingsplan is zoveel mogelijk rekening gehouden met de historisch bepaalde situatie. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd waarbij moet worden aangesloten op de belendende gebouwen. Zo blijven vrijstaande villa's in het groen zo vrij mogelijk staan en zullen de geschakelde woningen juist als stedenbouwkundige wand blijven fungeren.
Parcellering
De typologie van met name de villa's in de Bosch en Vaartbuurt kenmerkt zich door historische panden. Samenvoegen van panden gaat ten koste van de fijnmazige structuur. Slechts onder bepaalde voorwaarden kan samenvoeging van gebouwen worden toegestaan.
Hoogtes
In het gebied staan voornamelijk kleine series herenhuizen, maar ook lange wanden met middenstandswoningen. Voor de geschakelde bouw geldt dat de eenheid in een ensemble bewaard moet blijven. De bestaande variatie (villa's) en eenheid (geschakelde bouw) in goothoogte wordt in het bestemmingsplan gewaarborgd door de bestaande goothoogte gedetailleerd vast te leggen. Daarbij heeft afronding van de hoogtes naar boven plaatsgevonden en op hele meters. Onder strikte voorwaarden mag hiervan worden afgeweken.
Monumenten kennen wettelijk al een beschermde status. Orde 2 panden (zie ook bijlage 2 met de redengevende omschrijvingen) krijgen bescherming met een te handhaven goothoogte. Deze is afgerond naar boven op hele meters. Bij orde 3 en overige panden worden over het algemeen minimale en maximale bouwhoogten gehanteerd. Om daarmee enige flexibiliteit te bieden.
Voortuinen
In een groot deel van de Bosch en Vaartbuurt liggen voortuinen, vaak met groene erfafscheidingen. Privé- en openbaar groen gaan soms naadloos in elkaar over. Met name deze laatste karakteristieke groene voortuinen worden beschermd in het plan door ze te bestemmen als tuin 1, waar slechts minimaal gebouwd mag worden (bijvoorbeeld erfafscheidingen en erkers in één bouwlaag) Erkers in meerder bouwlagen worden in de hoofdbestemming aangegeven.
Daklandschap
De Bosch en Vaartbuurt kent een veelzijdig daklandschap. De panden verschillen onderling sterk qua kapvorm, kleur en materiaalgebruik. Naast de volledige kap is een bebouwing van 3 lagen met een afgeschuind dakschild aan de voorzijde ook een gebruikelijke dakvorm. Vanaf de straat gezien ontstaat een gelijk straatbeeld voor beide vormen. De panden zijn, met uitzondering van meer recente invullingen, op zichzelf herkenbaar en verschillen onderling sterk qua kapvorm, bouwstijl, kleur- en materiaalgebruik. De bouwhoogte is over het algemeen twee bouwlagen met een kap, of drie met een plat dak en een afgeschuind dakschild aan de voorzijde. Het straatbeeld is daardoor hetzelfde als bij twee bouwlagen met een kap. De kappen zijn veelvuldig onderbroken door verschillende typen topgevels, torentjes of dakkapellen, zodat een levendig straatbeeld is ontstaan. Het is belangrijk dat de hoofdkarakteristieken gehandhaafd blijven. Uitgangspunt is dan ook dat een gebouw voorzien dient te zijn van een kap en dat de bestaande nokrichting en dakvorm behouden blijven. Waar kappen in de loop der tijd verdwenen zijn, wordt gepoogd deze weer te herstellen. Dit is een reden om hoogte van bouwwerken in het bestemmingsplan te bepalen aan de hand van de goothoogte, zodat de mogelijkheid open blijft het bouwwerk nog te voorzien van een echte kap. Voorwaarde hierbij is dat bij deze categorie panden de maximale nokhoogte 4 meter bedraagt en dat de dakhelling gekoppeld is aan een minimale en maximale hellingshoek. Ook is het toegestaan onder voorwaarden om op orde 3 panden dakopbouwen te plaatsen. Deze passen, doordat ook zij een kap suggereren maar in feite een platte dakbedekking hebben, in de traditie van het afgeschuind dakschild als afdekking. Dakkapellen mogen worden opgericht maar hieraan worden stringente eisen gesteld ten aanzien van hoogte, breedte en afstand tot nok en dakvlak. Onder bepaalde voorwaarden mogen op (gedeeltelijk) platte daken ook dakterassen en daktuinen worden toegestaan.
Voor het plangebied Bosch en Vaart is een beknopte visie wenselijk op een aantal plandelen en hun onderlinge samenhang. Deze plandelen omvatten de manege, de Claus Sluterweg en het overig plangebied. De visie vormt de basis voor de diverse regelingen in het bestemmingsplan Bosch en Vaart. Bij het opstellen van deze visie is notie genomen van diverse nota's die betrekking hebben op het plangebied, zowel in algemene als in specifieke zin.
Visie op de (her)bebouwingsmogelijkheden van de manege
Begin 2004 is door brand de kantine van de manege verwoest. Het bestemmingsplan maakt herschikking van de paardenbak, stallen en kantine mogelijk door middel van een bebouwingspercentage en een maximale bouwhoogte. Een belangrijke randvoorwaarde bij herschikking op het terrein is dat nieuwe bebouwing op minimaal 6 meter van de Leidsevaart af ligt in verband met de voorgevelrooilijn van de woningen aan de Prinsessekade en met een groenstrook van minimaal 3 meter tussen de bebouwing en het fietspad langs het natuurgebied. Voorts dient met de inrichting van de manege rekening te worden gehouden met het beperken van hinder voor de direct ten noorden van de manege gelegen woningen door de stallen. Er worden mogelijkheden geboden voor herbouw van de stallen en herbouw van de kantine annex clubhuis van manege en buitenschoolse opvang. Op termijn zijn er plannen voor een overdekte rijbak. Deze plannen zijn nog onvoldoende concreet om op te nemen in het bestemmingsplan.
Visie op de bebouwingsmogelijkheden van het sportterrein bij Eindenhout
De sportverenigingen op het sportterreinhebben plannen voor uitbreiding en nieuwbouw van de bestaande gebouwen. Ook liggen er plannen om de sportvelden opnieuw in te richten. Belangrijk bij de nieuwe plannen is om het gebied zoveel mogelijk open te houden of anders gezegd om nieuwe bebouwing zo veel mogelijk te concentreren en compact te houden. Een andere randvoorwaarde is dat er nog genoeg zicht blijft vanaf de Westelijke Randweg (zuid) op het noordelijk gelegen natuurgebied. De plannen zijn nog onvoldoende concreet om op te nemen in het bestemmingsplan, maar er is wel gekozen om redelijk ruim te bestemmen ten behoeve van enige vrijheid .
Visie op bebouwingsmogelijkheden aan de Claus Sluterweg
De bocht van de Claus Sluterweg is een markante plek in de stad omdat de hoofdverkeerswegen Westelijke Randweg en Wagenweg elkaar hier ontmoeten. De huidige situatie bij dit knooppunt bevat de flat (Kinheim) uit de jaren zestig en een kantoorgebouw en woontoren uit de jaren tachtig. De huidige bebouwing zorgt voor een goede begeleiding van beide hoofdverkeerswegen. Echter een tweetal elementen zorgt ervoor dat het knooppunt stedenbouwkundig niet compleet is. Het betreft de situering van de Kinheimflat aan de Zandvoorter Allee, welke vanuit stedenbouwkundig oogpunt beter op het knooppunt Westelijke Randweg/ Wagenweg geplaatst had kunnen worden. Daarnaast geeft de huidige hoekoplossing, waarbij de kopgevels van het kantoorgebouw en de Kinheimflat een rol spelen, weinig ruimtelijke structuur aan het knooppunt.
In het bestemmingsplan wordt daarom in plaats van de kantoorbebouwing en de onbebouwde kavel ten oosten daarvan de bouw mogelijk gemaakt van appartementen met in de onderlaag niet-woonfuncties.
Visie op het overig plangebied
Het consoliderende karakter van het bestemmingsplan en de recente aanwijzing van een groot deel van het woongebied tot Beschermd Stadsgezicht spelen een belangrijke rol. Dit betekent dat voor een groot deel de feitelijke situatie in het plan is vastgelegd en dat er slechts enkele verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden worden geboden.
Op de structuurplankaart (2005) is de Wagenweg aangeduid als woon-werkas. Ter hoogte van de Wagenweg/Schouwtjeslaan is een zone aangeduid voor het versterken van sociaal maatschappelijke functies.
Tot slot zijn er in het historische deel van Bosch en Vaart drie onbebouwde percelen waar binnen strikte stedenbouwkundige randvoorwaarden uitbreidingsruimte mogelijk is. Het gaat om het perceel tussen Spruitenbosstraat 13 en 15, het perceel naast Ipenrodestraat 2 en het perceel naast Bos en Hovenstraat 4. Behalve de gegeven stedenbouwkundige kaders die op de verbeelding en in de regels vertaald zijn zal nieuwbouw op deze plekken moeten voldoen aan de toetsingscriteria van het allerhoogste welstandsniveau (welstandsniveau I van de Welstandsnota).
Uitbreiding/aanpassing van de woning
Bij bestaande woningen neemt in de regel de wens tot veranderingen in en aan de woning toe naarmate de woning ouder is. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van de woonruimte, luxer maken van de woning, dan wel een grotere berging/garageruimte in de achter- of zijtuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase (bijvoorbeeld kinderen krijgen of de deur uit, hoger inkomen, pensionering). Ook maatschappelijke veranderingen zoals de wens om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen kunnen een reden zijn voor aanpassing. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is onderzocht of uitbreiding van de woningen in Bosch en Vaart mogelijk en gewenst is. Bij deze afweging spelen diverse aspecten een rol, zoals stedenbouw, architectuur, welstand en cultuur historische waarde. De wijk dankt de grote cultuurhistorische waarde vooral aan het feit dat de wijk nagenoeg oorspronkelijk is. Om de huidige kwaliteit van de wijk te bewaren is vergroting van de woning dan ook slechts beperkt toegestaan.
Beroepsmatige activiteiten aan huis
Werken aan huis kan een bijdrage leveren aan het plaatselijk (met name dienstverlenend) voorzieningenniveau. Het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis kan een stimulans geven aan de economische ontwikkeling. Het starten van een bedrijf is op deze wijze heel laagdrempelig. Veel ondernemers zijn op deze manier begonnen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden van het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis uiteraard beperkt. Overlast voor het wonen moet voorkomen worden, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem en de verkaveling niet inspelen op andere functies en de gevolgen van die andere functies. Ook mag het werken de woonfunctie niet verdrijven. Kortom: de gemeente staat in principe positief tegenover deze ontwikkeling zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen.
Het gebruiken en inrichten van woningen en bijgebouwen voor beroepsmatige activiteiten aan huis is mogelijk mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo zijn alleen dienstverlenende beroepen mogelijk en mag er geen overlast voor de woonomgeving ontstaan. Bovendien geldt als uitgangspunt dat de woonfunctie gehandhaafd dient te blijven. De omvang van de beroepsmatige activiteiten wordt daarom in de regels gelimiteerd: 35 procent van het brutovloeroppervlak van een woning tot een maximum van 70 m2 mag voor beroepsmatige activiteiten aan huis worden gebruikt.
Bedrijven
De bestaande detailhandel-, horeca-, dienstverlening- en/of kantoorfuncties worden door verschillende bestemmingen dan wel als 'gemengde doeleinden' in het plan opgenomen. Voor wat betreft de begane grondverdieping geeft dat enige flexibiliteit en biedt dit ruimte voor functieverandering in die gebouwen. De bebouwingsmogelijkheden behorende bij de 'oude' functie blijven gelden. Op deze wijze wordt voorkomen dat zich ongewenste grootschalige ontwikkelingen zullen voordoen.
In het bestemmingsplan worden alleen die bedrijven, (kleine) kantoren, (zakelijke) dienstverlenende en ideële bedrijven bestemd die zich duidelijk onderscheiden van de woonfunctie. In de toekomst blijft handhaving van de huidige karakteristiek (de overwegende woonfunctie met verspreid enige bedrijvigheid) uitgangspunt. In het plan wordt geen ruimte geboden voor de vestiging van detailhandel, dienstverlening of horeca op geheel nieuwe locaties.
Op de structuurplankaart (2005) is de Wagenweg aangeduid als woon-werkas. Ter hoogte van de Wagenweg/Schouwtjeslaan is een zone aangeduid voor het versterken van sociaal maatschappelijke functies. Naar aanleiding van de tijdens de in 2006 bij de inspraak op het voorontwerp en ontwerp bestemmingsplan gemaakte opmerkingen en binnengekomen inspraakreacties wordt in het bestemmingsplan nauwelijks meer ruimte geboden voor functiemenging door middel van de bestemming Gemengde Doeleinden. Detailhandel is alleen mogelijk binnen de bestemming Gemengde Doeleinden langs de Wagenweg ten noorden van de hoek Uit den Bosstraat/Wagenweg. Uitzondering hierop is de in de vorige paragraaf genoemde flexibiliteit met betrekking tot beroepsmatige activiteiten aan huis (dit heeft met name betrekking op kleinschalige kantoor- en dienstverlenende functies).
Wat betreft ontwikkelingsmogelijkheden per bedrijfslocatie wordt aangesloten bij de milieuzonering. Uitbreiding van een bedrijf kan slechts beperkt zijn of zelfs geheel uitgesloten als er sprake is van een uit milieuhygiënisch en ruimtelijk oogpunt niet-optimale situatie. Vergroting van de milieuhygiënische problemen is in elk geval ongewenst. Een verdere toelichting wordt in de milieuparagraaf gegeven. De bestaande bedrijven die onder een hogere categorie vallen dan in het bestemmingsplan wordt toegelaten worden specifiek als bedrijf bestemd en in de regels benoemd. Op die manier kan - bijvoorbeeld na vertrek van het zittende bedrijf - alleen een identieke bedrijfssoort òf een lagere categorie bedrijf zich op die plaats vestigen.
Verkeer
Het is gewenst om het fietspad dat over de Leidsevaart en langs de manege is aangelegd door te gaan trekken langs de zuidzijde van de Van Limburg Stirumstraat en deze rechtstreeks op de Spanjaardslaan aan te sluiten. Voorts is het gewenst een fietsverbinding aan te leggen in de zuidberm van de Westelijke Randweg tussen de Claus Sluterweg via de Randwegbrug langs de AWVN locatie richting Aerdenhout.
Inrichting openbare ruimte
Binnen de op de verbeelding opgenomen bestemmingen bestaat ruimte om zonodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Ter bescherming van de parken en groenvoorzieningen is ervoor gekozen terughoudend te zijn qua bouwmogelijkheden. Binnen de bestemming verkeer is ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30-kilometer zones), stallingmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen.
Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan, zoals vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.