Waterrijk Locatie 1A-c

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het gebied Waterrijk, gelegen ten zuidwesten van Oosthuizen, biedt ruimte aan de ontwikkeling van in totaal 200 woningen met een school, cultureel centrum en maatschappelijke voorzieningen. De voormalige gemeente Zeevang (thans Edam-Volendam) heeft dit in het bestemmingsplan 'Waterrijk 2009' vastgelegd en de uitgangspunten voor de beoogde woningbouw aangegeven.

Het uitwerkingsplan voor fase 1A, grenzend aan de bestaande kern van Oosthuizen, is op 12 april 2011 vastgesteld. Het uitwerkingsplan is voor de plandelen 1A-a en 1A-b herzien. Deze herziening is op 22 januari 2012 vastgesteld. Beide plannen zijn onherroepelijk. Het plandeel 1A-a is reeds uitgevoerd, plandeel 1A-b nadert de voltooiing.

Het plandeel 1A-c is ontwerptechnisch uitgewerkt. Inmiddels zijn er enkele wijzigingen in het plandeel 1A-c opgetreden waarmee zoveel mogelijk tegemoet wordt gekomen aan de huidige marktvraag. Volgens artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening kan een uitwerking, zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, worden vervangen door een nieuwe uitwerking. Daarom wordt nu een nieuw uitwerkingsplan in procedure gebracht waar de wijzigingen in zijn verwerkt. De wijzigingen hebben betrekking op de locatie en het oppervlak van verschillende bouwvlakken. Het aantal woningen wordt daarnaast verminderd van maximaal 20 naar maximaal 19.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in de voormalige gemeente Zeevang, aan de zuidwestzijde van het dorp Oosthuizen. Aan de zuidoostzijde wordt het plangebied begrensd door de Seevancksweg en aan de noordoostzijde door de waterloop ten zuiden van het Westeinde. In figuur 1.1 is de exacte begrenzing van het plangebied weergegeven. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door het zuidelijk deel van het bestemmingsvlak Wonen - Uit te werken-1 in het bestemmingsplan "Waterrijk 2009" dat tegen de bestaande kern van Oosthuizen ligt. Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven is fase 1A-a voltooid en nadert fase 1A-b ook zijn voltooiing. Het plangebied, fase 1A-c, is al bouwrijp gemaakt.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan Waterrijk 2009 is door de gemeenteraad op 16 februari 2010 (gewijzigd) vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming "Woongebied - Uit te werken - 1 (WG-U-1). Het uitwerkingsplan voor fase 1A, waar het onderhavige plangebied deel van uit maakt, is op 22 januari 2012 vastgesteld en is onherroepelijk.

Met dit uitwerkingsplan wordt een deel, te weten fase 1A-c opnieuw uitgewerkt, conform artikel 6 van bestemmingsplan “Waterrijk 2009”. Het nu voorgestelde stedenbouwkundig ontwerp kan gerealiseerd worden met behulp van een uitwerkingsbesluit van burgermeester en wethouders op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van het plangebied en de toekomstige inrichting gegeven. In hoofdstuk 3 is aandacht besteed aan het relevante beleidskader. Hoofdstuk 4 behandelt de milieuaspecten en de daaraan verbonden onderzoeken. Een toelichting op de juridische aspecten van dit uitwerkingsplan wordt gegeven in hoofdstuk 5, waarna in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid aan de orde komt. De procedure wordt behandeld in hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Algemeen

Ten zuidwesten van Oosthuizen wordt de nieuwbouwwijk Waterrijk ontwikkeld. Het betreft een woonwijk bestaande uit 200 woningen met een school, cultureel centrum en maatschappelijke voorzieningen, met daarbij de belangrijke doelstelling dat de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het gebied wordt behouden.

De voorgenomen invulling van het plangebied fase 1A-c bestaat uit maximaal 19 woningen conform het nu geldende uitwerkingsplan. Omdat de wijzigingen die met het onderhavige uitwerkingsplan Waterrijk locatie 1A-c worden mogelijk gemaakt, enkel betrekking hebben op de locatie en het oppervlak van verschillende bouwvlakken, wordt in dit hoofdstuk enkel beknopt ingegaan op de ruimtelijke opzet, voorgenomen invulling en beeldkwaliteit binnen het plangebied.

2.2 Ruimtelijke opzet

Het stedenbouwkundig ontwerp voor Waterrijk is gebaseerd op de landschappelijke karakteristieken van het veenpolderlandschap van Oosthuizen. De typerende zonering met een historische lintbebouwing, een gebied tussen het lint en de Watering en het achterland zijn leidend geweest. De vergezichten, de kavelrichtingen en de huidige waterstructuur hebben het ontwerp verder bepaald. De hoofdwatergangen worden gehandhaafd en worden waar nodig verbreed. Het zicht op de kerk en de zichten vanuit Watering III naar het open landschap bepalen de grenzen van de bebouwing.

Een ander uitgangspunt voor de ontwikkeling van Waterrijk is het “Waterlands wonen”. Dit betekent in eerste instantie bouwen in lage dichtheden, maar ook streekeigen bouwen. De typische bebouwing van een boerenerf en een Noord-Hollandse lintbebouwing zijn daarom de referenties. Deze compacte bebouwingsvormen in combinatie met een groen achterland en talrijke vergezichten zijn terug te vinden in de opzet van dit uitwerkingsplan. Overige kenmerken zijn onder andere variatie in bebouwingsvormen en wisselende kaprichtingen, speelse dorpsstraten met voortuinen, bouwen in combinatie van steen en hout, losse en mooie bijgebouwen en smalle wegen en passeerstroken.

Waterrijk bestaat uit een reeks van nieuwe woonclusters die min of meer vrij in het landschap liggen. Om het dorpse karakter te behouden staan de verschillende woningtypen door elkaar heen. Het informele karakter wordt benadrukt door het wisselen van de kaprichtingen, verspringende rooilijnen en het bouwen met korte strookjes rijwoningen. De woningen worden ontsloten via een smalle ontsluitingsweg die de sfeer uitstraalt van een landweg. De nieuwe buurtwegen sluiten aan op de Seevancksweg. Om binding van de nieuwe bewoners met hun woonomgeving te vergroten liggen in de woonclusters kleine pleintjes.

Bijzonder bij dit stedenbouwkundig ontwerp is dat vrijwel alle oevers openbaar toegankelijk zijn. De oevers krijgen een natuurlijke, kindvriendelijke inrichting. Langs het water liggen smalle wandelpaden die het nieuwe gebied een hoge recreatieve kwaliteit bieden. Het openbaar groen tussen de woonclusters wordt op een natuurlijk wijze ingericht zodat wordt aangesloten bij het karakter van het landelijk gebied.

2.3 Invulling plangebied

De voorgenomen invulling van het plangebied fase 1A-c bestaat uit maximaal 19 woningen conform het nu geldende uitwerkingsplan. Ook is nog steeds sprake van een variatie van vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en rijwoningen.

2.4 Beeldkwaliteit

In het kader van het bestemmingsplan Waterrijk 2009 is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Net als bij het stedenbouwkundig ontwerp is ook voor de beeldkwaliteit het thema “Waterlands wonen”. Dit houdt in dat de welbekende Noord-Hollandse bouwstijl de referentie is voor de nieuwe woningen. De architecten geven voor wat betreft de architectuur een eigen invulling aan dit uitgangspunt, echter zij moeten dit ook afstemmen. De keuze van de materialen en de kleuren wordt gezamenlijk gekozen. Waterrijk krijgt op deze manier een duidelijke eigen identiteit met uiteenlopende vormen van architectuur. Voor een goed functionerende leefomgeving is het nodig een duurzame inrichting van de openbare ruimte te ontwerpen en straatgericht te wonen. De overgang van de woning naar de straat en het gebruik van de ruimte voor het huis zijn hierbij doorslaggevend.

Landelijk bouwen
Onderdeel van de opgave is het landelijk bouwen. Bij deze opgave is voor landelijk bouwen de boerderij met het erf en de lintbebouwing als referentie gekozen. De boerderij wordt getypeerd als een ensemble van gebouwen die dicht bij elkaar staan in een wijde omgeving. Het lint is een lineaire compacte bouwvorm die ook vrij ligt in het open landschap. Bij beide typen is het meest in het oogspringende kenmerk; de compacte bouwvorm in een groene omgeving met veel zichten op het open land. Op basis van deze landelijke typologieën is gekozen voor een landelijk wooncluster. Het landelijke wooncluster heeft de schaal en de maat van een stukje traditionele verkaveling. De woonclusters liggen los van elkaar en zijn omrand met groen.

Landelijk wooncluster/woningbouwprogramma
Om tot een landelijke bouwvorm te komen is het noodzakelijk te werken met een gemengd woningbouwprogramma. In het woningbouwprogramma is een diversiteit aan woningtypen aanwezig. De verschillende woningtypen zijn vervolgens gemengd in het plangebied gesitueerd. De woningtypen staan door elkaar heen. Rijwoningen worden altijd in korte rijtjes geplaatst. De rijen zijn nooit langer dan 5 huizen. Lange aaneengesloten rijen met rijwoningen zijn zeer ongewenst. Het beeld bestaat uit duurdere woningen naast goedkopere huizen en er staan vrijstaande woningen naast korte rijtjes met woningen. Op deze manier kan een gevarieerd beeld worden ontworpen.

De openbare ruimte
De inrichting van de openbare ruimte levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van een beeld dat refereert aan het typische Noord-Hollandse landelijk beeld. Om die reden is het gewenst de wegen in het nieuwe woongebied zo smal mogelijk uit te voeren en daarnaast geen verhoogde stoepen aan te leggen. De openbare ruimte waar wordt gewandeld wordt uitgevoerd in gebakken klinkers alsof men zich begeeft in een smalle dorpsstraat. De rijweg wordt gemaakt met afgestrooid asfalt overeenkomstig de wegen in het buitengebied. De rijweg wordt dermate smal aangelegd dat de automobilist gedwongen wordt langzaam te rijden. Dit is mogelijk doordat in het nieuwe woongebied alleen bestemmingsverkeer komt.

De watergangen worden afgewerkt met natuurlijke oevers. Er komen geen zware beschoeiingen langs het water. In de woonclusters worden bomen gepland. In het groen en eventueel langs het water wordt beplanting gemaakt die past bij het landelijke beeld. Het groen is inheems en heeft een natuurlijk karakter. Sterke parkachtige beelden zijn niet gewenst.

In de woonclusters liggen langs het water wandelpaden. De paden grenzen aan het open agrarische landschap. Vanwege de mogelijke aanwezigheid van weidevogels is het gewenst de verlichting van de erven te minimaliseren. Daarom is het niet gewenst de paden langs het water te verlichten. De sociaal veiligere voetpaden liggen langs de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Waterrijk 2009' dat op 16 februari 2010 (gewijzigd) is vastgesteld en het uitwerkingsplan 'Waterrijk deel 1A' dat op 22 januari 2012 is vastgesteld. De beleidsmatige afweging voor de voorgenomen woningbouw van 19 woningen in dit deelgebied, is in het genoemde bestemmingsplan en uitwerkingsplan reeds gemaakt. Omdat de wijzigingen die met het onderhavige uitwerkingsplan Waterrijk locatie 1A-c worden mogelijk gemaakt enkel zien op de locatie en het oppervlak van verschillende bouwvlakken, wordt in dit hoofdstuk niet opnieuw ingegaan op het beleidskader. In relatie tot de voorgenomen wijzingen, is dit beleid namelijk niet relevant.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkeling van ruimtelijke functies. In dat verband dient bij de afweging van het al dan niet toelaten van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen te worden onderzocht welke milieu- en omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen.

In het kader van het moederplan is onderzoek uitgevoerd naar de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. In de uitwerkingsregels van het moederplan is vastgelegd dat geluidgevoelige bestemmingen zodanig moeten worden geprojecteerd dat wordt voldaan aan de eisen van de Wet geluidhinder en het Bouwbesluit. Hiertoe is een onderzoek naar de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen uitgevoerd. In dit hoofdstuk zijn de resultaten van dat onderzoek beschreven. De wijzigingen die met dit uitwerkingsplan worden mogelijk gemaakt, zien alleen op de locatie en het oppervlak van verschillende bouwvlakken en heeft geen invloed op de overige milieu- en omgevingsfactoren. In dit hoofdstuk wordt daarom volstaan met de resultaten van het akoestisch onderzoek.

4.2 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder dient de geluidbelasting afkomstig van geluidgezoneerde wegen op de nieuwe woningen te worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden. Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Seevancksweg. Binnen het plangebied zijn verder uitsluitend 30 km wegen aanwezig.

Voor het plangebied is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de toekomstige gevels als gevolg van de Seevancksweg.

De geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woningen is bepaald voor het jaar 2026 en getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. De geluidbelasting ten gevolge van verkeer over de Seevancksweg waar 60 km/uur mag worden gereden, is lager dan de voorkeursgrenswaarde van Lden 48 dB met een maximum van Lden 47 dB. Maatregelen ter vermindering van de geluidbelasting hoeven van niet te worden onderzocht.

De geluidbelasting ten gevolge van verkeer over de Seevancksweg waar op termijn 30 km/uur mag worden gereden, overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van Lden 48 dB met een maximum van Lden 55 dB. Aangezien de maximumsnelheid op de weg 30 km-uur wordt, is het niet nodig om een maatregelonderzoek uit te voeren. Wel dient bij de realisatie van de woningen er zorg voor te worden gedragen dat het geluidsniveau in de woningen voldoet aan het Bouwbesluit.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het uitwerkingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de systematiek en leeswijzer bij de regels en ten slotte de handhaafbaarheid.

5.2 Planregels

Het uitwerkingsplan sluit aan bij het bestemmingsplan 'Waterrijk 2009' en bevat de bestemmingen die in artikel 'Woongebied – Uit te werken 1' zijn toegestaan. In het uitwerkingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Groen
• Tuin
• Verkeer
• Water
• Wonen

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse regels artikelsgewijs worden besproken.

5.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit zijn de inleidende bepalingen van de regels.

Artikel 1: Begrippen

Dit artikel geeft de betekenis aan van een aantal in de regels voorkomende begrippen. Hierdoor wordt de interpretatie van de begrippen vastgelegd, waardoor de duidelijkheid wordt vergroot. Met de begrippen wordt aangesloten bij het bestemmingsplan ´Waterrijk 2009'. Waar nodig zijn de begripsbepalingen gewijzigd als gevolg van nu geldende wet- en regelgeving (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 en Besluit omgevingsrecht).

Artikel 2: Wijze van meten

Artikel 2 beschrijft hoe bepaalde maten dienen te worden berekend. Ook bij dit artikel wordt aangesloten bij het bestemmingsplan 'Waterrijk 2009'.

5.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Deze artikelen bevatten de regels welke direct verband houden met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen.

Artikel 3: Groen

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en bermen en beplanting. Tevens voor voet- en fietspaden en speelvoorzieningen. Daarnaast zijn binnen de bestemming 'Groen' ook water, verhardingen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en overkappingen toegestaan.

Artikel 4: Tuin

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen..

Artikel 5: Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, parkeervoorzieningen en voor groenvoorzieningen. Ook zijn waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen mogelijk.

Artikel 6: Water

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor waterberging, waterhuishouding, en waterlopen en waterwegen.

Artikel 7: Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in de vorm van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Binnen 'Wonen' zijn ook aan huis verbonden beroep en bedrijf en tuinen en erven toegestaan.

5.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Deze artikelen bevatten algemene regels die op de bestemmingen van toepassing zijn. De diverse artikelen zullen hieronder kort worden toegelicht.

Artikel 8: Anti-dubbeltelbepaling

Op grond van de anti-dubbeltelbepaling is bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft (artikel 3.2.4 Bro). Deze bepaling voorkomt dat er meer kan worden gebouwd dan er wenselijk is indien een kavel wordt gesplitst en op grond daarvan een nieuw bouwperceel ontstaat. Elk bouwperceel heeft immers in principe recht op een bepaalde hoeveelheid bebouwing.

Artikel 9: Algemene afwijkingsregels

Deze bepaling geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid ontheffing te verlenen ten aanzien van kleine afwijkingen van uitwerkingsplan. Zo mag maximaal 10% van de maatvoeringen worden afgeweken, voor zover dit past binnen de regels van het moederplan. Vooraf dient een apart besluit te worden genomen.

Artikel 10: Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.

5.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat de laatste bepalingen van de bestemmingsregels. Hieronder worden de verschillende artikelen toegelicht.

Artikel 11: Overgangsrecht

Het overgangsrecht is tweeledig en heeft betrekking op bouwwerken en gebruik.

Artikel 12: Slotregel

Dit artikel geeft de naam van het uitwerkingsplan aan.

5.3 Handhaafbaarheid

Een van de uitgangspunten bij de ontwikkeling van een uitwerkingsplan, dus ook bij de ontwikkeling van het uitwerkingsplan 'Waterrijk, locatie 1A-c, is dat de in het plan opgenomen regels handhaafbaar dienen te zijn. Handhaving van het ruimtelijk beleid verdient meer aandacht omdat het een voorwaarde is voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Bij de totstandkoming dit uitwerkingsplan is aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van de in het plan opgenomen regels.

Ten behoeve van een goede handhaving van de regels zijn de volgende factoren van belang:

• voldoende kenbaarheid geven aan het plan;
• voldoende draagvlak voor het beleid en de regelgeving in het plan;
• inzichtelijke en realistische regeling;
• handhavingsbeleid.

Hoofdstuk 6 uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient er in het kader van het uitwerkingsplan een onderzoek te worden gedaan naar de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan. De maatschappelijke aspecten worden aan de hand van de procedure in hoofdstuk 7 toegelicht.

6.2 Financiële uitvoebaarheid

Dit uitwerkingsplan betreft een uitwerking op basis van het moederplan, bestemmingsplan 'Waterrijk 2009'. Het uitwerkingsplan moet uiteraard uitvoerbaar zijn. Hiertoe is bij het vaststellen van het bestemmingsplan 'Waterrijk 2009' een grondexploitatie vastgesteld. Op basis daarvan is met de ontwikkelaar een overeenkomst afgesloten voor de verdere invulling en ontwikkeling van het nu uitgewerkte deel Waterrijk deel 1A-c. De exploitatie is onderdeel van de totale exploitatie van het bestemmingsplan 'Waterrijk 2009'. Bij vaststelling van het bestemmingsplan is tevens door de gemeenteraad besloten geen exploitatieplan vast te stellen. Het uitwerkingsplan Waterrijk deel 1A-c brengt geen belemmeringen met zich mee ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 7 Procedure

Conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (de uniforme openbare voorbereidingsprocedure) heeft het ontwerp uitwerkingsplan vanaf 18 december 2015 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is de mogelijkheid geboden zienswijzen naar voren te brengen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen. Het uitwerkingsplan is door het college van Burgemeester en Wethouders ongewijzigd vastgesteld. Na een beroepstermijn van zes weken treedt het uitwerkingsplan in werking, tenzij conform artikel 8.4 Wro een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.