Partiële herziening 'Limmen - Zandzoom'

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom' is op 3 februari 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Castricum. Het bestemmingsplan ziet op de herontwikkeling van een deel van het gebied tussen Limmen en Heiloo. In dit gebied wordt een nieuw woongebied ontwikkeld met 2.000 tot 2.400 woningen.

 

Op het grondgebied van de gemeente Castricum gaat het om 500-600 woningen die worden ingepast in de bestaande ruimtelijke structuur van het gebied. Het bestemmingsplan 'Limmen–Zandzoom' heeft deels een gedetailleerd karakter waar het gaat om de bestemmingen van de gebouwen langs de bestaande bebouwingslinten. De te ontwikkelen gebieden voor woningbouw hebben een uit te werken bestemming.

 

Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom' is er nieuw beleid ontwikkeld en zijn de eerste ervaringen met de uitwerking van het bestemmingsplan opgedaan. Gebleken is dat een herziening van het bestemmingsplan op een aantal onderdelen gewenst is. Het gaat dan met name om het huisvestingsbeleid en de stedenbouwkundige invulling. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt aan voorgaande wens uitwerking gegeven. Deze herziening ziet niet op wijzigingen in het planconcept, de stedenbouwkundige uitgangspunten of de programmatische uitgangspunten. Deze blijven allen in stand. Het bestemmingsplan is daarmee te typeren als een 'partiële herziening'. Omdat het plan zich beperkt tot technische aspecten wordt voor de haalbaarheidsaspecten verwezen naar het vigerende bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom' zoals deze op 3 februari 2011 door de gemeenteraad van Castricum is vastgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan 'Limmen–Zandzoom' heeft betrekking op twee gebieden:

• Het grootste deel bestaat uit het gebied begrensd door de gemeentegrens met de gemeente Heiloo in het noorden, de Rijksweg en het bedrijventerrein Nieuwelaan in het oosten, de Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat in het zuiden en de Westerweg en de spoorlijn in het westen.
• Het kleinste deel bestaat uit het gebied begrensd door de gemeentegrens in het noorden, GGZ locatie De Oosthoek in het oosten, de Nieuwelaan in het zuiden en de Rijksweg in het westen.

Het plangebied van de onderhavige partële herziening sluit, logischerwijs, aan bij de huidige planbegrenzing. Op de volgende afbeelding is deze begrenzing weergegeven.

 

Begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom'. Dit bestemmingsplan is op 3 februari 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Castricum. Voorliggend bestemmingsplan is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom'. Het geldende plan blijft in hoofdzaak dan ook van kracht. Zo is voor iedereen duidelijk dat de uitgangspunten zoals gehanteerd, ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom', tot op heden nog steeds van toepassing zijn.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de aanpassingen op het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' puntsgewijs beschreven waarbij wordt aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan wordt bijgesteld. In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op de milieuaspecten van het plan. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 5 op de juridische aspecten van het bestemmingsplan. Ten slotte wordt de procedure beschreven in hoofdstuk 6.

 

2 Aanpassingen op het bestemmingsplan Limmen Zandzoom

2.1 Huisvestingbeleid

In het bestemmingsplan 'Limmen–Zandzoom', en ook het exploitatieplan, is bepaald dat het aandeel sociale huur- en/of koopwoningen minimaal 38% bedraagt van het totaal aantal woningen in categorie 1 tot en met 4 (alle woningen behoudens het topsegment). Dit percentage is  gebaseerd op de lokale woonvisie van 2009-2030.

 

In 2013 is de Woonvisie Regio Alkmaar vastgesteld. In deze visie is opgenomen dat de regio bij nieuwbouw de regel hanteert dat minimaal 30% van het aantal woningen sociaal moet zijn. Daarbij is afgesproken dat elke gemeente het percentage sociaal hoger of lager mag vaststellen, mits regionaal afgestemd. Voor Castricum is dat percentage in de Lokale Woonvisie 'Wonen in de Heerlykhyd tussen Zee en Meer' vastgesteld op 25%. De argumenten hiervoor zijn:

• Het gemiddelde inkomen in Castricum is hoger dan gemiddeld in de regio. Hierdoor doen inwoners van Castricum minder dan gemiddeld in de regio, een beroep op sociale woningbouw;
• In het Regionaal Actie Programma wonen (RAP) is voor de gemeente Castricum het percentage sociale woningbouw 5-10% lager dan voor de regio;
• Uit onderzoek blijkt dat het aantal inwoners met een inkomen tot € 34.678 (primaire doelgroep woningbouwcorporatie) daalt met 4% tot 2020 en met 7% tot 2030.
• De daling van de huizenprijzen in de afgelopen 4 jaar resulteert in een grotere voorraad woningen met een huizenprijs lager dan € 225.000 (is categorie 2);
• Het hoge percentage woningen dat in de periode 2006-2013 in categorie 1 en 2 is gebouwd.

Het nieuwe beleid zoals dat de afgelopen periode ontwikkeld is, is minder stringent dan de bepalingen in het bestemmingsplan. De raad is daarom voorgesteld een meer flexibele lijn te hanteren en, omdat sprake is van een regionale opgave, aansluiting te zoeken bij de regionale woonvisie.

 

De raad heeft, in het kader van de voortgangsrapportage september 2015, het kaderstellende besluit genomen de opgave van het aandeel sociale huur- en/of koopwoningen te bepalen op minimaal 30% van het totaal aantal woningen dat binnen het bestemmingsplan 'Limmen – Zandzoom' gerealiseerd wordt. De volgende tabel toont de verdeling over prijsklassen van woningen in het Zandzoomgebied.

 

	Huur		Koop		Streefpercentage Zandzoom
	Type	Prijs	Type	Prijs
Categorie 1	1e aftoppingsgrens	tot €586	goedkope koop	tot €181.000	30%
Categorie 2	maximale huurtoeslaggrens	€586 - €711	betaalbare koop	€181.000 - €225.000
Categorie 3	vrije sector huur	> €711	middeldure koop	€225.000 - €325.000	35%
Categorie 4	vrije sector huur	> €711	dure koop	€325.000 - €535.000	35%
Categorie 5, Topsegment			topsegment	> €535.000	max. 63 woningen

2.2 Stedenbouwkundige invulling

Binnen Zandzoom worden verschillende dichtheden – het aantal woningen per ha - gehanteerd. Er zijn drie gebieden met verschillende dichtheden te onderscheiden. Tussen de Westerweg en de Hogeweg is dit een gebied waar 15 woningen per ha worden voorzien. Tussen het gebied bij de Hogeweg en de Rijksweg is 25 woningen per hectare voorzien en voor het gebied ten oosten van de Rijksweg is de dichtheid 5 woningen per ha. Per deelgebied is ook een maximum aantal woningen bepaald. Voor het gehele plangebied is het totaal aantal woningen gemaximeerd op 566 woningen, dit met inbegrip van de woning van het bestemmingsplan 'Limmen  - Zandzoom topkavels' (zie paragraaf 2.3). De planregeling is zo opgesteld dat binnen de drie deelgebieden er schuifruimte is tussen het aantal te realiseren woningen.

 

Bij de uitwerking wordt ook gekeken naar het structuurplan 'Limmen - Zandzoom', zoals vastgesteld in september 2007. Hierin zijn binnen de drie gebieden weer deelgebieden aangegeven met een maximaal aantal te realiseren woningen. Deze combinatie bleek in de praktijk niet flexibel genoeg: bepaalde delen worden minder intensief bebouwd, maar voor andere deelgebieden zijn er juist wel meer mogelijkheden.

 

De raad heeft in het kader van de voortgangsrapportage september 2015 besloten om in een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' een meer flexibele werkvorm op te nemen door het maximum aantal woningen te verbinden aan een gebied per dichtheid en niet meer aan een deelgebied. Concreet betekent dit 70 woningen in de bestemming 5 woningen per ha, 290 woningen in de bestemming 15 woningen per ha en 305 woningen in de bestemming 25 woningen per ha, met dien verstande dat het totaal aantal woningen niet meer dan 566 woningen mag bedragen. Voorgaande betekend dat binnen de drie deelgebieden er een 'schuifruimte' is van 100 woningen. De volgende afbeelding geeft de drie te onderscheiden deelgebieden weer.

 

Driedeling plangebied

2.3 Bijstelling plangebied

Een gedeelte van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels' wordt ingepast met deze herziening in het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom'. Ook dit betreft een technische wijziging: de woonbestemming van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels' wordt overgeheveld naar een Uit werken woonbestemming, de functie blijft gelijk, het gebiedje komt alleen in een ander bestemmingsplan te vallen. De totale woningbouwopgave van het bestemmingsplan 'Limmen – Zandzoom' neemt met deze wijziging met één woning toe van 565 naar 566 woningen, de capaciteit van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom - Topkavels' daalt van acht naar zeven woningen. De totale plancapaciteit van de Zandzoom blijft daarmee gelijk en passend binnen de lokale en regionale woningbouwafspraken.

 

De onderstaande afbeelding maakt inzichtelijk welk gedeelte van de kavel uit het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels' toegevoegd wordt aan het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom'. Op deze kavel waren twee woningen voorzien. Eén woning wordt gerealiseerd binnen de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels'. Het restant van de kavel, waarop een tweede woning niet meer inpasbaar is, wordt 'toegevoegd' aan het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom'. Dit gedeelte is in de onderstaande afbeelding rood omlijnd.

 

2.4 Bijstelling plangebied hobbymatig agrarisch gebruik

Naar aanleiding van afspraken over de grondverwerving in uit te werken gebied 2a Dronenlaantje, is de grondeigenaar met het verzoek gekomen om het aansluitende deel grond dat in eigendom blijft terug te bestemmen naar agrarisch gebruik i.p.v. uit te werken woonbestemming. Het betreft feitelijk een schapenweide die hobbymatig wordt beheerd en een hobbymatige moestuin en wat kleine dieren zoals konijnen, kippen. De gemeente Castricum staat hier positief tegenover. Daarom zijn voor deze gronden de bestemming ‘Agrarisch-hobbymatig’ opgenomen. Deze gronden zijn bestemd voor het gebruik als grasland, hobbymatige moestuin en hobbymatig houden van schapen en kleine dieren. Om het hobbymatige karakter te borgen is een maximum opgenomen van het aantal te houden dieren.

 

3 Milieuaspecten

Bij planontwikkeling moet nadrukkelijk rekening worden gehouden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu en de beperkingen die milieuaspecten opleggen. In de praktijk is het bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

 

Alle benodigde milieuhygiënische onderzoeken zijn in het kader van het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' uitgevoerd. Uit de onderzoeken is gebleken dat de ontwikkeling van de Zandzoom mogelijk is. Voor deze partiële herziening moet specifiek gekeken worden of de ruimtelijke gevolgen welke voorkomen uit de aanpassingen ook van invloed zijn op de verschillende milieuaspecten.

 

De beschreven aanpassingen op het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' (zoals te lezen in hoofdstuk 2) hebben geen invloed op de verschillende milieuaspecten. De milieuhygiënische onderzoeken zoals deze zijn beschreven in het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' blijven representatief voor het gebied.

 

4 Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied Limmen-Zandzoom beslaat een gebied van circa 100 hectare waarvan in totaal ruim 55 ha wordt ingenomen door de uit te werken bestemmingen. Inmiddels is de eerste fase uitgewerkt. Op grond van het Bro dient onderzoek plaats te vinden naar de (financiële) uitvoerbaarheid van het plan. In de vertrouwelijke grondexploitaties is de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling Limmen- Zandzoom aangetoond. Met het exploitatieplan is het kostenverhaal verzekerd.

 

Sluitende grondexploitatie

Binnen de uit te werken bestemmingen worden maximaal 566 woningen gerealiseerd, waarvan 63 in het topsegment. De overige woningen worden gerealiseerd volgens de verdeling van de woonvisie.

De gemeente hanteert bij planrealisatie deels een actief grondbeleid waarin het kostenverhaal is verzekerd via de gronduitgifte. Het planvoornemen wordt uitgevoerd door een gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij (GEM); een samenwerking tussen de gemeente Castricum en groot grondbezitter in het gebied. Met deze partij is een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal en de ruimtelijke kwaliteit grotendeels anderszins zijn verzekerd. De GEM heeft voor de planontwikkeling een grondexploitatie opgesteld (de vastgoedexploitatie wordt uitbesteed). Ook de gemeente beheert een eigen grondexploitatie. De vertrouwelijke grondexploitaties van de GEM en de gemeente sluiten beide met een positief resultaat.

 

Kostenverhaal verzekerd bij (particuliere) zelfrealisatoren

Diverse gronden in het exploitatieplangebied Limmen-Zandzoom zijn nog in bezit van particuliere eigenaren. Voor particulieren die op eigen grond een deel het plan willen ontwikkelen, hanteert de gemeente een regisserend grondbeleid middels (posterieure overeenkomsten op grond van) het vastgestelde exploitatieplan. Voor deze particuliere ontwikkelingen wordt kostenverhaal én de gewenste ruimtelijke kwaliteit geregeld via een (herziening van het) exploitatieplan. Het betreft een globaal exploitatieplan. In ieder geval bij ieder uitwerkingsplan of partiele herziening van het bestemmingsplan wordt het exploitatieplan (structureel) herzien.

 

5 Het juridisch plan

Voor de herziening van het bestemmingsplan  'Zandzoom  - Limmen' is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Deze standaard is wettelijk voorgeschreven voor alle bestemmingsplannen. 

 

Dit bestemmingsplan is een zogenaamde partiële herziening en voert enkele wijzigingen door in de regels van het bestemmingsplan 'Zandzoom - Limmen' en vergroot het plangebied voor een klein deel. Een gedeelte van het bestemmingsplan 'Zandzoom - Limmen Topkavels' wordt overgeheveld naar het bestemmingsplan 'Zandzoom - Limmen'.

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast en kunnen ook niet los gezien worden van het bestemmingsplan  'Zandzoom  - Limmen'.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

 

6 Overleg, inspraak en zienswijze

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gelijktijdig met dit wettelijke vooroverleg vindt ook de inspraak plaats. De uitkomsten van het vooroverleg en de inspraak wordt opgenomen in de Nota inspraak en vooroverleg, zie paragraaf 6.1.

 

De gemeente Castricum heeft er voor gekozen dit bestemmingsplan eerst als voorontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Hierna volgt de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.1 Verslag inspraak en vooroverleg

Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft van 2 juni 2016 tot en met 13 juli 2016 ter inzage gelegen. Gedurende de periode voor terinzagelegging is tevens het overleg met instanties gevoerd ex. artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In totaal zijn binnen de termijn geen inspraakreacties en twee overlegreacties van instanties ontvangen. In de Nota van inspraak en overleg (zie bijlage 1) zijn deze reacties kort samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie.

6.2 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Partiële herziening Limmen - Zandzoom' heeft van 2 februari t/m 16 maart ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn verschillende zienswijzen ontvangen. In de Nota zienswijzen zijn deze zienswijzen kort samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie.  

• 1. Nota van inspraak en vooroverleg Voorontwerpbestemmingsplan 'Partiële herziening bestemmingsplan Limmen - Zandzoom', januari 2017