| Plan: | Het Spiegel-Herenstraat 24 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0381.BP2011B002004-oh01 |
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen zoals hierboven genoemd. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het hele plangebied geldende bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden de planregels kort toegelicht.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Artikel 2 Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen, moeten worden gemeten.
Artikel 3 Gemengd-1
Deze bestemming is de hoofdbestemming van het plangebied. Hier wordt wonen op de verdieping gecombineerd met detailhandel of dienstverlening op de begane grond. Deze bestemmingen waren in het bestemmingsplan vóór het nu geldende bestemmingsplan reeds opgenomen. De oude situatie wordt hiermee dus terug gedraaid. Binnen de bestemming Gemengd-1 zijn dus de functies wonen, detailhandel en dienstverlening toegestaan. Op de gronden mogen gebouwen maximaal de op de kaart aangeduide goothoogte hebben. De bouwhoogte bedraagt ten hoogste de goothoogte vermeerderd met 3 m. Bepaald is dat de hoofdgebouwen moeten zijn voorzien van een kap. Een kap is gedefinieerd bij de begripsbepalingen, waarbij is aangegeven dat deze bestaat uit een constructie van hellende dakvlakken (tussen de 35 en 65 graden), waarbij deze dakvlakken door een platte afdekking onderbroken mogen worden.
De bovenwoningen kan gedeeltelijk worden gebruikt voor het uitoefenen van beroep-aan-huis. Onder een beroep-aan-huis wordt verstaan het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, welke door hun beperkte omvang in een gedeelte van een woning inclusief aan- en uitbouwen wordt uitgeoefend. Tevens kan binnen op de bovenwoning onder een aantal voorwaarden kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten worden uitgeoefend. Het gaat om bedrijvigheid die verenigbaar is met de woonfunctie en welke niet leidt tot aantasting van de woonkwaliteit. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor een beroep-aan-huis of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is aan een maximum gebonden om te voorkomen dat het woonkarakter wordt verdrongen door de niet-woonfunctie (maximaal 25% van het gezamenlijke vloeroppervlak met een maximum van 40 m²).
Artikel 4 Tuin
Het artikel Tuin is opgenomen voor het driehoekige stuk grond voor het pand op de hoek van het Herenstraat en Spiegelstraat. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. In het artikel staan vervolgens nog maatvoeringen ten opzichte van de afmetingen van deze bouwwerken. Parkeren is uitgesloten.
Artikel 5 Waarde - Archeologie
Voor het plangebied is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Alvorens bouwwerkzaamheden dan wel aanlegwerkzaamheden met een grotere planomvang dan 300 m² en dieper dan 35 cm worden uitgevoerd, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Bouwwerken binnen deze omvang kunnen uitsluitend middels een omgevingsvergunning worden gerealiseerd. Voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden met een planomvang van meer dan 300 m² en een diepte van 35 cm dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.
Artikel 6 Antidubbeltelregel
Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortelijke eis wordt gesteld.
Artikel 7 Algemene bouwregels
De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In dit artikel is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.
Artikel 8 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Bij globale bestemmingsplannen bestaat de kans dat bij toetsing van bouwaanvragen sprake is van een aanvullende werking bouwverordening, omdat het bestemmingsplan ter zake van de stedenbouwkundige bepaling uit de bouwverordening (zoals bouwhoogte) niets regelt. Deze aanvullende werking kan ongewenst zijn, omdat het bestemmingsplan met opzet globaal is gehouden ten aanzien van deze ontwerpen. Artikel 8 voorkomt dat bepalingen uit de bouwverordening alsnog van toepassing kunnen zijn.
Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.
Artikel 10 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.
Artikel 11 Werking Wettelijke regelingen
In de regels bij bestemmingsplannen wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Zo ook in dit bestemmingsplan.
Sinds jaar en dag mag van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd en heeft de Afdeling er bezwaren tegen dat een plan impliciet kan worden gewijzigd, zoals het geval kan zijn als zonder verdere aanduiding een van-toepassing-verklaring van een wettelijke regeling in de planregels is opgenomen.
Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Wordt dit nagelaten dan bestaat het risico dat de ABRS een vastgesteld bestemmingsplan alsnog vernietigt.
Artikel 12 Overgangsrecht
In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.
Artikel 13 Slotregel
Het laatste artikel van de voorschriften betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan.