Zijlweg 19

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding planherziening

Op 26 maart 2015 stelde de gemeenteraad van Bloemendaal het bestemmingsplan ‘Marinehospitaalterrein en Van Wijkgarage 2014’ vast. Het 'Stedenbouwkundig plan Marinehospitaalterrein Overveen' lag ten grondslag aan de in dat bestemmingsplan vastgelegde bouw- en ontwikkelmogelijkheden. Bij het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan is met de bewoner van de Zijlweg 17 te Overveen een maat afgesproken van 29 meter tussen zijn woning en de hoofdbebouwing op het Vijverpark. Deze maat is ook opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig Plan. Echter, deze maat is abusievelijk niet opgenomen in het vastgestelde bestemmingsplan 'Marinehospitaalterrein en Van Wijklocatie 2014'. Binnen de maat van 29 meter is daardoor bebouwing met een maximale bouwhoogte van 13 meter mogelijk, wat onwenselijk is.

De gemeente heeft samen met de projectontwikkelaar en omwonenden in de Klankbordgroep ter voorbereiding van de vaststelling van het bestemmingsplan en het Stedenbouwkundig Plan vele malen gesproken over dit uitgangspunt (niet bouwen binnen een straal van 29 meter) omdat het Rijksmonument Villa Tetterode zichtbaar moet zijn vanaf de Zijlweg en vanuit het park. Een privaatrechtelijke oplossing is weliswaar gevonden in het koppelen van het kavelpaspoort aan de verkoop van het bouwkavel, maar biedt niet de volledige zekerheid die met een bestemmingswijziging wel wordt bewerkstelligd. Daarom wordt nu via de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan een correctie van het plan aangebracht.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

De bestemmingsplanherziening heeft alleen betrekking op de strook grond die in het bestemmingsplan ‘Marinehospitaalterrein en Van Wijkgarage 2014’ binnen een straal van 29 meter tot de Zijlweg 17 de bestemming 'Woongebied' heeft gekregen.

Afbeelding: grenzen bestemmingsplanherziening geprojecteerd op luchtfoto

Afbeelding: grenzen bestemmingsplanherziening geprojecteerd op geldend bestemmingsplan

Deze begrenzing van de bestemmingsplanherziening leidt ertoe dat de koper van het kavel (kadastraal bekend BMD00 sectie E nr. 2524) nog steeds een woning kan bouwen op het deel van het kavel dat buiten die straal ligt, op grond van het bestemmingsplan ‘Marinehospitaalterrein en Van Wijkgarage 2014’.

Vooruitlopend op deze herziening is een voorbereidingsbesluit genomen, zodat eventuele aanvragen voor een omgevingsvergunning die strijdig zouden zijn met het Stedenbouwkundig Plan konden worden aangehouden. Het voorbereidingsbesluit trad in werking op 1 juni 2016 met de looptijd van een jaar. Daarom is het ontwerp bestemmingsplan voor 31 mei 2017 ter inzage gelegd. Het ontwerp bestemmingsplan neemt de voorbereidingsbescherming (aanhoudingsplicht) over tot het moment dat het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden. Zo is geborgd dat ongewenste ontwikkelingen (in dit geval het bouwen van een woning/hoofdgebouw binnen een straal van 29 meter) kunnen plaatsvinden.

1.3 Totstandkoming van het plan

Het opstellen van een bestemmingsplan gebeurt aan de hand van een op de Wet ruimtelijke ordening gestructureerde werkwijze. De geringe planologische wijziging die nu voorligt geeft geen aanleiding tot het doen van (nieuwe) onderzoeken of (opnieuw) een toetsing aan het vigerend beleid van het rijk, de provincie en de gemeente.

Het ontwerpbestemmingsplan is om dezelfde reden niet naar overleginstanties gestuurd voor advies, aangezien deze planherziening geen belangen van hen raakt. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening wordt het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage gelegd gedurende 6 weken. Tijdens deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend. De gemeenteraad stelt hierna het bestemmingsplan vast, waarna beroep mogelijk is volgens afdeling 3.4 van de Algemene wet Bestuursrecht.

1.4 Leeswijzer

Gezien de aard en reikwijdte van deze planherziening is de bestemmingsplantoelichting zeer beknopt gehouden. Voor de aan het bestemmingsplan ‘Marinehospitaalterrein en Van Wijkgarage 2014’ ten grondslag liggende motivering, onderzoeken en beleidstoets wordt verwezen naar de toelichting van dat bestemmingsplan, die als Bijlage 1 aan de nu voorliggende bestemmingsplantoelichting is gevoegd.

In hoofdstuk 2 van de nu voorliggende toelichting op de planherziening wordt een beschrijving gegeven van de planopzet en hoofdstuk 3 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en wordt ingegaan op het traject van overleg en zienswijzen.

Hoofdstuk 2 PLANOPZET

2.1 Uitgangspunten

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de eerste plaats in het juridisch kader. Daarnaast dient het plan ook om te kunnen handhaven.

Dit bestemmingsplan voorziet in een juridische regeling die in het gebruik door burgers en door de gemeente voldoende flexibiliteit biedt, maar binnen duidelijke juridische kaders, waardoor de aan het plan te verbinden rechtszekerheid niet in het geding komt. Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, verbeelding en toelichting. Op de juridische regeling wordt in paragraaf 2.3 dieper ingegaan.

In deze paragraaf wordt een beschrijving gegeven van de juridische regeling van het bestemmingsplan. De juridische regeling bestaat uit een Verbeelding en de Planregels. Deze onderdelen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en dienen dan ook altijd gezamenlijk geraadpleegd en gelezen te worden.

2.2 Juridische planopzet

Verbeelding 

Op de (zowel analoge als digitale) verbeelding, met IMRO-ID: NL.IMRO.0377.ZIJLWEG19-vg01 zijn de bestemmingen ('Woongebied' en 'Waarde - Archeologie - 4') in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de Regels opgenomen juridische regeling.

Bij de opzet van de verbeelding is de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen2012) als uitgangspunt gehanteerd. In de SVBP2012 zijn onder andere bestemmingscategorieën vastgelegd en zijn uniforme kleuren en aanduidingen beschreven. De aanduidingen dienen voor de leesbaarheid van de verbeelding (kadastrale indeling of bestaande bebouwing) of hebben betrekking op wat er wel of niet is toegestaan.

Regels 

Hierin is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden en bouwwerken juridisch geregeld. Per bestemming zijn doelen of doeleinden aangegeven. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn standaarden opgenomen voor de planregels van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelregeling. Naast deze regelingen beschikt de gemeente Bloemendaal over een handboek bestemmingsplannen, dat voorziet in een set standaardregels. Deze regels zijn nader toegespitst op de ontwikkeling op basis van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan.

2.3 Bestemmingsmethodiek

Voor de gronden buiten de grenzen van deze bestemmingsplanherziening blijft het bestemmingsplan ‘Marinehospitaalterrein en Van Wijkgarage 2014’ gelden.

Binnen het plangebied is de bestemming 'Woongebied' opnieuw vastgesteld, maar dan zonder dat de gronden binnen een bouwvlak vallen, zodat er geen woning/hoofdgebouw kan worden gerealiseerd. Behalve deze wijziging zijn alle andere bouw- en gebruiksmogelijkheden (bijgebouwenregeling etc.) gelijk aan wat er al gold op basis van het bestemmingsplan ‘Marinehospitaalterrein en Van Wijkgarage 2014’.

De regeling die nu ontstaat voor deze grond en is gelijk aan de regeling voor de gronden in het noordwestelijk deel van het plangebied, waar de afgesproken maat van (in dat geval) 25 meter wél op de juiste wijze in het bestemmingsplan is opgenomen.

Hoofdstuk 3 UITVOERBAARHEID

3.1 Economische uitvoerbaarheid

3.1.1 Kostenverhaal

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de mogelijkheden vastgelegd voor het verhalen van kosten voor onder andere het bouw- en woonrijp maken en planontwikkelingskosten.

De gemeente was grondeigenaar van het Marinehospitaalterrein. Ontwikkelaar AM heeft de gronden van de gemeente gekocht en ontwikkeld deze voor eigen rekening en risico. Het kostenverhaal is dan ook via gemeentelijke gronduitgifte verzekerd. Een planfasering of andere locatie-eisen zijn niet aan de orde. Het vaststellen van een exploitatieplan voor de ontwikkeling het Marinehospitaalterrein is daarmee niet noodzakelijk.

3.1.2 (Bovenplanse) verevening

Bovenplanse en binnenplanse vervening is voor deze bestemmingsplanherziening niet aan de orde.

3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.2.1 Inspraakprocedure

Op grond van artikel 5 van de inspraakverordening is inspraak niet aan de orde voor ondergeschikte herzieningen van een eerder vastgesteld beleidsvoornemen. De geringe planologische wijziging die nu voorligt geeft geen aanleiding om inspraak voor de bestemmingsplanherziening te houden.

Bij het nemen van het voorbereidingsbesluit is gecommuniceerd met ontwikkelaar AM en de bewoner van het Rijksmonument, waarbij ook de nu voorliggende bestemmingsplanherziening is aangekondigd.

3.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

De geringe planologische wijziging die nu voorligt geeft geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan voor advies naar overleginstanties te sturen. Deze planherziening raakt geen belangen van de overleginstanties.

3.2.3 Zienswijzeprocedure

Het ontwerpbestemmingsplan wordt conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht voor een periode van 6 weken ter visie gelegd vanaf 31 mei ter inzage. Gedurende die periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze op het plan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

3.3 Handhaving

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving ligt bij de gemeente. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Het doel van handhaving is om de duurzame bescherming van mens en omgeving te waarborgen. Binnen het kader van het bestemmingsplan heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet. Bij overtreding van deze regelgeving moet gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een verleende vergunning, het handelen zonder of in afwijking van een noodzakelijke omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan of een afwijking van de regels.

Er zijn twee vormen handhaving te onderscheiden: preventieve en repressieve handhaving. Preventieve handhaving bestaat uit actief toezicht door of namens de gemeente door bijvoorbeeld regelmatige controles op de uitvoering van vergunningen en regelmatige gebiedscontroles. Vervolgens worden in het kader van preventieve handhaving duidelijke en maatschappelijk geaccepteerde regels opgesteld en aandacht besteed aan communicatie en voorlichting.

Repressieve handhaving bestaat uit de aanwending van publiekrechtelijke middelen bij geconstateerde overtredingen, zoals het opleggen van een dwangsom of het uitoefenen van bestuursdwang. Daarnaast is het mogelijk strafrechtelijke middelen toe te passen en privaatrechtelijk actie te ondernemen bij inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Repressieve handhaving heeft als primair doel een einde te maken aan een specifieke overtreding van de Wro of de Woningwet.

De handhaafbaarheid van een bestemmingsplan is met name afhankelijk van het draagvlak van de regels onder de burgers en van de duidelijkheid van de regels.