Waterschapslaan 11-13

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Waterschapslaan in Blaricum bezit de initiatiefnemer 2 percelen met de bestemming wonen. Op beide percelen bevindt zich een woning. De initiatiefnemer wil de woning op Waterschapslaan 11 slopen en een nieuwe woning terugbouwen. Tevens is de initiatiefnemer voornemens om de woning op Waterschapslaan 13 uit te bouwen. Om de gebruiksmogelijkheden van de percelen te optimaliseren wil de initiatiefnemer de perceelsgrenzen aanpassen.

De wijziging van de perceelsgrens past binnen de wijzigingsbevoegdheid van het vigerend bestemmingsplan 'Villagebieden' uit 2013. De gemeente is voornemens medewerking te verlenen aan de splitsing van het perceel c.q. aanpassing van de perceelsgrens door de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 18 lid 9 onder 3 toe te passen en indien voldaan wordt aan de voorwaarden zoals gesteld onder artikel 18 lid 9 onder 4.

1.2 Ligging plangebied

De locatie aan de Waterschapslaan ligt aan de zuidkant van Blaricum, bijna tegen het dorp Laren aan. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied aangegeven. De directe omgeving wordt gekenmerkt door een groene, lommerrijke uitstraling met vrijstaande woningen op royale percelen.

 

 

Ligging Plangebied

  

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert bestemmingsplan 'Villagebieden' van de gemeente Blaricum, vastgesteld op 11 juni 2013.

Het plangebied heeft de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' toegekend gekregen en heeft tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' toegekend gekregen (zie figuur uitsnede verbeelding vigerend plan).

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: het wonen, alsmede gastenverblijf, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, een bed & breakfast, zwembaden en overige zwemvoorzieningen, tennisbanen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn bouwregels opgenomen waar hoofd-, aan- uit- en bijgebouwen aan dienen te voldoen. De maximum goothoogte voor hoofdgebouwen bedraagt 4m; de maximum bouwhoogte 9m. De bouwregels met betrekking tot omvang, afstand tot de perceelsgrens en oppervlakte van de toegestane bebouwing zijn mede afhankelijk van de omvang van het perceel.

Binnen de bestemming 'Tuin' zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan.

De Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' beschermt mogelijk aanwezige archeologische waarden. Bij ingrepen in de bodem die groter zijn dan 200 m2 en dieper reiken dan 50 cm dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

 

 

Uitsnede verbeelding vigerend plan

 

Binnen de bestemming 'Wonen' is in artikel 18 lid 9 onder 3 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het wijzigen van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen. In artikel 18 lid 9 onder 4 zijn de voorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan bij wijziging.

  

2 Planbeschrijving en toetsing

2.1 Beoogde wijziging

De eigendomssituatie en persoonlijke wensen hebben ertoe geleid dat de eigenaar van het perceel aan de Waterschapslaan de perceelsgrens van de kavels wil herindelen om beide kavels efficiënter te kunnen gebruiken en de schuine hoek in het perceel op te heffen en het perceel haaks op de straat te laten aansluiten.

 

Huidige situatie:

Aan de Waterschapslaan zijn de Percelen Waterschapslaan 11 en Waterschapslaan 13 gelegen. Op de Waterschapslaan 13 bevindt zich een villa, nu bewoond door de initiatiefnemer. Op de Waterschapslaan 11 bevindt zich een oude en enigszins vervallen vrijstaande woning. De perceelsgrens die de woningen scheidt loopt vanaf de Waterschapslaan bezien vrij schuin naar achteren toe weg.

De oppervlakte van het perceel Waterschapslaan 11 bedraagt 1.132 m2. De oppervlakte van het perceel Waterschapslaan 13 bedraagt 4.928 m2.

Voor de bouwplannen zal apart een omgevingsvergunning activiteit bouwen worden aangevraagd.

 

 

Huidige situatie

 

Het plan:

De initiatiefnemer heeft plannen ontwikkeld voor uitbreiding van de bestaande woning op Waterschapslaan 13 en realisatie van een nieuwe woning aan de Waterschapslaan 11. Om het perceel / de percelen efficiënter te kunnen gebruiken wordt de perceelsgrens aangepast. De perceelsgrens die de percelen scheidt komt circa 11 meter verder naar het oosten te liggen. Daar waar de grens nu schuin weg loopt komt in de toekomstige situatie de perceelgrens haaks op de Waterschapslaan te liggen. De bestaande schuur / carport die aan de voorzijde in de bestemming 'Tuin' ligt zal worden gesloopt.

De omvang van de percelen bedraagt in de gewijzigde situatie exact evenveel als in de bestaande situatie. Daarmee vindt er geen uitbreiding van bouwmogelijkheden plaats.

 

 

Beoogde situatie

 

Bouwplan:

De initiatiefnemer is voornemens aan de woning op Waterschapslaan 13 een uitbouw te realiseren aan de westkant van het bestaande hoofdgebouw. Het hoofdgebouw wordt met enkele meters vergroot door de realisatie van een gebouw in één laag met een kap. De maximale oppervlakte aan bebouwing en afstand tot de perceelgrens wordt gerespecteerd.

 

impressie beoogd bouwplan Waterschapslaan 13

 

Op het perceel Waterschaplaan 11 is de initiatiefnemer voornemens een nieuwe woning te realiseren. Er is een bouwplan opgesteld in één bouwlaag met een samengestelde kap. De maximale oppervlakte aan bebouwing en afstand tot de perceelgrens wordt gerespecteerd.

 

 

impressie beoogd bouwplan Waterschapslaan 11

 

Voor de bouwplannen zal apart een omgevingsvergunning activiteit bouwen worden aangevraagd.

   

2.2 Toepassing wijzigingsregels

Wijzigingsbevoegdheid

Het bestemmingsplan 'Villagebieden' van de gemeente Blaricum, vastgesteld op 11 juni 2013, biedt de mogelijkheid grenzen van bestemmingsvlakken onder bepaalde voorwaarden te wijzigen. Hierbij wordt toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in lid 18.9.3 van dit bestemmingsplan. De wijzigingsbevoegdheid luidt als volgt:

 

18.9.3 Wijzigen bestemmingsvlak

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen te wijzigen, indien:

1. blijkt dat de bestemmingsvlakken niet in overeenstemming zijn met de feitelijke eigendomssituatie ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan; of
2. door veranderde eigendomssituaties de bestemmingsvlakken hiermee niet meer in overeenstemming zijn.

18.9.4 Voorwaarden

1. De wijziging als bedoeld onder 18.9.3 mag uitsluitend worden toegepast binnen de bestemming Wonen.
2. De wijziging als bedoeld onder 18.9.3 mag niet leiden tot een wijziging van het aantal toegestane woningen.
3. De wijziging als bedoeld onder 18.9.3 sub b mag niet leiden tot verruiming van de bouwmogelijkheden van het op de kaart aangegeven bestemmingsvlak dan wel vermindering van de in acht te nemen afstandsmaten op bouwpercelen/bestemmingsvlakken die verkleind worden door wijziging van de bestemmingsvlakken.
4. De wijziging als bedoeld onder 18.9.3 mag niet leiden tot onevenredige aantasting van de beeldkwaliteit en/of de karakteristiek van het gebied.
   

Toepassing wijzigingsregels

De wijziging van de perceelsgrens is zodanig ontworpen dat wordt voldaan aan bovenstaande wijzigingsregels.

1. Het betreffende perceel heeft de bestemming 'Wonen'. De bestemmingsvlakken met de bestemming 'Tuin' wijzigen niet maar zijn in het wijzigingsplan meegenomen vanwege de kadastrale situatie.
2. Het aantal woningen blijft gelijk. Slechts de perceelsgrens wordt aangepast. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie bestaat het plangebied uit 2 percelen en zijn er 2 woningen toegestaan.
3. De ontwikkeling leidt niet tot verruiming van de bouwmogelijkheden. Maximum goothoogte (4m) en maximum bouwhoogte (9m) wijzigen niet. Het bestemmingsplan 'Villagebieden' stelt regels aan de oppervlakte van toegestane bebouwing en afstanden van gebouwen tot aan de perceelsgrens afhankelijk van de oppervlakte van het perceel. De bouwmogelijkheden veranderen niet aangezien de percelen in beide situaties, zowel vóór de wijziging als ná de wijziging exact even groot zijn.  
4. De bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' wijzigen niet. De afstanden tot de perceelsgrenzen, de gelijkblijvende oppervlakte aan toegestane bebouwing en de tuinbestemming aan de Waterschapslaan zorgen ervoor dat het straatbeeld niet wordt aangetast. Op basis van artikel 18.3 kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de situering van de woningen op bouwpercelen die groter zijn dan 2.500m2 ten behoeve van het behoud van het groene karakter.

2.3 Toetsing omgevingsaspecten

Door deze planwijziging wijzigt het aantal kavels en woningen niet. Tevens blijft de oppervlakte aan toegestane bebouwing in zijn totaliteit ongewijzigd. In planologische zin zijn er geen wijzigingen die het gebruik veranderen (Alleen de perceelsgrenzen veranderen). Er worden geen nieuwe gevoelige functies mogelijk gemaakt. Hierdoor is toetsing aan omgevingsaspecten niet noodzakelijk en hoeven onderzoeken naar de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan niet te worden uitgevoerd. Bouwen of werkzaamheden zelf kunnen eventueel lijden tot vergunnings- of onderzoeksplichtige activiteiten en blijven onderhavig aan de gebruikelijke toetsen.

 

De archeologische dubbelbestemming blijft van toepassing, waardoor bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 200m2 over een diepte van meer dan 50cm eerst archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd voordat tot uitvoering van de werkzaamheden kan worden overgegaan.

  

3 Juridische planbeschrijving

 

Bestemmingsplan 'Villagebieden'

Dit wijzigingsplan maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van bestemmingsplan 'Villagebieden'. Als gevolg van het wijzigingsbesluit zijn de volgende artikelen uit het bestemmingsplan 'Villagebieden' op het plangebied van toepassing:

• Inleidende regels (hoofdstuk 1);
• Artikel 13 Tuin;
• Artikel 18 Wonen;
• Artikel 20 Waarde - Archeologie - 1;
• Algemene regels (hoofdstuk 3);
• Overgangs- en slotbepalingen (hoofdstuk 4).
  

Verbeelding

De bestemmingsgrenzen worden aangepast. De nieuwe bestemmingsgrenzen zijn op een afzonderlijke verbeelding aangegeven.

 

Regels

In de regels is de naamgeving van het wijzigingsplan opgenomen en is bepaald dat de regels uit het bestemmingsplan 'Villagebieden' onverminderd van kracht blijven.

 

Artikel 1: Begripsbepalingen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen.

 

Artikel 2: Regels

Uit dit artikel blijkt expliciet dat de regels van het bestemmingsplan 'Villagebieden' van toepassing zijn op het wijzigingsplan.

 

Artikel 3: Titel

Dit artikel bevat de slotbepaling.

 

4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van het project, zal ook inzicht moeten worden gegeven in de financiële uitvoerbaarheid van het project (artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening vormt de mogelijkheid om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. Dit vindt plaats door een exploitatieplan, waarin deze verdeelsleutel vast ligt. In de toelichting op elk bestemmingsplan moet aandacht worden besteed aan het exploitatieplan.

 

In het Bro (artikel 6.2.1) is voorgeschreven voor welk type bouwplannen een exploitatieplan moet worden opgesteld, indien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Het gaat om onder andere wijzigingsplannen, zoals thans aan de orde. Van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het verhaal van kosten op een andere wijze verzekerd is en/of het instellen van inrichtingseisen via een exploitatieplan niet nodig is.

 

Met het aanpassen van de grens van het bestemmingsvlak zijn slechts beperkte kosten gemoeid. In het voorliggende geval zijn de gronden niet in eigendom van de gemeente. De gemeente zal, om haar kosten te dekken, een anterieure overeenkomst afsluiten met de initiatiefnemer. De verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan vervalt hierdoor.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp wijzigingsplan heeft conform artikel 3.9a lid 1 Wro, van 30 oktober 2017 tot en met 11 december 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Daarbij is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijze in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.