2e herziening bestemmingsplan Landelijk Noord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bestemmingsplan 'Landelijk Noord' is op 26 juni 2013 door de deelraad van stadsdeel Noord vastgesteld. Voor een aantal ruimtelijke ontwikkelingen heeft ten tijde van vaststelling nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Deze ontwikkelingen zijn daarom niet meegenomen bij de vaststelling van het bestemmingsplan Landelijk Noord. Om deze ontwikkelingen alsnog planologisch mogelijk te maken, heeft de deelraad van stadsdeel Noord destijds besloten een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure te doorlopen. Om hier vorm aan te geven wordt deze 2e herziening opgesteld.

Deze 2e herziening wordt opgesteld voor de ontwikkeling aan de Bloemendalergouw 49.

Het bestemmingsplan bestaat uit een algemene toelichting, planregels en verbeelding. De ruimtelijke onderbouwing van de ontwikkeling is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd.

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit het perceel Bloemendalergouw 49, gelegen in het landelijk gebied van het stadsdeel Noord.

In figuur 1.1 is de locatie aangegeven.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. In hoofdstuk 3 is de juridische planbeschrijving opgenomen en in hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Nieuwe ruimtelijke ontwikkeling

2.1 Omschrijving ontwikkeling

In het bestemmingsplan Landelijk Noord is op het perceel Bloemendalergouw 49 een agrarisch bouwvlak opgenomen. Door gebrek aan aangrenzend weideland is het perceel niet meer geschikt voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Nagenoeg alle agrarische activiteiten van het bedrijf zijn verplaatst naar een andere locatie waaronder de stalling van vee. Van de huidige opstallen wordt nu een klein gedeelte gebruikt voor de opslag van hooi. De ontwikkeling zoals opgenomen in deze 2e herziening omvat de herontwikkeling van het perceel. Met de sanering van alle bebouwing, uitgezonderd de bedrijfswoning, wordt een belangrijke milieu- en kwaliteitswinst beoogd. De landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van de stadsrandpolder Waterland wordt verbeterd met de sloop van storende bebouwing en functies waaronder een 20 m hoge opslag voor ruwvoer. Door de herontwikkeling op ruime kavels in combinatie met de sloop van bijna 2.500 m² storende bebouwing wordt de landschappelijke kwaliteit verbeterd.

Ter compensatie van de sloop en sanering worden op het perceel 2 vrijstaande woningen en 1 woning met daaraan een Natuur Educatie Centrum gerealiseerd. Samen met de bestaande bedrijfswoning, die wordt omgezet naar een burgerwoning, worden er planologisch gezien 4 woningen en een Natuur Educatie Centrum mogelijk gemaakt. De burgerwoning aan de Bloemendalergouw 51 wordt in deze herziening buiten beschouwing gelaten (de woning linksboven op figuur 2.1). Deze woning heeft in het bestemmingsplan Landelijk Noord reeds de juiste bestemming en behoeft geen wijziging.

In het bestemmingsplan Landelijk Noord zijn de volgende regels met betrekking tot woonbebouwing opgenomen:

• de footprint mag maximaal 100 m² zijn;
• de dakhoogte is 9 m hoog;
• de goothoogte is 3,5 m hoog;
• bijgebouwen zijn toegestaan tot maximaal 40 m²;
• welstandeisen.

De twee nieuw te bouwen woningen zullen aan deze eisen voldoen. De voormalige bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning. Ook deze woning voldoet aan de gestelde eisen.

Voor de woning in de noordwesthoek en het Natuur Educatie Centrum is een voorlopig ontwerp gemaakt. Er is rekening gehouden met zichtlijnen en bouwhoogtes die aflopend zijn vanaf de weg gezien. De maximale bouwhoogte bedraagt ongeveer 4 m. Omdat de woning uit 1 bouwlaag bestaat, wordt er afgeweken van de eis uit het bestemmingsplan van een footprint van 100 m². Vanuit de wens voor een zo duurzaam mogelijk gebouw is er voor gekozen om de woning optimaal te isoleren. Ook wordt het idee van een groen dak zo letterlijk mogelijk uitgevoerd.

De woning en het Natuur Educatie Centrum worden in één gebouw gerealiseerd. Het gebouw bevindt zich op maaiveldniveau en bestaat uit een betonnen bak die bedekt wordt met een laag zand/grind en aarde waardoor een groene heuvel ontstaat. Bij het woongedeelte zorgt een glazen pui voor inval van daglicht en verwarming van het gebouw. De oppervlakte van het educatiecentrum bedraagt 300 m².

Figuur 2.1 Inrichting nieuw perceel

Ten behoeve van de ontwikkeling zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd en zijn de relevante omgevingsaspecten getoetst. Dit is opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing. In bijlage 1 is de ruimtelijke onderbouwing, die als basis geldt voor deze ontwikkeling, opgenomen.

2.2 Juridische vertaling

Op basis van de volledige beschrijving in de ruimtelijke onderbouwing zijn op het perceel de volgende bestemmingen uit het bestemmingsplan Landelijk Noord opgenomen:

• enkelbestemming: Agrarisch met waarden - Kerngebied Veenweide;
• enkelbestemming: Tuin;
• enkelbestemming: Wonen;
• dubbelbestemming: Waarde - Archeologie - 3.

Tevens worden de hoofdgebouwen voorzien van een bouwvlak.

Voor de inhoud van de regels wordt aangesloten bij de regels uit het bestemmingsplan Landelijk Noord. De betreffende artikelen worden 1-op-1 overgenomen in deze herziening.

Ten behoeve van het Natuur Educatie Centrum wordt een artikel Cultuur en Ontspanning opgenomen. In dit artikel wordt het Natuur Educatie Centrum conform de ruimtelijke onderbouwing en de beschrijving in paragraaf 2.1 geregeld.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

Deze herziening heeft betrekking op de volgende wijzigingen van de verbeelding:

• bestemmingswijziging van Agrarisch met waarden - Kerngebied Veenweide naar Wonen en Tuin;
• verwijderen van een agrarisch bouwvlak.

Op het gebied van de regels vinden geen wijzigingen plaats, met uitzondering van de bestemming Cultuur en Ontspanning die opgenomen wordt om de ontwikkeling van het Natuur Educatie Centrum te borgen. Voor de juridische planbeschrijving van de opgenomen artikelen wordt verwezen naar het bestemmingsplan Landelijk Noord (Toelichting Landelijk Noord).

Regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Noord, die geen betrekking hebben op deze herziening, zijn verwijderd. Derhalve kan het voorkomen dat de artikelen korter zijn of anders ogen dan in het bestemmingsplan Landelijk Noord.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan is exploitatieplanplichtig, omdat het hier echter een kruimelgeval betreft wordt geen exploitatieplan opgesteld.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het voorontwerp van de 2e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Noord wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan diverse personen en instanties toegezonden. Op grond van de inspraakverordening wordt het voorontwerp ter inzage gelegd.

Zienswijzen

Het ontwerp van de 2e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Noord wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Eventuele zienswijzen op het ontwerp worden te zijner tijd samengevat en beantwoord. Indien de zienswijzen leiden tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan, wordt dat in deze paragraaf opgenomen.