1.1 Aanleiding     

Het bestemmingsplan De Pijp 2018 is door de gemeenteraad vastgesteld op 19 september 2018. Aan het perceel Van Ostadestraat 268-270/ Henrick de Keijserstraat 9 is in het plan 'De Pijp 2018' de bestemming 'Maatschappelijk' toegekend. Na de vaststelling zijn enkele gebreken geconstateerd. Deze gebreken zijn gecorrigeerd middels het op 9 oktober 2019 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan 'De Pijp 2018 eerste herziening', waarin de bestemming 'Maatschappelijk' is behouden voor het perceel. Tegen beide plannen is door negen partijen beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling), waaronder de eigenaar van het perceel Van Ostadestraat 268-270/ Henrick de Keijserstraat 9.

Op 10 februari 2021 heeft de Afdeling uitspraak gedaan in de beroepen. Daarbij zijn acht procespartijen, waaronder de eigenaar van het perceel Van Ostadestraat 268-270/ Henrick de Keijserstraat 9, geheel of gedeeltelijk in het gelijk gesteld en zijn beide bestemmingsplannen op onderdelen vernietigd. Voor het perceel Van Ostadestraat 268-270/ Henrick de Keijserstraat 9 is de bestemming 'Maatschappelijk' vernietigd. De Afdeling heeft de gemeenteraad opgedragen om voor de vernietigde planonderdelen een nieuw besluit te nemen binnen 26 weken na verzending van de uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen. De uitspraak van de Raad van State is opgenomen als bijlage bij deze toelichting (zie Bijlage 1 Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, d.d. 10 februari 2021).

In de tweede herziening van het bestemmingsplan De Pijp 2018 is verzuimd om voor het gehele perceel Van Ostadestraat 268-270/ Henrick de Keijserstraat 9 een nieuw besluit te nemen conform de opdracht van de Afdeling. Voor het middendeel van het Afrikahuis heeft de raad abusievelijk nagelaten een bestemming vast te stellen. Hiermee is niet volledig uitvoering gegeven aan de opdracht van de Afdeling. Als gevolg is voor het middendeel van het Afrikahuis de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' in het bestemmingsplan De Pijp 2005 gaan herleven. Dit was niet de bedoeling. Het voorliggende bestemmingsplan, de derde herziening van het bestemmingsplan De Pijp 2018, voorziet erin dit gebrek te herstellen.

In dit bestemmingsplan krijgt het middendeel van het complex alsnog de bestemming 'Maatschappelijk' toegekend, waarmee alsnog wordt voorzien in de opdracht van de Afdeling tot het nemen van een nieuw besluit. Het besluit tot vaststelling van deze herziening kan worden aangemerkt als een herstelbesluit in de zin van artikel 6:19 Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het gestelde in hoofdstuk 6.1 is aan de raad voorgesteld om direct tot vaststelling over te gaan, zonder voorafgaande terinzagelegging van een ontwerp.

1.2 Bevoegdheden     

De bevoegdheid voor het vaststellen van bestemmingsplannen ligt bij de gemeenteraad van Amsterdam.

1.3 Leeswijzer     

Het bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling. De verbeelding en de regels vormen samen de bestemmingsplanregeling zoals deze door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De toelichting geeft de achtergronden (relevant beleid, resultaten van uitgevoerde onderzoeken) bij de bestemmingsplanregeling.

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Hier wordt in het kort de inhoud van deze hoofdstukken beschreven. Na dit eerste inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plankader, bestaande uit een beschrijving van het plangebied alsook de beschrijving van de vigerende bestemmingen. In hoofdstuk 3 worden de wijzigingen beschreven die onderdeel zijn van deze herziening. Hoofdstuk 4, de juridische planbeschrijving, worden de planvorm, de planregels en de bestemmingen toegelicht. In hoofdstukken 5 en 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Ligging en begrenzing     

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van het middendeel van het gebouwencomplex aan de Van Ostadestraat 268-270/ Henrikck de Keijserstraat 9, gelegen in de plangebieden van de bestemmingsplannen De Pijp 2018 en De Pijp 2018 eerste herziening.

2.2 Doelstelling     

De voorliggende herziening van de bestemmingsplannen De Pijp 2018 en De Pijp 2018 eerste herziening voorziet in het (alsnog) verwerken van de opdracht van de Afdeling middels een nieuw besluit. Deze derde herziening is opgesteld om datgene dat beoogd werd in het bestemmingsplan De Pijp 2018 tweede herziening (2021), maar daarin abusievelijk niet werd opgenomen, alsnog vast te stellen. In het kader van de beroepsprocedure over het bestreden besluit, bestemmingsplan De Pijp 2018, kan voorliggende herziening worden aangemerkt als een besluit in de zin van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht.

2.3 Geldend planologisch kader     

De ter plaatse vigerende bestemmingsplannen zijn:

• De Pijp 2005, vastgesteld door de deelraad van stadsdeel Zuid op 12 juli 2006 (vigerende bestemming: 'Maatschappelijke doeleinden);
• De Pijp 2018, vastgesteld door de raad op 19 september 2018 (vigerende bestemming: Waarde - Archeologie 3);
• De Pijp 2018 eerste herziening, vastgesteld door de gemeenteraad op 9 oktober 2019 (vigerende bestemming: Waarde - Cultuurhistorie 1);
• Paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders, vastgesteld door de gemeenteraad op 7 oktober 2021 (vigerende aanduiding 'overige zone-2').

In deze herziening blijven de regels uit de bestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' in het bestemmingsplan De Pijp 2018 en 'Waarde - Cultuurhistorie 1' in het bestemmingsplan De Pijp 2018 eerste herziening ongewijzigd van toepassing.

(Paraplu)bestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders

Het paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 oktober 2021. Er geldt een verbodsbepaling om kelders te bouwen of te vergroten, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee zones. Het doel is het voorkomen van negatieve effecten van (cumulatieve) aanleg van kelders op de stand en de stroom van het grondwater. Alleen een kelder die grondwaterneutraal kan worden aangelegd, komt voor vergunningverlening in aanmerking. Het paraplubestemmingsplan is een vertaling van het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam in een juridisch planologisch kader (zie Bijlage 2 Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam). Ook is de 'Beleidsregel Grondwaterneutrale kelders Amsterdam' op 7 september 2021 door het college vastgesteld, als samenvatting van het afwegingskader in juridisch concrete normen.

In het plangebied van dit bestemmingsplan komt alleen 'overige zone-2' voor uit het paraplubestemmingsplan (standstill/kD in het afwegingskader). De (algemene) regels uit het Afwegingskader hebben primair betrekking op kelders met één verdieping, een oppervlakte van maximaal 300 m² en een diepte van maximaal 4 meter onder het grondoppervlak (maaiveld) gerekend aan de straatkant. Ten aanzien van de kelders die groter zijn dan 300 m² en/of dieper dan 4 meter wordt bepaald dat medewerking alleen mogelijk is indien aan de hand van een geohydrologisch rapport wordt aangetoond dat de aanleg grondwaterneutraal zal plaatsvinden.

Op basis het paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders is in deze herziening een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen.

3.1 De Pijp 2018 tweede herziening (2021)     

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak van 10 februari 2021 aangegeven dat de gemeenteraad onvoldoende gemotiveerd heeft waarom het uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig is dat het gehele complex een maatschappelijke bestemming behoudt en dat het niet gewenst is om te voorzien in een andere bestemming om een rendabele exploitatie mogelijk te maken, om het complex - een gemeentelijk monument- op deze wijze geheel of gedeeltelijk te behouden. In de tweede herziening van het bestemmingsplan De Pijp 2018 is aan de uitspraak van de Afdeling uitvoering gegeven door de bestemming 'Wonen' toe te kennen aan de ruimten in het Afrikahuis die reeds feitelijk als woning worden gebruikt. Het gaat om de 'uiteinden' van het gebouwencomplex alwaar zich de dienstwoningen bevinden, zijnde de voormalige pastorie en de kosterij, die respectievelijk zijn gevestigd in de panden Van Ostadestraat 270 en Henrick de Keijserstraat 9.

Hiermee is circa 30% van het gebouwencomplex bestemd voor wonen. Er is sprake van een ruimtelijke scheiding met de andere onderdelen van het pand. De twee gestapelde maisonnettes (kosterij) hebben een eigen ingang aan de Henrick de Keijserstraat 9; de pastorie is gesitueerd aan de Van Ostadestraat, met ook een eigen ingang aan de Van Ostadestraat 270. De andere onderdelen van het pand, het middendeel van het Afrikahuis, betreft het voormalige kerkgebouw en heeft zijn hoofdentree aan de Van Ostadestraat 268, op de kruising Henrick de Keijserstraat- Van Ostadestraat. Het voormalige kerkgebouw is een waardebepalend kenmerk voor het complex. De raad heeft besloten om dit deel van het complex als eenheid te bewaren ten behoeve van de maatschappelijke functie met het oog op de behoefte aan maatschappelijke ruimte. In deze herziening heeft dit deel van het complex de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen, waarmee het kerkgebouw overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd. Het pand heeft onder het vigerende planologische regime, bestemmingsplan De Pijp 2005, een maatschappelijke bestemming die met dit plan is behouden.

Het bestemmen van uitsluitend de uiteinden van het complex als 'Wonen' is in lijn met het uitgangspunt dat het stadsdeel in de diverse overleggen van het Transformatieteam (Projectmanagementbureau) heeft uitgedragen richting de eigenaar, namelijk dat zelfstandig wonen in de voormalige dienstwoningen bespreekbaar is, mede omdat uit cultuurhistorisch oogpunt geen bezwaar bestaat om de dienstwoningen ten behoeve van wonen te gebruiken. Dit blijkt ook uit het haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming van het Afrikahuis, waarin de conclusie wordt getrokken dat de voormalige pastorie en kosterij goed herbestemd kunnen worden tot woningen (zie Bijlage 3 Haalbaarheidsonderzoek herbestemming Afrikahuis, d.d. 20 april 2015). De reden dat deze gronden in het bestemmingsplan De Pijp 2018 niet reeds de bestemming 'Wonen' kregen, komt omdat de raad een nieuwe functie bij de vaststelling van het bestemmingsplan doorgaans eerst betrekt als daarvoor een omgevingsvergunning is verleend.

Afbeelding: links aan de Van Ostadestraat de voormalige pastorie met een bvo van 790 m2; op de andere hoek aan de Henrick de Keijserstraat de voormalige kosterij met een bvo van 301 m2; het middendeel is de voormalige kerk met een bvo van 1652 m2.

Toegelaten functies in bestemming 'Maatschappelijk'

De flexibiliteit die het kerkgebouw biedt, maakt dat het goed past bij de diverse ruimtevragen die bij het stadsdeel binnenkomen. De eerste bouwlaag (souterrain) bestaat uit twee kerkzalen en is nagenoeg ongecompartimenteerd; de tweede bouwlaag bestaat uit één L-vormige ruimte die door middel van hoge houten schuif-/vouwwanden is onderverdeel in vier units, maar ook vrij eenvoudig is te gebruiken als één ruimte door de schuif-/vouwwanden in te schuiven/vouwen of te verwijderen. Dat in het voorliggende bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijk' voor het middendeel van het Afrikahuis 'als eenheid' wordt behouden, wil overigens niet zeggen dat dat de ruimte niet gebruikt kan of mag worden door meerdere maatschappelijke gebruikers. De bestemming staat hier ook niet aan in de weg. Op grond van de bestemming 'Maatschappelijk' zijn in het Afrikahuis de volgende functies mogelijk:

“diensten op het gebied van (medische) gezondheidszorg, kunst, (sociaal-)cultureel, welzijn, woonzorg (waarbinnen woonzorgcentrum), kinderopvang, onderwijs en educatie, sport (uitgezonderd fitness), religie, overheid en vergelijkbare gebieden worden verleend, waaronder mede ondergeschikte nevenfuncties ten behoeve van de diensten worden begrepen.”

De bestemming is dus relatief breed en biedt tal van gebruiksmogelijkheden die niet beperkt zijn tot de niet-commerciële sfeer; er wordt geen onderscheid gemaakt tussen commercieel en niet-commercieel. Binnen de vestigingen is additionele horeca toegestaan tot 10% van het netto vloeroppervlak. Het gaat om onzelfstandige horeca ondergeschikt aan de hoofdfunctie, in de vorm van: café, bar, cocktailclub, restaurant, eetcafé, lunchroom, koffie-/theehuizen, juicebars en ijssalons.

3.2 Behoefte aan maatschappelijke voorzieningen     

In heel stadsdeel Zuid en dus ook in De Pijp is behoefte aan meer maatschappelijk vastgoed, met name voor ontmoetingsplekken en zorgvoorzieningen. Het is gewenst om deze noodzakelijke voorzieningen voor de bewoners van de buurt en wijk te behouden en een plek te kunnen bieden. In het algemeen leent het gebouw, vanwege de situering, het voormalige gebruik als kerk en de (cultuurhistorische) uitstraling, zich goed als locatie voor ontmoeting. Bij de Stadsloods van de gemeente Amsterdam zijn voldoende ruimtevragers in de maatschappelijke sector bekend die met de onderhavige locatie gematched kunnen worden. Het gaat om een verscheidenheid aan organisaties: religieuze organisaties, onderwijs-, zorg- en sportinstellingen. Ook het stadsdeel kan hier een rol van betekenis vervullen. Overigens komen deze ruimtevragen niet alleen bij de Stadsloods binnen, maar ook via andere beleidsonderdelen van de gemeente zoals OJZ (Onderwijs, Jeugd, Zorg), K&C (Kunst &Cultuur) Sport en MV (Maatschappelijke Voorzieningen). Indien mocht blijken dat een nieuwe maatschappelijke gebruiker het pand niet volledig in gebruik kan nemen, kan er een situatie ontstaan waarin het voorstelbaar is dat er een goede match met een andere ruimtevragende maatschappelijke gebruiker kan worden gemaakt.

In de omgeving is de behoefte en zorg uitgesproken aan voorzieningen in de welzijn en zorg, met name voor jongeren en voor ouderen. Er zijn ernstige zorgen over de teruggang van het aanbod van welzijn en zorg met name voor jongeren en ouderen. In De Pijp is behoefte aan sportvoorzieningen voor jongeren. Om ouderen de kans te geven in hun buurt te blijven wonen, is er aandacht nodig voor het voorzieningen- en zorgaanbod. Deze behoefte is opgehaald in de buurt en opgenomen in de Gebiedsagenda Zuid 2019-2022 resp. het Gebiedsplan 2022 voor De Pijp. Als ouderen niet zelfstandig thuis kunnen blijven wonen, is het belangrijk dat er voldoende zorghuisvesting (woonzorgcombinaties) beschikbaar is. Voor de gemeente is de realisatie van woonzorgcombinaties met maatschappelijke voorzieningen in de plint een speerpunt. Belangrijke voorzieningen zijn bijvoorbeeld een buurtkamer voor ontmoetingen en activiteiten en spreek- en behandelruimten voor wijkzorgprofessionals. Dit speerpunt is als zodanig opgenomen in het Programma Ouderenhuisvesting 2019-2022.

Inpasbare voorzieningen

In het verleden hebben de gebouweigenaar en het stadsdeel gesproken over concrete functies die al dan niet binnen de doeleindenomschrijving van de maatschappelijke bestemming zouden passen, zoals een combinatie van wonen en zorg, kinderopvang en een balletacademie. Bij een combinatie tussen de functies wonen en zorg, een woonzorgcentrum, is sprake van bewoning van een specifieke doelgroep zoals ouderen die algemene en medische verzorging geniet. Deze dienstverlening aangevuld met additionele horeca is toegestaan binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Een kinderdagverblijf met noodzakelijke buitenruimte is eveneens toegestaan. Daarmee is de locatie ook bij uitstek geschikt voor kinderopvang. Een onderwijsinstelling past ook goed in dit maatschappelijke blok waar reeds twee basisscholen, Lycée français en De Avonturijn, zijn gevestigd. Het Afrikahuis heeft voorts de potentie voor invulling voor kunst en cultuur (zoals een muziekcentrum, tentoonstellingsruimte, museum, dansschool). Steeds meer particuliere investeringsmaatschappijen en creatieve ontwikkelaars hebben interesse om bij herbestemming van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen invulling te zoeken in de maatschappelijke/ kunst- en cultuursector. Ook deze functies zijn toegestaan in de bestemming 'Maatschappelijk'.

3.3 Uitgangspunt: behoud maatschappelijk vastgoed     

Er is in De Pijp nog behoefte aan versterking en uitbreiding van de maatschappelijke functies. Het Afrikahuis maakt onderdeel uit van een bouwblok dat een belangrijke maatschappelijke cluster vormt in De Pijp. Het uitgangspunt in het bestemmingsplan De Pijp 2018 resp. de herzieningsbesluiten is dan ook om de maatschappelijke bestemming te behouden. Dat de raad in principe terughoudend omgaat met bestemmingswijzigingen dan wel bestemmingsverruimingen van panden met een maatschappelijke bestemming, blijkt ook uit de aangenomen motie 'Behoud maatschappelijk vastgoed' (motie 586). Het bestemmen van het middendeel van het Afrikahuis in het voorliggende plan overeenkomstig de bestaande maatschappelijke bestemming in het vigerende plan is in lijn met deze motie en wens van de raad.

Motie 'Behoud maatschappelijk vastgoed' (motie 586)

Buurten worden economisch sterker door menging van wonen en werken. Zonder voorziening is een complete stad niet te creëren. Het aanbod aan bedrijfsruimte en maatschappelijke ruimte neemt af door onder andere het omzetten van maatschappelijk vastgoed naar beter renderende functies zoals wonen. Dit is een vrijwel onomkeerbaar proces dat de voorraad aan betaalbare bedrijfsruimte langzaam maar zeker 'opeet'. Eenmaal omgezet zal de bestemming in de toekomst vrijwel zeker wonen blijven. In het jaarverslag van de Stadsloods over het jaar 2016, 'Jaaroverzicht Stadsloods 2016', constateerde de Stadsloods dat het maatschappelijk vastgoed steeds schaarser en daardoor duurder wordt, hetgeen een ongewenste trend is.

Bij de behandeling van het jaarverslag in de vergadering van de gemeenteraad van 7 juni 2017 is een motie aangenomen waarin bij het college van B en W wordt aangedrongen om in overleg met de stadsdelen maatregelen op een rij te zetten, waarmee maatschappelijk vastgoed wordt behouden voor de stad. Uitgangspunt is om terughoudend om te gaan met (afwijkingsverzoeken voor het) wijzigen van een maatschappelijke bestemming. Panden met een dergelijke bestemming zijn schaars en noodzakelijk om bepaalde noodzakelijke en wenselijke functies in het stadsdeel te behouden en/of toe te voegen. Voor wat betreft de nodige maatregelen kan worden gedacht aan het opkopen van panden (of het betalen van planschade en de daarmee gepaard gaande kosten). In het uiterste geval is de raad bereid tot onteigenen over te gaan.

Snelgroeiend tekort aan maatschappelijke ruimte

Uit het jaarverslag van de Stadsloods over 2021 blijkt dat de voorraad bedrijfsruimte en maatschappelijke ruimte op de markt verder afneemt en dat het aantal ruimtezoekers voor maatschappelijke functies ten opzichte van andere sectoren (detailhandel of horeca) sterk is gestegen. Er dreigt een snelgroeiend tekort aan maatschappelijke ruimte. Gezien de blijvende groei van de stad en de uitbreiding van de woningproductie ligt het in de verwachting dat de vraag naar ruimte voor niet-woonfuncties zal stijgen en het gat tussen vraag en aanbod alleen maar groter wordt.

3.4 Bestemmingsplan uitvoerbaar     

Hoewel er in De Pijp nog sprake is van een redelijk gevarieerd aanbod van maatschappelijke voorzieningen per beleidsterrein, is er nog behoefte aan versterking en uitbreiding van deze functies. Het uitgangspunt is dan ook om de maatschappelijke bestemming te behouden voor het middendeel van het Afrikahuis. Dit standpunt is steeds uitgedragen door het stadsdeel.

Inspanningsverplichting eigenaar

Van de eigenaar van het pand mag worden verwacht dat in het kader van de verkoop of het zoeken naar een nieuwe gebruiker of gebruikers ook gestreefd wordt naar een maatschappelijke invulling. Van de eigenaar van het pand mogen hiertoe de nodige inspanningen worden gevergd. De bestemming biedt zoals aangegeven voldoende mogelijkheden voor invullingen. Het stadsdeel ervaart vaker dat eigenaren aangeven dat een pand niet verhuurbaar is. Om te kunnen beoordelen of er daadwerkelijk een match op deze locatie kan ontstaan met een ruimtevrager is er meer informatie nodig zoals huurprijs, opleveringsniveau, huurvoorwaarden en dergelijke van het Afrikahuis. Van de eigenaar van het pand mag worden verwacht dat de ruimte via de voor verhuur gebruikelijke kanalen wordt aangeboden. Achterstallig onderhoud zal voorts niet bevorderlijk is voor de verhuurbaarheid. Dat het pand zich in een matige staat van onderhoud bevindt, kwam reeds in 2015 naar voren uit de bouwkundige opname die in het kader van het haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming van het Afrikahuis is uitgevoerd (zie Bijlage 3 Haalbaarheidsonderzoek herbestemming Afrikahuis, d.d. 20 april 2015). In dit verband is ook relevant of de eigenaar heeft getracht de kandidaten een beeld te geven over de bruikbaarheid, potentiële mogelijkheden of de staat van oplevering van het pand zoals bijvoorbeeld deelverhuur. Dan zijn er namelijk nog veel meer opties en zoekende partijen. Uiteenlopende maatschappelijke activiteiten zijn immers te combineren, bijvoorbeeld thematisch dan wel door verschillende financiële draagkracht te combineren. Verder liggen voor deze locatie eventueel ook kansen voor tijdelijke initiatieven/invulling. Het ligt op de weg van de eigenaar om met een brede campagne initiatieven aan te trekken.

Bij de Stadsloods van de gemeente Amsterdam zijn een heel aantal ruimtevragen bekend van kandidaten (potentiële huurders) die hebben aangegeven op zoek te zijn naar verhuurbare maatschappelijke ruimte. De ruimtevragen zijn divers, uiteenlopend van een woonzorgcentrum, een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk, een cosmetisch kliniek tot een kerkgenootschap, een muziektheatercollectief, een LHBTQ+ community, een galerie/art studio, een onderwijsinstelling voor primair en voortgezet onderwijs, een taalschool, kinderdagverblijven en sportinstellingen (dansstudio's en padelbanen).

Rendabele exploitatie mogelijk

In het voorliggende bestemmingsplan is circa 30% van het gebouwencomplex, ter plaatse van de voormalige pastorie en kosterij, bestemd voor wonen. Met 30% invulling van het pand ten behoeve van een commerciële functie als wonen is een rendabele exploitatie reeds mogelijk. Zoals immer uitgedragen door het stadsdeel wordt terughoudend omgegaan met het wijzigen van een maatschappelijke bestemming, overeenkomstig de door de gemeenteraad op 7 juni 2017 aangenomen motie 'Behoud maatschappelijk vastgoed'. Bovendien blijkt uit het in 2015 uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming van het Afrikahuis dat een rendabele exploitatie bij een percentage van circa 30% aan wonen reeds mogelijk is. In dit onderzoek worden twee opties gepresenteerd (optie A en B), waarbij in beide opties de pastorie en de kosterij een woonfunctie krijgen. In de pastorie kunnen zeven (optie B) tot negen (optie A) zelfstandige woningen gerealiseerd worden en in de kosterij twee woningen (in totaal 9 tot 11 woningen). In de tweede herziening van het bestemmingsplan De Pijp 2018 hebben deze delen van het complex dan ook de bestemming 'Wonen' gekregen, waardoor beide opties uit het haalbaarheidsonderzoek gerealiseerd kunnen worden. De woningen ter plaatse van de voormalige pastorie en kosterij kunnen voor een marktconforme prijs verhuurd resp. verkocht worden.

De in het haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming van het Afrikahuis gepresenteerde opties (A en B) leiden onder de toenmalige berekening tot een residuele opbrengstwaarde van ruim 2 miljoen resp. 3 miljoen euro (zie pagina 69 en 70 van het haalbaarheidsonderzoek) en zullen onder de huidige marktomstandigheden waarschijnlijk tot hogere opbrengsten leiden. Dit biedt de eigenaar van het complex voldoende opbrengst om de onderhoudskosten, ook voor de toekomst, te dekken en uit te zien naar een gebruiker of gebruikers voor het voormalige kerkgebouw. Ten aanzien van de geraamde onderhoudskosten zij kortheidshalve verwezen naar pagina 49 e.v. van het haalbaarheidsonderzoek (zie Bijlage 3 Haalbaarheidsonderzoek herbestemming Afrikahuis, d.d. 20 april 2015). Er zijn geen cijfers bekend waaruit blijkt dat bij een percentage van 30% aan wonen een rendabele exploitatie van het pand niet mogelijk zou zijn. Financiële belangen van eigenaren om nog meer winst te behalen met de verkoop of verhuur kunnen niet het uitgangspunt vormen voor het toekennen van bestemmingen aan percelen. In het verleden heeft de eigenaar van het onderhavige perceel een transformatie naar wonen voorgelegd aan het gemeentebestuur, welk verzoek is afgewezen. Er zijn geen redenen om hier thans anders over te oordelen.

4.1 Algemeen     

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de bestemmingsplanregeling, te weten de planregels en de verbeelding. Uitgelegd wordt wat de bedoeling en strekking is van de herziene regels. Daartoe wordt in dit hoofdstuk de regels per artikel toegelicht.

Het (juridisch deel van het) bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding heeft een functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse regels artikelsgewijs worden besproken.

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van de bestemming en overige regels. In de toelichting wordt ook een relatie met het relevante beleid gelegd en een gebiedsbeschrijving gegeven.

4.2 Planvorm     

Uitgangspunt voor dit plan is het doorvoeren van de uitspraak van de Afdeling en het vastleggen van de bestaande situatie. Het plan heeft een conserverend karakter.

4.3 Artikelgewijze toelichting     

In deze paragraaf worden de niet voor zichzelf sprekende en bijzondere juridische aspecten van de bestemmingsbepalingen toegelicht. Het beleid wordt niet toegelicht, maar de wijze van regelen. Ten opzichte van de bestemmingsplannen De Pijp 2018 en De Pijp 2018 eerste herziening is één bestemming gewijzigd. Het betreft de bestemmingen 'Maatschappelijk' die in beide bestemminsplannen werd vernietigd door de Afdeling. In voorliggende herziening is inhoudelijk is aan dit artikel niets gewijzigd ten opzichte van voornoemde bestemmingsplannen.

De bestemmingsplanherziening (verbeelding, regels en toelichting) is in digitale vorm opgesteld en vastgesteld. Het plan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) en is te raadplegen op internet (www.ruimtelijkeplannen.nl). Bij het aanklikken van een bestemming verschijnen de planregels die erop van toepassing zijn in beeld. Alle onderdelen van de digitale verbeelding zijn verbonden met één of meer regels. Op deze wijze wordt het bestemmingsplan toegankelijker. Daarnaast is zoals gebruikelijk een "papieren" (analoge) versie van het bestemmingsplan beschikbaar. Als tussen beide vormen van het plan een verschil in uitleg mogelijk is, dan prevaleert de digitale versie van het plan boven de papieren versie.

5.1 Uitvoerbaarheid van het plan     

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de toelichting op een bestemmingsplan in te gaan op de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. De bestemming die is toegekend aan het perceel Van Ostadestraat 268-270 is uitvoerbaar. Verschillende maatschappelijke organisaties (onderwijs-, zorg- en sportinstellingen, culturele en religieuze organisaties) hebben belangstelling getoond voor het gebruik van het gebouw voor maatschappelijke doeleinden. Gelet op de behoefte aan maatschappelijke ruimte die een match kan vinden in het Afrikahuis, al dan niet in combinatie met meerdere maatschappelijke gebruikers, is het voorliggende herzieningsplan in redelijkheid uitvoerbaar. Een commerciële functie anders dan maatschappelijk in het middendeel van het Afrikahuis is niet noodzakelijk om het pand voor gebruik te kunnen behouden. De huidige opzet waarin circa 30% van het complex een woonbestemming krijgt, is voldoende voor een rendabele exploitatie. Dit blijkt ook uit het haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming van het Afrikahuis (zie Bijlage 3 Haalbaarheidsonderzoek herbestemming Afrikahuis, d.d. 20 april 2015). Gelet op de ruimtevragen die bij het stadsdeel binnenkomen en gelet op de behoefte aan voorzieningen in onder meer de welzijn en zorg voor met name jongeren en ouderen, zoals tot uiting gekomen in onder meer het Gebiedsplan 2022 voor De Pijp, is de bestemming 'Maatschappelijk' voor het middendeel van het complex binnen redelijke termijn realiseerbaar. Het stadsdeel c.q. de Stadsloods kan hierin een rol spelen en kunnen de nodige middelen in gang zetten om de maatschappelijke bestemming te realiseren. Aankoop van het perceel (onteigenen) kan als uiterste middel worden ingezet bij het realiseren van de bestemming.

5.2 Planschaderisico     

Uit de planologische vergelijking van de oude en nieuwe situatie blijkt dat er geen negatieve effecten zijn. Er is daarom geen planschaderisico.

5.3 Kostenverhaal     

Het voorliggende bestemmingsplan is gericht op behoud van de bestaande situatie en maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Het bestemmingsplan maakt geen bouwplan mogelijk waarvoor op grond van de wet het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. Om deze reden wordt toepassing gegeven aan artikel 6.12 lid 1 van de Wro en geen exploitatieplan vastgesteld.

6.1 Maatschappelijk overleg en participatie     

Dit bestemmingsplan is tot stand gekomen naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 10 februari 2021, waarin is bepaald dat binnen 26 weken na de uitspraak een nieuw besluit moest worden genomen. De openbare voorbereidingsprocedure is niet gevolgd. Er is een afweging gemaakt of kan worden afgezien van de terinzagelegging van een ontwerpbestemmingsplan en direct tot vaststelling kan worden overgegaan. In het voorliggende geval is, gelet op de aard van het gebrek dat tot vernietiging van een deel van het plan heeft geleid en de wijze waarop dit door middel van voorliggend plan wordt hersteld, geen aanleiding gezien om eerst een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. De aanpassingen waarin het plan voorziet zijn naar aard en omvang niet van dien aard dat er sprake is van een wezenlijk ander plan ten opzichte van de bestemmingsplannen De Pijp 2018 en De Pijp 2018 eerste herziening. In het voorliggende plan wordt voorzien in dezelfde planmogelijkheden met uitsluitend een aanvullende motivering in de toelichting. Gelet hierop is het niet aannemelijk dat de kring van belanghebbenden is gewijzigd ten opzichte van het vorige vaststellingsbesluit. Het voorgaande is voor het college aanleiding geweest om geen hernieuwde terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan plaats te laten vinden, maar aan de raad voor te stellen direct tot vaststelling over te gaan.

6.2 Overleg met betrokken overheden (art. 3.1.1. Bro)     

In de rechtspraak van de Afdeling is bepaald dat bij een bestemmingsplanherziening van geringe omvang waarbij in geringe mate herschikking van de betrokken belangen aan de orde is (er is geen sprake van een geen wezenlijk ander plan), kan worden afgezien van het voeren van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. In het voorliggende plan wordt voorzien in dezelfde planmogelijkheden ten opzichte van de bestemmingsplannen De Pijp 2018 en De Pijp 2018 eerste herziening, met uitsluitend een aanvullende motivering in de toelichting. De aanpassingen zijn naar aard en omvang niet van dien aard dat er sprake is van een wezenlijk ander plan. Om deze reden is geen wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening gevoerd.

Artikel 1 Begrippen     

In deze regels wordt verstaan onder:

Artikel 2 Wijze van meten     

Artikel 3 Maatschappelijk     

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene aanduidingsregels     

Artikel 6 Overgangsrecht     

Artikel 7 Slotregel     

De regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Pijp 2018 derde herziening (2022).