| Plan: | Zuidas-Vivaldi, partiële herziening |
|---|---|
| Plannummer: | K1609BPGST |
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.K1609BPGST-VG01 |
Het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi is door de gemeenteraad vastgesteld op 22 juni 2016. Tegen het plan is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Grond van het beroep was dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan de aanduidingen voor de maximale bruto vloeroppervlakte, die in het ontwerpplan op de verbeelding waren opgenomen, zijn komen te vervallen. Dit heeft tot gevolg dat in het plangebied kantoorbebouwing kan worden opgericht die hoger is dan de bebouwing die in de bestaande situatie aanwezig is of vergund.
Uit onderzoek naar aanleiding van het beroep bleek dat aan bepaalde gebouwen in het plangebied een hogere maximale bouwhoogte is toegekend dan beoogd was. De oorzaak hiervan is dat de maximale bouwhoogte, die op de plankaart is aangegeven, gebaseerd is op het hoogste gebouwgedeelte van de bestaande bebouwing; deze maximale bouwhoogte geldt hierdoor, zonder dat dit de bedoeling was, ook voor de lagere gebouwdelen. Tijdens de zitting naar aanleiding van het beroep heeft de gemeente aangegeven dit gebrek te willen repareren door in het plan, conform de oorspronkelijke intentie van de planwetgever, voor de betrokken bebouwing alsnog de bestaande c.q. vergunde bouwhoogte vast te leggen.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft op 16 november uitspraak gedaan (Bijlage 1). Daarbij is het bestemmingsplan vernietigd, voor zover niet is geregeld dat als maximale bouwhoogtes binnen de bestemmingen "Kantoor-1" en "Kantoor-2" de bestaande of vergunde bouwhoogtes gelden. De Afdeling heeft de gemeente opgedragen om binnen 16 weken na verzending van de uitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen hierin is overwogen. Blijkens de uitspraak hoeft niet eerst een ontwerp van de herziening ter visie te worden gelegd, alvorens deze herziening door de gemeenteraad wordt vastgesteld.
De voorliggende eerste herziening van het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi voorziet in de opdracht van de Afdeling tot het nemen van een nieuw besluit.
Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het stadsdeel Zuid. Bij besluiten van de gemeenteraad van 1997, 29 oktober 2003 en 13 juli 2011 is de Zuidas, waar het bestemmingsplangebied deel van uitmaakt, echter aangewezen als grootstedelijk project. Als gevolg van dit besluit zijn de bevoegdheden op grond van de Wet ruimtelijke ordening, zoals het vaststellen van bestemmingsplannen bij het centraal stedelijk bestuur komen te liggen.
Op 12 juni 2013 heeft de gemeenteraad besloten tot intrekking van de Verordening op de stadsdelen en tot vaststelling van de Verordening op de bestuurscommissies 2013. Deze verordening is op 19 maart 2014 gewijzigd in werking getreden. Directe aanleiding voor de wijziging vormt de wijziging van de Gemeentewet en enige andere wetten in verband met het afschaffen van de bevoegdheid van gemeentebesturen om deelgemeenten in te stellen (Wet afschaffing deelgemeenten).
De nieuwe verordening voorziet in een andere inrichting van het bestuurlijk stelsel van Amsterdam. Concreet betekent dit onder andere dat de bevoegdheid voor het vaststellen van bestemmingsplannen in alle gevallen bij de gemeenteraad van Amsterdam is komen te liggen. Aangezien de Zuidas-ontwikkeling reeds was aangewezen als grootstedelijk project, waarbij onder andere de bevoegdheid tot het vaststellen van bestemmingsplannen bij de gemeenteraad was neergelegd, verandert er wat betreft de bevoegdheid tot het vaststellen van bestemmingsplannen de facto niets.
Met ingang van 14 april 2011 is in de Crisis- en herstelwet het project Amsterdam Zuidas als gebiedsontwikkeling met nationale uitstraling (bijlage II, Aa nummer 3) opgenomen. Als gevolg daarvan is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dit brengt onder meer met zich mee dat dat bij een eventueel beroep alle beroepsgronden in het beroepschrift dienen te worden opgenomen, en deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld. Verder verloopt de behandeling van het beroep versneld.
Het bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling.
De verbeelding en de regels vormen samen de bestemmingsplanregeling zoals deze door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De toelichting geeft de achtergronden (relevant beleid, resultaten van uitgevoerde onderzoeken) bij de bestemmingsplanregeling.
De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 5 hoofdstukken. Hier wordt in het kort de inhoud van deze hoofdstukken beschreven.
Na dit eerste inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plankader. Er wordt onder andere een beschrijving van het plangebied alsook de beschrijving van de bestaande functies. In hoofdstuk 3 volgt een juridische planbeschrijving.
In hoofdstukken 4 en 5 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Het plangebied van het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi, partiële herziening' bestaat uit vier deelgebieden die globaal als volgt worden begrensd:
1. de zuidwesthoek uit het plan Zuidas-Vivaldi (Boelehoven) begrensd door:
noorden: Barbara Strozzilaan;
oosten: Tommaso Albinonistraat;
zuiden: De Boelelaan;
westen: Antonio Vivaldistraat.
2. een deel van de zuidoosthoek van het plan Zuidas-Vivaldi begrensd door:
noorden: Barbara Strozzilaan;
oosten: Europaboulevard;
zuiden: eigen weg ten zuiden van Eurocenter I en II;
westen: Tommaso Albinonistraat.
3. een deel van het middengebied van het plan Zuidas-Vivaldi (Spaces) begrensd door:
noorden: Domenico Scarlattilaan
oosten: de oostelijke perceelsgrens van het Spacesgebouw;
zuiden: Barbara Strozzilaan;
westen: Antonio Vivaldistraat.
4. een deel van de noordstrook van het plan Zuidas-Vivaldi (Ernst&Young)
noorden: ringweg A10;
oosten: oostzijde van de perceelsgrens van het Ernst & Young gebouw;
zuiden: Domenico Scarlattilaan;
westen: Antonio Vivaldistraat.
Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de digitale verbeelding.
Met dit plan wordt beoogd de bouwhoogten voor de bestemming Kantoor- 1 en -2 in overeenstemming te brengen met de bestaande of vergunde bouwhoogten in het gebied. Zoals onder hoofdstuk 1.1. is aangegeven zijn de maximale bouwhoogten in het plan Zuidas-Vivaldi niet conform de bestaande/vergunde situaties geregeld.
Voor de bovenomschreven gebieden die in het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi de bestemmingen Kantoor -1 en -2 hebben gekregen, is, als gevolg van de schorsing van het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi op dit onderdeel, het bestemmingsplan Buitenveldert van kracht, vastgesteld op 29 augustus 1973. De gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor bedrijfsgebouwen (F), kantoorgebouwen (D) en openbare gebouwen/gebouwen met een bijzondere bestemming (H).
Waar de overige paragrafen van deze bestemmingsplantoelichting de achtergronden van het bestemmingsplan belichten, geeft deze paragraaf een toelichting op de bestemmingsplanregels. Uitgelegd wordt wat de bedoeling en strekking is van de verschillende onderdelen van de regels. Daartoe worden in deze paragraaf de regels per artikel toegelicht.
Het (juridisch deel van het) bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding heeft een functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse regels artikelsgewijs worden besproken.
De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van de bestemming en overige regels.
Uitgangspunt voor dit plan is de vergunde/bestaande situatie vast te leggen. Het plan heeft een conserverend karakter.
Het plan bevat zeven artikelen. Ten opzichte van het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi zijn slechts de bouwhoogten voor de bestemmingen Kantoor -1 en -2 gewijzigd. De maximale bouwhoogten zijn op de verbeelding aangegeven. De regels zijn nauwelijks gewijzigd ten opzichte van het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi. Omdat het plan is gemaakt conform de SVBP 2012 staan er enkele verplichte onderdelen in die ook al in het bestemmingsplan Vivaldi zijn opgenomen, maar waar geen wijzigingen aan hebben plaatsgevonden.
In deze paragraaf worden de juridische aspecten van de bestemmingsbepalingen toegelicht.
HOOFDSTUK 1 - INLEIDENDE REGELS
Artikel 1 - Begrippen - geeft, in alfabetische volgorde, een omschrijving van een aantal begrippen die in de regels worden gebruikt. Hiermee wordt formeel vastgelegd wat wel en wat niet onder het betreffende begrip moet worden verstaan.
De begrippen die in het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi zijn opgenomen blijven, voor zover niet in dit plan gewijzigd, van kracht.
HOOFDSTUK 2 - BESTEMMINGEN
Artikel 2 - Kantoor 1 - en artikel 3 - Kantoor 2 -
De bestemmingen Kantoor-1 en -2 worden niet gewijzigd ten opzichte van het bestemmingsplan Zuidas- Vivaldi. Alleen de bouwhoogten die bij deze bestemming behoren met dit plan worden gewijzigd. De bouwhoogten zijn op de verbeelding gewijzigd. Daarnaast zijn aan artikel 2.2 twee onderdelen toegevoegd. In onderdeel d is vastgelegd dat het daar bedoelde gebouw een bouwhoogte mag hebben die oploopt van 8,5 meter tot 11 meter. Daar waar het gebouw grenst aan een gebouw met een maximale bouwhoogte van 8,5 meter geldt eveneens een maximale bouwhoogte van 8,5 meter en daar waar het gebouw grenst aan het hogere gebouw, geldt een maximale bouwhoogte van 11 meter. In onderdeel e is een aanduiding opgenomen voor een luifel bij Eurocenter II. De bouwhoogte daarvan was niet opgenomen in het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi. Beide wijzigingen hebben tot doel om de bestaande situatie vast te leggen.
Aan artikel 3 (bestemming Kantoor-2) is een zinsnede onder 3.2 lid e toegevoegd waarin de maximum bouwhoogte van de bestaande overkapping wordt neergelegd.
HOOFDSTUK 3 - ALGEMENE REGELS
Artikel 4 - Algemene bouwregels -
Aan artikel 17 aanhef en onder c van het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi is een zin toegevoegd. De toevoeging heeft tot doel bestaande/vergunde gebouwdelen, die niet binnen de regels van deze herziening passen, positief te bestemmen. De toevoeging in de regels is noodzakelijk omdat sommige bouwdelen van gebouwen niet goed op de verbeelding weer te geven zijn. Hieronder vallen verschillende dakinstallaties, maar ook bijvoorbeeld het dakterras op het gebouw Antonio Vivaldistraat 60 (zie bijlage 2).
Artikel 5 - Overige regels -
In dit artikel is bepaald dat de overige regels uit het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi onverkort van toepassing blijven. De artikelen 8 en 9 van het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi komen te vervallen.
HOOFDSTUK 4 - OVERGANGS- EN SLOTREGEL
Artikel 6 - Overgangsrecht -
De overgangsregels komen overeen met de regels in het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi.
Artikel 7 - Slotregel -
De slotregel ten slotte geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer.
Ingevolge artikel 6.12 Wro besluit het bevoegd gezag of wordt afgezien van het opstellen van een exploitatieplan. In dit geval wordt afgezien van het opstellen van een exploitatieplan omdat de gemeente Amsterdam volledig eigenaar is van de gronden waarop het bestemmingsplan van toepassing is. Het kostenverhaal, zoals bedoeld in de Wro, is verzekerd via het erfpachtstelsel. In het plangebied wordt dus voldaan aan de vereiste van "reeds anderszins verzekerd" zijn.
Het toepassen van het erfpachtstelsel ten behoeve van kostenverhaal past goed binnen de Wro omdat die wet het uitgangspunt van het privaatrechtelijke spoor voorop stelt. Erfpacht is immers een privaatrechtelijk instrument waarbij de gemeente als eigenaar bepaalt tegen welke vergoeding haar gronden in gebruik mogen worden genomen door derden. Naar zijn aard biedt dit systeem de gemeente de mogelijkheid om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van de grondexploitatie van gronden te verhalen op derden die gebruik maken van die gronden. Opgemerkt zij nog dat de gemeente telkens eigenaar is en blijft van die gronden.
Kostenverhaal met behulp van erfpacht past daarom binnen het wettelijk voorzien systeem voor het verhaal van de kosten van de grondexploitatie. De gemeente ontvangt immers een vergoeding voor het gebruik van de gronden. Uit deze vergoeding kunnen de kosten van de grondexploitatie worden bekostigd. Het is daarom niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen.
Op grond van het bovenstaande gold voor het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan. Dit geldt evenzeer voor de voorliggende herziening van dat plan. Overigens maakt deze herziening geen nieuwe bouwplannen mogelijk, maar beoogt uitsluitend de bestaande (legale) bouwhoogten vast te leggen.
Dit bestemmingsplan is tot stand gekomen naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling van 16 november 2016, waarin is bepaald dat binnen zestien weken na de uitspraak een nieuw besluit moest worden genomen en dat voorafgaand aan de vaststelling van het plan geen ontwerp van de herziening ter inzage behoeft te worden gelegd. De openbare voorbereidingsprocedure is derhalve niet gevolgd. Wel is met de eigenaren/beheerders van de gebouwen gesproken.
Met hen is besproken wat de benodigde wijziging van de bouwhoogten voor hun gebouwen betekent. De eigenaren/beheerders staan in het algemeen niet afwijzend ten aanzien van de wijziging (lees: verlaging) van de maximale bouwhoogte van (een deel van) hun gebouwen: overwegend bestaat er begrip voor het terugbrengen van (een deel van) de bouwhoogten.
Op onderstaande kaart zijn de gebouwen aangegeven met de bijbehorende eigenaren/beheerders met wie de gesprekken hebben plaatsgevonden.
De gebouwen gemarkeerd met de letters A t/m K.
In de tabel zijn de wijzigingen weergegeven.
| adres | Eigenaar/ beheerder | Hoogte bp Zuidas-Vivaldi |
aangepaste bouwhoogte | |||
| A | Strozzilaan 310 Albinonistraat 176-178 |
BinckBank/ Eurocenter I | 39 m |
Deels 39 m, deels 34,5 m, deels 16,5 m | ||
| B | Strozzilaan 336-388 | LaSalle Encore + Eurocenter II B.V. | 56 m |
Deels 56 m, deels 54,5 m, deels 35 m, deels 17 m, luifel met bouwaanduiding 9,5 m | ||
| C | Strozzilaan 300 Albinonistraat 9 |
Nijkerk | 9 m | deels 8 m, deels 5,5 en 6,5 m | ||
| D | Albinonistraat 5 | Nijkerk | 24 m | 20 m (conform vergunde situatie) | ||
| E | De Boelelaan 28 Albinonistraat 1 |
Brouwershoff | 16 m, 5 m en 6 m |
15 m, deels 16,3 m (lichtstraat) deels 4,5 deels 5,5 4,5 m ter plaatse van de aanduiding onderdoorgang is een maximale bouwhoogte opgenomen |
||
| F | De Boelelaan 30 | Stage / Brouwershoff |
18 m | blijft gelijk, deels verhoogd tot 19,5 (lichtstraat) | ||
| G | De Boelelaan 32 | Brouwershoff | 18 m | een deel blijft 18 m, een deel 15 m, een deel 8 m | ||
| H | Vivaldi 2-8 Turmac gebouw (monument) |
Brouwershoff | 12 m en 9m |
wordt 11,5; 8 en 11 m wordt 8 m |
||
| I | Vivaldi 50-66 Strozzilaan 288-290 Vivaldi gebouw |
Breevast | 16 m en 6 m |
15 m, met aanduiding 21 en18,5 wordt 4,5 m |
||
| J | Strozzilaan 101-125 en 201-229 Spaces I en II |
NSI Kantoren | 52 m, 37 m, 5 m, 4 m |
wordt 51 m, 46,5 m, 29 m en 8 m wordt 36,5 m, 32 m, 28 ,5 m, 7,5 m, 25 m en 4 m wordt 2,5 m blijft 4 m |
||
| K | Vivaldistraat 148-150 | Castor/ Ernst&Young/Jones Lang Lasalle | 80 m en 9 m |
86 m en 87 m, 8,5 tot 11 m (lager bouwdeel) wordt 8,5 m |
||
De eigenaar van Albinonistraat 9 heeft aangegeven niet akkoord te zijn met de voorgenomen hoogte voor dat pand. Hier wordt een hogere bouwhoogte voorgestaan.
Ten aanzien daarvan wordt overwogen dat met het opnemen van de bestaande/vergunde bouwhoogte recht wordt gedaan aan onze wens om een conserverend plan vast te stellen. Deze wens is ook geuit ten overstaan van de Afdeling en in die zin luidt ook de opdracht van de Afdeling.
De overige eigenaren/beheerders in het plangebied hebben hetzij aangegeven akkoord te zijn met de voorgenomen wijzigingen, hetzij hiertegen geen bezwaar gemaakt.
In de bijlage (3) wordt hier uitvoeriger op ingegaan.