Vijzelstraat 66-80 (Duintjer)

Artikel 3 Gemengd - 66-80

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd - 66-80' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. kantoren;
• b. kantoren met baliefunctie;
• c. voorzieningen met inbegrip van additionele horeca met uitzondering van kinderopvang en automatenhallen, en met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 3.5.4 en 3.6.3;
• d. galeries;
• e. -detailhandel, met inbegrip van een mengformule, met uitzondering van smartshops, sekswinkels, minisupermarkten, souvenirwinkels, tenzij op de verbeelding aangeduid, headshops, seedshops en growshops, met inachtneming van artikel 3.5.3, en
  -voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening, met inbegrip van een mengformule, met uitzondering van geldwisselkantoren, telefoneerinrichtingen en massagesalons tenzij op de verbeelding aangeduid, met inachtneming van artikel 3.5.3;
• f. bedrijven, met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.5.1;
• g. horeca 3 en 4 met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.5.2;
• h. inpandige en ondergrondse parkeervoorzieningen, uitsluitend voor zover zij aanwezig zijn ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;
• i. inpandige fietsenstallingen in de eerste bouwlaag en de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag of bouwlagen, met in achtneming van het bepaalde in artikel 3.5.5 ;
• j. nutsvoorzieningen;
• k. voorzieningen ten behoeve van ondergrondse warmte- en koudeopslag;
• l. wonen in de tweede en alle daarboven gelegen bouwlagen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen'.

3.2 Bouwregels

Op de tot 'Gemengd - 66-80' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden opgericht ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen.

3.2.1 Situering bebouwing

De voorgevel van gebouwen mag aan de straatzijde uitsluitend op de bestemmingsgrens (voorgevelrooilijn) worden gesitueerd.

3.2.2 Minimale bouwhoogte

• a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3.50 meter ten opzichte van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden. Indien de vloer van de eerste verdieping onder het aangrenzend straatpeil ligt, bedraagt de bouwhoogte van de eerste bouwlaag minimaal 3,50 meter gemeten vanaf het aangrenzend straatpeil tot aan de bovenkant vloer van de tweede bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 9 meter, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor aan- en uitbouwen en ter plaatse waar op de verbeelding een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.

3.2.3 Maximale goot- en bouwhoogte

• a. De goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven goothoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere goothoogte.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere bouwhoogte.

3.2.4 Dakbeëindiging

• a. De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel, te worden gebouwd.
• b. In geval van nieuwbouw of ingrijpende verbouw dient, wanneer een kap wordt geconstrueerd, de afstand tussen de goot- en bouwhoogte van het gebouw minimaal 2 meter te bedragen. In geval het gebouw plat wordt afgedekt, geldt de maximale goothoogte als maximale bouwhoogte.

3.2.5 Dakterrassen

De bestaande hekwerken voor dakterrassen dienen te worden gehandhaafd. Nieuwe hekwerken voor dakterrassen zijn niet toegestaan.

3.2.6 Geen open gevels

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop dan wel op een dusdanige wijze dat -de mogelijkheid tot het maken van- een open gevel ontstaat.

3.2.7 Geen gesloten plinten

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen niet aan de straatzijde worden gesituereerd. Deze bepaling geldt niet voor souterrains.

3.2.8 Arcade

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieken bouwaanduiding - arcade' mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 3,70 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies. De ruimte onder deze hoogte behoort tot de openbare ruimte. De breedte tussen de gevel en de binnenkant van de kolom moet minimaal 4,40 meter bedragen, behoudens ter plaatse van de (hoofd)entree, ten noorden van de Kerkstraat, waar de breedte tussen de gevel en de binnenkant van de kolom over een lengte van 21,0 meter minimaal 3,70 meter moet bedragen.

3.2.9 Onderdoorgang-1

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onderdoorgang-1' mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 11,5 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies. De ruimte onder deze hoogte behoort tot de openbare ruimte.

3.2.10 Onderdoorgang-2

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onderdoorgang-2' mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 3,70 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies. De ruimte onder deze hoogte behoort tot de openbare ruimte.

3.2.11 Geen loggia's aan de straatzijde

Loggia's zijn aan de straatzijde niet toegestaan.

3.2.12 Ontsluiting van hogere bouwlagen

In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.

3.3 Nadere eisen

Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen, waaronder begrepen het aantal bouwlagen en de dakconstructie van de in de artikelen 3.2 en 3.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud, herstel en/of versterking van de karakteristiek van het stadsgezicht, dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.

3.4 Bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels

Toepassing van een bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan.

Het dagelijks bestuur is bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de volgende bouwregels:

3.4.1 Minimale bouwhoogte

• a. het bepaalde in artikel 3.2.2 onder a;
• b. het bepaalde in artikel 3.2.2 onder b.

3.4.2 Maximale goothoogte

het bepaalde in artikel 3.2.3 onder a, voor het overschrijden van de op de verbeelding aangegeven goothoogte met maximaal 1 meter. Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk voor zover het straatbeeld dit toelaat;

3.4.3 Maximale bouwhoogte

het bepaalde in artikel 3.2.3 onder b, voor het overschrijden van de bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, condensatoren, koelinstallaties en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter;

Bij omgevingsvergunning afwijken voor lift- en trappenhuizen, condensatoren, koelinstallaties en centrale verwarmingsinstallaties is alleen mogelijk indien aantoonbare redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd en onder de voorwaarde dat:

• a. deze installaties zo klein als technisch mogelijk dienen te zijn;
• b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte dienen te worden geplaatst;
• c. het daklandschap niet onevenredig wordt aangetast;
• d. voor deze installatie geluidswerende maatregelen getroffen moeten worden, mits voldaan wordt aan de welstandseisen.

3.4.4 Nieuwe dakterrassen

het bepaalde in artikel 3.2.5 voor nieuwe hekwerken voor dakterrassen, onder de voorwaarde dit mag worden uitgevoerd onder gelijktijdig buiten gebruikstelling van bestaande dakterrassen, zodat het totale oppervlak niet toeneemt. De verplaatsing van dakterrassen die hiermee wordt bereikt mag het woon- en leefklimaat niet onevenredig aantasten. Buiten gebruikstelling van bestaande dakterrassen, maar met behoud van de hekwerken kan worden bereikt door afsluiting van het dakterras of door plaatsing van (doorzichtige) afscheidingen op het dakterras.

3.4.5 Gesloten plinten

• a. het bepaalde in artikel 3.2.7 ten behoeve van voorzieningen;
• b. het bepaalde in artikel 3.2.7 ten behoeve van een berging, indien het om aantoonbare reden niet mogelijk is om de berging op een andere plek te situeren

3.4.6 Loggia's

• a. het bepaalde in artikel 3.2.11 indien een buitenruimte aan de achterzijde van een gebouw niet mogelijk is, met dien verstande dat de diepte van de loggia maximaal 1,30 meter bedraagt;
• b. het bepaalde in artikel 3.2.11 in het kader van de noodzakelijke geluidsreductie op grond van de Wet geluidhinder;

3.4.7 Ontsluiting hogere bouwlagen

het bepaalde in artikel 3.2.12 mits de tweede en hogere bouwlagen van het desbetreffende gebouw in voldoende mate bereikbaar blijven.

3.5 Specifieke gebruiksregels

Op de tot 'Gemengd - 66-80' bestemde gronden gelden de volgende gebruiksregels.

3.5.1 Bedrijven

• a. Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze in de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie 1 of 2, met dien verstande dat:
  • 1. garagebedrijven niet zijn toegestaan;
  • 2. in kelders en souterrains, voorzover deze niet onder bedrijven zijn gelegen, uitsluitend bedrijven, behorende tot categorie I toegestaan;
  • 3. vuurwerkopslag niet is toegestaan.
• b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn op van deze regels deel uitmakende bijlage 2 genoemde adressen, de aldaar met name genoemde bedrijven die vallen in een hogere milieucategorie toegestaan.

3.5.2 Horeca 3 en 4

• a. Het bedrijfsvloeroppervlak van de horeca 3 en 4 vestigingen tezamen mag maximaal 600 m2 bedragen, met een maximum bedrijfsvloeroppervlak van 300 m2 per vestiging.
• b. Het maximum aantal horeca 3 en 4 vestigingen bedraagt 2.
• c. Horeca 3 en 4 zijn uitsluitend op de eerste bouwlaag aan de straatzijde van de Vijzelstraat toegestaan, met uitzondering van de hoeken met de Kerkstraat, waar horeca 3 of 4 niet zijn toegestaan.

3.5.3 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

• a. Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening zijn uitsluitend in de eerste bouwlaag en de daarondergelegen bijzondere bouwlaag (kelder, souterrain) van bebouwing toegestaan;
• b. Het bedrijfsvloeroppervlak van detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening mag per vestiging niet meer dan 300 m2 bedragen;
• c. Voor zover detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan een groter bedrijfsvloeroppervlak heeft dan onder b bepaald, mag dit grotere bedrijfsvloeroppervlak worden gehandhaafd;

3.5.4 Voorzieningen

Het bedrijfsvloeroppervlak van voorzieningen mag per vestiging niet meer dan 1000 m2 bedragen.

Voorzieningen met een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 1000 m2 die aanwezig zijn ten tijde van terinzagelegging van het plan mogen worden gehandhaafd maar niet worden vergroot.

3.5.5 Fietsenstallingen

Fietsenstallingen mogen niet worden ontsloten via de noordzijde van de Kerkstraat.

3.6 Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels

Toepassing van een bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken mag geen afbreuk doen aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.

Het dagelijks bestuur is bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de volgende gebruiksregels:

3.6.1 Staat van Inrichtingen

• a. Het bepaalde in artikel 3.5.1 onder a, voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
• b. Het bepaalde in artikel 3.5.1 onder a, voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.

3.6.2 Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening

het bepaalde in artikel 3.5.3 onder b, voor vestiging of uitbreiding van detailhandel of een voorziening ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening met een bruto vloeroppervlak tot 1500 m2.

Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk wanneer:

• a. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefklimaat niet in onevenredige mate aantast;
• b. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft.

3.6.3 Voorzieningen

Het bepaalde in artikel 3.5.4, voor vestiging of uitbreiding van een voorziening met een groter vloeroppervlak dan 1000 m2.

Bij omgevingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer:

• a. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
• b. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan.

Indien toepassing van een wijzigingsbevoegdheid een bestemmingswijziging inhoudt, blijven aanduidingen op het betreffende bestemmingsvlak aanwezig en worden de daarbijbehorende regels van kracht bij de nieuwe bestemming.

3.7.1 Toegelaten functies

Het dagelijks bestuur is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming te wijzigen, opdat nadere regels kunnen worden gesteld aan de in artikel 3.1 genoemde functies.

Toepassing van deze bevoegdheid kan aan de orde zijn indien de hoofddoelstellingen van het Beleidsplan Binnenstad (dreigen te) worden aangetast. De hoofddoelstellingen zijn:

• a. versterking van de centrumpositie en handhaving van de functiemenging;
• b. het waarborgen van de kwaliteit van het historische stadsgezicht;
• c. verbetering van veiligheid en leefbaarheid;
• d. vebetering van de bereikbaarheid.