Rokin Plaza (Rokin 12-16)

Artikel 3 Gemengd

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, uitgezonderd op de eerste bouwlaag en in de kelder, met inachtneming van het bepaalde in 3.2.9 en 3.2.13;
• b. kantoren, uitgezonderd op de eerste bouwlaag en in de kelder;
• c. kantoren met baliefunctie;
• d. openbare en bijzondere voorzieningen, met inachtneming van het bepaalde in 3.4.2;
• e. galeries;
• f. detailhandel, met uitzondering van smartshops, en consumentverzorgende dienstverlening, met inachtneming van het bepaalde in 3.5.2;
• g. bedrijven, met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.4.1 ;
• h. inpandige fietsenstallingen in de kelder en op de eerste bouwlaag, mits niet zichtbaar vanaf de straatzijde, met inachtneming van het bepaalde in 3.2.10;
• i. voorzieningen ten behoeve van ondergrondse warmte- en koudeopslag.

3.2 Bouwregels

Op de tot 'Gemengd' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde worden opgericht ten dienste van de bestemming, met in achtneming van de volgende bepalingen.

3.2.1 Situering bebouwing

Gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevel worden opgericht.

3.2.2 Minimale bouwhoogte

• a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3,50 meter ten opzichte van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 16 meter, met dien verstand dat deze bepaling niet geldt ter plaatse waar op de verbeelding een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.

3.2.3 Maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen

• a. De goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven goothoogte.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven bouwhoogte.

3.2.4 Dakbeëindiging

• a. De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel, te worden gebouwd.
• b. Ten behoeve van de woning(en) is een dakterras toegestaan op het middengedeelte van het perceel, gelegen tussen Rokin 16 en Kalverstraat 13 tot en met 17, ter plaatse waar een bouwhoogte van 20,5 meter is aangegeven. Tevens is een bijbehorende afrastering toegestaan, waarvan de hoogte ten hoogste 1,20 meter bedraagt ten opzichte van het desbetreffende dak.

3.2.5 Gevelindeling

De gevel dient een duidelijke driedeling te bevatten, bestaande uit een plint, een gevelvlak en een gevelbeëindiging, waarbij het accent wordt gelegd op verticale plaatsing van ramen en andere geveldoorbrekingen.

3.2.6 Geen open gevels

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop en/of open puiverkoop, waardoor een open gevel ontstaat.

3.2.7 Geen gesloten plinten

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen niet aan de straatzijde en in de steeg worden gesitueerd.

3.2.8 Geen balkons en loggia's aan de straatzijde

Loggia's en balkons zijn aan de straatzijde niet toegestaan.

3.2.9 Toegangen- en entreehallen.

In afwijking van het bepaalde in 3.1, onder a, zijn toegangen en entreehallen naar de hogergelegen woning(en) toegestaan in de eerste bouwlaag van de bebouwing aan het Rokin en in de Papenbroeksteeg.

3.2.10 In- en uitritten

In afwijking van het bepaalde in 3.1, onder h, zijn aan het Rokin en in de Papenbroeksteeg in de eerste bouwlaag in- en uitritten voor de fietsenstalling toegestaan.

3.2.11 Maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde

De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde, bedraagt ten hoogste 2 meter.

3.2.12 Onderdoorgang

Op de als 'onderdoorgang' aangeduide gronden mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 6 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies

3.2.13 Wet geluidhinder

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB zoals gesteld in de Wet geluidhinder wordt aan het Rokin 12-16 overschreden. Om woningbouw in deze panden mogelijk te maken heeft het dagelijks bestuur hogere grenswaarden vastgesteld voor Rokin 12-16 tot een maximum van 62 dB. Woningen waarvoor een hogere waarde is vastgesteld dienen over een stille zijde te beschikken.

3.3 Bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels

Het dagelijks bestuur is bevoegd bij omgevingsgvergunning af te wijken van de volgende bouwregels:

3.3.1 Maximale goothoogte

het bepaalde in artikel 3.2.3 sub a, voor het overschrijden van de op de verbeelding aangegeven goothoogte met maximaal 1 meter. Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk voor zover het straatbeeld dit toelaat;

3.3.2 Maximale bouwhoogte

het bepaalde in artikel 3.2.3 sub b voor het overschrijden van de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte voor zonnecollectoren tot ten hoogste 1,50 meter, voor lift- en trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie- inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter.

Bij omgevingsvergunning afwijken voor lift- en trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties is alleen mogelijk indien aantoonbaar technische redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd en onder de voorwaarde dat:

• a. deze installaties zo klein als mechanisch mogelijk is dienen te zijn;
• b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte dienen te worden geplaatst;
• c. rekening dient te worden gehouden met de bouwhoogte van de omringende bebouwing.

3.3.3 Gesloten plinten

het bepaalde in artikel 3.2.7 ten behoeve van een berging, indien het om aantoonbare reden niet mogelijk is om de berging op een andere plek te situeren;

3.3.4 Loggia's

• a. het bepaalde in artikel 3.2.8 indien een buitenruimte aan de achterzijde van een gebouw niet mogelijk is, met dien verstande dat de diepte van de loggia maximaal 1,30 meter bedraagt;
• b. het bepaalde in artikel 3.2.8 in het kader van de noodzakelijke geluidsreductie op grond van de Wet geluidhinder;

3.4 Specifieke gebruiksregels

Op de tot 'Gemengd' bestemde gronden gelden de volgende specifieke gebruiksregels:

3.4.1 Bedrijven

• a. Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze in de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie 1 of 2, met dien verstande dat:

• 1. in de eerste bouwlaag en de kelder alleen bedrijven die tevens een publieksfunctie hebben zijn toegestaan;
• 2. garagebedrijven niet zijn toegestaan;
• 3. in kelders en souterrains, voorzover deze niet onder bedrijven zijn gelegen, uitsluitend bedrijven behorende tot categorie 1 zijn toegestaan;
• 4. vuurwerkopslag niet is toegestaan.

3.4.2 openbare en bijzondere voorzieningen

In de eerste bouwlaag en de kelder zijn alleen openbare en bijzondere voorzieningen die tevens een publieksfunctie hebben toegestaan.

3.5 Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels

Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels is alleen mogelijk wanneer dit geen afbreuk doet aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.

Het dagelijks bestuur kan bij omgevingsvergunning afwijken van de volgende gebruiksregels:

3.5.1 Staat van Inrichtingen

• a. het bepaalde in artikel 3.4.1 voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
• b. het bepaalde in artikel 3.4.1 voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.

3.5.2 Mengformules

Voor het tegen betaling verstrekken van etenswaren en/of dranken in een detailhandel of vestiging voor consumentverzorgende dienstverlening voor gebruik ter plaatse (mengformule), indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• 1. de openingstijden van het eet- en /of drinkgedeelte van de mengformule dienen overeen te komen met de openingstijden van de hoofdactiviteit;
• 2. het deel van het netto verkoopvloeroppervlak dat in gebruik is bij het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag ten hoogste 20% bedragen, met een maximum van 20 m2 vloeroppervlak. Dit maximum brengt met zich mee dat in mengformules het schenken van alcohol is uitgesloten;
• 3. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag niet worden geplaatst aan de gevel waar de ingang van de hoofdactiviteit zich bevindt;
• 4. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule dient te passen binnen de categorie koffie- en theeschenkerij, lunchroom, ijssalon en dergelijke;
• 5. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag geen eigen ingang aan de straat hebben en het exploiteren van een terras is niet toegestaan.
• 6. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag op geen enkele wijze een horeca-uitstraling hebben.

Bij de afweging of een initiatief voor een mengformule op een bepaalde locatie gewenst is wordt getoetst aan de volgende criteria:

• a. het initiatief dient bij te dragen aan de verbetering van de kwaliteit, het karakter en de gevarieerdheid van het detailhandelaanbod in de (winkel)straat en omgeving;
• b. het initiatief mag geen afbreuk doen aan de functiemenging en het woon- en leefklimaat in de (winkel)straat en de omgeving.

3.6 Wijzigingsbevoegdheid hotel

3.6.1 Horeca 5 (hotel)

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de bestemming 'Gemengd' te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging van horeca 5.

Uitbreiding en nieuwvestiging van horeca 5 is mogelijk indien en voor zover:

• a. de functiemenging in de omgeving en/of binnen het pand wordt bevorderd;
• b. het initiatief leidt tot een kwaliteitsimpuls voor de locatie en/of de omgeving;
• c. uitbreiding of vestiging van de hotelfunctie geen overmatige verkeersaantrekkende werking ten gevolge zal hebben;
• d. de parcellering wordt hersteld;
• e. de gevelindeling geen afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing;
• f. het aantal woningen dan wel het totale woonvloeroppervlak dat verloren gaat, in redelijke verhouding staat tot het aantal te realiseren hotelkamers dan wel het te realiseren vloeroppervlak.

3.6.2 Staat van Inrichtingen

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' te wijzigen in die zin dat:

• a. aan de 'Staat van Inrichtingen' functies kunnen worden toegevoegd;
• b. in de 'Staat van Inrichtingen opgenomen functies kunnen worden ingedeeld bij een andere milieucategorie.