| Plan: | Oostelijke eilanden |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A0901BPSTD-OH01 |
Vanwege het cultuurhistorische belang van het stratenpatroon en de stedenbouwkundige verkaveling zijn grootschalige ontwikkelingen in de binnenstad over het algemeen ongewenst. In het plangebied zal de stedenbouwkundige verkaveling in het huidige patroon worden gehandhaafd. Ter plaatse van de naoorlogse nieuwbouw zijn transformaties op grote schaal niet aannemelijk en nieuwbouw in de oudste delen van het plangebied dient plaats te vinden binnen het bestaande verkavelingspatroon om de historische structuur te behouden. Bepalend voor het straatbeeld zijn de rechte voorgevelrooilijnen die ervoor zorgen dat individueel vormgegeven gebouwen toch één geheel vormen. Daarom is in de regels opgenomen dat de bebouwing in de (bestaande) voorgevelrooilijn dient te worden gerealiseerd.
Op locaties waar vernieuwing mogelijk wordt gemaakt, zoals op de kop van de Czaar Peterbuurt, het Wienerterrein, de Nieuwe Oostenburgerstraat en ter plaatse van de Blankenstraat 392-398, moet dit leiden tot verbetering van de samenhang met de omliggende stedelijke structuur.
Op de plankaart is de bebouwingsgrens aan de zijde van de binnenterreinen en aan de achterzijde van de strokenbouw, de achtergevelrooilijn, ongeveer bepaald op de gemiddelde bouwdiepte van de bestaande hoofdbebouwing. Enerzijds is het uitgangspunt het handhaven van de openheid, zowel binnen de bouwblokken als achter de strokenbouw, zodat een "stille" zijde wordt behouden en het groene karakter van de binnenterreinen en de tuinen beschermd wordt. Anderzijds dienen aan naburige panden in gelijkwaardige omstandigheden ook gelijke mogelijkheden geboden en restricties opgelegd te worden.
Onbebouwde gronden aan de achterzijde van bebouwing die zijn gelegen binnen de bestemming gemengd mogen worden bebouwd onder de voorwaarde dat de diepte van de uitbreiding maximaal 2,50 meter mag bedragen, gemeten vanaf de achtergevel van de belendingen. Ontheffing van deze regel is mogelijk voor zover de lichttoetreding in de belendende bebouwing niet in onevenredige mate wordt aangetast. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen indien tezamen met de buren een bouwvergunning voor uitbreiding wordt aangevraagd.
In het plangebied zijn binnenterreinen in gesloten bouwblokken, maar ook veel tuinen die grenzen aan openbare ruimte. Ze hebben resp. de bestemming Tuin 1 en Tuin 2. Voor beiden geldt het uitgangspunt dat de bestaande openheid gehandhaafd moet blijven. De bestaande (bij)gebouwen op de binnenterreinen en in de tuinen die grenzen aan de bestemming Verkeer, Groen en Water zijn met de aanduiding "te handhaven bebouwing ingeval van restauratie/verbetering" op de plankaart aangegeven. Deze bebouwing mag worden gehandhaafd en geheel vernieuwd, maar niet worden vergroot. Bij sloop/nieuwbouw van de hoofdbebouwing op gronden met de bestemming Gemengd moet de bebouwing op gronden met de bestemming Tuin op hetzelfde bouwperceel worden gesloopt.
Voor de binnenterreinen binnen gesloten bouwblokken is een ontheffing opgenomen voor het realiseren van aanbouwen en voor de bouw van schuurtjes. Een belangrijke voorwaarde voor het realiseren van een aanbouw is dat minimaal 4 meter onbebouwde ruimte dient over te blijven tussen de aanbouw en de erfgrens. Om op de begane grond van de Czaar Peterstraat publieksfuncties te stimuleren geldt deze voorwaarde niet in geval van niet-woonfuncties in de Czaar Peterstraat.
In de tuinen die grenzen aan de openbare ruimte gaat verdichting ten koste van de beleving van de open ruimte en de kwaliteit van het openbaar gebied. Om het open karakter te behouden zijn aanbouwen en bergingen niet toegestaan en mogen erfafscheidingen maximaal 1 meter hoog zijn. Een uitzondering hierop vormen de tuinen achter de woningen aan de Blankenstraat en Kraijenhoffstraat grenzend aan het Funenpark. Het stadsdeel heeft hier geïnvesteerd in de vervanging van de oude erfafscheidingen door nieuwe erfafscheidingen met een hoogte van ca. 1,8 meter.
Op de tuinen en erven, de gronden met de bestemming Tuin-1 en Tuin-2, mag niet geparkeerd worden. Een uitzondering hierop vormt de Tuin-1 bestemming achter het gebouw Blankenstraat 392-398 waar al sinds jaren geparkeerd wordt.
De maximale goot- en bouwhoogten in het plangebied zijn in het algemeen gebaseerd op de bestaande hoogten. Een uitzondering hierop vormen het Zeeburgerpad en de in 4.2 genoemde locaties Kop Czaar Peterbuurt, Wiener, Nieuwe Oostenburgerstraat, Blankenstraat 392-398 en sporthal Oostenburg waar nieuwbouw en/of uitbreiding mogelijk wordt gemaakt. Op deze locaties zijn hogere bouwhoogten op de plankaart opgenomen dan in de bestaande situatie aanwezig zijn.
De bebouwing in het plangebied bestaat grotendeels uit nieuwbouw. Deze bebouwing is met de bestaande bouw- en eventueel goothoogte op de plankaart opgenomen. Ook de bijzondere gebouwen, zoals de Oosterkerk, zijn met de bestaande bouwhoogte op de plankaart aangegeven.
In de gebieden met overwegend vooroorlogse bebouwing, langs de Eilandenboulevard en in de Czaar Peterbuurt, is gebruik gemaakt van een aantal "hoogtecategorieën", die gebaseerd zijn op het aantal bouwlagen. De bouwhoogtebepaling moet ten eerste de morfologie van de stad beschermen. Eén uniforme bouwhoogte doet daar afbreuk aan. Anderzijds dienen aan naburige panden in gelijkwaardige omstandigheden ook gelijke mogelijkheden en restricties geboden te worden. Het is dus evenmin wenselijk om elk pand van een eigen bouwhoogte te voorzien. Per deel van een straatwand is daarom de gemiddelde goothoogte bepaald en ingedeeld in de bijbehorende categorie.
De toegepaste categorie-indeling is als volgt:
| Maximum goothoogte in meters | Maximum bouwhoogte in meters | Aantal bouwlagen | |
| 8,00 | 11,00 | 3 | |
| 11,00 | 13,00 | 4 | |
| 13,50 | 16,00 | 5 | |
| 16,00 | 18,50 | 6 | |
| 19,00 | 21,50 | 7 | |
In de regels zijn aanvullende bepalingen opgenomen, waarmee bijgedragen wordt aan de variatie in bouwhoogten. Rijks- en gemeentemonumenten worden beschermd door de monumentenwetgeving. Voor panden met een orde 1, orde 2 en orde 3 waardering is voor de goot- en bouwhoogten een speciale regeling opgenomen. Voor deze panden geldt dat de maximale bouw- en goothoogte gelijk is aan de bestaande bouw- en goothoogte. Ophoging van orde 1- en orde 2 panden is niet toegestaan. Ophoging van orde 3 panden tot de bouwhoogte op de plankaart is uitsluitend mogelijk na een ontheffing. Bovenstaande regeling geldt niet voor de orde 3 panden in de bestemming Bedrijf (Zeeburgerpad).
Deze ontheffing wordt alleen verleend voorzover het straatbeeld dit toelaat. Bij de afweging worden de volgende aspecten betrokken. Het gevelbeeld van de Amsterdamse binnenstad wordt gekenmerkt door de variatie in bouw- en goothoogten binnen een gevelwand. Daarnaast kennen hoekpanden vaak een accent doordat ze hoger zijn dan de belendingen. Ook moet rekening worden gehouden met het aantal orde-1 en orde-2 panden in de gevelwand, omdat zij als toonaangevend element een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsgezicht. Door de ophoging van panden mogen de variatie, de hoekaccenten en de toonaangevende elementen niet worden aangetast.
Voor de gebouwen met een bestaande grotere goot- of bouwhoogte, dan aangegeven op de plankaart, geldt dat ze kunnen worden gehandhaafd.
Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de afmetingen van de bebouwing, in het geval van nieuwbouw, met inbegrip van het aantal bouwlagen en de kapconstructie. Toetsingscriteria hierbij zijn het behoud, herstel en versterking van het stadsgezicht en de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.
Gebouwen aan de straatzijde dienen een minimale bouwhoogte van 9 meter te hebben. Wanneer een lagere bouwhoogte op de plankaart is aangegeven dan geldt deze lagere bouwhoogte.
Ontheffing van deze bepaling kan worden verleend indien hierdoor een, met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
Met betrekking tot de straatwand en de gevelopbouw, in het bijzonder voor de parcellering (verticale geleding), de aansluiting op belendingen en de driedeling van het gevelvlak (horizontale geleding), zijn in het bestemmingsplan onderstaande regels opgenomen om de ruimtelijke structuur van het plangebied te handhaven c.q. te versterken.
Perceelbreedte
Voor de bebouwing met een orde 1, orde 2 en orde 3 waardering geldt dat de breedte van de percelen in sterke mate de variatie in de bebouwing, de ritmiek in de wand en de indeling van de plint bepaalt. Om te voorkomen dat de schaal van de nieuwbouw voor breuken in de continuïteit van de gevelwand zorgt, is hier de bestaande perceelbreedte uitgangspunt ingeval van vernieuwing/nieuwbouw. Percelen mogen niet worden samengevoegd. Deze regel geldt niet voor de nieuwbouw van na 1940 en de bebouwing langs het Zeeburgerpad.
Driedeling
In het gebouw/gevelvlak dient een driedeling te worden aangebracht, te weten begane grond (plint), gevelvlak en beëindiging.
Plinthoogte/functie
Bij veel oude bebouwing is de plinthoogte veel hoger dan in na-oorlogse bebouwing gebruikelijk is. Om aan te sluiten bij deze belangrijke ruimtelijke en stedenbouwkundige karakteristiek van de straatwand dient, in geval van nieuwbouw, de begane grondlaag een minimale hoogte van 3,50 meter te krijgen. Hiermee wordt bovendien uitwisselbaarheid van functies makkelijker gemaakt door de flexibiliteit van de ruimtes. Het karakter van straten wordt in grote mate bepaald door de functies in de plint. De verblijfsfunctie van de straat krijgt meerwaarde als de voorgevels van gebouwen op de begane grond in zekere mate toegankelijk en transparant zijn. Gesloten gevels op de begane grond zijn daarom niet gewenst. Bergingen worden daarom in principe niet aan de straatzijde toegestaan, met uitzondering in het souterrain. Ontheffing van de eis dat de beganegrondlaag maximaal 3,5 meter dient te bedragen kan worden verleend, indien hierdoor met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, een betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
Onder gevelverkoop wordt verstaan het vanuit de gevel van een gebouw, gelegen aan de openbare weg, goederen of eetwaren verkopen. Open-puiverkoop betreft het exploiteren van een winkel of horecabedrijf, waarvan de voorgevel, op straatniveau geheel of grotendeels ontbreekt, dan wel geheel of grotendeels bestaat uit een afsluiting die tijdens de openingsuren kan worden geopend. Deze verkoopvormen brengen negatieve effecten teweeg (hinder voor het overig gebruik van de openbare ruimte, vervuiling op straat, aantasting van de openbare orde en aantasting van het uiterlijk aanzien van het stadsgezicht). Gevelverkoop en open-puiverkoop zijn dan ook niet toegestaan.
In veel straten en grachten in de binnenstad kenmerken de gevelwanden met historische bebouwing zich door het nagenoeg ontbreken van reliëf, zoals erkers en balkons. Balkons en erkers komen doorgaans alleen voor in bebouwing uit de 19e en 20e eeuw, in oudere bebouwing slechts incidenteel. Vanwege de grote hoeveelheid nieuwbouw uit de stadsvernieuwingsperiode kennen veel geveldelen in dit gebied wel reliëf in de gevel.
Net zoals het beleid voor de rest van de binnenstad, geldt voor nieuwe situaties in dit bestemmingsplangebied dat aan de straat vlakke gevels moeten worden gemaakt. Voor de voorgevel hangende balkons zijn daarom niet toegestaan. Alleen aan de achtergevel zijn balkons via een ontheffing toegestaan tot maximaal 2 meter diep (overschrijding bestemmingsgrens), mits het balkon binnen een hoek van 45 graden vanaf de zijgevels van het desbetreffende perceel wordt gebouwd. Bij de afweging of ontheffing wordt verleend, wordt de relatie tot de belendende panden betrokken.
Om gebouwen van een duidelijke beëindiging te voorzien worden over het algemeen de maximale goot- en bouwhoogten op de plankaart aangegeven volgens de hoogtecategorieën. Daar waar platte daken de regel vormen is alleen een maximale bouwhoogte gegeven. Boven de maximale goothoogte dient binnen een hellingshoek van maximaal 60 graden te worden gebouwd. Als er geen kap wordt gemaakt waar wel een maximale goothoogte is aangegeven kan tot deze hoogte gebouwd worden. De vaak noodzakelijke dakopbouwen ten behoeve van, onder andere, liften, schoorstenen, centrale verwarmingsinstallaties e.d. kunnen het silhouet van het stadsgezicht verstoren. In het bestemmingsplan zijn nieuwe dakopbouwen en dergelijke dan ook slechts na een ontheffing mogelijk. Met plaatsing van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie moet in het beschermde stadsgezicht zorgvuldig worden omgegaan om aantasting van het stadsgezicht te voorkomen. Plaatsing is alleen mogelijk via een ontheffing.
De binnenstad wordt gekenmerkt door een duidelijke scheiding tussen het openbaar gebruik van de openbare ruimte en het privé-gebruik, dat zich achter de voorgevel en eventueel op het binnenterrein afspeelt. Om deze karakteristiek te behouden zijn dakterrassen niet toegestaan. Zij vormen vaak een uitbreiding van de privésfeer ten koste van rust en privacy van anderen. In het plangebied kan een ontheffing voor een dakterras ten behoeve van een woning worden verleend indien het dakterras is gelegen aan de achterzijde van het hoofdgebouw of op een aanbouw op het binnenterrein. Voorwaarde is dat ze geen aantasting vormen van het daklandschap en dat de kapvorm wordt gerespecteerd.
In het Funen zijn de voorzieningen voor dakterrassen binnen het hoofdvolume opgenomen. Ten behoeve van een aantrekkelijk daklandschap zijn nieuwe dakterrassen bovenop de hoofdbebouwing daarom niet toegestaan. Ook aan het Zeeburgerpad (de bestemming Bedrijf) en op gebouwen met de bestemming Gemengd - 2 zijn nieuwe dakterrassen niet gewenst.
Groene daken brengen groen in de stad en hebben een positief effect op het milieu. Zij kunnen zorgen voor een verbeterde waterhuishouding en voor een verbetering van het stedelijke microklimaat (minder droge lucht). Ook hebben zij een positief effect op de kwaliteit van het hemelwater en de atmosfeer (minder fijn stof). Voor bewoners zijn er verder de voordelen van een goede isolatie en binnenklimaatbeheersing. De dakbedekking heeft een langere levensduur.
Er is een subsidieverordening extensieve groene daken ingesteld om het aanbrengen van extensieve groene daken (kruiden of vegetatiedaken) op platte daken in de binnenstad te stimuleren. De begroeiing beperkt zich tot laagblijvende (vet)planten, mossen en kruiden. De belasting varieert van 20 tot 200 kg per vierkante meter. Ze hebben geen gebruiksfunctie en zijn alleen voor onderhoud toegankelijk. In tegenstelling tot extensieve groene daken gaat het bij intensieve groene daken om daken met veel hogere begroeiing en een veel zwaardere belasting. Zij zijn in dat opzicht vergelijkbaar met gewone daktuinen. Intensieve groene daken, daktuinen, maar ook dakterrassen vallen niet onder de doelstelling van het stimuleringsfonds. De subsidie kan worden aangevraagd voor het realiseren van een extensief groen dak op een bestaand of te vernieuwen plat dak op een bestaand gebouw of bijgebouw.
Straten zijn opgenomen in de bestemming Verkeer. Daarop mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken die geen gebouwen zijn en ten dienste van de bestemming Verkeer functioneren. Openbaar gebied waar een groene invulling beeldbepalend is en enkele bijzondere, autovrije ruimtes/pleinen, hebben de bestemming Groen. Hierop mag niet worden gebouwd en voorts mag hier niet worden geparkeerd. De twee openbare speeltuinen in het plangebied, aan de Kleine Wittenburgerstraat en in het Funenpark, zijn met een aparte aanduiding op de plankaart opgenomen. Het bestemmingsplan spreekt zich niet uit over de inrichting van de openbare ruimte maar uitsluitend over het gebruik van de gronden. Behoud en versterking van de waardevolle groenstructuur, alsmede kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte wordt onder meer uitgewerkt binnen het kader van het Handboek Openbare Ruimte.
Verlichting van de parkeerdruk wordt niet gezocht in uitbreiding van parkeerplaatsen. Om gevels met een gesloten karakter te voorkomen zijn inpandige parkeergarages op de begane grond niet toegestaan en geldt voor ondergrondse parkeergarages dat ze niet zonder meer zijn toegestaan. Het gemeentelijk beleid is gericht op het verminderen van het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte, het verminderen van het autogebruik en het verbeteren van het openbaar vervoer.
In het plangebied zijn geen gebouwde terrassen aanwezig. Sinds juni 1992 is het gemeentelijk beleid om geen nieuwe gebouwde terrassen toe te staan, onder andere om privatisering van de openbare ruimte tegen te gaan.