direct naar inhoud van Regels

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 

 

 

 
Inhoudsopgave

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

HOOFDSTUK 3 Ruimtelijk Beleid

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid van het plan

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

 

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

In opdracht van Hoorne Vastgoed heeft Mees Ruimte & Milieu een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor de gewenste herontwikkeling van een deel van het winkelcentrum aan de Brink te Amstelveen. De herontwikkeling betreft het transformeren van bestaande kantoorruimte naar woningen. In dit kader heeft vooroverleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en gemeente Amstelveen. Gemeente Amstelveen heeft deze transformatie positief beoordeeld. Echter, voor deze ontwikkeling dient wel een planologische procedure te worden doorlopen.

 

De planologische procedure wordt aan de hand van een omgevingsvergunning doorlopen. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zogenaamde ruimtelijke onderbouwing. In de voorliggende rapportage wordt de ruimtelijke onderbouwing gegeven waarin het project zowel ruimtelijk als milieutechnisch gemotiveerd wordt.

 

 

 

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

2.1 Projectlocatie

 

De projectlocatie is gelegen aan de Brink te Amstelveen. De locatie maakt onderdeel uit van het winkelcentrum Middenhoven. De locatie wordt omsloten door de Brink aan de west- en zuidzijde, het winkelcentrum aan de noordzijde en de Melkweg/Grote Beer aan de oostzijde.

 

 

Figuur 1: luchtfoto projectlocatie (bron: google maps)

 

2.2 Projectplan

 

Het doel is een deel van het winkelcentrum aan de Brink zijde te herontwikkelen door de huidige kantoorverdieping te transformeren naar twee woonlagen. In totaal worden 16 appartementen gerealiseerd. Acht appartementen op de eerste verdieping en acht appartementen op de tweede verdieping. De te realiseren woonlagen worden tot een hoogte van circa 11,7 meter gerealiseerd.

 

 

Figuur 2: huidige situatie, de eerste verdieping is rood omlijnd

 

 

Figuur 3: Gevelimpressie toekomstige situatie (bron: Sander Douma Architecten, 4-10-2017)

 

 

Figuur 4: Gevel zuidkant toekomstige situatie (bron: Sander Douma Architecten, 9-4-2018)

 

2.2.1 Stedenbouw

 

Winkelcentrum Middenhoven is gelegen aan de Brink, ten zuiden van het centrum van Amstelveen. Het complex bestaat uit een commerciële plint met daarboven een drietal opbouwvolumes. De oostelijk- en westelijk gelegen volumes bestaan uit een 3-laagse bebouwing van appartementen. Het zuidelijke volume is georiënteerd op de hoofdontsluiting van het gebied, de Doctor Willem Dreesweg, en bestaat uit een 1-laagse opbouw die momenteel in gebruik is als kantoorruimte. Het verschil in hoogte van 2 bouwlagen zorgt ervoor dat de meest beeldbepalende (zuid)gevel, waar ook de hoofdentree in gesitueerd de uitstraling mist die past bij het winkelcentrum. Stedenbouwkundig gezien zou het zuidelijk volume het meeste representatief mogen zijn van het complex.

Voorgesteld is het gebouw subtiel hoger te maken dan het bestaande kantoor zodat er genoeg ruimte is om twee woonlagen te realiseren: zowel in de bestaande eerste verdieping en in de nieuw te maken tweede verdieping. De hoogte sluit daarmee aan op de bestaande panden in de omgeving. Op deze manier heeft het complex een meer alzijdige uitstraling en krijgt de hoofdentree direct de aandacht en uitstraling die het verdient. Het gebouw wordt voorzien van een grote entreepoort die zich manifesteert naar alle verkeersstromen langs de Brink/Melkweg en daarmee de nieuwe metrohalte (wordt gelijkvloers) versterkt. Het opnemen van buitenruimtes voor de appartementen draagt nog extra bij de aan de genoemde alzijdigheid, zorgt voor levendigheid in gevel en extra sociale controle op de locatie.

 

2.3 Vigerend bestemmingsplan

 

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Amstelveen Zuid-Oost” vastgesteld op 30 september 2015 door de raad van gemeente Amstelveen. De projectlocatie heeft de enkelbestemming 'Centrum', is gelegen binnen het gehele bouwvlak voor het winkelcentrum Middenhoven, kent een maximale bouwhoogte van 8 meter, heeft de functieaanduiding 'Kantoor' en heeft tot slot de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone – lib artikel 222' en 'luchtvaartverkeerzone – lib artikel 223'.

 

 

Figuur 5: uitsnede bestemmingsplankaart (www.ruimtelijkeplannen.nl)

 

Artikel 12 Centrum

12.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• gebouwen ten behoeve van detailhandel, dienstverlenende voorzieningen en horecadoelein-den 1 en 2;

• parkeervoorziening/garage;

• ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen' zijn woningen toegestaan boven de begane grondbouwlaag, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis- verbonden beroep of bedrijf tot maximaal 30 % van de vloeroppervlakte van de woning;

• ter plaatse van de functieaanduiding 'gemengd' zijn kantoren en gezondheidszorg toege-staan boven de begane grondbouwlaag;

• ter plaatse van de functieaanduiding 'kantoor' is kantoor toegestaan boven de begane grondbouwlaag;

• ter plaatse van de functieaanduiding 'maatschappelijk' zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan;

 

met de daarbij behorende:

• bouwwerken geen gebouwen zijnde;

• terrassen;

 

met daaraan ondergeschikt:

• ontsluitingswegen en andere verhardingen;

• groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

 

Woningen zijn op de verdiepingen niet toegestaan binnen de bestemming 'Centrum' met de functieaanduiding 'Kantoor'. Daarnaast wordt de toegestane bouwhoogte van 8 meter overschreden. Omdat de voorgenomen ontwikkeling strijdig is met het bestemmingsplan, is een omgevingsvergunning vereist om af te wijken van het bestemmingsplan.

 

 

 

HOOFDSTUK 3 Ruimtelijk Beleid

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

 

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.

 

Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies.

 

Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

 

Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie.

 

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

 

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie heeft verschillende nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta.

 

De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.

• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoor-beeld voorbiodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.

• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

 

In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die worden benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden. Geen van deze nationale belangen zijn van toepassing op dit project en daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

 

3.1.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

 

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Op 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd.

 

Ladder voor en na 1 juli 2017

In de motivering van de Ladder vóór 1 juli 2017 diende beschreven te worden:

1. dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

2. in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructure-ring, transformatie of anderszins, en;

3. in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschil-lende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

 

Op 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd op de volgende punten:

• het begrip 'actuele regionale behoefte' is geschrapt en in de nieuwe Ladder vervangen door 'behoefte';

• de nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt;

• voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiverings-plicht;

• er is een nieuw artikellid toegevoegd op grond waarvan de Laddertoets bij bestemmings-plannen met een uitwerkingsplicht of wijzigingsbevoegdheid kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

 

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;

• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

 

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

• Lid 3: indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

• Lid 4: een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat het bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

 

Toelichting op gebruik

De wijziging van de Ladder van 1 juli 2017 is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door: behoefte. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.”

 

“Provincies en gemeenten geven aan dat de term 'actuele regionale behoefte' voor verwarring zorgt en onvoldoende duidelijk maakt waar een beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling zich op zou moeten richten. In het bijzonder de term 'regionaal' is verwarrend, omdat het enerzijds betrekking heeft op de omvang van het gebied waarbinnen de behoefte moet worden bezien, ofwel het 'ruimtelijke verzorgingsgebied', ook wel 'marktregio' genoemd. Anderzijds heeft het betrekking op de aard van het overleg, waarbij de regio nogal eens wordt geïnterpreteerd als de bestuurlijke regio. Provincies hebben in een voorstel aangegeven graag een onderscheid te willen zien tussen het regionale aspect bij de behoefte in de zin van het verzorgingsgebied en het overleg in bovengemeentelijk verband. De gedachte achter dit voorstel is in dit wijzigingsbesluit overgenomen door het vervangen van de term 'actuele regionale behoefte' door de eenvoudiger term 'behoefte'.”

 

Voor de projectlocatie geldt dat het gaat om de realisatie van 16 appartementen. De realisatie van 16 appartementen is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 sub i Bro. In paragraaf 4.1 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Structuurvisie 2040 en Provinciale Ruimtelijke Verordening

 

De structuurvisie is 21 juni 2010 vastgesteld en voor het laatst gewijzigd in 2015. De Provincie Noord-Holland heeft gekozen voor drie hoofdbelangen: klimaatbestendigheid, duurzaam ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie borduurt voort op en heeft de eerdere streekplannen vervangen. Met name de scheiding tussen landelijk en stedelijk gebied komt sterk naar voren in de visie. In het landelijk gebied is de provincie veel meer terughoudend ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen dan in het stedelijke gebied, waar lokale overheden veel meer vrijheid hebben om hun eigen beleid te voeren.

Naast de structuurvisie heeft de provincie een verordening vastgesteld waarin regels zijn opgenomen die de provinciale belangen beschermen. Deze regels zijn een uitwerking van de structuurvisie. De geconsolideerde versie is van december 2016 en in werking getreden per 1 maart 2017.

 

Hieronder wordt het van toepassing zijnde artikel van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) weergegeven.

 

Artikel 5a Nieuwe stedelijke ontwikkeling

1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

2. Gedeputeerde staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

 

Artikel 5a sluit aan op de wettelijk verplichte toepassing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In deze versie van de PRV zijn eerdere regels over het aantonen nut en noodzaak (Laddertrede 1) en het benutten van binnenstedelijke mogelijkheden van de betreffende marktregio (Laddertrede 2) uit de PRV gehaald, omdat het al bij wet is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2a en 2b van het Bro. Door het uit de PRV halen van regels die samenvallen met de Ladderregels in de Bro komt het accent in de PRV te liggen op datgene wat niet in de wet is vastgelegd. Dat zijn de regionale afspraken. Al eerder zijn in de PRV voor woningbouw regionale afspraken in de Regionale Actie Programma's (RAP's) verplicht gesteld en zijn voor detailhandel regionale visies verplicht.

 

Toets aan de PRV

In paragraaf 3.1.2.1 is reeds aangegeven dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De voorgenomen ontwikkeling wordt in paragraaf 4.1 getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hierin zullen ook de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken worden meegenomen.

 

3.3 Regionaal beleid

 

3.3.1 Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 (RAP)

Eind 2016 heeft de voormalige Stadsregio Amsterdam het Regionaal Actieprogramma Stadsregio Amsterdam 2016-2020 (RAP 2016-2020) aangeboden aan de provincie Noord-Holland. Dit actieprogramma was geënt op het samenwerkingsprogramma van de gemeenten (Samenwerkingsagenda Regionale Woningmarkt 2016-2020) en gericht op nieuwbouw, betaalbare voorraad en woonruimteverdeling. De provincie heeft de drie deelregio's Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland in januari 2017 laten weten vooralsnog niet in te kunnen stemmen met het RAP 2016-2020. In maart zijn bestuurlijke gesprekken gevoerd over de te leveren aanvullingen. Deze aanvullingen betreffen zowel het regionale woningbouwprogramma als beleidsmatige onderwerpen op het gebied van wonen. Deze zijn in de vorm van een oplegger ingediend. De oplegger vormt samen met het eerder ingediend document het geldende RAP 2016-2020 voor deze regio.

 

In het RAP, dat in november 2016 is ingediend, hebben de gemeenten hun gezamenlijke inzet beschreven voor de versnelling van de woningbouw. Daarnaast is een kwantitatieve en kwalitatieve prognose van de woningbehoefte opgenomen per marktgebied in drie scenario's. Deze prognoses zijn afgezet tegen de woningbouwplannen. Hiermee is voldaan aan de zogeheten trede 1 onderbouwing van de Ladder voor Duurzame Verstelijking. Ten behoeve van trede 2, buiten stedelijke plannen, is een handleiding ontwikkeld met daarin nadere analyses en bouwstenen, waarin is aangegeven in welke milieus en marktsegmenten de behoefte niet volledig binnenstedelijk kan worden opgevangen en hoe daarvoor een goede onderbouwing kan worden gemaakt.

 

Voor de perioden 2017-2019 en 2020-2024 zijn alle binnenstedelijke planlocaties in een lijst weergegeven, waar bekend voorzien van programmatische kenmerken. Ook voor de buiten stedelijke plannen voor deze periode is een lijst opgesteld. Tevens is conform de Provinciale Ruimtelijke Verordening(PRV) en nadere regels van deze locaties een kaartbeeld opgenomen. Om de gewenste volledigheid te verkrijgen is hierbij gebruik gemaakt van de onlangs geactualiseerde Monitor Plancapaciteit waar in het kader van de MRA extra uitvraag is gedaan naar potentiële binnenstedelijke mogelijkheden. Het overzicht van buiten stedelijk projecten geeft de provincie de mogelijkheid prealabel te adviseren. Ten behoeve van de oplegger zijn door bureau Rigo in opdracht van de deelregio's alle plannen en programma's opnieuw afgezet tegen de meest actuele woningbehoeftecijfers voor deze regio op basis van de nieuwste provinciale behoefteprognose (2017). Er wordt onderbouwd waarom de buiten stedelijke plannen nodig zijn en de binnenstedelijke plannen/planlocaties hiertoe onvoldoende alternatief bieden. De match woningbouwprogramma-behoefteontwikkeling is met deze aanvullende exercitie weer volledig geactualiseerd en kan de komende twee jaar benut worden bij de nadere onderbouwing van buiten stedelijke projecten in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking zoals gehanteerd door het Rijk.

 

Afstemming vraag en aanbod en de Ladder

In overeenstemming met de samenhang op de woningmarkt in deze regio is de volgende indeling in marktregio's gemaakt:

• Plannen voor de deelregio Zaanstreek-Waterland worden getoetst aan de behoefte in de marktregio Zaanstreek-Waterland inclusief Amsterdam.

• Voor plannen in Amstelland-Meerlanden is de marktregio het gebied AmstellandMeerlanden inclusief Amsterdam.

• Voor plannen in Amsterdam is de gehele stadsregio te beschouwen als marktregio.

 

Onder actuele woningbehoefte wordt de behoefte voor de komende tien jaar verstaan. Dit sluit aan bij de jurisprudentie die over dit begrip is ontstaan bij de toepassing van de Ladder.

 

Uitkomsten kwantitatieve match

Voor de regio als geheel wordt de groei van de woningbehoefte in de periode 2017-2027 geraamd op ca. 79.500 woningen. Hier staat een harde plancapaciteit van bijna 62.500 woningen tegenover, waardoor een tekort aan harde plannen van 17.000 woningen bestaat.

 

 

Figuur 6: Woningbehoefte versus plancapaciteit in de drie deelregio's uitgedrukt in woningen (bron: RAP)

 

Uitkomsten kwalitatieve match

De Ladder vraagt ook in beeld te brengen hoe plannen aansluiten op de actuele kwalitatieve woningbehoefte.

 

Voor de RAP-regio als geheel (= de marktregio Amsterdam) is het volgende te concluderen:

• De woningbehoefte is zo groot, dat in vrijwel alle marktsegmenten tekorten zijn.

• De grootste tekorten doen zich voor bij eengezinswoningen, betaalbare huurwoningen en betaalbare en middel dure koopwoningen.

• Alleen bij de marktsegmenten meergezinswoningen in een stedelijk milieu - een segment dat ruim geprogrammeerd staat - en dure huurwoningen is de plancapaciteit een fractie groter dan de vraag.

 

Voor Zaanstreek-Waterland en Amstelland-Meerlanden gelden soortgelijke conclusies:

• tekorten in vrijwel alle marktsegmenten

• met name tekort aan betaalbare huurwoningen en koopwoningen in het middel dure en betaalbare segment

• een iets groter aanbod stedelijke appartementen en dure huurwoningen dan vraag.

 

 

Figuur 7: Uitkomsten per deelregio (bron: RAP)

 

Amstelland-Meerlanden

Binnen Amstelland-Meerlanden zijn er geen gezamenlijke acties met betrekking tot het toevoegen van middensegment huur. Bij de afzonderlijke gemeenten staat het onderwerp wel hoog op de agenda. Zo is Aalsmeer betrokken bij het Landelijk Platform Middenhuur en diverse initiatieven van organisaties als Platform31. In de gemeenten Amstelveen en Haarlemmermeer is uitbreiding van het aanbod in het 'derde segment' (met een huur tot ca. €900) speerpunt van het woonbeleid – hier wordt bijvoorbeeld op ingezet bij transformaties van bestaand vastgoed.

 

Conclusie

In de regio Amstelland-Meerlanden is in vrijwel alle marktsegmenten een tekort aanwezig. Specifiek gezien is in gemeente Amstelveen uitbreiding van het aanbod in het 'derde segment' (met een huur tot circa €900,-) het speerpunt van het woonbeleid en wordt ingezet op transformaties van bestaand vastgoed. De voorgenomen ontwikkeling betreft een transformatie van kantoren naar woningen. Tevens wordt een extra verdieping gerealiseerd ten behoeve van de functie wonen. De appartementen worden ongelabelde huurwoningen in de vrije sector. Gezien het feit dat in vrijwel alle marktsegmenten een tekort aanwezig is en wordt ingezet op transformaties, kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling voorziet in de regionale behoefte en in overeenstemming is met het regionale beleid.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

 

3.4.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+ en Woonagenda 2015-2018 (maart 2016)

 

De Structuurvisie Amstelveen 2025+ is op 21 september 2011 vastgesteld. De structuurvisie is voor Amstelveen een 'licht en gericht' instrument, conform het principe van de ontwikkelingsplanologie. Het gaat om een lange termijnvisie: een verhaal op hoofdlijnen, een document waarin koersen worden uitgezet. Amstelveen schept met de structuurvisie voor burgers en ondernemers, voor private en publieke partijen helderheid over de geambieerde ontwikkelingsrichting van de stad en de bijbehorende prioriteiten. Amstelveen beidt daarmee ook duidelijkheid voer de rol die de gemeente wil spelen (“van faciliteren naar regisseren”) en over de ruimtelijke strategie die zij wil hanteren (“van plannen naar ontwikkelen”).

 

Nieuwe kwaliteiten

Voor de ontwikkeling van Amstelveen op langere termijn is louter behoud van bestaande kwaliteiten onvoldoende. Voor de toekomst van Amstelveen is een krachtige metropoolregio Amsterdam een noodzakelijke voorwaarde. Uit de analyses blijkt dat de aantrekkelijkheid van deze regio afneemt ten opzichte van andere regio's in Europa. Extra inspanningen zijn nodig om als regio minimaal op het zelfde niveau te blijven. Voor de toekomst van Amstelveen is de concurrentiekracht van de metropoolregio van cruciaal belang. Daar moet Amstelveen dan ook aan bijdragen.

 

Een zuiver lokale oriëntatie kan Amstelveen zich niet veroorloven. Net zoals eerder is gebeurd bij de komst van de sneltram en de ontwikkeling van het Stadshart, gaat Amstelveen op zoek naar nieuwe kansen die de stad verder kunnen versterken. De komst van de sneltram heeft indertijd enorm bijgedragen aan het aantrekken van nieuwe kantoren en bedrijven. De goede bereikbaarheid met de auto en openbaar vervoer heeft het mogelijk gemaakt dat een lokaal winkelhart kon worden omgevormd tot het Stadshart met een regionale uitstraling. De inzet van Amstelveen op een toekomstvaste openbaar vervoerverbinding (TOVV), het daardoor ontstaan van een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer bij de kruising met de zuidtangent en een eventuele ondertunneling van de A9, bieden nieuwe kansen.

 

Lokale belangen dienen door nieuwe kansen te pakken

Het mes snijdt aan twee kanten: door te investeren in het regionale verkeer- en vervoernetwerk neemt de concurrentiekracht van de metropoolregio Amsterdam toe en ontstaan tegelijk kansen om de stad verder te ontwikkelen. Verbetering van infrastructuur leidt hoe dan ook tot stedelijke ontwikkeling: openbaar vervoerstations stimuleren gebiedsontwikkeling, een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer geeft een impuls aan het Stadshart en een A9-tunnel biedt de kans op een nieuw, centrumstedelijk woonmilieu. Daar profiteert ook de Amstelveense bevolking van.

 

Het tweede uitgangspunt van deze structuurvisie is daarmee:

“Amstelveen levert een bijdrage aan de metropoolregio door kansen te benutten die nieuwe kwaliteiten aan de stad toevoegen”.

 

Thematische uitgangspunten

In de structuurvisie zijn thematische uitgangspunten benoemd, te weten:

• Landschap: unieke groene kwaliteiten verder uitbuiten;

• Verkeer en vervoer: hoofdstructuur verbeteren en lokaal netwerk hierop toesnijden;

• Wonen: kwaliteit toevoegen en zeggenschap vergroten;

• Werken: zorgen voor een passend aanbod van werklocaties;

• Voorzieningen: Stadshart versterken en wijkvoorzieningen concentreren;

• De derde dimensie: slim ruimtegebruik.

 

Wonen: kwaliteit toevoegen en zeggenschap vergroten

Wat betreft het wonen is het uitgangspunt dat alles op alles moet worden gezet om de woningmarkt van Amstelveen weer werkend te krijgen. Doordat middeninkomens goedkope woningen bezet houden ('goedkope scheefheid') komen deze woningen onvoldoende vrij voor starters op de woningmarkt. Voor middeninkomens is de woningvoorraad relatief duur (koop) en de nieuwbouw schaars (huur). Voor de hogere inkomens is de kwaliteit van de woningvoorraad in relatie tot de prijs te laag en is er vrijwel geen aantrekkelijke nieuwbouw. Hoofdprioriteit is daarom het zorgen voor meer doorstroming door nieuwe kwalitatief hoogwaardige woningen toe te voegen, zowel in centrumstedelijke als landelijke woonmilieus. Dat zorgt voor het grootste welvaartseffect: het grootste aantal mensen gaat er het meeste op vooruit. Voor de korte termijn zal Amstelveen middeldure huur- en koopwoningen toevoegen om middeninkomens te verleiden uit de sociale huurvoorraad te verhuizen. Sociale huurwoningen komen daarmee beschikbaar voor wie ze bedoeld zijn.

 

Van belang is dat Amstelveen de schaarse nieuwbouwmogelijkheden benut om kwalitatief hoogwaardige woningtypen en woonmilieus toe te voegen die op dit moment nog onvoldoende in de stad aanwezig zijn. Dan gaat het bijvoorbeeld om woonvormen als hoogbouw met grote buitenruimten (terrassen, balkons) en particulier opdrachtgeverschap. In het bijzonder het particulier opdrachtgeverschap kan in Amstelveen een behoorlijke impuls gebruiken: het vergroot direct de zeggenschap van burgers over hun dagelijkse leefomgeving. Van particulier opdrachtgeverschap is sprake als burgers de volledige juridische zeggenschap hebben over en verantwoordelijk zijn voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Dat kan op individuele basis of in collectief verband. Uiteraard voor zover de grond een woonbestemming heeft.

 

Daarnaast en daarmee samenhangend moeten bestaande woningen en woonmilieus worden verbeterd en verduurzaamd. Dat zorgt voor hogere kwaliteit tegen gelijke lasten voor hen die niet gemakkelijk kunnen verhuizen vanwege de hoge prijzen op de Amstelveense woningmarkt.

 

Woonagenda Amstelveen 2015 – 2018 (maart 2016)

De woningmarkt in Amstelveen verandert sterk. Na een periode van stagnatie en achteruitgang is de laatste tijd weer een stijgende trend waarneembaar. Bij nieuwbouwprojecten overstijgt het aantal inschrijvingen het aantal aangeboden woningen verre. In het aanbod aan bestaande woningen zien we dat de voorraad onverkochte woningen, vooral in het grondgebonden segment snel afneemt. Het aantal aanvragen om huurwoningen in het middeldure en dure segment geeft beleggers aanleiding om met plannen voor huurwoningen in de categorie € 700 tot €1.100 en hoger te komen. Bij sociale huurwoningen is de druk steeds groot geweest en dat is niet gewijzigd.

 

De onderkant van de woningmarkt zit op slot en de sleutel is zoek. De mogelijkheid om de druk te verlichten door het aanbod van nieuwbouwwoningen te verhogen is maar zeer beperkt aanwezig. De optelsom van ontwikkelplekken in de gemeente geconfronteerd met beperkingen van natuur en landschap en vooral het verscherpte Luchthaven Indelingsbesluit (LIB) leert dat Amstelveen nog 1.800 woningen kan bouwen als regulier programma. Verwacht mag worden dat daar uit transformatieprojecten nog eens 1.000 woningen, met name appartementen, aan kunnen worden toegevoegd. Daarna heeft de stad zijn grens bereikt. Transformatie van bestaande functies naar wonen en stedelijke vernieuwing van de wijken die in de tijd van de groeigemeente zijn gebouwd gaan de hoofdmoot van de bouwactiviteit in onze gemeente vormen. De beperkte mogelijkheid om nog woningen te bouwen in onze stad vraagt om een scherpe keuze voor de categorieën woningen die worden gerealiseerd.

 

Van uitbreiding naar herontwikkeling

Met de realisatie van de Scheg zal Amstelveen de laatste stedelijke uitbreiding realiseren. Het accent van het woonbeleid zal steeds meer komen te liggen op de bestaande stad. Hier zullen zich het komend decennium nog veel kansen voordoen om de kwaliteit van de stad te vergroten. Zo is het afgelopen jaar een toenemende interesse van investeerders merkbaar die leegstaande kantoren willen omzetten naar woningen. Hierdoor kunnen veel appartementen aan de Amstelveense woningvoorraad worden toegevoegd. Gezien de kosten die aan transformatie zijn verbonden zal dit een uitbreiding van de voorraad meebrengen in het middeldure en dure segment, vooral voor huur. Een groot deel van Amstelveen is gebouwd in de groeigemeentefase. Deze wijken zijn nu 40 a 50 jaar oud en herontwikkeling is gezien die leeftijd voorzienbaar. Niet alleen de corporaties en de particuliere eigenaren moeten daartoe gemobiliseerd worden, ook de Verenigingen van Eigenaren moeten, voor zover nodig, worden geactiveerd om de kwaliteit van hun woongebouwen te borgen.

 

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de transformatie van kantoren naar woningen en in het toevoegen van een extra woonlaag. In totaal kunnen hierdoor 16 appartementen worden gerealiseerd. De appartementen worden ongelabelde, vrije sector huurappartementen. In de woonagenda is aangegeven dat het accent van het woonbeleid steeds meer komt te liggen op de bestaande stad. Er liggen veel kansen om de kwaliteit van de stad te vergroten, door onder andere leegstaande kantoren om te zetten naar woningen. Hierdoor kunnen veel appartementen aan de Amstelveense woningvoorraad worden toegevoegd. In het woonbeleid is hier ook al uitgegaan van uitbreiding van de voorraad in het middeldure en dure huursegment. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin en is daarmee in overeenstemming met het Amstelveens woonbeleid.

 

 

 

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

 

4.1 Planologie

 

In paragraaf 3.2.1.2. en 3.2.1 is aangegeven dat de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen dient te worden voor de realisatie van 16 appartementen. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Onder bestaand stedelijk gebied wordt een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Daar is sprake van, gezien de ontwikkeling in een winkelcentrum plaatsvindt en dit een stedelijke functie is.

 

De behoefte voor de voorgenomen ontwikkeling blijkt uit zowel het regionale als het gemeentelijke beleid. Met name in het gemeentelijke beleid komt de behoefte naar transformaties en daarmee appartementen in de middeldure en dure huursector naar voren. Maar ook in het regionale beleid is aangegeven dat in de gehele regio Amstelland-Meerlanden een tekort is aan woningen in vrijwel alle marktsegmenten. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in deze behoefte door 16 ongelabelde huurwoningen in de vrije sector te realiseren. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door de transformatie van een bestaande verdieping met kantoren naar woningen en de realisatie van een extra woonlaag.

 

De Ladder voor duurzame verstedelijking is op correcte wijze doorlopen en de behoefte is aangetoond.

 

4.2 Verkeer en parkeren

 

In het kader van de herontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan. In de huidige situatie is sprake van kantoorruimte met een bijbehorende verkeersaantrekkende werking en parkeerbehoefte. In de nieuwe situatie worden 16 woningen (appartementen) gerealiseerd.

 

Parkeren

In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte weergegeven van de huidige situatie en de toekomstige situatie, conform de parkeernormen van gemeente Amstelveen (Nota parkeernormen Amstelveen 2016).

 

 

Tabel 1: parkeerbehoefte

 

Uit de parkeerbehoeftetabel blijkt dat voor de 16 appartementen meer parkeerplaatsen benodigd zijn dan voor de huidige kantoorruimte. Naast de bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied die toegewezen zijn aan het kantoor, moeten dus 5 extra parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de noordzijde van het winkelcentrum, bij het bestaande parkeerterrein.

 

Naast deze woningbouwontwikkeling is tevens sprake van een uitbreiding van de bestaande supermarkt op de begane grond. Alhoewel deze uitbreiding op zichzelf staat, en geen onderdeel uitmaakt van deze procedure ten aanzien van woningbouw, is wel integraal naar parkeren gekeken. Er worden dan ook in totaal 14 extra parkeerplaatsen gerealiseerd aan de noordkant van het winkelcentrum, waarvan er 5 bedoelt zijn voor de te realiseren woningen. Op de volgende figuur zijn de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen in oranje weergegeven.

 

 

Figuur 8:Overzichtskaart nieuw aan te leggen parkeerplaatsen

 

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie is bepaald met behulp van publicatie 317 van de C.R.O.W. In onderstaande tabel is de vergelijking met de huidige situatie gemaakt. Uitgangspunt is dat Amstelveen te kenmerken is als 'sterk stedelijk gebied' en dat de projectlocatie in de zone 'rest bebouwde kom' ligt.

 

 

Tabel 2: verkeersgeneratie

 

Ten opzichte van de huidige kantoorfunctie zijn er dus (89,6-49,3) 40,3 verkeersbewegingen per etmaal meer te verwachten dan in de huidige planologische situatie. De te realiseren woningen worden ontsloten via de bestaande wegen richting de gebiedsontsluitingswegen Beneluxbaan en Bovenkerkerweg. Gezien het kleine aantal extra verkeersbewegingen per etmaal, is het niet de verwachting dat de realisatie van het woningbouwproject leidt tot ontwrichting van de wegenstructuur ter plaatse.

 

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

 

Het Verdrag van Valletta was geïmplementeerd in de Monumentenwet 1988 en de Wet op de monumentenzorg, tot de inwerkingtreding van de Erfgoedwet op 1 juli 2016. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is een primair gemeentelijke opgave.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk.

 

De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

 

Situatie plangebied archeologie

In de Erfgoednota (3 oktober 2016) heeft de gemeente Amstelveen de archeologische beleidsadvieskaart opgenomen. De wijken Middenhoven, Waardhuizen en Groenelaan zijn op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Amstelveen voor het overgrote deel aangeduid als 'verveend en drooggemaakt' gebied. De verwachtingswaarde is er laag. Voor het gehele gebied geldt dat er bij bodemverstoringen dieper dan 30 cm én met een groter oppervlak dan 10.000 vierkante meter, vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek dient te worden verricht.

 

 

Figuur 9: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart, locatie rood omlijnd (bron: Erfgoednota)

 

De projectlocatie is gelegen in het gebied dat is aangeduid als 'verveend en drooggemaakt'. De voorgenomen ontwikkeling verricht geen grondroerende werkzaamheden. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

 

Situatie plangebied cultuurhistorie

Op de projectlocatie zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

 

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.4 Waterhuishoudkundige situatie (watertoets)

 

Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

 

De projectlocatie is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vechtstreek (AGV).

 

Waterbeheerplan 2016 – 2020 'Waterbewust en waterrrobuust'

Met het waterbeheerplan 'Waterbewust en waterrobuust' wil het waterschap Amstel, Gooi en Vechtstreek in de periode 2016 – 2020 inzetten op een hoger waterbewustzijn. Daarnaast staat het woord waterrobuust centraal in het waterbeheerplan.

 

Het waterschap heeft de zorg voor het regionale watersysteem: optimale bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van schoon water en efficiënte zuivering van afvalwater. Belangrijke kernwoorden daarbij zijn 'duurzaam' en 'kosteneffectief'. Het waterschap vindt de intrinsieke waarde van water als beeldbepalend element in de leefomgeving heel belangrijk: water is ook om van te genieten! Het waterschap wil bijdragen aan de belevingswaarde door aandacht voor recreatie, landschap en cultuurhistorie. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en 'robuust' (toekomstbestendig) watersysteem. Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan.

 

De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn:

• samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;

• een klimaatbestendig en waterrobuust gebied;

• steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;

• een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;

• water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;

• gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water;

• gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen;

• vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit;

• afstemming over alle watertaken per stroomgebied;

• behoud van de zelfstandige bevoegdheid.

 

Keur AGV

Op basis van artikel 3.13 van de keur is het verboden zonder vergunning van het bestuur:

• in stedelijk en glastuinbouwgebied meer dan 1.000 vierkante meter verhard oppervlak aan te brengen;

• in overig gebied meer dan 5.000 vierkante meter verhard oppervlak aan te brengen.

 

De voorgenomen ontwikkeling brengt geen verhard oppervlak aan, maar voorziet enkel in de realisatie van twee nieuwe woonlagen op het reeds bestaande gebouw. Een vergunning van het bestuur is derhalve niet noodzakelijk.

 

Legger

Op basis van de legger is de projectlocatie niet in, of in de nabijheid van een primaire en/of secundaire waterkering gelegen. Op de uitsnede van de legger is te zien dat naast de projectlocatie een vaste dam aanwezig is. De voorgenomen ontwikkeling verricht geen handelingen in of op deze vaste dam en vormt derhalve geen belemmering.

 

 

Figuur 10: Uitsnede legger AGV, projectlocatie rood omlijnd (bron: legger AGV)

 

Conclusie

Door het toevoegen van 16 huishoudens zal de belasting op het riool groter worden. Vanuit de keur en legger worden geen restricties opgelegd. Enkel de grotere belasting op het riool zal geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.5 Bedrijven en milieuzonering

 

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

 

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

 

Richtafstanden

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie.

 

 

Tabel 3: Richtafstanden bedrijven en milieuzonering

 

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Er zijn twee inrichtingen waar rekening mee gehouden moet worden: de supermarkt (Albert Heijn) en de viskraam van J. de Weert.

 

Supermarkt

De voorgenomen ontwikkeling wordt bovenop een supermarkt gerealiseerd. Om die reden kan de systematiek van functiemenging gehanteerd worden. Voorbeelden van gebieden met functiemenging zijn horecagebieden, stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden van dorpskernen. In voorliggende situatie is hier sprake van. In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen;

categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen;

categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg.

 

Een supermarkt, SBI-2008 code 471 (VNG bedrijven en milieuzonering, editie 2009) valt onder categorie B. Dat betekent dat de toekomstige woningen toelaatbaar zijn indien bouwkundig afgescheiden van de supermarkt. De woningen worden bouwkundig afgescheiden van de supermarkt (en overige bedrijvigheid in het winkelcentrum Middenhoven). Daarnaast is door M+P een akoestisch onderzoek naar de geluidsuitstraling van de supermarkt uitgevoerd (bijlage 1). De conclusie uit dit onderzoek luidt als volgt.

 

De grenswaarden wordt overschreden op de kopgevel (westgevel) en de achtergevel (noordgevel) vanwege de bevoorrading van Albert Heijn. Dit geldt waarschijnlijk ook voor de andere kopgevel (oostgevel), maar dan vanwege de bevoorrading van de Action. Uit de toelichting op het Activiteitenbesluit milieubeheer kan worden opgemaakt dat deze waarden niet gelden als in deze gevels geen te openen delen worden opgenomen.

 

Door M+P wordt geadviseerd om in de kopgevels geen te openen delen op te nemen. Deze gevel kan dan worden beschouwd als een dove gevel. De gemeente heeft dan, volgens artikel 2.20 uit het Activiteitenbesluit milieubeheer, de mogelijkheid een hoger langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op deze gevels vast te stellen, mits het binnenniveau onder de 35 dB(A) blijft.

 

Een gevel zonder ventilatieroosters en voorzien van houten kozijnen met HR++-beglazing (opbouw 4 mm glasruit, 15 mm luchtspouw, 5 mm glasruit) haalt een geluidwering van de gevel van 25 dB(A). Dit betekent dat een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau tot en met 60 dB(A) op de gevel kan worden toegestaan, voordat het binnenniveau van 35 dB(A) wordt overschreden. Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau is maximaal 57 dB(A). Het binnenniveau blijft dus onder de 35 dB(A).

 

De overschrijding op de achtergevel kan worden weggenomen door een (transparant) bouwkundig scherm met massa van ten minste 10 kg/m2 te plaatsen tussen beide bouwvlakken. Het scherm ligt in het verlengde van de kopgevel.

 

Viskraam

Aan de Brink, tegenover de projectlocatie is maximaal vijf dagen in de week (dinsdag t/m zaterdag op basis van de vergunning) tot uiterlijk 18.00 uur een viskraam aanwezig. In de praktijk is de kraam gemiddeld drie dagen (do, vrij, za) aanwezig. De viskraam is geen onderdeel van het gebouw en staat los op de stoep. Een viskraam valt onder SBI-2008 code 553 (VNG bedrijven en milieuzonering, editie 2009) en is aangegeven als milieucategorie 1. Zoals bij de supermarkt al geconstateerd, is hier sprake van een gebied met functiemenging (winkelcentra) waarbij niet gewerkt wordt met richtafstanden. Een viskraam valt dan onder categorie A waarvoor geldt dat deze aanpandig aan woningen toelaatbaar is. Hieraan wordt in voorliggende situatie aan voldaan, aangezien de viskraam los op de stoep op enkele meters afstand van het gebouw staat. In het kader van een goed woon- en leefklimaat kan opgemerkt worden dat de viskraam zelf ook aan de eisen uit het Activiteitenbesluit moet voldoen ten aanzien van geluid en geur. In de huidige situatie is op de eerste verdieping een kantoorfunctie aanwezig. Een kantoor is net als een woning een geurgevoelig object. Er is namelijk sprake van een gebouw dat geschikt is voor wonen of menselijk verblijf. In de huidige situatie moet derhalve ook al rekening worden gehouden met een geurgevoelig object op dezelfde plek als straks de woningen komen.

 

Gezien het feit dat het hier gaat om een ontwikkeling bij het winkelcentrum, en dus in een gebied met functiemenging, het feit dat het gaat om ambulante handel die niet dagelijks aanwezig is, de voorschriften van het Activiteitenbesluit en de huidige aanwezigheid van geurgevoelige objecten in het gebouw waar de woningen komen, kan geconcludeerd worden dat de realisatie van de woningen in het kader van milieuzonering niet voor belemmeringen zorgt.

 

Conclusie

Ten aanzien van de supermarkt worden de adviezen genoemd in het akoestisch onderzoek overgenomen. De te realiseren woningen vormen dan geen belemmering voor de aanwezige supermarkt en viskraam en vice versa. Derhalve vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.6 Externe veiligheid

 

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

 

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

 

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

 

Plaatsgebonden risico (PR):

Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.

 

Groepsrisico (GR):

Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

 

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Op de risicokaart staan gegevens die met risico te maken hebben, zoals risico veroorzakende bedrijven (inrichtingen) die gevaarlijke stoffen gebruiken, produceren of opslaan en ook het vervoer/transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. Gevaarlijke stoffen zijn in dit geval stoffen die een schadelijke invloed hebben op de gezondheid en het milieu.

 

Op de risicokaart is te zien dat de projectlocatie niet is gelegen binnen een risicocontour van een in de nabijheid gelegen inrichting en/of transportroute. Het voorgenomen initiatief zelf is geen risicovolle activiteit. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

 

 

Figuur 11: Uitsnede risicokaart, projectlocatie rood omlijnd (bron: www.nederland.risicokaart.nl)

 

4.7 Bodem (milieukundig)

 

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

 

Op de projectlocatie vinden geen bodemroerende activiteiten plaats. Een verkennend bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk. De bodemkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

 

4.8 Geluid

 

In het kader van de planontwikkeling dient bekeken te worden of er geluidsgevoelige objec-ten worden gerealiseerd. Op basis van de Wet geluidhinder zullen geluidsgevoelige objecten van gezoneerde wegen onderzocht moeten worden. Woningen zijn geluidsgevoelige objecten in het kader van de Wet geluidhinder. Door M+P is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het onderzoek zijn de geluidsbelastingen op de geplande appartementen berekend en is inzichtelijk gemaakt of er vanwege luchtvaartlawaai beperkingen bestaan. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in de bijlagen (zie bijlage 2). De conclusie wordt hieronder integraal overgenomen.

 

Vanwege de ligging boven een supermarkt is in 2017 een akoestisch onderzoek (zie paragraaf 5.1 bedrijven en milieuzonering) uitgevoerd naar de geluidsbelasting in het kader van het Activiteitenbesluit. Uit dit rapport volgt dat er schermen worden toegepast bij de achtergevel en dat de kopgevels 'doof' worden uitgevoerd. De kopgevels zijn in voorliggend plan zonder te openen delen uitgevoerd. Met toepassing van standaard isolatieglas wordt voldaan aan de vereiste geluidswering voor de kopgevel zoals vermeld in het rapport van 22 augustus 2017.

 

Luchtvaartlawaai

De locatie ligt buiten het Afwegingsgebied geluid- en externe veiligheid uit het Luchthavenindelingsbesluit. Er is geen sprake van een verhoogde geluidsbelasting waar rekening mee hoeft worden gehouden in het kader van vigerende Wet en regelgeving.

 

Geluidsbelasting weg- en railverkeer

Voor de metro en het wegverkeer zijn berekeningen uitgevoerd conform het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012. Alle berekeningen zijn uitgevoerd met behulp van het rekenprogramma Geomilieu versie 4.30. De resultaten zijn getoetst aan de kaders zoals opgenomen in de Wet geluidhinder. Verder wordt aangegeven welke voorzieningen nodig zijn om te voldoen aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit 2012 ten aanzien van “bescherming tegen geluid van buiten”.

 

Resultaten

Uit de berekeningen blijkt dat er op de zuidgevel sprake is van een verhoogde geluidsbelasting vanwege de Doctor Willem Dreesweg. De geluidsbelasting bedraagt maximaal Lden = 53 dB na aftrek op de zuidgevels van de woningen. Dit is een overschrijding van 5 dB van de voorkeursgrenswaarde. Voor deze geluidsbelasting moet een hogere waarde worden vastgesteld. De achterzijde (noordzijde) van de woningen is geluidsluw vanwege wegverkeerslawaai.

 

Vanwege de metro bedraagt de geluidsbelasting maximaal Lden = 55 dB. Deze geluidsbelasting is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai. De achterzijde van het woningen zijn geluidsluw vanwege de metro.

 

De geluidsbelasting vanwege de ongezoneerde Brink en Melkweg zijn ook inzichtelijk gemaakt. Deze geluidsbelastingen behoeven geen toetsing conform de Wet geluidhinder. De maximaal berekende geluidsbelasting vanwege deze wegen bedraagt Lden = 49 dB na aftrek.

 

Bij het realiseren van tweezijdig georiënteerde appartementen is er sprake van een geluidsluwe zijde, waarmee voldaan wordt aan het gemeentelijke geluidsbeleid.

 

Geluidwering gevel

De karakteristieke geluidswering van de uitwendige scheidingsconstructie moet worden bepaald volgens NEN 5077. Dit is echter niet mogelijk zolang het gebouw nog niet is gerealiseerd, omdat NEN 5077 een meetmethode betreft. NPR 5272 is een rekenmethode met behulp waarvan kan worden voorspeld welke karakteristieke geluidswering van de uitwendige scheidingsconstructie kan worden gerealiseerd met de gegeven geluidswerende voorzieningen. De berekeningen zijn uitgevoerd volgens deze NPR 5272. De geluidswerende voorzieningen worden uitgebreid in hoofdstuk 6 van het geluidsonderzoek van M+P (bijlage 2) behandeld.

 

Conclusies

Uit de berekeningen blijkt dat er op de zuidgevel sprake is van een verhoogde geluidsbelasting vanwege de Doctor Willem Dreesweg. De geluidsbelasting bedraagt maximaal Lden = 53 dB na aftrek op de zuidgevels van het gebouw. Vanwege de metro is er geen sprake van overschrijding van de grenswaarde.

 

De locatie ligt buiten het Afwegingsgebied geluid- en externe veiligheid uit het LIB. Daarmee is vanwege Schiphol geen beperking ter plaatse van de geplande appartementen.

 

De noordzijde van de woningen is geluidsluw voor zowel wegverkeers- als railverkeerslawaai (en industrielawaai inclusief scherm, zie rapport 22 augustus 2017, bijlage 1 van deze ruimtelijke onderbouwing). Met realisatie van tweezijdig georiënteerde appartementen wordt voldaan aan de eisen uit het geluidsbeleid van de gemeente wat betreft de aanwezigheid van een geluidsluwe gevel.

 

Het Bouwbesluit 2012 stelt geen eisen aan de geluidswering van de gevel. Gekozen is om echter een niveau gelijkwaardig aan nieuwbouw te realiseren. Om een aanvaardbaar binnenniveau te verkrijgen is een karakteristieke geluidswering van de gevels nodig van GA;k = 25 dB. Teneinde de benodigde geluidswering te realiseren zijn bij de verblijfsruimten voorzieningen nodig. Deze bestaan uit het toepassen van:

• geluidsisolerende beglazing;

• suskasten;

• goede kier- en naaddichting.

 

Uit het geluidsonderzoek van M+P blijkt dat voldaan kan worden aan de eisen van de gemeente en dat voor enkele meetpunten hogere waarden verleend kunnen worden. Ook kan aan een aanvaardbaar binnenniveau voldaan worden met de voorgestelde maatregelen.

 

4.9 Luchthavenindeingsbesluit Schiphol (Lib)

 

Op 1 november 2002 heeft het kabinet de nieuwe milieu- en veiligheidsregels voor het vijfbanenstelsel op Schiphol vastgesteld. De regels zijn opgenomen in het Luchthavenindelingbesluit (LIB, gewijzigd op23 oktober 2017), waarin beperkingen worden gesteld aan het ruimtegebruik rond de luchthaven en het luchthavenverkeerbesluit (LVB), dat is gericht op de beheersing van de belasting van het milieu door het luchtverkeer. De nieuwe regels zijn op 20 februari 2003 in werking getreden, op het moment dat Schiphol de vijfde baan (Polderbaan) in gebruik had genomen. Deze regels moeten door gemeenten in acht worden genomen bij bestemmingsplannen en bij omgevingsvergunningen (o.a. de voormalige bouw- of aanlegvergunningen).

 

Toets aan de beperkingen

Middels de webapplicatie lib-schiphol.nl is het projectgebied getoetst aan de verschillende beperkingen.

 

Toetshoogte (exclusief radar)

De aangegeven toetsthoogte (ex radar) voor deze locatie is 81 meter. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een gebouw van circa 11,7 meter hoog gerealiseerd. Dit blijft dus ver onder de aangegeven toetshoogte.

 

Toetshoogte radar

De aangegeven toetshoogte radar is op deze locatie 40-43 meter. Ook hier geldt dat het project niet boven de aangegeven toetshoogte komt.

 

Beperking aantrekken vogels

Het projectgebied ligt binnen de beperkingenzone waar activiteiten die vogels aantrekken voorkomen moet worden (bv viskwekerij of vogelreservaat). In voorliggend project is hier geen sprake van en vormt dit geen belemmering.

 

Windturbines en lasers

Het projectgebied ligt binnen de toetszone voor windturbines en lasers. Van beide activiteiten is hier geen sprake. Er worden geen windturbines gerealiseerd en er wordt op de woningen geen laserinstallatie gerealiseerd.

 

Conclusie

Het Lib levert derhalve geen beperking op voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.10 Luchtkwaliteit

 

Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen.

 

Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM).

 

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als:

• geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of

• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of

• een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of

• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

 

AMvB 'niet in betekenende mate'

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Op verzoek van de Nederlandse overheid heeft de EU verlenging van de termijn (derogatie) gegeven waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Per 1 augustus 2009 is het NSL vastgesteld (een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van de derogatie). Hierdoor kan volledig gebruik worden gemaakt van deze derogatie. Bovendien is de definitie van 'niet in betekenende mate' verlegd van 1% naar 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3) voor zowel PM10 als NO2.

 

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

 

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;

• kantoorlocaties: 100.000 m² brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m² brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

 

In onderhavig geval is sprake van de realisatie van 16 appartementen. Dit ligt ver onder de grens waarbij de grenswaarde van 3%. Derhalve is geen sprake van een ontwikkeling die in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

 

Goed woon- en leefklimaat

Op www.nsl-monitoring.nl (geraadpleegd op 18 oktober 2017) is te zien dat ter plaatse van de projectlocatie de grootschalige achtergrondconcentraties in 2015 van fijnstof PM10 18,8 µg/m3, van fijnstof PM2,5 11,3 µg/m3 en van stikstofdioxide NO2 22,4 µg/m3 zijn. De grenswaarde voor toetsing voor stikstofdioxide NO2 is 40 µg/m3, voor fijnstof PM10 is 40 µg/m3 en voor fijnstof PM2,5 is 25 µg/m3 de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. Wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal de concentraties van zowel fijn stof als stikstofdioxide ruim onder de grenswaarden blijven.

 

 

Tabel 4: achtergrondconcentraties NO2, PM10 en PM2,5 ter plaatse van het plangebied

 

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

 

4.11 Ecologie

 

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

 

Beleid en normstelling

 

Wet natuurbescherming

Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

 

Nationaal Natuurnetwerk

De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. In 2013 veranderde de naam van Ecologische Hoofdstructuur naar Nationaal Natuurnetwerk (NNN). NNN is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in of in de nabijheid van het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'.

 

Ten behoeve van deze ontwikkeling is door Dresmé &VanderValk op 2 november 2017een quickscan opgeleverd naar de effecten op beschermde soorten en gebieden. De quickscan is bijgevoegd in de bijlagen en de resultaten worden in deze paragraaf per onderdeel beschreven.

 

Gebiedsbescherming

Het projectgebied is op ongeveer 5 km van het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied Botshol en ruim 500 meter afstand ten opzichte van de NNN. Het projectgebied is niet nabij de NNN gelegen of nabij een door de provincie aangewezen beschermd gebied (zoals weidevogelgebieden) of gebieden waar subsidiëring van beheer en ontwikkeling van natuur, agrarische natuur- en landschapselementen plaats kan vinden. De effecten van nieuwbouw op de Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland kunnen vanwege de afstand worden uitgesloten.

 

Soortenbescherming

 

Resultaten archiefonderzoek

Er komen geen vaste verblijfplaatsen van beschermde soorten naar voren in of in de directe omgeving van het projectgebied. Uit de gegevens van Gegevens Autoriteit Natuur komen waarnemingen naar voren van jagende laatvlieger en gewone dwergvleermuis in de omgeving van het projectgebied. Vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten komen niet uit het archiefonderzoek naar voren.

 

Resultaten veldbezoek

Binnen het projectgebied worden geen beschermde soorten verwacht. Nesten van vogels zijn niet aangetroffen en kunnen op basis van het ontbreken van geschikte holtes worden uitgesloten. Het dak is plat en bevat geen pannen. In de gevel van het gehele pand zijn open stootvoegen aanwezig. De spouw is echter gevuld met 60 mm steenwol. Op basis van de spouwmuurisolatie worden geen vaste verblijfplaatsen van vleermuizen verwacht.

Conclusie

Op basis van de Quickscan Wet natuurbescherming worden als gevolg van de herontwikkeling van de eerste verdieping geen negatieve effecten op beschermde gebieden of beschermde soorten verwacht. Er bestaat geen aanleiding om een ander onderzoek uit te voeren. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

 

4.12 Mer-beoordeling

 

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieube-heer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

 

Een stedelijk ontwikkelingsproject als de realisatie van 16 appartementen is vermeld in bijlage D van het Besluit m.e.r. onder D 11.2.

 

Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Omdat er geen 2000 of meer woningen worden gerealiseerd, is er geen m.e.r.-beoordeling nodig.

 

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Omdat sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag heeft hierover een besluit genomen en geoordeeld dat geen sprake is van significant negatieve effecten, waardoor een m.e.r.-beoordeling niet benodigd is. Het besluit en de aanmeldnotitie zijn bijgevoegd in de bijlagen. Uit de aanmeldingsnotitie blijkt dat het project geen (nadelige) gevolgen voor het milieu heeft, omdat het project ten opzichte van het geldende bestemmingsplan niet tot extra milieueffecten leidt. Bovendien is de projectlocatie stedelijk gebied. Het project is passend binnen een dergelijk gebied. In de voorgaande paragrafen wordt ook per milieuaspect een beoordeling gemaakt van de gevolgen van het project voor het milieu (waaronder luchtkwaliteit, flora en fauna, waterhuishouding).

 

Op 26 juni 2018 hebben burgemeester en wethouders, basis van een door de initiatiefnemer aangeleverde aanmeldnotitie, besloten dat het bouwplan niet leidt tot significante nadelige gevolgen voor het milieu (zie bijlage 4). Daarom hoeft geen milieueffectrapport of m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld.

 

 

 

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid van het plan

 

5.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Artikel 6.12, eerste lid, Wro, biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal. De gemeenteraad is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit is op grond van artikel 6.2.1 sub a het geval bij de bouw van één of meer woningen. In het geval betreft het de realisatie van 18 woningen. Dit is een bouwplan op grond van de wet. Van kostenverhaal is dus sprake.

 

Ten behoeve van onderhavig grondexploitatie heeft de gemeente met de ontwikkelende partij een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op deze ontwikkelende partij. Hiermee is het verhaal van kosten anderszins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer noodzakelijk.

 

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen tot planologische afwijking inclusief de bijbehorende stukken, waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een ieder een mondelinge dan wel schriftelijke zienswijze naar voren te brengen.

 

De stukken hebben van 20 september 2018 tot en met 31 oktober 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

 

 

 

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

Voor een gebouw bij het winkelcentrum aan de Brink (Brink 74-104) is een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het transformeren van de tweede bouwlaag van kantoren naar woningen en het realiseren van een derde bouwlaag met woningen. In totaal worden 16 appartementen gerealiseerd. Acht appartementen op de eerste verdieping en acht appartementen op de tweede verdieping.

 

De aanvraag is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Amstelveen Zuid-Oost”. Ingevolge de buitenplanse afwijking ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo kan de gevraagde vergunning worden verleend, indien is aangetoond dat het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

 

Het plan is in overeenstemming met het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. De verschillende omgevingsaspecten belemmeringen de uitvoering van de aangevraagde activiteit niet.

 

De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

 

Tijdens zijn vergadering van 12 december 2018 heeft de gemeenteraad aan burgemeester en wethouders een verklaring van geen bedenkingen afgegeven voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

 

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het is geoorloofd toepassing te geven aan het bepaalde artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo. De aangevraagde omgevingsvergunning kan worden verleend.