direct naar inhoud van Regels

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 
Inhoudsopgave

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

HOOFDSTUK 3 Beleid

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

 

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

 

1.1 Aanleiding

 

Op 24 februari 2017 is een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van een bedrijfsgebouw met bijbehorende voorzieningen op het perceel De Loetenweg 2 te Amstelveen. De aanvraag om omgevingsvergunning is opgenomen in bijlage 1 (aanvraagformulier) en bijlagen 2 tot en met 6 (relevante gegevens behorende bij de aanvraag).

 

Het bedrijfsgebouw wordt een vestiging van het bedrijf Dillewijn Zwapak, dat in hoofdzaak verpakkingsmateriaal voor bloemen en planten ontwikkelt, produceert en distribueert. Daarnaast worden deze goederen ook wereldwijd ingekocht. In paragraaf 2.2 wordt omschreven welke bedrijfsactiviteiten op het perceel De Loetenweg 2 gaan worden uitgevoerd.

 

1.2 Aard en doel

 

De gronden waarop het bouwplan is gedacht zijn gelegen in het vigerende bestemmingsplan 'Legmeerpolder-Zuid' en hebben ingevolge dat plan de bestemmingen 'Agrarisch-Glastuinbouw' (A-GT) en 'Agrarisch-Glastuinbouw Bedrijfswoning' (A-GBW).

 

De activiteit waarvoor de aanvraag is ingediend is in strijd met de betreffende gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan (zie paragraaf 2.3). De omgevingsvergunning kan worden verleend door middel van een buitenplanse afwijking ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

 

1.3 Ligging en begrenzing projectgebied

 

Het bedrijventerrein De Loeten ligt in het uiterste zuidwesten van de gemeente Amstelveen en is bijna 50 hectare groot. Het gebied wordt omsloten door drie wegen, te weten de Legmeerdijk (westzijde), de Noorddammerweg (oostzijde) en de omgelegde N201 (zuidzijde). Aan de noordzijde wordt het onder meer begrensd door kassen ten noorden van de Meerlandenweg tussen de Legmeerdijk 262 en de Noorddammerweg 101.

 

Het perceel aan De Loetenweg 2 heeft een oppervlakte van ongeveer 1,85 hectare en is gesitueerd aan de zuidzijde van bedrijventerrein De Loeten, tegen de N201 aan ten oosten van De Loetenweg.

 

In de figuren 1 en 2 is één en ander weergegeven.

 

 

Figuur 1: ligging projectgebied

 

 

Figuur 2: begrenzing projectgebied

 

1.4 Leeswijzer

 

Deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van Rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de ontwikkeling toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de samenvatting en eindconclusie.

 

 

 

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

 

2.1 Huidige situatie

 

Op De Loetenweg 2 was voorheen een kwekerij gevestigd. Op het perceel stond een bedrijfswoning (De Loetenweg 2), een schuur, een glastuinbouwcomplex bestaande uit kassen en een bassin. Per 20 september 2017 is alle bebouwing geamoveerd conform de op 5 juli 2017 akkoord bevonden sloopmelding.

 

 

Figuur 3: situatie voor sloop

 

2.2 De ontwikkeling

 

Het bedrijf Dillewijn Zwapak is een handelshuis in verpakkingsmaterialen, bloemisterijartikelen en decoraties. Van oudsher richt het bedrijf zich vrijwel geheel uitsluitend op de sierteelt sector. De afnemers van Dillewijn Zwapak zijn professionele spelers in de sierteelt sector van groot tot klein. Dit kunnen dus alle partijen in de sector zijn tussen kweker en bloemist. De goederen worden wereldwijd ingekocht, daarna centraal opgeslagen en vervolgens naar de gebruikers gedistribueerd. Voorbeelden van productgroepen zijn kunststof bloemenemmers, kartonnage, keramiek, glaswerk, rollen papier, kunststof bloemenhoezen en bloemisterij gereedschappen. Op de onderhavige locatie gaan voornamelijk op- en overslagactiviteiten plaats vinden. Het bouwplan voorziet in een bedrijfsgebouw van bijna 11.000 m² met een bouwhoogte van 18 meter en bestaat uit een magazijn, kantoor, en laad- en losvoorzieningen. Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost.

 

 

Figuur 4: nieuwe situatie

 

2.3 Bestemmingsplan

 

Voor het projectgebied is van toepassing het bestemmingsplan 'Legmeerpolder-Zuid', zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 12 november 2014 en op 31 december 2014 onherroepelijk is geworden.

 

 

Figuur 3: uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan en geprojecteerd bouwplan

 

2.3.1 Planregels

Binnen de bestemming 'Agrarisch-Glastuinbouw' zijn gebouwen ten behoeve van de uitoefening van het tuinbouwbedrijf (uitgezonderd de bedrijfswoningen) en kassen toegestaan met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 8 meter. Het bebouwingspercentage per bouwvlak is 100%, tenzij anders aangegeven. Ondergeschikt aan het tuinbouwbedrijf zijn toegestaan: groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, infrastructurele voorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen en sloten.

 

Binnen de bestemming 'Agrarisch-Glastuinbouw Bedrijfswoning' zijn de gronden bestemd voor tuinbouwbedrijven met de daarbij behorende bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen met de daarbij behorende bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven en verhardingen. Binnen het aangegeven bouwvlak mag 1 bedrijfswoning worden gerealiseerd, indien de woning gelet op de aard, inrichting, de omvang en de continuïteit van het bedrijf ter plaatse noodzakelijk is in verband met een doelmatige bedrijfsvoering.

 

2.3.2 Strijdigheden

Aangezien de bedrijfsactiviteiten van Dillewijn Groep B.V. niet ten dienste staan van een tuinbouwbedrijf, zijn de activiteiten in strijd met het ter plaatse toegestane gebruik.

 

2.3.3 Motivering om af te wijken van het bestemmingsplan

De uitoefening van het bedrijf gaat plaats vinden op het toekomstige bedrijventerrein De Loeten. In de structuurvisie van de provincie Noord-Holland is aan deze gronden de bestemming bedrijventerrein toegekend. Tijdens de economische crisis was de vraag naar bedrijventerreinen minder groot dan eerst werd aangenomen. Het op dat moment integraal ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein met exploitatieplan resulteerde in een exploitatietekort. Overeenkomstig de uitvoeringsparagraaf van de gemeentelijke structuurvisie is gekozen voor faciliterend grondbeleid. De ontwikkelingsstrategie voor 'De Loeten' blijft om een bedrijventerrein te ontwikkelen.

 

De gemeente faciliteert bedrijfsontwikkelingen die passen binnen de beoogde en gewenste bedrijfsbestemming. Voor deze ontwikkelingen wordt dan een separate ruimtelijke procedure (omgevingsvergunning of een bestemmingsplan) gevoerd. Voorwaarden voor een dergelijke ruimtelijke procedure zijn, dat de bedrijfsontwikkeling past binnen de stedenbouwkundige kaders en kostenverhaal moet mogelijk zijn.

 

Het nu verlenen van planologische medewerking aan de vestiging van een bedrijf past binnen de kaders van het gewenste toekomstige bedrijventerrein De Loeten. Met voorliggende omgevingsvergunning treedt de gemeente op in lijn met de hierboven beschreven visie.

 

 

 

HOOFDSTUK 3 Beleid

 

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 SVIR en Barro

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit.

 

In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn tot 2028. Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

 

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

 

Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn i.c. niet aan de orde.

 

3.1.2 Bro

De voorliggende omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik, wordt verleend op basis van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wabo. Artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bepaalt ten aanzien van een dergelijke vergunning onder meer, dat artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van overeenkomstige toepassing is.

 

Ingevolge artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro (ladder voor duurzame verstedelijking) voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende voorwaarden:

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

 

Hoewel per 1 juli 2017 de 'ladder voor duurzame verstedelijking 2.0' 'in werking is getreden, wordt het onderhavige project, gelet op de datum waarop de aanvraag om omgevingsvergunning is ingediend, nog getoetst aan de 'oude' ladder zoals die hierboven is omschreven.

 

Amstelveen ligt in Noord-Holland Zuid en in deze regio vindt de onderlinge afstemming van de regionale behoefte aan bedrijventerreinen (en kantoren) plaats in het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Amsterdam (Plabeka). De Loeten is in dit kader geoormerkt als bedrijventerrein. Het nut en de noodzaak van de ontwikkeling van het bedrijventerrein is daarmee in regionaal verband aangetoond. Het bedrijventerrein is voorzien binnen het bestaand bebouwd gebied ingevolge de provinciale structuurvisie.

 

3.1.3 Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Voor de ruimtelijke ordening in de omgeving van Schiphol is het Luchthavenindelingbesluit (LIB) van 26 november 2002 met de ingebruikname van de vijfde baan van Schiphol (Polderbaan) met ingang van 20 februari 2003 van kracht. In het LIB zijn regels en beperkingen opgenomen voor de bebouwing rond Schiphol (vanuit externe veiligheid en geluid).

 

Het bouwplan is gelegen in zone vier van het beperkingengebied, zoals bedoeld in artikel 1.2.1, tweede lid van het LIB. In dit gebied zijn geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, woonwagens, woonboten, scholen en gezondheidszorggebouwen toegestaan in verband met de hoge geluidbelasting. Nieuwe bedrijfsgebouwen zijn hier wel toegestaan.

 

Het project valt tevens binnen de hoogtebeperkingen en binnen de beperkingen ten aanzien van vogelaantrekkende bestemmingen van het LIB. De hoogte van de gebouwen waarin het project voorziet vallen ruimschoots binnen de maximaal toegestane hoogtes en de bedrijfsactiviteit heeft geen vogelaantrekkende werking.

 

Het LIB vormt geen belemmering voor de aangevraagde ontwikkeling.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

De structuurvisie van de provincie Noord-Holland is op 21 juni 2010 vastgesteld en op 28 september 2015 geactualiseerd. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

 

De drie hoofdbelangen die Noord-Holland met de structuurvisie heeft vastgelegd zijn ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Zo wordt de komende dertig jaar het bestaand bebouwd gebied verder verdicht, onder meer door zo'n 200.000 woningen in de provincie bij te bouwen, en zet de provincie in op de ruimtelijke ontwikkeling van OV-knooppunten in Noord-Holland. Op die manier blijft volgens de provincie meer ruimte over om het buitengebied te behouden en zijn er voldoende mogelijkheden voor duurzame economische ontwikkelingen, recreatie en natuur.

 

In de structuurvisie van de provincie Noord-Holland is aan de gronden, waarop de onderhavige omgevingsvergunning voorziet, de bestemming bedrijventerrein toegekend. De aangevraagde ontwikkeling is in overeenstemming met het bepaalde in de structuurvisie.

 

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De regels van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 hebben provincies de bevoegdheid gekregen een ruimtelijke verordening vast te stellen. In deze verordening kan de provincie regels stellen met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen, (tijdelijke) afwijkingsbesluiten en beheersverordeningen.

 

Bij het stellen van deze regels moeten provinciale belangen in het geding zijn. In een verordening kunnen regels worden opgenomen ter bescherming van specifieke waarden (zoals natuur-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden) of ten behoeve van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld vestigingsregels voor intensieve veehouderij of detailhandelsvoorzieningen).

 

De gemeente heeft de plicht bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten vast te stellen in overeenstemming met de PRV. Op 1 maart 2017 is de laatste herziening van het PRV in werking getreden. Gelet op de datum van indiening van de aanvragen om omgevingsvergunning (mei 2015) is de verordening, zoals die gold vóór 1 maart 2017, van toepassing.

 

Op 12 juli 2016 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, onder nr. 826244/826247, de Planningsopgave werklocaties Noord-Holland Zuid vastgesteld. De voorziene invulling van het bedrijventerrein De Loeten is opgenomen in deze provinciale planningsopgave en is aangemerkt als een hard plan. De aangevraagde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de PRV.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+

De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen.

 

Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio.

 

In de structuurvisie wordt het volgende opgemerkt: "Nieuwe bedrijventerreinen moeten zorgvuldig worden ontwikkeld, waarbij duurzaamheid, bereikbaarheid en efficiënt ruimtegebruik als uitgangspunten worden gehanteerd. Bedrijventerrein De Loeten komt als eerste in aanmerking voor feitelijke ontwikkeling. Dit terrein blijft bestemd voor modern gemengde bedrijvigheid, waarbij veilinggerelateerde bedrijvigheid een subcategorie vormt."

 

De aangevraagde ontwikkeling is in overeenstemming met het bepaalde in de structuurvisie.

 

3.3.2 Nota Parkeernormen Amstelveen 2016

Op 16 december 2015 heeft de gemeenteraad de Nota Parkeernormen Amstelveen 2016 vastgesteld. Door het parkeren nadrukkelijk te toetsen en de juiste parkeernorm zo vroeg mogelijk in het planproces te bepalen, wordt parkeeroverlast voorkomen en wordt de verkeersveiligheid verbeterd. Eind 2012 heeft het CROW nieuwe parkeerkencijfers gepubliceerd. De ‘oude’ cijfers dateren van 2004 en hebben als basis gediend voor de parkeernormen uit de parkeernota 2005-2010. De nieuwe landelijke richtlijnen zijn voor de gemeente Amstelveen aanleiding geweest de normen te actualiseren.

 

Vanwege de arbeidsextensieve bedrijfsfunctie van de aangevraagde ontwikkeling is de van toepassing zijnde norm 1 parkeerplaats per 100 m² bruto vloeroppervlak (bvo). Het bouwplan voorziet in 10.606 m² bvo en 107 parkeerplaatsen op eigen terrerin. Daarmee wordt voldaan aan de uitgangspunten van en de normen uit de Parkeernota.

 

3.3.3 Verklaring van geen bedenkingen

De onderhavige omgevingsvergunning kan slechts worden verleend door van het geldende bestemmingsplan af te wijken als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het verlenen van de omgevingsvergunning, maar voor het afwijken van het bestemmingsplan is, op grond van het bepaalde in de artikelen 2.27, eerste lid van de Wabo en 6.5, eerste lid van het Bor, een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) nodig van de gemeenteraad. Om de besluitvorming te vergemakkelijken, kan de raad een categorie of categorieën van gevallen aanwijzen waarin een dergelijke verklaring niet is vereist (artikel 6.5, derde lid Bor).

 

Op 29 april 2015 heeft de gemeenteraad het "Beleid inzake verklaringen van geen bedenkingen door de gemeenteraad van Amstelveen" vastgesteld. In deze beleidsregel is onder meer vastgelegd dat een vvgb niet noodzakelijk is, mits is voldaan aan alle hierna genoemde kenmerken:

1. de aangevraagde activiteit past binnen een (voor)ontwerpbestemmingsplan, waarop reeds inspraak is verleend, en/of een door de raad vastgestelde Startnotitie;

2. eventueel in de aanvraag opgenomen woningbouw past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma;

3. de aangevraagde activiteiten geen ingrijpende gevolgen hebben voor de gemeente.

 

De aangevraagde activiteit past binnen het voorontwerp bestemmingsplan "Bedrijventerrein De Loeten" (voor inspraak ter inzage gelegen van 17 juni t/m 14 juli 2010), ziet niet op woningbouw en heeft geen ingrijpende gevolgen voor de gemeente. Een vvgb is daarom niet benodigd.

 

 

 

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

 

 

4.1 Bodem

 

4.1.1 Beleidskader

Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik kan benadelen.

 

Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico's optreden, is in Amstelveen bereikt. Het tweede spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het derde en laatste spoor is het ruimtelijke spoor (Wro) dat tot doel heeft te komen tot een ‘goede ruimtelijke ordening'. Dit gebeurt door nieuwe gebruiksfuncties alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Bij bestaand bodemgebruik worden natuurlijk momenten aangegrepen om de bodemkwaliteit zonodig te verbeteren. Als ijkpunt kunnen de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit worden toegepast.

 

De drie sporen komen te zijner tijd samen in de Omgevingswet. De uitgangspunten van de Nota bodembeheer worden dan vertaald in de omgevingsvisie en in omgevingsplannen.

 

4.1.2 Provinciale milieuverordening

De provincie beschermt aardkundig interessante gebieden, 'aardkundige waarden', die iets vertellen over manier waarop het landschap is ontstaan. Ze vormen ons aardkundig erfgoed. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening. Gebieden met aardkundige waarden dienen planologisch te worden beschermd.

 

4.1.3 Beschrijving van het gebied

 

Bodemopbouw

De ligging van het plangebied is beschreven in § 1.3. De bodem bestaat hoofdzakelijk uit zeeklei. Deze is niet in het gehele gebied uniform. Het maaiveld van het plangebied kent een kleine variatie maar bevindt zich gemiddeld op –4,5 NAP.

 

Bodemkwaliteit

Het betreft een van oudsher agrarisch gebied waar sinds ca. 1980 glastuinbouw aanwezig is geweest. Dit relatief recente glastuinbouwgebruik wordt gekenmerkt door een laag risico op bodemverontreiniging.

 

Haalbaarheid

De haalbaarheid van een ruimtelijk plan kan onder druk komen te staan door de kosten van een noodzakelijke bodemsanering of noodzakelijk grondverzet ter bescherming van het toekomstige bodemgebruik. Dit kan leiden tot een negatief resultaat op de grondexploitatie.

 

Bodemkwaliteit op planniveau

Uit een verkennend bodemonderzoek, uitgevoerd door Inpijn Blokpoel Ingenieursbureau d.d. 5 mei 2017 met kenmerk 14P002102-ADV-01 (zie bijlage 7), blijkt dat op de locatie geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan uitvoerbaar is.

 

4.2 Water

 

Bij ruimtelijke ingrepen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden.

 

Voor de benodigde watercompensatie per deelontwikkeling wordt de oplossing gevonden in de watercompensatie voor het bedrijventerrein De Loeten als geheel. Hiervoor wordt gerefereerd aan de, in samenspraak met de waterbeheerder opgestelde, kaart 'Watercompensatie Bedrijventerrein De Loeten' (zie bijlage 8). Op deze kaart zijn de benodigde oppervlakten en de locaties van het te realiseren oppervlaktewater aangegeven. Het benodigde oppervlak aan watercompensatie is berekend rekening houdend met het maximaal uit te geven terrein en met het bestaande verharde oppervlak. Iedere initiatiefnemer draagt bij aan de kosten voor het realiseren van deze waterpartijen.

 

4.3 Geluid

 

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

 

De aangevraagde ontwikkeling heeft geen betrekking op een geluidgevoelig object. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de zogenaamde indirecte hinder veroorzaakt door het komende en vertrekkende verkeer naar en van de inrichting. Uit dat akoestisch onderzoek (zie bijlage 9) is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) voor de dagperiode op de dichtstbij gelegen woningen met 2 dB(A) wordt overschreden. Gezien de staat van de woningen kan worden uitgegaan van een standaard gevelisolatie van 20 dB(A), zodat een binnengeluidsniveau van 35 dB(A) kan worden gegarandeerd.

 

De geluidbelasting op de nabij gelegen woningen aan De Loetenweg voldoen daarmee aan de geluidnormen die zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit voor woningen op bedrijventerreinen.

 

4.4 Luchtkwaliteit

 

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

 

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg; 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg; 200.000 m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

 

Het betreft i.c. een functiewijziging van agrarische doeleinden (glastuinbouw) naar bedrijfsdoeleinden. Op 26 oktober 2017 heeft M+P raadgevende ingenieurs BV, onder nummer M+P.POM.17.02.2, een rapport uitgebracht over het door haar uitgevoerde onderzoek naar de verwachte invloed op de luchtkwaliteit als gevolg van de voorgestane ontwikkeling (zie bijlage 10). Uit het onderzoek volgt dat wordt voldaan aan het gestelde in artikel 5.16 van de Wet milieubeheer, omdat het bouwplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in Bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit een grenswaarde is opgenomen.

 

Geconcludeerd wordt, dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.5 Externe veiligheid

 

4.5.1 Algemeen

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, de Wet Basisnet en het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

 

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeenten, waterschappen, provincie en Rijk.

 

4.5.2 Gebruik, opslag en productie van gevaarlijke stoffen

Uit de risicokaart blijkt dat het projectgebied niet binnen het invloedsgebied ligt van een inrichting waar gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd. De dichtstbijzijnde inrichting waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt bevindt zich op een afstand van circa 1.000 meter. Er is bij de projectlocatie geen sprake van een plaatsgebonden risico vanwege het gebruik, de opslag of de productie van gevaarlijke stoffen. De voorgestane ontwikkeling leidt vanwege de afstand evenmin tot een toename van het groepsrisico. De externe veiligheid vanwege het gebruik, de opslag of de productie van gevaarlijke stoffen staat het project daardoor niet in de weg.

 

4.5.3 Route gevaarlijke stoffen

De gemeente Amstelveen heeft geen routes aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De N201 is ter hoogte van het perceel dus ook niet hiervoor aangewezen. Hoewel in de praktijk wel gevaarlijke stoffen over deze provinciale weg zullen worden vervoerd, is een nadere beschouwing als risicobron niet nodig.

 

4.5.4 Hoofd-aardgastransportleiding

Ter hoogte van de Legmeerdijk bevinden zich volgens de landelijke risicokaart een tweetal hogedruk aardgasleidingen (leiding W-529-01 en W-529-15). Het projectgebied ligt buiten het invloedsgebied van deze leidingen.

Ook is op een afstand van circa 230 meter van het projectgebied een gasdrukstation aanwezig op de hoek Randweg-Poelweg (gemeente Uithoorn). Het vormt daarmee geen belemmering voor het onderhavige project.

 

 

 

Figuur 4: ligging hogedruk aardgasleidingen Gasunie

 

Geconcludeerd wordt, dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.6 Ecologie

 

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De wet is een implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn, Verdrag van Bern en Verdrag van Bonn) en vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Het doel van deze wet is de bescherming van soorten en leefgebieden.

 

De wet kent een beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, voor soorten van de Habitatrichtlijn en voor andere soorten. Het komt er onder andere op neer dat soorten niet opzettelijk gedood, gevangen of verstoord mogen worden. Ook het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen is verboden. Gedeputeerde Staten kunnen in sommige gevallen ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen. Vrijwel alle vogels zijn beschermd ingevolge de Vogelrichtlijn. Habitatrichtlijnsoorten zijn bijvoorbeeld alle vleermuissoorten. Onder andere soorten vallen onder andere de ringslang en de grote modderkruiper.

 

De gemeente Amstelveen gaat in de loop van 2017 gebruikmaken van de gedragscodes van Stadswerk. Zowel bij bestendig beheer en onderhoud als bij ruimtelijke ingrepen dient men zich te houden aan deze codes.

 

Op 24 maart 2017 heeft Adviesbureau E.C.O. Logisch, onder nummer BPNA1601, een rapport uitgebracht over het door haar, middels een quickscan ecologie, uitgevoerd verkennend natuuronderzoek (zie bijlage 11). Uit de quickscan is gebleken dat het projectgebied mogelijk functies herbergt voor onder andere de gierzwaluw, kleine marterachtigen, rugstreeppad en vleermuizen.Daarnaast is een jaarrond beschermd nest van de huismus aangetroffen. Voor het verwijderen van dit nest is een veklaring van geen bedenkingen bij de provincie aangevraagd op basis van een activiteitenplan en ecologisch werkprotocol (zie bijlage 12).

Uit een aanvullend inventarisatieonderzoek (zie bijlage 13) naar het gebruik van het projectgebied door de gierzwaluw, hermelijn, rugstreeppad en wezel is gebleken dat binnen het projectgebied geen individuen, nestlocaties of vaste rust- en verblijfplaatsen van deze soorten zijn aangetroffen. Tevens zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen waargenomen. Het aanwezige foerageergebied is voor de gewone dwergvleermuis van beperkt belang, gezien dit slechts door enkele individuen incidenteel wordt benut. Een deel van dit foerageergebied blijft in de toekomst tevens beschikbaar.

 

Het onderwerp ecologie levert derhalve geen belemmeringen op voor het project.

 

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

 

4.7.1 Archeologie

De gemeente Amstelveen heeft in 2008 archeologisch beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria met betrekking tot oppervlakte en diepte van bodemverstoring zijn verbonden. In 2016 is het archeologisch beleid en de daarbij behorende archeologische verwachtingskaart geactualiseerd. Dit geactualiseerde beleid wordt door middel van een paraplubestemmingsplan gemeentebreed verankerd in het ruimtelijke beleid.

 

Het projectgebied valt binnen de landschappelijke eenheid 'Archeologische Waarde 5". Voor deze eenheid geldt een lage verwachting voor alle perioden. Bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en met een oppervlakte groter dan 10.000 m², is archeologisch vooronderzoek noodzakelijk voorafgaand aan ruimtelijke planvorming.

 

Aangezien het projectgebied ca. 1,85 hectare groot is en het bouwplan voorziet in een bedrijfsgebouw van bijna 1,1 hectare, is archeologisch vooronderzoek noodzakelijk. Op 25 oktober 2017 heeft Transect, onder nr. 17100036, een rapport uitgebracht over het door haar uitgevoerde archeologisch vooronderzoek in de vorm van een bureauonderzoek (zie bijlage 14). Op basis van het onderzoek wordt geadviseerd het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

Met het oog op eventuele archeologische waarden bestaan geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.7.2 Cultuurhistorie

De Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de provincie Noord-Holland geeft een overzicht van waardevolle landschappelijke en cultuurhistorische elementen en structuren. In de omgeving van het projectgebied zijn dergelijke waarden niet aanwezig, zodat vanuit cultuurhistorisch besef geen belemmeringen bestaan voor de beoogde ontwikkeling.

 

 

 

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

 

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

Het project is voorgelegd aan diverse instanties ten behoeve van het wettelijk vooroverleg. Van Waternet is een reactie ontvangen, waarin wordt aangegeven dat het duidelijk is dat voldoende water wordt gecompenseerd.

 

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen tot planologische afwijking inclusief de bijbehorende stukken, waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een ieder een mondelinge dan wel schriftelijke zienswijze naar voren te brengen.

 

De stukken hebben van 30 november 2017 tot en met 10 januari 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen tegen het bouwplan naar voren gebracht.

 

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

 

De percelen, kadastraal bekend gemeente Amstelveen sectie O, nummer 3848, ter grootte van 18.427 m² en nummer 3837, ter grootte van 22 m² zijn in eigendom van de aanvrager. Voor wat betreft het grondeigendom is het bouwplan dan ook uitvoerbaar.

 

5.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

 

5.3.1 De financiële uitvoerbaarheid

De gemeente heeft met aanvrager een overeenkomst gesloten als beschreven in paragraaf 5.3.2. Niet is gebleken dat aanvrager over onvoldoende middelen beschikt om de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen.

 

5.3.2 De vorm van het kostenverhaal van de grondexploitatiekosten

De gemeente is op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd.

 

Voorliggend project voorziet in de bouw van een hoofdgebouw bestaande uit een magazijn c.a. en kantoor. Op grond van artikel 6.2.1 sub b van het Bro betreft het derhalve een bouwplan waarvoor in principe een exploitatieplan dient te worden opgesteld.

 

Op 22 maart 2017 heeft de gemeente met aanvrager, ten behoeve van onderhavige grondexploitatie, een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op aanvrager. Het is niet nodig een tijdvak of fasering of regels danwel een uitwerking van regels publiekrechtelijk op te leggen. Het verhaal van kosten is derhalve anderszins verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet noodzakelijk.

 

 

 

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

Voor het perceel De Loetenweg 2 is een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van een bedrijfsgebouw, dat bestaat uit een magazijn, kantoor en laad- en losvoorzieningen ten behoeve van een op- en overslagbedrijf.

 

De activiteit is in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan 'Legmeerpolder-Zuid'.

 

Ingevolge de buitenplanse afwijking ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo kan de gevraagde vergunning worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

 

Het plan is in overeenstemming met het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. De verschillende omgevingsaspecten belemmeringen de uitvoering van de aangevraagde activiteit niet. De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

 

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het is geoorloofd toepassing te geven aan het bepaalde artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo. De aangevraagde omgevingsvergunning kan worden verleend.