direct naar inhoud van Regels

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 

 

 

 
Inhoudsopgave

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

HOOFDSTUK 3 Beleid

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

 

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

 

Op 23 december 2016 is een omgevingsvergunningaanvraag ontvangen van Elora BV voor het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw, een tijdelijke opslagplaats voor modulaire units van maximaal 10 jaar en het in gebruik nemen van een bestaand bedrijfsverzamelgebouw met een uitbreiding van 4 naar 7 units te Keurmeesterstraat 2-28, Amstelveen (Z-2016/068310). De publiceerbare aanvraag omgevingsvergunning is opgenomen in bijlage 1 (aanvraagformulier) en bijlage 2 tot en met 5 (relevante gegevens behorende bij de aanvraag).

 

1.2 Aard en doel

 

De gronden waarop het bouwplan is gedacht zijn gelegen in het vigerende bestemmingsplan 'Legmeerpolder-Zuid' en hebben ingevolge dat plan de bestemming 'Agrarisch-Glastuinbouw' (A-GT).

 

De activiteiten waarvoor de aanvraag is ingediend zijn in strijd met de betreffende gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan (zie paragraaf 2.3). De omgevingsvergunning kan worden verleend door middel van een buitenplanse afwijking ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

 

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

 

Het bedrijventerrein De Loeten ligt in het uiterste zuidwesten van de gemeente Amstelveen en is bijna 50 hectare groot. Het gebied wordt omsloten door drie wegen, te weten de Legmeerdijk (westzijde), de Noorddammerweg (oostzijde) en de omgelegde N201 (zuidzijde). Aan de noordzijde wordt het onder meer begrensd door kassen ten noorden van de Meerlandenweg tussen de Legmeerdijk 262 en de Noorddammerweg 101.

 

De percelen aan De Keurmeesterstraat 2-28 hebben tezamen een oppervlakte van ongeveer 1,2 hectare en zijn gesitueerd aan de noordwestzijde van het bedrijventerrein De Loeten, ten westen van De Loetenweg en ten oosten van de Legmeerdijk. De percelen worden ontsloten via de Keurmeestertraat.

 

In de figuren 1 en 2 is één en ander weergegeven.

 

Figuur 1: ligging projectgebied

 

 

Figuur 2: begrenzing projectgebied

 

1.4 Leeswijzer

 

De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van Rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de samenvatting en eindconclusie.

 

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

2.1 Huidige situatie

 

In het plangebied van bedrijventerrein De Loeten komen verschillende bedrijven voor. Op de Keurmeesterstraat 2-28 is op het meest westelijke deel van het perceel reeds een bedrijfsverzamelgebouw aanwezig, bestaande uit 4 units. In het midden zijn opslagunits gesitueerd zijn. Het meest oostelijk deel van het perceel is er één zonder bebouwing. Het perceel is gelegen in het bestemmingsplan 'Legmeerpolder Zuid' en heeft hierin de bestemming 'Agrarisch- glastuinbouw'.

 

 

Figuur 3: huidige situatie

 

2.2 De ontwikkeling

 

Het bedrijf Elora BV is een ontwikkelaar betrokken bij de ontwikkeling en realisatie van woningbouwprojecten, commercieel vastgoed en revitalisering van binnenstedelijke gebieden. Elora BV is exploitant van het gebied. De percelen aan De Keurmeesterstraat 2-28 hebben tezamen een oppervlakte van ongeveer 1,2 hectare en zijn gesitueerd aan de noordwestzijde van het in ontwikkeling zijnde bedrijventerrein De Loeten, ten westen van De Loetenweg en ten oosten van de Legmeerdijk.

 

Het bestaande bedrijfsverzamelgebouw wordt uitgebreid van 4 naar 7 units. Bedrijfsactiviteiten tot maximaal categorie 3.2 worden toegestaan, waarbij op het meest westelijke deel van het perceel vanwege de nabij gelegen woningen alleen lagere categorieën zijn toegestaan. Het bedrijfsverzamelgebouw krijgt een oppervlakte van ca. 2.000 m² en de nokhoogte is ca. 5,50 meter. De bestaande tijdelijke opslagplaats in de vorm van modulaire units heeft een oppervlakte van ca. 550 m² en wordt planologisch gelegaliseerd voor de duur van maximaal tien jaar. Het nieuw te bouwen bedrijfsverzamelgebouw bestaat uit 14 units, heeft een oppervlakte van ca. 2.900 m² en een hoogte van ca. 8,5 meter.

 

Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost door middel van de aanleg van 56 parkeerplaatsen en het perceel wordt ontsloten via de Keurmeesterstraat.

 

 

Figuur 4: nieuwe situatie

 

 

Figuur 5: gedeeltelijk gevelaanzicht bedrijfsverzamelgebouw van 7 units

 

 

Figuur 6: gevelaanzicht tijdelijke opslag

 

 

Figuur 7: gedeeltelijk gevelaanzicht nieuw te bouwen bedrijfsverzamelgebouw

 

2.3 Bestemmingsplan

 

Voor het projectgebied is van toepassing het bestemmingsplan 'Legmeerpolder- Zuid', zoals is vastgesteld door de gemeenteraad op 12 november 2014 en op 31 december 2014 onherroepelijk is geworden.

 

 

Figuur 8: uitsnede plankaart geldend bestemmingplan en geprojecteerd bouwplan

 

2.3.1 Planregels

Binnen de bestemming 'Agrarisch-Glastuinbouw' zijn gebouwen ten behoeve van de uitoefening van het tuinbouwbedrijf (uitgezonderd de bedrijfswoningen) en kassen toegestaan met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 8 meter. Het bebouwingspercentage per bouwvlak is 100%, tenzij anders aangegeven. Ondergeschikt aan het tuinbouwbedrijf zijn toegestaan: groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, infrastructurele voorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen en sloten.

 

2.3.2 Strijdigheden

Aangezien de toekomstige bedrijfsactiviteiten tot en met bedrijfscategorie 3.2 niet ten dienste staan van een glastuinbouwbedrijf, zijn de activiteiten in strijd met het ter plaatse toegestane gebruik.

 

2.3.3 Motiveren om af te wijken van het bestemmingsplan

De uitoefening van het bedrijf gaat plaatsvinden op het in ontwikkeling zijnde bedrijventerrein De Loeten. In de structuurvisie van de provincie Noord-Holland is aan deze gronden de functie bedrijventerrein toegekend. Tijdens de economische crisis was de vraag naar bedrijventerreinen minder groot dan eerst werd aangenomen. Het op dat moment integraal ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein met exploitatieplan resulteerde in een exploitatietekort. Overeenkomstig de uitvoeringsparagraaf van de gemeentelijke structuurvisie is gekozen voor faciliterend grondbeleid. De ontwikkelingsstrategie voor 'De Loeten' blijft om een bedrijventerrein te ontwikkelen.

 

De gemeente faciliteert bedrijfsontwikkelingen die passen binnen de beoogde en gewenste bedrijfsbestemming. Voor deze ontwikkelingen wordt dan een separate ruimtelijke procedure (omgevingsvergunning of een bestemmingsplan) gevoerd. Voorwaarden voor een dergelijke ruimtelijke procedure zijn, dat de bedrijfsontwikkeling past binnen de stedenbouwkundige kaders en kostenverhaal moet mogelijk zijn.

 

Het nu verlenen van planologische medewerking aan de vestiging van bedrijfsverzamelgebouwen en een tijdelijke opslag past binnen de kaders van het gewenste toekomstige bedrijventerrein De Loeten. Met voorliggende omgevingsvergunning treedt de gemeente op in lijn met de hierboven beschreven visie.

HOOFDSTUK 3 Beleid

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 SVIR en Barro

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit.

 
In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn tot 2028. Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

 

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Amvb Ruimte. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

 

Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn niet aan de orde in het kader van dit bouwplan.

 

3.1.2 Bro

De voorliggende omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik, wordt verleend op basis van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wabo. Artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bepaalt ten aanzien van een dergelijke vergunning onder meer, dat artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van overeenkomstige toepassing is.

 

Ingevolge artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro (ladder voor duurzame verstedelijking) voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende voorwaarden:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

• indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

• indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

 

Hoewel per 1 juli 2017 de 'ladder voor duurzame verstedelijking 2.0' 'in werking is getreden, wordt het onderhavige project, gelet op de datum waarop de aanvraag omgevingsvergunning is ingediend, nog getoetst aan de 'oude' ladder zoals die hierboven is omschreven.

 

Amstelveen ligt in Noord-Holland Zuid en in deze regio vindt de onderlinge afstemming van de regionale behoefte aan bedrijventerreinen (en kantoren) plaats in het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Amsterdam (Plabeka). De Loeten is in dit kader geoormerkt als bedrijventerrein. Het nut en de noodzaak van de ontwikkeling van het bedrijventerrein is daarmee in regionaal verband aangetoond. Het bedrijventerrein is voorzien binnen het bestaand bebouwd gebied ingevolge de provinciale structuurvisie.

 

3.1.3 Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Voor de ruimtelijke ordening in de omgeving van Schiphol is het Luchthavenindelingbesluit (LIB) van 26 november 2002 met de ingebruikname van de vijfde baan van Schiphol (Polderbaan) met ingang van 20 februari 2003 van kracht. In het LIB zijn regels en beperkingen opgenomen voor de bebouwing rond Schiphol (vanuit externe veiligheid en geluid). Op gronden zoals bedoeld in artikel 2.2.1, 2.2.2, 2.2.2a en 2.2.3 van het Luchthavenindelingbesluit gelden in bepaalde gebieden rondom Schiphol aanvullende bepalingen met betrekking tot bebouwing en gebruik van bebouwing, bouwhoogten en functies met een vogelaantrekkende werking.

 

Het bouwplan is gelegen in zone vier van het beperkingengebied, zoals bedoeld in artikel 1.2.1, tweede lid van het LIB. In dit gebied zijn geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, woonwagens, woonboten, scholen en gezondheidszorggebouwen toegestaan in verband met de hoge geluidbelasting. Nieuwe bedrijfsgebouwen zijn hier wel toegestaan.

 

Het project valt tevens binnen de hoogtebeperkingen en binnen de beperkingen ten aanzien van vogelaantrekkende bestemmingen van het LIB. De hoogte van de gebouwen waarin het project voorziet vallen ruimschoots binnen de maximaal toegestane hoogtes en de bedrijfsactiviteit heeft geen vogelaantrekkende werking.

 

Geconcludeerd kan worden dat het LIB geen belemmering vormt voor de aangevraagde ontwikkeling.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

De structuurvisie van de provincie Noord-Holland is op 21 juni 2010 vastgesteld en op 28 september 2015 geactualiseerd. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

 

De drie hoofdbelangen die Noord-Holland met de structuurvisie heeft vastgelegd zijn ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Zo wordt de komende dertig jaar het bestaand bebouwd gebied verder verdicht, onder meer door zo'n 200.000 woningen in de provincie bij te bouwen, en zet de provincie in op de ruimtelijke ontwikkeling van OV-knooppunten in Noord-Holland. Op die manier blijft volgens de provincie meer ruimte over om het buitengebied te behouden en zijn er voldoende mogelijkheden voor duurzame economische ontwikkelingen, recreatie en natuur.

 

In de structuurvisie van de provincie Noord-Holland is aan de gronden, waarop de onderhavige omgevingsvergunning voorziet, de bestemming bedrijventerrein toegekend. De aangevraagde ontwikkeling is in overeenstemming met het bepaalde in de structuurvisie.

 

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De regels van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 hebben provincies de bevoegdheid gekregen een ruimtelijke verordening vast te stellen. In deze verordening kan de provincie regels stellen met betrekking tot de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen, (tijdelijke) afwijkingsbesluiten en beheersverordeningen.

 

Bij het stellen van deze regels moeten provinciale belangen in het geding zijn. In een verordening kunnen regels worden opgenomen ter bescherming van specifieke waarden (zoals natuur-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden) of ten behoeve van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld vestigingsregels voor intensieve veehouderij of detailhandelsvoorzieningen).

 

De gemeente heeft de plicht bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten vast te stellen in overeenstemming met de PRV. Op 1 maart 2017 is de laatste herziening van het PRV in werking getreden. Gelet op de datum van indiening van de aanvragen om omgevingsvergunning 23 december 2016 is de verordening, zoals die gold vóór 1 maart 2017, van toepassing.

 

Op 12 juli 2016 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, onder nr. 826244/826247, de Planningsopgave werklocaties Noord-Holland Zuid vastgesteld. De voorziene invulling van het bedrijventerrein De Loeten is opgenomen in deze provinciale planningsopgave en is aangemerkt als een hard plan. De aangevraagde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de PRV.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+

De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen.

 

Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio.

 

In de structuurvisie wordt het volgende opgemerkt: "Nieuwe bedrijventerreinen moeten zorgvuldig worden ontwikkeld, waarbij duurzaamheid, bereikbaarheid en efficiënt ruimtegebruik als uitgangspunten worden gehanteerd. Bedrijventerrein De Loeten komt als eerste in aanmerking voor feitelijke ontwikkeling. Dit terrein blijft bestemd voor modern gemengde bedrijvigheid, waarbij veilinggerelateerde bedrijvigheid een subcategorie vormt."

 

De aangevraagde ontwikkeling is in overeenstemming met het bepaalde in de structuurvisie.

 

3.3.2 Nota Parkeernormen Amstelveen 2016

Op 16 december 2015 heeft de gemeenteraad de Nota Parkeernormen Amstelveen 2016 vastgesteld. Door het parkeren nadrukkelijk te toetsen en de juiste parkeernorm zo vroeg mogelijk in het planproces te bepalen, wordt parkeeroverlast voorkomen en wordt de verkeersveiligheid verbeterd. Eind 2012 heeft het CROW nieuwe parkeerkencijfers gepubliceerd. De ‘oude’ cijfers dateren van 2004 en hebben als basis gediend voor de parkeernormen uit de parkeernota 2005-2010. De nieuwe landelijke richtlijnen zijn voor de gemeente Amstelveen aanleiding geweest de normen te actualiseren. Omdat de nota parkeernormen 2016 geen specifieke norm voor bedrijfsverzamelgebouwen kent, is de norm voor arbeidsintensieve kantoorfunctie/bedrijfsfunctie gehanteerd.

 

Vanwege de arbeidsintensieve bedrijfsfunctie van de aangevraagde ontwikkeling is de van toepassing zijnde norm 2 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Er is sprake van ongeveer 3600 m2 bvo wat betekent dat er 72 parkeerplaatsen op eigen terrein zouden moeten worden gerealiseerd. Echter is uitgegaan van de bezettingsgraad en de aanvrager heeft het aantal parkeerplaatsen gemotiveerd afgestemd op de te verwachten maximale bezettingsgraad van mogelijk aanwezige personen en komt uit op 56 parkeerplaatsen. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de nota parkeernormen 2016 indien strikte toepassing van de nota leidt tot een bijzondere hardheid die niet door dringende redenen/noodzaak wordt gerechtvaardigd (hardheidsclausule). Voor dit plan is akkoord gegaan met toepassing van de hardheidsclausule.

 

De parkeernormen zullen door het voorliggende plan niet in het geding komen.

 

3.3.3 Verklaring van geen bedenkingen

De onderhavige omgevingsvergunning kan slechts worden verleend door van het geldende bestemmingsplan af te wijken als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het verlenen van de omgevingsvergunning, maar voor het afwijken van het bestemmingsplan is, op grond van het bepaalde in de artikelen 2.27, eerste lid van de Wabo en 6.5, eerste lid van het Bor, een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) nodig van de gemeenteraad. Om de besluitvorming te vergemakkelijken, kan de raad een categorie of categorieën van gevallen aanwijzen waarin een dergelijke verklaring niet is vereist (artikel 6.5, derde lid Bor).

 

Op 29 april 2015 heeft de gemeenteraad het "Beleid inzake verklaringen van geen bedenkingen door de gemeenteraad van Amstelveen" vastgesteld. In deze beleidsregel is onder meer vastgelegd dat een vvgb niet noodzakelijk is, mits is voldaan aan alle hierna genoemde kenmerken:

• de aangevraagde activiteit past binnen een (voor)ontwerpbestemmingsplan, waarop reeds inspraak is verleend, en/of een door de raad vastgestelde Startnotitie;

• eventueel in de aanvraag opgenomen woningbouw past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma;

• de aangevraagde activiteiten geen ingrijpende gevolgen hebben voor de gemeente.

 

De aangevraagde activiteit past binnen het voorontwerp bestemmingsplan "Bedrijventerrein De Loeten" (voor inspraak ter inzage gelegen van 17 juni t/m 14 juli 2010), ziet niet op woningbouw en heeft geen ingrijpende gevolgen voor de gemeente. Een vvgb is daarom niet benodigd.

 

 

 

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

 

4.1 Bedrijven en milieuzonering

 

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die in een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere activiteiten moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het voor bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

 

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven worden gesitueerd en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch apsect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een millieucategorie.

 

De beoogde bedrijfsactiviteiten zijn gecategoriseerd in afstand tot aan de gevoelige functies en maximaal aan te merken als milieucategorie 3.2, zoals te zien in figuur 9. De bedrijfsactiviteiten op het meest westelijk deel van het perceel mogen niet hoger zijn dan de milieucategorie één en twee, zie figuur 9. Voor categorie 1 en 2 geldt een richtafstand van 10 meter. Tot en met categorie 3.1 geldt een richtafstand van 30 meter. De ten opzichte van de planlocatie dichtstbijzijnde woonbestemming is gelegen op circa 28 meter afstand van het bedrijfsverzamelgebouw. Hierdoor wordt voldaan aan de geldende richtafstand.

 

 

Figuur 9: milieuzonering

 

 

4.2 Bodem

 

4.2.1 Beleidskader

Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik kan benadelen.

 

Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico's optreden, is in Amstelveen bereikt. Het tweede spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het derde en laatste spoor is het ruimtelijke spoor (Wro) dat tot doel heeft te komen tot een ‘goede ruimtelijke ordening'. Dit gebeurt door nieuwe gebruiksfuncties alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Bij bestaand bodemgebruik worden natuurlijk momenten aangegrepen om de bodemkwaliteit zonodig te verbeteren. Als ijkpunt kunnen de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit worden toegepast.

 

De drie sporen komen te zijner tijd samen in de Omgevingswet. De uitgangspunten van de Nota bodembeheer worden dan vertaald in de omgevingsvisie en in omgevingsplannen.

 

4.2.2 Provinciale milieuverordening

De provincie beschermt aardkundig interessante gebieden, 'aardkundige waarden', die iets vertellen over manier waarop het landschap is ontstaan. Ze vormen ons aardkundig erfgoed. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening. Gebieden met aardkundige waarden dienen planologisch te worden beschermd.

 

4.2.3 Beschrijving van het gebied

Bodemopbouw

De ligging van het plangebied is beschreven in § 1.3. De bodem bestaat hoofdzakelijk uit zeeklei. Deze is niet in het gehele gebied uniform. Het maaiveld van het plangebied kent een kleine variatie maar bevindt zich gemiddeld op –4,5 NAP.

 

Bodemkwaliteit

Het betreft een van oudsher agrarisch gebied waar sinds ca. 1980 glastuinbouw aanwezig is geweest. Dit relatief recente glastuinbouwgebruik wordt gekenmerkt door een laag risico op bodemverontreiniging, vanwege het gebruik van niet persistente gewasbeschermingsmiddelen en de geringen kan n asbest in de kasconstructie.

 

Haalbaarheid

De haalbaarheid van een ruimtelijk plan kan onder druk komen te staan door de kosten van een noodzakelijke bodemsanering of noodzakelijk grondverzet ter bescherming van het toekomstige bodemgebruik. Dit kan leiden tot een negatief resultaat op de grondexploitatie.

 

Bodemkwaliteit op planniveau

Er is een verkennend bodemonderzoek ingediend, opgesteld door GRS Milieu d.d. 22 december 2016 met kenmerk 201648589 (zie bijlage 6). Het onderzoek verwijst naar een eerder verkennend onderzoek, uitgevoerd door Ingenieursbureau BCC in 2007. Bij brief van Vamisol d.d. 6 maart 2017 zijn aanvullingen op het onderzoek verstrekt (zie bijlage 7). Op basis van de resultaten bestaat geen aanleiding te verwachten dat de kosten van aanvullende bodemonderzoek en/of sanering de uitvoerbaarheid van het plan onhaalbaar maken.

 

4.3 Water

 

Bij ruimtelijke ingrepen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden.

 

Voor de benodigde watercompensatie per deelontwikkeling wordt de oplossing gevonden in de watercompensatie voor het bedrijventerrein De Loeten als geheel. Hiervoor wordt gerefereerd aan de, in samenspraak met de waterbeheerder opgestelde, kaart 'Watercompensatie Bedrijventerrein De Loeten' (zie bijlage 8). Op deze kaart zijn de benodigde oppervlakten en de locaties van het te realiseren oppervlaktewater aangegeven. Het benodigde oppervlak aan watercompensatie is berekend rekening houdend met het maximaal uit te geven terrein en met het bestaande verharde oppervlak. Iedere initiatiefnemer draagt bij aan de kosten voor het realiseren van deze waterpartijen.

 

4.4 Geluid

 

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

 

De aangevraagde ontwikkeling heeft geen betrekking op een geluidgevoelig object. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de zogenaamde indirecte hinder veroorzaakt door het komende en vertrekkende verkeer naar en van de inrichting (zie bijlagen 9 en 10).

 

De Lar,LT (langtijd gemiddelde beoordelingsniveau) ten gevolge van de activiteiten in en nabij het bedrijfsverzamelgebouw met 7 units bedraagt maximaal 44 dB(A). Daarmee voldoet het aan de geluidsnormen van het Activiteitenbesluit.

 

De geluidsnorm voor het maximale geluidsniveau, LAmax, wordt op drie woningen overschreden als gevolg van activiteiten in en nabij het bedrijfsverzamelgebouw met 7 units. Namelijk op de Legmeerdijk 274a/b, Legmeerdijk 276 en Legmeerdijk 278. Ten behoeve van de reductie van het LAmax-niveau op de woningen aan de Legmeerdijk wordt een geluidscherm geplaatst ten westen van de zuidingang van unit 1 van het bedrijfsverzamelgebouw met 7 units aan de Keurmeesterstraat. Het aluminium geluidscherm wordt 9,20 meter lang, 3 meter hoog en staat loodrecht op het bedrijfspand, zie figuur 10. De oostzijde van het scherm is voor 80% absorberend.

 

De indirecte hinder, het geluid dat veroorzaakt wordt door voertuigen die rijden over de openbare weg ten behoeve van de bedrijven, wordt overschreden op piekmomenten. Hiervoor worden maatwerkvoorschriften opgenomen. De meest westelijke overheaddeur van het bedrijfsverzamelgebouw, ten westen van het geluidscherm, mag in de avond en in de nacht niet gebruikt worden. Daarmee wordt de tweede overheaddeur gemarkeerd als hoofdtoegang. De piekbronnen ten gevolge van het optrekken en sluiten van de portieren van de vrachtwagens die deze in- en uitgangen benutten worden met deze maatregelen afgeschermd.

 

Figuur 10: geluidscherm

 

De geluidbelasting op de nabij gelegen woningen aan de Legmeerdijk voldoet daarmee aan de geluidnormen die zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit voor woningen op bedrijventerreinen.

 

4.5 Luchtkwaliteit

 

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkignsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

 

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg; 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

• kantoorlocaties: 100.000m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg; 200.00m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

 

Het betreft i.c. een bestemmingswijziging van 'Agrarisch glastuinbouw' naar bedrijven en een nieuw te bouwen bedrijfsverzamelgebouw. De bedrijfsverzamelgebouwen overschrijden de bovengenoemde grens van het bruto vloeroppervlak niet.

 

Geconcludeerd wordt, dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.6 Externe veiligheid

 

4.6.1 Algemeen

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, de Wet Basisnet en het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

 

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeenten, waterschappen, provincie en Rijk.

 

4.6.2 Gebruik, opslag en productie van gevaarlijke stoffen

Uit de risicokaart blijkt dat het projectgebied niet binnen het invloedsgebied ligt van een inrichting waar gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd. De dichtstbijzijnde inrichting waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt bevindt zich op een afstand van circa 1.000 meter. Er is bij de projectlocatie geen sprake van een plaatsgebonden risico vanwege het gebruik, de opslag of de productie van gevaarlijke stoffen. De voorgestane ontwikkeling leidt vanwege de afstand evenmin tot een toename van het groepsrisico. De externe veiligheid vanwege het gebruik, de opslag of de productie van gevaarlijke stoffen staat het project daardoor niet in de weg.

 

4.6.3 Route gevaarlijke stoffen

De gemeente Amstelveen heeft geen routes aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De N201 is ter hoogte van het perceel dus ook niet hiervoor aangewezen. Hoewel in de praktijk wel gevaarlijke stoffen over deze provinciale weg zullen worden vervoerd, is een nadere beschouwing als risicobron niet nodig.

 

4.6.4 Hoofd- aardgastransportleiding

Ter hoogte van de Legmeerdijk bevinden zich volgens de landelijke risicokaart een tweetal hogedruk aardgasleidingen (leiding W-529-01 en W-529-15). Ook is op een afstand van circa 300 meter van het projectgebied een gasdrukstation aanwezig op de hoek Randweg-Poelweg (gemeente Uithoorn). Het projectgebied ligt voor een klein deel binnen het invloedsgebied van aardgasleiding W-529-15. Dit deel bestaat uit het reeds aanwezige bedrijfsverzamelgebouw. Gezien er geen sprake is van een toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied, vormt dit geen belemmering voor dit project. Het gasdrukstration ligt op ca. 300 meter afstand en vormt daarmee geen belemmering voor het onderhavige project.

 

 

Figuur 11: ligging hogedruk aardgasleidingen Gasunie

 

 

Figuur 12: invloedsgebied gasleiding

 

Geconcludeerd wordt, dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.7 Ecologie

 

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De wet is een implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn, Verdrag van Bern en Verdrag van Bonn) en vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Het doel van deze wet is de bescherming van soorten en leefgebieden.

 

De wet kent een beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, voor soorten van de Habitatrichtlijn en voor andere soorten. Het komt er onder andere op neer dat soorten niet opzettelijk gedood, gevangen of verstoord mogen worden. Ook het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen is verboden. Gedeputeerde Staten kunnen in sommige gevallen ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen. Vrijwel alle vogels zijn beschermd ingevolge de Vogelrichtlijn. Habitatrichtlijnsoorten zijn bijvoorbeeld alle vleermuissoorten. Onder andere soorten vallen onder andere de ringslang en de grote modderkruiper.

 

De gemeente Amstelveen is in de loop van 2017 gestart met het gebruikmaken van de gedragscodes van Stadswerk. Zowel bij bestendig beheer en onderhoud als bij ruimtelijke ingrepen dient men zich te houden aan deze codes.

 

Op 14 december 2016 heeft EcoTierra- ecologisch adviesbureau, onder nummer Q2016.113, een rapport uitgebracht over het door haar, middels een quickscan ecologie, uitgevoerd verkennend natuuronderzoek (zie bijlage 11). Uit de quickscan is gebleken dat er geen beschermde flora en fauna aanwezig is in het plangebied.

Hoewel kleine marterachtigen mogelijk voorkomen in het plangebied en de rugstreeppad in de directe omgeving voorkomt, is er in het projectgebied geen sprake van individuen, nestlocaties of vaste rust- en verblijfplaatsen van deze soorten.

Tevens zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen waargenomen.

 

Het onderwerp ecologie levert derhalve geen belemmeringen op voor het project.

 

4.8 Archeologie

 

4.8.1 Archeologie

De gemeente Amstelveen heeft in 2008 archeologisch beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria met betrekking tot oppervlakte en diepte van bodemverstoring zijn verbonden. In 2016 is het archeologisch beleid en de daarbij behorende archeologische verwachtingskaart geactualiseerd. Dit geactualiseerde beleid wordt door middel van een paraplubestemmingsplan gemeentebreed verankerd in het ruimtelijke beleid.

 

Het projectgebied valt binnen de landschappelijke eenheid 'Archeologische Waarde 5". Voor deze eenheid geldt een lag e verwachting voor alle perioden. Bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en een bouwwerk met een bouwoppervlakte groter dan 10.000 m2, is archeologisch vooronderzoek noodzakelijk voorafgaand aan ruimtelijke planvorming.

Aangezien het projectgebied ca. 1,4 hectare groot is en het bouwplan voorziet in gebouwen met een oppervlakte van 3380 m2 totaal, waarvan een deel een bestaand bouwerk is, is archeologisch vooronderzoek niet noodzakelijk.

 

Met het oog op eventuele archeologische waarden bestaan geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.8.2 Cultuurhistorie

De Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de provincie Noord-Holland geeft een overzicht van waardevolle landschappelijke en cultuurhistorische elementen en structuren. In de omgeving van het projectgebied zijn dergelijke waarden niet aanwezig, zodat vanuit cultuurhistorisch besef geen belemmeringen bestaan voor de beoogde ontwikkeling.

 

 

 

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

 

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

Het project is voorgelegd aan diverse instanties ten behoeve van het wettelijk vooroverleg. Er zijn geen inhoudelijke reacties ontvangen.

 

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken waaronder het ontwerp van de omgevingsvergunning en deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een ieder een mondelinge dan wel een schriftelijke zienswijze indienen.

 

De termijn van inzage liep van 27 september 2018 tot en met 7 november 2018. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

 

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

 

De betreffende percelen, kadastraal bekend Amstelveen sectie O, nummer 7212, nummer 7211 en nummer 9174 zijn in eigendom van de aanvrager. Daarom hoeft niet te worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in het licht van eigendomsverwerving of het toepassen van het instrument van onteigening van onroerende zaken als bedoeld in de Onteigeningswet. Voor wat betreft het grondeigendom is het bouwplan dan ook uitvoerbaar.

 

5.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

 

5.3.1 De financiele uitvoerbaarheid

De gemeente heeft met aanvrager een overeenkomst gesloten als beschreven in paragraaf 5.3.2. Niet is gebleken dat aanvrager over onvoldoende middelen beschikt om de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen.

 

5.3.2 De vorm van het kostenverhaal van de grondexploitatiekosten

De gemeente is op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd.

 

Voorliggend project voorziet in het omzetten van een gebruiksfunctie van een bedrijfsverzamelgebouw voor bedrijven met agrarische doeleinden naar een bedrijfsverzamelgebouw voor bedrijven tot en met categorie 3.2, een opslagplaats voor tijdelijke opslagunits met een duur van maximaal 10 jaar en de bouw van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw. Op grond van artikel 6.2.1 sub b van het Bro betreft het derhalve een bouwplan waarvoor in principe een exploitatieplan dient te worden opgesteld.

 

Op 14 april 2017 heeft de gemeente met aanvrager, ten behoeve van onderhavige grondexploitatie, een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op aanvrager. Het is niet nodig een tijdvak, fasering of regels dan wel een uitwerking van regels publiekrechtelijk op te leggen. het verhaal van kosten is derhalve anderszins verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet noodzakelijk.

 

 

 

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

Voor het perceel Keurmeesterstraat 2-28 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw met daarin ondergeschikte kantoren, een tijdelijke opslagplaats voor modulaire units op het perceel 7211 te Keurmeesterstraat 2-28 en het het wijzigen van de bestemming van een bedrijfsverzamelgebouw van 'agrarisch glastuinbouw' naar bedrijven. De activiteiten zijn in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan 'Legmeerpolder- Zuid'.

 

Ingevolge de buitenplanse afwijking ex artikel 2.12, lid 1 sub a, onder 3 Wabo kan het bouwplan worden gerealiseerd. De gevraagde vergunning kan worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

 

Het plan is in overeenstemming met het beleid van Rijk, de provincie en de gemeente. Gelet op de verschillende omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan. De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

 

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het is geoorloofd toepassing te geven aan het bepaalde artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo. De aangevraagde omgevingsvergunning kan worden verleend.