direct naar inhoud van Regels

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 

Inhoudsopgave

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

HOOFDSTUK 3 Beleid

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

 

 

1.1 Aanleiding

 

Op 28 februari 2017 is een omgevingsvergunning eerste fase ingediend voor de planologische procedure voor het realiseren van een woongebouw op het perceel Handelsweg te Amstelveen (Z-2017/011261). De aanvraag voorziet in het realiseren van maximaal 54 woningen op een nieuw te bouwen parkeergarage aan het Buitenplein. De publiceerbare aanvraagformulier omgevingsvergunning is opgenomen in bijlage 1 en in bijlage 2 vindt u de relevante bouwtekeningen.

 

1.2 Aard en doel

 

Van toepassing op de projectlocatie is het bestemmingsplan Stadshart en de bestemming Centrum. Het ingediende bouwplan is in strijd met de betreffende bouwvoorschriften en/of gebruiksvoorschriften (zie 2.3). Er is een buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3^o Wabo nodig om het bouwplan te kunnen realiseren. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zodat de gevraagde omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend. De omgevingsvergunning is van toepassing op het besluitvlak NL.IMRO.0362.OIAVHB08xH-VG01 (bijlage 3).

 

 

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

 

Het plangebied is gesitueerd ten noorden van de rijksweg A9 in het centrum van de bebouwde kom van Amstelveen, het Stadshart. Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Handelsweg, in het oosten door het Handelsplein, in het zuiden de Meander en in het westen het Buitenplein.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Situering plangebied

 

 

 

 

 

 

1.4 Leeswijzer

 

De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de samenvatting en eindconclusie.

 

 

 

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

 

2.1 Huidige situatie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zicht vanaf het Handelsplein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zicht vanaf het Buitenplein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zicht vanaf het Meander

 

Het huidige pand dateert uit eind jaren 60. Het pand is verouderd en de parkeergarage voldoet ook niet aan de huidige eisen zodat de parkeergarage momenteel niet volledig benut kan worden. Ook de uitstraling van het (betonnen) pand doet somber en gesloten aan. Het pand bestaat uit 6 bouwlagen en omvat circa 20.600 m2 winkelruimte en 473 parkeerplaatsen.

 

2.2 De ontwikkeling

 

Het oude V&D pand heeft een nieuwe eigenaar. Het warenhuis wordt momenteel volledig gestript en van een nieuwe gevel voorzien. De overkapping aan de kant van het Handelsplein wordt bebouwd en bij de oppervlakte van de winkelruimte toegevoegd. De parkeergarage is momenteel volledig gesloopt en zal worden herbouwd en voldoen een de huidige normen van een parkeergarage. Bovenop deze nieuwe parkeergarage worden de woningen gerealiseerd in 7 bouwlagen waarbij de eerste bouwlaag wordt ingericht ten behoeve van de parkeerplaatsen voor de woningen en de bergingen. Voor de (maximaal) 54 woningen zullen even zoveel parkeerplaatsen worden gerealiseerd, 1 parkeerplaats per woning. De entree van de woningen bevindt zich aan de zijde van de Handelsweg.

Het volume neemt per verdieping af. Op de 1^e woonlaag worden dertien appartementen gerealiseerd en bergruimte, op de 2^e twaalf appartementen, op de 3^e elf appartementen, op de 4^e tien appartementen, op de 5^e zes appartementen en op de bovenste verdieping komen 2 penthouses. Hierdoor kunnen de appartementen, zuid-oostelijk gelegen, worden voorzien van dakterrassen en vanaf de 5e bouwlaag ook aan de noord-west zijde. De totale bouwhoogte wordt 50 meter.

 

 

2.3 Bestemmingsplan

 

Voor het projectgebied is van toepassing het bestemmingsplan Amstelveen Stadshart.

Het bestemmingsplan Amstelveen Stadshart is op 26 november 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. Gedeputeerde Staten van Noord-Holland hebben bij besluit van 26 mei 2009 het vastgestelde bestemmingsplan goedgekeurd. Het bestemmingsplan is met ingang van 23 juli 2009 onherroepelijk geworden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Uitsnede bestemmingsplan Amstelveen Stadshart

 

Het pand heeft de bestemming 'Centrum'.

 

2.3.1 Planregels

 

De voor centrum bestemde doeleinden zijn bestemd voor detailhandel, dienstverlening, horeca e.d. Ter plaatse van de parkeergarage staat op de plankaart een nadere aanduiding '(pg)' wat betekent dat daar een parkeergarage is toegestaan. De bouwhoogte mag maximaal 22 meter bedragen zolang er binnen het bouwvlak wordt gebouwd. Het bouwvlak mag 100% worden bebouwd.

 

 

2.3.2 Strijdigheden

 

Het bouwplan is in strijd met het gebruik (wonen, daar waar het niet is toegestaan), bouwhoogte (wordt 50 meter i.p.v. toegestane 22 meter) en er wordt deels buiten het bouwvlak gebouwd.

 

 

2.3.3 Motivatie om af te wijken

 

De herontwikkeling van het pand past geheel in het hoogwaardig maken van de omgeving: het gebouw vormt dan weer met recht de oostelijke toegangspoort naar het Stadshart. De appartementen bovenop geven het gebouw (nog) meer volume, maar dit past goed, omdat het Handelsplein een uitgestrekte ruimte is die doorloopt tot in de Stadstuinen. Met de komst van de appartementen bovenop de garage wordt ook de functie van de Burgemeester Haspelslaan als aanloopstraat naar het Stadshart versterkt. De zichtlijn naar het Stadshart wordt nu namelijk gedomineerd door het huidige garagegebouw. Dit anonieme beeld wordt vervangen door een geanimeerd en levendig beeld van een hoogwaardig woongebouw. Het beeld vanaf het Handelsplein wordt eveneens verbeterd door een stevig “landmark”, wat zich goed verhoudt tot de stedelijke ruimte op die plek. Ook vanaf de zijde van de Meander wordt het anonieme beeld verbeterd door het toevoegen van de appartementen. Het realiseren van woningen op deze plek past goed in het Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief Wonen in Amstelveen (vastgesteld in de gemeenteraad van 9 november 2016). In dit Ontwikkelingsperspectief is opgenomen dat aan de oostkant van het Stadshart meer verdichting kan plaatsvinden zodat een hoogwaardig stedelijk woonmilieu kan ontstaan, met een ontwikkelpotentie van 400 tot 800 woningen. Er wordt hierbij uitgegaan van de kwaliteit van de appartementen aan de Stadstuinen. Met de realisatie van de appartementen op de parkeergarage wordt bijgedragen aan deze ambitie en bovendien ontstaat de kans om meer levendigheid rond het Handelsplein te creëren, ook in de avonduren. De bewoners van de nieuwe woningen zorgen tevens voor extra koopkracht en economische dynamiek in het Stadshart. Hiermee wordt ook voldaan aan de recentelijk vastgestelde ruimtelijke uitwerking visie Stadshart Amstelveen (zie paragraaf 3.3.5).

 

 

 

HOOFDSTUK 3 Beleid

 

 

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (2002)

 

Gemeenten die (deels) gelegen zijn binnen het beperkingengebied rondom Schiphol

moeten rekening houden met beperkingen die worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Deze beperkingen staan in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib). De regels

moeten door gemeenten in acht worden genomen bij de totstandkoming van

bestemmingsplannen en bij het beoordelen van aanvragen om een

omgevingsvergunning. In sommige gevallen kan van de Lib-regels worden afgeweken

met een verklaring van geen bezwaar. Er moet eerst een ontvankelijke

omgevingsvergunning zijn ingediend, alvorens een besluit over een verklaring van geen

bezwaar kan worden genomen.

 

Conclusie

De nieuwe woontoren ligt in het beperkingengebied van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). Voor het beperkingengebied bevat het besluit regels en beperkingen voor zover deze noodzakelijk zijn voor de veiligheid en beperkingen van de geluidbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven. Voor het aspect geluid is woningbouw in dit deelgebied mogelijk.

 

Met een voorziene bouwhoogte van het project van 50 meter boven maaiveld (dit betekent 46 meter boven NAP vanwege de maaiveldligging op -4 meter onder NAP) doorsnijdt het gebouw alleen het toetsvlak voor radars rond Schiphol. Bij brief d.d. 4 januari 2017 van de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (zie bijlage 4), die belast is met de handhaving van het LIB, is gemeld dat geen verklaring van geen bezwaar nodig is en dat de Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL) een positief advies heeft uitgebracht.

 

Woningbouw heeft geen vogelaantrekkende werking.

 

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

 

In de structuurvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij

de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier

waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden

ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete

activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale Ruimtelijke Verordening

Structuurvisie is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

 

De drie hoofdbelangen die Noord-Holland met de structuurvisie heeft vastgelegd zijn

ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Zo wordt de

komende dertig jaar het bestaand bebouwd gebied verder verdicht, onder meer door zo’n

200.000 woningen in de provincie bij te bouwen, en zet de provincie in op de ruimtelijke

ontwikkeling van OV-knooppunten in Noord-Holland. Op die manier blijft volgens de

provincie meer ruimte over om het buitengebied te behoeden en zijn er voldoende

mogelijkheden voor duurzame economische ontwikkelingen, recreatie en natuur.

 

Conclusie

Het plangebied valt volledig binnen bestaand bebouwd gebied.

 

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

 

Op 12 december 2016 heeft Provinciale Staten de meeste recente Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Deze is per 1 maart 2017 in werking getreden. Door middel van de PRV is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen binnen het gehele provinciale grondgebied (Hoofdstuk 2, artikelen 5a t/m 8a) en specifiek voor het landelijke gebied van Noord-Holland waarmee een provinciaal belang mee gemoeid is (Hoofdstuk 3, artikelen 13a t/m 18). Daarnaast worden er regels gesteld over thema's die betrekking hebben op de Groene Ruimte (Hoofdstuk 4), de Blauwe Ruimte (Hoofdstuk 5) en Energie (Hoofdstuk 6).

 

Regels voor het gehele grondgebied

Uitgangspunt is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen (zoals gesteld in artikel 1.1.1, onder i. Bro) zoals woningbouw, aanleg van bedrijventerrein of kantoren in overeenstemming is met regionale afspraken (artikel 5a). Gedeputeerde Staten hebben op 28 februari 2017 nadere regels vastgesteld om deze regionale afspraken te concretiseren. Artikel 2 van deze regels beschrijft waaraan regionale woningbouwafspraken dienen te voldoen. Regionale woningbouwafspraken:

• betreffen de woningbouwlocaties in kwantiteit, kwaliteit en fasering per gemeente (woningbouwmonitor);

• geven op kaart de locatie buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) aan;

• worden overeengekomen door de colleges van de gemeenten binnen de regio;

• zijn onderwerp van monitoring;

• kunnen worden bijgesteld als daar aanleiding voor is.

Uitgangspunt is dat de regionale afspraken zijn gebaseerd op het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP).

 

Conform artikel 5e van de PRV kan een bestemmingsplan voorzien in nieuwe woningen binnen de 20 Ke-contour uitsluitend binnen het BSG. Tot BSG wordt gerekend het gebied als bedoeld in artikel 1.1.1 onder h. van het Besluit ruimtelijke ordening: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

 

Regels met betrekking tot energie

Artikel 33 van de PRV stelt dat bestemmingsplannen voor onder andere woningbouw dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan (inzet van) energiebesparing en inzet van duurzame energie, waaronder mede wordt verstaan het gebruik van restwarmte , Warmte Koude Opslag en aardwarmte, zonne-energie en biomassa. Daarnaast dient een nieuwe stedelijke ontwikkeling aan eisen van duurzaam bouwen te voldoen.

 

Conclusie

De woningbouwontwikkeling moet gezien haar omvang (54 appartementen) worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling welke in overeenstemming moet zijn met regionale afspraken. De regio waarbinnen deze afspraken gemaakt moeten worden omvat de subregio Amstelland-Meerlanden binnen het marktgebied van de stadsregio Amsterdam-Zuid. De realisatie van de woningen is in lijn met het RAP en is qua kwantiteit, kwaliteit en fasering opgenomen in de jaarlijks te actualiseren woningbouwmonitor.

 

De locatie ligt buiten de 20Ke-contour en binnen BSG. Het plan is in overeenstemming met artikel 5e van de PRV.

 

De mogelijkheid bestaat dat dit bouwplan gebruik zal maken van bodemenergie, bijvoorbeeld met warmte-koude-opslag (WKO) of anderszins. Bij de realisatie van een WKO dienen de regels, zoals opgenomen in de verordening Bodemenergie Amstelveen 2014, gevolgd te worden.

 

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+

 

De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen.

Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio.

 

Wonen

Het uitgangspunt is dat de woningmarkt in Amstelveen in beweging gebracht moet worden. Dit wordt bereikt door de doorstroming te bevorderen door nieuwe kwalitatief hoogwaardige woningen toe te voegen, zowel in centrumstedelijk, landelijk als suburbane woonmilieus. Voor verschillende doelgroepen kan deze ontwikkelingslocatie een aantrekkelijk woonmilieu vormen. Hierdoor komt de doorstroming weer op gang.

Daarnaast wordt ingezet op de verduurzaming van de woningvoorraad.

 

Energie

De gemeente Amstelveen heeft de ambitie met regiogemeenten een energieneutrale regio in 2040 gerealiseerd te hebben. Om te beginnen worden met wooncorporaties afspraken gemaakt het energieverbruik van bestaande woningen te laten afnemen. Daarna wordt bij nieuwbouw de graad van energiebesparing stapsgewijs opgevoerd.

 

 

3.3.2 Nota Parkeernormen 2016

 

Op 16 december 2015 heeft de gemeenteraad de 'Nota Parkeernormen 2016' vastgesteld. Deze nota vervangt de parkeernormen uit de Parkeernota 2005-2010.

De nieuwe landelijke richtlijnen van de CROW zijn aanleiding voor het actualiseren van de oude normen. De normen uit de parkeernota 2005 dateren uit 2004 en zijn op bepaalde onderdelen niet meer actueel. Bij de toetsing van bouwplannen blijkt vaak dat de oude parkeernormen niet meer hanteerbaar zijn.

 

Voldoende parkeergelegenheid is een belangrijke voorwaarde voor elke ruimtelijke ontwikkeling. Om ervoor te zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd voor nieuwe ontwikkelingen wordt in de regels verwezen naar de geldende 'Nota Parkeernorm Amstelveen'. Op grond van artikel 3.1.2. tweede lid Bro mogen parkeernormen worden neergelegd in een beleidsregel (Nota Parkeren). In een planregel dient dan tot uitdrukking worden gebracht dat bij de toets op het onderdeel parkeren, de beleidsregel betrokken moet worden. Dit mag een dynamische verwijzing zijn. Dat betekent dat in de planregel tot uitdrukking kan worden gebracht dat te allen tijde wordt getoetst aan de meest actuele versie van het beleid. Tussentijdse wijzigingen van het beleid zijn dus hangende de planperiode van het bestemmingsplan mogelijk. Hierdoor kan elke initiatief waarvoor een omgevingsvergunning wordt ingediend getoetst worden aan de meest actuele parkeernormen.

 

Bij het toepassen van de parkeernorm worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

1. Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen dient zorg te dragen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

2. Een bouwinitiatief of wijziging van functie van een locatie mag geen parkeerproblemen en verkeersveiligheidsproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of vergroten.

3. De Nota parkeernormen is van toepassing op ruimtelijke plannen voor nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of wijziging van functie(s) voor zover zij van invloed zijn op het parkeren.

4. Een initiatiefnemer kan een gemotiveerd voorstel indienen om af te wijken van de vastgestelde parkeernorm, onderbouwd door een goed mobiliteits- en bereikbaarheidsplan en een goed verhaal waarom met minder parkeerplaatsen kan worden volstaan en hoe overlast voorkomen wordt. Burgemeester en wethouders kunnen op basis hiervan gemotiveerd afwijken van de parkeernorm.

Indien voor projecten in het voortraject normen zijn vastgesteld in het programma van eisen van deze projecten wordt aan deze normen vastgehouden.

 

Beschrijving plangebied

 

Voor het realiseren van parkeerplekken voor de appartementen wordt van het volgende uitgegaan:

• Het bezoekersaandeel van 0,3 parkeerplaats hoeft niet separaat gerealiseerd te worden. Uitgangspunt is namelijk dat er in de directe omgeving, lees ook de publieke parkeergarage van Hudson’s Bay, voldoende parkeerplekken voorhanden zijn waar bezoekers kunnen parkeren. Dit betekent dat de te realiseren parkeerplekken per woning, exclusief bezoekersparkeren, als volgt zijn: Voor een woning groter dan 140 m2 1,7 parkeerplek per woning, voor een woning tussen 100 en 140 m2 1,4 parkeerplek per woning en voor een woning kleiner dan 100 m2 1,1 parkeerplek per woning.

• Om aan voorgaande praktisch handen en voeten te geven voor dit project is bepaald dat ieder appartement beschikt over één onvervreemdbare eigen vaste parkeerplaats in de bewonersgarage en tevens dat iedere woning recht heeft op het huren van een tweede parkeerplaats in de algemene garage.

• Voor dit project en de nieuw te realiseren adressen zullen geen parkeervergunningen op straat worden afgegeven. De parkeerruimte op straat is te krap om dit op te vangen. Hiervoor wordt een wijziging van de beleidsregels voor parkeren voorbereid.

 

 

3.3.3 Woonvisie 2011-2015

 

In oktober 2011 heeft de raad de Amstelveense woonvisie 'Wonen in Amstelveen, doorstroming en duurzaamheid' vastgesteld. Deze Woonvisie vormt voor de komende vijf jaar het richtinggevende kader voor Amstelveen.

 

De volgende speerpunten staan centraal in de nieuwe Woonvisie:

 

Doorstroming

Amstelveen wil bouwen voor de doorstroming door in het middeldure en dure segment meer woningen toe te voegen, in diverse woonmilieus (centrumstedelijk, landelijk en suburbaan). Dat zorgt ervoor dat de meeste mensen hun woonwensen kunnen realiseren. Daarnaast zal Amstelveen ook segmenten (middeldure huur, sociale en betaalbare koop) aan de woningmarkt toevoegen die nodig zijn om midden- en hogere inkomens te verleiden uit de sociale huurvoorraad te verhuizen.

 

Verduurzaming van de woningvoorraad.

Verduurzaming is hoogst noodzakelijk omdat binnen niet al te lange periode de energielasten mogelijk hoger zullen zijn dan de huurlasten. Voor lagere inkomens is het van groot belang om in een energiezuinig huis te wonen. Met de corporaties is afgesproken dat zij meer gaan investeren in de verduurzaming van hun woningvoorraad. Voor het woonbeleid betekent dit dat er meer gestuurd wordt op woonlasten en minder op huurniveaus.

 

Ondernemerschap en zeggenschap

In de Politieke agenda is een aantal belangrijke kernwaarden van Amstelveen opgenomen: internationaal, ondernemend, duurzaam en betrokken. Amstelveen wil breken met een lange traditie van woningbouw, waarbij projectontwikkelaars nieuwbouwwijken realiseren en de bewoners woonconsumenten zijn. De tijd is hier rijp voor: de verhoudingen tussen verschillende partijen zijn veranderd, als gevolg van de huidige economische recessie. Er wordt meer ruimte gegeven aan (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de effectieve vraag naar woningen. Bewoners meer zeggenschap geven en ruimte bieden de stad 'te bouwen', sluit naadloos aan op de ambitie om uit te groeien tot een duurzame, betrokken en ondernemende stad.

 

Relevantie initiatief

Het initiatief voorziet in een uitbreiding van de woningvoorraad met maximaal 54 appartementen.

 

 

3.3.4 Erfgoednota Amstelveen

 

Op 28 september 2016 is de Erfgoednota vastgesteld door de Amstelveense gemeenteraad. Met de vaststelling van de Erfgoedwet per 1 juli 2016 en het vervallen van de Monumentenwet moest de gemeentelijke Erfgoedverordening geactualiseerd worden.

 

Relevantie plangebied

 

Het stadshart, waar deze woningen worden gebouwd, is een betrekkelijk jong winkelcentrum. Het stadshart kent geen objecten met een cultuurhistorische waarde en ook geen gebieden met een landschappelijke waarde. Ook heeft het gebied een lage archeologische verwachtingswaarde.

 

 

3.3.5 Ruimtelijke uitwerking visie Stadshart Amstelveen

 

In 2012 is de visie Stadshart 2025 vastgesteld door de gemeenteraad. In het document ruimtelijke visie Stadshart Amstelveen is de visie ruimtelijk uitgewerkt en vormt daarmee een handreiking om plannen te ontwikkelen om de visie ten uitvoer te brengen.

Deze visie is op 21 juni 2017 vastgesteld in de gemeenteraad.

 

Relevantie plangebied

 

Het voormalige V&D gebouw wordt gerenoveerd en zorgt met Hudsons Bay voor een nieuwe trekker aan de oostelijke zijde van het winkelcentrum. Dat is hard nodig om weer balans terug te brengen in het winkelgebied. Het warenhuis krijgt een transparante plint met tenminste vier entrees. Deze open uitstraling van de plint levert een belangrijke bijdrage aan de sfeer op straat en is een voorbeeld voor toekomstige ontwikkelingen.

De vernieuwing van de bijbehorende parkeergarage zorgt voor bijna 500 moderne parkeerplaatsen. Bovenop deze parkeergarage worden maximaal 54 appartementen toegevoegd die een bijdragen zullen leveren aan meer sociale veiligheid en levendigheid op het plein.

 

Er dient veel aandacht te zijn voor de uitstraling van de winkels aan de Handelsweg en Meander. Geen dichte gevels en laad- en los docks, maar goede entrees voor woningen, fietsenstallingen op de hoeken en aandacht voor de straatprofielen en groen.

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

 

 

4.1 Actuele regionale behoefte

 

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

 

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen, met een onderlinge ruimtelijke en functionele samenhang, sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In dit geval worden maximaal 54 appartementen mogelijk gemaakt binnen bestaand stedelijk gebied waardoor sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. 

 

Regionaal Actieprogramma wonen

Middels de Provinciaal Ruimtelijke Verordening (PRV) heeft de provincie Noord-Holland de gemeenten binnen de provincie de verplichting opgelegd om een Regionaal Actieprogramma Wonen op te stellen. Eind 2016 heeft de voormalige Stadsregio Amsterdam het concept Regionaal Actieprogramma Stadsregio Amsterdam 2016-2020 aangeboden aan de provincie Noord-Holland. In juli 2017 is dit Regionaal Actieprogramma wonen aangevuld met onder meer een recentere behoefte-onderbouwing.

 

Uit de kwantitatieve en kwalitatieve match tussen vraag en aanbod blijkt dat er in de deelregio Amstelland Meerlanden regionaal een tekort is aan harde plancapaciteit van ruim 17.000 woningen. In vrijwel alle marktsegmenten tekorten. Daarmee is voor binnenstedelijke plannen de actuele regionale kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aangetoond (trede 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking).

 

Verder blijkt uit het RAP dat de grootste tekorten zich voordoen bij eengezinswoningen, betaalbare huurwoningen en betaalbare en middeldure koopwoningen. Alleen bij de marktsegmenten meergezinswoningen in een stedelijk milieu en dure huurwoningen is de plancapaciteit een fractie groter dan de vraag. De lichte overprogrammering aan stedelijke appartementen is een gevolg van de grote druk op de woningmarkt in combinatie met de wens om woningbouw zo veel mogelijk binnenstedelijk uit te voeren.

 

4.2 Bodem

 

De woningen worden gerealiseerd bovenop een parkeergarage. Een bodemonderzoek is niet nodig.

 

 

4.3 Water

 

De woningen worden gerealiseerd bovenop een parkeergarage. Het bebouwd oppervlak van de nieuwe parkeergarage en de verbouwing van het warenhuis heeft bijna hetzelfde oppervlak als de bestaande bouw. Er hoeft geen watercompensatie plaats te vinden.

 

 

4.4 Geluid

 

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

 

Voor deze ontwikkeling is onderzoek verricht naar de geluidsbelasting op de gevels van het toekomstige wooncomplex ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen afkomstig van de nabij gelegen wegen en van de parkeergarage, zie bijlage 5 van dBvision, kenmerk FIM001-01-05fe van 3 oktober 2017.

 

Relevantie plangebied

Wegverkeersgeluid

Geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai dient berekend te worden. Daarbij dienen in het kader van de Wet geluidhinder in elk geval de relevante wegen te worden meegenomen namelijk de Handelsweg/Stadstuinen, Meander, Van Heuven Goedhartlaan en Rijksweg A9.

 

Voor de binnenstedelijke wegen geldt dat de geluidbelasting op een gevel bij voorkeur niet hoger mag zijn dan 48 dB. Met ontheffing is maximaal 63 dB mogelijk (ontheffing hogere waarde). Voor deze wegen is uitgegaan van een aftrek van 5 dB, conform artikel 110g Wgh, alvorens getoetst wordt aan de voorkeursgrenswaarde en hogere grenswaarde.

 

Voor de Rijksweg A9 geldt dat de geluidbelasting op een gevel bij voorkeur ook niet hoger mag zijn dan 48 dB. Met ontheffing is maximaal 53 dB mogelijk (ontheffing hogere waarde). Voor de A9 is uitgegaan van een aftrek van 2 dB, conform artikel 110g Wgh, alvorens getoetst wordt aan de voorkeursgrenswaarde en hogere grenswaarde.

 

Meander

Uit het rapport blijkt dat de geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeerslawaai van de Meander de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (Lden) uit de Wet geluidhinder op de oostgevel met maximaal 3 dB overschrijdt op de 6e, 7e en 8e verdieping, op de zuidgevel met maximaal 3 dB overschrijdt op de 6e en 7e verdieping.

 

Stadstuinen

Uit het rapport blijkt dat de geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeerslawaai van de Stadstuinen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (Lden) uit de Wet geluidhinder op de noord gevel met maximaal 3 dB overschrijdt op de 7e tot en met de 12e verdieping.

 

Van Heuven Goedhartlaan en de A9

De geluidsbelasting van de Van Heuven Goedhartlaan en van de Rijksweg A9 blijft overal onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (Lden).

 

Conclusie

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat realisatie van de woningen

mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder.

Het verzoek om ontheffing hogere grenswaarde heeft met ingang van 29 juni 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het college van Burgemeester en wethouders heeft in zijn vergadering van 14 november 2017 besloten de hogere grenswaarde af te gegeven. Zie bijlage 6 voor het besluit hogere grenswaarde.

 

Geluid Parkeergarage

Bij het realiseren van woningen gelegen nabij bedrijven die niet liggen op een gezoneerde

industrieterrein is de Wet geluidhinder niet van toepassing. Wel moet in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat bij de nieuwe woningen. Daarnaast mogen omliggende bedrijven niet beperkt worden in hun mogelijkheden vanwege de realisatie van nieuwe woningen. Omdat de afstand tussen de parkeergarage en de nieuwe woontoren niet voldoet aan de richtafstand uit de VNG-Publicatie, is nader onderzoek nodig naar de geluidbelasting op de gevels van de woontoren afkomstig van de parkeergarage.

 

Uit onderzoek naar de gevolgen van het geluid van rijdende auto’s op het parkeerdek op de westgevels van de nieuw te bouwen woningen is gebleken dat niet wordt voldaan aan de geluidsnormen uit het activiteitenbesluit.

 

Het activiteitenbesluit kent niet de mogelijk hier ontheffing voor te verlenen, anders dan geluid van verkeer op wegen, railverkeer en industrielawaai (Wet geluidhinder). Om het bouwplan te laten voldoen aan het bouwbesluit is het mogelijk maatregelen te nemen.

Om het geluid te reduceren is de initiatiefnemer gekomen met de volgende maatregelen:

1. Het aanbrengen van een geluidwerende luifel tegen de westgevel van het gebouw boven het parkeerdek van de winkel. De luifel steekt 8500 mm uit de gevel;

2. De plafonds van de balkons van een aantal woningen ter plaatse van de westgevel geluidsabsorberend uitvoeren;

3. Indien er woningen worden gerealiseerd op de 6e verdieping (begane grond van het wooncomplex) t.p.v. de westgevel dienen deze gevels als dove gevels te worden uitgevoerd, er mogen dan geen te openen delen in de gevel worden aangebracht.

 

Met deze maatregelen wordt voldaan aan de geluidsnormen uit het activiteitenbesluit.

Door genoemde maatregelen is het ontwerp omgevingsvergunning aangepast zodat de genoemde luifel en balkonafscheidingen gerealiseerd kunnen worden.

 

Op basis van bovenstaande is zijn bijlagen 2 ‘tekening omgevingsvergunning 1e fase’ bijlage 3 ‘besluitvlak’ en bijlage 5 ‘Geluidsrapport’ aangepast.

 

 

4.5 Luchtkwaliteit

 

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

 

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg; 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

• kantoorlocaties: 100.000m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg; 200.00m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

 

Relevantie plangebied

De ontwikkeling van voorgestelde appartementen is ingevolge de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen' aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Als NIBM-categorie is namelijk aangewezen een woningbouwontwikkeling van maximaal 1500- woningen met één ontsluitingsweg. Met dit project worden maximaal 54 appartementen mogelijk gemaakt. Een luchtkwaliteitonderzoek is daarom niet nodig. Voor de volledigheid is de “NIBM-tool 2016” van het Rijk ingevuld met de gecombineerde ontwikkeling van appartementen, parkeergarage én warenhuis, want het geheel wordt straks gezien als één complex. De invulling van deze “tool” leert dat ook de gecombineerde ontwikkeling niet in betekenende mate is. Er hoeft daarom geen aanvullend onderzoek plaats te vinden naar de effecten voor de luchtkwaliteit.

 

 

4.6 Externe veiligheid

 

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en Besluit externe veiligheid buisleidingen. Bij de bouw van de appartementen gaat het in beginsel om een kwetsbaar objecten, waarbij de veiligheid van personen in het geding kan zijn.

 

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeente, waterschappen, provincie en rijk.

 

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het bouwplan geen risicovolle bedrijven en/of activiteiten zijn vermeld.

 

Relevantie plangebied

Over de A9 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het plangebied ligt voor ongeveer een derde deel binnen 200 meter van de A9. Over dit gebied moet verantwoording over het groepsrisico worden afgelegd. Door de beoogde ontwikkeling zal de hoeveelheid mensen binnen het invloedsgebied van de A9 zeer beperkt toenemen. Dit zal leiden tot een zeer beperkte stijging van het groepsrisico. In het kader van de A9-verbreding zijn in opdracht van Rijkswaterstaat groepsrisicoberekeningen uitgevoerd. Uit die berekeningen blijkt dat de oriëntatiewaarde wordt overschreden; deze waarde is overigens geen harde norm maar een streefwaarde. De overschrijdingsfactor ligt rond de 1,2.  In de verantwoording die Rijkswaterstaat hierover heeft afgelegd zijn twee zaken van belang: de bluswatervoorziening zal goed geregeld moeten worden en vluchtroutes moeten aanwezig zijn. Bij het ontwerp van dit gebouw moet het daarom rekening worden gehouden dat aanwezigen altijd van de A9 af kunnen vluchten. De omgevingsvergunning tweede fase zal hieraan moeten voldoen. Om die reden achten wij de zeer beperkte toename van het groepsrisico acceptabel.

 

 

4.7 Ecologie

 

Op 1 april 2002 respectievelijk 25 mei 1998 zijn de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden. Doel van deze wetten is de bescherming van de dier- en plantensoorten en hun leefgebieden in Nederland. Tegelijkertijd vormen deze wetten de implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn en Verdrag van Bern).

 

De Flora- en faunawet kent een verbod op het aantasten of verstoren van zowel extra beschermde als overige soorten, alsmede het aantasten of verstoren van de nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen, behoudens verlening van ontheffing door de minister van EZ. Beschermde soorten zijn onder meer alle amfibieën, reptielen, vleermuizen en vrijwel alle vogels.

 

De gemeente Amstelveen beschikt over een eigen gedragscode in het kader van de Flora- en faunawet. Zowel bij bestendig beheer en onderhoud als bij ruimtelijke ingrepen dient men zich te houden aan deze code.

 

Relevantie plangebied

 

Betreft nieuwbouw op locatie waar geen beschermde soorten aanwezig zijn of verwacht worden.

 

4.8 Archeologie

 

Aangezien er voor de bouw van de woningen geen grond wordt geroerd hoeft er ook geen archeologisch onderzoek plaats te vinden.

 

 

4.9 Belangenafweging

 

Schaduwwerking

Er zijn door de ontwikkelaar van het project zonnediagrammen opgesteld voor drie vaste ijkpunten in het jaar, namelijk in maart/september, juni en december op verschillende tijdstippen. Dit zijn representatieve momenten voor de seizoenen. Voor deze momenten is een simulatie van de schaduwwerking gemaakt van de nieuwe situatie (zie bijlage 7). De bezonningsstudie heeft er onder andere toe geleid dat gekozen is voor een gesloten bouwblok en bijvoorbeeld niet een hoge toren. De bouwmassa loopt trapsgewijs omhoog, is laag aan de zonnige zijde en loopt op aan de zijde van de grootschalige openbare ruimte van het Handelsplein. De appartementen aan de zijde van de Handelsweg zijn op de bovenste verdiepingen deels terugliggend gemaakt, zodat de schaduw op het complex aan de Stadstuinen/Handelsweg aanzienlijk minder effect heeft. Door de nu ontstane bouwvorm blijft er op de hoek aan het Handelsplein een markant punt aanwezig, zodat het gebouw haar status als stedelijk “landmark” waarmaakt, terwijl de slagschaduw op gevoelige plekken beperkt is.

 

Het nieuwe appartementengebouw is te herkennen aan de groene blokjes (de terrassen). Te zien is dat op maatgevende momenten in het jaar het schaduweffect gering is; enerzijds van de bouwhoogte op de omgeving en anderzijds ten opzichte van de slagschaduw van omliggende bebouwing.

 

 

Aantasting privacy

Het kan zijn dat bewoners in de omgeving van de nieuwbouw bevreesd zijn dat de privacy wordt aangetast door de realisatie van de woningen op de parkeergarage.

 

De nieuwe woningen komen op minimaal 40 meter afstand van de Meanderwoningen en op bijna 50 meter ten opzichte van de Stadstuinen. Deze afstand is niet ongebruikelijk in stedelijk gebied.

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

 

 

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

 

5.1.1 Bro-partners

 

In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke

ordening is het ontwerp toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en

rijksdiensten en andere instanties op 29 juni 2017.

 

1. Gedeputeerde Staten van Noord-Holland

2. Schiphol Group

3. Brandweer Amstelland

4. wijkplatform Stadshart

 

De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 6 weken te reageren en met de

mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen,

dat het voorgenomen omgevingsvergunning geen aanleiding heeft gegeven tot het

maken van opmerkingen.

 

De instanties hebben niet gereageerd, zodat mag worden aangenomen, dat het ontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen.

 

 

5.1.2 Ontwerp besluit omgevingsvergunning 1e fase

 

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen

tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken waaronder deze ruimtelijke

onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een

ieder een mondelinge dan wel een schriftelijke zienswijze indienen.

De termijn van inzage loopt van 29 juni 2017 t/m 9 augustus 2017. Gedurende deze termijn is 1 zienswijze ingediend. In bijlage 9 volgt een samenvatting van de zienswijze en de reactie daarop van het college van burgemeester en wethouders.

 

5.1.3 Startnotitie appartementen Handelsweg

 

Op 21 juni 2017 is de startnotitie Appartementen Handelsweg (zie bijlage 8)

vastgesteld door de gemeenteraad. In de startnotitie zijn de ruimtelijke

randvoorwaarden en uitgangspunten van de gemeente beschreven voor het ontwikkelen

van woningbouw bovenop de parkeergarage in het Stadshart.

 

 

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

 

Het perceel, kadastraal bekend gemeente Amstelveen sectie H nummer 13243, is in eigendom van de aanvrager. Voor wat betreft het grondeigendom is het bouwplan dan ook uitvoerbaar.

 

5.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

 

5.3.1 De financiële uitvoerbaarheid

 

Ten aanzien van de nieuwe ontwikkelingen die op basis van het bestemmingsplan of omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt is inzicht verkregen in de opbrengsten die gegenereerd worden en de kosten die gemaakt worden. Wanneer deze kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd, is er sprake van een positief planresultaat/dekkende exploitatie.

 

De realisatie van de omgevingsvergunning wordt mogelijk gemaakt en de ontwikkeling is in handen van één ontwikkelende partij. Met deze partij heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten als beschreven in paragraaf 5.3.2. Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij(en) over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkelingen te kunnen realiseren en de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen.

 

 

5.3.2 De vorm van het kostenverhaal van de grondexploitatiekosten

 

Artikel 6.12, eerste lid, Wro, biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal. De

gemeenteraad is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop

een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit is

op grond van artikel 6.2.1 sub d het geval bij verbouwing van een of meer

aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor

woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd.

 

In het geval betreft het het bouwen van maximaal 54 woningen. Dit is een bouwplan op grond van de wet. Er is dus sprake van kostenverhaal. Sinds 1 juli 2008 is de gemeente op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd.

 

De voorbereidingskosten om te komen tot de startnotitie zijn al in rekening gebracht.

De verdere kosten bestaan uit plankosten. Het kostenverhaal is opgenomen in een overeenkomst. In deze anterieure overeenkomst zijn ook bepalingen opgenomen over het kostenverhaal van eventuele uitkeringen die de gemeente zal moeten verrichten in het kader van planschade.

 

 

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

Op het perceel Buitenplein 101-102 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van 54 appartementen op een nieuw te bouwen parkeergarage. Het bouwplan past qua bouwhoogte, gebruik en oppervlakte niet binnen de bouwvoorschriften van de bestemming 'Centrum' in het bestemmingsplan Amstelveen Stadshart.

 

Ingevolge de buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3 Wabo kan het bouwplan worden gerealiseerd. De gevraagde vergunning kan worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

 

Het plan is in overeenstemming met het beleid van rijk en provincie en het actuele ruimtelijke beleid van de gemeente. Gelet op de verschillende omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan. De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

 

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het geoorloofd is toepassing te geven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo en voor het bouwplan omgevingsvergunning te verlenen.