| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Koelmalaan 350 |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0361.BP00114-0305 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doelstelling
In december 2009 is door Titania Vastgoed B.V. (hierna te noemen: Titania), een initiatief van Uranus Beheer B.V. en GTP VastgoedOntwikkeling B.V., het KPN-gebouw (hierna te noemen: gebouw) aan de Koelmalaan 350 te Alkmaar (hierna te noemen: plangebied) verworven.
Het gebouw staat voor een groot gedeelte al lange tijd leeg en uit onderzoek van Titania is gebleken dat de gedateerde uitstraling van het bestaand pand met de huidige beperkte bestemming niet meer kan worden benut voor voortzetting van het huidige gebruik.
Derhalve heeft Titania de Gemeente Alkmaar verzocht om door middel van bouwkundige aanpassingen het bestaande pand gereed te maken voor een concept gericht op multifunctioneel gebruik, dat op deze wijze weer
aansluiting vindt op de veranderende maatschappij en werkmethodiek; “Het Nieuwe Werken = Het Nieuwe Denken”.
Het voornemen om in het bestaande pand een bestemming te realiseren voor multifunctioneel gebruik stemt zowel niet overeen met het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Industrieterrein Overdie Oost’.
Door Titania is een Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld, die in een motivering voorziet voor het verruimen van de huidige bestemming. De gemeente heeft deze omgezet in een Kaderstellende nota, waarbinnen de herontwikkeling kan plaatsvinden en voorgelegd aan de gemeenteraad in de raadsvergadering van 29-09-2011. In deze vergadering heeft de gemeente ingestemd met het voorstel van Titania en Titania verzocht om een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied op te stellen.
Het doel is met voorliggend bestemmingsplan een passende planologische regeling te treffen voor de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.
1.2 Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied is gelegen aan de zuid-oostzijde van Alkmaar op het Bedrijventerrein Overdie. Op het bedrijventerrein zijn een diversiteit aan bedrijven en kantoren en in kleine vorm detailhandel te vinden. Aan de oostkant van het gebouw staan een aantal woningen (voormalige dienstwoningen van het gebouw). Ook loopt het Noordhollands kanaal aan de oostzijde van het gebouw. Aan de zuidzijde bevindt zich de oostelijke ringweg N242, die richting het zuiden aansluit op de A9.
In het figuur op de volgende pagina is de globale begrenzing van het plangebied aangegeven.
Afbeelding 1, plangebied Bestemmingsplan Koelmalaan 350, Alkmaar (bron: Google Earth)
1.3 leeswijzer
In hoofdstuk 2 van deze toelichting worden de relevante Rijks, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een omschrijving van de bestaande situatie en zijn omgeving. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting van de planopzet voor het gebied.
In hoofdstuk 5 is een toelichting gegeven op de opzet van de planregels, welke in samenhang met de verbeelding het juridische bestemmingsplan vormen. Hoofdstuk 6 bevat de uitkomsten van de in het kader van dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken in relatie tot de mogelijkheden die het plan biedt. Tot slot is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan opgenomen, verdeeld in de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
2 Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het geldend beleid waarmee in het kader van dit bestemmingsplan rekening moet worden gehouden. Het gaat daarbij om rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Het betreft een korte, min of meer samenvattende opsomming van die aspecten welke voor het plangebied relevant zijn.
2.1 Rijksbeleid
Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.
Om deze nieuwe aanpak vorm te geven, is een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid nodig. De verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende (wereldwijde) omstandigheden.
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte stelt het Rijk heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.
Meer specifiek gericht heeft het Rijk de volgende ambities:
- Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
- Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
- Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Er wordt meer nadruk gelegd op “ontwikkelingsplanologie” en minder op “toelatingsplanologie”. Daarnaast is het landelijk beleid gericht op het optimaal benutten van het huidige bebouwde gebied.
Het onderhavige plan past binnen deze structuurvisie. Het plan heeft immers betrekking op het vernieuwen van het bestaande pand op het bedrijfsterrein. Conform rijksbeleid wordt ruimte geboden aan reeds ter plaatse gevestigde bedrijvigheid, zonder dat dit ten koste gaat van waardevol (cultureel) onbebouwd gebied.
De Algemene Maatregel van Bestuur Ruimte bevat alle ruimtelijke beleidskaders van het Rijk en behoort bij de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
De rijksbelangen werken veel directer door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit moet leiden tot snellere besluitvorming en minder bestuurlijke druk. Kern van de Wro is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Rijk en provincies houden zich uitsluitend bezig met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Rijk en provincies geven aan of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door gemeenten.
De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen.
Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. De AMvB Ruimte geeft hiermee de kaders aan waar gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Voor het overige hebben provincies en gemeenten de vrijheid om hun eigen belangen te bepalen en daar uitvoering aan te geven.
De in het bestemmingsplan vastgelegde zaken raken geen nationale belangen zoals geformuleerd in de ontwerp AMvB Ruimte.
Door de herontwikkeling van het plangebied wordt invulling gegeven aan het optimaal benutten van het huidige bebouwde gebied. Daarnaast worden belangrijke ruimtelijke waarden gewaarborgd door binnen het bestaande stedelijke gebied te intensiveren. Het plan raakt geen nationale belangen zoals geformuleerd in de ontwerp AMvB Ruimte.
2.2 Provinciaal Beleid
In juni 2010 is de structuurvisie Noord Holland 2040 vastgesteld. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Hierbij gaat het om ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. De provincie wil steden optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw. De provincie Noord-Holland streeft naar verdere stedelijke verdichting en helpt gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van bestaand bebouwd gebied. Vooral daar waar het gaat om stationsomgevingen voor bus en trein, bedrijventerreinen, ondergronds bouwen en hoogbouw. Daarbij wordt er ook ingezet op duurzaamheid.
Het planvoornemen van Titania is gelegen in bestaand stedelijk gebied en er wordt gestreefd naar een duurzaam gebouw in twee opzichten.
Energiezuinigheid:
Titania streeft naar een behaaglijk binnenklimaat zonder onnodig energieverbruik. Het pand zal van duurzame klimaatsystemen worden voorzien om minimaal te kunnen voldoen aan de hedendaagse en toekomstige energieprestatie-eisen.
Duurzaamheid gebouw:
De levenscyclus van een gebouw is gezond als er sprake is van kwalitatieve materiaaltoepassing en een structuur die levensloopbestendig is door zonering en flexibiliteit.
Door het behoud van het bestaande pand met grote overspanningen en vrij indeelbare hoge ruimtes in combinatie met de toepassing van de juiste materialen, wordt er bijgedragen aan het herontwikkelen van een duurzaam gebouw dat minimaal 50 tot nog 100 jaar kan blijven staan.
De provincie Noord-Holland wil de kwaliteit en diversiteit van het Noord-Hollands landschap en de dorpen behouden en ontwikkelen. Het uitgangspunt van de provincie bij ruimtelijke ontwikkelingen is “ontwikkelen met behoud van identiteit en kwaliteit”. Dat betekent dat wij ons bewust moeten zijn van de karakteristieke eigenschappen van de verschillende landschappen en de dorpen. En dat
men die kwaliteiten als uitgangspunt van ruimtelijke plannen moeten nemen. Dit zet ontwikkelingen niet op slot. Daarmee wordt voorkomen dat nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied worden gepland die binnen bestaand bebouwd gebied een plek zouden kunnen krijgen. Bij noodzakelijke uitbreiding is het van groot belang dat deze een bijdrage levert aan de identiteit en kwaliteit van de specifieke plek.
De Provincie heeft diverse maatregelen getroffen voor de inpassing van archeologie in de ruimtelijke ordening. Culturele planologie en cultureel behoud behoren tot de vier kerntaken die de provincie in het leidraad omschrijft. Hiermee sluit de provincie aan op de Nota Belvedere.
De provincie betrekt nadrukkelijk culturele waarden, waaronder archeologische waarden, bij de inrichting van de ruimtelijke en stedelijke vernieuwing. Hiertoe zijn gebieden, die naar verwachting archeologisch waardevol zijn, aangewezen als provinciale archeologische attentiegebieden op de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie. Deze informatiekaart geeft een overzicht van de (inter)nationale, regionale en bovenlokale cultuurhistorische waarden in Noord Holland.
De waardestellingen van de Informatiekaart zijn bedoeld als primaire algemene indicaties die per specifiek plangebied nadere invulling en precisering behoeven. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op cultuurhistorische en archeologische aspecten.
De doorwerking van de provinciale Structuurvisie naar gemeentelijke bestemmingsplannen is geregeld in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie. Hierin zijn de voorschriften gegeven waar bij het maken van een bestemmingsplan aan moet worden voldaan. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt aan deze voorschriften voldaan.
2.3 Gemeentelijk beleid
Het vigerende bestemmingsplan is “Industrieterrein Overdie Oost”. De gronden hebben de bestemming “Bedrijfsdoeleinden Klasse 1”. Met de mogelijkheid voor bedrijfsruimten en kantoorruimten in een verhouding 70%/30%.
Afbeelding 2, bestemmingsplankaart ‘Industrieterrein Overdie Oost’ (bron: bestemmingsplan ‘Industrieterrein Overdie Oost’)
Bouwvoorschriften:
Voor gebouwen gebouwen gelden de volgende bouwvoorschriften:
- gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak;
- het bouwperceel mag met inachtneming van de overige planvoorschriften volledig bebouwd worden;
- de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 15 meter, tenzij op de plankaart een andere hoogte is aangegeven welke dan als maximum bouwhoogte geldt;
- de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens niet minder mag bedragen dan 3 meter;
- de oppervlakte aan kantoorruimte niet meer dan 30% van het bedrijfsvloeroppervlakte, met een maximum van 2.000 m2, mag bedragen;
- de gezamenlijke oppervlakte aan horecavoorzieningen mag niet meer bedragen dan 500 m2 bedrijfsvloeroppervlakte;
Het huidige gebouw voldoet zowel niet aan de maximale verhouding bedrijfsruimten/ kantoorruimten, als aan de maximale bouwhoogte binnen het vigerende beleid. Op dit moment heeft het gebouw een maximale bouwhoogte van 22,0 meter, dit betreft een overschrijding van reeds 7 meter.
Het parkeerbeleid van de gemeente Alkmaar is er op gericht om voor alle voorzieningen in de stad voldoende parkeerplaatsen te hebben. Bij allerlei nieuwe ontwikkelingen (woningbouw, kantoren, maatschappelijke functies, winkels, etc) hanteert de gemeente Alkmaar een breed scala aan parkeernormen om er voor te zorgen dat het parkeren van een auto in de nabije toekomst op een goede wijze mogelijk is.
Voor de functie ‘bedrijven’ worden de volgende parkeernormen (m2 in bvo) gehanteerd:
De volgende parkeernormen worden (m2 in bvo) worden gehanteerd:
- bedrijven 1,2/100m2
- industrie 1,2/100m2
- groothandel 1 /100m2
- opslag 0,7/100m2
- fietsplaatsen 1 /100m2
In september 2011 is de Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw Koelmalaan 350 door de gemeenteraad vastgesteld. Het KPN-gebouw aan de Koelmalaan 350 staat voor een groot gedeelte al lange tijd leeg. Titania Vastgoed heeft in overleg met de gemeente gekeken naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebouw voor multifunctioneel gebruik. Er is een Kaderstellende Nota opgesteld waarbinnen de herontwikkeling kan plaatsvinden.
De vigerende horecanota stamt uit 2003 en is niet goed meer toepasbaar. Het beleid faciliteert het concept ‘Alkmaar bruisende stad’ in onvoldoende mate. Ook zijn er rond de horeca op de zogenaamde uitgaanspleinen knelpunten gerezen die leiden tot een verlies aan kwaliteit voor de woon- en leefomgeving. Op 3 juli 2013 is het horecabeleid herzien. In het nieuwe horecabeleid wordt aan de hand van de functionele karakteristieken van buurten en wijken bepaald welke functie prevaleert en vervolgens trekt de gemeente daaruit conclusies over de ruimte die de horeca in de toekomst geboden wordt in de betreffend gebieden. Dat heeft voor een aantal gebieden een beperkte en soms uitgebreide uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg, maar waar horeca en omgeving nu al in disbalans zijn, wordt een duidelijk pas op de plaats gemaakt, consolidatie dus. Dit om de disbalans niet te vergroten maar eerst via een actieve handhaving om te buigen naar een nieuw evenwicht. Met het nieuwe horecabeleid worden cultuur, evenementen en buurtondernemingen annex het verenigingsleven zo optimaal mogelijk gefaciliteerd en krijgt Alkmaar een goede impuls om een belangrijke, bruisende stad te zijn.
In het Horecabeleid wordt gebruik gemaakt van horecacategorieën.
De hoofdactiviteit van een onderneming is in principe bepalend voor de categorie indeling. Indien er regelmatig activiteiten plaatsvinden die een uitstraling op de omgeving hebben die groter is dan die van de feitelijke hoofdactiviteit, dan leidt dat tot plaatsing in een zwaardere categorie. Dan zal zowel de vergunning op grond van de APV moeten worden aangepast. Dat kan alleen als de zwaardere categorie past in het bestemmingsplan.
Categorie 1: Disco/nachtclub/bar-dancing:
Een horecabedrijf, waaronder een discotheek, nachtclub, bar/-dancing en een daarmee gelijk te stellen horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen. Hierbij wordt met name gekeken naar ruimtebeslag, parkeren en bereikbaarheid;
Categorie 2 : Café/Grandcafe/Café-restaurant:
Een horecabedrijf, waaronder een café, grand-café, café-restaurant en een daarmee gelijk te stellen horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid. Hierbij is vaak sprake van ruimtebeslag, behoefte aan terrassen en conflict met andere functies;
Categorie 3: Restaurant, lunchroom:
Een horecabedrijf, waaronder een restaurant, lunchroom en een daarmee gelijk te stellen horeca-bedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken. Waarvan vestiging in principe bijna overal plaats kan vinden;
Categorie 4: Cafetaria/snackbar, ijssalon, shoarmazaak:
Een horecabedrijf, waaronder een snackbar, cafetaria, ijssalon, shoarmazaak en een daarmee gelijk te stellen horecabedrijf, zoals een eethuis, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van bereide etenswaren voor consumptie ter plaatse en elders dan ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken. De zwak alcoholhoudende dranken worden alleen verstrekt voor het gebruik elders dan ter plaatse. Bij deze categorie is vooral sprake van een relatie met de winkelfunctie en de ruimte-claim van loket en publiek;
Categorie 5: overig (horecagerelateerd)
Deze categorie wordt niet als horeca in het bestemmingsplan genoemd, maar komt wel voor in Alkmaar. Denk hierbij aan: zalenverhuur (valt onder ‘maatschappelijk’), hotel, pension (valt onder begrip ‘hotel’), catering (valt onder ‘bedrijf’), traiteur (valt onder begrip ‘detailhandel’) Door deze indeling ontstaat een differentiatie van lichte en zwaardere horecafuncties. Hiermee wordt beoogd om de nadelige invloeden van de vestiging van een horecabedrijf op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.
3 Bestaande situatie
3.1 Inleiding
Voor het formuleren van beleid en het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangssituatie, de huidige situatie in het plangebied, goed in beeld wordt gebracht. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op de functionele en ruimtelijke opbouw van het plangebied en de huidige kwaliteiten en knelpunten.
3.2 Achtergrond
Aan de oostzijde van Alkmaar ligt het bedrijventerrein Overdie. Het terrein is circa 40 jaar geleden ontwikkeld. In de loop der tijd is er een diversiteit aan bedrijven gevestigd in uiteenlopende bedrijfstakken en branches, van grote bedrijven als Overdie Staal tot startende ondernemers.
De structuur van het bedrijventerrein is alle jaren redelijk ongewijzigd gebleven. Er zijn een aantal verkeersontsluitingen vanuit het bedrijventerrein. Zowel aan de oostzijde (Zeglis) als aan de westzijde (Bestevaerstraat) zijn er ontsluitingsmogelijkheden.
Een groot deel van de bedrijfsgebouwen dateren uit eind jaren 70, maar er zijn ook aan oudere panden en op tal van plaatsen recente investeringen (nieuwbouw of verbouw) te zien. Deze investeringen komen ten goede aan de leefbaarheid van het bedrijventerrein.
3.3 Plangebied
Het plangebied is gelegen aan de zuidoost zijde van het bedrijventerrein Overdie. Het plangebied wordt begrenst aan de zuidzijde door de Oostelijke ringweg N242. Ten oosten van het gebouw zijn een aantal woningen aanwezig (voormalige dienstwoningen van de KPN-centrale). Aan de oostzijde is ook het Noordhollands kanaal gelegen. Ten westen en noorden zijn bedrijven gelegen.
Het plangebied heeft een rechthoekige opzet met een totaal oppervlakte van ca. 10.000 m2.
Binnen het plangebied is geen eenduidige bebouwingsstructuur aanwezig. De bebouwing in het plangebied hebben verschillende hoogtes en zijn in verschillende periodes gerealiseerd.
In het plangebied is de volgende bebouwing aanwezig:
- maximaal 5-laagse bebouwing (voormalige centrale);
- maximaal 2-laagse bebouwing (business center);
- 1-laagse bergingen.
Op de volgende afbeelding is de aanwezige bebouwing in de huidige situatie in beeld gebracht.
Afbeelding 3, huidige situatie met overzicht bestaande opstallen (bron: Google Earth)
Het plangebied is gelegen ten zuiden van de Koelmalaan. Deze weg is een doorgaande weg en fungeert dan ook als zodanig om de omringende bedrijven te kunnen bereiken. Via een (eigen) inrit is het plangebied op de Koelmalaan aangesloten. De Koelmalaan heeft een directe ontsluiting op de oostelijke ringweg N242, die richting het zuiden aansluit op de autosnelweg A9.
Op afbeelding 4 is de huidige verkeersstructuur in beeld gebracht.
Afbeelding 4, weergave huidige verkeersstructuur nabij de locatie (bron: Google Earth)
De huidige parkeervoorzieningen zijn op dit moment aan de westzijde binnen het plangebied aanwezig. Het aantal aanwezige parkeerplaatsen voldoet aan de parkeerbehoefte, derhalve is er ook geen parkeerprobleem.
Ten noorden van het plangebied zijn er op openbaar gebied ook nog een aantal parkeerplaatsen aanwezig voor gebruikers in het plangebied en omliggende bedrijven.
Het plangebied is aan de zuidzijde afgerond met een bomenrij. Deze bomenrij vormt op dit moment een belemmering voor de functionaliteit van het gebouw. Verder is er in de huidige situatie ter plaatse van het parkeerterrein groen aanwezig in de vorm van hagen. Aangezien er sprake is van privéterrein is er geen openbare ruimte aanwezig.
Op afbeelding 5 is de huidige bomensingel ten zuiden van het plangebied weergegeven.
Afbeelding 5, bestaande situatie met in rood omcirkeld de bomensingel ten zuiden van het plangebied (bron: BRTA)
4 Toekomstige situatie
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen planontwikkeling beschreven die in het plangebied zal worden gerealiseerd. Daarna zal worden ingegaan op de wijze waarop het plan juridisch-planologisch wordt verankerd in het bestemmingsplan.
4.2 Planopzet
Door Titania is onderzocht wat de mogelijkheden voor invulling zijn voor het huidige pand met de huidige bestemming. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat op basis van de geldende voorschriften, zowel in het bestemmingsplan als in de nota, het gedateerde pand niet benut kan worden voor voortzetting van het ‘traditionele’ huidige gebruik.
Derhalve is onderzocht welke mogelijkheden/ kansen er wel liggen om leegstand te voorkomen.
Deze moet aansluiting vinden op de veranderende maatschappij en werkmethodiek en tevens voor de ‘Kennisstad’ Alkmaar een toegevoegde (economische) waarde hebben.
Door Titania is een concept opgesteld gericht op de volgende faciliteiten:
- Flexibel verhuurbare ruimtes met een flexibele bestemming;
- Datacenter;
- Kenniscentrum;
- Expositieruimte;
- Incubator faciliteiten;
- Vergaderruimtes;
- Ontmoetingsfunctie.
De kracht van het concept is het herontwikkelen van het bestaande karakteristieke gebouw naar een flexibel en innovatief bedrijfsverzamelgebouw met de bestemming ‘Gemengd’.
Flexibiliteit
; zowel flexibiliteit in de bestemming als de flexibiliteit in het aanbieden in de grootte van een verhuurbare ruimte is een belangrijk uitgangspunt. Dit komt de levendigheid van het gebouw en zijn omgeving ten goede. De gebruiker bepaalt hoe de ruimte wordt ingedeeld en wordt ‘vrijgelaten’ in het gebruik van de ruimte. Door dit concept ontstaat er een broedplaats waar werken, bedrijvigheid en creativiteit in allerlei vormen en combinaties resulteert in een levendige werkomgeving en waarin een mengeling van grote en kleine bedrijven, starters, studenten en meer gevestigde ondernemers elkaar kunnen ontmoeten, versterken en van elkaar kunnen leren.
Het gebouw biedt zo plaats aan nieuwe ‘Social Communities’.
De sectoren waarop gericht zal worden zijn:
- Architectuur en Stedebouw;
- Wetenschap;
- Design en communicatie;
- Agritrade;
- Fotografie en Video;
- Creatieve industrie;
- ICT en Internet;
- Voeding;
- Faciliterende bedrijven;
- Dans;
- Medisch;
- Kunst;
- Muziek;
- Overig.
- Mode;
Van belang is dat het concept niet alleen het gebouw maar tevens de binnenstad en zelfs de functie van Alkmaar als hoofdstad van Noord Holland zal versterken.
Ter ondersteuning van de bovengenoemde gebruikers zal er in het gebouw een datacenter worden geplaatst. Een datacenter zal voor veel ondernemers van belang zijn voor hun verdere ontwikkeling in de wetenschap dat hun data veilig is gehuisvest met de mogelijkheid dat ze de eigen data dicht bij huis hebben. Tevens is het pand voorzien van glasvezelkabels, wat zorgt voor zeer snelle internetverbindingen.
Door het realiseren van een centrale hal wordt een ontmoetingsfunctie voor de gebruikers van het gebouw gecreëerd waar men kennis met elkaar kan delen en men kan ontspannen. De ontmoetingsruimte zal ook dienst doen als kantineruimte/grandcafe, congresruimte, tentoonstellingsruimte en om de interne business club van de ‘social community’ te huisvesten.
Deze ontmoetingsfunctie staat niet alleen ten dienste aan de gebruikers van het gebouw maar biedt ook voor de omliggende bedrijven de mogelijkheid als een ontmoetingsplaats.
Op afbeelding 6 is een impressie weergegeven hoe de voorgenoemde ontmoetingsfunctie gerealiseerd kan worden.
4.3 Bouwkundige aanpassingen
Het pand is zowel in- als exterieur gedateerd en voldoet niet meer aan deze tijd. Om het pand een eigentijdse uitstraling te geven en een ‘LANDMARK’ van Alkmaar te laten worden zullen er een aantal interne en externe bouwkundige aanpassingen worden uitgevoerd.
Op een aantal posities zullen op- en aanbouwen worden bijgebouwd. Deze aanpassingen zijn vereist om het totale karakter van het gebouw, met respect voor de karakteristieke elementen uit de ‘P.T.T.-tijd’, de uitstraling te geven die passend is, voor niet alleen deze tijd, maar ook voor de toekomst. Op
afbeelding 7 is een impressie weergegeven hoe de voorgenoemde bouwkundige aanpassingen intern gerealiseerd kunnen worden
Afbeelding 7, voorbeeld voor interne bouwkundige aanpassingen
Daarnaast dienen deze op- en aanbouwen gerealiseerd te worden, omdat de verwachting is dat de huidige capaciteit al in een vroeg stadium te beperkt zal zijn.
Na het uitvoeren van de bouwkundige aanpassingen kan het pand gezien worden als een ‘LANDMARK’ van Alkmaar en een opwaardering voor zowel het Industrieterrein Overdie als de zone langs de randweg. Op afbeelding 8 is een impressie weergegeven hoe de voorgenoemde bouwkundige aanpassingen extern gerealiseerd kunnen worden.
Afbeelding 8, voorbeeld voor externe bouwkundige aanpassingen
4.4 Reclame
Door het realiseren van reclame op en aan de gevel wordt een bijdrage geleverd om zowel het gebouw als de locatie een opwaardering te geven. Reclame-uitingen
sluit ook aan bij de behoefte van bedrijven in het gebouw die zichzelf willen profileren naar hun klanten.
De reclame-uitingen zal aansluiten op de voorwaarden voor reclame-uitingen op bedrijven (aan het gebouw) zoals omschreven in de Welstandnota.
Plaatsing en aantal:
In beginsel geen reclame-uitingen op een plat dak, tenzij bij plaatsing op de dakrand wordt uitgegaan van losse letters. Maximaal vier reclame-uitingen per gebouw en maximaal twee reclame-uitingen aan een gevel zijn toelaatbaar.
Maatvoering:
Gevelreclames evenwijdig aan de gevel of op de dakrand niet breder dan 70 % van de gevelbreedte en de hoogte in verhouding met hoogte van het gebouw tot maximaal 0.75 m. Gevelreclames loodrecht op de gevel maximaal 1.0 x 1.0 x 0.25 m.
Vormgeving:
Reclametoepassingen dienen ondergeschikt te zijn t.o.v. het hoofdgebouw en bij voorkeur meegenomen worden in het ontwerp. In de voorgevel reclame-uiting als zelfstandig element vormgeven, waarbij de plaatsbepaling is afgestemd op en in verhouding is met de oorspronkelijke gevel. Aan randen van bedrijventerreinen zijn geen lichtbakken of felle kleuren toegestaan. Geen lichtbakken aan randen van bedrijventerreinen.
Overige:
De reclame-uiting voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor reclame-uitingen in de gebieds- of objectgerichte beoordelingskaders. Geen reclame voor diensten of producten die niet in het pand plaatsvinden respectievelijk worden verkocht.
De omvang en intensiteit van de verlichting (energiezuinige LED verlichting) dient zodanig te worden vormgegeven dat geen verstoring optreedt voor flora en fauna.
4.5 Verkeer en Parkeren
Het pand wordt voor verkeer aan de noordzijde (Koelmalaan) ontsloten. Middels de bestaande in-en uitrit. De Koelmalaan staat in directe verbinding met de oostelijke ringweg (N242), welke weer aansluit op de A9 richting Amsterdam, Schiphol, Haarlem en Zaanstreek.
De Koelmalaan is ook met het openbaar vervoer uitstekend bereikbaar. Er loopt een directe busverbinding naar het centraal station Alkmaar. Via dit station zijn de steden Den Helder, Hoorn, Haarlem en Amsterdam direct bereikbaar.
De parkeerbehoefte voor de diverse functies wordt grotendeels op eigen terrein en deels op gemeentelijke gronden opgelost.
Op eigen terrein worden er 301 parkeerplaatsen aangelegd en op langs de openbare weg nog eens 46 parkeerplaatsen. In totaal resulteert dit in 347 parkeerplaatsen waarmee wordt voldaan aan aan de gestelde parkeereisen van de gemeente voor een multifunctioneel gebouw.
Op afbeelding 9 is een tekening van een mogelijke toekomstige inrichting van het parkeerterrein weergegeven. Hieruit blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen kunnen worden ingericht om te voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm.
Afbeelding 9, toekomstige verkeer- en parkeersituatie
4.6 Groen
In de huidige situatie is er aan de zuidzijde van de projectlocatie, langs de randweg N242 een volgroeide bomensingel van populieren met onderbegroeiing van volwassen bosplantsoen aanwezig. In verband met de zichtbaarheid van het pand, de lichtinval in het gebouw en de bruikbaarheid van het terrein zal deze bomensingel met onderbegroeiing verwijderd moeten worden. Ter groencompensatie zal langs de Ommering vanaf de brug over het kanaal tot en met de
Bestevaerstraat om de 20 meter nieuw groen worden aangeplant met het nodige bosplantsoen. Per saldo geeft deze bomenrij een groener karakter aan het gebied dan de bestaande bomen over een lengte van 200 meter langs het bestaande gebouw. Met deze nieuwe groeninvulling wordt aangesloten bij de gemeentelijke ambitie om meer groen langs de N242 te realiseren. Op afbeelding 10 is deze nieuwe groen aanplanting weergegeven.
Het gaat om het kappen van circa 30 bomen die momenteel direct langs het gebouw staan. In de nieuwe situatie komen circa 25 bomen als bomenrij langs de Ommering terug. Aanvullend worden op het parkeerterrein ten minste 5 nieuwe bomen geplant. Voor de 30 bomen die gekapt worden, komen daarmee tenminste 30 bomen terug. Door de nieuwe boom/groenstructuur is het mogelijk om langs de Ommering circa 90 parkeerplaatsen toe te voegen. Door het toevoegen van deze parkeerplaatsen krijgt het gebouw meer gebruiksmogelijkheden.
De provincie heeft ingestemd met de voorgenoemde ontwikkeling. De gemeente heeft een onherroepelijke kapvergunning afgegeven onder voorwaarde dat compensatie van het gekapte groen plaatsvindt.
Afbeelding 10, nieuw te planten bomensingel langs de N242
4.7 Vertaling in bestemmingsplan
Om de ontwikkeling in het plangebied mogelijk te maken dient de planbeschrijving te worden vastgelegd in een bestemmingsplan. De vertaling van de planbeschrijving in het bestemmingsplan is als volgt:
‘Gemengd’
De bestemming ‘Gemengd’ is opgenomen om de flexibiliteit zoals omschreven in paragraaf 4.2.1 te creëren. In het plangebied moeten verschillende soorten bedrijven en voorzieningen mogelijk worden gemaakt. Hierdoor is in de bestemming een ruime opsomming van mogelijkheden gegeven zoals:
a. bedrijven categorie 1 + 2;
b. bedrijfsgebonden kantoren tot maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak per bedrijfsvestiging met een maximum van 2000 m² bruto vloeroppervlak;
c. kantoren tot een maximum van 750 m2, geschakeld;
d. copyshops;
e. datacenter;
f. dienstverlening;
g. horeca;- bedrijfsvoering ondersteunende horeca categorie 2 t/m 4
h. sportvoorzieningen, waaronder fitnesscentrum
i. maatschappelijke voorzieningen
j. onderwijs ter plaatse van de nadere aanduiding; “on”; - volwassenen-, universitair- en hoger beroepsonderwijs in niet klassikale vorm
k. culturele en ontspannende voorzieningen.
met de daarbij behorende:
n. tuinen, erven en terreinen;
o. ontsluitingswegen, voet- en fietspaden;
p. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
q. nutsvoorzieningen;
r. groenvoorzieningen;
s. bouwwerken.
Specifieke gebruiksregels:
Er zal ook een specifieke functieaanduiding worden meegenomen, te weten ‘sgd-1’. Ter plaatse van deze aanduiding is de grond bestemd voor de verkoop en ondersteuning van de telecomdiensten van bedrijven met daaraan ondergeschikt detailhandel van telecomproducten en- diensten.
Er is gekozen voor flexibiliteit, zonder dat omliggende bedrijven belemmerd worden in het uitoefenen van hun bedrijfsvoering of andersom. Hiermee krijgt het gebouw ‘vrijheid’ in het bepalen van de toekomstige functies, zonder in een keurslijf te worden gedwongen.
Bij het bepalen van de bouwvlakken en bouwhoogtes is hier ook in voorzien. Zodat de mogelijke toekomstige groei ook niet belemmerd wordt.
5 Juridische vormgeving
5.1 Inleiding
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan dan wel een beheersverordening. In de Wro en het Besluit de ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met regels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet gedacht worden aan de mogelijkheid om af te wijken en wijzigingsbevoegdheden door te voeren. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Alkmaar. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende 10 jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.
In dit hoofdstuk wordt de juridische bestemmingsplanmethodiek uiteengezet zoals gebruikt zal worden voor het bestemmingsplan ‘Koelmalaan 350, Alkmaar’.
5.2 Verbeelding
De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Dit uit zich met name in de structuur en verbeelding. Als ondergrond voor de verbeelding dient de Grootschalige Basiskaart Nederland (GBKN) en kadastrale ondergronden van de gemeente Alkmaar. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik etc.
5.3 Systematiek van de regels
Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding met regels. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De verbeelding voor bestemmingsplan ‘Koelmalaan 350, Alkmaar’ beslaat 1 kaartblad. De regels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).
In de regels is gekozen voor een uitgebreide opsomming in de bestemmingsomschrijving van zaken die binnen een bestemming worden toegestaan. Voorzieningen die opgenomen zijn in de bestemmingsomschrijving zijn vanzelfsprekend gerelateerd aan de betreffende bestemming.
Op de verbeelding staat aangeduid wat de bouwmogelijkheden zijn. De maximale bouwhoogtes en/ of goothoogtes zijn ter plaatse van het bouwvlak weergegeven.
5.4 Planregels
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Gemengd (artikel 3)
a. bedrijven categorie 1 + 2;
b. bedrijfsgebonden kantoren tot maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak per bedrijfsvestiging met een maximum van 2000 m² bruto vloeroppervlak;
c. kantoren tot een maximum van 750 m2, geschakeld;
d. copyshops;
e. datacenter;
f. dienstverlening;
g. horeca;- bedrijfsvoering ondersteunende horeca categorie 2 t/m 4
h. sportvoorzieningen, waaronder fitnesscentrum
i. maatschappelijke voorzieningen
j. onderwijs ter plaatse van de nadere aanduiding; “on”; - volwassenen-, universitair- en hoger beroepsonderwijs in niet klassikale vorm
k. culturele en ontspannende voorzieningen.
met de daarbij behorende:
n. tuinen, erven en terreinen;
o. ontsluitingswegen, voet- en fietspaden;
p. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
q. nutsvoorzieningen;
r. groenvoorzieningen;
s. bouwwerken.
Specifieke gebruiksregels:
Voor het bestaande KPN-business center wordt een specifieke functieaanduiding meegenomen, te weten ‘sgd-1’. Ter plaatse van deze aanduiding wordt het KPN-business center positief bestemd, de grond is bestemd voor de verkoop en ondersteuning van de telecomproducten en -diensten Waar ook particulieren terecht kunnen. Voor de rest van het perceel is detailhandel uitgesloten.
In dit onderdeel van de regels komen onder andere de flexibiliteitbepalingen aan de orde. Het gaat hierbij onder meer om:
Anti-dubbeltelregel (artikel 4)
Deze bepaling regelt dat bebouwing slechts eenmaal mag worden meegerekend bij de berekening van het maximaal bebouwd oppervlak bij de aanvraag van een bouwvergunning.
Algemene bouwregels (artikel 5)
In dit artikel zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en algemene bepalingen over bestaande afstanden en andere maten.
Algemene procedureregels (artikel 6)
Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Met de afwijkingsbevoegdheid kan het college van burgemeester en wethouders o.a. een afwijking van de maatvoering van bouwwerken toestaan met ten hoogste 10%.
Overgangsrecht (artikel 8)
Met betrekking tot bouwwerken en het gebruik van grond en bouwwerken wordt in dit artikel ingegaan op het daarop toepasselijke overgangsrecht.
Slotregel (artikel 9)
Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.
6 Milieu aspecten
Het plan moet niet alleen voldoen aan stedenbouwkundige/ ruimtelijke eisen. Ook moet in beeld worden gebracht of er zich belemmeringen in relatie tot de omgeving, de zogenaamde milieuaspecten voor doen.
Hieronder wordt per aspect aangegeven wat de invloed van het aspect op het plan is of de invloed van het plan op het aspect.
6.1 Externe veiligheid
Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid.
Daartoe moeten de risico’s voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteiten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Daarom moet onderzoek worden gedaan naar plaatsgebonden- en/of groepsgebonden risico.
Een toets aan de risicokaart (
www.risicokaart.nl
) van de provincie Noord-Holland wijst uit of er in het gebied buisleidingen, inrichtingen of transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Hieronder per basiscategorie een omschrijving:
- Buisleidingen: er zijn in de directe omgeving geen buisleidingen aanwezig.
- Inrichtingen: ten zuiden van de locatie is Taqa gevestigd. ten zuiden van de locatie nog een risicovol bedrijf gevestigd die werkt met ontplofbare of brandbare stoffen.
- Transport: de locatie is direct gelegen aan de provinciale weg N242. Dit betreft een transportroute voor gevaarlijke stoffen.
Afbeelding 11 : risicokaart gedeelte Alkmaar met in oranje omcirkeld het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)
Plaatsgebonden- en groepsrisico
Vanuit het risicoregister is het invoerrapport opgevraagd over de Provinciale weg N242. Uit dit rapport blijkt dat er maar een beperkt aantal transportbewegingen met gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het betreft 3.448 bewegingen verdeeld over de klasses LF1 (brandbare vloeistoffen) en LF2 (zeer brandbare vloeistoffen).
Wat betreft de PR-contour, blijkt deze niet aanwezig te zijn op deze locatie van de N242.
Tevens blijkt uit het rapport van de risicokaart dat het groepsrisico onder de <0,1 maal de
oriënterende waarde ligt. Dus is verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk.
In het ontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes is in artikel 8, lid 1 opgenomen dat
verantwoording van het groepsrisico bij bestemmingswijzigingen noodzakelijk is. Echter is in lid
2 hierop een uitzondering opgenomen, concreet houdt dit in dat het groepsrisico niet verantwoord hoeft te worden als:
- het GR onder de <0,1 maal de oriënterende waarde blijft of;
- de dichtheid van het aantal personen niet met meer dan 10% toeneemt ten opzichte van de vorige functie.
Voor de projectlocatie geldt dat beide uitzonderingen van toepassing zijn. Ten eerste wordt de oriënterende waarde niet overschreden en het aantal aanwezige personen neemt niet meer dan 10% toe.
Gezien bovenstaande kan de verantwoording van het groepsrisico achterwege blijven.
Als bijlage is de Notitie groepsrisico externe veiligheid opgesteld door BK Milieuadvies toegevoegd.
6.2 Bodemkwaliteit
In het verleden is het pand in gebruik geweest door de P.T.T. en zijn er geen activiteiten uitgevoerd die enige vorm van bodemverontreiniging met zich meebrengen.
Bij eventuele nieuwbouw (uitgezonderd uitbreiding van bestaande gebouw middels dakopbouwen), zal er een bodemonderzoek aan de gemeente worden verstrekt.
6.3 Luchtkwaliteit
Alkmaar neemt deel aan het NSL (Nationale Samenwerking Luchtkwaliteit). In dat kader is er ieder jaar een herijking van de luchtkwaliteit door middel van de Monitoringstool.(De Monitoringstool is een instrument waarmee jaarlijks nationaal de luchtkwaliteit wordt bepaald). In deze tool zijn alle belangrijke wegen in en rond Alkmaar opgenomen. Voor het jaar 2010 waren er geen situaties in Alkmaar waar een overschrijding van de norm voor de diverse stoffen optrad. In het kader van de samenwerking NSL nam en neemt de gemeente Alkmaar maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.
In het besluit is aangegeven dat bij dreigende overschrijdingen binnen een zone van 50 meter langs de weg geen gevoelige bestemming mag worden gerealiseerd.
Op basis van de huidige NSL-monitoringstool is te concluderen dat in 2015 geen sprake zal zijn van een dreigende overschrijding voor zowel fijn stof als NOx (zie onderstaande afbeelding).
6.4 Water
Voor verdere planontwikkeling is het akkoord van het hoogheemraadschap Noord-Hollands Noorderkwartier (HHNK) noodzakelijk, het zogenaamde wateradvies en de watertoets. Het HHNK heeft de watertoets uitgevoerd en komt tot het volgende advies.
De sanering van de groenstrook en de verharding ten behoeve van het realiseren van extra
parkeervoorziening brengt een extra verhard oppervlak met zich mee van ca. 1000 m2. In beginsel moet daarvoor gecompenseerd worden door het graven van extra oppervlaktewater, maar dat is gezien de ligging niet de meest voor de hand liggende methode. Er is vrijwel geen oppervlaktewater
in de buurt, behalve dan de grote zandput aan de overkant van de N242. Het HHNK acht het noodzakelijk om de nieuwe parkeerplaatsen te voorzien van doorlatende verharding en deze niet via kolken te laten lozen op de riolering/oppervlaktewater. Op deze manier kan namelijk aan de compensatievoorwaarde worden voldaan. Deze aanlegmethode zal ook worden toegepast.
6.5 Flora en Fauna
Vanuit de Flora- en Faunawet is bij ruimtelijke ingrepen de initiatiefnemer verplicht op de hoogte te zijn van mogelijk voorkomende beschermende natuurwaarden binnen het plangebied.
Door Natuurbeleven is voor de locatie een flora- en faunatoets uitgevoerd. Uit dit onderzoek zijn de volgende conclusies te trekken.
Beschermde broedvogels zijn op deze locatie te verwachten. Algemene parksoorten als houtduif, merel, zanglijster, roodborst, winterkoning, heggenmus, fitis, tjiftjaf, zwartkop, vink of groenling zijn mogelijk. Meerjarig gebruikte nesten zijn niet aangetroffen -ook niet van kraai of ekster.
Beschermde planten van wilde oorsprong zijn niet te verwachten.
Algemene kleine zoogdieren als bosmuis, mol of huisspitsmuis zijn mogelijk aanwezig.
Het voorkomen van beschermde insecten is niet te verwachten.
Vleermuizen
Uit een bureaustudie blijkt dat in het gebied van ongeveer een kilometer omtrek rondom het werkterrein primair gebouwbewonende soorten als gewone grootoor, gewone dwergvleermuis en laatvlieger bekend zijn. Deze soorten, met name de gewone grootoor en gewone dwergvleermuis, maken gebruik van bomen als jachtgebied en als routemarkering. Dit kan het geval zijn bij dit bomenbestand.
Boombewonende soorten als rosse vleermuis en watervleermuis zijn waargenomen in de wijdere omgeving (bron: Verspreidingsatlas van de Zoogdieren van Noord-HollandWerkatlas 2011). Van deze soorten is bekend dat ze in oude, holle eiken en beuken op landgoederen verblijven, niet in gave populieren. Er is met de verrekijker gezocht naar holen en spleten en deze zijn bij deze bomen, die nog in een goede conditie verkeren, niet waargenomen. Vaste verblijfplaatsen van deze soorten worden niet verwacht.
De ruige dwergvleermuis is eveneens bekend uit de regio (bron: Verspreidingsatlas van de Zoogdieren van Noord-Holland -Werkatlas 2011). Deze soort kan paarverblijfplaatsen hebben in grotere populieren en wilgen. De aanwezigheid van dergelijke paarverblijven in de nazomer is hier niet uit te sluiten.
Resultaten aanvullend onderzoek Ruige dwergvleermuis
Op 9 september is tussen 21.30 uur en 23.00 uur nader onderzoek uitgevoerd naar het mogelijk voorkomen van de Ruige dwergvleermuis. Het onderzoek werd uitgevoerd door twee onderzoekers met batdetectoren. De weersomstandigheden waren gunstig en de timing viel in het seizoen dat Ruige dwergvleermuizen actief territoria bezetten en dit opvallend kenbaar maken.
Er werden geen Ruige dwergvleermuizen waargenomen. Boven de parkeerplaats aan de westzijde van het gebouw foerageerden twee gewone dwergvleermuizen.
Op 1 oktober 2013 is tussen 20.30 uur en 22.30 uur wederom een nader onderzoek uitgevoerd naar het mogelijk voorkomen van de ruige dwergvleermuis. Het onderzoek werd uitgevoerd door dr. M. Kuiper met batdetector Pettersson D 230 x. Hiermee is het geluid van de ruige dwergvleermuis goed
te onderscheiden. De weersomstandigheden waren gunstig en de timing viel in het seizoen dat ruige dwergvleermuizen actief territoria bezetten en dit opvallend kenbaar maken.
Er werden geen ruige dwergvleermuizen waargenomen. Boven de parkeerplaats aan de westzijde van het gebouw foerageerde een gewone dwergvleermuis. Een Laatvlieger vloog hoog over zonder te stoppen in het onderzoekgebied.
Het voorkomen van broedvogels heeft gevolgen voor de timing van de werkzaamheden. Het is verboden broedende vogels te storen, ontheffing wordt niet verleend. Aangezien broedende vogels op de locatie of directe omgeving aanwezig kunnen zijn, is het kappen van bomen niet mogelijk in de periode dat er vogels broeden. In het algemeen is dat de periode tussen maart en augustus. Aan de randen van deze periode dient men attent te zijn op ongewoon vroeg- of laat broedende vogels.
In de periode dat er geen nesten aanwezig zijn, kunnen struiken en/of bomen worden verwijderd. Meerjarig gebruikte nesten werden op het moment van onderzoek (winter) niet aangetroffen. De kleine grondzoogdieren en amfibieën die hier mogelijk aanwezig zijn staan in tabel 1 van de Flora- en faunawet. Hiervoor is in het kader van een ingreep in de ruimtelijke ordening geen ontheffing nodig. Wel wordt geadviseerd de vluchtweg richting het kanaal op te houden zodat de eventueel aanwezige dieren kunnen uitwijken onder andere richting het park aan de andere zijde van de weg.
Met betrekking tot vleermuizen: op basis van een analyse van het biotoop en het raadplegen van bekende gegevens kan niet worden uitgesloten dat het gebied rond de bomen gebruik wordt als jachtgebied en/of verbindingsroute door vleermuizen -in het bijzonder de gewone dwergvleermuis. Aangezien er nieuwe laanbomen van redelijke omvang worden aangepland, zal ook in de nieuwe situatie deze functie behouden blijven. Van een negatief effect zal geen sprake zijn. De ruimte boven het parkeer terrein werd gebruikt als foerageergebied door enkele gewone dwergvleermuizen.
Aangezien er onmiddellijk nieuwe laanbomen van redelijke omvang worden aangepland, zal ook in de nieuwe situatie deze mogelijke functie behouden blijven. Omdat de bomenlijn verlengd zal worden, zal de verbindingsfunctie in de nieuwe situatie beter kunnen functioneren dan nu. De ruimte boven het parkeerterrein werd gebruikt als foerageergebied door enkele gewone dwergvleermuizen. Na herplanting van het gebied met kleinere bomen zullen de foerageermogelijkheden voor deze soort snel beter worden dan nu het geval is.
Gecontroleerd werd of de grote bomen in gebruik zijn als territorium/ baltsplaats van de ruige dwergvleermuis. Dit was tot niet het geval. De meervleermuis maakt gebruik van water in de omgeving van het werkgebied, het vervangen van bomen heeft geen effect op de leefwijze van deze dieren. De laatvlieger is een enkele maal overvliegend waargenomen, deze dieren hebben geen binding met de bomen of de omgeving.
Gebruik van de bomen als winterverblijfplaats door vleermuizen is niet te verwachten – er zijn geen diepe holen die voldoende bescherming tegen vrieskou bieden. Gezien het onderzoek zijn er geen ontheffing of mitigerende/compenserende maatregelen nodig.
Het volledige flora- en faunarapport (9 oktober 2013) is terug te vinden in de bijlage.
6.6 Geluid
Volgens de Wet geluidhinder geldt een ‘wegverkeerslawaai’ zone van 250 meter aan weerszijden van de N242. Het merendeel van de nieuwe functies vallen niet onder de ‘geluidgevoelige objecten’, zoals bedoeld in de Wet Geluidhinder en kunnen derhalve in het gebouw worden gerealiseerd. Voor deze functies levert de N242 geen belemmering op.
Onder geluidsgevoelige objecten wordt in het kader van de Wet Geluidhinder verstaan:
- Onderwijsgebouwen
- Ziekenhuizen en verpleeghuizen.
De gewenste onderwijsdoelstelling is gelegen aan de, voor industrielawaai, geluidsluwe zuidgevel van het gebouw. De maximale geluidsbelasting volgens bovenstaande zone kaart is 55 dB(A). De vastgestelde zone is niet representatief voor de huidige bedrijfsindeling op het terrein en is inmiddels achterhaald. Een groot aantal geluidsbronnen is inmiddels van het industrieterrein verdwenen bij een saneringsoperatie.
De te verwachten geluidsbelasting op de zuidgevel vanwege het wegverkeerslawaai is maximaal 69 dB(A). Deze gevel is voorzien van:
- Kierdichting van 55 dB(A);
- Goedblijvende naaddichting bij de aansluiting van de kozijnen op de omringende bouwdelen;
- Dubbelglas met als samenstelling 6-15-4.4/2 gas gevuld met een R(A)waarde van 37 dB(A).
De locatie is gelegen op het gezoneerde industrieterrein Overdie. De onderwijsdoelstelling is gelegen aan de geluidluwe zijde (zuidzijde) van het gebouw. De geluidbelasting is maximaal 55 dB(A). De zuidgevel wordt uitgevoerd als dove gevel. Voor dove gevels hoeven geen hogere waarde te worden vastgesteld.
Geconcludeerd kan worden de verhoogde geluidsbelasting alleen van invloed is op de onderwijsdoelstelling en dat het wegverkeerslawaai bepalend is hierin. In het kader van het Bouwbesluit zijn specifieke bouwkundige voorzieningen aan de gevels van de onderwijsdoeleinden getroffen. De getroffen maatregelen zijn in de in voorgaande paragraaf 6.6.2 benoemd.
Het volledige Akoestisch onderzoek, GT130557, 23 december 2013 is terug te vinden in de bijlage.
6.7 Cultuurhistorie
Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden.
Voor de bekende waarden kan de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie worden geraadpleegd. Blijkens deze kaart (afbeelding 12) heeft de projectlocatie geen archeologische verwachtingswaarde.
Gezien de kaart en het feit dat voor de bestaande situatie reeds in een eerder stadium een bouwvergunning is afgegeven voor de bouw van de huidige opstallen en daarbij behorende graafwerkzaamheden, is nader archeologisch onderzoek niet vereist. Op afbeelding 12 is een uitsnede van de informatiekaart weergegeven.
Afbeelding 12: Informatiekaart Landschap en cultuurhistorie in oranje omcirkelt de locatie (bron: http://gis.noord-holland.nl/chi)
7 Participatie en vooroverleg
7.1 Algemeen
Nadat het college het voorontwerpbestemmingsplan heeft vrijgegeven, wordt overleg conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gevoerd met de verschillende instanties.
Het voorontwerp bestemmingsplan wordt gebruikt voor participatie. Gelet op de beperkte bouwkundige ingreep en dat de nieuwe invulling beperkt effect zal hebben op de omgeving lijkt het voldoende om voor de participatie het niveau ‘Raadplegen’ toe te passen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens zes weken ter visie gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad. Na beoordeling van de zienswijzen stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast.
7.2 Vooroverleg
Overleg is nodig om te komen tot goede bestemmingsplannen en om een goede afstemming tussen het beleid van de verschillende overheden te bewerkstelligen. Bij dit project is er sprake van de herontwikkeling van een bestaand pand. Dat betekent dat er slechts zeer beperkt aanleiding is tot vooroverleg. Er is vooroverleg gevoerd met het Hoogheemraadschap en de Provincie Noord-Holland. Beide partijen zijn benaderd in verband met de herinrichting van het buitenterrein en het kappen en herplanten van bomen. Beide partijen hebben ingestemd met de ontwikkeling, onder voorwaarden, zoals het gebruiken van waterdoorlatende verharding. Voor het overige zijn er geen partijen uitgenodigd tot vooroverleg.
7.3 Participatie
De participatie heeft plaatsgevonden (van donderdag 5 juli 2012 tot en met woensdag 1 augustus 2012). Er zijn geen reacties ingediend.
8 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid
8.1 Maatschappelijke haalbaarheid
De initiatiefnemer van het plan heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat tegen voorliggend planinitiatief enige vorm van bezwaar of beroep zal plaatsvinden vanuit de directe omgeving, omdat door het revitaliseren van het pand de aantrekkingskracht op dit gebied juist toeneemt.
8.2 Financiële haalbaarheid
Het planvoorstel betreft een initiatief van Titania. De met de ontwikkeling gepaard gaande kosten worden dan ook gedragen door Titania.