direct naar inhoud van Regels

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 

 

Omgevingsvergunning

Woongebouw

Stationsweg 17

 

 

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

 

 

1.1 Aanleiding

 

Een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor de realisatie van 28 appartementen en een parkeergarage op het perceel Stationsweg 17 te Aalsmeer (Z19-012426). De aanvraag omgevingsvergunning is opgenomen in Bijlage 15 (aanvraagformulier) en Bijlage 16 (relevante bouwtekeningen).

 

 

1.2 Aard en doel

 

Van toepassing op de projectlocatie is het bestemmingsplan Aalsmeer Dorp 2016 en de bestemming 'Maatschappelijk'. Het ingediende bouwplan is in strijd met de betreffende bouwvoorschriften en gebruiksvoorschriften (zie 2.3). Er is een buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3^o Wabo nodig om het bouwplan te kunnen realiseren. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zodat de gevraagde omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend. De omgevingsvergunning is van toepassing op het besluitvlak NL.IMRO.0358.OIAVHBP16xA-VG01 (Bijlage 18).

 

 

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

 

Het betreffende perceel is gelegen in het Dorp Aalsmeer op het adres Stationsweg 17. Het perceel is gelegen op de hoek van de Stationsweg en het Drie Kolommenplein.

 

 

1.4 Leeswijzer

 

De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan toegelicht.

 

 

HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING

 

 

2.1 Huidige situatie

 

De locatie is gelegen op de hoek Stationsweg/ Drie Kolommenplein en heeft een oppervlakte van circa 1616 m². Op het perceel staat een gebouw waar het voormalige postkantoor in was gevestigd, de voorkant van het gebouw is gericht naar de Stationsweg, aan deze zijde zat ook de entree voor bezoekers. Het huidige gebouw heeft een oppervlakte van circa 700 m². Het gebouw heeft diverse goot- en bouwhoogtes. De goothoogtes variëren van 3,50 tot 5,20 meter de maximale bouwhoogte is 8,70 meter, één bouwlaag met flauw dak overheerst. Achter het gebouw bevindt zich een verhard parkeerterrein met dienstingang. Op het achterterrein staat tevens een gebouw waar een traforuimte in zit en een deel van dit gebouw dient als parkeergarage. De achterzijde van het terrein wordt van het openbaar gebied afgeschermd met een stenen muur. Het complex staat inmiddels een aantal jaren leeg en de ruimtelijke uitsraling laat te wensen over.

 

 

^{Voorzijde Stationsweg 17}

 

 

^{Achterzijde parkeerterrein Stationsweg 17}

 

 

^{Achterzijde perceel stationsweg 17}

 

Het voormalige postkantoor grenst aan de westzijde aan een pand met diverse functies waaronder detailhandel, horeca, kantoor en wonen. Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen bestaande uit één bouwlaag plus twee bouwlagen in de kap.

 

2.2 De ontwikkeling

 

De ontwikkeling voorziet in de sloop van het voormalige postkantoor en de bouw van een appartementencomplex met 28 appartementen en een parkeergarage (op maaiveld). De maximale bouwhoogte van het appartementencomplex is 13,25 meter.

 

 

^{Impressie voorgevel Stationsweg}

 

Locatie

Het nieuwe appartementengebouw is gelegen op de locatie van het voormalig postkantoor en vormt komend vanaf Kudelstaart feitelijk de entree van het kernwinkelgebied van Aalsmeer dorp. Binnen het stedelijk weefsel neemt deze locatie dan ook een prominente plek in. Bovendien draagt de voorgestelde bouwmassa van vier bouwlagen met plat dak bij aan het markeren van de entree van dit gebied. In tegenstelling tot het voormalig postkantoor gaat het ontwerp uit van een alzijdig gebouw met frontvorming naar alle drie de openbare zijden.

 

Functie

Het appartementengebouw voorziet in de bouw van 28 appartementen. Hierdoor zal de woonfunctie binnen Aalsmeer dorp worden versterkt hetgeen tevens ten goede zal komen aan het voorzieningenniveau in het dorp. De bouw van appartementen draagt ook bij aan een gevarieerd woningaanbod binnen Aalsmeer dorp, geschikt voor uiteenlopende doelgroepen. De ontwikkelaar is voornemens om de 28 appartementen te verkopen waarbij wordt aangesloten bij de Woonagenda 2020 (7x sociale koop, 9x middelduur, 12x vrije sector).

 

Uitstraling

Ten aanzien van de uitstraling van het appartementengebouw is zoveel mogelijk aansluiting gezocht met de omgeving. Het hoofdmateriaal van de gesloten gevels is baksteen, in een metselverband die de vormgeving ondersteunt en verrijkt. De balkons vormen een integraal onderdeel van de architectuur van het gebouw. De gevelopeningen tenslotte hebben een in hoofdzaak verticale geleding met als doel een visuele verkleining van het gebouw te realiseren.

 

De bijbehorende parkeervoorzieningen worden (op maaiveld) in de onderste bouwlaag van het appartementengebouw gesitueerd. Hierdoor zijn de geparkeerde auto’s niet zichtbaar vanaf de openbare weg. De parkeergarage wordt langs de randen afgeschermd met kleinschalige appartementen.

 

Overgang privé-openbaar

Voor de beganegrond appartementen is de overgang openbaar/privé vormgegeven als een onlosmakelijk onderdeel van de architectuur. Een smal privé stoepje voor de appartementen langs vormt hiermee de overgang.

 

Samengevat:

1. Het appartementengebouw versterkt de ruimtelijke uitstraling van deze locatie;

2. Het appartementengebouw versterkt de entreefunctie van het kernwinkelgebied van Aalsmeer dorp’;

3. Het appartementengebouw heeft een alzijdige uitstraling en versterkt de frontvorming naar alle openbare zijden

4. Het appartementengebouw versterkt de woonfunctie binnen Aalsmeer dorp;

5. Het appartementengebouw draagt bij aan een gevarieerd woningaanbod binnen Aalsmeer dorp;

6. De architectonische uitstraling met bakstenen gevels sluit aan bij de overige bebouwing in dit gebied.

 

Bezonningsstudie

Uit de bezonningsstudie blijkt dat geen problemen ontstaan ten opzichte van de omgeving. De bezonningsstudie is te raadplegen onder Bijlage 10

 

2.3 Bestemmingsplan

 

Voor het projectgebied is van toepassing het bestemmingsplan 'Aalsmeer Dorp 2016' met de bestemming 'Maatschappelijk'. Het bestemmingsplan is op 29 juni 2017 vastgesteld door de gemeenteraad en op 6 juli 2017 onherroepelijk geworden.

 

 

 

2.3.1 Planregels

De voor 'Maatschappelijk' (artikel 12) aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. Onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

 

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gerealiseerd worden. Voor het betreffende perceel geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt 60%.

 

2.3.2 Strijdigheden

Het bouwplan is in strijd met artikel 12.1 voor wat betreft het gebruik. Op het perceel zijn uitsluitend maatschappelijke voorzieningen toegestaan en geen woningen.

Daarnaast is het bouwplan in strijd met artikel 12.2.1 onder b en c. De maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden en het bebouwingspercentage wordt overschreden.

HOOFDSTUK 3 BELEID

 

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

 

Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;

• de bereikbaarheid verbeteren;

• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

 

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Amvb Ruimte. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van:

1. Rijksvaarwegen;

2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;

3. Kustfundament;

4. Grote rivieren;

5. Waddenzee en waddengebied;

6. Defensie;

7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;

8. Elektriciteitsvoorziening;

9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;

10. Ecologische hoofdstructuur;

11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;

12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

 

De in het Barro geregelde onderwerpen hebben geen invloed op de voorliggende ontwikkeling. De betreffende onderwerpen zijn namelijk niet aan de orde in of nabij het plangebied.

 

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 juli 2017 is artikel 3.1.6 van het Bro ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking gewijzigd. Ingevolge artikel 3.1.6, tweede lid van de Bro bevat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe ontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking, mits sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

 

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen, met een onderlinge ruimtelijke en functionele samenhang, sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In dit geval worden er 28 woningen mogelijk gemaakt waardoor sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

 

In dit geval moet worden aangetoond dat er behoefte is aan de woningen die binnen het voorliggende plan worden gerealiseerd. In het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) 2016 -2020 is geconstateerd dat de gemeente Aalsmeer onderdeel uitmaakt van het marktgebied Stadsregio Amsterdam-zuid. Het RAP toont vervolgens aan dat er binnen dit marktgebied een actuele regionale kwantitatieve én kwalitatieve behoefte is aan woningen in alle segmenten. Dit op basis van de provinciale prognose, het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam (WIRA) en de regionale monitor plancapaciteit 2016. Het project op het perceel Stationsweg 17 is aangemeld en staat op de monitor plancapaciteit.

 

3.1.3 Ontwerp Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Het Rijk werkt momenteel aan de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Naar verwachting wordt de NOVI in de 2e helft van 2020 vastgesteld.

 

Prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

 

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

• Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering, zoals zeespiegelstijging, hogere rivierafvoeren, wateroverlast en langere perioden van droogte. Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt maatregelen in de leefomgeving, bijvoorbeeld voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Voordeel is dat daarmee tegelijk de leefomgevingskwaliteit verbeterd wordt en het kansen biedt voor natuur. Door deze zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering over het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. De aanleg van zonneparken in het landschap moeten zoveel mogelijk worden beperkt. Er moeten bij voorkeur eerst zoveel mogelijk zonnepanelen op daken en gevels geplaatst worden. Op het dak van het appartementencomplex aan de Stationsweg worden zonnepanelen geplaatst.

 

2. Duurzaam economisch groeipotentieel

• Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Dit vraagt goede verbindingen via weg, spoor, lucht, water en digitale netwerken en een nauwe samenwerking met internationale partners, zowel met directe buurlanden als met andere landen in Europa en over de wereld, ook op defensieterrein. Het rijk zet in op een sterk en innovatief vestigingsklimaat met een goede quality of life: een leefomgeving die de inwoners volop voorzieningen biedt op het gebied van wonen, bewegen, recreëren, ontmoeten en ontspannen. Belangrijk is wel dat de economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. Er wordt ingezet op het gebruik van duurzame energiebronnen en op verandering van productieprocessen, zodat Nederland niet langer afhankelijk is van eindige, fossiele bronnen.

Bij de nieuwbouw van woningen zullen deze niet op het gas aangesloten zijn. Daarnaast worden er zonnepanelen op het dak gerealiseerd.

 

3. Sterke en gezonde steden en regio’s

• Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Tegelijk willen het Rijk de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen.

De ontwikkeling van 28 appartementen aan de Stationsweg vindt plaats binnen de bestaande stadsgrenzen, waar reeds bebouwing staat en gesloopt wordt.

 

4. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied

• Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde.

 

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling het Rijksbeleid niet in de weg staat.

 

3.1.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Het oorspronkelijke Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) stamt uit 2002, en is op 31 augustus 2004 gewijzigd in werking getreden. Het LIB is een Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB), die gebaseerd is op artikel 8.4 van de Wet luchtvaart. Met het LIB wordt in kaartmateriaal een zogenaamd beperkingengebied vastgesteld. Het LIB bevat voor dat beperkingengebied regels waarbij beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van gronden, voor zover die beperkingen noodzakelijk zijn met het oog op de veiligheid en de geluidsbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol.

 

Per 4 november 2015 is een wijziging van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) in werking getreden. Doel van deze wijziging is om de vliegveiligheid rondom Schiphol in afdoende mate te borgen. Hiervoor zijn de zogenaamde toetshoogtes in de omgeving van Schiphol aanzienlijk verlaagd. Zie bijlage 1 van het Besluit voor een kaart met de toetshoogtes. Bestemmingsplannen dienen deze verlaagde toetshoogtes in acht te nemen. Gebouwen hoger dan de toetshoogtes kunnen alleen toegestaan worden indien het Rijk hiervoor een verklaring van geen bezwaar (vvgb) heeft afgegeven of een positief radar advies heeft afgegeven. Het instrument "radar advies" is een nieuw instrument naast het reeds bestaande vvgb. Voor de radartoets gelden afzonderlijke toetshoogtes; deze zijn opgenomen in een nieuwe kaart in bijlage 4a bij het LIB.

 

De procedures voor een vvgb en een radaradvies gelden allebei afzonderlijk van elkaar maar kunnen ook samenvallen wanneer verschillende toetsvlakken worden doorsneden. De genoemde beperkingen betreffen:

• de bestemming en het gebruik van grond in verband met het externe-veiligheidsrisico vanwege het luchthavenverkeer;

• de bestemming en het gebruik van grond in verband met de geluidbelasting vanwege het luchthavenluchtverkeer;

• de maximale hoogte van objecten in, op of boven de grond, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer;

• een bestemming die, of van een gebruik dat, vogels aantrekt, in verband met de

• veiligheid van het luchthavenluchtverkeer.

 

Bij de eerste twee van de bovengenoemde typen beperkingen zijn in ieder geval gronden aangewezen die niet gebruikt dan wel bebouwd mogen worden ten behoeve van woningen, of andere in het besluit aangewezen gebouwen.

 

Op 1 januari 2018 is het LIB gewijzigd in werking getreden. De regelwijziging ziet op een eigen bevoegdheid voor het lokaal bestuur om binnen bestaand stedelijk gebied woningen toe te voegen. In het gebied binnen zone 4 blijft wel de grens van 25 woningen per bouwplan en van drie woningen in de lintbebouwing gehandhaafd. In het bestaand stedelijk gebied tussen de grens van zone 4 en de 20 Ke-contour gelden nu en ook onder het regime van het nieuwe Lib geen kwantitatieve beperkingen aan woningbouw. In het landelijk gebied zal een verbod worden verankerd in het LIB op nieuwe woningbouwlocaties. Het bouwplan is niet gelegen binnen zone 4 en de 20 Ke-zone van het Lib.

 

Relevantie plangebied

Het voorliggende plan valt binnen het beperkingengebied voor hoogte van het LIB. Op grond van artikel 2.2.2, eerste lid, en artikel 2.2.2.a van het LIB zijn op gronden die zijn aangewezen op de kaarten in bijlage 4 en 4a bij het besluit geen objecten toegestaan die hoger zijn dan de op de kaarten aangegeven maximale waarden. De hoogtes zijn gerelateerd aan het N.A.P. In het kader van het LIB geldt hier een toets bouwhoogte oplopend van 32 tot 33 meter. Voor de toetshoogtes radar geldt een hoogte van 42 oplopend tot 43 meter. Het bouwplan wordt maximaal 13,25 meter hoog en valt hiermee binnen de maximaal toegelaten bouwhoogtes.

 

Tenslotte ligt het plangebied binnen de zone waar geen nieuwe vogelaantrekkende functies toegestaan. De beoogde ontwikkeling maakt dergelijke functies niet mogelijk.

 

Conclusie

Het beperkingengebied van Schiphol vormt geen belemmering voor het plan Stationsweg 17 en de onderhavige omgevingsvergunning.

 

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De "Omgevingsvisie NH2050 - Balans tussen economische groei en leefbaarheid" is op 19 november 2018 door Provinciale Staten van Noord-Holland vastgesteld.

De Omgevingsvisie NH2050 betreft een structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

In de Omgevingsvisie heeft de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vastgelegd en heeft zij tevens aangegeven hoe zij deze visie denkt te zullen realiseren.

Het uitgangspunt van de omgevingsvisie is dat Noord-Holland een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau heeft. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richten de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven.

In de omgevingsvisie worden ambities genoemd op het gebied van de leefomgeving, het gebruik van de leefomgeving en de energietransitie.

De ambities ten aanzien van de leefomgeving luiden als volgt. Een klimaatbestendig en waterrobuust Noord-Holland. In het kader van gezondheid en veiligheid, het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het vergroten van de biodiversiteit van Noord-Holland.

Voor het gebruik van de leefomgeving gelden de volgende ambities. Een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor, daardoor is er ruimte voor ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten. Verder wil de provincie vraag en aanbod van woon- en werklocaties beter afstemmen (kwantitatief en kwalitatief). Daarbij moet woningbouw, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends, vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden worden gepland. Duurzaamheid van de totale woningvoorraad is het uitgangspunt. De derde ambitie binnen deze categorie is het effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen van inwoners, bedrijven en producten van Noord-Holland, waarbij negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk worden meegewogen. Als laatste geldt het behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

Voor energietransitie is de overkoepelende ambitie dat Noord-Holland in 2050 volledig klimaatneutraal is en gebaseerd op hernieuwbare energie. Daarom is er ruimte voor de noodzakelijke energietransitie en daarvoor benodigde infrastructuur. Dit alles rekening houdende met de ambities voor verstedelijking en landschap.

 

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

De Provinciale Staten van Noord-Holland hebben de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRV is een aantal keren gewijzigd en opnieuw vastgesteld. De meest recente geconsolideerde PRV is op 17 september 2019 in werking getreden.

 

In de PRV staan de regels van de provincie Noord-Holland met betrekking tot ruimtelijke ontwikkeling en plannen. Tevens heeft de provincie in de PRV in het belang van een goede ruimtelijke ordening algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen, over onderwerpen waar een provinciaal belang mee is gemoeid. Daarnaast zijn in de PRV regels vastgelegd die voortvloeien uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De PRV geeft verder de kaders aan die de provincie stelt om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Met de PRV is het provinciale beleid in regels vertaald, en is doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen. Daarnaast worden er regels gesteld over thema's die betrekking hebben op de Groene Ruimte dan wel het Natuurnetwerk Nederland, de Blauwe Ruimte en Energie.

 

Bestaand stedelijk gebied/Landelijk gebied

De PRV maakt onderscheid tussen bestaand stedelijk gebied (BSG) en landelijk gebied. Tot BSG wordt gerekend het gebied als bedoeld in artikel 1.1.1 onder h. van het Besluit ruimtelijke ordening: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het BBG/BSG wordt ook niet langer aangeduid op een illustratieve kaart bij de PRV. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.

 

In beginsel worden er binnen BSG geen regels gesteld met betrekking tot verstedelijking. Enkel als het gaat om het vestigen van detailhandel op bedrijven- of kantoorlocaties (artikel 5b). In ieder geval is er altijd een regionale afstemming nodig bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit is anders voor het Landelijk gebied waar verschillende vormen verstedelijking in principe wordt tegengegaan.

 

Regels voor het gehele grondgebied

Uitgangspunt is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen (zoals gesteld in artikel 1.1.1, onder i. Bro) zoals woningbouw, aanleg van bedrijventerrein of kantoren in overeenstemming is met regionale afspraken (artikel 5a). Gedeputeerde Staten hebben op 28 februari 2017 nadere regels vastgesteld om deze regionale afspraken te concretiseren. Artikel 2 van deze regels beschrijft waaraan regionale woningbouwafspraken dienen te voldoen. Regionale woningbouwafspraken:

• betreffen de woningbouwlocaties in kwantiteit, kwaliteit en fasering per gemeente (woningbouwmonitor);

• geven op kaart de locatie buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) aan;

• worden overeengekomen door de colleges van de gemeenten binnen de regio;

• zijn onderwerp van monitoring;

• kunnen worden bijgesteld als daar aanleiding voor is.

 

Uitgangspunt is dat de regionale afspraken zijn gebaseerd op het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP). In het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) 2016-2020 is geconstateerd dat de gemeente Aalsmeer onderdeel uitmaakt van het marktgebied Amsterdam. Het RAP toont vervolgens aan dat er binnen dit marktgebied een actuele regionale kwantitatieve én kwalitatieve behoefte is aan woningen in alle segmenten. Dit op basis van de provinciale prognose, het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam (WIRA) en de regionale monitor plancapaciteit 2016. Het woningbouwproject op het perceel Stationsweg 17 is aangemeld en staat op de monitor plancapaciteit.

 

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Gebiedsvisie Aalsmeer 2020

Het actuele ruimtelijke beleid van de gemeente is neergelegd in de Gebiedvisie Aalsmeer 2020, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 november 2009. De Gebiedsvisie heeft de status van structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

 

Ingevolge de gebiedsvisie dient het ruimtelijke beleid van de gemeente gericht te zijn op een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpste karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen van voorzieningen. De aandacht dient verlegd te worden van uitbreiding naar verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Functies of ontwikkelingen die dit frustreren moeten worden tegengegaan.

 

Uit de gebiedsvisie volgen een aantal thema's die in het kader van de kwaliteit van de leefomgeving aandacht behoeven. Daarbij gaat het in de eerste plaats om de aanwezigheid van groen en water in de woonomgeving. Bij nieuwe ontwikkelingen in de woonbuurten dient het structurerende groen en water in de wijk te worden behouden en, waar mogelijk, versterkt. Op grond van de Gebiedsvisie wordt de kwaliteit van de woonomgeving ook gedefinieerd door de mate waarin sprake is van een kenmerkende, samenhangende structuur. Nieuwe ontwikkelingen dienen deze samenhang en herkenbaarheid als uitgangspunt te nemen en te bekrachtigen. Op het gebied van wonen wil de gemeente de accenten verleggen en meer aandacht besteden aan de kwaliteit van de woonomgeving. Maar tegelijkertijd wil Aalsmeer ook het woningaanbod op peil houden en in de toekomst geschikte woningen kunnen blijven aanbieden, passend bij de vraag en het karakter van Aalsmeer. Het gaat dus om een accentverschuiving: blijven bouwen, maar met meer oog voor kwaliteit.

 

Volgens de bij de gebiedsvisie behorende kaart ligt de ontwikkeling van de Stationsweg 17 één van de vijf in de gebiedsvisie onderscheiden deelgebieden.

 

Het betreft ontwikkelgebied 1: Levendig Waterdorp.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Voor dit ontwikkelgebied is het streven de oude kern meer het karakter van een hoofdwinkelcentrum te doen krijgen. Het centrum van Aalsmeer moet een nieuwe impuls krijgen door woningbouw, nieuwe winkels, herinrichting van straten en pleinen en uitbreiding van parkeergelegenheid. De detailhandelsfunctie in het centrum rondom de Zijdstraat dient versterkt te worden. In samenhang hiermee wordt een herinrichting voorgestaan van het Praamplein, het drie Kolommenplein en het Raadhuisplein. Voor het Drie Kolommenplein en het Raadhuisplein geldt daarbij dat zij worden ingericht als een centraal ontmoetingspunt voor voetgangers, fietsers en kleine pleziervaartuigen. Het gebied dient te worden herontwikkeld tot een aantrekkelijk en levendig woon- en winkelgebied. Op 12 juli 2012 is de Nota Uitvoeringsparagraaf Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 door de raad van de gemeente vastgesteld met als doel voor de verschillende ontwikkelgebieden de beoogde ontwikkelstrategie nader uit te werken. Ten aanzien van de integrale herontwikkeling van het Driekolommenplein is het doel om een aantrekkelijk verblijfsgebied te realiseren met een accent op wonen en maatschappelijke functies.

 

Het onderhavige plan past binnen het ruimtelijke beleid van de gemeente, zoals neergelegd in de Gebiedsvisie.

 

3.3.2 Woonvisie 2011-2020

Op 14 juli 2011 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Aalsmeer 2011-2020 vastgesteld. De woonvisie Aalsmeer verwoordt het woonbeleid van de gemeente voor de periode 2011-2020. Speerpunten zijn: het inspelen op woonwensen, een blijvende zorg voor betaalbaarheid, een voldoende aanbod in de sociale huur, een goede woonruimteverdeling, een goede bereikbaarheid van de koopsector, de beperking van de energielasten, meer kansen voor jongeren/starters op de woningmarkt, een zorgzame gemeente en een ombuiging van kwantiteit naar kwaliteit.

 

Het woonbeleid is vertaald in een woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma sluit aan bij de gewenste aandacht voor betaalbaarheid. Daarnaast wordt er gestreefd naar een grotere variatie van het woonaanbod. De gemeente zet in op variatie op kleine schaal. Dat sluit aan bij de dorpse sfeer en voorkomt het gevoel in een grootschalige nieuwbouwwijk te wonen.

 

 

3.3.3 Woonagenda Aalsmeer 2020

Aalsmeer is een gemeente waar mensen graag wonen en blijven wonen. Het gaat daarbij om relatief veel jonge mensen. Een goede doorstroming van de woningmarkt is daarbij van groot belang. Om goed in te spelen op de actualiteiten is de Woonagenda 2020 vastgesteld.

In de Woonagenda 2020 is vooral veel aandacht voor uitbreiding van het aantal koopwoningen in het goedkope middensegment, starterswoningen én meer levensloopbestendige woningen voor ouderen. De afspraak hierbij is om het aantal sociale huurwoningen minimaal gelijk te laten. Ook zoekt de gemeente naar creatieve, nieuwe woonvormen op nieuwe locaties en in bestaande panden en faciliteren zij organisaties die alternatieve woon(zorg)vormen ontwikkelen. Daarnaast geeft de gemeente vorm aan veilige en betaalbare huisvesting voor arbeidsmigranten.

In de Woonagenda zijn, naast de continuering van beleid, alle recente trends en ontwikkelingen verwerkt. Er is gekozen om geen einddatum aan deze Woonagenda te geven. Het beleidsdeel verandert de komende periode niet en het uitvoeringsdeel geeft voldoende wendbaarheid om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.

 

De ontwikkeling aan de Stationsweg 17 past in de Woonagenda omdat ruimte wordt geboden aan appartementen in verschillende prijsklassen en parkeren plaatsvindt op eigen terrein. Het centrum van Aalsmeer biedt zo ruimte aan verschillende woondoelgroepen.

 

3.3.4 Kadernota Ruimte voor huisvesting arbeidsmigranten 2018

Op 13 december 2018 heeft de gemeenteraad van Aalsmeer de "Kadernota huisvesting arbeidsmigranten 2018" (hierna Kadernota) vastgesteld. Deze Kadernota stelt de uitgangspunten vast voor een integraal beleidskader (kleinschalige) huisvesting voor arbeidsmigranten en geeft een uitwerking voor een realistisch beheer voor dit beleidskader. Deze Kadernota vervangt de Kadernota "Ruimte voor huisvesting arbeidsmigranten" welke op 14 maart 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 2 oktober 2014 door de gemeenteraad op bepaalde punten is verduidelijkt en gewijzigd.

 

Uit evaluatie blijkt dat het systeem zoals dat in 2013 is ingevoerd werkt. Het toezicht is uitgevoerd conform het handhavingsbeleid en de op basis daarvan vastgestelde uitvoeringsprogramma’s. In het algemeen is de naleving goed. Dat komt doordat veel voorzieningen worden beheerd door professionele huisvesters die aangesloten zijn bij het keurmerk voor de huisvesting van arbeidsmigranten (SNF-keurmerk). Bij overtredingen is conform het handhavingsbeleid handhavend opgetreden.

 

Wel zijn er locaties in de gemeente waarbij een clustering van voorzieningen is ontstaan. Ruimtelijk gezien, vooral vanuit het oogpunt van een goede leefomgeving, is dit een ongewenste ontwikkeling.

 

Voldoende huisvesting is afhankelijk van de ruimte die daarvoor beschikbaar is. Ten aanzien van een goede huisvesting heeft de gemeente hier een primaire rol in. Dit houdt in dat de gemeente aangeeft waar bepaalde vormen van huisvesting van arbeidsmigranten plaats mogen vinden en onder welke voorwaarden. Dit voorziet in de behoefte van duidelijkheid voor huisvesters, werkgevers, werknemers en omwonenden. Hierbij spelen niet alleen de kwaliteit en veiligheid van de huisvesting voor arbeidsmigranten zelf een rol, maar eveneens de invloed op de woonomgeving en het woongenot van de omwonenden.

 

In de Kadernota heeft de gemeente aangegeven waar binnen haar grenzen kwalitatieve huisvesting voor arbeidsmigranten mogelijk is. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen kamergewijs langdurig verblijf in woonwijken en tijdelijk verblijf (logies) op bedrijventerreinen.

 

De gemeentelijke bestemmingsplannen vormen het primaire kader voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De gemeente kan met een bestemmingsplan regelen waar ze verschillende woonvormen zoals het huisvesten van arbeidsmigranten, wel en niet willen toestaan.

 

De gehanteerde beleidslijn, ook doorgevoerd in de meest recent vastgestelde bestemmingsplannen, is dat een woning niet alleen door één huishouden behoeft te worden bewoond. Ook een huishouden plus maximaal drie overige bewoners wordt als passend binnen de woonfunctie gezien. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de regelgeving uit het Bouwbesluit waar onderscheid wordt gemaakt tussen de 'gewone woonfunctie' en de 'woonfunctie voor kamergewijze verhuur'. Onder een 'gewone woonfunctie' wordt verstaan:

1. huisvesting van één huishouden;

2. huisvesting van één huishouden + 3 mensen zonder onderlinge band;

3. huisvesting van 4 mensen zonder onderlinge band.

 

In de planregels is deze definitie van 'wonen/ woning' vastgelegd. Indien niet aan de voorwaarden zoals gesteld in het bestemmingsplan wordt voldaan dient een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan te worden aangevraagd. Deze wordt getoetst aan de Kadernota.

 

Voor huisvesting van arbeidsmigranten in woonwijken zijn in de Kadernota de volgende voorwaarden opgenomen:

• er is sprake van kamergewijs, langdurig verblijf gerelateerd aan wonen (geen shortstay of logies);

• het dient te gaan om bedrijfsmatige huisvesting;

• het is enkel toegestaan in legale in het bestemmingsplan als zodanig bestemde woningen;

• er zijn maximaal 6 personen per woning toegestaan in de woonkernen en maximaal 8 personen per woning in de woonlinten zoals omschreven in het Lintenbeleid;

• een nieuwe omgevingsvergunningplichtige voorziening voor kamergewijs gebruik voldoet aan een afstandscriterium. Namelijk: een omgevingsvergunningplichtige voorziening voor kamergewijs gebruik ligt niet in een straal van 100 meter van een al bestaande voorziening voor kamergewijs gebruik waarvoor al een omgevingsvergunning is verleend, gemeten vanuit het midden van de voorgevel;

• op grond van het Bouwbesluit dient er sprake te zijn van minimaal 12 m2 gebruiksoppervlakte per persoon;

• er dient voldoende parkeergelegenheid in de nabije omgeving of op het eigen perceel te zijn (conform vastgesteld gemeentelijk parkeerbeleid);

• inschrijving van de bewoners in de basisregistratie personen is verplicht;

• de huisvesting van arbeidsmigranten dient te voldoen aan de huisvestingsnormen van de Stichting Normering Flexwonen;

• de huisvester van de arbeidsmigranten is geregistreerd bij de Stichting Normering Flexwonen.

 

De huisvesting van arbeidsmigranten is niet toegestaan in:

• woningen bestemd voor mantelzorg;

• woningen bestemd voor bijzondere woonvormen;

• bedrijfswoningen;

• woningen bestemd voor woonvormen die op basis van de overgangsbepalingen uit het geldende bestemmingsplan zijn toegestaan;

• woonarken;

• de huisvesting van arbeidsmigranten in woningen is niet toegestaan binnen LIB zone III.

 

3.3.5 Globale Cultuurhistorische Analyse, 'Gebroken landen, geheelde gronden'

In de cultuurhistorische nota "Gebroken landen, geheelde gronden, Globale Cultuurhistorische analyse Gemeente Aalsmeer", zoals vastgesteld door de raad van de gemeente op 29 maart 2012 is Aalsmeer Dorp als apart deelgebied onderscheiden.

 

Aalsmeer-dorp kreeg dankzij de U-vorm al vroeg een L-vormige structuur ten aanzien van de bebouwing. Bovendien waren er - in tegenstelling tot het typische veenontginningsdorp - weinig op enige afstand van elkaar gelegen boerderijen in de dorpskern, maar veeleer dicht naast elkaar staande huizen. Als geheel wordt dit gekenmerkt door kleinschaligheid. Dankzij de U-vorm lag bij de eerste dorpsuitbreidingen begin 20e eeuw de richting voor de hand: opvulling van de U-vorm. Daarna breidde de bebouwing zich verder zuidwaarts uit, naar eerst de Stommeerpolder en later de Hornmeerpolder, destijds nog vrijwel onbebouwde gebieden. Het dorp bleef daarmee in feite binnen de oude zijdwenden die van de poten van de U-vorm naar het zuiden liepen. De overheersende noord-zuid richting van dit deel kwam daarmee haaks op de vooral oost-west richting van de gebieden aan weerszijden en vormt in die zin ook visueel een apart deelgebied. De aanleg van de vroegere spoorlijnen en de provinciale weg N 201 versterkten dat beeld.

 

De onderverdeling is een combinatie van de ouderdom van de plek in kwestie en de in een bepaalde periode dominante architectuur, bebouwingskarakteristieken en de ruimtelijke inrichting. De onderverdeling komt voor een redelijk deel overeen met de kaart uit de Welstandsnota uit 2009.

• de oude dorpskern: het oudste deel van de Zijdstraat, Dorpsstraat, Kanaalstraat, Helling (al geldt het niet voor alle bebouwing: een deel is vrij recent vernieuwd of alsnog bebouwd)

• de uitbreiding van de dorpskern binnen de U-vorm in de jaren '20 en '30 van de 20e eeuw

• de dorpsuitbreidingen in de Stommeer in diezelfde periode

• de uitbreidingen in de jaren '50 -'60 in de Stommeer en Hornmeer

• de uitbreidingen in de jaren '70-'80 in de Hornmeer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur: Overzicht van ontwikkelingen uit de Welstandsnota uit 2009

 

De verschillende woongebieden in Aalsmeer-dorp hebben door hun verschillen ook een andere uitstraling en daardoor identiteit en beleving. Beleidsaanbevelingen zijn daarom - naast wat eventueel in dit opzicht in de Welstandsnota aan bod komt - met name:

• handhaving van het 'overall' onderscheid in ruimtelijke geleding

• handhaving - en eventueel versterking of ontwikkeling - van de korrelgrootte die in zo'n woongebied sinds zijn ontstaan aanwezig is

• een bouwstijl en architectuur voor nieuwbouw die passen bij de identiteit van een plak

• nieuwe dorpsuitbreidingen inpassen in het historisch gegroeide ruimtelijk beeld

• handhaven - en eventueel versterken - van de historisch bepalende spoorwegtracés, dijken en kaden, inclusief eventuele hoogte en profiel.

 

3.3.6 Welstandsnota Aalsmeer 2013

De Welstandsnota is vastgesteld door de raad op 19 december 2013. In deze Welstandsnota is het uitgangspunt dat een zwaar welstandsregime van toepassing is voor waardevolle gebieden en gebieden met belangrijke (cultuurhistorische) waarden. Deze nota wijst nadrukkelijk ook gebieden aan waar het welstandsregime aanmerkelijk wordt versoepeld. Tevens worden bepaalde bouwactiviteiten en gebieden aangewezen als welstandsvrij. Met dit beleid wordt zorgvuldig omgegaan met de bebouwing en de openbare ruimte waarin deze is geplaatst, maar ook vrijheid wordt gegeven aan inwoners en bedrijven waar dit mogelijk is. Doel is vermindering van de regeldruk en versnelling van de procedures.

 

Voor de kern van Aalsmeer geldt een bijzonder welstandsregime waarbij de nieuwe ontwikkelingen ingepast dienen te worden in de kleinschalige dorpsstructuur en er ondermeer bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de dorpsranden en de verschillende identiteiten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

De Dorpskern is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het ruimtelijk beleid in en direct om het beschermde gebied van De dorpskern is er op gericht het fijnmazige schilderachtige, intieme karakter van dit gebied te behouden en waar mogelijk te versterken.

 

Het ontwerp bouwplan is meerdere keren behandeld in de Welstandscommissie en voldoet naar bevinden van de Welstandscommissie aan de redelijke eisen van welstand.

 

3.3.7 Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016

Eind 2012 heeft het CROW (Landelijk kenniscentrum voor verkeer en vervoer) nieuwe parkeerkencijfers gepubliceerd. De 'oude' cijfers dateren van 2004 en dienden als basis voor de parkeernormen zoals vastgesteld in het Aalsmeer Verkeer- en Vervoerplan (AVVP). In het AVVP zijn echter alleen normen opgenomen voor de categorie 'wonen'.

 

De aanleiding voor deze Nota Parkeernormen Aalsmeer is als volgt:

• Naast de normen voor de categorie wonen zijn er nog geen parkeernormen vastgesteld voor Aalsmeer en Kudelstaart.

• De parkeernormen uit 2004 en uit het AVVP zijn niet meer actueel.

• De nieuwe kencijfers van het CROW zijn gebaseerd op de meest actuele en recente ervaringscijfers.

• Parkeernormen moeten vanaf 2018 zijn opgenomen in bestemmingsplannen. Door in toekomstige bestemmingsplannen via de regels een verwijzing op te nemen naar deze Nota Parkeernormen inclusief toepassingsregels wordt aan deze verplichting voldaan en geldt voor iedereen een eenduidig kader.

 

Het vaststellen van parkeernormen en toepassingsregels is om diverse redenen belangrijk en nuttig. Door het parkeren nadrukkelijk te toetsen en de juiste parkeernorm zo vroeg mogelijk in een planproces te bepalen wordt parkeeroverlast voorkomen en wordt de verkeersveiligheid verbeterd. Indien een ontwikkelaar namelijk te weinig parkeerplaatsen realiseert op eigen terrein, gaan er ook mensen in de omgeving parkeren met mogelijk parkeeroverlast en verkeersonveilige situaties tot gevolg.

 

Voor burgers, bedrijven en ontwikkelaars is met deze nota duidelijk welke normen gehanteerd worden bij een aanvraag. Bovendien bevat de nota duidelijke toepassingsregels om uit te leggen hoe de parkeernormen gehanteerd moeten worden. Hierdoor zorgen we er er als gemeente voor dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en dat mogelijk verwachte parkeerproblemen vanaf het begin van het planproces worden voorkomen.

 

Voor woningen gelden de volgende parkeernormen (dit is inclusief bezoekers):

• woning groot > 140 m²: 2,2 parkeerplaatsen per woning

• woning middel 100m2-140m²: 1,9 parkeerplaatsen per woning

• woning klein < 100m²: 1,5 parkeerplaatsen per woning

 

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 28 appartementen waarvan 19 woningen kleiner dan 100m² en 9 woningen tussen de 100 en 140 m². In dit geval zijn er 45,6 parkeerplaatsen nodig. Het bouwplan voorziet in de realisatie van 45 parkeerplaatsen op eigen terrein. Op het drie Kolommenplein, ter hoogte van het voormalige postkantoor bevinden zich 6 openbare blauwe zoneplekken en een algemene invalideplek, die voorheen bestemd waren voor bezoekers aan het postkantoor. Deze plekken blijven bestaan voor algemeen gebruik en zijn ook beschikbaar voor bezoekers van de woningen.

 

3.3.8 Centrumvisie en Beeldkwaliteitsplan Aalsmeer

Het college van Aalsmeer heeft de ambitie het centrum van Aalsmeer te ontwikkelen tot een antrekkelijke, herkenbare en karakteristieke plek: zowel functionele als specialistische detailhandel, cultureel maatschappelijke functies en horeca. Alle plekken met elkaar verbonden in een openbare ruimte van hoge kwaliteit, met voldoende verblijfs- en parkeerplekken, groen en water. De centrumvisie en het beeldkwaliteitsplan komen voort uit een brede wens voor verbeteringen in ondernemersklimaat, beeldkwaliteit, bereikbaarheid en voorzieningenniveau. De doelen moeten gezamenlijk leiden tot een verbetering van debelevingswaarde en zicht- en of vindbaarheid van winkelgebied.

 

Het Praamplein en Raadhuisplein zullen worden bestempeld als centrum/A1 gebied. Het Praamplein en het Raadhuisplein vormen vanwege hun parkeerfunctie en ligging de ‘bronpunten’ en tevens belangrijkste entrees van het winkelgebied. De consument verspreidt zich vanuit daar verder over het winkelgebied.

 

De Zijdstraat vormt de ruggengraat van het winkelgebied en functioneert als de primaire verbindingsroute voor langzaam verkeer tussen de verschillende delen van het centrum. Plekken als de Dorpskerk, het Molenplein, het Praamplein, het Raadhuisplein, het Drie Kolommenplein en het Stokkeland worden zo aan elkaar geweven.

 

Het Molenplein moet worden omgevormd tot een historische ontmoetingsplek, waarbij op het plein voor de Korenmolen, horeca met terrassen zijn toegestaan, naast detailhandel en culturele voorzieningen.

 

Het Drie Kolommenplein vormt een perifere ruimte van het winkelgebied door de aanwezigheid van parkeerplaatsen en grotendeels de woonfunctie. Het voormalige postkantoor aan de Drie Kolommenplein is niet volledig uitgewerkt in de centrumvisie, maar wel meegenomen in onderzoek (bijv. verkeersonderzoek) of beschouwingen. De centrumvisie beschouwt deze ontwikkeling alleen op hoofdlijnen.

 

Beeldkwaliteitsplan Aalsmeer Dorp

Het beeldkwaliteitplan heeft een tweeledig doel:

In de eerste plaats legt het document het kwaliteitsniveau vast voor de verdere planuitwerking in mogelijke bouw- of verbouwplannen en plannen voor de openbare ruimte. Het document schept de kaders waarbinnen de verschillende uitwerkingen plaatsvinden. In de tweede plaats is het beeldkwaliteitplan een belangrijk communicatiemiddel. Het plan geeft inzicht in de feitelijke oplossingen die men bij toekomstige ontwikkelingen van Aalsmeer-Dorp voor ogen heeft en vormt een inspiratiebron voor architecten en een leidraad voor de inrichting van de openbare ruimte.

 

In het beeldkwaliteitsplan is uitgegaan van 3 zones: kerngebied, woongebied en pleinen. De voormalige postkantoor valt binnen de zone 'pleinen'.

 

Specifiek voor het Drie Kolommenplein is de wens om de bebouwing van een deel te herontwikkelen. Het doel is een aantrekkelijk verblijfsgebied creëren met een accent op wonen en maatschappelijke functies. Ook culturele functies, in lijn met de nieuwe functie van een deel van het gemeentehuis behoren tot de mogelijkheden.

 

Voor dit specifieke gebied zijn wenselijke stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld, waarbij wordt aangegeven wat de stedenbouwkundige mogelijkheden en beperkingen zijn. Om de gewenste beeldkwaliteit te bereiken is het wenselijk om een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden in te voeren. Het wensprofiel voor Drie Kolommenplein/Raadhuisplein is onder andere als volgt.

 

Situering

• De bebouwing is de ruimtelijke beëindiging van het kernwinkelgebied;

• De bebouwing heeft een alzijdig representatief karakter;

• De massa van het gebouw als geheel vormt de markering. Top van het gebouw zorgt voor extra aanzet;

 

Massa en vorm

• De bebouwing is compact van karakter;

• De bebouwing heeft een maximale bouwhoogte van 5 bouwlagen; uitzondering hierop zijn architectonische accenten.

 

Gevelkarakteristiek

• Het gebouw krijgt gevels die bestaan uit massa (dus geen vliesgevel);

• Raamopeningen zijn overwegend staand. Het raam- en kozijnwerk is overwegend wit;

• Ontsluiting van de appartementen vindt plaats binnen het gebouw; geen sprake van galerijen;

• Ter plekke van verbijzondering van de voorgevel mag de dakrand onderbroken worden.

 

Overige randvoorwaarden

• De parkeerplaatsen dienen geheel uit het zicht van de openbare ruimte gerealiseerd te worden;

• De entree van de parkeervoorziening is duidelijk met het gebouw mee ontworpen.

 

 

^{Afbeelding beeldkwaliteitsplan Drie Kolommenplein}

 

Het appartementencomplex op het perceel Stationsweg 17 wordt gerealiseerd in vier bouwlagen en past hiermee binnen de massa en vorm van het beeldkwaliteitsplan. Voor een verdere beschrijving van de ontwikkeling en de stedenbouwkundige inpassing wordt verwezen naar paragraaf 2.2.

HOOFDSTUK 4 OMGEVINGSASPECTEN

 

 

4.1 Bodem

 

Beleidskader en wettelijk kader

Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik benadeeld.

 

Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico's optreden, is in Amstelveen bereikt. Het tweede spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet Milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het derde spoor is het ruimtelijke spoor (Wro en Bro) dat tot doel heeft te komen tot een 'goede ruimtelijke ordening'. Dit gebeurt door een nieuwe gebruiksfunctie alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Als ijkpunt worden de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit toegepast. Bij bestaand bodemgebruik worden momenten van grondverzet aangegrepen om de bodemkwaliteit zo nodig te verbeteren.

 

In gebieden met intensief bodemgebruik is het niet altijd mogelijk om de juiste bodemkwaliteit tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten te bereiken. Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) biedt dan de mogelijkheid om op projectniveau af te wijken van de generieke normen, mits op gebiedsniveau de kwaliteit niet verminderd en dit beleid door lokaal bestuur wordt vastgesteld. In Amstelveen is wel gebiedspecifiek beleid opgenomen in de Nota bodembeheer (2013), maar er zijn geen regels opgenomen die het bestemmen van gebruiksfuncties beperken. Daar is ook weinig aanleiding voor, omdat de chemische bodemkwaliteit over het algemeen geen knelpunt vormt voor bestaand en toekomstig bodemgebruik.

 

Provinciale milieuverordening

Er mag alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de bodemchemische normen en die bodemfysisch vergelijkbaar is met de in het toepassingsgebied voorkomende grondsoort. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening.

 

De provincie beschermt aardkundig interessante gebieden, 'aardkundige waarden', die iets vertellen over manier waarop het landschap is ontstaan. In de provinciale milieuverordening zijn daarnaast grondwaterbeschermingsgebieden opgenomen en geluidscontouren van bedrijfsterreinen van regionaal belang.

In het plangebied bevinden zich geen aardkundige monumenten of bijzondere aardkundige beschermingsgebieden.

 

Bodemkwaliteit plangebied

Voor de ontwikkeling op het perceel Stationsweg 17 is door Wareco ingenieurs een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (CC20 RAP20170321, 1-05-2017, zie Bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat in de zandige boven- en ondergrond geen verhoogde gehalten zijn aangetroffen. In de venige ondergrond zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan zware metalen en PAK aangetoond.

 

 

Aan het maaiveld en in de opgeboorde grond is bij de visuele inspectie geen asbestverdacht materiaal waargenomen. Analytisch is geen asbest in de grond aangetroffen.

 

Bij het uitgevoerde bodemonderzoek is in het grondwater een licht verhoogd gehalte voor minerale olie aangetroffen.

 

De grond en het grondwater op de locatie zijn maximaal licht verontreinigd. Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt daarom geen bezwaren tegen de voorgenomen bouwplannen.

 

4.2 Water

 

Beleidsdoelen water

Het doel van waterbeheer in Nederland bestaat van oudsher uit het beschermen tegen overstromingen en het ontwateren van laaggelegen gebieden. Door de klimaatverandering is nieuw beleid gemaakt voor deze taken van veiligheid en peilbeheer. Dit vereist mogelijk ruimte vanwege de versterking en verbreding van dijken en waterkerende werken of voor extra waterberging. Een ander doel betreft het zorgen voor schoon en gezond water. Voor schoon water is een goed functionerend watersysteem vereist met voldoende volume en doorstroming. Een ecologische oeverinrichting is wenselijk, maar legt beslag op de ruimte.

 

Grondwater wordt volop benut voor de productie van drinkwater. De laatste jaren ontwikkelt het grondwater zich tot een bron en/of opslagmedium voor warmte. Dit vormt een bijdrage aan de beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen. Efficiëntie van benutting is een van de redenen voor ruimtelijke ordening van de ondergrond.

 

Wettelijk kader

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Voor de organisatie van het waterbeheer bevat het Waterbesluit de toedeling van oppervlaktewaterlichamen in beheer bij het Rijk en regels over het verstrekken van informatie met betrekking tot het waterbeheer. Ook regelt het Waterbesluit procedurele en inhoudelijke aspecten van het nationale waterplan en het beheerplan voor de rijkswateren en enkele inhoudelijke aspecten van de plannen in verband met implementatie van de kaderrichtlijn water en de richtlijn overstromingsrisico's. Voorts bevat het besluit bepalingen over de wijze waarop de aanvraag om een watervergunning wordt gedaan, waaronder de gevallen waarin een elektronische aanvraag wordt ingediend.

De Waterregeling bevat regels over de organisatie van het waterbeheer, een aantal kaarten over de toedeling van beheer, de begrenzing van oppervlaktewaterlichamen en de aanwijzing van de drogere oevergebieden, alsmede regels voor gegevensverstrekking aan het Rijk op grond van Europese verplichtingen. Verder regelt de Waterregeling een enkel inhoudelijk aspect van het regionaal waterplan en de beheerplannen.

 

In de Waterwet is gekozen voor een systeem waarin iedere bestuurslaag haar beleid formuleert en dit vastlegt in plannen. De plannen geven aan wat iedere bestuurslaag wil doen in een bepaalde planperiode om de doelstellingen van het waterbeheer te halen. Deze plannen zijn bindend voor de eigen bestuurslaag. De Waterwet sluit op dit punt zoveel mogelijk aan bij de sturingsvisie van de Wet ruimtelijke ordening.

 

Om water integraal onderdeel te laten uitmaken van de ruimtelijke planning, is het nodig dat de ruimtelijke gevolgen van de wateropgaven in ruimtelijke plannen worden uitgewerkt. Om dit effectief te kunnen doen, wordt in het planstelsel van de Waterwet een koppeling gelegd met het planstelsel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Dit wil zeggen dat de waterplannen op Rijksniveau en op provinciaal niveau ook ruimtelijke plannen (structuurvisies) zijn op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening.

 

Beleid waterschap

Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Rijnland

 

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van Rijnland van toepassing. In dit plan realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met de omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

 

Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur

Per 1 juli 2015 is de huidige Keur in werking getreden. De Keur maakt het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),

• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),

• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

 

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. De Keur is te vinden op de website: www.rijnland.net

 

Hemelwater

Indien een toename van het verhard oppervlak plaatsvindt, dient de initiatiefnemer een oppervlak ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water. Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.

In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.

 

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater en hemelwater. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

 

Watertoets - Situatie plan(gebied)

Ontwikkelingen die van negatieve invloed kunnen zijn op de waterhuishouding van het plangebied zijn niet aan de orde. De nieuw te bouwen woningen worden gerealiseerd op gronden welke reeds verhard/ bebouwd zijn. Daarnaast wordt er geen water gedempt.

 

Ten oosten van de projectlocatie ligt een regionale waterkering (boezemkade). De buitenbeschermingszone loopt over een klein deel van de projectlocatie. Binnen dit deel staat een trafohuis. Dit trafohuis is in het ontwerp van het bouwplan meegenomen.

 

 

4.3 Geluid

 

Beleidskader

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

 

In de Wet geluidhinder zijn voorkeursgrenswaarden vastgesteld. Als daar niet aan voldaan kan worden, is het in bepaalde situaties mogelijk om zogenoemde hogere waarden vast te stellen. De gemeenteraad van Aalsmeer heeft de "Deelnota Hogere Waarden" vastgesteld. In deze nota is de procedure uitgewerkt om de hogere waardenprocedure te doorlopen. In het hogere waardenbeleid is een aantal aspecten opgenomen die bij de afweging van een hogere waarde een rol speelt. Deze aspecten zijn:

1. het heersende geluidsniveau;

2. het toetsingskader om af te wijken van het heersende geluidsniveau;

3. cumulatie en compensatie.

 

Relevantie plangebied

het geluidBuro heeft akoestisch onderzoek is verricht naar de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de gevels van het appartementencomplex aan de Stationsweg 17 (zie Bijlage 11). Er is op deze locatie sprake van de gezoneerde weg de stationsweg en de gezoneerde Drie Kolommenplein. De overige wegen zijn niet gezoneerd vanwege het snelheidsregime van 30 km/uur. Het bouwplan ligt niet in de zone van een spoorlijn, een gezoneerd industriegebied of binnen de aandachtscirkel van een nabijgelegen bedrijf.

 

De geluidbelasting vanwege het wegverkeer is berekend volgens ‘Standaard Rekenmethode II’ zoals genoemd in het ‘Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012’. Hiertoe is een rekenmodel opgesteld met behulp van het rekenprogramma Geomilieu versie 4.50.

 

Uit de berekende geluidbelastingen blijkt het volgende:

• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Stationsweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde (48 dB) maar onder de maximale ontheffingswaarde. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 62 dB inclusief aftrek op de voorgevel van het gebouw.

• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op het Drie Kolommenplein ligt boven de voorkeursgrenswaarde maar onder de maximale ontheffingswaarde. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 60 dB inclusief aftrek op de zijgevel van het gebouw.

• De woningen grenzend aan het Drie Kolommenplein Zuid ook aan de achtergevel geluidbelast zijn door de Stationsweg.

• De maximale gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt 67 dB op de voorgevel van het gebouw. Er is maar één geluidbron, namelijk wegverkeer. Daarom is er in deze situatie geen sprake van cummulatie van meerdere geluidbronnen. De geluidwering van gevels dient te worden bepaald met als uitgangspunt de gecumuleerde geluidbelasting op de gevel.

 

De maximaal mogelijke ontheffingswaarde is onder meer afhankelijk van de ligging van de weg (stedelijk of niet stedelijk gebied). In principe kan ontheffing worden verleend tot een geluidbelasting van maximaal 53 dB, als er sprake is van een buitenstedelijke situatie en 63 dB bij een stedelijke situatie. Hier is sprake van een binnenstedelijke situatie; de maximale ontheffingswaarde bedraagt dus 63 dB.

 

Geluidbeperkende maatregelen

Bij overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarden zal moeten worden onderzocht of er maatregelen mogelijk zijn, die de geluidbelasting op de 28 nieuwe appartementen omlaag kunnen brengen. Er zijn de volgende mogelijkheden:

• Bronmaatregelen wegverkeer. Enkele mogelijkheden hier zijn het terugdringen van de verkeersintensiteit, het omlaag brengen van de snelheid en het toepassen van geluidreducerend asfalt. De Stationsweg overgaand in de Van Cleefkade is een doorgaande verbindingsweg binnen de gemeente Aalsmeer. Het beperken van de verkeersintensiteit kan alleen als er andere alternatieven zijn om de verkeersstromen op te vangen. Die mogelijkheid ligt niet voor de hand. Het beperken van de snelheid is wel een mogelijkheid, maar een snelheid van 30 km/uur op een belangrijke verbindingsader is doorgaans niet gewenst. Deze maatregel levert een geluidreductie op van circa 2 dB. Daarmee is de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde nog niet opgelost. Ook een geluidreducerend wegdek levert een geluidreductie op van circa 2-3 dB, maar ook daarmee is de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde nog niet opgelost. Geluidreducerende wegdekken hebben hogere kosten voor aanleg en voor het onderhoud. Gezien de omvang van dit bouwproject zal deze maatregel zeker niet kosteneffectief zijn.

• Overdrachtmaatregelen. Dat houdt in dat er geluidschermen worden toegepast. In binnenstedelijke situaties wordt voor wegverkeer dit zelden toegepast en in deze centrumsituatie is dit ook niet wenselijk.

• Maatregelen bij de ontvanger. Dat betekent dat de geluidwering van de geluidbelaste gevels van twee woningen zodanig wordt verbeterd, dat er kan worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit. Deze maatregel in combinatie met het aanvragen van hogere waarden is hier de meest logische.

 

Conclusie

Wanneer bronmaatregelen en overdrachtmaatregelen niet effectief zijn, dient er een hogere waardenbesluit genomen te worden. Vanwege de ligging van het gebouw ten opzichte van de Stationsweg wordt voor 16 appartementen hogere grenswaarden aangevraagd. Vanwege de ligging van het gebouw ten opzichte van het Drie Kolommenplein wordt voor 12 appartementen hogere grenswaarden aangevraagd.

 

De grenswaarden voor de binnenwaarden van nieuwe woningen dienen te worden geborgd. In het Bouwbesluit 2012 zijn grenswaarden voor de binnenwaarden opgenomen. Ten aanzien van de te realiseren appartementen is onderzoek gedaan naar de geluidwering van de gevels (zie Bijlage 12).

 

 

4.4 Luchtkwaliteit

 

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkignsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

 

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg; 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

• kantoorlocaties: 100.000m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg; 200.00m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

 

Relevantie plangebied

De ontwikkeling is in gevolge de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'

aangewezen als een categorie die niet in betekende mate bijdraagt aan de

luchtverontreiniging. Als NIBM categorie is aangewezen een woningbouwontwikkeling

van maximaal 1500- woningen met één ontsluitingsweg. Met dit project worden maximaal 28 woningen mogelijk gemaakt, een luchtkwaliteitsonderzoek is daarom niet nodig.

 

4.5 Externe veiligheid

 

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en Besluit externe veiligheid buisleidingen. Bij de bouw van de appartmenten gaat het in beginsel om een kwetsbaar objecten, waarbij de veiligheid van personen in het geding kan zijn.

 

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeente, waterschappen, provincie en rijk.

 

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het bouwplan geen risciovolle bedrijven en/of activeiten zijn vermeld.

 

Relevantie plangebied

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een gasleiding, route vervoer gevaarlijke stoffen, lpg-tankstation, een andere inrichting die valt onder het BRZO of opslagplaats met gevaarlijke stoffen. Nader onderzoek naar het groepsrisico of plaatsgebonden risico is niet nodig.

 

 

4.6 Ecologie en Natuur

 

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Doel van deze wet is de bescherming van soorten en leefgebieden. De wet is een implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn, Verdrag van Bern en Verdrag van Bonn).

 

De wet kent een beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, voor soorten van de Habitatrichtlijn en voor andere soorten. Het komt er onder andere op neer dat soorten niet opzettelijk gedood, gevangen of verstoord mogen worden. Ook het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen is verboden. Gedeputeerde Staten kunnen in sommige gevallen ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen.

Vrijwel alle vogels zijn beschermd ingevolge de Vogelrichtlijn. Habitatrichtlijnsoorten zijn bijvoorbeeld alle vleermuissoorten. Onder andere soorten vallen onder andere de ringslang en de grote modderkruiper.

 

Relevantie plangebied

Voor de ontwikkeling op het perceel Stationsweg 17 is ee n quick scan ecologie en een afdoend/ aanvullend onderzoek (Els & Linde, mei 2017 en december 2017, zie Bijlage 5 en Bijlage 6) uitgevoerd.

 

Soortenbescherming

Uit brononderzoek blijkt dat er waarnemingen van de gewone dwergvleermuis in de omgeving van het pand zijn gemeld. Ook de gierzwaluw en de huismus zijn verspreid in het dorp waargenomen, en niet bij het pand.

 

Tijdens het oriënterend veldonderzoek zijn binnen de planlocatie geen beschermde plantensoorten aangetroffen en deze zijn hier ook niet te verwachten. Uit het veldonderzoek is tevens gebleken dat binnen het pand geen huismussen of gierzwaluwen worden verwacht. Er is nagenoeg geen gelegenheid voor vogels om te broeden rondom het pand. De kans op broedende vogels wordt als marginaal geschat. Er zijn geen aanvullende voorzorgsmaatregelen nodig. Uit aanvullend veldonderzoek blijkt tevens dat binnen de planlocatie geen huismussen of ander strikt beschermde soorten aangetroffen zijn.

Binnen de planlocaties is geen oppervlaktewater aanwezig. Met zekerheid zijn daarom watergebonden soorten evenmin aanwezig. Op basis het ontbreken van sporen en geschikt leefgebied van zwaarder beschermde herpetofauna en vissen binnen de planlocaties, kunnen vaste verblijfplaatsen van deze soorten worden uitgesloten.

Er zijn, gezien de voorkomende biotopen, geen beschermde bijzondere insecten of overige soorten te verwachten binnen de planlocaties. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; de planlocatie voldoet hier niet aan. De aanwezigheid van beschermde overige soorten worden daarom uitgesloten binnen de planlocaties.

 

Tijdens het veldonderzoek is geconcludeerd dat in het dak geschikte invliegopeningen voor vleermuizen zitten. De planlocatie is ongeschikt als essentiële vliegroute, door het ontbreken van lijnvormige landschapselementen, die een verbinding vormen tussen verblijfsplaatsen en foerageergebieden. Boven de plantsoenen zijn foeragerende vleermuizen te verwachten. Het is echter niet waarschijnlijk dat er sprake is van een essentieel jachtgebied met een directe relatie met een verblijfplaats. Er is dus geen sprake van mogelijke aantasting van essentiële foerageergebieden of van vliegroutes. Vervolgstappen voor vliegroutes en foerageergebieden van vleermuizen zijn niet nood- zakelijk.

 

Uit aanvullend onderzoek is gebleken dat binnen de planlocatie een zomerverblijf en een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aanwezig is. De aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis binnen de planlocatie, veroorzaakt dat een ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is.

Om de functionaliteit van de verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis te garanderen, dienen voorafgaande en na uitvoer van de werkzaamheden, voldoende geschikte verblijfplaatsen binnen de planlocatie te worden gecreëerd. Volgens de toetsingscriteria van het bevoegd gezag dienen voor elke verblijfplaats die zijn functie niet meer kan vervullen, voldoende alternatieve verblijfplaatsen te worden gecreëerd. Het bevoegd gezag stelt namelijk dat hoe meer alternatieve verblijfplaatsen aanwezig zijn, hoe groter de kans is dat minimaal één alternatieve verblijfplaats geschikt bevonden wordt door vleermuizen. Om zorg te dragen voor een juiste uitvoering dient te worden gewerkt met een ecologisch werkprotocol en de planning af te stemmen op een juiste mitigatie. Voor onderhavige ontwikkeling is een ecologisch werkprotocol opgesteld (zie Bijlage 7) en is een ontheffing als bedoeld in artikel 3.8 van de Wet natuurbescherming aangevraagd. Deze ontheffing is op 12 november 2018 verleend Bijlage 8.

 

Gebiedsbescherming

 

Natura 2000-gebieden

De Natura 2000-gebieden Botshol, Nieuwkoopse Plassen & De Haeck en de duinen van Kennemerland-Zuid, liggen op ruim 10 kilometer afstand van de planlocatie. Van de ruimtelijke plannen wordt er geen significante wijziging in de emissie verwacht. Een berekening van de depositie is niet noodzakelijk. Vanwege de grote afstand tussen de Natura 2000-gebieden en de planlocatie en de aard van de werkzaamheden, kan een effect van andere oorzaken, zoals geluid, licht of grondwaterstromen, op voorhand worden uitgesloten.

Gelet op de ontwikkeling van 28 woningen is het mogelijk dat de stikstofuitstoot licht toeneemt. De mogelijke toename is daarom berekend met de Aerius-calculator (zie Bijlage 14). Uit de berekeningen blijkt dat zowel in de aanlegfase als de gebruiksfase dat er geen toename van stikstofdepositie plaatsvindt op de dichtsbijzijnde Natura 2000- gebieden.

 

Natuurnetwerk Nederland

De gebieden die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) liggen direct ten westen van de planlocatie (Westeinderplassen). Het Natuurnetwerk kent geen externe werking. Als er niet op de randzones van het Natuurnetwerk wordt gewerkt, is een effect op het Natuurnetwerk uitgesloten. Tussen de planlocatie en het NNN ligt de Stationsweg en woningen langs het lint van de Stationsweg met diepe achtertuinen. Het NNN begint op een afstand van circa 70 meter vanaf de planlocatie. Gelet op de afstand en de weg en bebouwing die tussen de planlocatie en het NNN ligt, is een effect op het NNN uitgesloten.

 

4.7 Archeologie

 

In het archeologiebeleid van de gemeente Aalsmeer is onderscheid gemaakt in verschillende categorieën met bijbehorend regime. Het plangebied Stationsweg 17 behoort tot categorie 2.

 

 

 

Voor deze gebieden moet rekening gehouden worden met archeologie bij plannen groter dan 50 m² èn dieper dan 40 centimeter onder maaiveld. In het kader van voorliggende ontwikkeling is een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (IDDS Archeologie, augustus 2017, zie Bijlage 1).

 

Uit het bureauonderzoek blijkt dat in de diepe ondergrond van het plangebied het Laagpakket van Wormer aanwezig is. Voor deze afzettingen geldt een lage archeologische verwachting aangezien deze zijn afgezet in een wadachtig milieu dat naar verwachting niet geschikt was voor bewoning. Op het Laagpakket van Wormer ligt Hollandveen. Het Hollandveen werd bewoonbaar vanaf de ontginning van het gebied vanaf de 10e eeuw. Historisch kaartmateriaal wijst uit dat het plangebied in een onbebouwd gebied op de oever van het middeleeuwse Stommeer lag. Er wordt pas bebouwing weergegeven vanaf 1902. Daarvoor was het plangebied als weiland in gebruik. Gezien de ligging langs een historische weg die mogelijk al dateert vanaf de ontginning van het gebied kan het voorkomen van archeologische resten uit de periode 10e-16e eeuw echter niet volledig worden uitgesloten. De archeologische resten mogen vooral worden verwacht in eventuele ophooglagen of bewerkte lagen op het veen en in de top van het Hollandveen.

 

Het veldonderzoek onderschrijft het verwachtingsmodel uit het bureauonderzoek. De hoogste verwachting geldt voor een begraven oude bouwvoor in de top van het Hollandveen. Deze laag komt voor vanaf een diepte van 1,4-1,9 m -mv tot 2,3-2,7 m -mv (tussen -1,1 m en -2,5 m NAP) en kan archeologische resten bevatten uit de periode van de 10e eeuw tot 1970. Het Laagpakket van Wormer is afgezet in getijdenbekkens en was niet bewoonbaar. Het ophoogpakket aan het maaiveld dateert van na 1970.

 

Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om vervolgonderzoek uit te laten voeren indien de graafwerkzaamheden reiken tot in of onder deze laag.

 

 

4.8 Milieueffectrapportage (m.e.r.)

 

Wettelijk kader

Het instrument en de procedure milieueffectrapportage (m.e.r.) is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in (samenhang met) het Besluit milieueffectrapportage.

 

Voor alle projecten waarbij de activiteit is opgenomen in (Bijlage D van) het Besluit milieueffectrapportage (Besluit mer) moet door het bevoegd gezag worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt.

Via een m.e.r.-beoordeling worden de milieueffecten van de gewenste ontwikkeling onderzocht. Op basis hiervan wordt beoordeeld en beslist of een milieueffectrapport moet worden opgesteld.

 

Volgens onderdeel D 11.2 van de Bijlage bij het Besluit mer dient er voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen een m.e.r.-beoordeling te worden gedaan.

 

M.e.r.-beoordeling

Het onderhavige project betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarom is beoordeeld of voor het onderhavige project dan wel planologisch besluit een milieueffectrapport (MER) moet worden gemaakt.

In het kader van de m.e.r.-beoordeling is, in opdracht van de ontwikkelaar, een aanmeldingsnotitie m.e.r. voor het project Stationsweg 17 opgesteld. Uit de notitie en analyse van bureau IDDS blijkt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen vanwege het project. Zie Bijlage 13voor de aanmeldingsnotitie m.e.r.

 

Op basis van de aanmeldingsnotitie m.e.r. van bureau IDDS, heeft het bevoegd gezag beoordeeld dat er voor het project Stationsweg 17 geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt. Bij de m.e.r.-beoordeling zijn de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect in acht genomen. Zie Bijlage 17 voor het m.e.r.-beoordelingsbesluit.

 

Conclusie

Er zijn geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' vanwege het project Stationsweg 17 te verwachten. Derhalve hoeft er geen milieueffectrapport te worden gemaakt voor het project Stationsweg 17 en de onderhavige omgevingsvergunning.

 

 

HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID

 

 

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

 

Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

De onderhavige (aanvraag) omgevingsvergunning raakt niet aan rijksbelangen of provinciale belangen. Derhalve hoeft er geen vooroverleg plaats te vinden met het Rijk en de provincie.

De onderhavige aanvraag omgevingsvergunning is voorgelegd aan Hoogheemraadschap Rijnland. Het Hoogheemraadschap Rijnland heeft geen bezwaren geuit tegen de te verlenen omgevingsvergunning.

 

Zienswijzenprocedure

De onderhavige ruimtelijke onderbouwing voor het woningbouwproject op de locatie Stationsweg 17 is opgesteld voor een uitgebreide afwijkingsprocedure dan wel omgevingsvergunningsprocedure ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° Wabo. Daarbij wordt voor de onderhavige omgevingsvergunning, en in het kader van de uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure op grond van de Wabo, een ontwerp-besluit (ontwerp-beschikking) opgesteld. Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (opgenomen in afdeling 3.4 Awb) is het voornemen tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken waaronder het ontwerp van de omgevingsvergunning en deze ruimtelijke onderbouwing, met ingang van 21 augustus 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een ieder een zienswijze in te dienen. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

 

 

5.2 Economische uitvoerbaarheid

 

De onderhavige aanvraag omgevingsvergunning ofwel het onderhavige bouwplan heeft betrekking op een plan waarvoor op grond van artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro een exploitatieplan opgesteld zou moeten worden dan wel een anterieure overeenkomst moet worden gesloten. Aangezien er een anterieure overeenkomst is gesloten tussen de gemeente en de aanvrager van de onderhavige omgevingsvergunning zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd. Om die reden behoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld.

 

De kosten van het project ofwel de omgevingsvergunning komen voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Aangezien de gemeentelijke kosten via de anterieure overeenkomst worden verhaald, zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd en voldoende gedekt.