Historische Tuin

Besluittekst

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1. Aanleiding

Het streven van de gemeente is passantenvoorzieningen voor waterrecreanten te realiseren rond het Praamplein. Inmiddels zijn hier 12 aanlegplaatsen aangelegd, inclusief een electriciteits- en watervoorziening. Het was de bedoeling sanitaire voorzieningen onder te brengen in een kiosk op het Praamplein. In deze kiosk zouden ook andere functies worden ondergebracht, zoals een informatiepunt voor toeristen en horeca. De Historische Tuin heeft het alternatieve voorstel gedaan om in de werkschuur tegenover het Praamplein een theehuis met passantenvoorzieningen te realiseren. Het voorstel van de Historische Tuin is door de gemeente omarmd. Op 23 januari 2014 heeft de Historische Tuin daarom een aanvraag omgevingsverguning ingediend om het project te realiseren. Daarbij is tevens gevraagd om de ondergeschikte horeca in de overdekte corridor op het voorste deel van het perceel te legaliseren.

1.2. Aard en doel

Van toepassing op de projectlocatie is het bestemmingsplan "Uiterweg-Plasoevers 2005 e.o." en de bestemming "Maatschappelijke Doeleinden". Het ingediende bouwplan is in strijd met de doeleindenomschrijving in artikel 19 lid 1 van het bestemmingsplan. Hierin is het gebruik voor horeca niet opgenomen. De aanvraag is daarom in strijd met de gebruiksregels, zowel als het gaat om het theehuis met passantenvoorziening als om de horecafuncties in de overdekte corridor. Het plan kan worden gerealiseerd met toepassing van een buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 30 Wabo. Het doel van de voorliggende ruimtelijke onderbouwing is te motiveren dat wordt voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening, zodat de gevraagde omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend.

1.3. Ligging en begrenzing

De Historische Tuin bevindt zich aan de rand van het dorpscentrum van Aalsmeer aan het begin van de Uiterweg. De tuin beslaat een smal en langgerekt perceel en strekt zich uit van de Uiterweg tot aan de Haarlemmerringvaart. Het perceel grenst aan één zijde aan het water langs het Praamplein.

afbeelding: Luchtfoto

De corridor bevindt zich op het voorste deel van het perceel. Het theehuis is geprojecteerd in de bestaande schuur tegenover het Praamplein.

1.4. Leeswijzer

De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de huidige situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden die vanuit het ruimtelijke beleid en wet- en regelgeving aan de ontwikkeling worden gesteld. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. In hoofdstuk 5 wordt de economische, juridische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de eindconclusie.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1. Huidige situatie

De projectlocatie betreft een gedeelte van het perceel aan de Uiterweg 32, kadastraal bekend Aasmeer, sectie H 3113. Op dit perceel is het Tuinbouwmuseum Historische Tuin Aalsmeer gevestigd. De Historische Tuin stelt zich ten doel de vroeger geteelde gewassen en vroegere opstanden in stand te houden, oude teeltwijzen te bewaren en voorwerpen en materialen die met het oog op de geschiedenis van de tuinbouw van historisch belang zijn, te conserveren. De Historische Tuin geeft een overzicht van de Aalsmeerse tuinbouw vanaf circa 1700 tot 1940. In historische volgorde bevinden zich er de teelten van fruit, bomen en aardbeien, gevolgd door vormculturen, sierheesters, rozen, trekheesters, buitenbloemen en perkgoed en tenslotte de start van de teelt van snijbloemen in bakken en kassen. De route loopt in omgekeerde richting en gaat vanaf 1940 terug in de tijd.

Het terrein van de Historische Tuin is circa 36 meter breed en loopt met een lengte van circa 450 meter door tot aan de Ringvaart. De opstallen bevinden zich op het voorste deel van het perceel. De totale bebouwde oppervlakte van het terrein is circa 1560m2. Direct achter de boerderij in het lint van de Uiterweg bevinden zich een kas en veilinggebouw. In de voormalige bloemenkas is een permanente tentoonstelling ingericht van gereedschappen en bedrijfsmiddelen. Het veilinggebouw is in 1999 gebouwd en in 2000 in gebruik genomen. Voor groepen worden hier speciale veilingsessies gehouden. Kas en veilinggebouw zijn door middel van een overkapping aan elkaar verbonden. In de tussenruimte bevindt zich een bar. Dit deel van het complex wordt aangeduid met de term "corridor" en doet dienst als ontvangsruimte. De corridor heeft een oppervlakte van ca. 70m2.

Achter de corridor bevindt zich nog een aantal andere opstallen, waaronder de bloemisterijkassen, een bloemenschuur, een schuitenhuis, een cokeshok, een mattenschuur, een ramenhok, flettehok en schuilhut en bijenstal. Het theehuis is voorzien ter plaatse van de bloemenschuur. De bloemenschuur bevindt zich aan de noordzijde (de Praampleinzijde) van het perceel. De schuur is in 1980 gebouwd in oorspronkelijke stijl met aarden vloer, donkergroene spanningdelen, witte kozijnen, en blauwgesmoorde dakpannen. De schuur heeft een goothoogte van 2,7 meter en een nokhoogte van 5,5 meter. De schuur is dwars op het perceel geplaatst met de kaprichting evenwijdig aan de Uiterweg. Aan de zuidzijde van de bloemenschuur, dus aan de kant van de Uiterweg, is tegen de schuur aan een kweekkas gebouwd. Voor de kweekkas langs is de opgang naar de brug die voor voetgangers het terrein van de Historische Tuin met het Praamplein verbindt. De bloemenschuur heeft een oppervlakte van 104m2 en een inhoud van 322m3.

afbeeding: de bloemenschuur met aangebouwde kweekkas.

2.2. Het project

Het project bestaat uit twee onderdelen. Het plan voorziet in de realisatie van een theehuis en passantenvoorziening in de voormalige werkschuur. Beoogd wordt in het theehuis een horecabedrijf in de categorie dagzaak uit te oefenen. Daarnaast wordt met de aanvraag de legalisering beoogd van de bestaande, aan het museum ondergeschikte horeca in de zogenaamde corridor.

2.2.1 Theehuis en passantenvoorziening

Het project voorziet in de eerste plaats in een horecagelegenheid, inclusief terras en steigers in de bestaande bloemenschuur c.q. werkschuur. De horecagelegenheid zal de vorm aannemen van een theehuis. Het betreft een horecazaak in de categorie dagzaak, dat wil zeggen dat het vergelijkbare openingstijden heeft als de omliggende detailhandelsvestigingen en geen latere sluitingstijd heeft dan 22.00 uur. De horecagelegenheid zal in totaal een omvang hebben van ca. 210m2. Hieronder vallen ook de ombouw van de bestaande schuur en het terras. Aanvullend wordt een openbare passantenvoorziening gerealiseerd.

Om de plannen te realiseren wordt de bestaande schuur inpandig verbouwd en aan de noordzijde met 55m2 uitgebreid. Feitelijk wordt er een identieke schuur tegen de bestaande schuur aangebouwd. Voor de uitbreiding worden eenzelfde goot- en nokhoogte aangehouden, dus 2,7 respectievelijk 5,5 meter, en ook voor wat betreft de materialisering wordt aansluiting gezocht bij de oorspronkelijke stijl van de bestaande schuur.

figuur: situatieschets theehuis

De passantenvoorziening bestaat uit een sanitaire ruimte van ca. 35m2 met toiletten en een douche in de zuidelijke hoek van de bestaande schuur. De ruimte krijgt een eigen, openbaar toegankelijke, ingang aan het looppad over de Historische Tuin.

Het theehuis neemt de gehele resterende oppervlakte van het gebouw in beslag. Er is een inpandige doorgang naar de kweekkas. De entree van het theehuis bevindt zich aan de noordzijde van het pand. Hier is ook een terras geprojecteerd. Het terras heeft een oppervlakte van ca 100m2. Vanaf het terras is naar het noorden toe zicht op de draaibrug naar de achtergelegen terreinen van de Tuin. Aan de oostkant is er zicht over de Brandewijnsloot in de richting van het Praamplein.

Langs de Brandewijnsloot worden steigers met aanlegplaatsen gerealiseerd. De steigers worden op het land aangebracht langs de zijgevel van het theehuis en het terras, zodat alleen de aanlegplaatsen zelf in het water van de sloot komen te liggen. In het water worden daartoe in totaal negen meerpalen aangebracht.

figuur: plattegrond theehuis

2.2.2 Corridor

De corridor betreft de overdekte ruimte op het voorste deel van het perceel die de permanente tentoonstelling en presentatieruimte in de voormalige bloemenkas en het veilinggebouw met elkaar verbindt. In de corridor is een bar gerealiseerd. De totale oppervlakte van de corridor is 70m2. De horeca is in beginsel ondersteunend aan de museumfunctie. Bezoekers van het museum kunnen hier koffie, thee, fris en gebak krijgen. Toegang tot de horeca is er pas indien er een entreebewijs voor het museum is gekocht.

Aanvullend op deze dagelijkse verstrekking van de gebruikelijke versnaperingen doet de corridor ook dienst als ontvangstruimte voor groepen en wordt de corridor gebruikt voor speciale presentaties. Er worden dan veelal ook (licht) alcoholhoudende dranken geschonken. Tijdens deze gelegenheden wordt er externe catering ingehuurd om de bezoekers van deze bijzondere functies optimaal te faciliteren. Voor het bestaansrecht van het museum in de toekomst zijn deze speciale functies van groot belang.

2.3. Bestemmingsplan

Van toepassing op de projectlocatie is het bestemmingsplan "Uiterweg-Plasoevers 2005 e.o." en de bestemming "Maatschappelijke Doeleinden". Het bestemmingsplan is op 7 december 2006 vastgesteld door de gemeenteraad en op 12 juni 2007 door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland goedgekeurd. Het bestemmingsplan is bij uitspraak van de Raad van State op 3 september 2008 onherroepelijk geworden.

Volgens artikel 19 van het bestemmingsplan zijn de op de plankaart voor “Maatschappelijke doeleinden” aangewezen gronden bestemd voor:

a. sociaal-culturele doeleinden;

b. educatieve doeleinden;

c. tuinbouwbedrijf;

d. parkeervoorzieningen;

e. toegangswegen, erven en groenvoorzieningen;

met bijbehorende bouwwerken.

Het gebruik voor horeca, zowel de odnergeschikte horeca van de corridor als het theehuis, valt hier niet binnen. Voor wat betreft massa, uitvoering en positionering voldoet het plan voor het theehuis wel aan het bestemmingsplan. Op grond van artikel 19.3.1 zijn (bedrijfs)gebouwen toegestaan, mits deze zijn gelegen in zone A. De maximale goot- en nokhoogte zijn respectievelijk 6 en 9 meter. De kap dient van een helling worden voorzien tussen 150 en 50o. Maximaal 60% van de gronden mag worden bebouwd. De afstand tot de zijdelingse perceelgrens is minimaal 2 meter. Het betreffende gebouw is gelegen in zone A. De voorgestelde uitbreiding heeft niet tot gevolg dat meer dan 60% van de gronden wordt bebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte worden niet overschreden. Ook de dakhelling is met 40o in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. De afstand tot de zijdelingse perceelgrens is 4 meter.

Het project is derhalve in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan. De in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden zijn ontoereikend om het project mogelijk te maken. Omdat het project tevens ziet op het gebruik van onbebouwde gronden ten behoeve van horeca (het terras) valt het project niet onder de zogenaamde kruimelgevallen. Een buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 30 Wabo is nodig om het plan te kunnen realiseren.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1. Beleid van het rijk

Op 12 februari 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SIVR is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit.

In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn tot 2028. Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben echter geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Amvb Ruimte. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van:

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Ecologische hoofdstructuur;
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het project raakt niet aan de nationale belangen die in het Barro zijn opgenomen.

3.2. Provinciaal beleid

De provincie heeft op 21 juni 2010 de “Structuurvisie Noord-Holland 2040 – Kwaliteit door veelzijdigheid” vastgesteld. Deze structuurvisie treedt in de plaats van de twee streekplannen Noord-Holland Zuid en het Ontwikkelingsbeeld (streekplan) Noord-Holland Noord en is op 3 november 2010 in werking getreden.

De structuurvisie geeft aan welke provinciale belangen aan de orde zijn in de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. De structuurvisie bevat de ontwikkelingsstrategie voor de komende dertig jaar. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is de ontwikkelingsstrategie uitgewerkt in concrete activiteiten met als doel uiteindelijk de visie te realiseren.

Uitgangspunt van het ruimtelijke beleid is ook in de toekomst Noord-Holland aantrekkelijk te laten blijven als diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en met de kracht van het landschap als basis. Hieruit volgen een aantal provinciale belangen. De drie hoofdbelangen, duurzaam ruimtegebruik, klimaatbestendigheid en ruimtelijke kwaliteit van cultuurlandschappen, natuurgebieden en groen om de stad, vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie.

Door middel van de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waarmee een provinciaal belang gemoeid is.

Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen of kantoren, dienen plaats te vinden binnen het bestaand bebouwd gebied. Het ruimtelijke beleid dient daarbij gericht te zijn op het bevorderen van innovatief ruimtegebruik, intensivering, herstructurering en kwaliteitsverbetering en het realiseren van kennisintensieve en creatieve milieus.

Volgens de totaalkaart van de Structuurvisie en in de verordening is het projectgebied aangemerkt als Bestaand Bebouwd Gebied. Het onderhavige plan past daarmee binnen de doelstellingen van nhet provinciale ruimtelijke beleid.

3.3. Gemeentelijk beleid

3.3.1 Levendig Waterdorp

Het actuele ruimtelijke beleid van de gemeente is neergelegd in de Gebiedsvisie Aalsmeer 2020, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente op 26 november 2009. De Gebiedsvisie heeft de status van structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ingevolge de gebiedsvisie dient het ruimtelijke beleid van de gemeente gericht te zijn op een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen van voorzieningen.

Op de bij de gebiedsvisie behorende kaart is het perceel samen met de oude dorpskern van Aalsmeer rond het Driekolommenplein, het Praamplein en de Zijdstraat onderdeel van ontwikkelingsgebied 1: Levendig Waterdorp. De ambitie is om het huidige, introverte ruimtelijke karakter van het dorp om te buigen naar een grotere, fysieke gerichtheid op het water met als doel de aantrekkelijkheid van Aalsmeer als toeristische trekpleister en waterrecreatiebestemming te vergroten en de gemiddelde verblijfsduur te verlengen en de bestedingen te verhogen. Het dorp van Aalsmeer dient daartoe voor de waterrecreant vanaf het water te worden ontsloten met behulp van extra aanlegplaatsen in de directe omgeving van het Praamplein met bijbehorende havenwand. De Historische Tuin moet worden gemoderniseerd om als aantrekkelijke dagattractie een bijdrage te leveren aan de versterking van het toeristisch perspectief.

Aan de Gebiedsvisie ligt onder meer de Economische Visie ten grondslag, zoals die blijkt uit de door de Kamer van Koophandel opgestelde Handreiking en door de gemeenteraad op 28 mei 2009 vastgestelde oplegnotitie “Uitwerking economisch beleid gemeente Aalsmeer”. Ingevolge het economische beleid is versterking van detailhandel en horeca in het centrum van Aalsmeer van belang om de doelstelling van recreatie en toerisme als ontwikkelingsstrategie te bereiken. Het streefbeeld is een compacte structuur met het Praamplein en het gebied rond de molen als het hart van het winkelgebied. Onder meer door voldoende parkeergelegenheid en bereikbaarheid kan een aantrekkelijk winkelklimaat gewaarborgd worden.  Gegeven het streefbeeld,  wordt er ook een aantal bijzondere aandachtspunten genoemd. Hierbij wordt onder meer ingegaan op de wenselijkheid van toevoeging van horeca. In de eerste plaats kan onder meer door het toevoegen van sport- en daghoreca het aanbod worden gecomplementeerd. In de tweede plaats is de toevoeging van bijzondere elementen, onder andere in de vorm van bijzondere winkels en horeca, van belang om de verblijfskwaliteit (met name ook met het oog op de recreant) te verbeteren. 

3.3.2 Structuurvisie Uiterweg

Nauw samenhangend met het streefbeeld voor het dorpscentrum is de visie voor het gebied van de Westeinderplassen en de Bovenlanden. Dit gebied is eveneens aangewezen als ontwikkelgebied. Het ruimtelijke beleid hier dient er op te zijn gericht met behoud van het unieke landschap het gebied als aantrekkelijk waterrecratiegebied te ontwikkelen. Voor het gebied van de Uiterweg is als uitwerking van de Gebiedsvisie 2020 een structuurvisie in voorbereiding. De raad van de gemeente heeft op 4 april 2013 een standpunt ingenomen over de kaders en ambities die in de structuurvisie tot uitdrukkking moeten komen. De gemeente zal met de nieuwe strctuurvisie inzetten op een evenwichtige ruimtelijke structuur binnen de bestaande kernkwaliteiten, waarbij natuurbeleving en natuurontwikkeling hand in hand gaan met de ontwikkeling van de toeristische economie.

3.3.3 Beoordeling

Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de beoogde ontwikkeling past binnen het ruimtelijke beleid van de gemeente dient onderscheid gemaakt te worden tussen de wenselijkheid van de corridor en de wenselijkheid van het theehuis.

theehuis

De toevoeging van horeca met terras aan het water en een passantenvoorziening past binnen de ambitie van levendig waterdorp. Feitelijk vormt de Historische Tuin de 4e pleinwand van het Praamplein. Het geprojecteerde theehuis maakt onderdeel uit van deze 4e pleinwand en versterkt hiermee deze wand, zodat het plan bijdraagt aan de doelstelling van het ruimtelijke beleid synergie tussen water en land tot stand te brengen.

De "4e pleinwand" bestaat in de nieuwe situatie deels uit het theehuis waarvan de naar het Praamplein gerichte gevel representatief is, en de zijkant van het terras. Het theehuis zal als blikvanger de uitstraling van de directe omgeving van het Praamplein verhogen en verlevendigen. Zoals het terras is gesitueerd kan zowel het Praamplein als de Historische tuin beleefd worden. Door de zichtlocatie van het theehuis aan de overzijde van het Praamplein, manifesteert de Historische Tuin zich prominent als dagattractie.

De voorgestelde invulling als theehuis (horeca in de categorie dagzaak) past binnen het aanbod van horeca dat op grond van het economische beleid voor het dorpscentrum wordt voorgestaan.

corridor

De horecafunctie van de corridor is van belang om grotere groepen en speciale gelegenheden optimaal te kunnen faciliteren. Een goede ontvangstgelegenheid voor groepen en de mogelijkheid bijzondere gelegenheden te organiseren zijn van belang om de positionering van de Historische Tuin als bijzondere attractie te kunnen bestendigen en verstevigen, mede met het oog op de gewenste financiële zelfstandigheid van de Historische Tuin. Ook de legalisering van de ondergeschikte horeca in de corridor is daarom in overeenstemming met het ruimtelijke beleid van de gemeente.

3.3.4 Besluitvorming

Het plan om in plaats van een voorziening op het Praamplein openbare passantenvoorzieningen te realiseren op de Historische Tuin in combinatie met een theehuis met terras heeft bij besluit van 31 oktober 2013 de instemming van de gemeenteraad gekregen. Daarbij is tevens besloten de ambtelijke plankosten voor de passantenvoorziening voor rekening van de gemeente te doen komen. Met een eenmalige bedrag draagt de gemeente bij aan de investeringskosten. Voor het onderhoud en de vervangingsinvesteringen van de passantenvoorziening zal de Historische Tuin jaarlijks subisidie ontvangen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bouwplan aangetoond. Het gaat daarbij om de gevolgen van eventuele belemmeringen in de omgeving van de planlocatie, alsmede om de gevolgen van het bouwplan op de omgeving.

4.1. Bodem

Teneinde de mensen te beschermen tegen de effecten van een verontreinigde bodem, geldt bij nieuwe ontwikkelingen een onderzoeksplicht naar de bodemgesteldheid ter plaatse.

Volgens de ontgravingskaart 2A (bovengrond) uit de Nota bodembeheer 2012 valt de projectlocatie in de klasse “wonen-gebiedsspecifiek”. Volgens het oude gemeentelijke milieuinformatiesysteem MENES is er binnen deze inrichting sprake van de opslag van verf, benzine, dieselolie en kunstmest in emballage. Bovendien is er vlak naast de bouwlocatie een kweekkas aanwezig. Dit betekent dat deze bouwlocatie verdacht is voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging en dat er dus een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 incl. OCB's (bestrijdingsmiddelen) moet plaatsvinden.

Ook vanuit de artbeidsomstandighedenwet is bodemonderzoek noodzakelijk. Werkgevers zijn verplicht de kwaliteit van de bodem te onderzoeken om passende maatregelen te kunnen treffen ter bescherming van werknemers die werkzaamheden in verontreinigde grond verrichten. De inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid (voorheen Arbeidsinspectie) verwacht ten minste dat de locatie is onderzocht conform de daarvoor geldende normen voor historisch onderzoek (NEN5725). Als hieruit blijkt dat de locatie onverdacht is, volstaat de bodemkwaliteitskaart als indicatie van de bodemkwaliteit. Zo niet, dan dient een verkennend bodemonderzoek (NEN5740) en asbestonderzoek (NEN 5707 of NEN 5897) te worden uitgevoerd.

Het vereiste bodemonderzoek is door het adviesbureau PJ Milieu BV in de periode april tot en met juni 2014 uitgevoerd. Er is een verkennend en aanvullend onderzoek itgevoerd. van de resultaten is op 19 juni 2014 verslag gedaan in het onderzoeksrapport met nummer 1422301A. uit het onderzoeksrapport blijkt dat de hypothese "onverdachte locatie" geen stand houdt. In het mengmonster van de bovengrond is een matig verhoogd gehalte zink aangetoond. Formeel is hierdoor nader bodemonderzoek noodzakelijk naar de oorzaak, ernst en omvang van de verontreiniging. Het onderzoeksbureau adviseert echter, dat van nader onderzoek kon worden afgezien. Er is slechts sprake van een matig verhoogd gehalte zink. Bovendien is na uitsplitsing van het mengmonster uitsluitend in het bovengrondmonster van boring 4 een matig verhoogd gehalte zink aangetoond. De overige geanalyseerde parameters in de grond en het grondwater zijn maximaal licht verhoogd aangetoond. Boring 4 bevindt zich tegen de gevel van de nieuwe bebouwing aan. Boring 3 is gelegen op slechts 5 meter afstand binnen de bebouwing en hierbij is slechts een licht verhoogd gehalte zink aangetoond.

Geconcludeerd wordt dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. Mogelijk moet voor de afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie een aanvullend onderzoek worden overlegd.

4.2. Luchtkwaliteit

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, dan moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

De 3%-grens is voor een aantal categorieëen projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg; 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000m2 bruto vloeroppervalk bij 1 ontsluitingsweg; 200.00m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

De omlegging van de N201 en de afwaardering van de Burgemeester Kasteleinweg leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit in de gemeente Aasmeer. In 2008 is dit door middel van een onderzoek naar de ontwikkeling van de luchtkwaliteit binnen de gemeente Aalsmeer aangetoond. Uit de zogenoemde monitoringtool van de Rijksoverheid blijkt eveneens dat de prognose is dat zowel in 2015 als in 2020 de grenswaarden voor fijnstof en voor stikstofdioxide niet worden overschreden. Het project heeft een dermate beperkte schaal, dat kan worden uitgesloten dat door dit project de grenswaarden in de omgeving zullen worden overschreden. Het project is aan te merken als een NIBM-project, zodat luchtkwaliteit geen belemmering is voor de doorgang van het project.

4.3. Geluid

De beoordeling van het aspect geuid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in de Wet geluidhinder voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen en in de Wet luchtvaart en het Luchthavenindelingbesluit voor vliegverkeerlawaai. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening. Aangetoond moet worden dat het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, waaronder begrepen de vraag of sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het onderhavige plan voorziet niet in de oprichting van een gevoelige functie. Het plan is tevens niet aan te merken als een geluidbron in de zin van de wet. Het is tevens niet aannemelijk dat de beoogde horeca tot onevenredige geluidoverlast voor de omgeving zal leiden. De horecafunctie in de corridor is inpandig en heeft gedurende de jaren dat deze al in gebruik is, niet tot klachten van omwonenden geleid. Het terrras bij het theehuis is op een dermate grote afstand van de woningen rond het Praamplein gelegen, dat hiervan geen hinder zal worden ondervonden. De geluidproduktie door het theehuis zal bovendien geen significant effect hebben op het algemene geluidsniveau op en rond het Praamplein.

Vanuit het oogpunt van de akoestische situatie bestaan er geen belemmeringen voor het project.

4.4. Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Bij de bouw van een woning gaat het in beginsel om een kwetsbaar object, waarbij de veiligheid van personen in het geding kan zijn.

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeente, waterschappen, provincie en rijk.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het project geen risciovolle bedrijven en/of activeiten zijn vermeld. Omdat het perceel niet is gelegen binnen de risicocontour van risicovolle bedrijven of activiteiten, bestaat er vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen belemmeringen voor het bouwplan.

4.5. Milieuzonering

Milieuzonering heeft met name betrekking op milieuaspecten die een ruimtelijke dimensie hebben, te weten geur, stof, geluid en gevaar. Milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is enerzijds milieuhinder bij woningen en andere gevoelige functies te voorkomen en anderzijds aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten.

Een belangrijk hulpmiddel om hiermee rekening te houden is de VNG-brochure 'bedrijven en milieuzonering' die voor het eerst in 1986 verscheen en voor het laatst in 2009 is geactualiseerd. In deze brochure is een omvangrijke lijst van bedrijven opgenomen, waarin per bedrijf voor een aantal aspecten de mate van ruimtelijk relevante hinder is weergegeven. In de richtafstandenlijst zijn bedrijven op grond van hun potentiële hinder ingedeeld in zes categorieën. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar voor een omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied en omgevingstype gemengd gebied. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand tot het omgevingstype.

Voor het onderhavige plan is relevant in hoeverre er voor de omgeving hinder wordt veroorzaakt. Volgens de brochure van de VNG zijn café's en restaurants in te delen in milieucategorie 1 en geldt een richtafstand van 10 meter tot het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Het gebied van de Uiterweg is te kwalificeren als omgevingstype gemengd gebied. Dit betekend dat er één afstandsstap in mindering mag worden gebracht.

Geconcludeerd wordt dat aan de richtafstanden ruimschoots wordt voldaan, zodat er met het oog op mogelijke milieuhinder geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling bestaan. Hierbij is tevens van belang dat het theehuis en corridor hoofdzakelijk overdag zullen zijn geopend, en de corridor bovendien overdekt is, zodat omwonenden relatief weinig overlast zullen ondervinden van ontvangsten die hier plaatsvinden.

4.6. Water

In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat voor ieder ruimtelijk plan moet worden beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Het doel van deze zogenaamde watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden.

Op het perceel is de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. Bij een toename van de verharding met meer dan 500m2 hanteert Rijnland de eis dat binnen het betreffende peilgebied 15% van het extra verharde oppervlak als open water dient te worden gecompenseerd. De toename van het verharde oppervlak blijft hieronder. Watercompensatie is derhalve niet aan de orde. Op 1 augustus 2013 is door de waterbeheerder per mail bevestigd dat het plan geen onderdelen bevat die raken aan waterstaatszaken.

Geconcludeerd wordt, dat er vanuit het waterbelang geen belemmeringen bestaan voor het voorgenomen bouwplan. vanzelfsprekend dient wel aan de onderhoudsplicht van de watergang te blijven worden voldaan.

4.7. Ecologie

De Flora- en faunawet is sinds 2002 van kracht en beschermt verschillende planten- en diersoorten. Sinds 2005 maakt de wet onderscheid in drie verschillende beschermingscategorieen: algemene soorten, overige soorten en strenger beschermde soorten. Indien er beschermde soorten voorkomen is het verplicht om hiermee rekening te houden. Voor strenger beschermde soorten geldt, dat volgens een gedragscode moet worden gewerkt, of dat een ontheffing moet worden aangevraagd. In het algemeen geldt dat moet worden voldaan aan de zorgplicht uit de Flora en faunawet. Dit betekent, dat bij de uitvoering van het bouwplan voldoende zorg in acht moet worden genomen om schade aan in het wild levende dieren en planten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken.

In de huidige situatie wordt de bestaande schuur intensief gebruikt. Het aansluitende terrein naast de schuur is deels verhard en in gebruik als bloempottenopslag. Gelet op het huidige intensieve gebruik van de schuur en het aansluitende terrein, alsmede de goede staat waarin de schuur verkeert, is het niet aannemelijk dat er op de locatie waar het theehuis is geprojecteerd plant- of diersoorten voorkomen die een vergaande bescherming genieten op basis van de Flora- en faunawet. Nader onderzoek naar flora en fauna is dan ook niet nodig.

4.8. Archeologie

De gemeente Aalsmeer heeft op 24 juni 2010 de Beleidsnota Archeologie vastgesteld. In de gemeentelijke beleidsnota wordt uiteengezet op welke wijze de gemeente Aalsmeer verantwoordelijkheid neemt voor het eigen bodemarchief. De gemeente is hiertoe ingedeeld in verschillende gebieden met elk eigen regels voor wat betreft de wijze waarop bij ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden met archeologie.

Het perceel maakt onderdeel uit van het gebied waarvoor een hoge verwachtingswaarde geldt. De archeologische verwachting hangt samen met de geschiedenis van de Uiterweg als ontginningsas en historisch woonlint. Bij plannen met een oppervlakte groter dan 50m2 en dieper dan 40 centimer is een archeologisch onderzoek op grond van de beleidsnota voorgeschreven. Nu het bouwplan een oppervlakte heeft van 55m2 en op onderdelen een diepte van 40 centimeter is op grond van de beleidsnota in beginsel een archeologisch onderzoek vereist.

De overschrijding is echter minimaal en omdat de grond altijd als tuinbouwgrond is gebruikt is de verwachtingswaarde op deze specifieke locatie ook niet hoog. Een archeologisch onderzoek kan daarom achterwege blijven. Bovendien heeft de Historische Tuin connecties met Stichting Oud Aalsmeer. Deze stichting heeft de monumentale boerderij voor op het perceel in bezit. De Historische Tuin heeft toegezegd de (amateur-) archeologen van de Stichting Oud Aalsmeer in te schakelen om toezicht te houden op de graafwerkzaamheden.

4.9. Cultuurhistorie

Met het oog op de bescherming van het cultureel erfgoed dient te worden beoordeeld of waardevolle objecten en elementen door rumtelijke ontwikkelingen worden geschaad.

Uit het overzicht van rijks- provincale en gemeentelijke monumenten blijkt, dat de voor op het perceel in het bebouwingslint gelegen boerderij een rijksmonument is. Het monument maakt geen onderdeel uit van de onderhavige ontwikkeling en ondervindt hiervan geen nadelige effecten.

De gemeente Aalsmeer heeft voor haar grondgebied voorts een Globale Cultuurhistorische Analyse uitgevoerd. Deze is op 29 maart 2012 vastgesteld door de raad van de gemeente. In de nota worden verschillende deelgebieden onderscheiden met elk hun eigen cultuurhistorische karakterisatie en waarde.

Het projectgebied maakt onderdeel uit van wat in de Nota de echte Bovenlanden wordt genoemd: de nog bestaande bebouwingslinten met aan weerszijden huizen en soms ook (oude) boerderijen, later aangevuld met kassen, loodsen, jachthavens, etcetera, en aan de straatkant één of enkele woningen en per kavel diverse “gebroken” landen. Uitgaande van de karakteristieke kenmerken van het gebied is voor De Bovenlanden een aantal aanbevelingen geformuleerd. Deze houden in dat de karakteristieke bebouwingslinten met het bijbehorende verkavelingspatroon dienen te worden behouden en versterkt, het profiel van de oude linten dient te worden behouden, inclusief de nog aanwezige wegsloten.

Het plan is hiermee in overeenstemming. Het bestaande verkavelingspatroon wordt gehandhaafd en de architectuur sluit aan bij het karakteristieke en historische beeld van de bebouwing van de Uiterweg. Door het theehuis in oorspronkelijke stijl uit te voeren versterkt het plan het cultuurhistorische beeld, zeker gezien vanaf het Praamplein.

Vanuit cultuurhistorisch perspectief bestaan er geen bezwaren tegen het plan.

4.10. Verkeer en parkeren

Het toevoegen van horeca op het perceel betekent dat er een noodzaak bestaat de parkeerbehoefte die door de nieuwe functies wordt gegenereerd te beoordelen. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen de ondergeschikte horeca ter plaatse van de corridor en de openbaar toegankelijke horeca als voorzien in het theehuis. Van belang daarbij is tevens dat de Historische Tuin niet over eigen parkeergelegenheid beschikt en bezoekers elders in het centrum moeten parkeren. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat er van wordt uitgegaan dat de passantenvoorziening geen parkeerbehoefte genereerd, aangezien deze voorziening gericht is op waterrecreanten die zich per boot verplaatsen.

corridor

In de kencijfers van de CROW wordt voor een museum voor matig stedelijk centrumgebied uitgegaan van een parkeerbehoefte van 0,5 tot 0,7 parkeerplaatsen per 100m2 bvo. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat musea in de regel ondergeschikte horeca hebben. Gelet op het feit dat de horeca in de corridor ten dienste staat aan het museum, mag er van worden uitgegaan dat de horecafunctie geen eigen parkeerbehoefte genereert bovenop de parkeerbehoefte van het museum als zodanig, zodat nader onderzoek hiernaar niet aan de orde is. Bovendien wordt in de publicatie van CROW aangegeven, dat de voor musea gehanteerde cijfers zeer globaal zijn, omdat de parkeerbehoefte afhankelijk is van de aard van het museum en van geval tot geval zeer uiteen kan lopen. Voor de Historische Tuin geldt dat de oppervlakte in vierkante meters relatief groot is, maar dat door het openlucht karakter van het museum sprake is van een zeer extensief gebruik van de ruimte en het bezoek bovendien een belangrijk seizoensgebonden karakter heeft. het is daarom aannemelijk dat de kencijfers voor de situatie van de Historische Tuin aan de hoge kant zijn.

theehuis

In het geval van het theehuis is anders dan bij de corridor sprake van de toevoeging van een nieuwe functie. Het theehuis is bovendien openbaar toegankelijk en genereert hierdoor onafhankelijk van het museum een eigen parkeerbehoefte. Volgens de kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van de CROW (publicatie 317) geldt in matig stedelijk centrumgebied voor de vergelijkbare functie van een café per 100m2 bvo een norm van minimaal 4 parkeerplaatsen en maximaal 6. Voor het theehuis wordt daarom uitgegaan van een parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen. In deze plaatsen is feitelijk op het Praamplein voorzien. Nu door het plan de noodzaak voor een kiosk met sanitaire voorzieningen op het Praamplein is komen te vervallen, zijn hier bij de inrichting van het Praamplein uiteindelijk 8 parkeerplaatsen meer gerealiseerd dan waarmee eerst rekening was gehouden. Deze parkeerplaatsen kunnen aan het theehuis toegerekend worden.

conclusie

Geconcludeerd wordt dat de horecafunctie van de corridor geen zelfstandige parkeerbehoefte genereert, zodat dit onderdeel van het plan geen gevolgen heeft voor de parkeersituatie in het dorp. De parkeerbehoefte van het theehuis kan worden opgevangen op het Praamplein. Feitelijk zijn hier 8 parkeerplaatsen extra gerealiseerd als gevolg van dit plan. Er hoeft immers geen geen ruimte meer te worden gereserveerd voor sanitaire voorzieningen voor passanten op het Praamplein.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de economische, juridische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan gemotiveerd.

5.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken, waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een ieder een mondelinge dan wel een schriftelijke zienswijze in te dienen.

De termijn van inzage liep van 25 juli 2014 tot en met 4 september 2014. Gedurende deze termijn zijn drie zienswijzen ingediend. Voor de samenvatting en beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de Nota van Beantwoording die als bijlage bij dit besluit is gevoegd.

5.2. Juridische uitvoerbaarheid

Het perceel is in eigendom van de ontwikkelende partij. Voor wat betreft het grondeigendom is het project dan ook uitvoerbaar.

5.3. Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12, eerste lid, Wro biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal. De gemeenteraad is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Van de vaststelling van een exploitatieplan kan worden afgezien, indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In het onderhavige geval is geen sprake van een wettelijk verplicht kostenverhaal, aangezien de functiewijzing onder de grens van 1500m2 blijft. Een exploitatieplan is tevens voorgeschreven indien er een noodzaak bestaat tot fasering en locatie-eisen. Ook daarvan is in dit geval geen sprake.

Het plan is een particulier initiatief waarbij openbare voorzieningen worden gerealiseerd. De gemeente draagt vanwege het openbare karakter van de passantenvoorziening bij in de stichtingskosten en zal tevens bijdragen in de kosten van het onderhoud door middel van een jaarlijkse subsidie.

Hoofdstuk 6 Conclusie

Voor het perceel van de Historische Tuin aan de Uiterweg 32 bestaat de wens een theehuis met passantenvoorziening te relaiseren en tevens de uitoefening van horeca in de corridor mogelijk te maken.

Het gebruik voor horeca is in strijd met het vigerende bestemmingsplan "Uiterweg-Plasoevers 2005 e.o." en de bestemming “Maatschappelijke doeleinden”. Ingevolge artikel 3.10 lid 1 onder a van de Wabo kan voor dit plan in strijd met het bestemmingsplan vergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12. eerste lid, onder a, onder 30 van de Wabo. In artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 30 is bepaald dat vergunning kan worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.  

Het bouwplan is in overeenstemming met het beleid van rijk en provincie en het actuele ruimtelijke beleid van de gemeente. Gelet op de verschillende omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan. De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het geoorloofd is toepassing te geven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 30 en voor het bouwplan omgevingsvergunning te verlenen.