direct naar inhoud van Regels

1 Ruimtelijke onderbouwing

 

 

 

 

 

 

 

 

Logiesvoorziening

 

Legmeerdijk 289 - 291

 

Aalsmeer

 

 

 
Inhoudsopgave

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Hoofdstuk 3 Geldende bestemmingsplannen

Hoofdstuk 4 Beleid

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

 

In de Greenport Aalsmeer zijn veel tijdelijke arbeidsmigranten in de sierteeltsector werkzaam. Deze tijdelijke arbeidsmigranten zijn van groot economisch belang omdat een aantal (grote) bedrijven anders niet zou kunnen functioneren. Er is echter al jaren sprake van een tekort aan kwalitatief geschikte huisvesting voor buitenlandse arbeidsmigranten. Dit leidt vaak tot onwenselijke en onveilige situaties, zoals illegale huisvesting en overbewoning. Er is daarom in en rondom Aalsmeer veel vraag naar logiesruimte voor arbeidsmigranten. In 2013 is binnen Greenport Aalsmeer een convenant gesloten inzake de huisvesting van Europese arbeidsmigranten.

De gemeente en Ruigrok uitzendbureau vinden het zeer belangrijk dat de tijdelijke arbeidsmigranten die niet uit Nederland afkomstig zijn tijdens hun verblijf in Nederland kwalitatief goed gehuisvest worden. Het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer is vanwege de goede bereikbaarheid (zowel lokaal als regionaal) en de ligging in de nabijheid van de woonwijken Stommeer en Oosteinde (met diverse winkelvoorzieningen) geschikt voor het realiseren van een logiesvoorziening voor tijdelijke arbeidsmigranten. Adriaan van Erk Ontwikkeling b.v. is daarom namens Ruigrok voornemens om op Legmeerdijk 289-291 een logiesvoorziening voor tijdelijke arbeidsmigranten te realiseren. In de logiesvoorziening zal ook plek zijn voor andere doelgroepen die kortdurend huisvesting binnen Aalsmeer nodig hebben (zoals kort blijvende studenten, bewoners die getroffen zijn door een calamiteit, andere kort blijvende expats, etc.).

Voor de vraag wat precies onder een logiesvoorziening wordt verstaan wordt aansluiting gezocht op de gehanteerde begripsbepaling voor een kamerverhuurbedrijf in het voor de aangrenzende gronden geldende bestemmingsplan voor de deelgebieden 9 en 10. Deze begripsbepaling luidt als volgt: 'een specifieke vorm van hotel, gericht op het verstrekken van nachtverblijf voor een verblijfsperiode van minimaal een week en maximaal zes maanden, aan personen die elders hun hoofdverblijf behouden'.

Op 24 augustus 2018 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor een logiesvoorziening op Legmeerdijk 289-291. Een logiesvoorziening op deze locatie is echter strijdig met het geldende bestemmingsplan. De logiesvoorziening, waar de nu voorliggende vergunningaanvraag (bijlage 1) betrekking op heeft, kan worden toegestaan via een uitgebreide afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het nu voorliggende document voorziet in de onderbouwing daarvan.

 

1.2 Ligging en begrenzing

 

De projectlocatie ligt aan de rand van deelgebied 10 van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer en bevindt zich direct ten noordwesten van de rijweg van de Legmeerdijk (N231), ter plaatse van de percelen Legmeerdijk 289 en 291 (kadastrale percelen Legmeerdijk Aalsmeer, kadaster sectie B, nummers 8282, 9633 en 9680). Direct ten zuiden van deze percelen kruist de Legmeerdijk de Burgemeester Brouwerweg (N201).

In de navolgende afbeelding is de ligging van de projectlocatie indicatief weergegeven.

 

 

Afbeelding 1: luchtfoto projectlocatie, waarbij de projectlocatie indicatief is weergegeven met een rode lijn.

 

De projectlocatie wordt begrensd door een braakliggend terrein en een watergang (noordzijde), het perceel Legmeerdijk 287 (oostzijde) , de rijweg van de Legmeerdijk (zuidzijde) en het talud van de N201 (westzijde).

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

2.1 Huidige situatie locatie en haar omgeving

 

2.1.1 Huidige situatie ter plaatse van de locatie

De locatie waar de logiesvoorziening is voorzien heeft een oppervlak van 4.157 m². Tot 2011 bevonden zich twee woningen en een kwekerij met kassen en bedrijfsgebouwen op de projectlocatie. De bebouwing is gesloopt waardoor er op dit moment geen gebouwen of andere bouwwerken op de projectlocatie aanwezig zijn. De projectlocatie is volledig braakliggend, alleen aan de oostzijde van de projectlocatie is nog gedeeltelijke verharding van een voormalige ontsluitingsweg aanwezig. Naast gras zijn er ook enkele bomen, bosschages en struiken aanwezig.

 

Afbeelding 2: het braakliggende terrein van de projectlocatie, gezien vanaf de Legmeerdijk (bron: https://www.google.nl/maps).

 

2.1.2 Huidige situatie omgeving van de locatie

De projectlocatie is gelegen in deelgebied 10 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Dit deelgebied is samen met deelgebied 9 gelegen tussen de N201 (westzijde) en de lintbebouwing langs de Hornweg (noordzijde), de Machineweg (oostzijde) en de Legmeerdijk (zuidzijde). De beide deelgebieden worden van elkaar gescheiden door middel van de watergang Horntocht.

In de beide deelgebieden zijn de laatste jaren diverse bedrijfskavels in gebruik genomen en de gebiedsontsluitingsweg Japanlaan is aangelegd. De overige gronden zijn nog braakliggend en in afwachting van een toekomstige invulling.

Een groot deel van de aanwezige bedrijven in de deelgebieden 9 en 10 is gericht op de sierteeltsector maar niet-sierteelt gerelateerde bedrijven komen ook voor. Voor een braakliggend perceel aan de Japanlaan in deelgebied 9 is op 13 maart 2018 via een separate planologische procedure een omgevingsvergunning verleend voor een logiesvoorziening voor arbeidsmigranten met 58 kamers en in totaal 166 tot 200 bedden.

 

 

Afbeelding 3: schematische weergave deelgebieden 9 en 10 (zie paarse begrenzingen), inclusief de projectlocatie (zie rode contour), de Japanlaan (zie zwarte lijn) en de op 13 maart 2018 vergunde logiesvoorziening in deelgebied 9 (zie oranje lijn).

 

Direct ten zuidwesten van de projectlocatie bevindt zich de kruising van de Legmeerdijk met de Burgemeester Brouwerweg. De Legmeerdijk is een provinciale weg (N231) tussen Schiphol Oost en Alphen aan de Rijn, terwijl de Burgemeester Brouwerweg (N201) een provinciale weg is tussen Haarlem en Hilversum. De kruising van de N201 en N231 is grotendeels gelijkvloers en voorzien van een verkeersregelinstallatie. De verbinding van het zuidwestelijk deel van de Legmeerdijk met het noordwestelijk deel van de Burgemeester Brouwerweg is echter ongelijkvloers. Verkeer dat via de Burgemeester Brouwerweg vanuit het noorden komt rijden kan namelijk het westelijk deel van de Legmeerdijk via een vrije afslag bereiken terwijl het verkeer via de Legmeerdijk vanuit het zuidwesten via een fly-over naar het noordwestelijk deel van Burgemeester Brouwerweg kan rijden. Deze vrije afslag en fly-over zijn belangrijk voor de bereikbaarheid van de marktplaats van Royal FloraHolland (zie verderop in deze paragraaf).

 

Afbeelding 4: de rijweg van de Legmeerdijk ter hoogte van de projectlocatie, met op de achtergrond de ongelijkvloerse kruising van de N201-N231 en de fly-over (bron: https://www.google.nl/maps).

 

Ter hoogte van de projectlocatie bestaat de rijweg van de Legmeerdijk uit 6 rijstroken waarbij de rijstroken in tegengestelde richting van elkaar worden gescheiden door een verhoging. Ten zuidoosten van de rijweg ligt een vrijliggend dubbelzijdig fietspad. Het fietspad loopt hier vlak langs een bedrijfskavel waarop momenteel een sierteeltbedrijf (Salomo) is gevestigd. Dit bedrijfskavel is gelegen op het in ontwikkeling zijnde bedrijventerrein De Loeten in Amstelveen. Het bedrijfskavel bevindt zich recht tegenover de projectlocatie. Het bedrijfskavel is via de interne wegenstructuur van bedrijventerrein De Loeten aangesloten op de Legmeerdijk (en dus niet via een eigen in- en uitrit).

 

Afbeelding 5: het vrijliggende fietspad en het bedrijfsperceel ten zuidoosten van de projectlocatie (bron: https://www.google.nl/maps).

 

De fly-over van de N231 naar de N201 zorgt er voor dat de projectlocatie aan de zuidwest zijde grenst aan een talud. De projectlocatie wordt zo fysiek afgeschermd van de aan de overzijde van de N201 gelegen marktplaats van Royal FloraHolland. De marktplaats bestaat uit meerdere locaties met diverse grootschalige bedrijfsgebouwen. De marktplaats vormt het economisch hart van Greenport Aalsmeer.

In het gebied ten noordwesten en ten noordoosten van de projectlocatie bevinden zich diverse bedrijfskavels en woonpercelen.

 

 

Afbeelding 6: luchtfoto van het gebied ten noordwesten en noordoosten van projectlocatie: een braakliggende zone (1), het sierteeltbedrijf Marginpar (2), de inrit van de bedrijfsstraat (3), het bedrijfsverzamelgebouw (4) en het woonlint langs de Legmeerdijk (5).

 

Direct ten noordwesten van de projectlocatie ligt een braakliggende zone. Deze zone behoort ook tot de percelen Legmeerdijk 289-291 maar deze zone is geen onderdeel van de projectlocatie (zie paragraaf 2.2). Deze braakliggende zone wordt aan de noord(west)zijde begrensd door een zijarm van de watergang langs de N201. Aan de overzijde van deze zijarm bevindt zich momenteel een sierteeltbedrijf (Marginpar). Het parkeren en de expeditie van dit bedrijf vindt plaats aan de zuidoostzijde van de bedrijfsbebouwing, aan de zijde van de projectlocatie. Het bedrijf is bereikbaar via een bedrijfsstraat waarvan een mandelige inrit zich tussen de percelen Legmeerdijk 281 en 283 bevindt. De bedrijfsstraat is aan de noordzijde via de Thailandlaan aangesloten op de gebiedsontsluitingsweg Japanlaan. Ter plaatse van de inrit van de bedrijfsstraat vanaf de Legmeerdijk geldt eenrichtingsverkeer en een vrachtwagenverbod. Bezoekers en personeel van het sierteeltbedrijf kunnen zodoende gebruik maken van de inrit vanaf de Legmeerdijk maar vrachtverkeer moet via de interne wegenstructuur van de deelgebieden 9 en 10 rijden.

 

Afbeelding 7: de inrit van de bedrijfsstraat tussen Legmeerdijk 281 en 283 (bron: https://www.google.nl/maps).

 

De bedrijfsstraat voert ook langs een grootschalig bedrijfsverzamelgebouw dat centraal in deelgebied 10 is gelegen. In dit bedrijfsverzamelgebouw zijn aan sierteelt gerelateerde bedrijven (Duif International en Pottery Pots) gevestigd en een verpakkingsbedrijf (Paardekooper). Het bedrijfsverzamelgebouw is bereikbaar via een bedrijfsstraat vanaf de Japanlaan. Parkeren vindt plaats op eigen terrein, aan de oost- en zuidzijde. Ook zijn er aan de oostkant enkele inhammen in het bedrijfsverzamelgebouw voor expeditie. Het terrein waarop het bedrijfsverzamelgebouw zich bevindt is aan de zuidkant afsluitbaar door middel van een hek.

Tenslotte bevinden zich langs de Legmeerdijk meerdere woonpercelen, welke tezamen een woonlint aan weerszijden van de Legmeerdijk vormen. Dit woonlint aan weerszijden van de Legmeerdijk eindigt direct ten oosten van de projectlocatie, bij de woonpercelen Legmeerdijk 287 (noordelijk woonlint) en Legmeerdijk 282 (zuidelijk woonlint). Op de woonpercelen, welke voorheen vaak bij het toenmalige achtergelegen kassengebied behoorden, staan vrijstaande woonpercelen van één tot twee bouwlagen met een kap. De ten noordoosten van de projectlocatie gelegen woonpercelen Legmeerdijk 281 t/m 287 zijn bereikbaar via de tussen 281 en 283 gelegen inrit van de bedrijfsstraat. De andere woonpercelen langs de Legmeerdijk hebben een eigen in/uitrit op de Legmeerdijk.

De woonpercelen Legmeerdijk 285 en 287 worden door Ruigrok uitzendbureau gebruikt voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Ruigrok uitzendbureau heeft overigens de wens om de bestemming van die woonpercelen in de toekomst ook te verruimen met een logiesfunctie.

 

2.2 Het Project

 

2.2.1 Bouwvolume en programma

Voor de projectlocatie is een bouwplan opgesteld waarin wordt uitgegaan van een trapeziumvormig gebouw, welke parallel aan de N201 wordt gerealiseerd. Het gebouw bevindt zich op een afstand van circa 25 meter van de rijweg van de Legmeerdijk. De afstand tot de rijweg van de fly-over naar de Burgemeester Brouwerweg bedraagt circa 15 meter terwijl de afstand tot de rijweg van Burgemeester Brouwerweg circa 40 meter bedraagt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Afbeelding 8: terreinindeling projectlocatie (bron: bouwplan logiesvoorziening), de paarse pijl geeft de locatie van de ontsluiting van het terrein weer.

 

Het grondoppervlak van het gebouw bedraagt circa 560 m² waardoor de projectlocatie voor circa 13% zal worden bebouwd. Het gebouw wordt achtlaags met een kap waarbij de goot- en nokhoogte respectievelijk 24,5 en 26,5 meter zal bedragen. In het gebouw komen 144 kamers van verschillende grootte met in totaal 250 bedden. De kamers zijn bedoeld voor tijdelijke arbeidsmigranten die via Ruigrok uitzendbureau in dienst zijn bij sierteeltbedrijven in Greenport Aalsmeer, alsmede voor eventuele andere doelgroepen die kortdurend huisvesting binnen Aalsmeer nodig hebben (zoals kortblijvende studenten, bewoners die getroffen zijn door een calamiteit, andere kortblijvende expats, etc.).

In het gebouw komt een gemeenschappelijke ruimte in de begane grondlaag en er komt een kantoorruimte met een receptiebalie voor de beheerders/huismeesters van de logiesvoorziening. De gemeenschappelijke ruimte kan door gasten worden gebruikt als onder meer leslokaal, fitnessruimte, vergaderzaal en/of ontspanningsruimte.

 

Afbeelding 9: aanzicht zuidwestgevel (bron: bouwplan logiesvoorziening).

 

De entree van de logiesvoorziening komt in de kopgevel, aan de zijde van de Legmeerdijk.

 

De kamers van de gasten krijgen kleine ramen met dubbele beglazing en het gebouw wordt voorzien van een centrale luchtbehandeling met warmteterugwinning. Door dit luchtbehandelingssysteem hoeven de gasten de kleine ramen niet te openen om aan frisse lucht te komen. Als de kleinere ramen gesloten zijn, dan is er door de toepassing van dubbele beglazing sprake van voldoende geluidwering zodat de gasten geen hinder ondervinden van geluid uit de omgeving.

 

 

Afbeelding 10: aanzicht oostgevel (bron: bouwplan logiesvoorziening).

 

2.2.2 Verblijfsduur gasten

Voor de vraag wat precies onder een logiesvoorziening wordt verstaan wordt aansluiting gezocht op de gehanteerde begripsbepaling voor een kamerverhuurbedrijf in het voor de aangrenzende gronden geldende bestemmingsplan voor de deelgebieden 9 en 10. Deze begripsbepaling luidt als volgt: 'een specifieke vorm van hotel, gericht op het verstrekken van nachtverblijf voor een verblijfsperiode van minimaal een week en maximaal zes maanden, aan personen die elders hun hoofdverblijf behouden'. Het verblijf van gasten zal in alle gevallen niet langer dan 6 maanden plaatsvinden. In geval van tijdelijke arbeidsmigranten is dat gewaarborgd doordat de arbeidsmigranten in dienst zullen zijn van één en hetzelfde uitzendbureau (Ruigrok) en zij via dat bureau arbeidscontracten krijgen van maximaal 3 tot 6 maanden. Tijdelijke arbeidsmigranten die toch langer dan 6 maanden in Aalsmeer en omgeving blijven zullen door Ruigrok uitzendbureau op een andere locatie worden gehuisvest. Het uitzendbureau heeft al meer dan 20 jaar ervaring in het huisvesten van arbeidsmigranten en is aangesloten en geregistreerd bij de Stichting Normering Flexwonen (SNF). Dat betekent dat Ruigrok uitzendbureau werkt volgens de kwaliteitsnormen, die het SNF heeft opgesteld. Ruigrok uitzendbureau wordt gevraagd en ongevraagd gecontroleerd door deze onafhankelijke Stichting.

Bij kamers die aan andere doelgroepen zullen worden verhuurd (zoals kortblijvende studenten, bewoners die getroffen zijn door een calamiteit, etc.) zal door middel van tijdelijke huurcontracten worden vastgelegd dat deze niet langer dan 6 maanden zullen verblijven.

 

2.2.3 Sociale veiligheid

De meeste tijdelijke arbeidsmigranten zullen overdag werken en daardoor gedurende de dagperiode niet of nauwelijks in de logiesvoorziening aanwezig zijn. Tijdens hun vrije tijd (voornamelijk 's avonds en in de weekenden) zullen zij wel vaak op de locatie aanwezig zijn.

Ruigrok uitzendbureau hanteert als beheerder strenge huisregels en treedt handhavend op als bewoners zich niet aan die regels houden. Zo zijn alcoholmisbruik en drugsgebruik niet toegestaan, worden ruzie en vechtpartijen niet getolereerd en dient het vanaf 22.00 uur stil te zijn.

Het toezicht bij de logiesvoorziening wordt verzorgd door één of meer huismeesters. Zij zijn het aanspreekpunt voor de gebruikers en controleren dagelijks of de gebruikers zich aan de woonregels houden. Dit gebeurt ook al bij andere locaties van Ruigrok en blijkt in de praktijk preventief te werken. Naast het toezicht door huismeesters is er 24/7 camerabewaking van het gebouw.

Arbeidsmigranten en/of andere doelgroepen worden ingeschreven op het hoofdkantoor. Vanuit het hoofdkantoor zal er een nachtregister opgesteld worden, welke ook op de locatie aanwezig is. Het is namelijk belangrijk om te weten wie er slapen in de logiesvoorziening. De gemeente gaat het nachtregister regelmatig controleren om te kijken of de gegevens kloppen en of het actueel is. Daarmee wordt ook gecontroleerd hoelang personen in de logiesvoorziening verblijven.

Bij de opening van de logiesvoorziening zal Ruigrok uitzendbureau informatie verstrekken over de telefoonnummers waar overlast en calamiteiten gemeld kunnen worden. Meldingen kunnen 24 uur per dag en 7 dagen per week worden gedaan. Daarnaast is er een beveiligingsbedrijf dat dagelijks 1 of 2 keer een inspectieronde doet. Ook het telefoonnummer van deze organisatie zal ter zijner tijd aan de nabije omgeving verstrekt worden.

 

2.2.4 Verkeer en parkeren

De tijdelijke arbeidsmigranten die momenteel via Ruigrok uitzendbureau werkzaam zijn bij bedrijven in Greenport Aalsmeer reizen veelal met een touringcar van en naar Nederland en worden, afhankelijk van de reisafstand, door het uitzendbureau via busjes van hun tijdelijke verblijfplaats naar hun werk gebracht (en visa versa). Voor de korte afstanden (minder dan 5 kilometer) zullen werknemers veelal gebruik maken van fietsen om naar hun werk te komen. Daardoor zal het aantal eigen auto's van tijdelijke arbeidsmigranten die in de logiesvoorziening verblijven laag zijn. In hun vrije tijd kunnen de arbeidsmigranten voor vervoer gebruik maken van (leen)fietsen doordat er ter hoogte van de entree van het gebouw een stalling komt voor 240 fietsen (bijna 1 fietsstallingsplek per arbeidsmigrant).

Het parkeren van auto's van tijdelijke arbeidsmigranten die wel met de auto komen, auto's van eventuele andere gasten en auto's van werknemers dient volledig op eigen terrein te worden opgelost en vindt daarom plaats ten noordoosten van het gebouw. Er is plek voor 89 onoverdekte parkeerplaatsen. Verder is er nabij de entree een opstelplaats voor een touringcar voorzien. In paragraaf 5.3 van de ruimtelijke onderbouwing wordt nader ingegaan op parkeren.

Het terrein van de logiesvoorziening zal aan de noordoostzijde, via de bestaande toegangsweg/inrit naar het perceel Legmeerdijk 287, worden aangesloten op de bedrijfsstraat tussen de Thailandlaan en de Legmeerdijk. Doordat voor de mandelige inrit tussen 281 en 283 eenrichtingsverkeer geldt zal uitrijdend verkeer uitsluitend via de Thailandlaan(-Japanlaan) kunnen wegrijden.

Autoverkeer dat naar het terrein van de logiesvoorziening rijdt, kan ook via Thailandlaan(-Japanlaan) rijden of gebruik maken van de mandelige inrit tussen Legmeerdijk 281 en 283. De gemeente is overigens voornemens om de mandelige inrit tussen Legmeerdijk 281 en 283 binnen een tijdsperiode van 3 jaar te vervangen door een uitvoegstrook, welke dichter bij de projectlocatie komt te liggen. De planvorming voor deze uitvoegstrook is nog in voorbereiding. De uitvoegstrook maakt geen onderdeel uit van het voorliggende project.

 

2.2.5 Duurzaamheid en groen

Bij het ontwerp van het gebouw is ruimschoots aandacht besteed aan duurzaamheid. Zo is het voornemen van de initiatiefnemer om gasloos te bouwen en worden er PV-panelen op het dak van het gebouw en de fietsenstalling geplaatst.

In geval van gasloos bouwen zullen er op het terrein enkele warmtapwaterbereiders worden geplaatst. Tot slot worden 12 parkeerplaatsen voorzien van laadpalen.

De projectlocatie zal grotendeels worden verhard worden vanwege het gebouw en de verhardingen voor de parkeerplaatsen en de fietsenstalling. In het ontwerp is echter ook rekening gehouden met groenvoorzieningen. Zo zal er langs de Legmeerdijk een haag komen terwijl er op het parkeerterrein enkele bomen en struiken zullen worden geplant.

 

2.2.6 Overig

Het bouwplan is behandeld in het Q-team van Green Park Aalsmeer. Het Q-team is akkoord met de stedenbouwkundige opzet van het inrichtingsplan en het voorgenomen bouwplan.

HOOFDSTUK 3 Geldende bestemmingsplannen

 

In dit hoofdstuk worden de voor dit voornemen relevante elementen van de geldende bestemmingsplannen beschreven. Het bestemmingsplan dat momenteel ter plaatse van een groot deel van de projectlocatie geldt is het bestemmingsplan 'N201-zone', inclusief de '1e Herziening N201-zone'. Nadien is weliswaar voor de deelgebieden 9 en 10, inclusief de projectlocatie, een nieuw bestemmingsplan vastgesteld (bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebied 9 en 10') maar door uitspraak van de Raad van State is het vaststellingsbesluit ter plaatse van de projectlocatie vernietigd. Voor een groot deel van de projectlocatie zijn daardoor nog steeds het bestemmingsplan 'N201-zone' en de 1e herziening van kracht. Ook gelden voor kleine delen van de projectlocatie de bestemmingsplannen 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' en 'Landelijk Gebied Oost'.

 

 

Afbeelding 11: overzicht geldende bestemmingsplannen, de projectlocatie is indicatief weergegeven door middel van een rode lijn.

 

3.1 Beschrijving van de geldende bestemmingsplannen

 

3.1.1 Bestemmingsplan 'N201-zone', inclusief de 1e Herziening

Het bestemmingsplan 'N201-zone' is op 14 februari 2002 vastgesteld door de gemeenteraad. De provincie heeft het bestemmingsplan vervolgens goedgekeurd op 27 januari 2004 en 28 november 2006. Het bestemmingsplan is op 5 december 2007 bij uitspraak door de Raad van State onherroepelijk geworden.

 

 

Afbeelding 12: uitsnede plankaart bestemmingsplan 'N201-zone', de projectlocatie is indicatief weergegeven door middel van een rode lijn.

 

Op 27 januari 2005 heeft de gemeenteraad een 1e herziening vastgesteld voor de N201-zone. De provincie heeft de 1e herziening op 23 augustus 2005 en 28 november 2006 goedgekeurd. De 1e herziening is eveneens op 5 december 2007 onherroepelijk geworden bij uitspraak door de Raad van State.

Het bestemmingsplan 'N201-zone' en de 1e herziening hebben betrekking op het verleggen van de N201 en de realisatie van een nieuw bedrijventerrein rond de te verleggen N201.

De projectlocatie is in de geldende bestemmingsplannen 'N201-zone' en de 1e herziening voor het grootste deel bestemd als 'Woondoeleinden' (W). Ook zijn delen van de projectlocatie bestemd als 'Uit te werken Bedrijfsdoeleinden' (UB).

Het deel van de projectlocatie dat langs de Legmeerdijk is gelegen is vanwege het voormalige gebruik bestemd als 'Woondoeleinden' (W). Voor gronden met deze bestemming geldt dat alleen het gebruik als wonen met de daarbij behorende voorzieningen is toegestaan. Er is daarbij per bouwperceel maximaal één woning (hoofdgebouw) toegestaan. Een bouwperceel is een aaneengesloten bebouwd of onbebouwd stuk grond dat behoort bij een bestaand of op te richten bouwwerk of complex van bouwwerken. Voor het hoofdgebouw zijn diverse bouwregels aangegeven, zoals een maximum diepte van 15 meter, een goot- en nokhoogte van respectievelijk 6 en 8,5 meter, het bouwen van de voorgevel in maximaal 5 meter achter de voorste perceelgrens en het bouwen op voldoende afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen.

 

Een deel van de projectlocatie achter de voormalige woonpercelen is bestemd als 'Uit te werken Bedrijfsdoeleinden' (UB). Gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt ten behoeve van het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten in de lichte en middelzware milieucategorieën 1 t/m 3, zoals bedoeld in de staat van bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan. Er is daarbij onderscheid gemaakt in diverse de segmenten die in artikel 1 van het bestemmingsplan nader zijn omschreven. Per segment geldt een maximum gebruikspercentage.

Naast bedrijfsactiviteiten zijn ook bijbehorende bouwwerken en verhardingen toegestaan, evenals wegen, ontsluitingen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, openbaar vervoer en water.

De bestemming dient te worden uitgewerkt volgens een aantal uitwerkingsregels. Er geldt een bouwverbod zolang de bestemming niet is uitgewerkt in een uitwerkingsplan. In de uitwerkingsregels is onder meer aangegeven dat:

de maximale bouwhoogte mag variëren van 6 tot 15 meter, waarbij de maximum bouwhoogte in de directe omgeving van linten 6 tot 9 meter is;

het maximum bebouwingspercentage bedraagt 70% per perceel;

ten aanzien van het vloeroppervlak van bedrijven geldt een gemiddelde floor space index (verhouding tussen het totale kaveloppervlak en het bruto vloeroppervlak) van maximaal 1,2. Daarbij is bepaald dat het maximum floor space index kan worden gewijzigd naar maximaal 1,5 indien nader economisch of nader verkeersonderzoek hier aanleiding toe geeft;

er tevens milieuzonering dient te worden toegepast waarbij categorie 1 en 2 bedrijven in de omgeving van lintbebouwing worden gesitueerd en categorie 3 bedrijven verder van lintbebouwing worden gesitueerd;

tussen de lintbebouwing en het bedrijventerrein een groen-blauwe buffer van minimaal 20 meter dient te worden gerealiseerd met water en groenvoorzieningen;

er per bouwperceel maximaal één hoofdgebouw is toegestaan;

er dient te worden uitgegaan van een gemiddelde parkeernorm van 1 parkeerplaats per 50 m² kantoor- en bedrijfsruimte.

Er is in het verleden voor de projectlocatie geen uitwerkingsplan opgesteld.

 

3.1.2 Bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV'

Het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' is door de gemeenteraad vastgesteld op 5 juli 2018 en heeft betrekking op Locaties Centrum en Oost van Royal FloraHolland en het toekomstige tracé van de OLV (Ongestoorde Logistieke Verbinding). Ook het deel van het tracé van de N201 tussen de Legmeerdijk en de Hornweg is onderdeel van het bestemmingsplan.

 

 

Afbeelding 13: uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV', de projectlocatie is indicatief weergegeven door middel van een rode ovaal.

 

Het in het bestemmingsplan gelegen deel van de projectlocatie is bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming is onder meer het gebruik als groenvoorzieningen, voet- en fietspaden en waterberging mogelijk. Gebouwen zijn alleen toegestaan in de vorm van nutsvoorzieningen.

 

3.1.3 Bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost'

Op 9 december 2015 is het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost' vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied ten oosten van Aalsmeer dat niet tot Green Park Aalsmeer of een woonwijk behoort.

 

 

Afbeelding 14: uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost', de projectlocatie is indicatief weergegeven door middel van een rode ovaal.

 

Het in het bestemmingsplan gelegen deel van de projectlocatie is bestemd als 'Wonen – Lintbebouwing'. Binnen deze bestemming is onder meer het gebruik als wonen in woongebouwen, tuinen en erven en parkeervoorzieningen en ontsluitingen ten behoeve van het wonen toegestaan. Ter plaatse van het deel van de projectlocatie zijn geen gebouwen toegestaan.

 

3.2 Afwijkingen van de geldende bestemmingsplannen

 

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is voor wat betreft de volgende onderdelen niet bij recht mogelijk in de geldende bestemmingsplannen:

Gebruik als logiesvoorziening met bijbehorende parkeervoorzieningen ter plaatse van de bestemming 'Woondoeleinden' van het bestemmingsplan 'N201-zone ', de bestemming 'Groen' (G) van het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' en de bestemming Wonen – Lintbebouwing' van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost';

Overschrijding van de bouwregels voor hoofdgebouwen ter plaatse van de bestemming 'Woondoeleinden' (W) van het bestemmingsplan 'N201-zone', waaronder de maximum goot- en bouwhoogte;

Bouwen van gebouwen ter plaatse van de bestemmingen 'Uit te werken Bedrijfsdoeleinden' (UB) van het bestemmingsplan 'N201-zone', alsmede een overschrijding van de maximum bouwhoogte.

Voor de motivering van deze afwijkingen wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van deze ruimtelijke onderbouwing.

 

3.3 Procedure

 

3.3.1 Buitenplanse afwijking

Het bouwplan is in strijd met de in paragraaf 3.2 genoemde bestemmingsplanbepalingen en valt niet onder de zogenoemde "kruimelgevallen", zodat een afwijkingsbesluit als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo (buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan) noodzakelijk is om het plan te kunnen realiseren.

 

3.3.2 Crisis- en hetstelwet

Op grond van het bepaalde in artikel 1.1, eerste lid, onder a, gelezen in samenhang met Bijlage II, onder A, nr. 6, van de Crisis- en herstelwet (Chw) is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift vereist zijn voor de ontwikkeling of verwezenlijking van het project Greenport Aalsmeer/PrimaViera bij Aalsmeer, met als vindplaats pagina 189 van het MIRT projectenboek 2009. Gelet op de ligging van project in het plangebied van het bestemmingsplan Green Park Aalsmeer en in aanmerking genomen dat het project de huisvesting mogelijk maakt van tijdelijke arbeidsmigranten, welke van groot economisch belang zijn voor het functioneren van een groot aantal bedrijven binnen Greenpark Aalsmeer, is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op het voorgenomen besluit tot het verlenen van de verzochte omgevingsvergunning.

HOOFDSTUK 4 Beleid

 

4.1 Rijksbeleid

 

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en deze is op 13 maart 2012 in werking getreden. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Een logiesvoorziening op de projectlocatie betreft geen nationaal belang en is niet in strijd met de structuurvisie.

 

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro in werking getreden, welke nadien nog zijn gewijzigd. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur en primaire waterkeringen.

Een logiesvoorziening op de projectlocatie betreft geen nationaal belang en is niet in strijd met het Barro.

 

4.1.3 Conclusie

Het project past binnen de kaders van het rijksbeleid.

 

4.2 Provinciaal beleid

 

4.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De Structuurvisie Noord Holland is sinds 19 november 2018 vervangen door de Omgevingsvisie NH2050. In de omgevingsvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale ruimtelijke verordening is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

De projectlocatie is volgens de omgevingsvisie gelegen binnen Greenport Aalsmeer. Dit is het wereldhandelscentrum voor bloemen en planten waar kennis en kunde van vele partijen wordt/is gebundeld om de internationale concurrentiepositie van de regio te ersterken.

De realisatie van een logiesvoorziening met 144 kamers en maximaal 250 bedden voor tijdelijke arbeidsmigranten draagt bij aan het functioneren van Greenport Aalsmeer en is daarmee passend in de kaders van de provinciale omgevingsvisie.

 

 

4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is op 21 juni 2010 vastgesteld door Provinciale Staten en sindsdien enkele malen op onderdelen herzien dan wel opnieuw vastgesteld. De laatste aanpassingen zijn in 2019 doorgevoerd en betreffen wijzigingen omtrent de ecologische hoofdstructuur en uitsluiten geitenhouderij. In de PRV is vastgelegd dat er uitsluitend in een nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden voorzien als deze in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Met een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt een ontwikkeling bedoeld als in artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Gelet op dat artikel in relatie tot het geldende bestemmingsplan is de beoogde logiesvoorziening te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De logiesvoorziening dient derhalve te voldoen aan regionale schriftelijke afspraken.

Gedeputeerde Staten hebben in verband met de in de PRV aangegeven regionale schriftelijke afspraken een 'Uitvoeringsregeling regionale afspraken nieuwe stedelijke ontwikkelingen 2017' (d.d. 10 maart 2017) vastgesteld. Voor overige stedelijke voorzieningen als een logiesvoorziening is in artikel 5 bovendien aangegeven dat de regionale afspraken kunnen worden beperkt tot werkafspraken over de wijze van afstemming bij overige stedelijke voorzieningen.

Het voornemen voor een logiesvoorziening op de projectlocatie is onderdeel van de Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 (zie paragraaf 4.3.2). In het kader van de voorbereiding van deze structuurvisie heeft uitvoerig overleg plaatsgevonden met gemeenten in de regio en de provincie. Er was vanuit de regio en de provincie geen bezwaar tegen het voornemen om een logiesvoorziening op de projectlocatie te realiseren.

Er zijn geen andere regels van de PRV die relevant zijn voor het project.

 

4.2.3 Coalitieakkoord 'Ruimte voor groei'

De provincie Noord-Holland heeft in het coalitieakkoord uit 2015 'Ruimte voor groei' ten aanzien van economie en werkgelegenheid veel ambities. Specifiek voor Green Park Aalsmeer geldt onder meer:

Internationale ontwikkelingen en bedrijvigheid;

Greenport, Schiphol en Haven als mainports;

Regie op regionale uitwerking behoefte aan bedrijventerreinen en kantorenlocaties via Plabeka.

Het realiseren van een logiesvoorziening voor tijdelijke arbeidsmigranten draagt bij aan het functioneren van de bedrijvigheid in Greenport Aalsmeer en is daarmee passend in het provinciale coalitieakkoord.

 

4.2.4 Conclusie

De projectlocatie is ter ondersteuning van het bedrijventerrein en draagt zodoende bij aan het functioneren van de bedrijvigheid in Greenport Aalsmeer. Verder voldoet de logiesvoorziening aan de regionale afspraken doordat de beoogde voorziening onderdeel is van de Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 (zie paragraaf 4.3.2). Over deze Structuurvisie is overleg gevoerd met de andere gemeenten binnen de regio en met de provincie.

Het toestaan van een logiesvoorziening in Greenport Aalsmeer past binnen zowel de provinciale structuurvisie, de provinciale verordening als het provinciaal coalitieakkoord.

 

4.3 Gemeentelijk beleid

 

4.3.1 Gebiedsvisie Aalsmeer 2020

Het actuele beleid voor de gemeente is neergelegd in de 'Gebiedsvisie Aalsmeer: Aandacht voor Kwaliteit 2020 (vastgesteld op 26 november 2009)'.

 

De gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De algemene (toekomst)visie is dat Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen. Dit is vertaald in een kaart bij de Gebiedsvisie. Aalsmeer wil de groei van de economie accommoderen door het Greenportbeleid uit te voeren en overige economie, toerisme en recreatie te bevorderen.

 

 

Afbeelding 15: uitsnede Gebiedsvisie, de projectlocatie is globaal aangegeven door middel van een pijl.

 

Deelgebied 10 is aangewezen als 'greenpark'. De rand van dit deelgebied, waaronder de projectlocatie, maakt onderdeel uit van het 'woonlint' langs de Legmeerdijk. Ten aanzien van arbeidsmigranten is opgemerkt dat zij voor de economie van Aalsmeer van groot belang zijn. Vanwege het gebrek aan structurele oplossingen voor deze werknemers, is in veel gevallen sprake van onderhuur en overbezetting van woningen op de particuliere huurmarkt en oneigenlijk c.q. illegaal gebruik van kassen, loodsen en schuren. Dit is een ongewenste ontwikkeling die dringend om oplossingen vraagt. Mede vanwege de ontwikkeling van Green Park Aalsmeer ligt een toename van het aantal arbeidsmigranten voor de hand. Ook de gemeente is medeverantwoordelijk voor het zoeken van een aanvaardbare oplossing voor dit specifieke woonprobleem.

Gelet op het voorgaande dient er binnen de gemeente een oplossing te worden gevonden voor de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten. Met het voorliggende project wordt hier een bijdrage aan geleverd. De projectlocatie is weliswaar gelegen binnen een zone die vanwege het voorgaande gebruik is aangewezen als 'woonlint' maar de realisatie van een logiesvoorziening voor tijdelijke arbeidsmigranten is gelet op de ligging nabij de drukke kruising N201-N231 en de ligging aan de rand van deelgebied 10 van Green Park Aalsmeer te beschouwen als een meer passende invulling dan één of meerdere woningen.

De tijdelijke arbeidsmigranten die gebruik zullen gaan maken van de logiesvoorziening zijn veelal werkzaam binnen Green Park Aalsmeer zodat de logiesvoorziening als een ondersteunende functie van het Greenport Aalsmeer te beschouwen is. Vanwege een verblijfsduur van maximaal 6 maanden is er weliswaar geen sprake van een woonvorm maar het tijdelijke verblijf van de arbeidsmigranten sluit wel aan bij de woonfunctie in het woonlint.

 

4.3.2 Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016

Op 7 juli 2016 is de structuurvisie voor Green Park Aalsmeer geactualiseerd. De vorige structuurvisie uit 2011 bleek door veranderde marktomstandigheden niet meer actueel waardoor de structuurvisie en de daaruit voortvloeiende planologie niet meer goed aansloten op de behoeften van de bedrijven die in de regio een vestigingsplaats zoeken. De stevige groeiprognose van de sierteelt en Royal FloraHolland zijn sinds de economische crisis vanaf 2008 gewijzigd. Er is minder sprake van schaarse ruimte rondom Royal FloraHolland die gereserveerd dient te blijven voor veilinggerelateerde bedrijvigheid. De structuurvisie voor Green Park Aalsmeer is om die redenen herzien. Het thema als bedrijventerrein voor de sierteeltsector is nog steeds van toepassing alhoewel de in 2009 aangenomen verhouding voor Green Park Aalsmeer (in totaal 60 hectare uitgeefbare bedrijfskavels, waarvan 25 hectare voor sierteelt gerelateerde bedrijven) door diverse ontwikkelingen niet meer zo strikt kan worden genomen. Er is met name flexibiliteit ten aanzien van de omvang van gemengde bedrijvigheid gewenst. Green Park Aalsmeer richt zich met name op drie categorieën van bedrijven: sierteelt, logistiek en lokale bedrijvigheid. In de structuurvisie zijn voorbeelden van sierteelt gerelateerde bedrijven omschreven, waarbij ook dienstverleners zoals een logiesvoorziening voor arbeidsmigranten expliciet zijn genoemd. Ten aanzien van dergelijke voorzieningen is genoemd dat er voldoende markt is om meerdere gebouwen met een omvang van circa 200 tot 250 bedden te realiseren voor arbeidsmigranten die kort in Aalsmeer en de directe regio verblijven. De gemeente Aalsmeer heeft zich gecommitteerd om in ieder geval 600 bedden op korte termijn te realiseren. Green Park Aalsmeer kan op basis van de kaders rond Schiphol niet anders dan invulling geven aan voorzieningen voor kortstondig verblijf. De markt voor kortstondig verblijf is de afgelopen jaren gestagneerd, maar trekt nu weer aan. Op 3 locaties in Green Park Aalsmeer, waaronder de projectlocatie, wordt invulling gegeven aan de behoefte. De locaties zijn ruimtelijk geschikt voor een middelgrote opvang met maximaal 250 bedden. Bij deze voorzieningen wordt echter ook gekeken naar de mogelijkheden voor andere doelgroepen met de behoefte aan een kortstondig verblijf, zoals studenten en gescheiden ouders. Asielzoekers zijn nadrukkelijk geen doelgroep. Aan de Legmeerdijk wordt gezocht om enkele (leegstaande) woningen om te zetten voor huisvesting van arbeidsmigranten. Het is de bedoeling dat deze panden de woonbestemming houden en worden aangewezen voor de langdurige huisvesting van arbeidsmigranten (longstay voorzieningen). Dit in tegenstelling tot de middelgrote short stay logies gebouwen waar het verblijf is beperkt tot maximaal een half jaar. Dit past binnen het gemeentelijk beleid om migranten die langer dan een half jaar verblijven te huisvesten in woningen.

 

Afbeelding 16: de in de structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 aangewezen locaties voor arbeidsmigrantenlogies.

 

Bij de vaststelling van de structuurvisie zijn door de gemeenteraad twee moties aangenomen (M16-16 en M16-17). De eerste motie roept het college op om in overleg te treden met de beoogde exploitanten van de in de structuurvisie aangewezen locaties voor arbeidsmigrantenlogies ten einde te bewerkstelligen dat deze locaties toegankelijk zijn voor verschillende doelgroepen en te laten bestaan uit een gemengde populatie. De andere motie is een verzoek om bij iedere verkoop tot het oprichten van een arbeidsmigrantenhotel tevens een overeenkomst af te sluiten waarin de afspraak staat dat bij voorkeur in Aalsmeer werkzame arbeidsmigranten gehuisvest worden en dat arbeidsmigranten vanuit schrijdende situaties in Aalsmeer zo veel mogelijk voorrang krijgen.

In de structuurvisie is verder aangegeven dat de bestaande inrit vanaf de Legmeerdijk naar GPA zal worden verbeterd doordat deze als uitvoegstrook zal worden vormgegeven, in combinatie met de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg aan de achterzijde van de woonkavels. De huidige in- en uitritten van de woonkavels kunnen daardoor grotendeels verdwijnen waardoor een verkeersveiligere situatie op dit deel van de Legmeerdijk ontstaat, zeker in relatie tot de kruising van de Legmeerdijk met de N201.

 

 

 

Tot slot is in de structuurvisie een stedenbouwkundig kader aangegeven. Zo zijn langs de N201 hoogteaccenten tot 20 meter mogelijk (welke in geval van een specifiek programma mag worden verhoogd), bedraagt de afstand van een bouwvlak tot de zijdelingse erfgrens minimaal 3 meter en geldt er een maximum bebouwingspercentage van 70%.

Het onderhavige bouwplan op de projectlocatie heeft betrekking op een middelgrote logiesvoorziening voor arbeidsmigranten en andere doelgroepen die kortstondig verblijven in Aalsmeer (maximaal een half jaar). De projectlocatie is in de structuurvisie voor een dergelijk gebruik aangewezen zodat het bouwplan invulling geeft aan de geactualiseerde structuurvisie voor Green Park Aalsmeer. Bij het uitoefenen van de bedrijfsvoering zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de twee moties die zijn aangenomen bij de vaststelling van de structuurvisie.

De logiesvoorziening betreft een specifiek programma, vergelijkbaar met een hotel. Voor projecten die betrekking hebben op een specifiek programma geldt dat een verhoging van de maximale bouwhoogte van hoogteaccenten langs de N201 mogelijk is. Langs de N201 zijn hoogteaccenten tot 20 meter mogelijk, welke in dit geval dus mag worden verhoogd aan gezien de logiesvoorziening is gelegen langs de N201. Het bouwplan gaat uit van een gebouw van maximaal 26,5 meter hoog en is hiermee passend binnen het stedenbouwkundige kader van de geactualiseerde structuurvisie. Voor wat betreft de in de structuurvisie genoemde aanpassingen van de bestaande inrit vanaf de Legmeerdijk naar GPA is het zo dat de gemeente voornemens is om deze aanpassingen binnen een tijdsperiode van 3 jaar te gaan uitvoeren. Voor het project is vooralsnog uitgegaan van de bestaande ontsluitingsstructuur die ook in het geldende bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10' is vastgelegd: de inrit tussen Legmeerdijk 281 en 283, de bedrijfsstraat tussen deze inrit en de Thailandlaan en de toegangsweg/inrit vanaf de bedrijfsstraat naar het perceel Legmeerdijk 287. In het onderzoek naar de verkeersveiligheid is naast de huidige inrit ook al gekeken naar de situatie met de uitvoegstrook zoals deze op dit moment wordt beoogd (zie paragraaf 5.3.1).

 

4.3.3 Ruimte voor huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten

Op 14 maart 2013 heeft de gemeenteraad van Aalsmeer hiertoe de kadernota "Ruimte voor huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten" vastgesteld. Op grond van de kadernota zijn er twee vormen van huisvesting voor arbeidsmigranten te onderscheiden. Deze tweedeling is met name terug te voeren op het onderscheid tussen wonen (langdurig verblijf) en logies (relatief kort verblijf). Ruimtelijk vertaalt zich deze tweedeling in:

Langdurig verblijf/wonen -> Huisvesting in woningen (waaronder ook kamerverhuur in bestaande woningen);

Kortdurend verblijf/logies -> Huisvesting op bedrijventerreinen en op (bestaande) locaties in het buitengebied.

Nieuwe initiatieven voor het realiseren van logiesvoorzieningen in Aalsmeer worden door middel van een bestemmingswijziging/omgevingsvergunning mogelijk gemaakt voor:

Kleinschalige voorzieningen op de bedrijventerreinen Witteweg, Zwarteweg, Hornmeer en Molenvliet, kleinschalig is maximaal 1.500 m², maximaal 5 % van het bedrijfsareaal en maximaal 50 bedden;

Initiatieven voor middel grote voorzieningen op Green Park Aalsmeer te stimuleren. Middelgroot is 50-100 bedden met beperkt toezicht en zonder aanvullende voorzieningen; Middelgroot is 100-250 bedden met toezicht en met aanvullende (recreatieve) voorzieningen;

Initiatieven voor grootschalige voorzieningen (> 200 bedden) in Green Park Aalsmeer op basis van een nieuwe beleidslijn te faciliteren door de gebruiksmogelijkheden te verruimen onder voorwaarde van passende regels.

Op basis van het voorgaande is de conclusie dat het beleid ten aanzien van de locatiesvoor arbeidsmigranten niet wezenlijk wordt aangepast, maar dat in Green Park Aalsmeer de accenten worden verlegd.

Er wordt niet ingezet op het vullen van één grote locatie, maar verschillende locaties, die economisch uitvoerbaar blijken worden gefaciliteerd, waarbij het de inschatting is dat 600 tot 1.000 bedden mogelijk zijn. Voor de locaties in Green Park Aalsmeer wordt ook gekeken naar gebruik door andere doelgroepen met een behoefte aan tijdelijk verblijf, zoals bijvoorbeeld kortblijvende studenten.

 

4.3.4 Conclusie

Het project geeft uitvoering aan het gemeentelijk beleid aangezien de projectlocatie in de structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 is aangewezen als 'arbeidsmigrantenhotel' voor tijdelijk verblijf tot een half jaar. Weliswaar is de projectlocatie in de Gebiedsvisie Aalsmeer nog aangewezen als onderdeel van het woonlint maar de structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 is van een recentere datum en geeft daarmee een actueler beleidsbeeld voor de projectlocatie.

HOOFDSTUK 5 Omgevingsaspecten

 

5.1 Bodem

 

Volgens de Wet bodembescherming is er sprake van een bodemverontreiniging als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de zogenaamde “streefwaarde” overschrijdt. Daarnaast zijn er in de wet “interventiewaarden” vastgesteld. Interventiewaarden liggen hoger dan streefwaarden. De vraag of de aanwezigheid van verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Mobiele verontreiniging leidt tot een verdere verontreiniging van omliggende gronden en is daarom over het algemeen saneringsplichtig. Bij woonbestemmingen is eventuele verontreiniging een groter probleem dan bij bijvoorbeeld een parkeerterrein.

Bij het onderhavige project gaat het om een logiesvoorziening op een braakliggend terrein waar voorheen woningen en kassen aanwezig waren. Door Arcadis is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd voor de projectlocatie (d.d. 24 april 2017, zie bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt het volgende:

Op de locatie zijn in de boven- en ondergrond en in het grondwater licht verhoogde concentraties aangetoond voor een aantal zware metalen, PAK en bestrijdingsmiddelen.

Het afperkende onderzoek van een eerder aangetoond asbestverontreiniging onder de asfaltverharding op kavel Legmeerdijk 289 toont aan dat de asbestverontreiniging is ingeperkt en een oppervlakte heeft van 100 m². De dikte van de verontreinigde laag is tijdens voorgaand onderzoek vastgesteld op 0,33 m.

De in het verleden uitgevoerde onderzoeken zijn geactualiseerd en er zijn geen wijzigingen van de conclusies.

Door de aanwezigheid van de lichte verhoogde gehalten zware metalen en bestrijdingsmiddelen valt deze grond in de categorie klasse industrie.

In de bodem is geen asbest aangetroffen.

De gevonden gehalten in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik van het terrein.

Gelet op het uitgevoerde bodemonderzoek is er voor wat betreft bodem geen belemmering voor de uitvoering van het project.

 

5.2 Water

 

De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming).

De projectlocatie is gelegen in de Oosteinderpoelpolder, welke binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland valt. Deze polder is een droogmakerij met een gemiddeld maaiveldniveau van 4,12 m – NAP. In het peilgebied wordt een peil gehanteerd van 5,0/5,1 meter – NAP.

Uitgangspunt en basis voor de waterstaatkundige inrichting van het gebied is het rapport “Green Park Aalsmeer, Waterhuishouding en Riolering” (d.d. 2 oktober 2006). Rijnland heeft op 7 maart 2007 per brief laten weten akkoord te zijn met het waterhuishoudings- en rioleringsplan.

 

5.2.1 Waterkering

De projectlocatie is gedeeltelijk gelegen in de zone van een waterkering, namelijk de Legmeerdijk. Voor het bouwen in deze zone gelden beperkingen om de stabiliteit van de waterkering niet in gevaar te brengen. Voor het bouwen in de zone van de waterkering zal tijdig een watervergunning bij het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) worden aangevraagd. Hierover vindt overleg met AGV plaats.

 

5.2.2 Waterkwantiteit

Het project heeft betrekking op een logiesvoorziening. In de huidige situatie is de projectlocatie nagenoeg onverhard maar tot 2011 bevonden zich twee woningen en een kwekerij met kassen en bedrijfsgebouwen op een deel van de projectlocatie. Er zal ten opzichte van 2011 geen sprake zijn van een substantiële toename van verharding.

Green Park Aalsmeer heeft de intentie om een duurzaam watersysteem te realiseren met voldoende waterberging. De wateropgave voor het gehele bedrijventerrein, inclusief de N201, bedraagt 11%. Conform de wens van het hoogheemraadschap, dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden, rekening houdend met de aanwezige peilvakken. Door realisatie van 11% open water in Green Park kan ook een deel van de mogelijke wateropgave van het stedelijk gebied van de Horn- en Stommeerpolder worden opgelost.

Deelgebieden 9 en 10, met inbegrip van de projectlocatie, hebben gezamenlijk een oppervlak van circa 23 hectare. Gelet op deze eis dient er minimaal 18.400 m² water in de deelgebieden aanwezig te zijn. De Horntocht (6.588 m²) en de watergang achter Machineweg 288/290 (950 m²) vormen een deel van deze waterberging. De resterende waterberging is/wordt in de buffers gerealiseerd. Hierdoor wordt er voldaan aan de afspraak om voldoende water te realiseren.

 

5.2.3 Waterkwaliteit

De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het bouwplan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater en/of grondwater leiden.

 

5.3 Verkeer en parkeren

 

5.3.1 Verkeer

Het project leidt tot een andere verkeersaantrekkende werking dan in de huidige situatie. Het is daarom van belang om na te gaan of het verkeer op een aanvaardbare wijze kan worden afgewikkeld op de verkeersinfrastructuur en of er geen sprake is van verkeersonveilige situaties.

- Verkeersafwikkeling

In de CROW-uitgave 'ASVV 2012' zijn vuistregels en kengetallen voor gemotoriseerd verkeer weergegeven. Omdat een logiesvoorziening voor arbeidsmigranten een specifieke functie betreft, kan er voor de toekomstige invulling niet direct gebruik worden gemaakt van deze kengetallen. Vandaar dat Goudappel Coffeng een verkeersonderzoek heeft uitgevoerd waarin onder meer de verkeersgeneratie als gevolg van het project is bepaald (kenmerk 001048.20180930.N1.02, d.d. 26 oktober 2018, zie bijlage 3).

In het verkeersonderzoek is daarbij gekeken naar ritten van arbeidsmigranten van en naar het werk, ritten van arbeidsmigranten buiten werktijd, ritten van werknemers en ritten vanwege leveringen:

Ritten arbeidsmigranten van en naar het werk: In het verkeersonderzoek is als uitgangspunt gehanteerd dat alle arbeidsmigranten per auto of per personenbusje naar hun werk worden vervoerd waarbij minimaal 3 arbeidsmigranten per auto reizen en maximaal 9 arbeidsmigranten per personenbusje. Dat komt dan neer op 72 personenbusritten tot 170 autoritten per etmaal van en naar het werk. In de praktijk zal het autogebruik echter lager zijn omdat een deel van de arbeidsmigranten per fiets naar hun werk zal gaan.

Ritten van arbeidsmigranten buiten werktijd: Omdat het grootste deel van de arbeidsmigranten met een touringcar wordt opgehaald uit het land van herkomst zullen niet alle arbeidsmigranten beschikken over een eigen auto. Verplaatsingen buiten werktijd zullen dan ook grotendeels met de fiets plaatsvinden.

 

Het deel van de arbeidsmigranten dat zich buiten werktijden met de auto verplaatst, zal beperkt zijn tot 100 ritten per etmaal (50 ritten heen en 50 ritten terug).

Ritten werknemers: Op basis van de ervaringen van vergelijkbare logiesvoorzieningen zullen er naar verwachting maximaal 5 werknemers gelijktijdig bij de logiesvoorziening aanwezig zijn. Uitgaande van maximaal twee shifs per dag wordt uitgegaan van een totaal van 20 ritten per etmaal (2 x 5 medewerkers x 2 ritten (heen en terug)).

Ritten leveringen: Voor bezorgen van goederen is op basis van CROW-publicatie 317 aangehouden dat per 20 kamers 1 levering/per dag plaatsvindt. Per dag betekent dat 7 leveringen, wat neerkomt op 7 aankomsten en 7 vertrekken (14 ritten).

Gelet op het voorgaande bedraagt de totale verkeersgeneratie tussen de 156 en 304 ritten per etmaal, er van uitgaande dat de arbeidsmigranten uitsluitend per auto en/of personenbusje naar hun werk worden vervoerd (worst-case).

 

 

Afbeelding 17: totale verkeersgeneratie (worst-case, bron: verkeersonderzoek Goudappel Coffeng).

De verkeersbewegingen als gevolg van het project worden voor wat betreft het ingaande verkeer in eerste instantie afgewikkeld via de bestaande bedrijfsstraat, waarvan de mandelige inrit zich momenteel nog tussen de percelen Legmeerdijk 281 en 283 bevindt. De bedrijfsstraat staat in verbinding met de Legmeerdijk en de Japanlaan. Het uitgaande verkeer zal via de bedrijfsstraat naar de Thailandlaan en de Japanlaan rijden.

Door Goudappel Coffeng is een verkeersanalyse uitgevoerd voor de gehele herontwikkeling van het gebied van Green Park Aalsmeer (d.d. 22 november 2017, kenmerk ASV086/Kmc/0366.02, zie bijlage 4). Uit de verkeersanalyse blijkt dat de effecten als gevolg van de voorgenomen wijzigingen uit de structuurvisie (inclusief 250 bedden van het voorliggende project) relatief beperkt zijn. Dit geldt voor zowel de hoofdontsluitingswegen rondom Green Park (N201 en N231) als de interne ontsluitingswegen binnen Green Park zelf. Op de Machineweg, de Aalsmeerderweg, de Hornweg en de verlengde Molenvlietweg blijven de verkeerstoenames beperkt tot maximaal 10 % ten opzichte van de autonome situatie. Op het wegdeel van de Legmeerdijk ter hoogte van de projectlocatie neemt het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de voorgenomen wijzigingen uit de structuurvisie met 700 verkeersbewegingen toe van 16.900 naar 17.600 verkeersbewegingen.

Voor de maatgevende locaties binnen Green Park (waaronder de Legmeerdijk) is sprake van een goede verkeersafwikkeling met de beoogde inrichting van de kruispunten. De huidige verkeersinfrastructuur van Green Park Aalsmeer heeft dus voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen als gevolg van het project af te wikkelen. Er zijn derhalve geen nadelige gevolgen met betrekking tot de verkeersafwikkeling.

 

- Verkeersveiligheid

De projectlocatie zal aan de noordoostzijde, via de bestaande toegangsweg/inrit naar het perceel Legmeerdijk 287, worden aangesloten op de bestaande bedrijfsstraat tussen de Thailandlaan en de Legmeerdijk. Doordat voor de inrit tussen 281 en 283 eenrichtingsverkeer geldt, zal uitrijdend verkeer uitsluitend via de Thailandlaan(-Japanlaan) kunnen wegrijden. Autoverkeer dat naar het terrein van de logiesvoorziening rijdt kan ook via Thailandlaan(-Japanlaan) rijden of gebruik maken van de mandelige inrit tussen Legmeerdijk 281 en 283.

 

Deze mandelige inrit zal in de toekomst worden vervangen door een uitvoegstrook. De planvorming voor deze uitvoegstrook is momenteel in voorbereiding. Het streven is om deze uitvoegstrook binnen een tijdsperiode van 3 jaar te realiseren.

In het kader van de realisatie van het project, de diverse verkeersstromen en de door de gemeente geplande aanpassingen van de huidige verkeerssituatie, is door Goudappel Coffeng verkeersonderzoek gedaan waarbij onder meer de ontsluitingsroutes zijn beoordeeld (kenmerk 001048.20180930.N1.02, d.d. 26 oktober 2018, zie bijlage 3). Daaruit blijkt het volgende:

Huidige toegang vanaf de Legmeerdijk:

Inrichting huidige toegang: De huidige toegang heeft voldoende breedte om het verkeer naar de logiesvoorziening in één richting af te faciliteren. De doorsteek is gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximum snelheid van 30 km/u. Op de toegang is alleen bestemmingsverkeer voor de logiesvoorziening en de achterliggende bedrijven aanwezig. De verkeersintensiteit is daarmee niet hoger dan de maximaal wenselijke verkeersintensiteiten voor dergelijke wegen. Voor 30 km/u-wegen wordt een wenselijke bovengrens aangehouden van 5.000 tot 6.000 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) of circa 1.000 mvt/etm in geval van een 30 km/u-weg met een 'erf-inrichting'. In de voorliggende situatie wordt geen verkeersintensiteit verwacht die hoger is dan de maximaal wenselijke verkeersintensiteit bij een 30 km/u-weg met een 'erf-inrichting'.

Afslaand verkeer vanaf de Legmeerdijk: In verband met de verkeersveiligheid is het niet wenselijk dat verkeer vanuit zuidwestelijke richting (vanaf de N201) rechtstreeks de inrit inrijdt. In de huidige situatie is er sprake van een relatief hoge verkeersintensiteit op de Legmeerdijk (circa 17.000 mvt/etm). Voor verkeer dat linksaf wil slaan in de richting van de logiesvoorziening kan het daarbij voorkomen dat er te lang gewacht moet worden op tegemoetkomend verkeer waardoor het verkeer op de Legmeerdijk stil komt te staan. Hierdoor is er een verhoogd risico op kop- staart aanrijdingen wat in het kader van de verkeersveiligheid niet gewenst is. Geadviseerd wordt om alleen rechtsafslaand verkeer naar de toegang toe te staan. Verkeer afkomstig uit de richting N201 mag in dat geval niet direct gebruik maken van de inrit. Dit verkeer dient bij de rotonde op de kruising met de Japanlaan te keren om vervolgens de toegang in te rijden. Door bijvoorbeeld de belijning aan te passen of een fysieke middenberm te realiseren ter hoogte van de inrit kan worden afgedwongen dat alleen rechtsafslaand verkeer gebruik maakt van de inrit. Het is daarnaast wenselijk om met bebording aan te geven dat de logiesvoorziening bereikbaar is door te keren bij de rotonde. De Legmeerdijk is qua inrichting en capaciteit geschikt om het extra verkeer van- en naar de logiesvoorziening af te wikkelen.

Nieuwe toegang vanaf de Legmeerdijk: De nieuwe toegang is een prima oplossing om vanaf de Legmeerdijk de logiesvoorziening en de Thailandlaan te bereiken. In deze situatie is de logiesvoorziening ook alleen voor het verkeer vanuit noordoostelijke richting op de Legmeerdijk bereikbaar en is er geen risico op kop- staart aanrijdingen. Voorwaarde is wel dat het niet direct mogelijk moet zijn om linksaf te slaan vanuit de richting van de N201. Het risico is anders aanwezig dat weggebruikers toch linksaf slaan en oneigenlijk gebruik maken van de inrit. Dit kan voorkomen worden door een fysieke rijbaanscheiding in de vorm van bijvoorbeeld een middenberm. rijbaanscheiding in de vorm van bijvoorbeeld een middenberm.

Ontsluiting via Thailandlaan en Japanlaan: Alle verkeersbewegingen vanuit de logiesvoorziening dienen te worden ontsloten via de Thailandlaan en de Japanlaan. De Japanlaan is ingericht als gebiedsontsluitingsweg met een maximum snelheid van 50 km/u. De breedte van de rijbaan van de Japanlaan bedraagt circa 7 meter. Deze route is geschikt om het extra verkeer van- en naar de logiesvoorziening af te wikkelen. De Thailandlaan heeft een vergelijkbare inrichting van de rijbaan als de Japanlaan. De Thailandlaan wordt alleen gebruikt voor geëigend bestemmingsverkeer dat een bestemming heeft voor de aangrenzende bedrijven.

Ook in de situatie met een vrije afrit vanaf de Legmeerdijk zal de Thailandlaan geen functie vervullen voor doorgaand verkeer omdat de Japanlaan hiervoor een gunstiger alternatief vormt vanaf de Legmeerdijk. De wegbreedte (circa 7 meter) van de Thailandlaan is voor het grootste deel voldoende om het verkeer op een verkeerveilige manier te kunnen afwikkelen. Dit met uitzondering van het wegdeel tussen de bedrijfsbebouwing waar de wegbreedte op dit moment 3,5 meter bedraagt. Deze weginrichting is onvoldoende om het verkeer in twee richtingen af te wikkelen, zeker in combinatie met de aanwezigheid van langzaam verkeer. Het gaat hierbij om een weglengte van circa 150 meter. Op dit moment wordt het verkeer op dit wegdeel met een verkeerslicht geregeld maar voor de ontsluiting van de beoogde logiesvoorziening is dit geen wenselijke inrichting. Voor een verkeersveilige verkeersafwikkeling (in twee richtingen) is het noodzakelijk om de het wegdeel van de Thailandlaan tussen de huidige bedrijfshallen te verbreden. In de huidige situatie bedraagt de wegbreedte circa 3,5 meter en is het wenselijk een wegprofiel te realiseren met een breedte van 7 meter, zoals ook bij de rest van de Thailandlaan gehanteerd is.

 

Langzaam verkeer: In de tijdelijke situatie is het voor langzaam verkeer nog mogelijk om de logiesvoorziening te bereiken via de inrit Legmeerdijk 281-283. Dit geldt alleen voor het ingaande verkeer. Een directe verbinding van- en naar de Legmeerdijk wordt in de beoogde situatie met de vrije afrit (vooralsnog) niet gefaciliteerd. Voor fietsers en voetgangers is het in dat geval noodzakelijk om gebruik te maken van de route Japanlaan - Thailandlaan. Aangezien de voorzieningen in de omgeving (supermarkt en centrum) zijn gelegen aan de noordzijde van de logiesvoorziening, is de ontsluiting via de route Japanlaan - Thailandlaan voldoende direct. Voor fietsers en voetgangers die de logiesvoorziening willen bereiken vanaf de Legmeerdijk is echter sprake van een langere route in de plansituatie. De route is circa 1,8 kilometer langer dan het direct oversteken van de Legmeerdijk. Wanneer een kortere/directere route vanaf de Legmeerdijk niet gefaciliteerd wordt zullen fietsers en voetgangers proberen de Legmeerdijk 'illegaal' over te steken ter hoogte van de logiesvoorziening. Alhoewel de relatie met bestemmingen ten zuiden van de Legmeerdijk voor de arbeidsmigranten naar verwachting beperkt is, wordt aanbevolen om te voorkomen dat gasten te voet of met de fiets de Legmeerdijk oversteken door de oversteek fysiek onmogelijk te maken door bijvoorbeeld een verhoogde middenberm te realiseren. Afhankelijk van de situering dienen daarbij mogelijk (aanvullend) nog hekken geplaatst te worden. Daarnaast is het belangrijk om de gasten van de logiesvoorziening (bij aanvang van het verblijf) duidelijk te maken dat oversteken van de Legmeerdijk niet toegestaan is. Indien het oversteken niet fysiek onmogelijk gemaakt wordt, dient de oversteek gefaciliteerd te worden door het realiseren van een middensteunpunt ten oosten van de opstelvakken. Dit is echter nog wel een lastige opgave gezien de relatief hoge verkeersintensiteiten en de inrichting van de Legmeerdijk. In beide gevallen is overleg met de wegbeheerder (provincie Noord-Holland) noodzakelijk om de maatregelen door te voeren.

 

Uit het voorgaande volgt dat het verkeer als gevolg van het project op een veilige manier kan worden afgewikkeld, mits de bedrijfsstraat tussen de huidige bedrijfshallen wordt verbreed tot 7 meter, linksafslaand verkeer op de Legmeerdijk wordt voorkomen en, bij ingebruikname van de nieuwe inrit, wordt voorkomen dat langzaam verkeer de Legmeerdijk 'illegaal' oversteekt. Deze maatregelen zullen worden toegepast. De gemeente heeft de benodigde gronden aan weerszijden van de 3,5 meter brede bedrijfsstraat inmiddels verworven. De weg zal voorafgaand aan de ingebruikname van de logiesvoorziening worden verbreed zodat dit wegdeel voldoende breedte krijgt om het verkeer te verwerken. Het ontwerp voor de verbreding van de weg is inmiddels gereed. Verder zal de belijning op de Legmeerdijk ter hoogte van de huidige inrit worden aangepast en er zal door middel van een bord worden aangegeven dat verkeer via de verderop gelegen rotonde kan keren. Hierover vindt overleg plaats met de wegbeheerder.

Om te voorkomen dat arbeidsmigranten na ingebruikname van de nieuwe toegang de Legmeerdijk oversteken zal bovendien verkeersmanagement worden toegepast doordat de beheerder van de logiesvoorziening de gasten zal informeren dat het verboden is om de Legmeerdijk over te steken. Ook vindt overleg met de wegbeheerder plaats over het realiseren van een verhoogde middenberm op de Legmeerdijk.

 

Conclusie

Op het gebied van verkeer heeft een logiesvoorziening geen nadelige gevolgen voor verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid. Wel zullen er enkele maatregelen worden toegepast om de verkeersveiligheid te waarborgen. Deze maatregelen zullen op korte termijn worden uitgevoerd dan wel in gang worden gezet.

 

5.3.2 Parkeren

Het beoogde plan voorziet in 89 parkeerplaatsen voor auto's op eigen terrein. Dat zijn maximaal 0,62 parkeerplaatsen per kamer en 0,36 parkeerplaatsen per bed. Er is daarbij uitgegaan van 0,33 parkeerplaats per bed voor arbeidsmigranten en 0,55 parkeerplaatsen per bed voor andere kortblijvende gasten (zoals kortblijvende studenten, bewoners die getroffen zijn door een calamiteit, andere kortblijvende expats, etc.). Uitgaande van 232 bedden voor arbeidsmigranten en 18 bedden voor andere kortblijvende gasten komt dat bij een 100% bezetting van de kamers neer op 77 parkeerplaatsen voor arbeidsmigranten, 10 parkeerplaatsen voor andere kortblijvende gasten. Personeel kan overdag parkeren (als een groot deel van de arbeidsmigranten naar hun werk zijn) of 's nachts op de resterende 2 parkeerplaatsen (als er maximaal twee beveiligers aanwezigen zijn). Overigens is een 100% bezetting van de kamers alleen tijdens piekperioden aan de orde. De gemiddelde bezetting van de kamers zal over het gehele jaar gezien lager zijn.

De gehanteerde parkeernorm van 0,33 parkeerplaats per bed voor een arbeidsmigrant is gebaseerd op een eerder advies van Spark met betrekking tot de parkeerbehoefte bij een migrantenvoorziening (d.d. 13 januari 2014, zie bijlage 5). In dat advies is, mede op basis van referenties, geconstateerd dat een parkeernorm van 0,33 parkeerplaatsen per bed voldoende is voor een logiesvoorziening op de projectlocatie.

De te realiseren aantallen parkeerplaatsen zijn, ook gelet op relevante parkeerkcijfers in het ASVV 2012, voldoende om te voorzien in de parkeerbehoefte van de tijdelijke bewoners:

Voor zelfstandige kamerverhuur (niet-studenten) in de rest bebouwde kom van matig stedelijk gebied is uitgegaan van een kengetal van 0,6-0,8 parkeerplaatsen per kamer. Dat kengetal komt bij 144 kamers neer op 87 tot 116 parkeerplaatsen.

Voor een 2-sterrenhotel in het buitengebied van matig stedelijk gebied is uitgegaan van een kengetal van 6,0 tot 6,5 parkeerplaatsen per 10 kamers. Dat kengetal komt bij 144 kamers neer op 87 tot 94 parkeerplaatsen.

 

Gelet op het voorgaande is de verwachting dat een logiesvoorziening met een parkeercapaciteit van 89 parkeerplaatsen niet tot parkeeroverlast leidt. De tijdelijke arbeidsmigranten die momenteel via Ruigrok uitzendbureau werkzaam zijn reizen bovendien veelal met een touringcar van en naar Nederland en worden, afhankelijk van de reisafstand, veelal via busjes van hun tijdelijke verblijfplaats naar het werk gebracht (en visa versa).

Voor de korte afstanden (minder dan 5 kilometer) zullen werknemers gebruik maken van fietsen om naar werk te komen. Daardoor is het aantal auto's van tijdelijke arbeidsmigranten die Ruigrok uitzendbureau werkzaam zijn in de praktijk laag.

Nabij de entree is een opstelplaats voor een touringcar voorzien. Het dagelijkse vervoer naar het werk vindt lopend, per fiets of voor het overige deel plaats door busjes die de werknemers op werkdagen komen ophalen en terugbrengen. Hiervoor is op het terrein ook ruimte beschikbaar voor het kortparkeren van busjes nabij de entree. Daarnaast zijn er voldoende fietsenstallingen (240) aanwezig zodat de arbeidsmigranten gebruik kunnen maken van (leen)fietsen.

 

5.4 Geluid

 

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaaien industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Een logiesvoorziening is geen geluidsgevoelige bestemming als bedoeld in de Wet geluidhinder tenzij ook verblijf langer dan 6 maanden wordt aangeboden. Aangezien de logiesvoorziening uitsluitend kortdurend verblijf zal aanbieden (maximaal 6 maanden) is er geen sprake van een geluidsgevoelige bestemming als bedoeld in de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai is, gelet op de Wet geluidhinder, niet nodig. Wel kan het in het kader van goede ruimtelijke ordening wenselijk zijn om rekening te houden met geluid op zowel de gevels van de logiesvoorziening, als het geluid dat wordt veroorzaakt door het gebruik als logiesvoorziening.

 

5.4.1 Geluid ter plaatse van de logiesvoorziening

- Wegverkeer

Met betrekking tot het wegverkeer is in de omgeving van de logiesvoorziening een aantal relevante wegen aanwezig. Het gaat daarbij om de N201 en de N231. Uit de gemeentelijke geluidsbelastingenkaart 2016 blijkt dat het gebouw van de logiesvoorziening zich in de zone bevindt met een geluidsbelasting van 65-69 dB. De geluidsbelasting in de nacht is volgens die geluidsbelastingenkaart lager, namelijk 55 tot 59 dB. Dergelijke geluidsbelastingen zijn hoog. Alhoewel een logiesvoorziening geen geluidsgevoelige functie is als bedoeld in de Wet geluidhinder is vanwege de ligging van de projectlocatie volledigheidshalve wel een akoestisch onderzoek verricht door Goudappel Coffeng (d.d. 10 september 2019, kenmerk 004213.20190730.R1.02, zie bijlage 6). Uit dat onderzoek blijkt het volgende:

Ten gevolge van het verkeer op de N201 is een maximale geluidsbelasting berekend van 64 dB op de zuidwestgevel aan de zijde van de N201. De hoogste geluidsbelastingen zijn berekend op de hoger gelegen verdiepingen. Dit komt omdat het geluid op de lagere verdiepingen deels wordt afgeschermd door de aanwezige geluidsafscherming en het talud van de fly-over.

Ten gevolge van het verkeer op de Legmeerdijk is een maximale geluidsbelasting berekend van 62 dB. De hoogste geluidsbelastingen zijn berekend op de zuidoostelijke gevel van de logiesvoorziening.

De logiesvoorziening is gelegen binnen de directe invloedssfeer van zowel de N201 als de Legmeerdijk. Daarom is ook de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer onderzocht. Ten gevolge van alle beschouwde wegen is een maximale gecumuleerde geluidsbelasting berekend van 67 dB. Geadviseerd wordt om deze gecumuleerde geluidsbelasting als maatgevende geluidsbelasting te hanteren voor het bepalen van de minimale isolatiewaarde van de gevels.

In het akoestisch onderzoek wordt geadviseerd om de geluidswering van de gevels dusdanig te dimensioneren dat er sprake is van een acceptabel geluidsniveau bij gesloten ramen en deuren. Op deze wijze kan worden geborgd dat er voor de gasten sprake is van een goede verblijfskwaliteit.

In het bouwplan is voor de geluidwering van de gevel rekening gehouden met een hoge geluidsbelasting. Om tot een comfortabel geluidsniveau in de kamers te komen, zijn de gevels van het gebouw voorzien van dubbele beglazing. Voor de beleving willen de gebruikers graag de mogelijkheid hebben om ramen te kunnen openen. Hier is rekening mee gehouden door kleine ramen toe te passen.

 

 

 

De geluidwering van de gevels is zodanig dat er geen geluidhinder in de kamers ontstaat als de ramen gesloten zijn. Het gebouw is voorzien van een centrale luchtbehandeling met warmteterugwinning waardoor de ramen niet geopend hoeven te worden om frisse lucht binnen te krijgen. Doordat het om tijdelijk verblijf gaat en er rekening is gehouden met de hoge geluidsbelasting, is er geen sprake van een onaanvaardbare situatie.

-Vliegverkeer

Via het Bewoners Aanspreekpunt Schiphol (BAS) is informatie beschikbaar over de geluidsbelasting vanwege vliegverkeer op en specifieke locatie. Het gaat hierbij om het jaargemiddelde geluidsbelasting gedurende de dag en gedurende de nacht die hoort bij de in het voorgaande gebruiksjaar gerealiseerde vliegoperatie. Volgens de gegevens van het BAS lag de jaargemiddelde belasting in 2016 rond de 62 dB(A) Lden en rond de 44 dB(A) Lnight.

De geluidsbelasting overdag ligt iets boven de grens van 58 dB waarop het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) 4 gebied is gebaseerd en waarbinnen vanwege de geluidsbelasting beperkingen voor geluidsgevoelige gebouwen zijn opgelegd. Voor de berekening van het aantal ernstig slaapgestoorden rond Schiphol wordt uitgegaan van de 40 dB(A) Lnight contour.

De geluidsbelasting vanwege vliegverkeer Schiphol is ter plaatse van de projectlocatie aan de hoge kant, maar doordat de verblijfsduur van de arbeidsmigranten maximaal 6 maanden bedraagt, is slechts sprake van een tijdelijk verblijf. Zoals ook is gesteld in de Nota van Toelichting van het LIB zullen de gezondheidseffecten daardoor minimaal blijven. Ten aanzien van de geluidsbelasting overdag geldt bovendien nog dat de arbeidsmigranten op doordeweekse dagen overdag grotendeels niet aanwezig zijn. De geluidsbelasting vanwege het vliegverkeer Schiphol wordt zodoende aanvaardbaar geacht.

 

5.4.2 Geluid voor de omgeving

De logiesvoorziening zal 144 kamers bevatten. Uit paragraaf 5.3.1 blijkt dat het project 156 tot 304 verkeersbewegingen per dag tot gevolg heeft. Als gevolg van deze verkeersbewegingen zullen er 78 tot 152 verkeersbewegingen per dag bij de woningen langs de Legmeerdijk plaatsvinden doordat minimaal de helft van het totale verkeer via de bedrijfsstraat ten noorden van de projectlocatie zal rijden (aangezien bij de bestaande inrit tussen Legmeerdijk 281 en 283 sprake is van eenrichtingsverkeer waardoor alleen aankomend verkeer via deze inrit kan rijden). Een dergelijke toename is zodanig dat een relevante toename van verkeerslawaai voor de omgeving (Legmeerdijk 281-287) niet te verwachten is.

 

5.5 Luchtkwaliteit

 

Bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een vergunning in afwijking van een bestemmingsplan, moeten de gevolgen voor de luchtkwaliteit worden onderzocht. Door Goudappel Coffeng is een verkeersanalyse uitgevoerd voor het gehele gebied van Green Park Aalsmeer waarbij ook is gekeken naar de gevolgen van luchtkwaliteit (d.d. 22 november 2017, kenmerk ASV086/Kmc/0366.02, zie bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt dat er als gevolg van de ontwikkeling van Green Park Aalsmeer geen normoverschrijdingen zijn geconstateerd. De hoogst berekende concentratie stikstofdioxide bedraagt 34,6 µg/m³. Deze concentratie is berekend langs de N201. De hoogst berekende toename bedraagt 0,9 µg/m³, op ditzelfde punt. In geen geval is er sprake van een significante verslechtering van de luchtkwaliteit (> 1,2 µg/m³). De verschillen in concentraties fijnstof zijn beperkt.

 

5.6 Externe veiligheid

In de nabijheid van de projectlocatie bevinden zich geen inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden die een risico vormen voor de omgeving.

 

Wel vindt er in de nabijheid van de projectlocatie vervoer van gevaarlijke stoffen plaats (via zowel de N231 als een deel van de N201) en er is er nabij de projectlocatie een hoofdgastransportleiding aanwezig (leiding W-529-01). Onderzoek naar externe veiligheid is daarom noodzakelijk. Door AVIV is in het kader van het project onderzoek naar externe veiligheid uitgevoerd (projectnummer 173648, d.d. 12 juli 2018, zie bijlage 7). Uit het onderzoek blijkt dat zowel het vervoer van gevaarlijke stoffen als de aardgasleiding niet leiden tot een PR 10-6-contour ter plaatse van de projectlocatie waardoor het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor de realisatie van het project. Ten aanzien van het groepsrisico geldt het volgende:

N201: het groepsrisico neemt toe van 0.019 (huidig) naar 0.078 (toekomstig). Daarmee is het groepsrisico in de toekomstige situatie 12 keer kleiner dan de oriëntatiewaarde.

N231 (west)-N201: het groepsrisico is en blijft 0.015 (huidig en toekomstig). Daarmee is het groepsrisico in de toekomstige situatie 66 keer kleiner dan de oriëntatiewaarde.

N231 (oost)-N201: het groepsrisico neemt toe van 0.019 (huidig) naar 0.080 (toekomstig). Daarmee is het groepsrisico in de toekomstige situatie 12 keer kleiner dan de oriëntatiewaarde.

W-529-01: het groepsrisico is en blijft 2.3 10-3 (huidig en toekomstig). Daarmee is het groepsrisico in de toekomstige situatie meer dan 400 keer kleiner dan de oriëntatiewaarde.

Het groepsrisico in alle gevallen kleiner dan 10% van de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico is daardoor geen belemmering voor het project maar er dient in het kader van de vergunningverlening wel een beperkte verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden. Daarvoor is advies van de veiligheidsregio opgevraagd (referentie 44ROEV-2018, d.d. 17 oktober 2018, zie bijlage 8). Daaruit blijkt dat de mogelijke gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen voor de logiesvoorziening worden bepaald door de volgende ongevalscenario's die kunnen optreden:

Bij een ongeval met het transport van LPG kan het scenario explosie optreden. Tot op 240 meter vanaf het ongeval kunnen dan (dodelijke) slachtoffers vallen en gebouwen gaan branden. Tot op 50 meter kunnen gebouwen instorten vanwege de vrijkomende drukgolf. Door de snelheid waarmee dit scenario zich ontwikkelt zijn er voor de hulpverlening nauwelijks mogelijkheden om de explosie te voorkomen en te bestrijden. De hulpdiensten richten zich vooral op het blussen van branden die als gevolg van de explosie zijn ontstaan en het helpen van slachtoffers.

Bij een ongeval met het transport van benzine kan het scenario plasbrand optreden. Tot op ongeveer 50 meter kunnen objecten gaan branden. Door het snelle verloop van het scenario zullen de hulpdiensten niet op tijd aanwezig zijn om de plasbrand te bestrijden. De hulpdiensten zullen zich richten op het blussen van secundaire branden en het helpen van slachtoffers. Het gebouw voldoende bestand maken tegen de hittestraling kan de gevolgen van een plasbrand beperken.

Bij een ongeval met het transport van ammoniak kan een giftige wolk ontstaan. Afhankelijk van specifieke omstandigheden zoals het weer kan de giftige wolk tot op enkele honderden meters voor slachtoffers zorgen. Aanwezige personen kunnen slachtoffer worden van de giftige wolk. De logiesvoorziening kan enige tijd bescherming bieden tegen de giftige wolk. De mogelijkheden ter bestrijding van een giftige wolk door de hulpverlening zijn beperkt. De hulpverlening richt zich primair op het redden en helpen van slachtoffers. Snel de toevoer van buitenlucht stop kunnen zetten kan het aantal slachtoffers beperken.

Vanwege graafwerkzaamheden kan een breuk in de hogedruk aardgasleiding ontstaan. Het aardgas stroomt dan onder hoge druk uit. Het brandbare gas ontsteekt waardoor een fakkelbrand optreedt. De effecten zijn hittestraling en rook. Hierdoor kunnen tot op 210 meter van de fakkel slachtoffers, schade en branden in de omgeving ontstaan. Maatregelen die ervoor zorgen dat er geen mensen aanwezig zijn in de logiesfunctie wanneer er werkzaamheden worden uitgevoerd aan de leiding beperken het aantal slachtoffers

 

Aanwezige personen in de logiesvoorziening zijn in de eerste minuten op zichzelf en anderen aangewezen. Er zijn twee mogelijkheden: vluchten of schuilen. Maatregelen die het handelingsperspectief van aanwezige personen kunnen verbeteren zijn onder te verdelen in:

Planologische maatregelen: bij de indeling van het terrein en het gebouw rekening houden met de situering en goede vluchtroutes van de risicobron af.

Technische maatregelen: de constructie van het gebouw bestand maken tegen de hittestraling en overdruk en snel de toevoer van buitenlucht kunnen stopzetten.

Organisatorische maatregelen: arbeidsmigranten voorbereiden op de gevaren van een ongeval met gevaarlijke stoffen en hoe men moet handelen.

Bij het ontwerp van het gebouw is rekening gehouden met mogelijke gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen doordat de vluchtroute van de risicobron af is.

 

5.7 Ecologie

 

De projectlocatie is een (deels) begroeid en braakliggend terrein. Een onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en faunasoorten is nodig om vast te stellen of er voor uitvoering van het project een ontheffing van de Natuurbeschermingswet nodig is. Omdat het project gasloos zal worden gebouwd en zich op een afstand van circa 8 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen, heeft het project geen gevolgen voor Natura 2000-gebieden in de omgeving.

Door Arcadis is als gevolg van het project een quick scan uitgevoerd (referentie 079885541 C, d.d. 22 oktober 2018, zie bijlage 9). Uit deze quick scan blijkt dat de aanwezigheid van jaarrond beschermde (roof)vogelnesten van soorten als buizerd, ransuil en sperwer in de bosschage en in bomen in eerste instantie niet kon worden uitgesloten. Ook kunnen er op de projectlocatie broedvogels voorkomen die gedurende het broedseizoen beschermd zijn, zoals fuut, meerkoet en merel. Tenslotte bevinden zich in de naastgelegen woning (Legmeerdijk 287) mogelijk vleermuizen, welke dan onder meer ter hoogte van de projectlocatie foerageren. Vanwege uitwijkmogelijkheden heeft het project geen effecten op de foerageermogelijkheden en/of vliegroutes van vleermuizen en vogels. Het project heeft wel een mogelijk effect op de eventuele jaarrond beschermde nestplaatsen van vogels en, tijdens het broedseizoen, ook op andere broedende vogels. Om effecten op broedende vogels te voorkomen dienen werkzaamheden buiten het broedseizoen (half maart tot half juli) te worden uitgevoerd of er dienen voorzorgsmaatregelen te worden getroffen voorafgaand aan het broedseizoen. Ten aanzien van de eventuele jaarrond beschermde nestplaatsen is op 18 oktober 2018 nader onderzoek uitgevoerd toen de bosschages kaler waren. Daaruit is gebleken dat er geen jaarrond beschermde nestplaatsen of potentiële nestplaatsen aanwezig zijn zodat er ook geen sprake is van negatieve effecten op de jaarrond beschermde nestplaatsen. In het kader van de Wet natuurbescherming zijn wat betreft jaarrond beschermde nesten geen vervolgstappen noodzakelijk. Het zou echter wel kunnen dat volgend jaar of later alsnog jaarrond beschermde nestplaatsen ontstaan in de bosschages of verblijfplaatsen van vleermuizen. Om dat te voorkomen wordt geadviseerd om de bomenkap op korte termijn uit te voeren, rekening houdend met eventuele broedvogels en de zorgplicht.

Uit het voorgaande volgt dat het project geen nadelige gevolgen heeft voor beschermde soorten en daarmee voldoet aan de Wet natuurbescherming. De kap van bosschages is in 2018 uitgevoerd.

 

5.8 Cultuurhistorie en archeologie

 

De locatie is momenteel onbebouwd en heeft geen cultuurhistorische waarde. Uit het geldende bestemmingsplan voor de deelgebieden 9 en 10 (waar de projectlocatie in eerste instantie ook onderdeel van uit heeft gemaakt) volgt dat uit eerder archeologisch onderzoek is gebleken dat de projectlocatie niet is gelegen in een gebied met potentieel archeologische waarde. Nader onderzoek is daarom niet nodig.

 

5.9 Luchthavenindelingbesluit (LIB)

 

Door middel van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik.

De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Voor het project zijn de regels ten aanzien van de hoogtes relevant. In artikel 2.2.2 van het LIB is bepaald dat objecten niet hoger mogen zijn dan de in bijlage 4 aangegeven maximale waarden. Voor de projectlocatie geldt een maximale hoogte van 33-34 meter ten opzichte van NAP. Het peil ter plaatse van de projectlocatie bedraagt circa 4,14 tot 2,46 meter onder NAP zodat het project voldoet aan de maximale hoogtemaat volgens het LIB. Het project wordt gelet op het peil namelijk niet hoger dan +24,04meter NAP.

 

 

Afbeelding 18: de hoogtezones ter plaatse van de projectlocatie

 

Het projectgebied ligt binnen zones waar beperkingen gelden ten aanzien van geluidsgevoelige functies en vogelaantrekkende functies. Deze beperkingen hebben echter geen gevolgen voor het voorliggende project aangezien een logiesvoorziening geen geluidsgevoelige functie en/of vogelaantrekkende functie is als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit.

 

5.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

 

Het project is een stedelijk ontwikkelingsproject maar het programma bedraagt minder dan de drempelwaarden als bedoeld in bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage. Om de mogelijke effecten van de beoogde ontwikkeling goed in beeld te kunnen brengen kan daarom een vormvrije m.e.r. beoordeling worden uitgevoerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;

belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van:

de aard van de voorgenomen activiteit;

de (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd;

de maatschappelijke aandacht voor de activiteit;

mate van beschikbaarheid van informatie, bijvoorbeeld over de gevoeligheid van gebieden.

Voor de vraag of in het kader van het voorgenomen project belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht kunnen worden is een korte analyse gemaakt van de verschillen tussen het geldende bestemmingsplan en het project.

Het geldende bestemmingsplan staat diverse functies toe ter plaatse van de projectlocatie. Het project leidt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan tot een intensivering van het gebruik. Uit onder meer paragraaf 5.3 blijkt dat het project echter geen nadelige gevolgen heeft voor de verkeersafwikkeling. Het toestaan van een logiesvoorziening is passend op een bedrijventerrein als het onderhavige. Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu (waaronder luchtkwaliteit, flora en fauna, waterhuishouding) en de bedrijven en woningen in de omgeving worden niet verwacht.

Gelet op het voorgaande is een m.e.r. niet noodzakelijk. Voor het project is door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie d.d. 5 november 2018 opgesteld en aangeboden aan de gemeente. Op grond van deze aanmeldingsnotitie hebben burgemeester en wethouders van Aalsmeer op 26 maart 2019 besloten dat geen milieueffectenrapport of m.e.r.-beoordeling hoeft te worden opgesteld (zie bijlage 10).

 

5.11 Behoefte (Ladder voor duurzame verstedelijking)

 

In Aalsmeer is al lange tijd een tekort aan kwalitatief goede huisvesting voor mensen die voor een korte periode (maximaal een half jaar) woonruimte in Aalsmeer nodig hebben. Deze vraag bedraagt circa 600 tot 1.000 bedden en is grotendeels afkomstig van tijdelijke arbeidsmigranten uit andere landen die werkzaam zijn in de sierteeltsector van Greenport Aalsmeer. Deze werknemers hebben tijdens hun verblijf in Aalsmeer behoefte aan tijdelijke en kwalitatief goede huisvestiging. Tijdens piekperiodes (bijvoorbeeld tijdens evenementen en in de periodes voor de feestdagen) is het aantal werknemers dat behoefte heeft aan tijdelijke en kwalitatief goede huisvestiging zelfs nog iets hoger.

Door een logiesvoorziening met circa 144 kamers en 250 bedden te realiseren wordt bijgedragen aan het oplossen van de behoefte aan tijdelijke woonruimte voor kortdurend verblijf en wordt uitvoering gegeven aan het convenant dat binnen de Greenport Aalsmeer is gesloten inzake de huisvesting van Europese arbeidsmigranten. Het project voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

HOOFDSTUK 6 Juridische vormgeving en motivering

 

Het gebruik als logiesvoorziening past niet binnen de geldende bestemmingsplannen 'N201-zone', de '1e Herziening.N201-zone', 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' en 'Landelijk Gebied Oost'. Er is dan ook een omgevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) noodzakelijk om de logiesvoorziening planologisch mogelijk te maken. De afwijkingen die dienen te worden gemotiveerd zijn daarbij als volgt:

Gebruik als logiesvoorziening met bijbehorende parkeervoorzieningen ter plaatse van de bestemming 'Woondoeleinden' van het bestemmingsplan 'N201-zone ', de bestemming 'Groen' (G) van het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' en de bestemming Wonen – Lintbebouwing' van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost';

Overschrijding van de bouwregels voor hoofdgebouwen ter plaatse van de bestemming 'Woondoeleinden' (W) van het bestemmingsplan 'N201-zone', waaronder de maximum goot- en bouwhoogte;

Bouwen van gebouwen ter plaatse van de bestemmingen 'Uit te werken Bedrijfsdoeleinden' (UB), alsmede overschrijding van de maximum bouwhoogte.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het mogelijk maken van de logiesvoorziening. De logiesvoorziening geeft uitvoering aan het beleid van de gemeente aangezien voldoende en kwalitatief goede huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten daarin expliciet is benoemd (zie paragraaf 4.3). Ook is de logiesvoorziening gelet op de diverse omgevingsaspecten uitvoerbaar (zie hoofdstuk 5). De locatie is geschikt voor het toestaan van een logiesvoorziening omdat de locatie op een bedrijventerrein zal zijn gelegen (nabij de bedrijven waar een deel van de gasten werken) maar ook in de nabijheid van de woonwijken Hornmeer en Oosteinde. Overlast voor omwonenden is niet te verwachten aangezien parkeren op eigen terrein plaatsvindt en gemotoriseerd verkeer van en naar de locatie met name via de Legmeerdijk en Japanlaan rijdt (en niet via de omliggende polderwegen). De projectlocatie bevindt zich verder op circa 40 meter afstand van de dichtstbijzijnde woning aan de Legmeerdijk (nummer 283).

 

Omdat in het bestemmingsplan dat voor het grootste deel van de projectlocatie geldt, bestemmingsplan 'N201-zone', grotendeels is uitgegaan van vrijstaande woningen leidt het bouwplan voor de logiesvoorziening tot een andere configuratie dan waar in het geldende bestemmingsplan van uit is gegaan. Zo bedraagt de bouwhoogte 26,5 meter. Een dergelijke bouwhoogte is passend bij de ruimtelijk belangrijke kruising van de N201 met de N231. Door hier een hoger gebouw te plaatsen wordt de kruising gemarkeerd. De hoogte van het gebouw heeft bovendien geen nadelige gevolgen voor woningen in de omgeving aangezien het gebouw ten zuidwesten van woningen komt te liggen, op een afstand van minimaal 40 meter. Een dergelijke minimale onderlinge afstand is ruim voldoende om geen significant effect te laten optreden bij omliggende woningen.

 

Het bouwplan voor de projectlocatie voldoet voor het overige aan het stedenbouwkundig kader zoals is vastgelegd in de structuurvisie. Het Q-team van Green Park Aalsmeer is akkoord met de stedenbouwkundige opzet van het inrichtingsplan en het voorgenomen bouwplan.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

 

7.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Een doel van de Wro, met daarin de Grondexploitatiewet, is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen op/in haar grondgebied, ook gebieden zonder gemeentelijk grondbezit. De wetgeving verplicht om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie.

Het kostenverhaal kan worden geëffectueerd met een anterieure overeenkomst. Bij het ontbreken daarvan wordt een exploitatieplan vastgesteld.

In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Gelet op artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het om bouwplannen die betrekking hebben op:

de bouw van één of meer woningen;

de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;

de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;

de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt o.a. niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst).

Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening waardoor in beginsel een exploitatieplan nodig is. De gronden zijn momenteel echter in eigendom van de gemeente. Voor het project zullen privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt. De exploitatiebijdrage zal door middel van gronduitgifte worden afgedragen. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

 

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

7.2.1 Bestuurlijk overleg

Het voornemen om ten behoeve van het project af te wijken van het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan de provincie en het Hoogheemraadschap. Deze instanties hebben geen reactie teruggestuurd zodat mag worden aangenomen dat zij geen bezwaar hebben tegen het voorgenomen project.

 

7.2.2 Omwonenden

Het voornemen om logiesvoorzieningen voor arbeidsmigranten binnen Green Park Aalsmeer te realiseren is onderdeel van de gemeentelijke Structuurvisie (zie paragraaf 4.3.2). In de voorbereiding is de structuurvisie uitgebreid gecommuniceerd met bewoners en er heeft participatie plaatsgevonden.

Ook heeft op 31 oktober 2017 een bewonersinformatieavond plaatsgevonden over logiesvoorzieningen (inclusief het voorliggende project). Omwonenden werden tijdens deze avond geïnformeerd en zij konden vragen stellen aan de gemeente.

 

De ontwerp-omgevingsvergunning heeft samen met de bijbehorende stukken van 10 mei t/m 20 juni 2019, gedurende 6 weken, ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een reactie in een Nota van beantwoording.

Naar aanleiding van de vergunningverlening zal er nog een informatieavond voor omwonenden en bedrijven in de omgeving worden georganiseerd.