direct naar inhoud van Regels

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 

 

Inhoudsopgave

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding 2

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving 5

HOOFDSTUK 3 Beleid 10

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten 16

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid 24

HOOFDSTUK 6 Conclusie 26

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

 

Op 30 april 2020 is een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor de nieuwbouw van een bedrijfsruimte met kantoren op het perceel Andorraweg 1 in Aalsmeer (Z20-029478). De aanvraag voorziet in de aanleg van een distributiecentrum van Intratuin. In dit bouwplan is naast de bedrijfsruimte met kantoren ook een parkeerterrein voorzien.

 

Het plan betreft een uitwerking van hetgeen al in de structuurvisie Green Park Aalsmeer is aangegeven. Hierin is binnen deelgebied 4 een herverkaveling met een nieuwe ontsluitingsweg (beugelweg) door het gebied opgenomen. Via deze beugelweg (inmiddels Andorraweg genoemd) zullen de toekomstige bedrijfskavels worden aangesloten op de gebiedsontsluitingsweg Middenweg, ten zuiden van deelgebied 4. Doordat deze beugelweg over het huidige langwerpige gebouw heen is geprojecteerd en omdat het wenselijk is voor de bedrijfsvoering om het bedrijfsgebouw een compactere vorm te geven, is het noodzakelijk om het huidige bedrijfsgebouw te slopen en op de nu beoogde locatie nieuwbouw te realiseren.

 

De publiceerbare aanvraag omgevingsvergunning is opgenomen in bijlage 1 (aanvraagformulier) en Bijlage 2 en 3 (relevante bouwtekeningen).

 

1.2 Aard en doel

 

Van toepassing op de projectlocatie is de beheersverordening "Green Park Aalsmeer 2017" en de bestemming 'Bedrijf'. Er is echter geen bouwvlak aanwezig (zie afbeelding 1). Het ingediende bouwplan is hierdoor in strijd met de betreffende bouwvoorschriften en/of gebruiksvoorschriften (zie 2.3). Er is een buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3^o Wabo nodig om het bouwplan te kunnen realiseren. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zodat de gevraagde omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening kan worden verleend. De omgevingsvergunning is van toepassing op het besluitvlak NL.IMRO.0358.OIAVDB15xB-VG01 (Bijlage 4).

 

 

Afbeelding 1: planologie plangebied (beoogde bouwvlak geel omlijnd)

 

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

 

De projectlocatie ligt in deelgebied 4 van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer en bevindt zich ten zuiden van de lintbebouwing van de Aalsmeerderweg, ten noorden van de Middenweg en ten westen van de Burgemeester Brouwerweg (N201), nabij de afrit U15.

 

In de navolgende afbeelding (2) is de ligging van de projectlocatie indicatief weergegeven, evenals de ligging van het huidige bedrijfsgebouw van het distributiecentrum.

 

 

 

Afbeelding 2: beoogde planlocatie geel omlijnd, huidige bedrijfsbebouwing rood omlijnd

 

1.4 Leeswijzer

 

De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de samenvatting en eindconclusie.

 

 

 

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

2.1 Huidige situatie

 

Het plangebied ligt in de kadastrale percelen bekend bij de gemeente Aalsmeer als sectie B, nummers 6228, 9847, 6181 en 10030. In afbeelding 3 is de ligging van de projeclocatie t.o.v. kadastrale percelen weergegeven. De locatie waar het project is voorzien heeft een oppervlakte van circa 19.950 m².

 

Op de westelijke strook van de locatie staat momenteel nog een deel van het huidige

distributiecentrum van Intratuin (Middenweg 23). Dit distributiecentrum is gevestigd in een langwerpig bedrijfsgebouw. Dit bedrijfsgebouw is opgebouwd uit diverse, aan elkaar geschakelde hallen van één laag met een kap. Het gebouw heeft een grond- oppervlak en bruto vloeroppervlak van circa 11.050 m². De goot-en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 3,5 en 7 meter. De entree van het distributiecentrum bevindt zich aan Middenweg 23 en is voorzien van een schuifhek. Ten behoeve van het laden en lossen zijn er enkele laadkuilen met loadingdocks aanwezig. Daarnaast zijn er ook parkeerplaatsen voor auto's op het terrein.

 

In de oostelijke strook van de projectlocatie vindt momenteel Schipholparkeren plaats (Middenweg 27). Het langwerpige parkeerterrein is semi-verhard en is bereikbaar via een in- en uitrit aan de Middenweg. Op het parkeerterrein bevinden zich een tweetal kleine eenlaagse units waarin de beheerder/receptie van het parkeerterrein is gevestigd. Ook zijn er enkele verlichtingsmasten aanwezig. Het gebruik als Schipholparkeren zal uiterlijk november 2020 worden beëindigd.

 

 

Afbeelding 3: planlocatie (rood omlijnd) en kadastrale percelen

 

 

2.2 De ontwikkeling

 

Bouwplan

Er is een bouwplan opgesteld waarin wordt uitgegaan van een rechthoekig bedrijfsgebouw van circa 105 x 115 meter (breedte x lengte). Dit bedrijfsgebouw wordt direct tegen het huidige distributiecentrum van Intratuin aangebouwd. Het huidige distributiecentrum van Intratuin zal worden gesloopt nadat het nieuwe distributiecentrum in gebruik is genomen.

 

De hoogte van het nieuwe gebouw wordt circa 9 meter waarbij in de zone aan de zijde van de Middenweg nog zonnepanelen zijn voorzien Deze zonnepanelen krijgen een bouwhoogte van circa 0,5 meter en komen op minimaal 5 meter van de dakrand. Het gebouw krijgt ter hoogte van de zonnepanelen een bouwhoogte van circa 9,5 meter. De terreinafscheidingen krijgen een bouwhoogte van circa 2 meter terwijl de verlichtingsarmaturen een bouwhoogte krijgen van circa 8 meter.

 

Het gebouw bestaat voornamelijk uit een bedrijfsruimte (distributiehal) van maaiveld tot aan het dak (één bouwlaag), met op de zuidwest gelegen hoek van het gebouw een tussenverdieping ten behoeve van een interne kantoorruimte. Deze hoek wordt geaccentueerd ten opzichte van de rest van het gebouw.

 

Het grondoppervlak van het bedrijfsgebouw zal circa 12.075 m² bedragen met een

brutovloeroppervlak (BVO) van circa 12.470 m²: circa 11.485 m2 BVO industriefunctie en 985 m2 BVO kantoor.

 

 

 

Afbeelding 4: situatietekening nieuwbouw en terrein

 

Verkeer en parkeren

Om het nieuwe distributiecentrum van Intratuin te ontsluiten zal er een nieuwe ontsluitingsweg worden aangelegd (zie afbeelding 5). Deze ontsluitingsweg zal het eerste deel van de toekomstige bedrijfsstraat door deelgebied 4 worden. Deze bedrijfsstraat zal uiteindelijk worden gerealiseerd in de vorm van een beugelweg. De ligging van de nieuwe ontsluitingsweg is op de navolgende afbeelding te zien. De nieuwe ontsluitingsweg zal via een rotonde worden aangesloten op de Middenweg, welke na sloop van het huidige distributiecentrum ter plaatse van deelgebied 4 kan worden geherprofileerd.

 

 

 

 

 

Afbeelding 5: nieuw ontsluitingsweg en planlocatie in de rechterbovenhoek

 

De projectlocatie zal door middel van twee in- en uitritten worden aangesloten op de nieuwe ontsluitingsweg. Via deze in- en uitritten kunnen vrachtwagens en ander verkeer het terrein oprijden. Ten zuidoosten van de distributiehal komt er een laadkuil met diverse loadingdocks. De hellingbaan richting de laadkuil heeft een lengte van circa 20 meter en een hellingspercentage van 4, de laadkuil heeft een lengte van circa 20 meter, een breedte van circa 75 meter en op haar diepste punt komt deze circa 1,35 meter onder het maaiveld.

 

Zie voor de uitwerking van parkeren, paragraaf 3.3.3.

 

2.3 De beheersverordening

 

Voor het projectgebied is van toepassing de beheersverordening "Green Park Aalsmeer 2017", zoals is vastgesteld door de gemeenteraad op 7 december 2017. De project- locatie is gelegen binnen de bestemming 'Bedrijf'. Ter plaatse van de projectlocatie is geen bouwvlak aanwezig maar een deel van de locatie is wel aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijf - schipholparkeren'.

 

De gronden ter plaatse van de projectlocatie mogen worden gebruikt voor uitsluitend bestaande bedrijven en de gebouwen, overige bouwwerken en terreinen die voor de bedrijfsuitoefening nodig zijn. Ook de daarbij behorende al dan niet gebouwde voorzieningen zoals toegangswegen voor de ontsluiting van de bedrijfspercelen, laad- en losvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere verhardingen ten behoeve van de bedrijfsuitoefening zijn toegestaan, evenals groenvoorzieningen, waterlopen, waterbergingen en nutsvoorzieningen.

 

Tenslotte mogen de gronden binnen de bestemming ook worden gebruikt voor niet-zelfstandige kantoren (kantoren die onderdeel zijn van het bestaande bedrijf en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft), productie- gebonden detailhandel (detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie).

 

Bouwregels

Voor het bouwen geldt dat gebouwen binnen een bouwvlak dienen te worden gebouwd waarbij per bouwvlak een maximum bebouwingspercentage van 100% geldt (tenzij anders is aangeduid) en er een goot- en/of bouwhoogte geldt zoals aangeduid. Doordat er geen bouwvlak is opgenomen mogen er ter plaatse van de projectlocatie geen gebouwen worden gebouwd.

 

Voor het bouwen van overige bouwwerken geldt dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige hekwerken niet meer dan 2 meter mag bedragen. De bouwhoogte van verlichtingsarmaturen, vlaggenmasten en lichtmasten mag niet meer dan 12 meter bedragen en voor overige bouwwerken geldt een bouwhoogte van 3 meter.

 

2.3.1 Strijdigheden

 

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk in de geldende beheersverordening doordat het project betrekking heeft op het bouwen van een gebouw buiten een bouwvlak. Het beoogde gebouw is daardoor niet mogelijk op de projectlocatie. In de beheersverordening is geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid voorzien die de realisatie van het gebouw alsnog mogelijk maakt. Om het gebouw alsnog te kunnen realiseren is een buitenplanse afwijkingsprocedure nodig.

 

Voor het overige voldoet het bouwplan aan de regels van de geldende beheersverordening.

HOOFDSTUK 3 Beleid

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Amvb Ruimte

 

Op 12 februari 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit.

 
In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn tot 2028. Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

 

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Amvb Ruimte. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

 

Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn niet aan de orde in het kader van dit bouwplan.

 

Conclusie

De SVIR vormt geen belemmering voor de uitvoering van die wijzigingsplan. Dit plan komt doelstelling 1 ten goede: Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.

 

3.1.2 Luchthavenindelingbesluit Schiphol (2012)

 

Door middel van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de

geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik. De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

 

Voor het project zijn de regels ten aanzien van vogels en de hoogtes relevant:

In artikel 2.2.2 van het LIB is bepaald dat objecten niet hoger mogen zijn dan de aangegeven maximale waarden. Voor de projectlocatie geldt een maximale hoogte van 17-20 meter NAP. De beoogde bouwhoogte van het pand is 9,5 meter, en voldoet dus aan de maximale hoogtemaat volgens het LIB.

 

In artikel 2.2.3 van het LIB is bepaald dat er op gronden gelegen binnen de invloedssfeer van dat artikel geen vogelaantrekkende functies mogen rusten. Het plangebied ligt binnen deze invloedssfeer, maar onderhavig plan voorziet niet in een vogelaantrekkende functie.

 

Ook van toepassing is artikel 2.2.1c. Waar dit artikel geldt zijn geen geluidsgevoelige bestemmingen toegestaan. Deze omgevingsvergunning maakt een distributiekantoor mogelijk. Dit is geen geluidsgevoelige bestemming. Artikel 2.2.1c vormt dus geen belemmering voor onderhavig plan.

 

Een klein deel van het plangebied (circa 140m2, in het noordwesten) ligt in het werkingsgebied van artikel 2.2.1b. Hier zijn met het oog op externe veiligheid geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toegestaan, behoudens bestaand gebruik. In afwijking hiervan zijn nieuwe beperkt kwetsbare objecten met een kantoor- of bedrijfsfunctie toegestaan, mits het aantal werknemers dat er verblijft niet meer dan 22 per hectare bedraagt. Een distributiecentrum is een beperkt kwetsbaar object maar feitelijk is er sprake van de verplaatsing van bestaand gebruik (welke nu voor een groot deel binnen de beperkingenzone is gelegen) naar een nieuwe locatie (die grotendeels buiten de beperkingenzone is gelegen). Bovendien bedraagt het aantal werknemers bij een distributiecentrum minder dan 22 per hectare. Het project voldoet dus aan de regels in artikel 2.2.1b van het LIB.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050

 

De "Omgevingsvisie NH2050 - Balans tussen economische groei en leefbaarheid" is op 19 november 2018 door Provinciale Staten van Noord-Holland vastgesteld. De Omgevingsvisie NH2050 betreft een structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening. In de Omgevingsvisie heeft de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vastgelegd en heeft zij tevens aangegeven hoe zij deze visie denkt te zullen realiseren.

  

Het uitgangspunt van de omgevingsvisie is dat Noord-Holland een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau heeft. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. In de omgevingsvisie worden ambities genoemd op het gebied van de leefomgeving, het gebruik van de leefomgeving en de energietransitie.

  

De ambities ten aanzien van de leefomgeving luiden als volgt. Een klimaatbestendig en waterrobuust Noord-Holland. In het kader van gezondheid en veiligheid, het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het vergroten van de biodiversiteit van Noord-Holland.

  

Voor het gebruik van de leefomgeving gelden de volgende ambities. Een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor, daardoor is er ruimte voor ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten. Verder wil de provincie vraag en aanbod van woon- en werklocaties beter afstemmen (kwantitatief en kwalitatief). Daarbij moet woningbouw, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends, vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden worden gepland. Duurzaamheid van de totale woningvoorraad is het uitgangspunt. De derde ambitie binnen deze categorie is het effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen van inwoners, bedrijven en producten van Noord-Holland, waarbij negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk worden meegewogen. Als laatste geldt het behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

 

Voor energietransitie is de overkoepelende ambitie dat Noord-Holland in 2050 volledig klimaatneutraal is en gebaseerd op hernieuwbare energie. Daarom is er ruimte voor de noodzakelijke energietransitie en daarvoor benodigde infrastructuur. Dit alles rekening houdende met de ambities voor verstedelijking en landschap.

 

Conclusie

Het onderhavige plan maakt verbetering van de economische structuur mogelijk. De ontwikkeling versterkt Green Park Aalsmeer. Er wordt een groot distributiekantoor gebouwd ten behoeve van tuinbouw.Er worden zonnepanelen op het dak aangelegd. Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie NH2050.

 

3.2.2 Omgevingsverordening

 

Op 22 oktober 2020 heeft Gedeputeerde Staten de Omgevingsverordening (Ov) vastgesteld. Nieuwe ruimtelijke plannen die na die datum ter visie gelegd worden moeten aan de Ov voldoen. Door middel van de Ov is de doorwerking naar gemeentelijke plannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels

vertaald.

 

Van toepassing op het plangebied is artikel 6.19 van de Ov ('LIB 5 zone Schiphol'), zie afbeelding 6. Dit artikel bevat echter geen relevante regels omtrent bedrijfsbebouwing, er staan slechts regels in met betrekking tot wonen. Onderhavig plan is niet in strijd met artikel 6.19 van de Ov.

 

 

Afbeelding 6: plangebied (paars kruis in het midden van de afbeelding) in relatie tot 20 Ke-contour

 

Buiten artikel 6.19 zijn er geen provinciale regeling van toepassing op het plangebied.

 

Conclusie

De Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Structuurvisie Greenpark Aalsmeer

 

Op 7 juli 2016 is de structuurvisie voor Green Park Aalsmeer geactualiseerd. De vorige structuurvisie uit 2011 bleek door veranderde marktomstandigheden niet meer actueel waardoor de structuurvisie en de daaruit voortvloeiende planologie niet meer goed aansloten op de behoeften van de bedrijven die in de regio een vestigingsplaats zoeken. De stevige groeiprognose van de sierteelt en Royal FloraHolland zijn sinds de economische crisis vanaf 2008 gewijzigd. Er is minder sprake van schaarse ruimte rondom Royal FloraHolland die gereserveerd dient te blijven voor veilinggerelateerde

bedrijvigheid. De structuurvisie voor Green Park Aalsmeer is om die redenen herzien.

 

Het thema als bedrijventerrein voor de sierteeltsector is nog steeds van toepassing alhoewel de in 2009 aangenomen verhouding voor Green Park Aalsmeer (in totaal 60 hectare uitgeefbare bedrijfskavels, waarvan 25 hectare voor sierteelt gerelateerde bedrijven) door diverse ontwikkelingen niet meer zo strikt kan worden genomen. Er is met name flexibiliteit ten aanzien van de omvang van gemengde bedrijvigheid gewenst. Green Park Aalsmeer richt zich met name op drie categorieën van bedrijven: sierteelt, logistiek en lokale bedrijvigheid. In de structuurvisie zijn voorbeelden van sierteelt

gerelateerde bedrijven omschreven. Deelgebied 4 is in de Structuurvisie ook aangewezen voor gemengde bedrijvigheid, alsmede als zoekgebied voor kantoren. Een distributiecentrum voor de tuincentra van Intratuin is aan te merken als een sierteelt gerelateerd bedrijf en is daarmee passend.

 

In de structuurvisie zijn stedenbouwkundige eisen op sommige punten aangepast / versoepeld, aangezien de beoogde stedenbouwkundige vormgeving voornamelijk was geënt op het Masterplan GPA (2006). De maatvoering is echter op basis van de huidige inzichten gewijzigd, waarbij steeds de balans wordt gezocht tussen de functioneel benodigde maatvoering en de benodigde maatvoering voor de gewenste beeldkwaliteit. Het gaat daarbij om zaken als de voorgeschreven afmetingen van openbaar gebied, afstandsmaten en oppervlakten van bebouwing, groenvoorzieningen en buffer:

 

Bouwhoogten

• Verhogen van de max. bouwhoogte van 15 m naar 20 m, over de delen van deelgebied 4, 5, 6 en 7 langs de Middenweg;

• Specifieke programma’s mogen afwijken van de max. bouwhoogte van 20 m, zoals bijv. een hotel;

• Langs de N201 zijn hoogteaccenten mogelijk tot 20 m;

 

Afstand tot de erfgrens

• Bij een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 3 m;

• Bij het ontbreken van een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 0,3 m. We hebben het hier over de zijden aan de openbare ruimte;

 

Rooilijn

• De verplichte rooilijn van 12 m uit de erfgrens, op de kavels grenzend aan de bedrijfsstraten, vervalt;

• Vaste rooilijnen vervallen. Het kwaliteitsteam kan aanbevelingen doen over de plaatsing van de bebouwing op basis van het BKP. Zo vervalt dus de vaste rooilijn op 12 m van de erfgrens;

 

Percentage bebouwing

• Een max. bebouwingspercentage van 70%. Een bovengrens zorgt voor ruimte op de kavel voor opslag. Een minimum bebouwingspercentage wordt niet meervoorgeschreven;

 

Verplichte groenvoorziening

• De uitgeefbare gronden met bestemming groen worden verkleind tot 3 m. Dit zal overeenkomen met de watertaluds;

 

Buffers

• De buffers zijn van 30 m tot 25 m versmald.

 

De beoogde nieuwbouw op de projectlocatie voldoet aan de (gewijzigde) stedenbouwkundige criteria

 

• De maximum bouwhoogte van de nieuwbouw past ruimschoots binnen de maximum bouwhoogte van 15 tot 20 m (bedraagt 9 meter).

• Het gebouw zal, na sloop van het huidige distributiecentrum en de ingebruikname van het parkeerterrein, op meer dan 3 m afstand tot de erfgrens staan.

• Met een kaveloppervlak van circa 19.950 m² en een bebouwd oppervlak van circa 12.075 m² wordt er ruimschoots voldaan aan het maximum bebouwingspercentage van 70%.

 

Conclusie

Het project geeft uitvoering aan het gemeentelijk beleid, gezien de aard van de bedrijvigheid van het distributiecentrum van Intratuin en het beoogde bouwvolume. Gezien het feit dat de omgevingsvergunningaanvraag passend is binnen de structuurvisie is een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad niet noodzakelijk.

 

 

3.3.2 Gebiedsvisie Aalsmeer 2020

 

Het actuele beleid voor de gemeente is neergelegd in de 'Gebiedsvisie Aalsmeer: Aandacht voor Kwaliteit 2020 (vastgesteld op 26 november 2009)'. De gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

 

De algemene (toekomst)visie is dat Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen.

 

De ruimtelijke opgave voor Greenport wordt deels ingevuld met de realisering van Green Park Aalsmeer. Dit bedrijventerrein van in totaal 63 hectare uitgeefbaar terrein verrijst op de plek van een verouderd kassengebied. Het terrein is bedoeld voor specialistische handel (verkoop aan bloemisten), bloemverwerkende industrie, Bloomin’ Holland (evenementen, handels- en kenniscentrum) en lokale, niet sierteelt verwante bedrijvigheid.

 

Belangrijk is dat de beschikbare ruimte ook daadwerkelijk wordt uitgegeven aan de beoogde bedrijfsgroepen (sierteeltverwante bedrijvigheid en lokale bedrijvigheid).

 

Conclusie

Onderhavig plan voorziet in de nieuwbouw van een sierteelt aanverwant bedrijf. Het past daarmee binnen de Gebiedsvisie Aalsmeer 2020.

 

3.3.3 Parkeernota Aalsmeer

 

Het ontwerp voorziet verder in 95 parkeerplaatsen op een parkeerterrein ten zuidwesten van het hoofdgebouw en één aangebouwde stallingsruimte voor fietsen. Dit deel van de projectlocatie kan pas in gebruik worden genomen nadat het bestaande bedrijfsgebouw van Intratuin is gesloopt. Totdat het nieuwe parkeerterrein in gebruik kan worden genomen zal er een tijdelijke parkeervoorziening worden aangelegd op de strook tussen het nieuwe distributiecentrum en de N201. Dit tijdelijke parkeerterrein zal door Green Park Aalsmeer worden aangelegd en voorzien in 88 parkeerplaatsen.

 

De parkeernormen van de beheersverordening zijn van toepassing. Dit betekent dat er een andere parkeernorm gehanteerd wordt dan opgenomen in de Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016.

 

Vanuit de beheersverordening gelden de volgende parkeernormen:

 

Arbeidsextensieve bedrijven, minimaal 0,6 pp per 100m2 bvo;

Kantoren (zonder baliefunctie), minimaal 1,5 pp per 100m2 bvo;

 

Het project heeft een bvo van 11485m2 voor arbeidsextensieve bedrijven en een bvo van 985m2 voor kantoor (zonder baliefunctie). Daarmee komt de parkeervraag uit op 68,91 voor de bedrijfsruimte en 14,78 voor kantoor, totale parkeereis afgerond 84 parkeerplaatsen.

 

Met 95 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeereis.

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

 

4.1 Bodem

 

Een goede ruimtelijke ordening omvat een bodem die die duurzaam geschikt is voor de beoogde functie. Bij duurzame geschiktheid worden alle gebruiksfuncties van de bodem adequaat beschermd.

 

Voor de chemische kwaliteit is het streven dat de gebruiksfunctie aansluit bij de bodemfunctieklassen zoals opgenomen in art. 4.4 Regeling bodemkwaliteit. Een afwijking hiervan is mogelijk indien de bodem een aanvaardbare geschiktheid heeft; wanneer de aanwezige verontreinigingen geen gezondheidsrisico’s voor de gebruiker vormen. Indien echter sprake is van een onaanvaardbare kwaliteit, waarbij gezondheidsrisico’s voor gebruikers optreden, is bodemsanering nodig. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen te bebouwen en onbebouwde terreindelen.

 

Grondgebonden bouwwerken (voor het verblijf van personen) mogen niet op verontreinigde grond worden gebouwd, waardoor een omgevingsvergunning niet zonder bodemsanering in werking treedt. Voor terreindelen zoals tuinen, die niet worden bebouwd, maar waar na functiewijziging wel een onaanvaardbare bloottstelling kan optreden, ontbreekt een juridische basis voor bodemsanering. Doorgaans wordt de bodem gesaneerd omdat er wel een privaatrechtelijke basis voor sanering bestaat.

De haalbaarheid van een plan is qua bodemkwaliteit dus primair afhankelijk van de financiele ruimte voor een eventuele sanering t.p.v. de te bebouwen verblijfsruimte.

 

Gebruik ondergrond

De ondergrond wordt steeds intensiever benut door de aanleg van bodemenergiesystemen, zowel open (met grondwateronttrekking) als gesloten (rondpompen van koelmiddel). Het verdient aanbeveling in de ontwerpfase van de bodemzijdige installatie rekening te houden met de aanwezigheid van bestaande systemen in de directe omgeving omdat die de ondegrondse gebruiksruimte kunnen inperken.

 

Relevantie plangebied

• Green Park Aalsmeer heeft het voornemen om een kavel in deelplan 4 uit te geven aan Markman/Intratuin. Hiervoor zijn diverse onderzoekrapportages naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem bijgevoegd. Omdat deze onderzoeken op individuele kavels zijn uitgevoerd en de begrenzing van de ‘Markman uitgiftekavel’ over delen van verschillende onderzoeklocaties verspreid is, heeft Green Park aan Arcadis verzocht de bodemsituatie specifiek voor alleen het uitgiftekavel Markman inzichtelijk te maken (zie Bijlage 5).

•  

Binnen dit gebied zijn de volgende (recente) bodemonderzoeken uitgevoerd:

• Milieukundig Vooronderzoek Bodem, Green Park Deelplan 4 (Arcadis, 17 januari 2020, bijlage 6)

• Milieukundig Vooronderzoek Bodem, Green Park Deelplan 4 (percelen Markman en A.W. Kempen Arcadis, 24 maart 2020, bijlage 7)

• Green Park Aalsmeer, Deelplan 4 deelgebied 7 - Verkennend bodemonderzoek, asbestonderzoek, verhardingsonderzoek (IDDS, 14 mei 2020, bijlage 8)

• Green Park Aalsmeer, Deelplan 4 deelgebied 8 - Verkennend bodemonderzoek, asbestonderzoek, verhardingsonderzoek (IDDS, 14 mei 2020, bijlage 9)

• Green Park Aalsmeer, Deelplan 4 – Waterbodemonderzoek inclusief milieuhygiënisch vooronderzoek (IDDS, 15 mei 2020, bijlage 10)

• Green Park Aalsmeer, Deelplan 4 deelgebieden 1 t/m 4 - Verkennend bodemonderzoek, asbestonderzoek, verhardingsonderzoek (IDDS, 15mei 2020, bijlage 11)

 

In onderstaande figuur is weergegeven hoe de deelgebieden gelegen zijn in relatie tot het uitgiftekavel Markman/Intratuin. De gele belijning geeft het uitgiftekavel aan.

•  

 

Afbeelding 7: onderzoeken en verkaveling

•  

Binnen alle onderzochte gebieden zijn verschillende bodemverontreinigingen aangetoond. Specifiek voor het uit te geven kavel Markman/Intratuin is onderstaande verontreinigingssituatie aanwezig:

• De bovengrond in een deel van het gebied is sterk verontreinigd met asbest. De omvang hier is nog niet voldoende bekend, maar het betreft een geval van ernstige bodemverontreiniging

• Overige parameters inclusief PFAS komen in grond en grondwater alleen in licht verhoogde gehalten voor

• De sliblaag uit de watergang tussen deelgebied 3,4 en deelgebied 8 bevat verontreinigingen zodanig dat dit slib niet toepasbaar is en moet worden afgevoerd

• De puinlaag onder de betonvloer binnen de bebouwing van het huidige Markman/Intratuin terrein bevat geen verontreinigingen die een belemmering vormen voor hergebruik van het materiaal.

•  

• Na onderzoek en sanering van deze verontreinigingen zal de locatie geschikt zijn voor bestemming bedrijfsterrein als distributiecentrum.

•  

• Deze situatie is weergegeven in onderstaande figuur. Hierin zijn tevens met (grijze toelichting) de in de verschillende rapportages genoemde verontreinigingen aangegeven die buiten het uit te geven kavel vallen.

•  

•  

 

Afbeelding 8 resultaten van de bodemonderzoeken in relatie tot uit te geven kavel.

•  

Voor het bouwrijp maken (geschikt voor beoogd gebruik als bedrijfsterrein) voor het uitgiftekavel Markman/Intratuin wordt aanbevolen een Nader Bodemonderzoek conform NEN5707 naar de asbestverontreiniging op deelgebied 4 uit te voeren. Via een BUS melding of saneringsplan kan daarna deze verontreiniging worden gesaneerd.

 

 

4.2 Water

 

Bij ruimtelijke ingrepen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden.

 

De projectlocatie is gelegen in de Oosteinderpoelpolder, welke binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland valt. Deze polder is een droogmakerij met een gemiddeld maaiveldniveau van 4,12 m – NAP. In het peilgebied wordt een peil gehanteerd van 5,0/5,1 meter – NAP.

 

Uitgangspunt en basis voor de waterstaatkundige inrichting van het gebied is het rapport “Green Park Aalsmeer, Waterhuishouding en Riolering” (d.d. 2 oktober 2006). Dit plan heeft de instemming van het Hoogheemraadschap van Rijnland (d.d. 7 maart 2007) en is op 5 oktober 2009 vergund door het Hoogheemraadschap van Rijnland onder raamvergunning V.46760.

 

Het project heeft betrekking op een bedrijfsgebouw met bijbehorende verharding. In de huidige situatie is de projectlocatie deels onverhard maar in het verleden waren de gronden grotendeels verhard met kassen. Als gevolg van de ontwikkeling zal er desalniettemin ten opzichte van de huidige situatie sprake zijn van een substantiële toename van verharding.

 

Relevantie plangebied

Green Park Aalsmeer heeft de intentie om een duurzaam watersysteem te realiseren met voldoende waterberging. De wateropgave voor het gehele bedrijventerrein, inclusief de N201, bedraagt 11%. Conform de wens van het hoogheemraadschap dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden, rekening houdend met de aanwezige peilvakken. Door realisatie van 11% open water in Green Park kan ook een deel van de mogelijke wateropgave van het stedelijk gebied van de Horn- en Stommeerpolder worden opgelost. In het Masterplan GPA (2006) is voldoende waterberging voorzien. De in het Masterplan genoemde hoofdstructuur zal in ieder geval worden gerealiseerd. Voor de overige waterlopen geldt dat een alternatieve locatie of alternatieve vorm waterberging ook mogelijk moet zijn.

 

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een waterkering.

 

De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het bouwplan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater en/of grondwater leiden.

 

 

4.3 Geluid

 

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

 

In het kader van goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met milieuzonering. Dat houdt in dat overlastgevende functies op voldoende afstand van gevoelige functies dienen te worden gepositioneerd en andersom. Voor milieuzonering wordt daarbij doorgaans gebruik gemaakt van de zogenaamde bedrijvenlijst van VNG.

 

Relevantie plangebied

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaaien industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

 

Een bedrijfshal is geen geluidsgevoelige bestemming als bedoeld in de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai is, gelet op de Wet geluidhinder, niet nodig.

 

Het bedrijfskavel zal worden gebruikt als distributiecentrum voor tuincentra van Intratuin. Een distributiecentrum is niet als bedrijfsactiviteit aangegeven in de bedrijvenlijst van de VNG. In de bedrijvenlijst zijn echter wel vergelijkbare bedrijfsactiviteiten aangegeven, zoals veem- en pakhuisbedrijven (SBI-code 6312) en groothandel voor bloemen en planten (SBI-code 5122). In de bedrijvenlijst is aangegeven dat een veem- en pakhuisbedrijf in het algemeen als een 3.1 categorie dient te worden aangemerkt. Daarbij geldt vanwege geluid een richtafstand van 50 meter tot een rustige woonwijk. In geval van een groothandelsbedrijf voor bloemen en planten is sprake van milieucategorie 2 waarbij vanwege geluid sprake is van een richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk.

 

De afstand van de dichtstbijzijnde gevel van woningen aan de Aalsmeerderweg is 45 meter. Deze afstand voldoet aan de richtafstand van een distributiecentrum tot een rustige woonwijk. Het woonlint langs de Aalsmeerderweg is bovendien niet aan te merken als een rustige woonwijk maar als gemengd gebied in de zin van de notitie Bedrijven en Milieuzonering van de VNG. Dit betekent dat de richtafstand met één afstandsstap kan worden verkleind, dus 10 meter in geval van een categorie 2 bedrijf en 30 meter in geval van een categorie 3.1 bedrijf.

Er is in het kader van de planologische procedure daarom geen akoestisch onderzoek naar de beoogde bedrijfsvoering nodig.

 

 

4.4 Luchtkwaliteit

 

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkignsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

 

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg; 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

• kantoorlocaties: 100.000m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg; 200.00m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

 

Relevantie plangebied

Door Goudappel Coffeng is een verkeersanalyse uitgevoerd voor het gehele gebied van Green Park Aalsmeer waarbij ook is gekeken naar de gevolgen van luchtkwaliteit (d.d. 22 november 2017, kenmerk ASV086/Kmc/0366.02, zie bijlage 12). Uit het onderzoek blijkt dat er als gevolg van de ontwikkeling van Green Park Aalsmeer geen normoverschrijdingen zijn geconstateerd. De hoogst berekende concentratie stikstofdioxide bedraagt 34,6 ug/m³. Deze concentratie is berekend langs de N201. De hoogst berekende toename bedraagt 0,9 ug/m³, op ditzelfde punt. In geen geval is er sprake van een significante verslechtering van de luchtkwaliteit (> 1,2 ug/m³).

 

 

4.5 Externe veiligheid

 

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en Besluit externe veiligheid buisleidingen. Bij de bouw van de appartmenten gaat het in beginsel om een kwetsbaar objecten, waarbij de veiligheid van personen in het geding kan zijn.

 

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeente, waterschappen, provincie en rijk.

 

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het bouwplan geen risciovolle bedrijven en/of activeiten zijn vermeld.

 

Relevantie plangebied

Gelet op de landelijke risicokaart worden er in de nabijheid van de projectlocatie gevaarlijke stoffen gebruikt, opgeslagen en geproduceerd:

 

• Propaanopslag bij Van Dongen & Zn BV op Middenweg 5. Het gaat om de opslag van propaan in een bovengrondse tank met een capaciteit van maximaal 5.000 m³. Er geldt een voorwaartse veiligheidsafstand van 21 meter.

• Propaanopslag bij Ballast Nedam op Middenweg 9. Het gaat om de opslag van propaan in een bovengrondse tank met een capaciteit van maximaal 3.000 m³. Er geldt een voorwaartse veiligheidsafstand van 19 meter.

 

In de praktijk is de propaanopslag bij Ballast Nedam op Middenweg 9 niet meer aanwezig aangezien de tank is verwijderd.

 

De projectlocatie bevindt zich op voldoende afstand van de propaanopslag bij Van Dongen zodat er geen rekening hoeft te worden gehouden met inrichtingen die een risico vormen voor de omgeving.

 

Ook vindt er in de nabijheid van de projectlocatie geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats en er zijn geen hoofdgastransportleidingen aanwezig. Onderzoek naar externe veiligheid is daarom niet nodig.

 

 

 

Afbeelding 9: externe veiligheid in relatie tot het plangebied (thv blauw kruis)

 

 

4.6 Ecologie

 

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Doel van deze wet is de bescherming van soorten en leefgebieden. De wet is een  implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn, Verdrag van Bern en Verdrag van Bonn).

 

De wet kent een beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, voor soorten van de Habitatrichtlijn en voor andere soorten. Het komt er onder andere op neer dat soorten niet opzettelijk gedood, gevangen of verstoord mogen worden. Ook het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen is verboden. Gedeputeerde Staten kunnen in sommige gevallen ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen.

Vrijwel alle vogels zijn beschermd ingevolge de Vogelrichtlijn. Habitatrichtlijnsoorten zijn bijvoorbeeld alle vleermuissoorten. Onder andere soorten vallen onder andere de ringslang en de grote modderkruiper.

 

Relevantie plangebied

De projectlocatie is een deels begroeid, deels bebouwd en een deels braakliggend terrein. Een onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en faunasoorten is nodig om vast te stellen of er voor uitvoering van het project een ontheffing van de Natuurbeschermingswet nodig is.

 

Door Arcadis is een quick scan naar beschermde soorten uitgevoerd (d.d. 14 mei 2020, zie Bijlage 13). Daaruit blijkt het volgende:

 

Bij de herontwikkeling van deelplan 4 is het niet uitgesloten dat negatieve effecten op beschermde soorten plaatsvinden. Het gaat om de volgende soort(groepen)en:

 

• Broedvogels (nest beschermd gedurende broedperiode): onder andere koolmees, pimpelmees en vink.

• Vleermuizen: Gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis en meervleermuis.

• Marterachtigen: Steenmarter, bunzing, wezel en hermelijn.

 

Voor alle ontwikkelingen binnen deelplan 4 dient te allen tijde rekening gehouden te worden met broedvogels (nest beschermd gedurende broedperiode) en algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren (zoals muisachtigen, mol, konijn, haas, vos), amfibieën (zoals gewone pad, bruine kikker, meerkikker, bastaardkikker en kleine watersalamander) en vissen (onder andere snoek, karper, baars, blankvoorn, bittervoorn en kleine modderkruiper) waarvoor de zorgplicht van toepassing is.

 

Indien mitigerende maatregelen getroffen worden zijn voor de herontwikkeling ten oosten van Middenweg 23 vervolgstappen voor wat betreft beschermde soorten niet aan de orde. Dit geldt ook voor de parkeerterreinen, bedrijventerreinen, watergangen en de (intensief beheerde) bermen binnen deelplan 4.

 

Voor de hertontwikkeling ten westen van Middenweg 23 dient ook rekening gehouden te worden met vleermuizen en marterachtigen. Aanvullend soortgericht onderzoek dient uit te wijzen of de hertontwikkeling tot conflict met de verbodsbepalingen van de Wnb leidt en een ontheffing Wnb aangevraagd dient te worden.

 

Door Econu is AERIUS berekening uitgevoerd (Markman 20-4-3, d.d. 1 april 2020, zie Bijlage 14). Daaruit blijkt dat het project in de bouw- en gebruiksfase geen stikstofdepositie veroorzaakt in Natura 2000-gebieden. Het project heeft daarmee geen nadelige gevolgen voor beschermde natuurgebieden.

 

 

4.7 Archeologie

 

De gemeente Aalsmeer heeft in 2016 haar archeologische beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria met betrekking tot de toegestane bodemverstoring zijn verbonden.

 

Relevantie plangebied

Op het plangebied geldt een lage archeologische verwachtingswaarde. Hier moet bij ingrepen groter dan 10.000m3 en dieper van 40 centimeter verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Onderhavig plan maakt geen bodemingrepen nodig van een derhalve groot formaat. Er is dus geen archeologisch onderzoek nodig.

 

4.8 Besluit Mer

 

Het project is een stedelijk ontwikkelingsproject maar het programma bedraagt minder dan de drempelwaarden als bedoeld in bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage. Om de mogelijke effecten van de beoogde ontwikkeling goed in beeld te kunnen brengen kan daarom een vormvrije m.e.r. beoordeling worden uitgevoerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;

2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van:

 

• de aard van de voorgenomen activiteit;

• de (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd;

• de maatschappelijke aandacht voor de activiteit;

• mate van beschikbaarheid van informatie, bijvoorbeeld over de gevoeligheid van gebieden.

 

Voor de vraag of in het kader van het voorgenomen project belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht kunnen worden is een korte analyse gemaakt van de verschillen tussen de geldende beheersverordening en het project.

 

De geldende beheersverordening gaat ter plaatse van de projectlocatie uit van bestaande bedrijven. Het project heeft betrekking op een bestaand bedrijf, namelijk het distributiecentrum van Intratuin op Middenweg 23. Het bestaande gebouw zal plaats maken voor een nieuw bedrijfsgebouw en op een naastgelegen perceel. Er is daarbij nog steeds sprake van de bestaande functie. Het b.v.o. zal wel enigszins toenemen maar dat heeft geen nadelige gevolgen voor het milieu (waaronder luchtkwaliteit, flora en fauna, waterhuishouding) en de bedrijven en woningen in de omgeving. Het verplaatsen van het distributiecentrum van Intratuin is passend op een bedrijventerrein als het onderhavige.

 

Gelet op het voorgaande is een m.e.r. niet noodzakelijk. Voor het project is door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie (zie Bijlage 15) opgesteld en aangeboden aan de gemeente. Op grond van deze aanmeldingsnotitie hebben burgemeester en wethouders van Aalsmeer op 6 november 2020 besloten dat geen milieueffectenrapport of m.e.r.-beoordeling hoeft te worden opgesteld (zie Bijlage 16).

 

 

 

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

 

 

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

 

Bro- partners

In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het (concept)ontwerp toegezonden aan de hieronder genoemde vooroverlegpartners op 27 november 2020.

De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 4 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het (concept)ontwerp wijzigingsplan geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen.

 

1. Provincie Noord-Holland

2. Hoogheemraadschap Rijnland

3. Brandweer Amsterdam/Amstelland

4. Liander

5. Gasunie

6. Ondernemend Aalsmeer

7. Schiphol Group

 

Conclusie

Liander en Brandweer Amsterdam/Amstelland hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben. Van de overige instanties zijn binnen de gestelde termijn geen reacties ontvangen.

 

Zienswijzen

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken waaronder het ontwerp van de omgevingsvergunning en deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijheid voor een ieder een mondelinge dan wel een schriftelijke zienswijze indienen.

 

 

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

 

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk in de geldende beheersverordening doordat het project betrekking heeft op het bouwen van een gebouw buiten een bouwvlak. Het beoogde gebouw is daardoor niet mogelijk op de projectlocatie.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het mogelijk maken van de bouw van het nieuwe bedrijfsgebouw voor het distributiecentrum van Intratuin. De bedrijfshal geeft uitvoering aan het beleid van de gemeente doordat een bestaand sierteelt gerelateerde bedrijf een nieuwe plek krijgt binnen GPA. Daardoor kan de huidige bedrijfsbebouwing worden gesloopt zodat vervolgens de gebiedsontsluitingsweg Middenweg kan worden geherprofileerd en er een begin kan worden gemaakt met de aanleg van de bedrijfsstraat van deelgebied 4 (1e fase Beugelweg). Overlast voor omwonenden in de lintbebouwing aan de Aalsmeerderweg is vanwege de positionering van het nieuwe bedrijfsgebouw, de inrichting van de rest van de projectlocatie en de onderlinge afstand (minimaal 45 meter) niet te verwachten.

 

Een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan moet in principe naar de gemeenteraad om een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven. In het Aalsmeerse vvgb beleid staat dat een vvgb niet is vereist bij een aanvraag om toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wabo, mits de aangevraagde activiteit past binnen kaderstellend beleid waarover reeds door de gemeenteraad is besloten. Het onderhavig plan past binnen de beleidskaders van de gemeente Aalsmeer (zie hiervoor paragraaf 3.3), hierom is een vvgb niet nodig.

 

Het bouwplan voor de projectlocatie voldoet voor het overige aan het stedenbouwkundig kader zoals is vastgelegd in de structuurvisie. Het Q-team van Green Park Aalsmeer is akkoord met de stedenbouwkundige opzet van het inrichtingsplan en het voorgenomen bouwplan.

 

5.3 Economische uitvoerbaarheid

 

Een doel van de Wro, is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen op/in haar grondgebied, ook gebieden zonder gemeentelijk grondbezit. De wetgeving verplicht om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie.

 

Het kostenverhaal kan worden geëffectueerd met een anterieure overeenkomst. Bij het ontbreken daarvan wordt een exploitatieplan vastgesteld. In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Gelet op artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het om bouwplannen die betrekking hebben op:

 

• de bouw van één of meer woningen;

• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

 

De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt o.a. niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst).

 

Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening waardoor in beginsel een exploitatieplan nodig is. De twee nog in bedrijf zijnde percelen komen op korte termijn in eigendom van de gemeente doordat GPA deze percelen opkoopt. Voor het project zijn privaatrechtelijke afspraken middels een anterieure overeenkomst gemaakt. Hiermee wordt bereikt dat kostenverhaal ‘anderszins is verzekerd’. De exploitatiebijdrage zal door middel van gronduitgifte worden afgedragen. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

 

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

Op het perceel Andorraweg 1 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van een distributiecentrum. Het bouwplan past op onderdelen niet binnen de bouwvoorschriften van de geldende beheersverordening.

 

Ingevolge de buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3 Wabo kan het bouwplan worden gerealiseerd. De gevraagde vergunning kan worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

 

Het plan is in overeenstemming met het beleid van rijk en provincie en het actuele ruimtelijke beleid van de gemeente. Gelet op de verschillende omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan. De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

 

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening,