Nieuw Oosteinde, eerste wijziging

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Formele planbeschrijving

1.1 Aanleiding

In het kader van de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Nieuw-Oosteinde in de periode vanaf 2000 heeft de gemeente afspraken gemaakt met de in de Vereniging van Eigenaren "Achter de Hornweg" verenigde eigenaren van de percelen langs de Hornweg nrs. 231 tot en met 249. Daarbij werd beoogd tot de oprichting van tien vrijstaande woningen te komen op de achterste delen van de percelen, langs de Oranjestraat.

Op 10 juni 2004 heeft de gemeente met de eigenaren een exploitatieovereenkomst afgesloten. Op 21 december 2004 is vervolgens conform de afspraken met toepassing van artikel 19 lid 2 WRO vrijstelling verleend van het bestemmingsplan voor het toevoegen van tien woningen langs de Oranjestraat. Het bouwplan zou worden gerealiseerd op basis van afzonderlijk door de betrokken eigenaren in te dienen aanvragen om bouwvergunningen. In de periode 2004 tot en met 2008 zijn zo in totaal acht van de geprojecteerde tien woningen gerealiseerd. De eigenaren van de percelen aan de Hornweg 231 en 237 hebben geen aanvraag om bouwvergunning ingediend.

De woonwijk Nieuw Oosteinde is inmiddels afgebouwd. In 2013 zijn in het kader van de wettelijke actualiseringsplicht de voor de wijk geldende bestemmingsplannen herzien. Het nieuwe bestemmingsplan is op 13 juni 2013 vastgesteld. De op basis van vrijstelling en bouwvergunning gerealiseerde acht gerealiseerde woningen zijn hierin als bestaand bestemd door middel van een bouwvlak op de planverbeelding. De twee overige percelen zijn conform de bestaande situatie bestemd als erven behorend bij de woningen in het lint van de Hornweg.

Begin september 2014 is de gemeente benaderd door de eigenaar van het perceel aan de Hornweg 237. Hierbij is door de betreffende eigenaar aangegeven dat deze alsnog een woning achter op het kavel wil realiseren. Op 11 september 2014 heeft de betreffende eigenaar het schriftelijke verzoek ingediend om het bestemmingsplan te wijzigen en achter op het perceel aan de zijde van de Oranjestraat een bouwvlak toe te voegen. Eenzelfde verzoek is vervolgens op 7 november 2014 ontvangen van de eigenaar van het perceel aan de Hornweg 231. Beide eigenaren zijn aangesloten bij de vereniging van eigenaren "Achter de Hornweg".

1.2 Doel van de wijziging

Het doel van de wijziging is een bouwvlak toe te voegen op het achterste deel van de percelen aan de Hornweg 231 en 237, grenzend aan de Oranjestraat, zodat hier conform elders aan deze zijde van de Oranjestraat een (vrijstaande) woning kan worden toegevoegd. Op de gronden rust de bestemming bestemming "Wonen 2". Door middel van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-bouwperceel bijgebouwen' zijn de betreffende delen van de percelen uitsluitend aangewezen voor het bouwen van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen. Het bouwen van hoofdgebouwen is hier niet toegestaan.

1.3 Planlocatie

Het wijzigingsplan heeft betrekking op de gronden aan de Hornweg 231 en 237, gelegen tussen de Hornweg en de Oranjestraat. De percelen zijn gelegen aan de oostrand van de nieuwe woonwijk Nieuw Oosteinde. De bebouwing aan de Oranjestraat vormt de afronding van de oostelijke rand van deze wijk en scheidt de woonwijk van het historische lint van de Hornweg.

afbeelding: locatie Hornweg/Oranjestraat

1.4 Wijzigingsbevoegdheid

De percelen aan de Hornweg 231 en 237 zijn gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan "Nieuw Oosteinde". Dit plan is vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer op 13 juni 2013 en in werking getreden op 2 augustus 2013 en op 23 oktober 2013, na intrekking van het (enige) tegen het plan ingestelde beroep, onherroepelijk geworden.

In dit bestemmingsplan zijn de betreffende gronden aan de Hornweg 231 en 237 bestemd als "Wonen 2". Binnen deze bestemming kan ingevogle artikel 12 van het bestemmignsplan, conform het beleid voor bouwen in de linten, in het lint aan de Hornweg een woning worden opgericht met daarachter bijgebouwen. De bestemming voorziet in een bevoegdheid om het bestemmingsplan te wijzigen door het verplaatsen, samenvoegen, verwijderen, toevoegen, vergroten en/of verkleinen van één of meer bouwvlakken en/of aanduidingsvlakken "specifieke bouwaanduiding - bouwperceel bijgebouwen". De specifieke wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 12.4 lid 1 van de planregels en is toegekend aan burgemeester en wethouders.

Een wijzigingsplan doorloopt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is vastgelegd in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze procedure houdt in dat het ontwerp van het wijzigingsplan na behandeling in het college van burgemeester en wethouders wordt geplubliceerd en zes weken ter inzage wordt gelegd met de mogelijkheid voor belanghebbenden om een zienswijze bij het college kenbaar te maken. Binnen acht weken na afloop van de termijn van terinzagelegging stellen burgemeester en wethouders het wijzigingsplan met inachtneming van eventueel ontvangen zienswijzen vast. Tegen de vaststelling van het wijzigingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De reikwijdte van het onderhavige wijzigingsbesluit is beperkt tot de gronden aan de Hornweg 231 en 237 te Aalsmeer, kadastraal bekend: gemeente Aalsmeer: sectie B, nummers 2814 en 2810.

afbeelding: begrenzing plangebied

1.5 Toetsing aan de vigerende bestemming

Beide percelen zijn in het bestemmingsplan 'Nieuw Oosteinde" bestemd als "Wonen 2" met een bouwvlak ter plaatse van de bestaande woning in het lint aan de Hornweg. De achtergelegen gronden tussen de woning in het lint en de Oranjestraat zijn aangewezen met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - bouwperceel bijgebouwen". Op de gronden met deze aanduiding mogen geen hoofdgebouwen worden opgericht, zodat de planregeling niet voorziet in de mogelijkheid van een woning grenzen aan de Oranjestraat. Door ter plaatse een bouwvlak op te nemen kan daarentegen wel in de gewenste woning worden voorzien en kan alsnog uitvoering gegeven worden aan het oorspronkelijke plan om tot de toevoeging van tien woningen aan de Oranjestraat te komen.

 afbeelding: uitsnede planverbeelding "Nieuw Oosteinde

1.6 Formele aanvraag

Bij brief van 11 september 2014 respectievelijk 3 december 2014 hebben de eigenaren van de gronden en de woning aan de Hornweg 237 respectievelijk 231 het college van burgemeester en wethouders verzocht om toepassing te geven aan de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid en een bouwvlak toe te voegen aan de Oranjestraat met het doel hier een nieuwe woning op te richten.

Hoofdstuk 2 Wijzigingsbevoegdheid

2.1 Juridische regeling

De specifieke wijzigingsbevoegdheid is als volgt neergelegd in artikel 12.4.1 van de planregels van het bestemmingsplan "Nieuw Oosteinde":

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met inachtneming van de Wet ruimtelijke ordening, het bestemmingsplan te wijzigen door het verplaatsen, samenvoegen, verwijderen, toevoegen, vergroten en/of verkleinen van één of meer bouwvlakken en/of aanduidingsvlakken "specifieke bouwaanduiding - bouwperceel bijgebouwen", met dien verstande dat:

• a. de afstand van een bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrens na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid minimaal 3 meter bedraagt;
• b. de zijdelingse aanduidingsgrens 'specifieke bouwaanduiding - bouwperceel bijgebouwen' na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid grotendeels overeenkomt met de zijdelingse perceelsgrens;
• c. het toevoegen van een bouwvlak uitsluitend is toegestaan indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ter plaatse van de woning niet hoger is dan de voorkeurgrenswaarde dan wel indien voor de woning een hogere grenswaarde is verleend.

Om de wijzigingsbevoegdheid toe te kunnen passen dient aan alle drie voorwaarden te worden voldaan.

2.2 Toepasselijkheid

Het wijzigingsplan voldoet op de volgende wijze aan de voorwaarden die zijn verbonden aan de wijzigingsbevoegdheid:

a. de afstand van een bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 3 meter;

De bouwvlakken zijn opgenomen in de lijn van de overige woonbebouwing op dit deel van de Oranjestaart. Bij de bepaling van de grenzen van het bouwvlak is de voorgeschreven afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van tenminste 3 meter aan weerszijden in acht genomen. Aan de onder a genoemde voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt derhalve voldaan.

b. de zijdelingse aanduidingsgrens "specifieke bouwaanduiding - bouwperceel bjgebouwen" komt overeen met de zijdelingse perceelsgrens;

De toepassing van de wijzigingsbevoegdheid heeft tot gevolg dat beide bouwpercelen in tweeën worden gesplitst. De twee nieuwe bouwpercelen grenzen steeds aan de achterzijde aan elkaar. De zijdelingse perceelsgrenzen blijven ook na de splitsing ongewijzigd. Aan de onder b genoemde voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt derhalve voldaan.

c. de voorkeursgrenswaarde dan wel de voor de woning verleende hogere grenswaarde wordt niet overschreden volgens akoestisch onderzoek;

De Oranjestraat is een woonstraat met een snelheidsbeperking. De Oranjestraat is daarmee geen weg waarmee rekening gehouden moet worden met het oog op geluidhinder vanwege wegverkeerslawaai. De Hornweg is een weg die wel een geluidzone heeft. De afstand van de Hornweg tot de Oranjestraat is circa 100 meter. De bouwvlakken zijn op circa 80 meter van de Hornweg geprojecteerd en vallen daarmee buiten de geluidzone van de Hornweg. Er bestaat in dit geval dan ook geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de akoestische situatie, noch is er reden en grond om hogere grenswaarden vast te stellen. Aan de onder c genoemde voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid kan dan ook worden voldaan.

Geconcludeerd wordt dat aan alle voorwaarden om de wijzigingsbevoegdheid toe te kunnen passen, wordt voldaan.

Hoofdstuk 3 Voorbereiding

3.1 Onderzoek

Het onderzoek als bedoeld in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht betreft in eerste instantie het onderzoek naar de vraag of met het wijzigingsplan wordt voldaan aan de voorwaarden die verbonden zijn aan de wijzigingsbevoegdheid en die de grenzen vormen waarbinnen de bevoegdheid kan worden toegepast, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid onder a. van de Wet ruimtelijke ordening. Dat onderzoek heeft geleid tot de conclusie dat aan de wijzigingsvoorwaarden kan worden voldaan. Dit onderzoek is in hoofdstuk 2 beschreven.

Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is voorts onderzocht of er mogelijk zwaarwegende ruimtelijke dan wel milieutechnische belemmeringen zijn om op de betreffende locaties een woning toe te voegen. Hiervan is geen sprake gebleken.

Het toevoegen van de twee woningen is stedenbouwkundig aanvaardbaar, aangezien de bebouwing zich voegt in het reeds bestaande patroon langs dit deel van de Oranjestraat en de situatie op deze percelen hiermee in overeenstemming wordt gebracht. Door het plan wordt de bebouwingsrand aan de Oranjestraat afgerond en in evenwicht gebracht.

Landschappelijke en natuurlijke waarden zijn niet in het geding, evenmin als cultuurhistorische en archeologische waarden. Er zijn tevens geen risicobronnen in de omgeving van het plangebied die tot een nadere afweging met betrekking tot veiligheidsrisico's leiden. Het waterhuiskundig belang wordt door het plan niet geschaad. In 2005 heeft de waterbeheerder bij brief van 23 februari 2005 reeds positief geadviseerd over het voornemen langs de Oranjestraat 10 vrijstaande woningen te realiseren. De voor het gehele plan noodzakelijke watercompensatie is destijds gerealiseerd door de sloot langs de Oranjestraat aan de voorzijde van de bouwkavels te verbreden.

Ook vanuit milieutechnisch oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen het plan. De locaties geden als onverdacht met het oog op de bodemgesteldheid. De bouwlocaties zijn niet gelegen in een geluidzone van wegen, spoorwegen of industrieterreinen. Het is bovendien niet aannemelijk dat de luchtkwaliteit ter plaatse aan het toevoegen van gevoelige functies in de weg staat, aangezien eerder (in 2008) voor de gehele gemeente uitgevoerd onderzoek heeft uitgewezen dat binnen de gemeente aan de normen wordt voldaan. Met een aantal van slechts twee woningen heeft het plan zelf geen invloed op de luchtkwaliteit in de nabije omgeving van deze locatie.

Geconcludeerd wordt dat aan de wijzigingsvoorwaarden kan worden voldaan en dat er ook overigens geen zwaarwegende ruimtelijke dan wel milieutechnische belemmeringen zijn om het plan doorgang te doen vinden.

3.2 Inspraak

Het vigerende bestemmingsplan 'Nieuw Oosteinde" is recentelijk, op 31 juni 2013, in het kader van de wettelijke actualiseringsplicht van bestemmingsplannen vastgesteld. In de voorbereiding van het bestemmingsplan "Nieuw Oosteinde" zijn ingezetenen en belanghebbenden reeds betrokken bij de materiële planvorming. Behalve de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen op het ontwerpbestemmingsplan is daarbij in een eerdere fase ook inspraak verleend over een voorontwerp van dat bestemmingsplan. In het kader van de inspraak is informatiebijeenkomst georganiseerd waar het plan is toegelicht.

Het onderhavige wijzigingsplan ziet enkel op een aanpassing van de bestemmingsvlakken en leidt niet tot een aanpassing van de inhoud van de regels van het bestemmingsplan. Er zijn dan ook geen zwaarwegende omstandigheden die het organiseren van een (tweede) inspraakgelegenheid rechtvaardigen. Belanghebbenden kunnen zich in het kader van de terinzagelegging van het ontwerpwijzigingsplan alsnog desgewenst uitspreken over de inhoud van het plan door hierover een zienswijze naar voren te brengen bij burgemeester en wethouders.

3.3 Zienswijzen

Op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp van het wijzigingsplan gedurende zes weken met ingang van 30 januari 2015 tot en met 12 maart 2015 ter inzage gelegen. Er zijn over het ontwerpplan geen zienswijzen naar voren gebracht. De waterbeheerder heeft in een schriftelijke reactie laten weten met het plan in te stemmen.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

4.1.1 Economische uitvoerbaarheid voor de overheid

Artikel 6.12, eerste lid, Wro biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal. De gemeenteraad is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Van de vaststelling van een exploitatieplan kan worden afgezien, indien het kostenverhaal anderzins verzekerd is.

In het onderhavige geval is sprake van een wettelijke plicht tot kostenverhaal, aangezien het plan de toevoeging van twee woningen betreft en derhalve is aan te merken als een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 (onder a en b Bro).

Beide initiatiefnemers zijn lid van de Vereniging van Eigenaren "Achter de Hornweg". Deze vereniging is in 2000 door de eigenaren van de percelen Hornweg 231 t/m 249 opgericht met het oogmerk te komen tot de bouw van tien vrijstaande woningen op de acgterste delen van hun percelen grenzend aan de Oranjestraat. Op 10 juni 2004 heeft de gemeente met deze vereniging een exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij onder meer afspraken over kostenverhaal zijn gemaakt. Deze overeenkomst is nog steeds geldig, zodat het kostenverhaal geacht kan worden anderzins verzekerd te zijn.

Gelet op de inhoud van de afspraken die destijds met de vereniging zijn gemaakt, is het risico van planschade voor de gemeente. In het kader van de verleende vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO is destijds al een planschade risico-analyse uitgevoerd en geconcludeerd dat een risico op planschade niet aan de orde is.

4.1.2 Economische uitvoerbaarheid voor particulier intitiatief

Er is geen aanleiding te veronderstellen dat er specifieke economische omstandigheden zijn die leiden tot de conclusie dat het plan financieel-economisch niet uitvoerbaar is voor initiatiefnemers.

4.2 Juridische uitvoerbaarheid

De percelen zijn in eigendom van de ontwikkelende partij. Voor wat betreft het grondeigendom is het project dan ook uitvoerbaar.

Hoofdstuk 5 Wijzigingsplan

5.1 Wijziging van de planverbeelding

De planverbeelding van het bestemmingsplan "Nieuw Oosteinde", zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer op 13 juni 2013, wordt voor wat betreft de gronden met kadstrale aanduiding sectie B, nrs 2814 en 2810, gewijzigd als aangegeven op de bij dit wijzigingsplan behorende verbeelding als vervat in de bestandenset met planidentificatie NL.IMRO.0358.BPNIEUWOOSTWIJZ1-VG01.

5.2 Wijziging van de planregels

De regels van het bestemmingsplan "Nieuw Oosteinde", zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer op 13 juni 2013, worden niet gewijzigd.

5.3 Citeertitel

Dit wijzigingsplan kan worden aangehaald onder de naam "Nieuw Oosteinde, eerste wijziging".