Exploitatieplan Polderzoom fase 2

Door de omlegging van de N201 tussen Hoofddorp en Amstelhoek kunnen de gebieden die grenzen aan de N196/Burgemeester Kasteleinweg ontwikkeld worden naar onder meer woningbouw. Het uiteindelijke doel bij deze herontwikkeling is de leefbaarheid van de dorpskern van Aalsmeer te verbeteren en de samenhang tussen de twee helften van de dorpskern herstellen.

Polderzoom fase 2 is een onderdeel van het project Tuinen van Aalsmeer. Er mogen in dit plangebied circa 121 tot 125 woningen worden gerealiseerd. Hiermee kan worden bijgedragen aan de huisvestingsvraag van woningzoekenden in Aalsmeer en wordt de leefbaarheid van het gebied verbeterd.

Afbeelding 1 Plangebied Tuinen van Aalsmeer

[image]

(Bron: startnotitie Polderzoom fase 2 2017)

1.2 Doel exploitatieplan

Artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (hierna: ‘Wro’) bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen, verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c 4°, onderscheidenlijk 5° Wro noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d Wro noodzakelijk is.

Polderzoom fase 2

Met de particuliere grondeigenaren in het exploitatieplangebied is tot op heden geen anterieure overeenkomst gesloten, waardoor het kostenverhaal ten aanzien van de aangewezen bouwplannen op deze grondeigendommen niet ‘anderszins is verzekerd’. De gemeente is derhalve op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro verplicht bij de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. De gemeente Aalsmeer is bereid een (posterieure) exploitatieovereenkomst te sluiten met de eigenaren van deze percelen.

Indien niet tot overeenstemming gekomen kan worden, zal de gemeente zo nodig overgaan tot onteigening van de betrokken percelen.

Gezien het voorgaande dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om:

de noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door deze eigenaren aan te vragen omgevingsvergunning, dan wel ten tweede voor de berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit exploitatieplan gesloten kunnen worden;
vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden verricht;
vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en aanlegactiviteiten.

1.3 Leeswijzer

Deel A van het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van de ontwikkeling en het exploitatieplangebied nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het plangebied zullen worden uitgevoerd.

In deel B wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten van het exploitatieplangebied en wordt de berekening van de exploitatiebijdrage weergegeven. Verder wordt in dit deel in hoofdstuk 5 ingegaan op de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en de eindafrekening van het exploitatieplan. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de procedure van het exploitatieplan en de rechtsbescherming.

In deel C van dit ontwerpexploitatieplan zijn de regels, die gelden voor het exploitatieplangebied ‘Polderzoom fase 2’, opgenomen.

HOOFDSTUK 2 TOELICHTING EXPLOITATIEPLANGEBIED

Het plangebied Polderzoom fase 2 ligt op het grondgebied van de gemeente Aalsmeer en wordt grofweg begrensd door de Stommeerkade in het noorden en oosten, de Burgemeester Kasteleinweg (N196) in het westen, het Bielzenpad in het zuiden en de Wissel en het baanvak in het zuidwesten en ligt tussen het Spoorlijnpad en de Stommeerkade. Op afbeelding 2 is de ligging van het te ontwikkelen gebied globaal

weergegeven.

Afbeelding 2 Globale duiding gebied Polderzoom

[image]

Op dit moment gaat het om een gebied met voornamelijk een agrarische functie.

2.1 Vigerende planologische maatregel

Het exploitatieplangebied Polderzoom fase 2 is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost (vastgesteld door de gemeenteraad op 9 september 2010) en valt tevens in het op 9 september 2010 vastgestelde exploitatieplan Stommeerkade Oost. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming uit te werken woongebied en bedrijventerrein. Het gebied wordt doorsneden door een ontsluitingsweg, waarvoor het bestemmingsplan Noordvork is vastgesteld. Dit betreft de Burgemeester Hoffscholteweg.

Afbeelding 3 Fragment vigerend bestemmingsplan Stommeerkade Oost

[image]

Het deel met de bestemming ‘bedrijventerrein uit te werken’ (paars gearceerd), gelegen aan de westzijde van de ontsluitingsweg, wordt niet meer gerealiseerd. De bedrijfsbestemming maakt in het bestemmingsplan Polderzoom fase 2 plaats voor woningbouw. Reden voor de keuze voor woningen in plaats van de geplande bedrijventerrein ten westen van de Burgemeester Hoffscholteweg is omdat het beleid is gewijzigd. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan 'Stommeerkade Oost' was woningbouw niet toegestaan vanwege de ligging in het beperkingengebied van Schiphol. Op basis van artikel 2.2.1c van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol zijn er nu maximaal 25 woningen toegestaan binnen bestaand stedelijk gebied op de gronden die zijn aangeduid met nr. 4. Aangezien de vraag naar woningen nog steeds hoog is binnen de regio wordt hier gebruik van gemaakt.

Voornoemde wijziging van het beleid maakt dat er geen uitwerkingsplan meer kan worden opgesteld conform de uitwerkingsregels van het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost. Gevolg hiervan is dat de gemeente Aalsmeer voor de realisatie van woningbouw in het plangebied Polderzoom fase 2 een nieuw bestemmingsplan moet opstellen. Dit brengt, conform artikel 6.12 lid 2 Wro, met zich mee dat er tevens een nieuw exploitatieplan moet worden opgesteld.

2.2 Relatie planologische maatregel

Het voorliggende ontwerpexploitatieplan ‘Polderzoom fase 2’ behoort bij het ontwerpbestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’. Dit ontwerpbestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost.

Afbeelding 4 Verbeelding ontwerpbestemmingsplan Polderzoom fase 2

[image]

De uitgangspunten in het ontwerpbestemmingsplan gelden ook voor dit ontwerpexploitatieplan. De verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ is opgenomen in bijlage 1.

2.3 Stedenbouwkundige opzet

Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 129 woningen in verschillende woningbouwcategorieën (bestemming ‘Wonen’). Daarnaast wordt voorzien in de bijbehorende aanleg c.q. aanpassing van openbare ruimte (zoals wegen, groen, water, fiets- en voetpaden). In dat kader wordt onder meer voorzien in de aanleg van een waterberging ten behoeve van de benodigde watercompensatie.

Op afbeelding 5 is de stedenbouwkundige opzet (Inrichtingsplan) van Polderzoom fase 2 weergegeven. Dit inrichtingsplan dient tevens als grondslag voor onderhavig ontwerpexploitatieplan Polderzoom fase 2 en bijbehorende exploitatieopzet. In dit inrichtingsplan is uitgegaan van het realiseren van 121 woningen.

Afbeelding 5 Inrichtingsplan Polderzoom fase 2

[image]

De bebouwing binnen het plangebied van Polderzoom fase 2 is globaal in te delen in drie woongebieden.

De woningen langs de nieuwe weg, de Burgemeester Hoffscholteweg zijn met hun voorgevel gericht op deze weg. De woningen aan het Bielzenpad grenzen met hun achtertuin aan het water. Alle woningen zijn grondgebonden, uitgevoerd in vrijstaande woningen, 2^1 kapwoningen en rijtjeswoningen met een brede beukmaat. Deze woningen zitten in het duurdere segment.
De woningen in het middengebied worden grotendeels gerealiseerd in het middensegment. Dit worden grondgebonden woningen met een kleinere beukmaat dan aan de randen en bebo's (beneden/boven woningen).
In het zuidwesten van het plangebied zijn gestapelde woningen voorzien. Hier worden de goedkopere woningen gerealiseerd.

De kaart ‘Inrichtingsplan’ is opgenomen in bijlage 2, welke onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

2.4 De exploitatieplangrens

Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Met betrekking tot de begrenzing van exploitatieplangebieden staat in de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie tevens het volgende:

"Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen"

(Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17).

De voorwaarden die aan de begrenzing van het exploitatieplangebied gesteld worden, zijn dat:

deze zo moet zijn vastgesteld dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen;
de onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie de grenzen van het bestemmingsplangebied niet te buiten gaan; en
wanneer een exploitatieplangebied uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaat, er sprake moet zijn van ruimtelijke en/of functionele samenhang om deze in één exploitatieplangebied te kunnen opnemen.

Toepassing van deze voorwaarden maakt dat het exploitatieplangrens Polderzoom fase 2 gelijk is aan de bestemmingsplangrens Polderzoom fase 2. Het bestemmingsplangebied bestaat weliswaar uit twee niet aaneengesloten delen. Echter, dit hangt samen met de te realiseren Noordvork waar op 22 januari 2009 een apart bestemmingsplan voor is vastgesteld. De aanleg van deze weg (Burgemeester Hoffscholteweg) is de voorwaarde geweest om de woningbouw in Polderzoom fase 2 mogelijk te maken, aangezien deze als (hoofd)ontsluiting dient van het bestemmings- en exploitatieplangebied Polderzoom fase 2.

De ontwikkeling Polderzoom fase 2 is onderdeel een grotere woningbouwontwikkeling, namelijk de Tuinen van Aalsmeer (Gebiedsvisie 2020). Op afbeelding 6 is de (oorspronkelijke) ontwikkeling van het totale woningbouwproject Tuinen van Aalsmeer weergegeven.

Afbeelding 6 Tuinen van Aalsmeer

[image]

De ontwikkeling van Polderzoom fase 2 heeft, zoals aangegeven, door een wijziging van beleid (paragraaf 2.1), een andere invulling gekregen door meer woningen toe te voegen. Ondanks dat de deelgebieden, door de hoofdontsluitingsweg, niet direct op elkaar aansluiten blijft er sprake van één woongebied, met en vanuit één samenhangende ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet.

Daarnaast bestaat een functionele samenhang tussen beide delen van het exploitatieplangebied vanuit waterhuishoudkundig oogpunt. In verband met de benodigde watercompensatie voor het woongebied, als geheel, dienen aan de oostkant van het exploitatieplangebied waterbergingen te worden aangelegd. De meeste watercompensatie voor de ontwikkeling van het woongebied is voorzien in het noordoosten van het exploitatieplangebied.

Tenslotte zijn in het bestemmingsplangebied geen bestemmingen die worden gehandhaafd. Op de alle gronden in het exploitatieplangebied zijn aangewezen bouwplannen voorzien zoals bepaald in artikel 6.12 lid 1 Wro met daarbij de benodigde voorzieningen.

De grens van het exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplangrens’, opgenomen in bijlage 3, welke onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

2.5 Eigendomssituatie en te verwerven gronden

In het exploitatieplangebied is een beperkt deel van de gronden in het exploitatieplangebied in eigendom van de gemeente Aalsmeer. De overige gronden zijn in eigendom van derden. Op afbeelding 7 is de eigendomssituatie in het exploitatieplangebied weergegeven.

Afbeelding 7 Grondeigendommen binnen exploitatieplangebied

[image]

De kaart ‘Inbreng gronden’, waarop de eigendomssituatie is weergegeven, is opgenomen in bijlage 4.

In tabel 1 staan de eigenaren benoemd en staat de grondoppervlakte per betrokken grondeigenaar weergegeven.

Tabel 1 Kadastrale eigendomssituatie

[image]

De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving), verkoop aan derde partijen en/of verkoop aan de gemeente.

Getracht wordt om de gronden van de betrokken grondeigenaren middels minnelijke verwerving in eigendom te krijgen. Als het niet mogelijk is om de percelen die nodig zijn voor de uitvoering van het in het bestemmingsplan voorgestane beleid minnelijk te verwerven en als gebleken is van voldoende noodzaak en urgentie om tijdig over de betreffende gronden te beschikken voor de uitvoering van het bestemmingsplan, bestaat de mogelijkheid om over te gaan tot onteigening. Zo nodig zal de gemeente daartoe ook overgaan.

HOOFDSTUK 3 OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

3.1 Omschrijving bouwrijp maken

Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

Het verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels; bouwresten, verhardingen en opschonen in het exploitatieplangebied.
Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken.
Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen.
Aanleg (tijdelijke) bouwwegen voorafgaand aan het starten met de bouw van het vastgoed.
Aanleg (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem.
Aanleg van openbare bergingswatergangen en waterberging(en) ten behoeve van de berging van hemelwater vanaf uitgeefbaar gebied en openbare ruimte.

3.2 Omschrijving nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere (tijdelijke) leidingen voor water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, waarbij de bovengrondse voorzieningen zodanig zijn ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed.
Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten.

3.3 Omschrijving inrichting openbaar gebied

Voor de inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

Aanleg voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.
Aanleg van planten, bomen en struiken in bermen langs wegen, inclusief straatmeubilair; aanbrengen bebording, bebakening en belijning maximaal een half jaar na de laatste oplevering.
Aanleg van waterhuishoudkundige werken.
Plaatsen van bluswatervoorzieningen, definitieve wegen en parkeerplaatsen.
Plaatsen van ondergrondse afvalcontainers.
Plaatsen van (tijdelijke) markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden.
Aanleg definitieve wegen, voetpaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.

B EXPLOITATIEOPZET

HOOFDSTUK 4 EXPLOITATIEOPZET

4.1 Algemeen

In de exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd. Om het resultaat van de exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaarde berekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van de exploitatie.

Bij deze methode komen een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht.

Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat grondexploitatie en de exploitatieopzet worden opgesteld.

De invloed van de fasering, prijsstijgingen (inflatie) en rente spelen een rol op het moment dat het resultaat op eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project / exploitatie gereed is. Door index en rente toe te rekenen ontstaat het saldo op het eind van deze looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. Dit wordt het resultaat op eindwaarde genoemd.

Om het resultaat (en de gefaseerde kosten en opbrengsten) terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig exploitatieplan, 1 januari 2019. Het aldus berekende resultaat, wordt het resultaat op contante waarde genoemd. Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of –opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de rente en kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit paragraaf 4.2 gehanteerd.

Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De exploitatieopzet is gebaseerd op de gemeentelijke grondexploitatie behorende bij het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en het inrichtingsplan.

Ingevolge de Wro is het fictieve uitgangspunt bij het opstellen van het exploitatieplan dat de gemeente de enige exploitant is. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is er dan ook van uitgegaan dat het exploitatieplangebied in zijn geheel door één exploitant (fictief de gemeente) in exploitatie wordt gebracht.

4.2 Parameters

De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en de opbrengsten met de daarbij gepaard gaande rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet:

Tabel 2 Gehanteerde parameters

		2019	2020	2021	2022 e.v.
Rente/discontovoet	2,0%
Inflatiecijfer kosten		3,0%	2,5%	2,5%	2,0%
Inflatiecijfer opbrengsten		2,5%	2,5%	2,5%	2,0%

Bij een herziening van het exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog in overeenstemming zijn met de dan geldende marktomstandigheden.

4.3 Toekomstig grondgebruik

In de huidige situatie wordt het grondgebruik in het exploitatieplangebied gekenmerkt door een agrarische functie en bestond voor een groot deel uit glastuinbouwbedrijven. Dit is terug te zien aan de nog in kleine getale overgebleven mix van kassencomplexen, opslagloodsen en bedrijvigheid. De agrarische bedrijven werden ontsloten vanaf de Stommeerkade. De ruimtelijke opbouw bestond dan ook uit (bedrijfs)woningen

langs de dijk met agrarische bedrijfsbebouwing erachter. Veel kwekers zijn geleidelijk weggetrokken uit dit gebied. Sommige delen van het plangebied liggen dan ook braak. In het algemeen bezien doet het gebied verlaten aan en is slecht toegankelijk.

Met de aanleg van de Burgemeester Hoffscholteweg is dit gebied ontsloten. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het gebied te herontwikkelen voor woningbouw.

Het grondgebruik is gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en op de van het exploitatieplan deel uitmakende kaart ‘Inrichtingsplan’. De kaart ‘Toekomstig grondgebruik’ is opgenomen in bijlage 5.

Afbeelding 8 Grondgebruik exploitatieplangebied Polderzoom fase 2

[image]

Met het inzichtelijk maken van het grondgebruik wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig gebruik rekening wordt gehouden in de exploitatieopzet van het exploitatieplan.

Tabel 3 geeft het totale grondgebruik binnen het exploitatieplangebied weer. De oppervlakten van de verschillende functies zijn gebaseerd op het ruimtegebruik (afbeelding 7).

Tabel 3. Grondgebruik in het exploitatieplan

Bestemming	Oppervlakte in m²	Aandeel
Uitgeefbaar	24.856	54,7%
Verharding	5.799	12,8%
Parkeren	1.589	3,5%
Trottoir	3.909	8,6%
Fietspad	34	0,1%
Water	3.225	7,1%
Groen	6.041	13,3%
Totaal	45.453	100%

Het aandeel uitgeefbaar terrein naar de betreffende grondeigenaren is weergegeven op afbeelding 9.

Afbeelding 9 Uitgeefbaar terrein per grondeigenaar

[image]

4.4 Programma

Woonvisie Aalsmeer 2011-2020

Op 14 juli 2011 is de "Woonvisie Aalsmeer 2011-2020" vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie kan gezien worden als uitwerking van de in 2009 vastgestelde Gebiedsvisie en geeft de visie van de gemeente weer op het gebied van Wonen. Deze missie luidt: “Het is goed wonen in Aalsmeer en dat willen we zo

houden. Kwaliteit staat voorop. Die moet ook bereikbaar zijn voor mensen voor wie dat –vanwege bijvoorbeeld financiën of gezondheid- niet vanzelfsprekend is. We blijven groeien, maar slechts beheerst, en verleggen de aandacht naar het bestaande woonaanbod”.

Het bouwprogramma uit de woonvisie voor de periode 2011 tot en met 2020 bedraagt per saldo maximaal 1.500 woningen (uitgaande van circa 1.650 nieuw te bouwen woningen). Deze nieuw te bouwen woningen zijn onderverdeeld in verschillende prijsklassen (variërend van goedkoop naar duur).

Op 28 januari 2016 is de Woonagenda 2016-2020 vastgesteld. Dit actueel woonbeleid wordt ingezet ter bevordering van doorstroming op de vastgelopen woningmarkt en is van toepassing op het te realiseren programma van het exploitatieplangebied.

Het te realiseren programma is in tabel 5 opgenomen. Als basis bij de bepaling van het programma is uitgegaan van het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en de kaart ‘Inrichtingsplan’. De randen worden in het dure segment gebouwd en in het middengebied hoofdzakelijk voor het middensegment.

Tabel 5. Bouwprogramma exploitatieplangebied Polderzoom fase 2

Uitgifte

Type woning

m2 Gbo

Kavel m2

Aantal

Vrijstaand/tweekapper

Beneden-bovenwoning

Appartementen

Rijwoning klein

Woningen langs Burgemeester Hoffscholteweg

Rijwoningen Zuid

180

82,5

110

125

140

463

86,8

89,6

150

197

275

TOTAAL

121

Op afbeelding 10 zijn de uitgiftecategorieën per grondeigenaar weergegeven. De kaart ‘Uitgiftecategorieën’ is opgenomen in bijlage 6.

Afbeelding 10 Uitgiftecategorieën per grondeigenaar

[image]

4.5 Kosten

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder ‘Bro’).

De kosten, zoals vastgelegd in de hiervoor genoemde artikelen uit het Bro, kunnen in principe verhaald worden op het exploitatieplangebied. Hierbij dienen de kosten, alvorens ze worden opgevoerd, te worden getoetst aan de volgende drie criteria:

Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatieplangebied.

Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan.

Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van de te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 6 opgenomen. In de toelichting op de kosten in het exploitatieplangebied is per kostensoort aangegeven in welke categorie deze valt.

Tabel 6. Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten

Categorie 1

Voorzieningen binnen een

exploitatieplangebied en alleen ten

dienste van dat exploitatiegebied.

100% toerekenbaar aan

exploitatieplangebied.

Categorie 2

Voorzieningen buiten een

exploitatieplangebied, maar alleen

ten dienste van dat

exploitatieplangebied.

100% toerekenbaar aan

exploitatieplangebied.

Categorie 3

Voorzieningen binnen of buiten een

exploitatieplangebied die ten

dienste zijn voor dat

exploitatieplangebied en een of

meer exploitatie(plan)gebieden en /

of bestaand gebied.

Bovenwijkse voorzieningen

waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’,

‘toerekenbaarheid’ en

‘proportionaliteit’ plaatsvindt.

4.5.1 Kosten exploitatieplangebied

De totaal geraamde kosten, in verband met de ontwikkeling van de woningen in het exploitatieplangebied, zoals planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Polderzoom fase 2, zijn per onderdeel opgenomen in tabel 7. Dit zijn de kosten op prijspeil 1 januari 2019 en exclusief btw.

Tabel 7. Specificering kosten exploitatieplangebied

Omschrijving

Bedragen in € (prijspeil 01-01-2019)

Inbrengwaarde gronden

Sloopwerken

Planschade

Onderzoekskosten en sanering

Bouw- en woonrijp maken

Plankosten

Planstructurele elementen

Tijdelijk beheer

Niet-verrekenbare B.T.W.

Rentekosten

4.051.737

204.825

1.400.000

3.012.383

814.673

277.144

150.000

N.v.t.

Totaal

9.910.763

De gedetailleerde kostenraming voor Polderzoom fase 2 is opgenomen in bijlage 7.

4.5.2 Inbrengwaarden gronden (categrorie 1)

De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied is gebaseerd op een taxatie van het bureau BaseValue B.V. Artikel 6.13 lid 5 van de Wro geeft aan hoe de inbrengwaarden van gronden moet worden bepaald.

Het rapport Taxatierapport inbrengwaarde Polderzoom fase II in Aalsmeer, kenmerk 100617/DEF/1.0, d.d. 19 april 2019, met oplegger van 4 oktober 2019, is opgenomen in bijlage 8. In tabel 8 is de inbrengwaarde per grondeigenaar weergegeven.

Tabel 8 Inbrengwaarde per grondeigenaar

Eigenaar

Inbrengwaarde

per m²

Eigenaar 1

Eigenaar 2

Eigenaar 3

Eigenaar 4

Eigenaar 5

Eigenaar 6

Eigenaar 7

Eigenaar 8

Eigenaar 9

€

112.909,20

592.626,95

740.011,24

1.194.900,07

274.233,30

769.807,07

58.265,85

290.771,04

18.212,44

€

174,78

83,60

69,78

173,48

69,78

Totaal

€

4.051.737,17

4.5.3 Sloopwerken (categorie 1)

In het plangebied zijn verschillende objecten aanwezig, die gesloopt moeten worden. Het betreft de volgende objecten:

Stommeerkade 61A : € 104.850,- (4.193 m² à € 25 per m²)
Verhardingen : € 50.000,-
Sloop overig : € 50.000,-

De totale sloopkosten bedragen op basis van voornoemde raming € 204.825,-.

4.5.4 Planschade (categorie 1)

In de exploitatieopzet is vooralsnog geen rekening gehouden met planschade. De gemeente Aalsmeer zal nog een planschaderisicoanalyse laten uitvoeren. Het resultaat van deze risicoanalyse zal bij de eerstvolgende herziening van onderhavig exploitatieplan worden verwerkt.

4.5.5 Onderzoekskosten en sanering (categorie 1)

Voor voorliggend plan zijn, in het kader van het bestemmingsplan, diverse onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodem- en asbestonderzoek, archeologisch onderzoek, Flora en fauna en dergelijke.

Er zijn voor verschillende kadastrale eigendommen bodemonderzoeken verricht. Hieruit blijkt dat enkele percelen saneringsplichtig zijn. Daarnaast zijn er verschillende verdachte locaties aangetroffen. Op basis van deze onderzoeken heeft de gemeente Aalsmeer een saneringsraming opgesteld van € 1.400.000,- (zie bijlage 7).

4.5.6 Bouw- en woonrijp maken (categorie 1)

De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op civiele ramingen van de gemeente Aalsmeer. Deze ramingen zijn gebaseerd op de stedenbouwkundige verkaveling zoals weergegeven op de kaart ‘Inrichtingsplan’. Omdat de besteksvoorbereiding nog moet plaatsvinden wordt in dit exploitatieplan volstaan met de totaalramingen.

De totale kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op € 3.012.383,-.

Bouwrijp maken

Het bouwrijp maken bestaat onder andere uit het terrein vrij maken, het ophogen van het terrein waar nodig, de aanleg van (tijdelijke) bouwwegen, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van riolering, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden (zie hoofdstuk 3). De totale nominale kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op € 1.424.809,-.

Woonrijp maken

Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbare gebied, zoals de aanleg van de hoofdplanstructuur en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van fietspaden, kunstobjecten en groenvoorzieningen. De totale nominale kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op € 1.587.575,-.

4.5.7 Plankosten (categorie 1)

Voor het ramen van de plankosten in een exploitatieplan is een ministeriële regeling plankosten exploitatieplan voorgeschreven. Met deze zogenaamde plankostenscan is een methodiek ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU).

De ingevulde plankostenscan voor het exploitatieplangebied Polderzoom fase 2 is opgenomen in bijlage 9 bij dit exploitatieplan. De totale nominale plankosten zijn geraamd op € 814.673,-.

Ingevolge artikel 6 van de ministeriële regeling is bepaald dat de plankosten boekhoudkundig gezien kosten zijn die in het jaar van vaststelling van het exploitatieplan ineens zijn betaald. Het zijn historische, onveranderlijke kosten. De plankosten worden dan ook niet meer aangepast nadat het exploitatieplan is vastgesteld, tenzij het exploitatieplan of exploitatieopzet inhoudelijk worden gewijzigd omdat bijvoorbeeld het ruimtelijk programma verandert.

4.5.8 Planstructurele elementen (categorie 3)

Voor een exploitatieplangebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die binnen, dan wel buiten, het exploitatieplangebied liggen. Dit kunnen voorzieningen zijn die geheel dan wel gedeeltelijk kunnen worden toegerekend aan het exploitatieplangebied ‘Polderzoom fase 2’ (zie tabel 6).

De gemeente Aalsmeer heeft op 3 december 2015 de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2015 vastgesteld. Hierin zijn de bovenwijkse voorzieningen benoemd en begroot. Het betreft de volgende voorzieningen:

Tabel 9 Bovenwijkse voorzieningen

Voorziening

Reconstructie N231-zuid

Aanleg Nieuwe Aalsmeerderlaan

Aanleg rotonde Nieuwe Aalsmeerderlaan - Aalsmeerderweg

Herinr. Burg. Kasteleinweg

(tussen Nieuwe

Aalsmeerderlaan-

Aalsmeerderbrug)

Reconstructie Machineweg

(tussen Aalsmeerderweg

en Legmeerdijk)

Verbreding van de N231 en reconstructie kruispunten met Hoofdweg, Mijnsherenweg,

Bachlaan en Burgemeester Kasteleinweg.

Gebiedsontsluitingsweg tussen Burgemeester

Kasteleinweg en Aalsmeerderweg.

Aanleg rotonde, noodzakelijk voor aansluiting

Molenvlietweg en verwerking verkeer t.g.v. nieuwe ontwikkelingen

Herinr. gebiedsontsluitingsweg met vrij liggende

busbaan, fiets- en voetpaden, vervangen VRI’s

Dorpsstraat, Van Cleefkade-Oosteinderweg.

Reconstructie kruispunten met Aalsmeerderweg,

Middenweg-C.Amalialaan, Hornweg, Japanlaan

en Legmeerdijk. Aanleg ontbrekende fietspad.

Afwaarderen gedeelte ten oosten van Japanlaan

Tevens zijn in deze Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2015 de ontwikkellocaties binnen de gemeente Aalsmeer opgenomen die op basis van de toetsingscriteria PTP een bijdrage doen aan bovenwijkse voorzieningen. Deze bijdrage is vertaald in een vaste bijdrage per vierkante meter (m²) uitgeefbare grond. Voor Polderzoom fase 2 is, als onderdeel van Stommeerkade Oost, de bijdrage vastgesteld op €11,15 per vierkante meter uitgeefbare grond.

De bijdrage vanuit het plangebied Polderzoom fase 2 aan de bovenwijkse voorzieningen bedraagt in totaal € 277.144,- (24.856 m² uitgeefbare grond maal € 11,15 per m2).

Bij een herziening van de nota kostenverhaal kan deze bijdrage wijzigen. Eventuele wijzigingen van de bijdrage Bovenwijkse voorzieningen zullen, bij een herziening van het exploitatieplan, worden aangepast.

4.5.9 Kosten tijdelijk beheer (categorie 1)

De kosten tijdelijk beheer bestaan uit beheerkosten van de gronden (€ 5.000 per jaar) en zakelijke lasten (€ 25.000,- per jaar). De opzet gaat uit van gemiddeld 5 jaar aan tijdelijk beheer van gronden; totaal € 150.000,-.

4.6 Opbrengsten

Artikel 6.2.7 van het Bro onderkent drie soorten opbrengsten:

Uitgifte van de gronden in het exploitatieplangebied.
Bijdragen en subsidies van derden.
Welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

De opbrengsten in het exploitatieplan bestaan uit de opbrengsten uit verkoop van bouwrijpe grond. De gehanteerde grondprijzen zijn, conform het grondprijsbeleid van de gemeente Amstelveen, gebaseerd op residuele grondwaardeberekeningen.

De gronduitgifteprijzen zijn bepaald door BaseValue B.V. Het rapport ‘Bouwrijpe gronden Polderzoom fase II te Aalsmeer’, kenmerk 100840/DEF/1.0, d.d. 7 mei 2019, is opgenomen in bijlage 10.

Tabel 10 geeft de geraamde opbrengsten van het exploitatieplangebied weer. Alle bedragen zijn exclusief B.T.W.

Tabel 10. Geraamde opbrengsten

Uitgifte categorie

Aantal

GBO

VON-prijs

Grondwaarde

p/m²

Kavel

Totaal

180

82,5

110

125

140

€

684.000

280.500 240.000 308.000

362.500

434.000

€

166.332

56.105

43.485

59.512

77.263

108.120

€

359

647

485

396

392

393

€

2.494.979 448.838

1.043.634 1.368.778 2.395.166 2.162.396

Totaal

121

€

9.913.791

4.7 Exploitatieopzet

4.7.1 Gewogen basiseenheden

Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden de kosten omgeslagen over het woningbouwprogramma. Conform de in de wet voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de grondprijzen. In tabel 11 wordt de systematiek weergegeven. Voor het bepalen van de gewichten van de verschillende woningtypen is de uitgifteprijs van het type ‘W1’ op ‘1’ gezet.

De uitgifteprijzen van de overige woningtypen zijn hier tegen afgezet. Het bepaalde gewicht per woningtype vermenigvuldigd met het aantal vierkante meter uitgeefbaar terrein resulteert in de gewogen basiseenheden.

In onderhavig geval is het totaal aantal gewogen basiseenheden 27.619,78.

De totale exploitatieopzet is opgenomen in bijlage 11.

Tabel 11 Gewogen basiseenheden

[image]

4.7.2 Exploitatiebijdrage

Ingevolge de Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten binnenkomen (artikel 6.16 Wro). Als de totale kosten (netto contante waarde), minus eventuele bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten (netto contante waarde), dan kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de grondopbrengsten. Dit is de zogenaamde macro aftopping. Uit tabel 12 blijkt dat in onderhavig exploitatieplangebied de geraamde opbrengsten de geraamde kosten, op contante waarde, met € 71.077,- (€ 10.060.298,- minus € 9.989.222,-) overtreffen. Derhalve is er geen sprake van een macro-aftopping en zijn alle kosten te verhalen.

De te verhalen kosten worden gedeeld door het totaal van het aantal contant gewogen basiseenheden (artikel 6.18 lid 5 Wro), om de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid te bepalen.

De bruto exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid voor het plangebied Polderzoom fase 2 bedraagt € 361,67,- (per vierkante meter uitgeefbaar terrein) op contante waarde 1 januari 2019.

Tabel 12. Bedrag per gewogen basiseenheid (contante waarde)

	Contante waarde 01-01-2019 in €
Te verhalen kosten Minus subsidies en/of bijdragen	9.989.222
Netto te verhalen kosten	9.989.222
Totale opbrengsten(drempel)	10.060.298
Mogelijke te verhalen kosten	9.989.222
Aantal gewogen basiseenheden	27.619,78
Te verhalen kosten per gewogen eenheid	361,67

Tenslotte kunnen wijzigingen, die in het exploitatieplan worden doorgevoerd, leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid. Deze wijziging in de hoogte van de exploitatiebijdrage zal niet van toepassing zijn op houders van reeds verleende omgevingsvergunningen en betaalde exploitatiebijdragen.

4.7.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning

De exploitatiebijdrage is het bedrag per gewogen basiseenheid in de aanvraag omgevingsvergunning. De exploitatiebijdrage wordt in rekening gebracht bij de omgevingsvergunning. De inbrengwaarde van de gronden en kosten, die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt en in de exploitatieopzet zijn opgenomen, worden op de te betalen exploitatiebijdrage in mindering gebracht.

Aangezien het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ gedetailleerd bestemd is, is de exploitatiebijdrage per grondeigenaar te bepalen. In tabel 13 zijn de resultaten per grondeigenaar weergegeven. De volledige berekening staat in bijlage 11.

Tabel 13. Exploitatiebijdrage per grondeigenaar

[image]

HOOFDSTUK 5 HERZIENING EN AFREKENING

5.1 Jaarlijkse herziening

Nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden, wordt dit tenminste eenmaal per jaar herzien door de gemeente (artikel 6.15 Wro), totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken, die voorzien zijn in het exploitatieplan, zijn gerealiseerd. Tegen een herziening kan alleen bezwaar en beroep worden ingesteld als het een herziening betreft van structurele onderdelen.

Een structurele herziening betreft een wijziging anders dan de volgende gevallen:

Uitwerking en detaillering van ramingen van kosten en opbrengsten.
Aanpassing ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering.
Vervanging van ramingen gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten.
Andere niet-structurele onderdelen.

Ad a.

Naarmate het planproces vordert, worden de ontwerpen steeds gedetailleerder. Het is dan bijvoorbeeld bekend welk soort straatsteen er wordt gebruikt en welke speeltoestellen worden geplaatst. De bedragen in de ramingen worden dan daarop aangepast.

Ad b.

De kosten worden nu geraamd, maar pas in de toekomst gemaakt. Door marktontwikkelingen en prijsveranderingen veranderen deze kosten. Het is echter niet precies te voorspellen hoe de prijsontwikkeling in de komende jaren is.

Wanneer het exploitatieplan wordt herzien, wordt op basis van de markt- en prijsontwikkelingen bepaald of de gehanteerde parameters nog overeenkomen met de dan geldende marktomstandigheden.

Ad c.

Tijdens de looptijd van het project worden daadwerkelijk kosten gemaakt. Ieder jaar wordt de exploitatieopzet bijgewerkt door ramingen te vervangen door boekwaardes (gerealiseerde kosten en opbrengsten).

Ad d.

Naast de voorgaande drie onderdelen kunnen er in het exploitatieplan ook andere niet-structurele onderdelen worden gewijzigd. Daarbij kan worden gedacht aan het toevoegen van toelichtingen, verbeteren van teksten en dergelijke.

5.2 Eindafrekening

Aan het einde van de looptijd van de exploitatieopzet vindt een eindafrekening van het exploitatieplan plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de

omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

Indien ten minste negentig procent van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek van degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger, met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld en gevolg gegeven aan het derde lid van artikel 6.20 Wro.

HOOFDSTUK 6 RECHTSBESCHERMING EXPLOITATIEPLAN

Op de voorbereiding van een exploitatieplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (UOV) van toepassing. Dit betekent dat het ontwerpexploitatieplan zes weken ter inzage moet liggen en dat belanghebbenden gedurende deze periode van zes weken hun zienswijze bij de gemeente kunnen indienen.

De terinzagelegging moet vooraf worden aangekondigd in één of meerdere dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen of op andere geschikte wijze. Daarnaast dient aan de eigenaren en rechthebbenden van gronden in het exploitatieplangebied schriftelijk mede te worden gedeeld dat een exploitatieplan in voorbereiding is.

Tegen een vastgesteld exploitatieplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbenden. Het beroep tegen een exploitatieplan is hierbij gekoppeld aan het beroep tegen het bijbehorende ruimtelijke besluit. Voor het instellen en behandelen van beroep worden het besluit tot vaststellen van het ruimtelijke besluit en het besluit tot vaststellen van het exploitatieplan als één besluit gezien (op basis van artikel 8.3, lid 3, Wro). Bij een koppeling bestemmingsplan-exploitatieplan en wijzigingsplan-exploitatieplan staat er rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.1 ter inzagelegging exploitatieplan Polderzoom fase 2

Het ontwerpexploitatieplan heeft van 14 juni t/m 25 juli 2019 ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn 3 zienswijzen ingediend.

In bijlage 12 volgt een samenvatting van de zienswijzen en de reactie van het college van burgemeester en wethouders.