Locatie Zuilenstein

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan Locatie Zuilenstein van de gemeente Nieuwegein;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML bestand NL.IMRO.0356.BPZH2016HER001-VA03 met de bijbehorende regels;

1.3 aan-huis-verbonden beroep:

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid op kleine schaal in een woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

1.4 aanbouw:

de toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw;

1.5 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.7 archeologisch onderzoek:

onderzoekswerkzaamheden naar het bodemarchief die ten behoeve van de archeologische monumentzorg worden uitgevoerd volgends de eisen zoals gesteld in de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA);

1.8 archeologisch rapport:

rapportage waarin de archeologische waarde van het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft wordt vastgesteld, die naar het oordeel van het dagelijks bestuur voldoet aan de vigerende Kwalteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

1.9 archeologische verwachting:

waarden waarvan de aanwezigheid in de bodem aannemelijk is of vermoed wordt;

1.10 archeologische waarde:

waarden waarvan de aanwezigheid bekend is in de vorm van fysieke overblijfselen in de bodem;

1.11 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.12 bebouwingspercentage

het percentage van gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

1.13 bestaand:

• a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
• b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

1.14 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.15 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.16 bijgebouw:

een gebouw, dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw;

1.17 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.18 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.19 bouwlaag:

een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.20 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.21 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.22 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.23 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.24 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.25 dienstverlening:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafé;

1.26 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.27 hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel, door zijn bestemming, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

1.28 horeca:

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder bed & breakfast, discotheek, feestzaal en partyboerderij;

1.29 kantoor:

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie;

1.30 kelder:

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 1 m boven de gemiddelde, bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;

1.31 luifel:

afdak of overkapping met een diepte van tenminste 1 m, aan of bij een gebouw, al of niet ondersteund;

1.32 maatschappelijke doeleinden:

het openbaar bestuur, medische-, sociale, culturele, educatieve, levensbeschouwelijke en daarmee gelijk te stellen diensten;

1.33 mantelzorg:

het bieden van zorg in één woning en bijbehorende aan-en uitbouwen, dus alleen in afhankelijke woonruimte, aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.34 niet-zelfstandig kantoor:

een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft;

1.35 ondergeschikte bouwdelen:

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, lift opbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen;

1.36 ondergronds:

onder peil;

1.37 overkapping:

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand;

1.38 peil:

• a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang van het perceel aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 12 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;
• b. in andere gevallen bij gebouwen: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;
• c. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het bouwwerk grenzende terrein;

1.39 risicovolle inrichting:

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.40 scheidingsconstructie:

Constructie die de scheiding vormt tussen een voor mensen toegankelijke besloten ruimte en een andere voor mensen toegankelijke besloten ruimte, een schachtruimte, de buitenlucht, de grond of het water;

1.41 seksinrichting:

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.42 uitbouw:

een aan een hoofdgebouw gebouwde uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is, maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap;

1.43 Wet ruimtelijke ordening:

wet van 1 juli 2008, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

1.44 zelfstandig kantoor:

een kantoor dat op zichzelf het bedrijf vormt;

1.45 zorginstelling:

een organisatie die onder de Kwaliteitswet zorginstellingen (KWZ) valt.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens:

de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of daarbij gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. dienstverlening;
• b. maatschappelijke doeleinden;
• c. wonen tot maximaal 25 woningen binnen de bestemming 'Gemengd', al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden-beroep;
• d. ondergeschikte (niet-zelfstandige) kantooractiviteiten;

Ter dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

• e. gebouwen;
• f. bouwwerken, geen gebouw zijnde;
• g. bijbehorende voorzieningen zoals verkeers- en verblijfsgebieden, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' gelden de opgenomen maximale hoogten ten aanzien van de goot- en bouwhoogte;
• c. in afwijking van het bepaalde onder a zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak toegestaan tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 60 m²;
• d. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 m.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 meter mag bedragen;
• b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 10 meter bedragen.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering van aan- en bijgebouwen, met het oog op:

• a. het ruimtelijke beeld;
• b. de verkeersveiligheid;
• c. de sociale veiligheid.

3.4 Specifieke gebruiksregels

• a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten dienste van inrichtingen die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken en risicovolle inrichtingen, is niet toegestaan.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen tot maximaal 100 woningen binnen de bestemming 'Wonen', al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor maatschappelijke doeleinden;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling' tevens voor een zorginstelling met een oppervlakte van maximaal 50 m²;
• d. parkeren, inclusief parkeren ten behoeve van de gemengde functies;
• e. mantelzorg in een afhankelijke woonruimte;
• f. straten;
• g. groenvoorzieningen;

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

• h. hoofdgebouwen;
• i. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
• j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• k. tuinen, erven en paden.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' gelden de op de verbeelding opgenomen maximale hoogten ten aanzien van de goot- en bouwhoogte;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' geldt de op de verbeelding opgenomen maximale hoogte ten aanzien van de bouwhoogte;
• d. het bouwen van woningen is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's, overeenkomstig de dan geldende parkeernormen van de gemeente Nieuwegein, wordt gerealiseerd. Met dien verstande dat als binnen de planperiode van het bestemmingsplan nieuwe gemeentelijke parkeernormen worden vastgesteld door de gemeenteraad, deze nieuwe normen van toepassing zijn.

4.2.2 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden daarnaast de volgende bepalingen:

• a. op deze gronden mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd, waarbij de gronden buiten het bouwvlak voor maximaal 50 % bebouwd mogen worden;
• b. de totale oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak mag ten hoogste 30 m² bedragen;
• c. de totale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak mag ten hoogste 60 m² bedragen, indien maximaal 25 % van de gronden buiten het bouwvlak bebouwd is;
• d. de diepte van aan- en uitbouwen ten opzichte van de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw mag ten hoogste 3 m bedragen;
• e. de hoogte van een aan- en uitbouw mag niet meer bedragen dan 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw en mag niet hoger zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
• f. de goothoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 m bedragen;
• g. de bouwhoogte van bijgebouwen mag maximaal 4 m bedragen;
• h. de bouwhoogte van overkappingen mag maximaal 3 m bedragen.

4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel ten hoogte 1 m mag bedragen;
• b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m bedragen.

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, oppervlakte, bouwhoogte en/of het volume met het oog op het bereiken van een aanvaardbare beeldkwaliteit en/of ruimtelijke inpassing.

4.4 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde onder artikel 4.2.2 onder b en c en toestaan dat het oppervlak van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de mantelzorg tot maximaal 60 m² wordt vergroot, mits er geen onaanvaardbare gevolgen zijn voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

4.5 Specifieke gebruiksregels

4.5.1 Aan-huis-verbonden beroep

Ten aanzien van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep gelden de volgende voorwaarden:

• a. het vloeroppervlak ten behoeve van aan-huis-verbonden beroep mag niet meer dan 35% van het woonvloeroppervlak met een maximum van 75 m² bedragen;
• b. de activiteiten mogen zowel naar de aard als ten aanzien van de visuele aspecten geen afbreuk doen aan het karakter van de woning en de woonomgeving;
• c. de activiteiten mogen geen detailhandel, seksinrichting en/of horeca betreffen;
• d. de activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken;
• e. er dient een relatie te zijn tussen ten minste 1 bewoner en de uitgeoefende activiteit(en).

4.5.2 Niet toegestaan gebruik

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

• a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning is niet toegestaan;
• b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting is niet toegestaan.

4.6 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaald in sublid 4.5.1 onder e, en een aan-huis-verbonden beroep toestaan, zonder dat er een relatie bestaat tussen ten minste één bewoner en de uitgeoefende activiteiten, voor zover het medische beroepen betreft.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 4

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor “Waarde Archeologie” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en het behoud van een archeologisch waardevol verwachtingsgebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde.

5.2 Bouwregels

5.2.1 Omgevingsvergunning voor het bouwen

Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere, op deze gronden voorkomende bestemming(en) dient de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 500 m² en waarvoor graaf- en of heiwerkzaamheden plaatsvinden dieper dan 30 centimeter beneden maaiveld, een rapport te overleggen waarin:

• a. de aanwezigheid van archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld; en
• b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

5.2.2 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het bouwen

Indien uit het in lid 5.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

5.2.3 Uitzonderingen

Het bepaalde in dit lid onder 5.2.1 en 5.2.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:

• a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.3.1 Vergunningsplichtige werken en werkzaamheden

Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde – Archeologie 4'' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm en met een oppervlakte van meer dan 500 m², waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en het ophogen van de bodem;
• b. het verlagen of verhogen van het waterpeil;
• c. het aanleggen van een bos of boomgaard of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
• d. het aanleggen van ondergrondse transport- en energiekabels, telecommunicatie- of andere leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

5.3.2 Uitzondering

Het verbod in lid 5.3.1 is niet van toepassing, indien de werken:

• a. betrekking hebben op normaal onderhoud, vervanging en beheer;
• b. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning;
• c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
• d. ten dienste van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen worden uitgevoerd, mits verricht door een daartoe bevoegde instantie.

5.3.3 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning kan pas worden verleend:

• a. indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden;
• b. nadat door de aanvrager een rapport is overgelegd waarin:
  • 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
  • 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd;
• c. nadat ter beoordeling van het archeologisch rapport advies is ingewonnen bij een ter zake deskundige.

5.3.4 Voorwaarden omgevingsvergunning

Indien uit het in lid 5.3.3 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het uitvoeren van werken of werkzaamheden zullen worden verstoord, kunnen één of meerdere van de volgende voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

5.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

• a. de bestemming 'Waarde – Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
• b. de bestemming ' Waarde – Archeologie 4' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels

7.1 Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en bestemmingsregels worden overschreden door:

• a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
• b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
• c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

8.1 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

• a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages met uitzondering van de bepalingen in artikel 5;
• b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of - intensiteit daartoe aanleiding geeft;
• c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m;
• e. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers en lichtkappen, mits:
  • 1. de maximale oppervlakte van de vergroting maximaal 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
  • 2. de hoogte maximaal 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen;
• f. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte op het dakvlak ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftschachten en installaties, mits:
  • 1. de maximale oppervlakte van de vergroting maximaal 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
  • 2. de maximum bouwhoogte 3,5 m zal bedragen.

8.2 Geen afwijking

Afwijking wordt niet toegestaan indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

9.1 Algemene wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

• a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
• b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.

De overschrijdingen mogen echter maximaal 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met maximaal 10% worden vergroot.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. eenmalig kan ontheffing worden verleend van lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a met maximaal 10%.
• c. lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

10.2 Overgangsrecht gebruik

• a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.;
• b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
• c. indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
• d. lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Locatie Zuilenstein van de gemeente Nieuwegein.