Kantoorreductie Binnenstad

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De afgelopen jaren hebben veel kantoorgebouwen in Nederland en daarmee ook in de gemeente Nieuwegein te maken gekregen met leegstand. Vanwege de toegenomen leegstand sloten het Rijk, provincies, gemeenten en koepelorganisaties van institutionele beleggers, vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, kantoorgebruikers, beheerders en banken op 27 juni 2012 het landelijke ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’. Het doel van dit convenant is het bereiken van een goed functionerende kantorenmarkt (zie ook paragraaf 3.1.3).

De grote leegstand is voor de provincie Utrecht aanleiding geweest om te komen met de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand in 2014 (hierna: PAK). De aanpak bestaat uit twee sporen, een faciliterend spoor om te komen tot vernieuwing, herbestemming en transformatie van leegstaande kantoorgebouwen en een regulerend spoor gericht op reductie van nieuwbouwmogelijkheden voor zelfstandige kantoren door middel van een provinciaal inpassingsplan (planreductie).

In het kader van de PAK heeft de provincie de Thematische structuurvisie Kantoren (hierna: TSK) vastgesteld op 1 februari 2016. In de TSK is concreet per kantorenlocatie aangegeven welke overcapaciteit de provincie zal reduceren middels een inpassingsplan. De locatie Binnenstad is ook in de TSK opgenomen. Het inpassingsplan heeft als voorontwerp ter inzage gelegen en zal in augustus 2018 als ontwerp inpassingsplan ter inzage gaan. De planning is dat het inpassingsplan in december 2018 wordt vastgesteld.

In de periode vanaf terinzagelegging van het ontwerp tot aan de inwerkingtreding van het inpassingsplan kan de gemeente Nieuwegein geen nieuwe bestemmingsplannen vaststellen. De gemeente is echter met de voorbereiding bezig om medio 2018 nieuwe bestemmingsplannen vast te stellen voor zowel de Binnenstad (Nieuwegein City) als voor Rijnhuizen. De planning van het inpassingsplan zit daarmee de planning voor deze twee bestemmingsplannen in de weg.

Echter, wanneer de gemeente zelf de beoogde reductie voor de kantoorlocaties Binnenstad en Rijnhuizen verwezenlijkt, hoeft het inpassingsplan dat niet meer te doen. De locaties kunnen dan uit het ontwerp inpassingsplan worden gelaten. Dit betekent dat er dan geen beperking meer uitgaat van het inpassingsplan voor de planning van de gemeente Nieuwegein om de nieuwe bestemmingsplannen vast te stellen.

Om de reductie te verwezenlijken stelt de gemeente per kantoorlocatie een partiële herziening op. Voorliggend plan betreft een herziening van de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein voor de kantoorlocatie Binnenstad. Uit het kantorenonderzoek is gebleken dat voor Binnenstad een behoefte is van 21.000 m2 aan nieuwbouw van zelfstandige kantoren. Met deze herziening zal de beschikbare plancapaciteit met de behoefte in evenwicht worden gebracht. Hoe dit er exact uitziet, is in hoofdstuk 2 toegelicht. De herziening laat de mogelijkheden in de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein verder volledig intact.

1.2 Ligging plangebied

De Binnenstad ligt in het geografisch midden van Nieuwegein, tussen de Zuidstedeweg en de Noordstedeweg (zie afbeelding 1.1). Er zijn in de Binnenstad vier locaties waar nieuwbouw van kantoren op onbebouwde percelen mogelijk is (zie afbeelding 1.2). Het gaat om:

• Locatie 1: Doorslagzone (naast stadhuis)
• Locatie 2: HN-locatie (Herenstraat-Noordstedeweg)
• Locatie 3 en 4: Locaties Luifelstede

In hoofdstuk 2 is het plangebied nader beschreven.

afbeelding 1.1: Ligging plangebied

afbeelding 1.2: Luchtfoto van Binnenstad (met rood zijn de onbebouwde locaties aangeduid waar zelfstandige kantoren kunnen worden gerealiseerd. De rode lijn is tevens de plangrens.)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

1.3.1 Beheersverordening 'Binnenstad Nieuwegein'

Ter plaatse van het plangebied geldt de beheersverordening 'Binnenstad Nieuwegein'''. Het doel van deze beheersverordening is het vastleggen van de geldende juridisch-planologische rechten. Het beheer van het bestaande gebruik wordt bepaald door toepassing van de regels uit het bestemmingsplan Binnenstad 2007 (zie afbeelding 1.2), met uitzondering van alle wijzigingsbevoegdheden uit deze regels. Dit betekent dat de beheersverordening de rechtstreekse bouw- en gebruiksmogelijkheden op de percelen uit het bestemmingsplan 'Binnenstad 2007' intact laat. Het bestemmingsplan 'Binnenstad 2007' is hieronder beschreven.

1.3.2 Bestemmingsplan 'Binnenstad 2007'

Met de vaststelling van de beheersverordening zijn de bouw- en gebruiksregels uit het bestemmingsplan 'Binnenstad', zoals is vastgesteld op 29 maart 2007 opnieuw van toepassing verklaard, met uitzondering van de wijzigingsbevoegdheden uit het plan.

In bestemmingsplan 'Binnenstad 2007' zijn kantoren mogelijk binnen de bestemmingen 'Kantoren' en de bestemming 'Kantoren en Maatschappelijke Doeleinden'. In het bestemmingsplan is een maximum bedrijfsvloeroppervlak opgenomen voor de functies detailhandel, grootschalige detailhandel en kantoren. Voor kantoren is het maximum bedrijfsvloeroppervlak in het plangebied vastgelegd op 190.000 m2 bvo. Er is in het plangebied in totaal 71.370 m2 bvo aan kantoorruimte aanwezig (BAG uitdraai 5 mei 2017). Dit betekent dat nog 118.630 m2 bvo aan kantoorruimte te realiseren is (in bestaande bebouwing en op onbebouwde percelen).

De reductie richt zich echter alleen op de nieuwbouwmogelijkheden op onbebouwde gronden en niet op de gebruiksmogelijkheden van bestaande bebouwing. Er zijn in de Binnenstad vier locaties waar nieuwbouw van kantoren op onbebouwde percelen mogelijk is (zie paragraaf 1.2). Locaties 1, 3 en 4 hebben de bestemming 'Kantoren', met tevens mogelijkheden voor gebouwde parkeervoorzieningen, waterberging en nutsvoorzieningen. De gronden zijn in de huidige situatie in gebruik als parkeervoorziening en/of plantsoen.

Locatie 2 heeft de bestemming 'Kantoren en Maatschappelijke doeleinden', met naast kantoren ook mogelijkheden voor maatschappelijke doeleinden en gebouwde parkeervoorzieningen en waterberging. Dit perceel is ingericht als plantsoen.

In totaal kan op deze onbebouwde locaties ca. 68.124 m2 bvo nieuwbouw aan zelfstandige kantoren plaatsvinden op basis van de regels uit het vigerende bestemmingsplan. De gronden van het bestemmingsplan ten zuiden van de Zuidstedeweg (het St. Antoniusziekenhuis) blijven buiten het plangebied, aangezien het bestemmingsplan voor deze gronden geen realisatie van zelfstandige kantoren mogelijk maakt.

afbeelding 1.2: Verbeelding bestemmingsplan 'Binnenstad 2007 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, met rood zijn de percelen uit onderhavig bestemmingsplan aangeduid)

1.3.3 Nieuw bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein' in voorbereiding

De gemeente is bezig met de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan voor de Binnenstad. Het voorontwerp bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein heeft van 19 juni tot en met 3 juli 2017 ter inzage gelegen voor inspraak. De planning is om het nieuwe bestemmingsplan medio 2018 vast te stellen.

Het nieuwe bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein' zal in planologische zin ruimte bieden aan de toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein op basis van het Operationeel Ontwikkelingsplan 2013 (verder OOB 2013, in paragraaf 3.4.4 is nader op het OOB2013 ingegaan). Het OOB 2013 is waar mogelijk vertaald in het bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein'.

Voor onderhavig reductiebestemmingsplan is van belang dat het nieuwe bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein' inzet op nieuwe functies op de onbebouwde gronden. Dit is nader beschreven in paragraaf 2.4. Het nieuwe bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein' wordt later vastgesteld dan onderhavig bestemmingsplan, zodat eerst de reductie tot stand is gekomen.

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels welke worden vergezeld door deze toelichting. De aanduidingen zijn geometrisch bepaald en worden digitaal verbeeld en vastgesteld. Deze regels bepalen de randvoorwaarden waarbinnen reductie van planologische mogelijkheden voor nieuwbouw van zelfstandige kantoren plaatsvindt. De toelichting dient als onderbouwing van het plan en kent geen rechtstreeks bindende werking. In de toelichting komen de elementen terug zoals vereist op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De toelichting is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan en het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de geldende (ruimtelijke) beleidskaders. In hoofdstuk 4 komt de uitvoerbaarheid aan bod. In dit hoofdstuk worden de relevante omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 en 6 bieden inzicht in respectievelijk de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 7 bevat tenslotte de toelichting op de regels.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een nadere beschrijving gegeven van het plangebied en de hiervoor opgenomen planreductie. Vervolgens is ingegaan op de planreductie die dit bestemmingsplan behelst en de analyse die daaraan ten grondslag ligt.

2.2 Plangebied

2.2.1 Algemeen

De Binnenstad ligt in het geografisch midden van Nieuwegein, tussen de Zuidstedeweg en de Noordstedeweg (zie afbeelding 2.1). Direct tegenover Nieuwegein Binnenstad ligt het St. Antonius Ziekenhuis. Aan de Zuidstedeweg staat een aantal kantoorpanden. Het nieuw ontwikkelde gemeentehuis is beeldbepalend. Er staat een aantal grotere kantoren variërend van circa 4.500 tot 9.000 m2 bvo. Daarnaast staan er enkele kantoorverzamelpanden van circa 1.000 tot 3.000 m2 bvo, die kleinere units van ongeveer 90 m2 bvo omvatten. Er is in het plangebied in totaal 71.370 m2 bvo aan kantoorruimte aanwezig (BAG uitdraai 5 mei 2017)

2.2.2 Deellocaties

In de Binnenstad zijn nog vier locaties waar volgens het bestemmingsplan nieuwbouw van zelfstandige kantoren mogelijk is (zie de aanduidingen 1 t/m 4 op afbeelding 2.1).

Het gaat om:

• Locatie 1: Doorslagzone (naast stadhuis)
• Locatie 2: HN-locatie (Herenstraat-Noordstedeweg)
• Locatie 3 en 4: Locaties Luifelstede

afbeelding 2.1: Luchtfoto van Binnenstad (met rood zijn de onbebouwde locaties aangeduid waar zelfstandige kantoren kunnen worden gerealiseerd)

Locatie 1: Doorslagzone

Direct naast het stadhuis is een langgerekt onbebouwd terrein gelegen. Hier is het mogelijk een kantoorgebouw te realiseren van ca. 90 m hoog. Er is in 2014 een vergunning verleend geweest voor een nieuw kantoorgebouw, deze vergunning is echter niet gebruikt en ondertussen weer ingetrokken. Nu heeft de gemeente nieuwe plannen met het gebied langs de Doorslag. Zie paragraaf 2.4.1 Locatie 1 - Doorslagzone (locatie palmtorens) voor meer informatie over de toekomstplannen.

Locatie 2: HN locatie

Ten noorden van de Noordstedeweg ligt een smalle plantsoenstrook met een waterpartij. Het bestemmingsplan staat hier de realisatie van zelfstandige kantoren en maatschappelijke voorzieningen toe met een oplopende bouwhoogte van 12m in het westen tot 22 m in het oosten bij het water. De gronden zijn echter nooit in ontwikkeling gebracht. Inmiddels is een woningbouwplan in voorbereiding. Zie paragraaf 2.4.2 Locatie 2 - HN-locatie voor meer informatie over de toekomstplannen.

Locaties 3 en 4: Locaties Luifelstede

De locaties 3 en 4 zijn gelegen in het westelijke deel van de Binnenstad, net ten noorden van de Zuidstedeweg. Deze twee plekken zijn nooit bebouwd geweest en maken onderdeel uit van de aanwezige verkeersstructuur. Delen van de gronden fungeren tevens als plantsoen en parkeervoorziening van de aangrenzende bebouwing. Het bestemmingsplan staat hier kantoorbebouwing toe met een bouwhoogte van 37 m. Voor het westelijk deel van de Binnenstad zijn plannen om te komen tot een integraal hoogwaardig gebied, waarbij de nadruk ligt op een gemengd centrum stedelijk milieu waarin wonen, maatschappelijke voorzieningen, kleinschalige kantoren en kleinschalige commerciële voorzieningen - niet zijnde detailhandel - mogelijk zijn. Zie paragraaf 2.4.3 Locatie 3 en 4 - locaties Luifelstede voor meer informatie.

2.3 Kantorenonderzoek en plancapaciteit

2.3.1 Ontwikkeling Utrechtse kantorenmarkt

De provincie Utrecht is sinds lange tijd een aantrekkelijke vestigingsplaats voor de kantoren van bedrijven, organisaties en instellingen, vanwege de centrale ligging, een goede bereikbaarheid en een prettig woon- en leefklimaat voor werknemers. Het grootste deel van deze kantoren staat op zogenaamde kantorenlocaties. Onder de kantorenlocaties zijn qua ruimtelijke kenmerken verschillende typen te onderscheiden. De gezamenlijke kantorenlocaties zijn belangrijk voor de Utrechtse werkgelegenheid en dragen daarmee bij aan de vitaliteit van steden en dorpen.

De afgelopen jaren hebben in Nederland, dus ook in de provincie Utrecht, veel kantoorgebouwen te maken gekregen met leegstand. De oplopende leegstand heeft te maken met ontwikkelingen aan zowel de vraagkant als de aanbodkant van de kantorenmarkt.

Omdat de leegstand op een aantal locaties niet beperkt is gebleven tot één of twee kantoorgebouwen, vormt deze leegstand een bedreiging voor de ruimtelijke kwaliteit en daarmee ook het economische vestigingsklimaat in onze provincie. Nieuwbouw van kantoren is op zichzelf goed voor een gezonde ontwikkeling van de kantorenmarkt. In een gezonde kantorenmarkt voorziet nieuwbouw in de vervanging van verouderde kantoorgebouwen die het einde van hun economische levensduur hebben bereikt (vervangingsvraag) en in de toegenomen vraag naar kantooroppervlak als gevolg van economische groei (uitbreidingsvraag) die niet binnen de bestaande voorraad, al dan niet na renovatie, kan worden geaccommodeerd. Een deel van de vraag die in een gezonde kantorenmarkt binnen de bestaande gebouwenvoorraad zou worden bediend, is terecht gekomen in nieuwbouw.

Het gevolg van deze marktontwikkelingen is dat eigenaren en financiers van bestaande kantoorgebouwen worden geconfronteerd met een waardedaling van deze kantoorgebouwen, die tevens een steeds kortere economische levensduur hebben. Voor veel eindgebruikers is het aantrekkelijk om een nieuw kantoorgebouw te betrekken. Daarnaast is de trend dat veel bedrijven en instellingen als gevolg van ‘Het Nieuwe Werken’ minder werkplekken per werknemer aanhouden. Daarbij is de vraag naar kantoorruimte tijdens de economische crisis verder teruggelopen. Mede vanwege ‘Het Nieuwe Werken’ is de verwachting dat na het economisch herstel de vraag naar kantoorruimte niet meer zo groot zal zijn als voorheen.

2.3.2 Kantorenmarktonderzoek 2015

Ten behoeve van de TSK is in opdracht van de provincie Utrecht in 2015 een kantorenmarktonderzoek uitgevoerd (actualisatie van eerder onderzoek in 2012). Het onderzoek, uitgevoerd door STEC, is opgenomen als Bijlage 2 bij de toelichting. In het onderzoek is ingegaan op de kwaliteit en de toekomst van de kantorenmarkt in de provincie Utrecht in totaal en specifiek per kantorenlocatie. Het Kantorenmarktonderzoek 2015 heeft gebruik gemaakt van een actuele vraagraming (ook uitgevoerd door STEC) voor de gehele provincie Utrecht, op basis van de meest actuele parameters, prognoses en markttechnische inzichten (zie Bijlage 1 bij de toelichting). De vraagraming kent een minimale variant (vraag van 329.000 m2 bvo) en een maximale raming van de vraag naar kantoorruimte tot en met 2027 (vraag van 1,7 miljoen m2). In de TSK en het voorliggende bestemmingsplan wordt uitgegaan van de maximale variant, zodat wordt voorkomen dat te veel plancapaciteit wordt gereduceerd.

Tegenover de vraagraming staat een berekening van de maximale plancapaciteit op de onderzochte kantorenlocaties. De maximale plancapaciteit van alle onderzochte locaties is met iets meer dan 4,3 miljoen m2 bvo aanzienlijk hoger dan de maximale vraagraming. Hieruit volgt een overcapaciteit aan planologische mogelijkheden voor nieuwbouw van kantoorruimte van ongeveer 2,5 miljoen m2 bvo.

In de volgende paragraaf is de vraag en de plancapaciteit specifiek voor de kantoorlocatie Binnenstad beschreven.

2.3.3 Beoordeling Binnenstad

Nieuwegein Binnenstad is in het onderzoek getypeerd als 'Centrum' en is met de huidige omvang en bezetting van bestaande kantoorpanden van gemiddelde grootte. Er zijn circa 1.800 arbeidsplaatsen aanwezig, verspreid over 130 kantoorvestigingen. De economische kwaliteit van deze locatie is sinds 2012 toegenomen van 40% naar 55%, er is sprake van een sterke verbetering. Dit komt vooral doordat het aantal verhuizingen naar de Binnenstad van Nieuwegein de laatste jaren groeit, met name vanuit omliggende kantoorlocaties zoals Merwestein. Nieuwegein Binnenstad, zijnde een centrumlocatie, heeft een marktaandeel van 35% binnen de gemeente Nieuwegein. De werkgelegenheid is sinds 2005 afgenomen, vooral in de sector onderwijs. Er is sprake van een toename in de sector gezondheidszorg.

Volgens het Kantorenmarktonderzoek 2015 is de behoefte aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027 op de locatie Binnenstad 21.000 m2 bvo.

Tegenover deze vraag staat een geraamde plancapaciteit van 118.630 m2 bvo aan zelfstandige kantoren, te realiseren binnen zowel de bestaande bebouwing als middels nieuwbouw. Er zijn nog vier percelen waar nieuwbouw mogelijk is. De plancapaciteit van deze vier percelen bedraagt circa 68.124 m2 bvo. Deze raming is gebaseerd op een analyse van de vigerende beheersverordening en onderliggend bestemmingsplan Binnenstad 2007, uitgaande van de maximale planologische invulling (zie Bijlage 3).

2.4 Toekomstperspectief van de locaties

2.4.1 Locatie 1 - Doorslagzone (locatie palmtorens)

Voor de locatie Doorslagzone is eerder een ontwikkelperspectief opgesteld, dat inmiddels planologisch is vertaald in het voorontwerpbestemmingsplan Binnenstad dat voor de zomer van 2017 ter inzage heeft gelegen. In de zone is een samengesteld programma voorzien, voornamelijk bestaande uit woningen, met daarbij een kleine hoeveelheid aan commerciële functies (het voorontwerp bestemmingsplan gaat uit van maximaal 1.250 m2 aan bedrijfsvloeroppervlak), bestaande uit dienstverlening, leisure en horeca in categorieën 1 en 2. Dit alles voorzien van een parkeergarage die aansluit op de bestaande parkeergarage Stadshuis.

Uitgangspunt is dat de invulling van deze locatie bijdraagt aan het vergroten van de levendigheid in dit deel van de Binnenstad. Het project bevindt zich in de fase van contractvorming. Er ligt een reserveringsovereenkomst, een koopovereenkomst wordt medio 2018 verwacht.

2.4.2 Locatie 2 - HN-locatie

Het bouwblok Herenstraat/Noorstedeweg, kortweg HN-locatie, ligt op de overgang tussen de Binnenstad en het bedrijfsgebied Herenstraat/Kruyderlaan en vormt daardoor een belangrijke schakel in de aanloopfunctie van de Herenstraat en de Kruyderlaan naar de Binnenstad. De bebouwing is een onderdeel/beëindiging van het bebouwingslint aan de Herenstraat en staat daarmee aan de wateras.

Functioneel is een woonprogramma op deze locatie een goede aanvulling, en sluit aan bij de ontwikkeling van het gebied Herenstraat/Kruyderlaan en de bebouwingsstrook langs de Doorslag. De ontwikkeling bevindt zich in de eindfase van contractvorming, waarbij wordt uitgegaan van een volledig woningbouwprogramma met bijbehorende parkeervoorzieningen.

2.4.3 Locatie 3 en 4 - locaties Luifelstede

De doelstelling voor de westzijde van de Binnenstad (inclusief het stationsgebied) is om te komen tot een hoogwaardig binnenstedelijk gebied, waarbij de nadruk ligt op een gemengd centrum stedelijk milieu waarin wonen, maatschappelijke voorzieningen, kleinschalige kantoren en kleinschalige commerciële voorzieningen - niet zijnde detailhandel - mogelijk zijn en een bijbehorend hoogwaardig OV-knooppunt. Voor de kantoren gaat de gemeente uit van maximaal 21.000 m2 bvo aan extra kantoorruimte, naast de bestaande oppervlakte aan kantoorruimte (Luifelstede 3.485 m2 en Zadelstede 7.275 m2). Maximaal zal bij de totale herontwikkeling van het gebied dus 31.760 m2 bvo kantoorruimte beschikbaar komen. Van een vastgesteld stedenbouwkundig plan of programma is geen sprake. Wel is een koersdocument opgesteld, waarin de ambities voor de ontwikkeling van dit plandeel zijn beschreven. De ontwikkeling van het gebied zal in co-creatie met eigenaren, de toekomstige bewoners, omwonenden en stakeholders plaatsvinden.

2.5 Reductie

Het voornemen is om voor de Binnenstad de nieuwbouwcapaciteit aan zelfstandige kantoren te reduceren tot 21.000 m2 bvo op de vier genoemde locaties. Het bestemmingsplan neemt voor deze locatie de aanduiding ‘overige zone – Nieuwegein Binnenstad’ op. Ter plaatse van deze aanduiding bedraagt de bruto vloeroppervlakte van zelfstandige kantoren maximaal 21.000 m2. De aanduiding is neergelegd op de onbebouwde gronden met bestemmingen waar zelfstandige kantoren zijn toegestaan en is een aanvullende oppervlaktebeperking op de al geldende regeling uit het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Het bestemmingsplan legt geen aanvullende beperkingen op de bebouwde percelen. Hier blijven de huidige regels gelden. Dit houdt in dat voor bestaande gebouwen een functiewijziging naar kantoren mogelijk blijft, mits hiermee de totale vierkante meters kantoorruimte in het plangebied van Binnenstad de 190.000 niet overschrijdt. Dit is inclusief eventuele nieuwbouw op de gronden binnen bestemmingsplan Binnenstad die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Zoals aangegeven, zijn binnen Binnenstad vier onbebouwde percelen waar nog nieuwbouw van zelfstandige kantoren mogelijk is. De reductie laat het bestaande gebruik als plantsoen of parkeerterrein ongemoeid. De reductie van plancapaciteit is gericht op goede ruimtelijke ordening en beoogt het duurzaam gebruik van de binnenstedelijke ruimte hiermee te stimuleren. Door het beperken van nieuwbouw wordt bevorderd dat eigenaren investeren in de kwaliteit van bestaande kantoorgebouwen. Hierdoor blijven deze zo veel mogelijk in gebruik en wordt leegstand voorkomen.

Met de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein' wordt ingezet op nieuwe functies op de onbebouwde percelen. Voor locatie 1 wordt een gemengde bestemming opgenomen, met functies als wonen, dienstverlening, ambachtelijke bedrijven, leisure en horeca. Voor locatie 2 (HN) is een woningbouwplan in voorbereiding. Locaties 3 en 4 behouden de bestaande bestemming, maar liggen binnen 'Locatie West', waar een wijzigingsbevoegdheid voor is opgenomen naar onder andere wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en horeca.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

In dit hoofdstuk komt, voor zover relevant voor het bestemmingsplan, het bestaande ruimtelijke beleid en de wet- en regelgeving van achtereenvolgens het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente Nieuwegein aan de orde. Er is alleen ingegaan op het relevante beleid dat van belang is voor de reductie van planologische overcapaciteit aan kantoorruimte.

3.1 Rijk

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In deze structuurvisie geeft het kabinet aan waar het naar streeft: Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Om dat te bereiken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’). Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De juridische borging van de nationale belangen vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro zijn onder andere de regelingen met betrekking tot de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), de Waddenzee en militaire terreinen opgenomen. Een aantal regelingen is ‘getrapt’ vastgelegd. Dit wil zeggen dat de provincies en gemeenten verplicht zijn dit beleid nader uit te werken. Dit betreft bijvoorbeeld de EHS.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Verder is in de SVIR het instrument ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd, die moet worden doorlopen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Deze ladder is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in regelgeving verankerd, waarin is bepaald dat ieder bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking moet doorlopen. De Ladder heeft tot doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en over-programmering te voorkomen. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Sinds 1 juli 2017 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' aangepast in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Het artikel luidt nu als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Dit bestemmingsplan regelt uitsluitend de reductie van planologische overcapaciteit, door het maximum aantal m2 bvo aan nieuwe zelfstandige kantoorruimte vast te leggen. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan worden de bestaande overige planologische mogelijkheden gerespecteerd, en de nieuwbouwmogelijkheden aan kantoren geschrapt. Voorliggend bestemmingsplan maakt geen stedelijke ontwikkeling mogelijk. Daarmee is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het beleid dat in de SVIR is geformuleerd, is in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) vastgelegd in regelgeving. In het Barro zijn nationale belangen vastgelegd die doorwerking moeten krijgen bij lagere overheden. Geen van de in het Barro vastgelegde belangen worden beïnvloed door voorliggend bestemmingsplan.

3.1.3 Landelijk Convenant aanpak leegstand kantoren

Vanwege de opgelopen leegstand sloten het Rijk, provincies, gemeenten en koepelorganisaties van institutionele beleggers, vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, kantoorgebruikers, beheerders en banken op 27 juni 2012 het landelijke ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’ (verder: convenant). Het doel van dit convenant is het bereiken van een goed functionerende kantorenmarkt.

Voor gemeenten en provincies lag er met dit convenant een afspraak om:

• Visies op de binnen de regio’s gewenste en haalbare mix aan kantoren en locaties op te stellen;
• Doelstellingen te formuleren op het regionaal niveau (het kantooroppervlak, het maximaal te realiseren nieuwbouwoppervlak, kantoorbestemmingen en plancapaciteit). Hierbij maken partijen tevens regionaal afspraken over het binnen een termijn van vijf jaar overeenstemmen van de publiekrechtelijke plancapaciteit (voor een periode van tien jaar gerekend vanaf 1 januari 2012) met de vervangingsvraag plus de uitbreidingsvraag, die niet in de bestaande voorraad kan worden geaccommodeerd.
• Toekomstperspectieven per locatie op te stellen (aanwijzing als groeigebied, balansgebied, beperkingsgebied of transformatiegebied);
• Per locatie een aanduiding te geven hoe deze toekomstperspectieven worden uitgewerkt in gebiedsvisies en binnen welke termijn deze gebiedsvisies gereed zijn.

Voorts is in het convenant afgesproken dat provincies en gemeenten binnen twaalf maanden na het afsluiten van het convenant:

• De afstemming van vraag en aanbod voor de ontwikkeling van nieuwe kantoren als ruimtelijk belang opnemen in hun structuurvisie en daarbij een kantorenbeleid formuleren;
• Hun kantorenbeleid vertalen in een planning van nieuwe kantorenlocaties, de wenselijke reductie van plancapaciteit en intrekking van kantoorbestemmingen aangeven en borgen dat binnen twaalf maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van het convenant, de gemaakte afspraken worden vertaald in hun ruimtelijke plannen.

3.2 Provincie Utrecht

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013 (Herijking 2016)

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, 2013-2028, Provincie Utrecht (Herijking 2016) (hierna: PRS) beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijke visie op de toekomst. De PRS is in 2013 vastgesteld door provinciale staten en op 12 december 2016 is de herijking vastgesteld.

In paragraaf 6.3.2 van de PRS is het provinciaal kantorenbeleid, met inbegrip van de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand, neergelegd en toegelicht. Verwezen wordt naar de Thematische Structuurvisie Kantoren (zie paragraaf 3.2.2 van deze toelichting). Voorts wordt aangegeven dat planologische overcapaciteit wordt teruggebracht middels een inpassingsplan.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016) (hierna: PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. De PRV is net als de PRS vastgesteld op 12 december 2016. In de PRV zijn in artikel 4.3 regels opgenomen met betrekking tot kantoren en kantoren op knooppunten. In dit artikel is onder andere vastgelegd dat een ruimtelijk besluit geen planologische nieuwvestiging van zelfstandige kantoren mogelijk kan maken, behoudens enkele uitzonderingen. Door het nieuwvestigingsverbod wordt voorkomen dat er na het PIP planologische overcapaciteit ontstaat.

Correctie PRV

Op 11 december 2017 is een Correctie van de PRV vastgesteld, te weten de "Correctie 2017 Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016)", hierna CPRV.

De reden dat de CPRV is opgesteld is gelegen in het onbedoeld effect dat de PRV heeft voor onbenutte indirecte bouwmogelijkheden voor zelfstandige kantoren. Deze bouwmogelijkheden konden sinds de inwerkingtreding van de PRV op 19 januari 2017 in een aantal gevallen niet meer benut worden. Het gaat hierbij om onbenutte indirecte bouwmogelijkheden op percelen waar geen sprake is van behoefte. Met de PRV was de voorzienbaarheidstermijn van anderhall jaar (18 maanden) voor sommige TSK-locaties of -percelen verkort tot 11 maanden. De provincie achtte dit onwenselijk en heeft met de CPRV dit onbedoelde effect hersteld zodat benutting van deze bouwmogelijkheden alsnog mogelijk wordt. De provincie is van plan om vervolgens zeven maanden na de inwerkingtreding van de CPRV het ontwerp inpassingsplan Kantoren ter inzage te leggen.

3.2.2 Thematische Structuurvisie Kantoren 2016 – 2027

Een provincie is verplicht voor het provinciale grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen. Zo’n structuurvisie kan ook betrekking hebben op bepaalde aspecten van het ruimtelijk beleid. Dit laatste geldt voor de Thematische Structuurvisie Kantoren 2016 – 2027 (TSK), die specifiek ingaat op het overschot aan plancapaciteit voor kantoren. Dit met het oog op het blijven van een aantrekkelijke provincie, zowel voor mensen als bedrijven. Leegstand van kantoren met als gevolg mogelijke verpaupering van de leefomgeving, vormen een bedreiging voor de toekomst van Topregio Utrecht. Daarom gaat de provincie Utrecht leegstand actief tegen.

De TSK vormt een uitwerking van de op 3 februari 2014 door provinciale staten van Utrecht vastgestelde Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK). Deze aanpak voorziet in twee sporen:

• 1. Het door middel van een inpassingsplan reduceren van in bestemmingsplannen vastgestelde planologische overcapaciteit die de nieuwbouw van zelfstandige kantoren mogelijk maakt, voorafgegaan door de vaststelling van een structuurvisie, en;
• 2. Het faciliteren van vernieuwing, transformatie en herbestemming van bestaande leegstaande kantoorgebouwen.

Hiermee is besloten planologische overcapaciteit door middel van een inpassingsplan te reduceren, voorafgegaan door het vaststellen van een structuurvisie waarin de voorgenomen reductie wordt beschreven en aangekondigd.

Met planreductie hangt samen het onderwerp planschade. Een cruciaal aspect van de planschade is het in het leven roepen van voorzienbaarheid. Dit betekent dat het aan belanghebbenden op basis van een kenbaar, publiekrechtelijk besluit bekend wordt, dat zij in de toekomst te maken kunnen krijgen met een voor hen negatieve verandering van het planologisch regime.

Als zij hiervan tijdig op de hoogte zijn, stelt dit belanghebbenden in staat om hun schade te voorkomen of te verminderen. Het in het leven roepen van voorzienbaarheid moet het risico op het honoreren van planschadeclaims als gevolg van de wijziging van het planologisch regime beperken. Met de bekendmaking van de ontwerp-TSK en later de vastgestelde TSK is er sprake van een kenbaar besluit waarmee voorzienbaarheid in het leven is geroepen.

De reductie van plancapaciteit is gericht op goede ruimtelijke ordening en de provincie beoogt het duurzaam gebruik van de binnenstedelijke ruimte hiermee te stimuleren. Door het beperken van nieuwbouw zullen bestaande kantoorlocaties in gebruik blijven en daar zal worden geïnvesteerd in de kwaliteit van de locatie.

Betekenis voor het bestemmingsplan

In de TSK is de volgende uitspraak opgenomen voor de kantorenlocatie Binnenstad: 'De provincie zal de plancapaciteit van de op de verbeelding aangegeven locatie Nieuwegein: Binnenstad reduceren tot tenminste 21.000 m2 bvo.' 

Het bestemmingsplan is inhoudelijk in lijn met de TSK en de beoogde reductie voor Binnenstad.

3.3 Regionaal beleid

Het Bestuur Regio Utrecht en de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, IJsselstein, Zeist en Woerden hebben met elkaar op 11 juni 2014 de Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030 ondertekend. De gemeenten onderkennen dat regionale samenwerking en een gezonde regionale kantorenmarkt in ieders belang is. In de overeenkomst spreken ze af om:

• 1. de plancapaciteit terug te dringen;
• 2. het uit de markt halen van (leegstaande) kantoren te stimuleren;
• 3. zeer grote terughoudendheid te betrachten ten aanzien van nieuwe plannen;
• 4. transformatie van kantoorpanden te bevorderen.

In de overeenkomst is per gemeente en per locatie ingegaan op de mogelijkheden voor kantorenprogramma. De partijen hebben afgesproken buiten dit programma geen nieuwe locaties te ontwikkelen. Ook de omvang is bindend. De gemeenten zullen de afspraken binnen tien jaar (vanaf peildatum 1 januari 2014) via het RO-instrumentarium vastleggen of zoveel eerder als dat bestemmingsplannen herzien moeten worden op basis van de Wet ruimtelijke ordening. De overeenkomst voorziet niet zelf in reductie van plancapaciteit.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan geeft uitvoering aan de Regionale Overeenkomst Kantoren door plancapaciteit te reduceren en is daarmee in lijn met het regionaal beleid.

3.4 Gemeente

3.4.1 Structuurvisie 2030 Nieuwegein Verbindt

In de structuurvisie van de gemeente Nieuwegein (vastgesteld januari 2010) is de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Nieuwegein weergegeven tot 2030. De ambities voor de toekomst worden gezocht in kwaliteit in belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde voor de inwoners van Nieuwegein.

Binnen de visie worden vier ontwikkelthema's voor de toekomst onderscheiden:

• 'Nieuwegein Leeft'; inzetten op kwalitatief hoogwaardig wonen en werken in Nieuwegein met bijbehorende hoogwaardige voorzieningen voor jong en oud;
• 'Mooi Nieuwegein'; revitaliseren en beleefbaar maken van 'cultuurhistorische parels' en inzetten op aansprekende nieuwe architectuur op cruciale plekken in de stad;
• 'Nieuwegein Verbindt'; intensiveren en versterken van de verbindingen in de stad en met het buitengebied en verbeteren van de kwaliteit van de publieke ruimte;
• 'Duurzaam Nieuwegein'; de stad neemt haar verantwoordelijkheid jegens omgeving en volgende generaties door deze niet onnodig te belasten met milieuknelpunten en waar mogelijk deze milieuknelpunten te verminderen.

De ontwikkelthema's uit de structuurvisie zijn voor de Binnenstad nader uitgewerkt in het OOB 2013 en is in navolgende paragraaf beschreven.

afbeelding 3.1: uitsnede Structuurvisie 2030

3.4.2 Visie kantorenlocaties Nieuwegein & Nota Aanpak lege kantoren – tweede fase

Nieuwegein kent een omvangrijke voorraad kantoren waarvan een deel leeg staat. De gemeente werkt aan het terugdringen van de leegstand in kantoren. Het college heeft hiertoe in 2011 de Visie Kantorenlocaties Nieuwegein vastgesteld. Deze visie geeft aan hoe de gemeente omgaat met de bestaande kantorenvoorraad en hoe zij staat tegenover de realisatie van nieuwe kantoren. Het beleidsstandpunt inzake transformaties luidt als volgt: “In alle kantoorgebieden van Nieuwegein worden transformatie initiatieven met een positieve insteek bekeken. Uitgangspunt daarbij is wel dat de kwaliteit en duurzaamheid van het gebouw en de private omgeving worden verhoogd.”

In 2014 is de Nota “Aanpak lege kantoren – tweede fase” verschenen, die de beleidsuitgangspunten van de visie nogmaals bekrachtigd. De voorliggende reductie van zelfstandige kantoren op de vier onbebouwde locaties, past binnen de visie die de gemeente heeft.

3.4.3 Woningbouwprogramma 2030

Het Woningbouwprogramma 2030 schetst kort en bondig wat de gemeentelijke ambitie is met betrekking tot woningbouw. Daarnaast worden indicatieve aantallen en kansrijke woningbouwlocaties benoemd. Uit de laatste woningbouwmonitor van november 2017 blijkt dat de productie van woningen in Nieuwegein toeneemt en er voldoende kansen zijn - o.a. in de Binnenstad - om de resterende opgave om 3500 woningen te realiseren voor 2030 te verwezenlijken.

3.4.4 Operationeel Ontwikkelingsplan 2013

De Binnenstad van Nieuwegein is volop in beweging. De afgelopen jaren is tot de nodige (her)ontwikkeling gekomen. Met de vaststelling van het Operationeel Ontwikkelingsplan 2013 (verder OOB 2013) is de weg ingezet naar een toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart. Het OOB 2013 zet de lijn die in 2005 is ingezet door en heeft als doel de Binnenstad te vervolmaken. Echter: de uitwerking krijgt een ander karakter dan in 2005 is voorzien.

De gemeente vormt de verbindende schakel tussen het gebied (de Binnenstad), de initiatiefnemers, afnemers, gebruikers en faciliterende partijen als ontwikkelaars en bouwers. Zij realiseert haar ambities door uit te nodigen en is actief door de mogelijkheden voor het voetlicht te brengen, de kwaliteitsambities uit te leggen en te speuren naar creatieve partners. De openbare ruimte zal nog belangrijker worden als drager van de herontwikkeling, waarbij het accent vooral op de programmering van die openbare ruimte zal liggen. Immers de kwaliteit van de ruimte, uitstraling en de programmering dragen bij aan levendigheid en bezoek van ons centrum en zijn voor partijen het argument om te investeren.

Het OOB2013 is inmiddels opgevolgd door het Koersdocument City 2017, welke in onderstaande paragraaf is beschreven.

3.4.5 Koersdocument City 2017

De gemeente heeft in oktober 2017 het Koersdocument City 2017, Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City' vastgesteld. City is de nieuwe naam voor de Binnenstad van Nieuwegein. Deze nieuwe naam markeert de nieuwe fase die we de komende periode ingaan bij het verder ontwikkelen van het centrum van Nieuwegein. Het Koersdocument City is het vervolg op het OOB2013 en sluit ook aan bij de Toekomstvisie: 'Nieuwegein naar 2025'.

Het Koersdocument omschrijft de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft voor het (door)ontwikkelen van de resterende opgaven in de Binnenstad, en dan met name voor het Stationsgebied en West.

De oostelijke kant van City is inmiddels grotendeels gerealiseerd, op een aantal bouwprojecten na. De projecten aan de Doorslag (woningbouw Doorslagzone, NVM, en HN-locatie) volgen nog de kaders uit het OOB2013, waar mogelijk aangevuld met actuele inzichten.

De westzijde van City bestaat uit het Stationsgebied en West. In dit Koersdocument worden die in samenhang uitgewerkt en is de grens tussen deze gebieden niet langer van belang. Het Koersdocument geeft met name voor City West de ambities en beleidskaders aan. Het OOB2013 ging voor City West uit van het realiseren van woningen en kantoren in een hoge dichtheid op P-west. Inmiddels is duidelijk dat er nauwelijks meer behoefte is aan grootschalige kantoren. Het in het huidig bestemmingsplan (uit 2007) opgenomen volume kan beter benut worden voor woningbouw en andere stedelijke functies.

Kantorenleegstand

In het Koersdocument is ook specifiek ingegaan op de kantorenmarkt in de Binnenstad. Het Koersdocument sluit hierbij aan bij de doelstellingen van de regio Utrecht om teveel nieuwbouw van kantoren te voorkomen. In City West mag maximaal 21.000 m2 bvo aan nieuwe kantoren worden gerealiseerd, dat is het absolute maximum. De ambitie is om niet meer kantorenmeters aan City toe te voegen, de ambitie is eerder om volume uit de markt te halen. Binnen Nieuwegein kan alleen in City nog een beperkte hoeveelheid kantorenmeters nieuw worden bijgebouwd waarbij de ambitie is deze ruimte te benutten voor innovatieve en kleinschaliger kantoorconcepten in combinatie met andere functies (innovatieve concepten van wonen/werken). Daar waar verzoeken worden gedaan voor het ombouwen en herbestemmen van kantoorpanden, zullen die altijd worden beschouwd in relatie tot de totale herontwikkelingsopgave op een hoger schaalniveau dan het individuele niveau van het kantoorpand.

De voorliggende reductie van zelfstandige kantoren op de vier onbebouwde locaties, past binnen de visie van het Koersdocument.

3.4.6 Conclusie gemeentelijk beleid

In het OOB2013 en het recentere Koersdocument City 2017 zijn de ambities voor de Binnenstad uitgesproken. De gemeente werkt aan een nieuw bestemmingsplan dat de planologische ruimte zal gaan bieden voor de verwezenlijking van de ambities. In het Koersdocument is duidelijk aangegeven dat in City maximaal 21.000 m2 bvo aan nieuwe kantoren mag worden gerealiseerd. Het reduceren van de plancapaciteit voor zelfstandige kantoren op de vier locaties tot het gewenste oppervlakte sluit zodoende aan bij de gemeentelijke visie voor het gebied.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de uitvoering van het bestemmingsplan verantwoord aan de hand van de relevante omgevingsaspecten. Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit het geldende bestemmingsplan, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de mogelijkheden voor zelfstandige kantoren. Dit betekent dat het bestemmingsplan in principe niet leidt tot nadelige gevolgen op de milieu- en omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk is dit per aspect beoordeeld en nader toegelicht.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

4.2.1 Inleiding

De ruimtelijke ordening stelt zich tot doel een goede kwaliteit van de leefomgeving te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van voldoende afstand tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen anderzijds. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Onderstaande Tabel 4.1 geeft de relatie weer tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een ander omgevingstype is het gemengd gebied. Binnen gemengd gebied is het mogelijk om gemotiveerd voor één of meer milieuaspecten een kleinere afstand aan te houden dan wordt geadviseerd voor een rustige woonwijk.

Tabel 4.1: Bedrijven en milieuzonering (bron: VNG, Brochure Bedrijven en milieuzonering, 2009)

4.2.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan maakt geen milieugevoelige of milieubelastende functies mogelijk op locaties anders dan die voorheen als aanvaardbaar zijn beoordeeld in het kader van milieuzonering. Daarmee is enerzijds verzekerd dat er geen grotere milieubelasting op milieugevoelige functies, zoals woningen, mogelijk wordt gemaakt. Anderzijds is verzekerd dat het bestemmingsplan geen functies mogelijk maakt die de bedrijfsactiviteiten van bestaande bedrijven beperken. Er is vanuit de milieuzonering geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan .

4.3 Geluid

4.3.1 Inleiding

De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridisch kader voor het Nederlandse geluidsbeleid en bevat een stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien een bestemmingsplan geluidgevoelige functies mogelijk maakt of voorziet in geluidsproducerende functies, dienen de akoestische effecten beoordeeld te worden met het oog op een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het kader van de goede ruimtelijke ordening.

4.3.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit de geldende beheersverordening, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de nieuwbouwmogelijkheden voor zelfstandige kantoren. Dit betekent een vermindering van het aantal vierkante meters kantoorruimte dat op basis van het vigerende bestemmingsplan mocht worden gebouwd. Kantoren zijn geen geluidsgevoelige objecten in de zin van de Wgh. Indien de Wgh niet van toepassing is, dan is het beoordelingskader gelegen in een goede ruimtelijke ordening.

Als gevolg van de beperkingen voor de mogelijkheden voor kantoorruimte, leidt het bestemmingsplan niet tot een toename van de verkeersaantrekkende werking ten opzichte van de huidige mogelijkheden alsmede de daaraan verbonden geluidsproductie. Er is vanuit de geluidregelgeving geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.4 Verkeer en parkeren

4.4.1 Inleiding

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan, zoals voorliggend bestemmingsplan, zijn de verkeerskundige aspecten van belang. Nagegaan is of het bestemmingsplan gevolgen heeft voor het verkeers- en parkeerpatroon. Hierbij is het uitgangspunt dat geen parkeeroverlast ontstaat en er sprake is van een goede verkeersafwikkeling van eventueel extra verkeer.

4.4.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit de geldende beheersverordening, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de nieuwbouwmogelijkheden van zelfstandige kantoren. Hiermee wordt voorzien in de reductie van planologische capaciteit.

Zowel de verkeersinfrastructuur als de aanwezige parkeercapaciteit is berekend op een volledige invulling van de planologische mogelijkheden die de vigerende beheersverordening biedt. Met voorliggend bestemmingsplan worden deze mogelijkheden beperkt, voor zover deze zien op de realisatie van kantoorruimte. Hierdoor zal het bestemmingsplan niet leiden tot een toename van de verkeersbelasting van de verkeersinfrastructuur.

De regels in de geldende beheersverordening die gaan over het parkeren, zoals parkeernormen of de eis om parkeren op eigen erf te realiseren, worden door het bestemmingsplan niet aangetast. Er zal geen sprake zijn van een tekort aan parkeercapaciteit door de beperking van de mogelijkheden voor zelfstandige kantoren.

Er is vanuit het aspect verkeer geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan .

4.5 Luchtkwaliteit

4.5.1 Inleiding

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritieke stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Voor de andere in de Wm genoemde stoffen, wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan aan de vereisten.

In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een bijdrage is “niet in betekenende mate” als de toename maximaal drie procent van de jaargemiddelde grenswaarde van fijn stof of stikstofdioxide bedraagt. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren. Kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlakte van niet meer dan 100.000 m2 en één ontsluitingsweg ofwel niet meer dan 200.000 m2 en twee ontsluitingswegen vallen onder deze categorieën.

4.5.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Met voorliggend bestemmingsplan worden de planologische mogelijkheden tot nieuwbouw van zelfstandige kantoren beperkt ten opzichte van de huidige mogelijkheden. Het maakt geen ontwikkelingen mogelijk die tot luchtverontreiniging leiden. Ook leidt het bestemmingsplan niet tot een toename aan verkeersbewegingen. Dit betekent dat het bestemmingsplan onder de drempelwaarden blijft zoals opgenomen in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Er is vanuit de luchtregelgeving geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.6 Externe veiligheid

4.6.1 Inleiding

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico’s van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria, zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij de besluitvorming rondom ruimtelijke plannen de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt. Binnen deze plaatsgebonden risicocontour mogen geen kwetsbare objecten mogelijk worden gemaakt. Kantoorgebouwen groter dan 1.500 m2 bvo zijn op grond van artikel 1, eerste lid, sub l Bevi een kwetsbaar object.

Groepsrisico

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico, mede bepaald door het aantal personen (dichtheid) binnen het te beschouwen gebied. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

4.6.2 Conclusie plaatsgebonden risico voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit de geldende beheersverordening, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de nieuwbouwmogelijkheden van zelfstandige kantoren. Er is geen strijd met het Bevi. Er is vanuit externe veiligheid geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.6.3 Conclusie groepsrisico voor het bestemmingsplan

Zoals aangegeven bepaalt het aantal personen binnen het risicogebied de hoogte van het groepsrisico. Een kantoorfunctie is een functie met een hoge personendichtheid. Doordat het bestemmingsplan een beperking oplegt van de mogelijkheden voor kantoorruimte, zal het groepsrisico zodoende naar verwachting afnemen of gelijk blijven voor die gebieden waar sprake is van een te bebouwen gebied. Er is vanuit externe veiligheid dan ook geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.7 Bodem

4.7.1 Inleiding

In het kader van goede ruimtelijke ordening dient in het bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan de bodemkwaliteit en de betekenis voor de haalbaarheid van het plan. Daarbij kan onderzoek van de bodem nodig zijn om te weten welke kosten mogelijk met een sanering zijn gemoeid. Een verplichting daartoe is er niet. Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen moet een onderzoeksrapport betreffende de bodemgesteldheid worden overgelegd (conform artikel 2.4 onder d. van de Regeling omgevingsrecht).

4.7.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de geldende beheersverordening en maakt geen nieuwe of aangepaste bestemming mogelijk op basis waarvan nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Enkel de omvang van de bouwmogelijkheden voor kantoorruimte wordt beperkt. Er is vanuit de bodemkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.8 Water

4.8.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening worden waterhuishoudkundige aspecten betrokken in ruimtelijke plannen. De watertoets is een procesinstrument en omvat de gehele procedure van elkaar vroegtijdig informeren, adviseren, gezamenlijk afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten van zowel Rijk, provincies als gemeenten.

4.8.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit het geldende bestemmingsplan, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de toe te voegen kantoormogelijkheden. Dit betekent dat het bestemmingsplan geen gevolgen heeft op de waterhuishouding. Bestaande waterstructuren worden niet aangetast en ook neemt de verharding niet toe door het bestemmingsplan.

4.9 Ecologie

4.9.1 Wettelijk kader

Het wettelijk kader is - vanaf 1 januari 2017 - de Wet natuurbescherming (Wnb). In de Wnb zijn de Boswet, de Wet natuurbescherming (1998) en de Flora- en faunawet opgenomen. Met inwerkingtreding van de Wnb is de bescherming van soorten, gebieden en houtopstanden in één wet geregeld. De bevoegdheden zijn van het Rijk overgedragen naar de provincie.

4.9.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit de geldende beheersverordening, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de toe te voegen kantoormogelijkheden. Hierdoor zal door het bestemmingsplan geen negatief effect optreden op beschermde gebieden of soorten.

4.10 Archeologie

4.10.1 Inleiding

Nieuwe ontwikkelingen kunnen archeologische waarden aantasten. In het kader van het bestemmingsplan dienen dan ook de aanwezige of verwachte waarden te worden beschouwd. De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

4.10.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit de geldende beheersverordening, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de toe te voegen kantoormogelijkheden. Voor de percelen waar het bestemmingsplan een aanduiding heeft opgenomen, blijven de in het geldende moederplan opgenomen archeologische dubbelbestemmingen in stand, zodat geldende beschermingsregimes behouden blijven.

4.11 Cultuurhistorie

4.11.1 Inleiding

Cultuurhistorie is net als archeologie een weerslag van menselijk handelen. Nieuwe ontwikkelingen kunnen cultuurhistorische waarden aantasten. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is om het binnen een plangebied aanwezige cultuurhistorische erfgoed te behouden. Dit houdt in dat bescherming moet worden geboden aan de aanwezige Rijksmonumenten, provinciale en gemeentelijke monumenten.

Met als doel cultuurhistorische belangen te laten meewegen in de ruimtelijke ordening is per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Daarmee zijn gemeenten verplicht in een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Dat betekent dat een analyse moet worden verricht naar de cultuurhistorische waarden in het plangebied en dat daar conclusies aan moeten worden verbonden, die mogelijk verankerd moeten worden in het bestemmingsplan.

4.11.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit de geldende beheersverordening, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de toe te voegen kantoormogelijkheden. Er zijn in het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen zoals rijks- en gemeentelijke monumenten en karakteristieke panden, eventuele waardevolle verkavelingspatronen en andere cultuurhistorisch-landschappelijke of stedenbouwkundige structuren die door het bestemmingsplan worden aangetast. Er is vanuit het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.12 Milieueffectrapportage

4.12.1 M.e.r.-plicht

De procedure van de m.e.r. is voorgeschreven op grond van nationale en Europese wetgeving, indien sprake is van activiteiten met potentieel aanzienlijke milieueffecten. Deze activiteiten zijn opgenomen in het Besluit milieueffectrapportage dat is gebaseerd op de Wet milieubeheer. Het doel van de m.e.r.-procedure is om milieu- en natuurbelangen naast andere belangen een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming.

4.12.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan respecteert de bestaande bouw- en gebruiksrechten uit de geldende beheersverordening, waarbij een aanvullende beperking geldt voor de toe te voegen kantoormogelijkheden. Voorliggend bestemmingsplan maakt geen nieuwe stedelijke functies mogelijk en ziet daarmee niet op ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van de D-lijst bij het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Dat betekent dat er geen sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plicht op basis van enige in het Besluit m.e.r. opgenomen categorie.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Vooroverleg

In het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening dient het ontwerpbestemmingsplan voorgelegd te worden aan betrokken overheden en instanties. Vanwege de beperkte belangen die met het bestemmingsplan zijn gemoeid, is het plan alleen voorgelegd aan de provincie Utrecht. Van de provincie is geen reactie ontvangen die heeft geleid tot wijziging.

5.2 Ontwerp ter inzage

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 1 februari tot en met 14 maart 2018. Gedurende deze periode kon een ieder een zienswijze indienen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is ook niet gewijzigd.

Hoofdstuk 6 Financiele uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan is een plan dat niet zelfstandig ontwikkelingen mogelijk maakt, maar uitsluitend de reductie van planologische overcapaciteit van kantoren regelt. Er is kortom geen sprake van een ontwikkeling. Ook zijn de gronden waar het bestemmingsplan op ziet in eigendom van de gemeente Nieuwegein. Er zijn geen te verhalen kosten. Zodoende is er geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan.

Ook zijn er met de uitvoering van het bestemmingsplan geen grote kosten gemoeid.

6.2 Planschade

Planschade wordt in beginsel toegekend door het besluitvormend orgaan aan degenen die waardevermindering van onroerend goed ondervinden ten gevolge van het besluit tot afwijken van het bestemmingsplan. De grondslag voor deze planschaderegeling wordt gegeven in artikel 6.1 Wro. In artikel 6.4 onder a Wro is bepaald dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met de initiatiefnemer een overeenkomst te sluiten ten aanzien van planschade.

De reductie die plaatsvindt met dit bestemmingsplan betekent dat maximaal 21.000 m2 bvo aan zelfstandige kantoren in het plangebied te realiseren is. Met planreductie hangt samen het onderwerp planschade. Een cruciaal aspect van de planschade is het in het leven roepen van voorzienbaarheid. Dit betekent dat het aan belanghebbenden op basis van een kenbaar, publiekrechtelijk besluit bekend wordt, dat zij in de toekomst te maken kunnen krijgen met een voor hen negatieve verandering van het planologisch regime.

Als zij hiervan tijdig op de hoogte zijn, stelt dit belanghebbenden in staat om hun schade te voorkomen of te verminderen. Het in het leven roepen van voorzienbaarheid moet het risico op het honoreren van planschadeclaims als gevolg van de wijziging van het planologisch regime beperken. Met de bekendmaking van de ontwerp-TSK en later de vastgestelde TSK is er sprake van een kenbaar besluit waarmee voorzienbaarheid in het leven is geroepen.

Daar komt bij dat de gronden waar de reductie op ziet, in eigendom zijn van de gemeente Nieuwegein. Daarmee is er geen kans op planschade.

Hoofdstuk 7 Juridische planbeschrijving

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de juridische regeling van het bestemmingsplan toegelicht. Het bestemmingsplan is opgesteld als een partiële herziening van de beheersverordening Binnenstad. Het oorspronkelijke bestemmingsplan wordt gezien als het moederplan en de partiële herziening vormt een aanvulling op de bestaande regels. Bij onderlinge strijdigheid, gaat de partiële herziening voor op het moederplan.

7.2 Toelichting op de regels

De bij dit plan behorende planregels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012), onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden in de planregels gehanteerde begrippen (artikel 1) nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten (artikel 2). Er zijn alleen begrippen opgenomen die gebruikt worden in het bestemmingsplan en waarvan het nodig is de definitie juridisch vast te leggen voor de uitvoerbaarheid van het plan. Denk hierbij aan de definitie van zelfstandig kantoor en ondergeschikt kantoor en bij de wijze van meten hoe de bruto vloeroppervlakte (bvo) moet worden gemeten.

Voor de definitie van zelfstandig kantoor is aangesloten bij de definitie voor kantoor zoals deze is gehanteerd in de Thematische Structuurvisie Kantoren 2016 - 2027. Het bestemmingsplan ziet toe op reductie van nieuwbouwmogelijkheden van zelfstandige kantoren. Het begrip 'zelfstandig kantoor' omvat een gebouw in de vorm van een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid, dat geheel of grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondergeschikte, aan het kantoor ondersteunende activiteiten. Het begrip zelfstandig kantoor als een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in bijvoorbeeld fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten beschouwing worden gelaten.

Deze definitie heeft geen betrekking op ondergeschikte kantoren. Ondergeschikte kantoren zijn kantoren die in functioneel en ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie, niet zijnde bureaugebonden werkzaamheden of daaraan ondersteunende activiteiten. Ook moeten parkeervoorzieningen uitdrukkelijk niet worden aangemerkt als onderdeel van een zelfstandig kantoor.

De wijze van meten van de bruto vloeroppervlakte (bvo) is afkomstig uit de NEN2580, welke standaardbepalingen bevat die gebruikt worden bij toetsing van bouwplannen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Er zijn geen enkelbestemmingen in het plangebied. Zodoende zijn er ook geen bestemmingsregels opgenomen. Dit hoofdstuk is leeg gelaten.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn drie artikelen opgenomen, waaronder de anti-dubbeltelregeling en de van toepassing verklaring van het moederplan.

In artikel 4 is de regeling voor de op de verbeelding opgenomen aanduiding ‘overige zone – Nieuwegein Binnenstad' beschreven. Ter plaatse van deze aanduiding bedraagt de bruto vloeroppervlakte van zelfstandige kantoren maximaal 21.000 m2. Deze aanduiding is neergelegd op de onbebouwde gronden met bestemmingen waar zelfstandige kantoren zijn toegestaan. Het bestemmingsplan legt geen aanvullende beperkingen op de bebouwde percelen. Hier blijven de regels uit de beheersverordening 'Binnenstad Nieuwegein' gelden. Dit houdt in dat voor bestaande gebouwen een functiewijziging naar kantoren mogelijk blijft, mits hiermee de totale vierkante meters kantoorruimte in het plangebied van Binnenstad de 190.000 m2 bvo niet overschrijdt. Dit is inclusief eventuele nieuwbouw op de gronden binnen de Binnenstad die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 is omschreven welke gebouwen en gebruik vallen onder het overgangsrecht en bevat tot slot de citeertitel van het plan.