Type plan: omgevingsvergunning
Naam van het plan: Montaubanstraat 1
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.0355.PBMontaubanstraat1-VS01

Toelichting

1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Initiatiefnemer is voornemens om in een kantoorpand op de hoek van de Montaubanstraat en de Utrechtseweg, appartementen te realiseren. Het kantoorpand staat momenteel deels leeg en zal op korte termijn geheel leeg komen te staan. Gezien de staat van het kantoor en de huidige kantorenmarkt zal het kantoorpand niet meer verhuurd worden. Onderhavig plan voorziet in het ombouwen van het pand zodat het geschikt wordt voor appartementen. In het pand is ruimte voor 19 appartementen.
 
De gemeente heeft aangegeven in principe positief tegenover de ontwikkeling te staan. Het plan is echter wel in strijd met de bepalingen van het geldende bestemmingsplan 'Zeist Centrum eo'. Om het nieuwe gebruik toe te staan zal een omgevingsvergunning uitgebreide procedure verstrekt moeten worden door de gemeente. Een dergelijke vergunning kan slechts worden afgegeven indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De vergunning moet dan ook voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing geeft inzicht in de bij de afweging betrokken belangen en aspecten, alsmede in hoeverre het project past in een breder ruimtelijk verband en perspectief. Behalve op het ruimtelijke aspect wordt daarbij onder meer ingegaan op de (toekomstige) beleidskaders, milieuaspecten en de financiën.
1.2 Ligging van het plangebied
Het plangebied van voorliggende ruimtelijke onderbouwing is gelegen op de hoek van de Montaubanstraat en de Utrechtseweg, in de gemeente Zeist. Het plangebied wordt aan de noordoostzijde begrensd door een appartementengebouw, aan de zuidoostzijde door de Montaubanstraat, aan de zuidwestzijde door de Utrechtseweg en aan de noordwestzijde door kantoorbebouwing. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 514 m2. De volgende afbeelding toont de ligging van het plangebied.
 
Ligging plangebied
1.3 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale, en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij verslag wordt gedaan van de ingebrachte zienswijzen.
2 Het initiatief
2.1 Huidige situatie
In het plangebied is een pand, bestaande uit drie verdiepingen aanwezig. Het betreft een kantoorpand dat deels al leeg staat en deels binnenkort zal komen leeg te staan. Op de volgende afbeelding zijn een aantal foto's van het pand weergegeven.
 
Foto's kantoorpand
 
2.2 Toekomstige situatie
Initiatiefnemer is voornemens het kantoorpand inpandig te verbouwen en op die manier 19 appartementen te realiseren. Het voornemen is om verdeeld over de 4 bouwlagen, 19 appartementen te realiseren. De volgende afbeeldingen tonen plattegronden van het appartementengebouw.
 
  
Begane grond
 
1e verdieping
 
2e verdieping
 
3e verdieping
3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de vigerende beleidsdocumenten gedateerd.
 
De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruim telijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
  • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
  • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
  • een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Nederland concurrerend
Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam  en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.
 
Nederland bereikbaar
De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.
 
Nederland leefbaar en veilig
De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen zal moeten toenemen.
 
Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:
  1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
  2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
  3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.
Planspecifiek
Onderhavig plan betreft het ombouwen van een kantoorpand naar appartementen. Deze ontwikkeling is dermate kleinschalig dat het raakvlak met het Rijksbeleid zeer beperkt is. Het plan sluit aan op de ladder duurzame verstedelijking omdat het gesitueerd is in bestaand stedelijk gebied en bestaande bebouwing hergebruikt. Er is dan ook geen sprake van strijdigheid met het Rijksbeleid.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen en wijzigings- of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.
 
In het Barro wordt een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en ruimte.
 
In het Barro worden voorlopig zes projecten beschreven: mainport ontwikkeling Rotterdam, kustfundament, grote rivieren, waddenzee en waddengebied, defensie, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Binnenkort zullen nog volgen: hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJselmeergebied.
 
Plangebied
Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet direct van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.
3.2 Provinciaal beleid
3.2.1 Beleidslijn nieuwe Wro
Op 23 juni 2008 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Beleidslijn nieuwe Wro vastgesteld. Doel van deze Beleidslijn is om, ook na inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008, slagvaardig het Streekplan Utrecht 2005-2015 als beleidskader te kunnen blijven toepassen. De Beleidslijn maakt daarbij duidelijk wat de partners in de buitenwereld onder de nieuwe Wro van de provincie mogen verwachten: het provinciaal belang wordt gemarkeerd en de inzet van de nieuwe Wroinstrumenten wordt vastgelegd.
 
Planspecifiek
De beleidslijn nieuwe Wro is een beleidsneutrale omzetting van het Streekplan Utrecht 2005-2015. De beleidslijn bevat geen nieuw beleid. De beleidsdoelen zoals deze zijn vastgelegd in het Streekplan worden niet gewijzigd. Het streekplan, zoals beschreven in de volgende paragraaf, blijft dus van toepassing.
3.2.2 Streekplan 2005-2015
Provinciale Staten van de provincie Utrechten hebben het Streekplan 2005-2015 op 13 december 2004 vastgesteld. Met het invoeren van de (nieuwe) Wro, op 1 juli 2008, is het streekplan omgezet naar een provinciale structuurvisie.
 
Het streekplan geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid weer voor de periode van 2005 tot 2015. In het streekplan wordt vastgelegd waar wat te bouwen met betrekking tot verschillende aspecten, zoals natuur, recreatie en wegen. In het streekplan worden de verschillende ruimtelijke functies gewogen en worden er keuzes ten aanzien van de ruimtelijke ordening gemaakt. Het streekplan dient als toetsingskader van gemeentelijke bouw- en bestemmingsplannen.
 
Het primaire doel van het streekplan is het creëren van een veilige, gezonde en duurzame leefomgeving. In het streekplan wordt dit uitgewerkt aan de hand van de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om de ruimtelijke kwaliteit vast te kunnen stellen worden enkele criteria gehanteerd die zijn vastgesteld door het Rijk:
  • ruimtelijke diversiteit;
  • economische en maatschappelijke functionaliteit;
  • culturele diversiteit;
  • sociale rechtvaardigheid;
  • duurzaamheid;
  • aantrekkelijkheid;
  • menselijke maat.
Middels het beleid van het streekplan wordt getracht bovenstaande criteria te behouden en te versterken in de provincie Utrecht. De kernkwaliteiten van de provincie Utrecht worden gevormd door de grote variatie in woon- en werkmilieus, de diversiteit en de kwaliteit van de verschillende landschapstypen en de centrale ligging. Het behouden en versterken van deze kernkwaliteiten wordt in het streekplan gedaan aan de hand van een aantal hoofdbeleidslijnen:
  • Zorgvuldig ruimtegebruik ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen in zowel het stedelijk als in het landelijk gebied. Water vormt een ordenend principe en vormt bij nieuwe ruimtelijk afwegingen een vertrekpunt.
  • De beschikbaarheid van bestaande infrastructuur en de capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij het kiezen van nieuwe verstedelijkingslocaties. Op het gebied van verstedelijking wordt gestreefd naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe woningbouw wordt vooral toegelaten in het stadsgewest Utrecht en het gewest Eemland. Veenendaal en Woerden vormen twee regionale opvangkernen. Daarbuiten is het beleid terughoudend.
  • Ten aanzien van het landelijk gebied wordt een beleid gevoerd dat is gericht op het versterken van zowel de identiteit, de landschappelijke diversiteit als de vitaliteit en op de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang.
Planspecifiek
Op de volgende afbeelding is de plankaart van het Streekplan 2005-2015 weergegeven.
 
Uitsnede streekplankaart
 
Het plangebied ligt in het stedelijk gebied, binnen de rode contouren van de kern Zeist. In het stedelijk gebied komen de verschillende stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen, voor. Een appartementengebouw is derhalve goed passend binnen het stedelijk gebied en in overeenstemming met het beleid uit het Streekplan 2005-2015.
3.2.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening
Op 21 september 2009 hebben Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. Deze verordening is gebaseerd op de hiervoor genoemde Beleidslijn nieuwe Wro. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de verordening worden regels gegeven over de ontwerpen bodem, cultureel erfgoed, landelijk gebied, natuur, recreatie, stedelijk gebied en watersysteem.
   
Planspecifiek
Het plangebied ligt in het stedelijk gebied. In artikel 7.1 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening zijn met betrekking tot dit gebied regels opgenomen. Deze regels zijn echter niet van toepassing op dit plan. Het plan is derhalve niet in strijd met het de Provinciale Ruimtelijke Verordening.
3.2.4 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (ontwerp)
De provincie Utrecht werkt momenteel aan een nieuwe ruimtelijke structuurvisie, de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Het voorontwerp van de PRS is vastgesteld op 5 juli 2011. De ontwerp-PRS heeft van 3 april tot en met 14 mei 2012 ter inzage gelegen. Naar verwachting stellen Provinciale Staten de PRS in januari 2013 vast. Tegelijk met de PRS zal ook een (nieuwe) Verordening (PRV) worden vastgesteld.
 
In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2018. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.
 
In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd:
  • Duurzame leefomgeving
    • ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
    • behoud van de strategische grondwatervoorraden;
    • ruimte voor duurzame energiebronnen;
    • anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
    • behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
    • behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.
  • Vitale dorpen en steden
    • realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling;
    • een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
    • optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
    • een goede bereikbaarheid voor woon-, werk- en vrijetijdsverkeer.
  • Landelijk gebied met kwaliteit
    • uitnodigende stadlandzones die stad en land verbinden en met een adequaat recreatieaanbod;
    • behouden en ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden;
    • een economisch vitale en duurzame landbouwsector;
    • behouden en ontwikkelen van de mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding (recreatie en toerisme);
    • behouden van gebieden waar rust en stilte kan worden ervaren.
Planspecifiek
De door de provincie voorgestane ontwikkelingen zijn verbeeld op de visiekaart. De visiekaart is een globale kaart, passend bij het abstractieniveau van de visie. Op de volgende afbeelding is de visiekaart weergegeven.
 
Visiekaart
 
De kern Zeist is op de visiekaart aangewezen als een woon-/werklocatie. Een appartementengebouw is goed passend binnen een dergelijke locatie. Tevens heeft de kern Zeist onder andere een woningbouwopgave gericht op inbreiding. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan deze opgaven. Het plan is derhalve in overeenstemming met het ontwerp van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.
3.3 Gemeentelijk beleid
3.3.1 Structuurvisie Zeist 2020
Op 7 maart 2011 heeft de raad van de gemeente Zeist de Structuurvisie Gemeente Zeist 2020 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn in de komende tien jaar. Met de structuurvisie wordt voorgebouwd op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn in de structuurvisie vertaald naar de volgende tien hoofdkeuzes:
  1. groen versterken;
  2. verleden zichtbaar maken;
  3. ervaren en gebruiken;
  4. kracht van buurten, wijken en kernen;
  5. leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping;
  6. beter bereikbaar;
  7. bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop;
  8. centrum aantrekkelijk;
  9. economisch gezond en duurzaam;
  10. van visie naar uitvoering.
Deze keuzes geven een beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat.
 
Planspecifiek
In de structuurvisie staat met betrekking tot het onderdeel wonen dat kwaliteit voorop staat. Kwaliteit is hierbij onder andere het zorgen voor woonbehoefte van alle inwoners. Het creëren van ruimte voor senioren, voor starters en voor middeninkomens is daarbij van groot belang. Onderhavig plan kan derhalve bijdragen aan de kwaliteit doordat er woningen voor starters gerealiseerd zullen worden.
3.3.2 Woonvisie 2006 - 2010
De Woonvisie 2006 - 2010 is vastgesteld in de Gemeenteraad van 24 april 2007. De doelstelling van de Woonvisie is: ‘Het creëren van optimale woonmogelijkheden voor woningzoekenden en inwoners van Zeist’. De visie streeft naar meer keuzevrijheid voor alle inwoners, ongeacht leeftijd en inkomen. Het gaat om de betaalbaarheid, bereikbaarheid en levensloopbestendigheid van de woningen. Het voorgenomen beleid zet in op het:
  1. oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve woningtekort. Het woningtekort is onwenselijk omdat het de keuzevrijheid en mobiliteit van huishoudens beperkt; de start van jonge huishoudens en de extramuralisering in de ouderen- en gehandicaptenzorg belemmert.
  2. realiseren van meer keuzevrijheid. Dit wil zeggen dat iedereen die een woning zoekt, de kans moet hebben om uiteindelijk de woning te vinden die wat betreft de kwaliteit het dichtst bij de eigen wensen en financiële mogelijkheden komt. Een aantal groepen, waaronder ouderen en starters krijgt hierbij specifieke aandacht.
  3. ontwikkelen van een voor alle huishoudens betaalbare en bereikbare woningvoorraad.
  4. creëren van leefbare en toekomstbestendige buurten en wijken.
De woonvisie eindigt in een aantal concrete acties en doelen. Deze acties zijn onderverdeeld naar de doelgroepen jongeren, ouderen en overige doelgroepen. Voor jongeren wordt bijvoorbeeld gesteld dat er meer aandacht moet komen voor starters omdat deze groep ondervertegenwoordigd is in de huizenmarkt. Er bestaat dan ook een grote vraag naar starterswoningen. Voor ouderen wordt bijvoorbeeld gesteld dat gestapelde woningen levensloopbestendig worden gemaakt. Zo is per doelgroep is aangegeven waar precies behoefte aan is en welke middelen daarvoor ingezet kunnen worden. 
Vervolgens zijn uitgangspunten voor de toe te passen differentiatie gegeven. Het gaat hier om differentiatie in goedkoop, midden en duur en welk deel van de woningen gestapeld uitgevoerd moet worden. Deze differentiatie is voorgeschreven wanneer nieuwbouw gerealiseerd gaat worden.
Voorts zijn voor specifieke type projecten randvoorwaarden gegeven. Het gaat hier om herstructurering, inbreiding, verdichting en uitbreiding. Voorts is benoemd op welke wijze de woonkwaliteit verbeterd kan worden. Dit gaat bijvoorbeeld over duurzaamheid en architectuurbeleid. Dit zijn initiatieven die gestimuleerd dienen te worden maar niet als randvoorwaarden voor een zelfstandig project gelden. 
 
Woonvisie 2013 - 2015
Momenteel is de gemeente Zeist bezig om een nieuwe Woonvisie op te stellen. De gemeente ontwikkelt een visie op wonen voor de jaren 2013 tot 2015, met een doorkijk naar 2020. De afgelopen jaren is door de economische en financiële crisis de situatie in de woningmarkt ingrijpend veranderd. Om tot een nieuwe woonvisie te komen heeft de gemeente de kennis op het gebied van wonen niet alleen bij zichzelf maar ook bij mensen die (willen) wonen in Zeist gezocht. Tevens zijn organisaties benaderd waarvan wonen de kernactiviteit is. Het gaat hier dan om woningbouwcorporaties, huurdersverenigingen, makelaars en bouwers. De gemeente heeft middels een overleg (Platform Wonen) met deze partijen om de tafel gezetten om voor de komende jaren een uitgebalanceerde visie te ontwikkelen. De woonvisie is een uitwerking van de structuurvisie die door de gemeenteraad is vastgesteld. De Woonvisie 2013 - 2015 is nog niet vastgesteld en is dus ook nog geen geldend beleidskader voor onderhavige ontwikkeling. 
  
Planspecifiek
Onderhavig plan betreft de realisatie van 19 starterappartementen in een bestaand kantoorpand. Onderhavig plan is getoetst op de uitgangspunten, voor zover relevant, die benoemd zijn in de Woonvisie. De ontwikkeling is in hoofdlijnen in overeenstemming met de Woonvisie. De doelgroep die bereikt wordt door onderhavig plan betreft starters. Voor deze groep zijn volgens de woonvisie onvoldoende woningen beschikbaar. Het ombouwen van het leegstaande kantoorpand draagt bij aan het oplossen van deze behoefte. Door het kantoorpand te hergebruiken is ook sprake van een duurzaam hergebruik van het bestaande pand.
In de woonvisie is gesteld dat, wanneer het een ontwikkeling betreft kleiner dan 30 woningen, dan afgeweken kan worden van de beoogde differentiatie. Gezien de duurzaamheidsvoordelen van het hergebruiken van een bestaand kantoorpand en daarmee leegstand kan worden voorkomen is het voor onderhavig plan verantwoord om af te wijken van de voorgeschreven differentiatie.
3.3.3 Geldend bestemmingsplan
Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Zeist Centrum eo'. Dit bestemmingsplan is op 4 september 2012 vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist. De volgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van het geldende plan.
 
Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan          
 
In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Kantoor'. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. De realisatie van appartementen is derhalve in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling van 19 appartementen mogelijk te maken is een omgevingsvergunning nodig met onderhavige ruimtelijke onderbouwing.  
4 Milieu- en omgevingsaspecten
De uitvoerbaarheid van een plan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Milieu
4.1.1 Bodem
In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
 
Bij herinrichtingssituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
 
Planspecifiek
In onderhavig geval zal de bestemming van het plangebied wijzigen van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Voor de beoordeling of de functiewijziging een strenger bodemgebruik inhoudt, is de verblijfsduur van mensen binnen het plangebied in de huidige en toekomstige situatie doorslaggevend. Veelal wordt de verblijfstermijn van 2 a 3 uur aangehouden. In dit geval is in zowel de huidige als de toekomstige situatie de verblijfstermijn (veel) meer dan 3 uur. Een kantoorbestemming stelt daarmee vrijwel dezelfde eisen aan de bodem dan een woonbestemming.
 
Bij de Omgevingsdienst Regio Utrecht is bekend dat op de locatie in 1987 door De ruiter een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd. De bovengrond bleek sterk verontreinigd te zijn met zware metalen en licht verontreinigd met minerale olie en vluchtige aromaten. De ondergrond is niet onderzocht. Het grondwater bleek matig verontreinigd te zijn met vluchtige aromaten. Het bodemonderzoek is niet in het archief van de Omgevingsdienst aanwezig. Op de locatie hebben, zover bij de Omgevingsdienst bekend, geen verdachte activiteiten plaatsgevonden. Omdat de voorgenomen ontwikkeling een interne verbouwing betreft en er geen grondverzet zal plaatsvinden, is geen bodemonderzoek nodig.
4.1.2 Luchtkwaliteit
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
 
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:
  • scholen;
  • kinderdagverblijven;
  • verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
 
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
 
Planspecifiek
De ombestemming van kantoor naar wonen ten behoeve van de realisatie van 19 appartementen kan, gezien de zeer beperkte omvang, aangemerkt worden als een project van 'niet in betekenende mate bijdragen'. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Aan de andere kant is in dit geval geen sprake van een gevoelige bestemming. Desalniettemin is met behulp van de NSL Monitoringstool van het ministerie van IenM (voormalige VROM) vastgesteld of de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied voldoet aan de gestelde normen. In de volgende tabel zijn de concentraties fijn stof en stikstofdioxide van een tweetal rekenpunten aan de Utrechtseweg weergegeven.
 
Rekenpunt Jaar NO2 concentratiePM10 concentratie
193038201133.13926.844
 2020 22.712 24.036
193040 2011 31.129 26.373
 202021.51523.687
 
Uit voorgaande tabel blijkt dat bij beide rekenpunten in 2011 en 2020 ruim wordt voldaan aan de norm van 40 µg/m3 voor zowel stikstofdioxide als fijn stof. Uitgaande van de resultaten van de saneringstool kan worden aangenomen dat de luchtkwaliteit ter plaatse geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.
4.1.3 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
  • woningen;
  • geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
  • andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijveb).
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
 
Planspecifiek
Om te bepalen of de geluidbelasting op de woningen de wettelijke normen niet overschrijdt is een akoestisch onderzoek opgesteld, zie bijlage 1. In het onderzoek is beschreven op welke wijze wordt voldaan aan de wettelijke normen en aan het Hogere Waardenbeleid. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor onderhavig plan.
4.1.4 Bedrijven en milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
 
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
 
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
 
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
  • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Planspecifiek
Onderhavig plan betreft een ombestemming van kantoor naar wonen. Omdat een woonbestemming in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien wordt als een milieugevoelige bestemming, moet bepaald worden of de verbouw geen hinder oplevert voor de bedrijfsvoering van mogelijk omliggende bedrijven.
 
In de omgeving van het plangebied zijn diverse kantoren aanwezig. Kantoren worden in de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' aangemerkt als een bedrijf met milieucategorie 1. Dergelijke bedrijven hebben een aan te houden richtafstand van 0 meter (uitgaande van omgevingstype gemengd gebied). De kantoren vormen derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ombestemming. Daarnaast zijn er geen overige bedrijven in de omgeving van het plangebied aanwezig die een milieuzone hebben die over het plangebied ligt. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.
4.1.5 Externe veiligheid
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
  • risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
 
Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.
 
Plaatsgebonden risico en groepsrisico
Het plaatsgebonden risico (voorheen individueel risico) wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.
Bij groepsrisico is niet een contour bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Bij groepsrisico wordt gewerkt met een oriëntatiewaarde en niet met een grenswaarde. Hoe meer mensen dicht op de bron zijn bij een bepaalde calamiteit, hoe groter het effect. Het Bevi stelt dat bij elk bestemmingsplan, waar een relevant groepsrisico aanwezig is dit moet worden verantwoord, ook wanneer dit onder de oriëntatiewaarde ligt. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico hoe zwaarder de verantwoording is.
 
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen
Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.
 
Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er verschillende ontwikkelingen gaande. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen en wordt er gewerkt aan een Structuurvisie buisleidingen. Deze Structuurvisie wordt de opvolger van het Structuurschema Buisleidingen uit 1985 en bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.
Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden. Het Bevb vervangt hiermee de circulaires Zonering langs hogedruk aardgasleidingen (1984) en Zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen (1991).
 
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor
Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat beschreven in de Nota en circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). De geactualiseerde circulaire is de voorloper van het Besluit transportroutes gevaarlijke stoffen (Btev), dat in 2012 in werking treedt. Ondanks dat het Btev nog niet in werking is getreden is het, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, verstandig hier al rekening mee te houden. In het Btev staan regels op het gebied van externe veiligheid voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. Volgens het Btev mag op grond van een ruimtelijke besluit geen kwetsbaar object in de veiligheidszone worden gebouwd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderlijke gevallen in de veiligheidszone worden toegestaan. Ten opzichte van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is een verantwoording van het groepsrisico niet meer verplicht als het aannemelijk is dat het groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde blijft of nauwelijks toeneemt.
 
Planspecifiek
Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.
 
Uitsnede risicokaart externe veiligheid (plangebied binnen paars kader)
 
De risicokaart toont aan dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle (Bevi-)inrichtingen, transportroutes gevaarlijke stoffen door buisleidingen of transportroutes gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor aanwezig zijn die een risicocontour hebben die over het plangebied ligt.
4.2 Water
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
 
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
 
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 
 
Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Waterbeheerplan
Het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is neergelegd in het Waterbeheerplan 2010-2015 'Water voorop!' (vastgesteld op 28 oktober 2009). Het plan bestaat uit 3 delen, te weten: Strategie, Beleids- en uitvoeringsplan en een Achtergronddocument. Het deel Strategie betreft een beschrijving over hoe wordt ingespeeld op maatschappelijke ontwikkelingen als klimaatverandering en verstedelijking. Het vormt de basis voor de uitvoeringsstrategie. In het Beleids- en uitvoeringsplan zijn de ambities uit het strategisch deel vertaald naar vier beleidsthema's (veiligheid, voldoende water, schoon water en recreatie, landschap en cultuurhistorie) en 7 vernieuwende projecten. Het thema 'veiligheid' heeft met name te maken met het beleid ten aanzien van waterkeringen (primaire waterkeringen, regionale waterkeringen en overige waterkeringen), het voorkomen van overstromingen en het beperken van eventuele gevolgen. Bij de zorg voor het thema 'voldoende water' worden de volgende onderdelen onderscheiden:
  • wateroverlast;
  • watertekort;
  • grond- en stedelijk waterbeheer;
  • gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regime (GGOR), watergebiedsplannen en peilbesluiten;
  • verdroging van de natuur.
Het thema 'schoon water' staat gelijk aan ecologisch gezond water. Dit gebeurt door aanpassing van de inrichting, het beheer en het onderhoud van watersystemen. Hierdoor verbetert de leefomgeving van mensen, dieren en planten. De veranderingen worden doorgevoerd via integrale gebiedsgerichte planvorming, in samenhang met maatregelen om andere doelen te halen. Dit wordt gedaan via integrale, gebiedsgerichte planvorming middels het opstellen van watergebiedsplannen.
 
Waterstructuurvisie
In de Waterstructuurvisie is de toekomstvisie van het Hoogheemraadschap weergegeven. Belangrijkste doelstelling is dat het water meer ruimte moet krijgen om het hoofd te bieden aan klimaatveranderingen. Het middel dat hiervoor wordt ingezet is het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Dit houdt in dat regenwater niet meteen wordt afgevoerd via het riool, maar wordt vastgehouden. Bijvoorbeeld door het in de grond te laten zakken of te verzamelen in sloten. Het bergen vindt plaats door het opslaan van overtollig water in speciale meren of aangewezen polders. Op die manier is er ook schoon water in voorraad voor droge tijden. Pas in het uiterste geval wordt meer gevraagd van de gemalen (afvoeren).
   
Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
 
Planspecifiek
In onderhavig geval zal het gebruik van de gronden in het plangebied wijzigen van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Met deze ombestemming zijn enkel inpandige bouwwerkzaamheden gemoeid. Ten opzichte van de huidige situatie zal er geen sprake zijn van een toe- of afname aan verhard oppervlak. Watercompensatie is derhalve niet noodzakelijk. Daarnaast zullen er ten opzichte van de huidige situatie ook geen veranderingen plaatsvinden in de vuil- en hemelwaterafvoer. Het aspect water vormt daarmee geen belemmering.
4.3 Verkeer en parkeren
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.
 
Planspecifiek
Verkeer
Het parkeerterrein dat achter het pand is gelegen wordt ontsloten via een inrit aan de Lommerlust, een zijstraat van de Utrechtseweg. Door de bestemmingswijziging van het pand van 'Kantoor' naar 'Wonen' zal het aantal verkeersbewegingen op de genoemde wegen niet noemenswaardig toenemen. De invloed op de verkeerssituatie in Zeist is nihil.
 
Parkeren
De bestemming van het pand zal wijzigen van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Onder andere ten behoeve van het kantoorpand is achter het pand een parkeerplaats aanwezig. In de volgende tabel zijn de van toepassing zijnde parkeernormen uit de Parkeerbeleidsnota Zeist weergegeven.
 
Functie Norm (centrum)Per 
Kantoor (zonder baliefunctie)1,7100 m2 bvo 
Wonen (midden)1,5woning 
 
Voorgaande parkeernormen zijn in de volgende tabel omgerekend naar het aantal parkeerplaatsen dat ten behoeve van het kantoorgebouw aanwezig is en dat ten behoeve van de appartementen aanwezig moet zijn.
 
Functie Aantal Norm Aantal parkeerplaatsen 
Kantoor (zonder baliefunctie) 1700 m2  1,729
Wonen (koop, etage, midden) 19 1,5 29

Uit voorgaande tabel blijkt dat voor zowel de huidige als de toekomstige situatie 29 parkeerplaatsen nodig zijn. Het aspect parkeren vormt daarmee geen belemmering.
4.4 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.
 
Gebiedsbescherming
De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:
  • Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
  • beschermde Natuurmonumenten;
  • wetlands.
Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 
  • vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
  • verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
  • verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Soortenbescherming
De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.
 
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
 
Planspecifiek
Met de herbestemming gaan enkel inpandige bouw- en/of sloopwerkzaamheden gemoeid. Deze werkzaamheden zullen geen negatieve effecten hebben op beschermde natuurgebieden en/of beschermde dier- en plantsoorten.
4.5 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.
 
Planspecifiek
De gemeente Zeist heeft voor haar grondgebied archeologisch beleid opgesteld. Dit houdt in dat aan de hand van een archeologische beleidsadvieskaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van archeologische resten. Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de archeologische beleidsadvieskaart weergegeven.
 
Archeologische beleidsadvieskaart (plangebied binnen paars kader)
 
Het plangebied ligt op de beleidsadvieskaart in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. Voor een dergelijk gebied geldt dat, in dien het plangebied groter is dan 1000 m2 en/of gelegen is binnen 50 van een AMK-terrein, er geen bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld mogen worden uitgevoerd zonder dat er archeologisch onderzoek is gedaan. In onderhavig geval zullen dergelijke bodemingrepen niet worden uitgevoerd. Het aspect archeologie vormt derhalve geen belemmering.
           
5 Uitvoerbaarheid
 
5.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van het plan zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer worden doorberekend. Het project wordt op verzoek van en gefinancierd uit eigen middelen van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn er verder geen kosten aan de ontwikkeling verbonden. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een exploitatieplan.
5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Voor de aanvraag en verlening van een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing stelt artikel 3.10 van de Wabo dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is. Voor de uitgebreide procedure geldt afdeling 3.4 van de Awb. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd wordt. Hierbij is er de mogelijkheid van zienswijzen voor een ieder (art. 3.12 lid 5 Wabo). Alleen belanghebbenden kunnen bezwaar maken en in beroep gaan. De Wabo voegt hier aan toe dat het ontwerpbesluit en/of het definitieve besluit op grond van de Wabo of het Besluit omgevingsrecht in bepaalde specifieke gevallen aan specifiek personen of instanties wordt gestuurd.
 
In gevallen waarin een ander bestuursorgaan dan B&W bevoegd gezag is, ligt het ontwerpbesluit tevens ter inzage in de gemeente waar het betrokken project in hoofdzaak zal worden uitgevoerd. De beslistermijn van zes maanden begint te lopen op de dag ná de dag van ontvangst van de aanvraag (art. 3.12 lid 7 Wabo). De kennisgeving van het ontwerpbesluit en de mededeling van het definitieve besluit worden in de Staatscourant geplaatst (art. 3.12 lid 2 Wabo jo. art. 6.14 lid 2 Regeling omgevingsrecht). De mededeling van het definitieve besluit wordt tevens langs elektronische weg gedaan en beschikbaar gesteld (art. 6.14 Bor jo. Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008).
5.2.1 Zienswijzen
In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen (artikel 3.12 lid 5 Wabo) op het ontwerpbesluit en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.
  • 1. Akoestisch onderzoek, Weel geluidadvies, kenmerk SRO.12.25, 21 mei 2013