Voorheuvel Rozenstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het initiatief ligt voor om de hoek van de Voorheuvel en de Rozenstraat in het centrum van Zeist te herontwikkelen. In de bestaande situatie ligt dit gebied grotendeels braak. Aan de Voorheuvel staat nog een rij met verouderde bebouwing.

Het plan dat voor deze locatie ontwikkeld is gaat uit van twee bouwblokken; één aan de Voorheuvel en één aan de Rozenstraat. Het vigerende bestemmingsplan Zeist Centrum e.o. sorteert al voor op een ontwikkeling van deze plek. Het huidige plan wijkt echter op onderdelen af, met name de gebouwdiepte en de bouwhoogte aan de Rozenstraat. Met het vaststellen van dit bestemmingsplan wordt een passend planologisch kader voor deze ontwikkeling geboden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt op de hoek van de Voorheuvel en de Rozenstraat. Direct ten zuidoosten van het plangebied ligt de Markt. Het gebied ligt in de noordwestrand van het centrum van de Zeist, dicht bij het uit het Belcour en het Emmaplein gevormde centrale deel daarvan.

Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Rozenstraat, aan de westzijde door de achterzijden van woonpercelen aan de Tulpstraat, aan de noordzijde door de zijkant van een perceel aan de Voorheuvel en aan de oostkant door de Voorheuvel.

In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Zeist Centrum e.o.. Dit bestemmingplan is op 4 september 2012 vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist.

Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming Gemengd. Binnen het plangebied zijn de functies detailhandel, publieksgerichte dienstverlening, horeca (cat. 1 t/m 3), bedrijven en woningen toegestaan. Daarbij geldt als uitgangspunt dat alle functies behalve het wonen uitsluitend in en onder de eerste bouwlaag mogelijk zijn. Er is geen maximaal aantal woningen opgenomen.

In het hele plangebied zijn gebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Aan de Voorheuvel is een bouwvlak met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 10 en 14,5 m opgenomen. Aan de Rozenstraat is een bouwvlak met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11,5 m opgenomen. Beide bouwvlakken mogen geheel bebouwd worden. Op de rest van het gebied ligt een bouwvlak waar een maximale bouwhoogte van 4 m geldt. Binnen een zone tot 35 m vanaf de Voorheuvel geldt dat dit gebied geheel bebouwd mag worden, voor de rest van het gebied geldt een maximaal bebouwingspercentage van 50%.

Op een deel van het gebied ligt een wijzigingsbevoegdheid, die is opgenomen in artikel 31.12. Hiermee heeft het college de bevoegdheid deze gronden te wijzigen in de bestemming Wonen met de aanduiding 'gestapeld'. Aan deze bevoegdheid zijn een aantal voorwaarden verbonden, te weten:

maximaal 45 woningen worden toegestaan;

• niet meer dan 3 bouwlagen met kap worden toegestaan;
• parkeren op eigen terrein geschiedt en/of voldoende nieuwe parkeervoorzieningen in de openbare ruimte worden gecreëerd;
• de ontsluiting plaatsvindt via de Rozenstraat.

Het project past functioneel binnen het bestemmingsplan. Het is echter in strijd met de maatvoering. Met dit bestemmingsplan wordt voorzien in een passend kader.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan Voorheuvel Rozenstraat bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande ruimtelijke en functionele hoofdstructuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de beoogde ontwikkeling toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt dit plan getoetst aan de sectorale aspecten zoals milieu, water, ecologie, archeologie en cultuurhistorie behandeld. In hoofdstuk 6 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond bij de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen. Tot slot wordt in de hoofdstukken 7 en 8 ingegaan op de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Bestaande situatie en opgave

Het plangebied ligt op de hoek van de Voorheuvel en de Rozenstraat. De Voorheuvel is één van de oorspronkelijke winkelstraten van Zeist die de noordwestelijke grens van het centrumgebied markeert. De Voorheuvel vormt de overgang tussen het centrumgebied met gemengde functies aan de oostzijde en een overwegend woongebied aan de westzijde.

Bij de ontwikkeling van het meer centrale deel van het centrum in de afgelopen decennia zijn wel delen van de oostzijde van de Voorheuvel betrokken, maar is de westzijde wat achtergebleven. Hierdoor zijn het ruimtelijk beeld en de bewinkeling van deze straat veel minder meegegaan in de kwaliteitssprong die elders wel heeft plaatsgevonden. Door de ligging op steenworp afstand van de markt en het Emmaplein/Belcour heeft het gebied echter wel potentie om weer een in beeld en functies passend deel van het aantrekkelijke centrum van Zeist te worden.

De Rozenstraat is een secundaire entree van het centrum, voor langzaam verkeer (voetganger en fietsers) vanuit het naastgelegen woongebied met vooral grondgebonden woningen. Aan de zuidzijde is deze entree overigens nadrukkelijk gemarkeerd door bebouwing met een vrij stedelijke uitstraling.

Aangezien de Voorheuvel alleen (beperkt) toegankelijk is voor bestemmingsverkeer, zal de locatie voor gemotoriseerd verkeer ontsloten moeten worden vanaf de Rozenstraat.

Uitgaande hiervan is sprake van een locatie met duidelijke potentie voor een invulling met centrumfuncties en wonen. In de architectuur kunnen daarbij zowel verwijzingen naar het moderne vrij stedelijk vormgeven centrum als naar de meer westelijk gelegen meer kleinschalige karakteristieke woningbouw met deels kappen en deels bijzondere kopgevels worden gemaakt.

2.2 Beschrijving plangebied

Het plangebied bestaat uit een rij panden aan de Voorheuvel. Deze panden zijn niet meer in gebruik en verkeren in slechte staat. Daarachter, grenzend aan de Rozenstraat, ligt een braakliggend terrein. Hier stond ooit de Mariaschool. Na de sloop, meer dan 25 jaar geleden, is het terrein niet meer ingevuld. Wel is al die tijd gesproken over een nieuwe invulling van het terrein met woningbouw. Desondanks is het huidige aanzicht ongewenst op deze strategische plek in het centrum.

impressie plangebied

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruime (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijk ordening (Barro)

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk voor de middellange termijn (2028) drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

In de SVIR zijn nationale belangen geformuleerd. Een aantal van deze nationale belangen is juridisch geborgd via het Barro, dat in december 2011 in werking is getreden.

Duurzame verstedelijking

De SVIR beschrijft de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel bepaalt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een verantwoording dient te bevatten dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Om het proces van stedelijke ontwikkelingen op een gewenste wijze te laten plaatsvinden worden stappen voorgeschreven ('de treden van de ladder'). De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen ('de treden van de ladder'):

• 1. beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectaren of aantal woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal;
• 2. indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het Rijksbeleid Het plan is niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking en artikel 3.6.1 van het Bro. Het plan bestaat uit transformatie en herontwikkeling van de locatie waar ooit een school stond. De locatie voldoet aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking gelet op de ligging in de bebouwde kom van Zeist.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening, inclusie eerste en tweede partiële herziening (2013)

De provincie beschrijft in zijn Provinciale Ruimtelijke structuurvisie (PRS) het ruimtelijk beleid tot 2028. Met het ruimtelijk beleid zorgt de provincie ervoor dat het aantrekkelijk blijft om hier te wonen, te werken en te recreëren. Zo is in de PRS opgenomen waar de provincie nieuwe woningbouw en nieuw bedrijventerrein aanvaardbaar vindt, welke landschapskwaliteiten de provincie wil beschermen, waar de provincie de landbouw en waar de natuur voorrang wil geven, en waar meer recreatievoorzieningen gewenst zijn. De PRS gaat over de hele provincie. De PRS is alleen bindend voor de provincie zelf.

Het plangebied ligt binnen de bebouwingscontour voor het stedelijk gebied. Voor het plangebied zijn geen specifieke beleidsdoelstellingen benoemd. Wel kan de beoogde ontwikkeling worden bezien in het licht van de provinciale beleidslijn op het gebied van verstedelijking.

Beleidslijn verstedelijking

In het verstedelijkingsbeleid richt de provincie zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wil de provincie verstedelijking zoveel mogelijk koppelen aan haltes en knopen van het openbaarvervoersnetwerk.

Bij de afweging van de verstedelijkingslocaties hanteert de provincie de 'lagenbenadering'. Dit beleid sluit aan bij de duurzame verstedelijkingsladder.

Het bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied. Daarmee past de ontwikkeling binnen het Provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Waterschapsbeleid

“Water voorop!” Waterbeheerplan 2010-2015

Water voorop!, zo luidt de van het Waterbeheerplan 2010-2015 van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. In dit plan staat hoe het hoogheemraadschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. Zo'n systeem draagt bij aan een betere leefomgeving van mens, dier en plant. We geven in het waterbeheerplan een overzicht van:

• onze ambities en doelen voor 2010 tot en met 2015;
• de maatregelen die nodig zijn om deze doelen te halen.

Het gaat hierbij om de beleidsvelden veiligheid, watersystemen en (afval)waterketen in samenhang met de ruimtelijke omgeving, natuur- en milieudoelen en maatschappelijke en klimatologische ontwikkelingen. Het hoogheemraadschap zorgt als waterautoriteit voor veilige dijken, droge voeten en schoon water. Kernwaarden bij onze aanpak zijn: duurzaamheid, kwaliteit, resultaatgerichtheid, innovativiteit en efficiency.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer. Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, 2002)

Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn. Doelen hierbij zijn:

• het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd;
• er is sprake van een goede waterkwaliteit;
• de ecohydrologische variatie binnen het plangebied is hersteld;
• de bodemdaling is verminderd of zo mogelijk stopgezet;
• er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken;
• de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staat het streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:

• vasthouden, bergen, afvoeren;

• voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies;

• vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting;

• grondwater als ordenend principe.

Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen ons beheergebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op de waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies - wonen/werken, landbouw en natuur - is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in het werkgebied.

Beleidsregels Keur 2009

Beleidsregel 13

Deze beleidsregel is van toepassing in het gehele beheersgebied van het waterschap en geldt zowel binnen als buiten de bebouwde kom. Doel van het beleid is om effecten van nieuwe stedelijke uitbreidingen te neutraliseren. Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes of enkele woningen, moeten compenseren, is een ondergrens ingesteld. De minimale oppervlakte waarvoor deze beleidsregel geldt, bedraagt binnen de bebouwde kom 500 m² nieuw verhard oppervlak waarvan het hemelwater direct of indirect op het oppervlaktewater wordt geloosd en buiten de bebouwde kom 1000 m² nieuw verhard oppervlak (zie Besluit algemene regels keur HDSR 2009, algemene regel 14).

Uitbreiding van verhard oppervlak moet, vanuit hydrologische optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Indien dit niet kan door infiltratie in de bodem, kan dat door nieuwe bergingscapaciteit aan te leggen die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt. De aanvrager (veroorzakerprincipe) moet zelf bij de vergunningaanvraag aangeven hoe en welke voorzieningen getroffen zullen worden om de lozing terug te brengen tot de maatgevende afvoer. Daarvoor moet een beheerplan te worden verlegd. Indien dat niet mogelijk is zijn de volgende maatregelen (in volgorde van belangrijkheid) mogelijk:

• A. compenseren direct bij het lozingspunt; indien niet mogelijk gemotiveerd uitwijken naar b;
• B. compenseren in het zelfde peilgebied; indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar c;
• C. compenseren in aangrenzend benedenstrooms peilgebied (met lager peil dus); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar d;
• D. compenseren in aangrenzend bovenstrooms peilgebied (met hoger peil); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar e;
• E. compenseren in het zelfde bemalingsgebied.

Het waterschap kan tijdens een watertoetsproces, of in het vooroverleg van de vergunningaanvraag, adviseren bij het maken van keuzes.

3.4 Gemeentelijk beleid

'Zeist schrijf je met een Q'- gemeentelijke structuurvisie

De gemeenteraad van Zeist heeft in 2011 de gemeentelijke structuurvisie 'Zeist schrijf je met een Q' vastgesteld. Deze visie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen in de komende tien jaar mogelijk zijn. De visie is ontwikkeld met en gebaseerd op ideeën uit de Zeister samenleving. De visie bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. Hierin werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Daarbij kiest de gemeente voor kwaliteit. Deze kernwaarden zijn vertaald naar tien hoofdkeuzes:

• 1. groen versterken;
• 2. verleden zichtbaar maken;
• 3. ervaren en gebruiken;
• 4. kracht van buurten, wijken en kernen;
• 5. leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping;
• 6. beter bereikbaar;
• 7. bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop;
• 8. centrum aantrekkelijk;
• 9. economisch gezond en duurzaam;
• 10. van visie naar uitvoering.

Met name de keuzes 4, 7, 8 en 9 zijn relevant voor deze ontwikkeling. Het project voorziet in een kwalitatieve versterking van de buurt, een braakliggend terrein krijgt een kwalitatieve invulling. De mogelijke zorgfunctie in de plint draagt bij aan de leefbaarheid van de buurt. De invulling betreft een op de locatie toegespitst programma dat uitgaat van (ruime) levensloopbestendige woningen. Door in het centrum ruimte te bieden aan dit programma komen elders woningen beschikbaar en komt daarmee doorstroming op gang. Het project voorziet ook in een versterking van de noordkant van het centrum en een kwaliteitsverbetering van de markt. Ten slotte is sprake van een privaat initiatief waarbij de gemeente een faciliterende rol inneemt. Daarmee sluit het initiatief aan bij het gestelde in de gemeentelijke structuurvisie.

uitsnede overzichtskaart structuurvisie

Woonvisie gemeente Zeist (2013)

De Woonvisie van de gemeente Zeist is vastgesteld in 2013. De woningmarkt is sterk aan verandering onderhevig. Daarom is gekozen voor een visie met een beperkte looptijd (tot 2015) waarmee de gemeente kan inspelen op recente ontwikkelingen. Deze visie is minder kaderstellend maar meer richtinggevend. Voor deze woonvisie gelden de volgende uitgangspunten:

• goede huisvesting is belangrijk voor de inwoners van Zeist;
• er wordt ingezet op gedifferentieerde en duurzame wijken;
• nieuwbouw is noodzakelijk, maar wel aansluitend bij de kwaliteit van de omgeving;
• signaleren van belangrijke trends en hierop inspelen.

De visie gaat uit van een woningbouwproductie van 100 á 135 woningen per jaar. Doelstelling daarbij is dat gedifferentieerd wordt gebouwd met als uitgangspunt voldoende woningen voor doelgroepen: starters, middeninkomens. De streefpercentages voor de gemeente zijn als volgt:

segment	prijsniveau	%
goedkoop	sociale huur + sociale koop	25% tot 35%
middelduur	huren tot € 850 en kopen tussen € 200.000 en € 300.000	35% tot 45%
duur	huren vanaf € 850 en kopen vanaf € 300.000	20% tot 30%

In de woonvisie wordt ook aangegeven dat er een doelgroep is voor levensloopbestendige woningen. Deze doelgroep is niet gekoppeld aan een leeftijd, het gaat om iedereen die behoefte heeft aan een levensloopbestendige woning. Het gaat bij levensloopbestendig niet alleen om de woning zelf maar ook om de leefomgeving. Voldoende voorzieningen op korte afstand zijn hierin van groot belang. Het gebied Zeist Centrum is aangewezen als wooncomfortzone, dat betekent dat woningen die hier worden gerealiseerd moeten voldoen aan het keurmerk Woonkeur.

Verder is uitgangspunt dat ca. 50% grondgebonden en 50% gestapeld gebouwd dient te worden.

Toetsing aan het woonbeleid

Omdat het hier gaat om levensloopbestendige woningen is er geen specifieke doelgroep in leeftijd. Gezien de aard van de appartementen en de ligging ligt het in de verwachting dat de woningen aantrekkelijk zijn voor stellen en/of eenoudergezinnen. In het bijzonder, vanwege de rolstoeltoegankelijkheid en de mogelijkheden voor domotica die in project als basis wordt gerealiseerd, zijn de woningen met name geschikt voor ouderen en mensen met lichte lichamelijke beperkingen.

De woningen in het gebouw aan de Voorheuvel zullen voldoen aan het basispakket van Woonkeur en zijn met eenvoudige aanpassingen op te waarderen naar het Woonkeur pluspakket. Deze woningen zijn geschikt voor rolstoelgebruikers. De woningen aan de Rozenheuvel zullen voldoen aan het Woonkeur basispakket. In 4.3 wordt hier nader op ingegaan.

Voor de woningen aan de Rozenstraat wordt gestreefd naar de eisen van het basispakket Woonkeur.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

Op de hoek Voorheuvel - Rozenstraat zal de ontwikkeling De Rozenheuvel gerealiseerd worden. Met deze ontwikkeling, die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, zal deze open plek in het centrum van Zeist ingevuld worden. In deze paragraaf wordt het initiatief zowel ruimtelijk als functioneel beschreven. Onderbouwd zal worden dat sprake is van een kwalitatieve toevoeging.

Impressie ontwikkeling (hoek Voorheuvel / Rozenstraat)

4.2 Ruimtelijke opzet

Het bouwplan gaat uit van twee gebouwen die haaks op elkaar staan en op een logische wijze bestaande rooilijnen volgen.

Het oostelijke gebouw zal het eerst gerealiseerd worden. Dit gebouw komt in de rooilijn van de Voorheuvel en loopt door tot de hoek met de Rozenstraat. Het zal bestaan uit 4 bouwlagen en heeft een totale hoogte van ca. 16 m. De vierde bouwlaag is opgenomen in een terugliggende bouwlaag die is afgedekt met een kap.

De gevel van de begane grond, met publieksgerichte ruimten, heeft een open karakter. De gevels van de 2e en 3e bouwlaag zijn wat meer gesloten door toepassing van verschuifbare panelen. Hierdoor kunnen deze gevels van karakter veranderen wat een dynamisch effect geeft. Met de geleding van deze gevel wordt aangesloten bij de aanwezige bebouwing aan de Voorheuvel. Deze kenmerkt zich ook door een horizontale geleding en een verbijzondering van de bovenste verdieping. Aan de achterzijde van het nieuwe blok komen ook de hoofdentrees van het gebouw.

In dit pand wordt gebruik gemaakt van een dubbele kap. Hiermee wordt speels gerefereerd aan het beeld van een huis. Verder krijgt de gevel aan de marktzijde hiermee een markant uiterlijk. Bovendien wordt de gevel door deze kap verticaal geleed. Dit komt ook terug in de gevel indeling aan de Rozenstraat: de linkerzijde is wat geslotener, de rechterzijde is open. Door de indeling van de gevelopeningen wordt ook hier een dynamisch karakter gerealiseerd. Op de hoek van de Voorheuvel en de Rozenstraat komt, aansluitend aan de commerciële ruimte, een pleintje. Hierdoor zal deze plek verder verbijzonderd worden.

Het zuidelijke gebouw zal in de tweede fase gerealiseerd worden. Dit gebouw, dat in de rooilijn van de Rozenstraat komt te staan, zal uit vier bouwlagen bestaan en plat afgedekt worden. De totale bouwhoogte van dit pand is ca. 12 m. Met deze bouwhoogte wordt aangesloten bij de bebouwing in het westelijk deel van de Rozenstraat, die hoofdzakelijk uit 3 tot 4 bouwlagen in wat grotere volumes bestaat.

Om aan te sluiten bij de bebouwing in het westelijk deel van de Rozenstraat, die wat lager en kleiner van korrel is, ligt ook bij dit gebouw de bovenste etage terug. Bovendien ligt bij de bovenste twee etages de westelijke gevel terug. Hiermee wordt een geleidelijke overgang naar deze bebouwing gerealiseerd.

Het achterterrein van het plangebied zal onbebouwd blijven en semi-openbaar toegankelijk. Hiertoe wordt een ontsluiting gemaakt ten westen van het gebouw aan de Rozenstraat. Tussen de twee gebouwen komt een doorgang voor langzaam verkeer.

Impressie ontwikkeling

4.3 Functionele opzet

Het initiatief voorziet in een toevoeging aan het woningaanbod van Zeist. In het blok aan de Voorheuvel zijn 12 ruime appartementen met een oppervlakte van ca. 130 m² voorzien. Deze appartementen zullen levensloopbestendig zijn; in principe zijn ze gericht op ouderen maar ze kunnen worden aangepast aan een eventuele zorgvraag. De woningen zijn geschikt voor rolstoelgebruikers en beschikken over een brancardlift. Bovendien zijn in de directe omgeving op loopafstand diverse functies zoals winkels en restaurants aanwezig; daarmee kunnen mensen hier lang relatief zelfstandig blijven wonen. Verder krijgen de appartementen veel buitenruimte in de vorm van loggia's of balkons en mogelijkheden voor domotica. Hiermee wordt op deze plek een kwalitatief hoogwaardig woningaanbod gerealiseerd.

In de plint van dit gebouw zijn publieke functies voorzien. Op de hoek van de Voorheuvel en de Rozenstraat, op de kop van de Markt, is een horecafunctie voorzien. Deze functie draagt bij aan de levendigheid van het gebied. Bovendien sluit een dergelijke functie bij aan bij de beoogde levensloopbestendigheid: de bewoners uit het gebouw maar ook uit de buurt kunnen op korte afstand van hun woning terecht. Ze kunnen daarom lang zelfstandig blijven wonen. Bovendien wordt aan het marktplein een functie die levendigheid biedt toegevoegd. De rest van de plint zal een publieke en/of commerciële functie krijgen. In eerste instantie wordt hierbij gedacht aan een zorgprogramma. Eventueel is een invulling met retail ook mogelijk.

In de tweede fase van het project zal aan de Rozenstraat een tweede gebouw gerealiseerd worden. Dit gebouw krijgt alleen een woonfunctie; er komen 16 appartementen van ca. 90 m². Deze woningen zijn dus wat kleiner maar in principe wel levensloopbestendig. Zo is er een lift in het gebouw aanwezig. De woningen zijn rolstoeltoegankelijk en drempelloos (<20 mm). Achter het gebouw komen bergingen, goed bereikbaar voor de bewoners waarvan ouderen een belangrijke doelgroep is . Naast de grotere en wat duurdere appartementen wordt met dit gebouw voorzien in wat goedkoper aanbod centraal in Zeist.

Het parkeren voor de beide gebouwen wordt opgelost op het achterterrein. Hier komen ook de entrees van de appartementengebouwen. Aan de Rozenstraat wordt voorzien in enkele parkeerplaatsen voor bezoekers.

Impressie ontwikkeling (Gevel Rozenstraat)

4.4 Duurzaamheid

De initiatiefnemer heeft een duurzaamheidsambitie voor deze ontwikkeling. Dat betekent enerzijds dat er zonnepanelen en een grijswatercircuit geïnstalleerd worden. Het gebouw zal ook een duurzame uitstraling krijgen door toepassing van hout. Bovendien zal de initiatiefnemer zelf eigenaar blijven van het pand en dus voor langere tijd betrokken bij de locatie.

4.5 Conclusie

Met de ontwikkeling van De Rozenheuvel wordt de gewenste kwaliteitssprong in dit deel van de Voorheuvel gerealiseerd en ontstaat een evenwichtige stedenbouwkundige opbouw. De gekozen hoogte sluit aan op eerder gerealiseerde hoekpanden en vormt zo samen een logische noordwestrand van de Markt. Niet alleen de ruimtelijke opzet, maar ook de functionele invulling met moderne commerciële ruimtes op de begane grond aan de zijde van de Voorheuvel en (levensloopbestendige) woningen op de verdiepingen zorgt voor een meer passende invulling dan nu aanwezig. Zowel gezien vanaf de Markt als vanuit de Rozenstraat ontstaat een beeld dat past bij de plek in het winkelcircuit én bij de (secundaire) entree vanuit het woongebied daar naartoe.

Hoofdstuk 5 Onderzoek

5.1 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 28 woningen. De ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r..

5.2 Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Rozenstraat. Via de Leliestraat of de Hortensiastraat kan via de Oude Arnhemseweg de Schaerweijdelaan bereikt worden. Vanwege het eenrichtingsregime op deze straten liggen om de locatie, vanaf de Schaerweijdelaan, te bereiken de Dwarsweg en de Tulpstraat voor de hand. De wegen rondom het plangebied zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h.

Ter plaatse van het plangebied, nabij de aansluiting met de Voorheuvel, is een verkeerssluis opgenomen in de Rozenstraat. Daarmee wordt alleen specifiek verkeer toegelaten in het centrumgebied. De Voorheuvel en de Markt zijn daarmee nagenoeg autovrij. Daarmee is het plangebied goed en veilig bereikbaar voor voetgangers en fietsers. Zij kunnen ook veilig bij een groot aantal voorzieningen in het centrum komen.

Aan de randen van het centrumgebied liggen diverse bushaltes. De bushalte bij Belcour ligt het meest voor de hand. De afstand tot deze bushalte bedraagt ca. 450 m. Dit past binnen de normen zoals opgenomen in de CROM/ASVV 2012).

Verkeersgeneratie en afwikkeling

De ontwikkeling gaat uit van de realisatie van 28 appartementen. Bovendien zal in de plint een commerciële ruimte van ca. 600 m² gerealiseerd worden. De invulling gaat uit van winkels, horeca of zorggerelateerde voorzieningen. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie van de ontwikkeling bepaald. Daarbij is uitgegaan van matig stedelijk gebied en een ligging in centrumgebied (publicatie 317, CROW). Voor het kencijfer van de commerciële ruimte is uitgegaan van het maximale kencijfer voor commerciële dienstverlening. Dit gelet op het type functies die er komen en de overlap met de bestaande functies in de omgeving.

Tabel 5.1 Verkeersgeneratie

functie	oppervlakte/aantal	kental	verkeersgeneratie
wonen (duur)	12	6,8 mvt/etmaal per woning	82
wonen (goedkoop)	16	4,3 mvt/etmaal per woning	69
commerciële dienstverlening	600 m2	10,8 mvt/etmaal per 100 m2 bvo	65
totaal			216

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de verkeersgeneratie ca. 220 mvt/etmaal bedraagt. Daarbij moet worden opgemerkt dat er in de bestaande situatie ook al commerciële voorzieningen aanwezig en woningen (mogelijk) zijn. De daadwerkelijke toename zal dus kleiner zijn. Dit geringe aandeel extra verkeer zal niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling moet voorzien worden in voldoende parkeerplaatsen. Het initiatief bestaat uit de realisatie van 28 woningen en 600 m² commerciële/publieksgerichte ruimte.

Parkeerbehoefte nieuwe functies

In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de verschillende functies bepaald. Hierbij is wederom uitgegaan van matig stedelijk gebied en een ligging in centrumgebied (publicatie 317, CROW). Voor de woningen is uitgegaan van het gemiddelde kencijfer en voor de commerciële functies van het maximale kencijfer.

Tabel 5.2 Parkeerbehoefte nieuwe functies

functie	oppervlakte / aantal	kencijfer	parkeerbehoefte
wonen duur bewoners	12	1,3 per woning	16
wonen duur bezoekers		0,3 per woning	4
wonen goedkoop bewoners	16	1 per woning	16
wonen goedkoop bezoekers		0,3 per woning	5
commerciële dienstverlening	600 m2	2,3 per 100 m2 bvo	14
			55

Uitwisselbaarheid en dubbelgebruik

Aangezien het parkeren voor de bewoners is afgesloten door middel van een slagboom zijn deze parkeerplaatsen niet voor de overige functies te gebruiken.

De bezoekers van de woningen en de bezoekers van de commerciële ruimten kunnen wel van dezelfde parkeerplaatsen gebruik maken. Onderstaand is de parkeerbehoefte bepaald uitgaande van aanwezigheidspercentages conform publicatie 317.

Uit de berekeningen blijkt dat voor de bewoners op het drukste moment, werkdagnacht, 32 parkeerplaatsen nodig zijn. Voor de bezoekers van de woningen en commerciële ruimten zijn op het drukste moment, werkdagmiddag, 16 parkeerplaatsen benodigd.

Op het achterterrein zullen 28 parkeerplaatsen ten behoeve van de bewoners gerealiseerd worden. Dit betekent dat in de piek voor de bewoners 4 parkeerplaatsen elders nodig zijn. Bewoners kunnen dan gebruik maken van de parkeergarage Voorheuvel.

Voor kortparkeren zullen langs de Rozenstraat 5 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Dit betekent dat in de piek nog 11 parkeerplaatsen elders nodig zijn voor bezoekers van de woningen en commerciële functies. De parkeergarage Voorheuvel biedt voldoende capaciteit om deze behoefte op te vangen. Dit betekent dat in de eigen parkeerbehoefte kan worden voorzien.

Conclusie

De het plangebied is goed bereikbaar voor de verschillende vervoersmodaliteiten. De nieuwe ontwikkeling leidt niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Ten aanzien van parkeren zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien. Het aspect verkeer staat de realisatie van de verschillende functies niet in de weg.

5.3 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buiten stedelijke ligging.

De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavig situatie bedraagt 63 dB (binnenstedelijk).

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van de aftrek conform artikel 3.4 uit het Reken- en Meetvoorschrift 2012 is gebruik gemaakt.

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh niet gezoneerd. Dit betekent dat deze wegen niet getoetst hoeven te worden. Toch kan de geluidsbelasting van dergelijke wegen hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Vanaf een intensiteit van 1.500 mvt/etmaal bij asfaltverharding of 600 mvt/etmaal bij klinkerbestrating kan de voorkeursgrenswaarde al worden overschreden. In gemeentelijk geluidsbeleid is vastgelegd dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidsbelasting ten gevolge van deze wegen moet worden onderzocht.

Gemeentelijk beleid

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Hiervoor is een beleidsregel hogere waarden Wgh opgesteld.

In de beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting (indien niet aan de voorwaarde kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen).

Onderzoek

Langs de projectlocatie lopen de Voorheuvel en de Rozenstraat. De Voorheuvel is ingericht als voetgangers- en fietsersgebied en mag alleen tussen 6 en 11 uur door autoverkeer worden gebruikt om te laden en te lossen. De intensiteit zal dan ook zeker onder de 600 mvt/etmaal liggen waardoor gesteld kan worden dat sprake is van een aanvaardbaar klimaat.

De Rozenstraat is voor een deel ingericht als voetgangers- en fietsersgebied. Het andere deel van de Rozenstraat waar het plan aan grenst is daardoor doodlopend. Dit deel biedt echter wel toegang tot een parkeerplaats voor de bewoners van de appartementen aan de andere zijde van de Rozenstraat en de parkeerplaatsen ten behoeve van onderhavige ontwikkeling. Gezien de korte afstand van een deel van de nieuwe bebouwing tot de Rozenstraat en het feit dat de Rozenstraat met klinkers is bestraat, is de geluidsbelasting ten gevolge van dit verkeer op deze weg bepaald.

Rekenmethodiek en invoergegevens

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De berekeningen zijn opgenomen in (Bijlage 5).

Verkeersgegevens

Van de Rozenstraat zijn geen verkeersgegevens bekend. Zoals eerder gesteld zullen bewoners van onderhavige ontwikkeling gebruik maken van deze weg. De ontwikkeling genereert 216 mvt/etmaal (zie paragraaf Verkeer en parkeren). Ook zullen gebruikers van de parkeerplaatsen bij het bestaande appartementencomplex tegenover het plangebied op de westhoek van de Rozenstraat/Voorheuvel (48 privé, 5 openbaar) gebruikmaken van deze weg . Uitgaande van deze 53 parkeerplaatsen, een turn over (aantal maal dat een parkeerplaats per etmaal bezet is) van 3,3 en een heen en terug beweging bedraagt de verkeersgeneratie 350 mvt/etmaal. Tevens zal ook bevoorradend verkeer van de Rozenstraat gebruik maken. Dit aandeel is gering. Aangenomen kan worden dat de intensiteit op de Rozenstraat niet meer zal bedragen dan 800 mvt/etmaal.

Tabel 5.5 Verkeersintensiteit in mvt/weekdagetmaal (afgerond op 50- tallen)

	2024
Rozenstraat	800

Voor de voertuigverdeling van het verkeer is uitgegaan van een standaard verdeling van het verkeer op een buurtverzamelweg. De wegdekverharding bestaat uit klinkers. De maximumsnelheid ter hoogte van de locatie is 30 km/h.

Resultaten 

Ten gevolge van het verkeer op de Rozenstraat bedraagt de maximale geluidsbelasting 52 dB op een minimale afstand van 11 m. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Zoals eerder gesteld zijn voorwaarden in het gemeentelijk geluidsbeleid vastgelegd waar aan voldaan dient te worden wanneer de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

• geluidsluwe gevel (eis): de woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau.

Voor de appartementen geldt dat zij allen een geluidsluwe gevel hebben. Dit is de niet naar de Rozenstraat gelegen zijde.

• indeling woning (inspanningsverplichting): de woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte aan de zijde van de geluidsluwe gevel.

Aan de geluidsluwe zijde is een verblijfsruimte gelegen.

• buitenruimte (inspanningsverplichting): indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidsluwe gevel.

Aan de geluidsluwe gevel bevindt zich een buitenruimte. Door de Omgevingsdienst wordt geadviseerd de buitenruimte van de appartementen aan de Voorheuvel geheel afsluitbaar te maken. Dit in verband met andere omgevingsgeluiden. Hierbij dient aandacht te zijn voor de ventilatie. De loggia's dienen verder voorzien te worden van weerbestendig geluidsabsorberend materiaal. In de verdere planuitwerking, dus in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen, zal nader akoestisch onderzoek uitgevoerd worden waarbij de effectiviteit van een aantal maatregelen doorgerekend zal worden. aan de hand van de resultaten zal een keuze worden gemaakt, waarin architectuur, comfort en ventilatie afgewogen worden.

Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Rozenstraat onderzocht. Deze geluidsbelasting blijkt hoger te zijn dan de voorkeursgrenswaarde waardoor aan enkele voorwaarden voldaan dient te worden. Het bouwplan voldoet aan deze voorwaarden waardoor gesteld kan worden dat sprake is van een aanvaardbaar woonklimaat.

5.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Luchtnota gemeente Zeist

De gemeente Zeist heeft een luchtnota vastgesteld. Hierin is een koppeling gelegd met het vigerende Milieubeleidsplan.

De gemeente Zeist sluit aan bij de nationale wetgeving en wijst woningen niet specifiek aan als gevoelig object, wel wordt een zwaardere motivatie gewenst als blijkt dat ter plaatse van de gewenste ontwikkelingslocatie niet voldaan wordt aan de ambitiewaarden uit het milieubeleidsplan. Deze ambitiewaarden zijn strenger dan de geldende grenswaarden.

Voor het plangebied is het kwaliteitsprofiel 'woonwijken' van toepassing.

Onderzoek

Het project betreft de realisatie van 28 appartementen en commerciële voorzieningen. Gezien dit aantal wordt de ontwikkeling beschouwd niet in betekenende mate bij te dragen aan de kwaliteit van de lucht. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering. Desondanks is op basis van de berekende verkeersgeneratie de NIBM-tool ingevuld (zie onder). Hiermee wordt de conclusie dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate bijdraagt nader aangetoond. Er is geen nader onderzoek nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. De Omgevingsdienst heeft de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekend met het rekenmodel GeoMilieu, versie 2.30. In dit rekenmodel is het rekenhart STACKS+ geïntegreerd, welke voldoet aan de Regeling beoordeling. De hieruit voortgekomen concentraties zijn grafisch weergegeven in de onderstaande figuren.

Concentraties stiksofdioxide in 2013 in en nabij het plangebied

Concentraties fijn stof in 2013 in en nabij het plangebied 

Uit de figuren is af te leiden dat de concentratie stikstofdioxide en fijn stof zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3 bevindt. De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide wordt vanaf concentraties boven de 60 microgram per m3 overschreden. De concentraties in het plangebied bedragen maximaal 26–28 microgram per m3, wat betekent dat aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m3 van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m3 vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentraties fijn stof in het plangebied 24–25 microgram per m3 bedragen, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

Voor beide stoffen wordt eveneens aan de ambitiewaarde uit het milieubeleidsplan voldaan. Er is daarom geen zwaardere motivering noodzakelijk.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

5.5 Archeologie en cultuurhistorie

5.5.1 Archeologie

Toetsingskader

Wet archeologische monumentenzorg

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek en conclusie

De gemeente Zeist heeft voor haar grondgebied archeologisch beleid vastgesteld. Op een archeologische beleidsadvieskaart is voor de gemeentelijke gronden inzichtelijk gemaakt wat de archeologische verwachting is.

Voor het plangebied geldt een lage archeologische verwachtingswaarde; voor gebieden kleiner dan 10 ha geldt geen onderzoeksplicht. Het plangebied is kleiner dan deze grens. Dat betekent dat geen nader onderzoek noodzakelijk is. Het aspect archeologie vormt geen belemmering.

Archeologische verwachtingskaart Zeist

Indien tijdens de werkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan dan geldt de wettelijke meldingsplicht (Monumentenwet 1988 art. 53): 'Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is, meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze minister. ' Uit praktische oogpunt kan een dergelijke vondst bij de gemeente worden gemeld.

5.5.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Het Bro schrijft voor dat het aspect cultuurhistorie bij het vaststellen van bestemmingsplannen meegewogen moet worden.

Onderzoek en conclusie

In het plangebied zijn geen rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig. De thans aanwezige bebouwing heeft geen cultuurhistorische waarde.

Het plangebied ligt in het centrumgebied van Zeist. De Voorheuvel behoort met de oorspronkelijke Achterheuvel tot de oudere structuren van de kern Zeist. Begin 20e eeuw is de structuur van de Rozenstraat e.o. daaraan toegevoegd. In de jaren '80 heeft in het gebied ten oosten een herstructurering plaatsgevonden. Daarbij is de Markt ontstaan en is een schaalsprong geïntroduceerd. Het gebied ligt dus op de (vrij abrupte) overgang tussen twee structuren. Met deze ontwikkeling worden de structuren niet aangetast. Wel wordt voor een zachtere overgang gezorgd. Er is daarmee geen sprake van aantasting van cultuurhistorische waarden.

5.6 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

Bij de ontwikkeling van woningen dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder als gevolg van (bedrijfs)activiteiten. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

In gebieden waar bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies reeds naast elkaar voorkomen of gewenst zijn, zoals centrumgebieden, wordt niet gebruikgemaakt van richtafstanden. Deze gebieden worden getypeerd als gebieden met functiemenging. Voor deze gebieden wordt een Staat van Functiemenging gehanteerd waarin per bedrijfsactiviteit wordt aangegeven in welke mate deze direct naast, boven of onder woningen toelaatbaar is. In bijlage 1 bij de toelichting, is een toelichting op de Staat van Functiemenging opgenomen.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van woningbouw in het centrum van Zeist met in de plint diverse voorzieningen als lichte horeca (categorie 1 tot en met 3 uit de begrippenlijst), lichte bedrijvigheid (categorie B1 uit de Staat van Bedrijvigheid 'functiemenging') en detailhandel en voorzieningen.

De ontwikkeling van diverse functies zoals wonen, zorgvoorzieningen, detailhandel en kleinschalige horeca op korte afstand van elkaar is op deze locatie gewenst. Het zijn grotendeels functies waar de toekomstige bewoners gebruik van maken. De menging van functies vergroot de aantrekkelijkheid van het gebied voor de bewoners. Op de beoogde ontwikkeling zijn daarom geen richtafstanden van toepassing. De beoogde functies zijn gelet op de systematiek van milieuzonering voor functiemenging direct onder of naast woningen toelaatbaar. Verder worden tussen de woonlagen en de overige functies bouwkundige afscheidingen gerealiseerd waarmee in de woningen een goed woon- en leefklimaat wordt bereikt.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuhinder levert geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

5.7 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Het gaat hierbij om:

• Verkennend bodemonderzoek van Voorheuvel te Zeist, d.d. 09-05-2009 van Milieutechnisch adviesbureau RSK-EMN (Bijlage 1);
• Actualisering historisch onderzoek Voorheuvel te Zeist, d.d. 16-04-2014 van Ingenieursbureau Envita (Bijlage 2).

De bodemonderzoeken zijn uitgevoerd in het kader van de voorgenomen eigendomsoverdracht en de hierop volgende herontwikkeling van de locatie. Middels het verkennend bodemonderzoek is de algemene milieuhygiënische bodemkwaliteit van de onderzoekslocatie grotendeels vastgelegd en middels het actualiserend historisch onderzoek is dit beeld geactualiseerd. Hieruit blijkt het volgende:

• De grond is licht tot (plaatselijk) sterk verontreinigd met zware metalen en PAK. Daarnaast zijn ook licht verhoogde gehalten aan PCB en minerale olie aangetoond;
• Het grondwater is licht (en plaatselijk sterk) verontreinigd met zware metalen. Daarnaast zijn in de grond ook licht verhoogde concentraties aan minerale olie- en VOCl-componenten aangetoond.

In het kader van de omgevingsvergunning zal nader onderzoek worden gedaan naar de omvang van de aangetroffen bodemverontreinigingen en zal de bodem waar nodig worden gesaneerd. Hiervoor zijn reeds kosten gereserveerd zodat de ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. De haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling in het kader van de bodemkwaliteit is hiermee voldoende aangetoond. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze beleidsniveaus zijn:

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan.

In paragraaf 3.3 is het beleid van het hoogheemraadschap behandeld.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Voorheuvel en de Rozenstraat in het centrum van Zeist. De locatie ligt in de huidige situatie grotendeels braak.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zandgrond. Er is sprake van grondwatertrap VIII. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op meer dan 1,4 m beneden maaiveld ligt en de gemiddelde laagste grondwaterstand op meer dan 1,6 m. De maaiveldhoogte in het plangebied bedraagt circa NAP +5,5 m.

Waterkwantiteit

In de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen. Daarnaast is er geen waterbergingsgebied aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is niet aangesloten op een rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de herontwikkeling van het plangebied door middel van de realisatie van twee bouwblokken met woningen en ondersteunende voorzieningen.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verhard oppervlak dient deze toename gecompenseerd te worden. De compensatie-eis van het hoogheemraadschap is 15% van de toename in verharding. De planlocatie is in het verleden reeds verhard geweest. De locatie ligt echter al 25 jaar braak. Door de ontwikkeling ontstaat er een toename in verharding ten opzichte van de huidige situatie. Omdat de bodem ter plaatse van het plangebied bestaat uit zandgrond is het realiseren van open water als compensatie niet goed mogelijk. Het water van het verhard oppervlak zal daarom worden afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Voor de onderhavige woningbouw is dan ook een ontheffing noodzakelijk. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.9 Ecologie

Het onderwerp Ecologie valt uiteen in gebieds- en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is volgens de Natuurbeschermingswet niet aangeduid als beschermd gebied. Het maakt ook geen deel uit van de EHS of Natura 2000-gebieden. Rondom Zeist liggen wel beschermde gebieden. Door de afstand tot deze gebieden en de relatief kleine schaal zal deze ontwikkeling geen negatieve invloed hierop hebben.

Soortenbescherming

Onderdeel van de werkzaamheden betreffen het slopen van bestaande bebouwing en het rooien van beplanting. In de te slopen panden kunnen beschermde soorten, zoals vleermuizen en broedvogels, vaste rust- of verblijfsplaatsen of nesten hebben. Daarom heeft nader onderzoek plaatsgevonden (Bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat in het gebied gewone en ruige dwergvleermuizen foerageren. Deze kunnen er tijdens en na de realisatiefase blijven vliegen. Effecten op vleermuizen zijn daarom uitgesloten. Wel komen er volgens voor die algemeen voorkomen in Nederland. Daarom is het van belang om te voorkomen dat nesten en eieren niet worden beïnvloedt.

Geconcludeerd wordt dat effecten op matig en zwaar beschermde soorten worden uitgesloten. De realisatie en uitvoering van het plan is niet in strijd met de Flora- en faunawet.

5.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Op basis van de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven of inrichtingen zijn. Ook zijn er in de directe omgeving geen bedrijven gevestigd met een overig veiligheidsrisico, zoals propaantanks, en wordt de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk uitgesloten omdat dit hier niet wenselijk is.

Daarnaast is er geen infrastructuur waarover of waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente Zeist een routering voor gevaarlijke stoffen vastgelegd. Deze route loopt niet langs of door het plangebied. Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren. Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-routeplichtige stoffen (zoals benzine) en routeplichtige stoffen (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Tevens zijn er in de omgeving van het plangebied geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de indicatieve magneetveldzones tot het plangebied reiken. Ook zijn in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkte veroorzaken.

De brandweer vraagt voor voorliggende plan wel aandacht voor de bereikbaarheid van de woningen voor de brandweer en de bluswatervoorziening. Deze aspecten worden in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen nader getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.11 Duurzaamheid

De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen staan in het bouwbesluit. De volgende eisen worden gesteld bij nieuwbouw:

• 1. een minimale isolatiewaarde van Rc=3,5 voor dichte uitwendige scheidingsconstructies;
• 2. een maximale U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren;
• 3. een minimale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekend te worden middels de EPG methodiek conform de NEN 7120;
• 4. milieuprestatie Gebouw (MPG).

Energie (EPC)

De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. De energie efficiëntie wordt uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Vanaf 1 januari 2015 geldt voor woningen een wettelijke EPC van 0,4. In in 2020 streeft men naar een EPC = 0,0. Bij een EPC van 0 is een gebouw energieneutraal.

Milieuprestatie Gebouw (MPG):

Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m²).

Overige gebruiksfuncties

De genoemde wettelijke eisen (1 t/m 4) zijn functieafhankelijk. Dit betekent dat de genoemde waarden per functie verschillen. Met voorliggende bestemmingsplan worden verschillende functies mogelijk gemaakt. Van belang is dat elke functie moet voldoen aan de daartoe geldende waarden. De belangrijkste functies en waarden zijn hieronder in tabelvorm opgenomen.

Provinciaal beleid

In artikel 3.1 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PVR) is opgenomen dat de toelichting bij een ruimtelijk plan inzicht geeft in de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en toepassing van duurzame energiebronnen.

Gemeentelijk beleid

In het milieubeleidsplan (2008-2011, milieu op de kaart) worden milieukwaliteitsprofielen gehanteerd voor nieuwbouw. Ondanks dat het milieubeleidsplan al ouder is, is het nog wel geldig.

De planlocatie ligt op de rand van het milieukwaliteitsprofiel 'Centrum'. Voor het aspect duurzaamheid gelden hierbij de volgende waarden.

Grotendeels zal toetsing hiervan plaatsvinden in de vergunningsfase. Hierbij zal voor de duurzaamheidsscore gebruikt worden gemaakt van de tool GPR gebouw.

Toetsing en conclusie

Er wordt voor het vaststellen van de duurzaamheid gebruik gemaakt van de GPR. Het streven is om op basis van de GPR methodiek een acht te scoren. Maatregelen die hiervoor overwogen worden zijn:

• zonnepanelen voor warm tapwatervoorziening;
• opvangen van het regenwater voor een grijs water circuit;
• WTW_douchegoten toepassen;
• LED-verlichting in buitenruimten en algemene ruimten;
• domotica in basis opnemen;
• lage temperatuurverwarming toepassen in de woningen en de commerciële ruimten;
• zonneschermen om opwarming te voorkomen en de privacy te verhogen;
• woningplattegronden die geschikt zijn voor mindervaliden. (handboek voor toegankelijkheid);
• voldoen aan het basispakket woonkeurmerk;
• toepassen van een brancardlift;
• extra isolatie van de gebouwschil Rc=6,0;
• materiaalkeuze op basis van goede milieuclassificatie volgens NIBE (LCA);
• mogelijkheid voor het aansluiten op een warmtepomp voor de commerciële ruimten;
• stimuleren van stadsnatuur.

Daarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid inzake duurzaamheid.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen gebied de beoogde ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Deze ontwikkeling bestaat uit de op realisatie van appartementen met voorzieningen in de plint. Het plan is ontwikkelingsgericht, waarbij aangesloten is op de vigerende regeling uit het bestemmingsplan Zeist Centrum e.o.

6.2 Opzet regels en verbeelding

Wettelijke vereisten

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Verbeelding (plankaart)

Met de digitalisering van ruimtelijke plannen is het lezen en interpreteren van de verbeelding (voorheen plankaart) een nieuwe aangelegenheid. Via de website www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen bestemmingsplannen (ook in voorbereiding zijnde plannen voor zover deze ter inzage zijn gelegd) worden ingezien. Alhoewel de digitale verbeelding het uitgangspunt vormt, blijft het mogelijk het bestemmingsplan analoog in te zien. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het mogelijk is om met behulp van het renvooi direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven en welke regels daarbij horen. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

De in het plan voorkomende bestemmingen bestaan ofwel uit één vlak: een bestemmingsvlak, ofwel uit twee vlakken: een bestemmingsvlak én een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeduid waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen. Op de verbeelding is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak ligt hieronder).

Opbouw planregels

De regels van het plan bestaan uit de volgende onderdelen:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregel.

6.3 Inleidende regels

Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

6.4 Bestemmingsregels

Gemengd

Evenals in het plan Zeist centrum e.o. heeft het plangebied de bestemming Gemengd. Binnen deze bestemming zijn zorgwoningen toegestaan, zowel op de begane grond als op de verdiepingen. Overige functies, zoals detailhandel, publieksgerichte dienstverlening, horeca (cat. a t/m c) en bedrijven zijn toegestaan in en onder de eerste bouwlaag.

Bebouwing mag opgericht worden in de bouwvlakken. In de regels is opgenomen welke goot- en bouwhoogte toegestaan is.

Overige bestemmingen

Het plangebied heeft naast de bestemming Gemengd ook de bestemmingen 'Tuin' en 'Verkeer'. Op deze bestemmingen mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

6.5 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is de maatvoering van onderkeldering van gebouwen en van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, opgenomen. Tevens zijn regels opgenomen om voldoende parkeergelegenheid te borgen.

Algemene gebruiksregels

In het eerste lid van dit artikel wordt genoemd welk gebruik van de gronden in ieder geval valt onder strijdig gebruik. Het gaat hierbij om onder andere het gebruik van de gronden ten behoeve van stort- of opslagplaats van goederen.

Het tweede lid bepaalt dat bij functiewijziging dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan afgeweken kan worden. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Algemene wijzigingsregels

Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van geringe veranderingen in plaats, ligging of afmetingen van bouwvlakken.

Overige regels

Werking wettelijke regelingen

In de regels van een bestemmingsplan wordt in een aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van de bestemmingsplanregels. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.

6.6 Overgangs- en slotregel

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

6.7 Handhaafbaarheid

Het bestemmingsplan is het juridisch instrument om te bepalen welke ruimte voor welke bouw- en gebruiksactiviteiten mag worden aangewend. In dit bestemmingsplan zijn regels gesteld, waarbij het bestaande gebruik niet kan worden voortgezet omdat sprake is van nieuwe ontwikkelingen. Ten aanzien van de beoogde ontwikkelingen is een nieuwe set regels opgesteld waarbinnen de ontwikkeling dient plaats te vinden. Het handhavingsbeleid is erop gericht dat deze regels ook worden nageleefd. Het bestemmingsplan bindt zowel burgers als de gemeente en is dan ook de basis voor handhaving en handhavingsbeleid.

Handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen 'vasthouden'. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle grondeigenaren, gebruikers en andere rechthebbenden dienen door de gemeente op eenzelfde manier aan het plan te worden gehouden.

Met deze oogmerken is in het bestemmingsplan allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van de regels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en de leesbaarheid), hoe groter de mogelijkheden om in de praktijk toe te zien op de naleving van het bestemmingsplan. Ook geldt, hoe minder 'knellend' de regels zijn, hoe kleiner de kans is dat het met de regels wat minder nauw genomen wordt. In de praktijk worden op de lange duur vaak alleen de regels gerespecteerd waar betrokkenen de noodzaak en redelijkheid van inzien.

Onder handhaving wordt niet alleen het repressief optreden verstaan, maar ook preventie en voorlichting. Repressief optreden bestaat uit toezicht en opsporing en in het verlengde daarvan – na afweging van belangen waaronder de effectiviteit van optreden – correctie, bestaande uit sancties en maatregelen. De sancties en maatregelen kunnen bestaan uit het stilleggen van activiteiten, aanschrijvingen, bestuursdwang, strafrechtelijk optreden en de dwangsom. Preventief handelen bestaat uit voorlichting en vooroverleg voor het indienen van een aanvraag om een vergunning en voorts het weigeren van de vergunning en eventuele afwijkingen.

Hoofdstuk 7 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht bij vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1. Bro, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente hierover overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, of doordat de gemeente zelf eigenaar is van bedoelde gronden.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer/eigenaar van de gronden zal voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een anterieure overeenkomst worden gesloten.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 vooroverleg- en inspraak

7.2.1.1 Inleiding

Het voorontwerp van dit bestemmingsplan is op grond van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tevens is het plan in het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de overlegpartners.

7.2.1.2 Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is op 10 december 2014 toegezonden aan de volgende overlegpartners:

• 1. provincie Utrecht;
• 2. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden;
• 3. Gasunie;
• 4. Vitens.

De volgende 2 overlegpartners hebben gereageerd.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HHSR)

Samenvatting reactie

De reactie van het HHSR vormt het formele wateradvies. Hierin wordt geconstateerd dat de waterthema's en de gevolgen voor water goed beschreven zijn. De conclusie in paragraaf 5.8 wordt onderschreven. De paragraaf over water is duidelijk opgesteld en volledig. Het HHRS heeft daarom geen bezwaren op het plan.

Beantwoording en conclusie

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen en leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

Gasunie Transport Services B.V.

Samenvatting reactie

Gasunie heeft het plan getoetst aan het externe veiligheidsbeleid voor gastransportleidingen. Op grond hiervan wordt de conclusie getrokken dat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens van de dichtsbijgelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Beantwoording en conclusie

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen en leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

7.2.1.3 Inspraak

In het voortraject van de planvorming zijn door de initiatiefnemer twee inspraakavonden georganiseerd voor buurtbewoners en buurtondernemers. Deze zijn gehouden op 22 mei en 8 oktober 2014. In overleg met Stedenbouw en Welstandscommissie zijn aanpassingen gedaan aan het plan. Op een aantal punten is het plan aanzienlijk aangepast aan de wensen van alle belanghebbenden.

Het voorontwerp bestemmingsplan, dat uitging van het aangepaste ontwerp, heeft op grond van de inspraakverordening van de gemeente Zeist vanaf 11 december 2014 tot en met 21 januari 2015 ter inzage heeft gelegen. Hierbij had eenieder de mogelijkheid een inspraakreactie in te dienen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

7.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van artikel 3.8, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening van 14 januari tot en met 24 februari 2016 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode had iedereen de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.