Bestemmingsplan Verlengde Slotlaan 15, Zeist

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eigenaar Kwintes van het perceel Verlengde Slotlaan 15 (kadastraal bekend als perceel 1953) heeft het voornemen om het bestaande pand dat momenteel in gebruik is als woonlocatie voor mensen die beschermd en/of begeleid wonen nodig hebben te amoveren en 2 nieuwe woningen (twee onder één kap) op het betreffende perceel te realiseren in lijn met de bebouwing in de laan.

De begeleidend wonen locatie van Kwintes verhuist naar een nieuwe locatie in Zeist.

In dit bestemmingsplan wordt de voorgenomen bouwontwikkeling op een doelmatige wijze geregeld.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft het peceel Verlengde Slotlaan 15 en ligt in de wijk Lyceumkwartier ten noordoosten van het centrum van Zeist.

Het Lyceumkwartier bestaat uit lange, rechte en bosrijke lanen, die samenlopen met de vroegere Slot-aanleg, waarlangs forse vrijstaande villa's staan. Sporadisch komen verspreid in het gebied halfvrijstaande woningen, rijtjeswoningen en meergezinswoningen voor.

Het perceel zelf omvat een ruime villa met uit- en aanbouwen en is voorzien van royale beplanting. Aande zuidzijde van het perceel ligt basisschool "Zeister Schoolvereeniging", waarin tevens Partou kinderopvang is gehuisvest.

Luchtfoto Verlengde Slotlaan 15 en omgeving

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Zeist Centrum e.o." dat op 4 september 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zeist en 19 juni 2013 onherroepelijk geworden.

De betreffende gronden zijn bestemd tot "Kantoor" en hebben de gebiedsaanduiding "milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied".

Binnen de bestemming "Kantoor" is de bouw van woningen niet toegestaan. Middels het onderhavige bestemmingsplan wordt de bouw van de 2 nieuwe woningen (twee onder één kap dan wel vrijstaand) mogelijk gemaakt.

Kaartuitsnede vigerend bestemmingsplan, plangebied binnen rode ovaal

Het bestaande, voormalige kantoorpand is momenteel in gebruik als woonlocatie voor mensen die beschermd en/of begeleid wonen nodig hebben. Deze afwijking van het gebruik is eertijds mogelijk gemaakt via de procedure van artikel 19, lid 2 WRO.

1.4 Opbouw toelichting

In de toelichting komt als eerste in hoofdstuk 2 een beschrijving van het planvoornemen aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het relevante beleid van zowel het Rijk, de provincie als de gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 omvat de verschillende randvoorwaarden en onderzoeken, waaronder milieuaspecten die betrekking hebben op het plan. In hoofdstuk 5 is een toelichting op de verbeelding en de regels opgenomen, waarna hoofdstuk 6 de economische haalbaarheid van het plan beschrijft. Tenslotte zet hoofdstuk 7 de resultaten van de inspraak en overleg uiteen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in het deelgebied Lyceumkwartier van de kern Zeist. Het Lyceumkwartier is een ruim opgezette villawijk en ligt ten noordoosten van het centrum van Zeist, grenzend aan het Zeisterbos. De buurt bestaat uit lange, rechte en bosrijke lanen die samenlopen met de vroegere Slot-aanleg. Het Lyceumkwartier vormde namelijk een onderdeel van de productiebossen die opgenomen waren in het oorspronkelijk 17e eeuwse classicistisch ontwerp dat voor Slot Zeist is opgesteld. Restanten van de oorspronkelijke aanleg zijn nog terug te vinden in met name het huidige wegenpatroon. Voorbeelden daarvan betreffen de Verlengde Slotlaan, de Prof. Lorentzlaan, de Homeruslaan, de Platolaan, de bospaden evenwijdig aan de Slotlaan en enkele rechte beukenlanen.

Daarna is het met name aan het eind van de 19e en begin 20e eeuw wederom onderdeel geweest van diverse plannen, die (deels) ook uitgevoerd zijn, zoals het parkprincipe. Zo werden in de bosrijke omgeving, grenzend aan de wegen, villa's op ruime kavels gebouwd. Deze villabebouwing in een groene entourage bepaalt op dit moment het karakter van het gebied. De bebouwing staat veelal op geruime afstand van de hoofdroute en heeft daardoor forse voortuinen. De villa’s bestaan vaak uit één of twee bouwlagen en zijn voorzien van royale kappen. Sporadisch komen verspreid in het gebied half vrijstaande woningen, rijtjeswoningen en meergezinswoningen voor.

Naast woonbebouwing komt er in het gebied ook bebouwing met maatschappelijke doeleinden (scholen, kerken, zorgcentra) voor die deels langs de wegen en deels op het binnenterrein (gebieden tussen de lanen) is gesitueerd Voorbeelden hiervan zijn de Stichtse Vrije School aan de Socrateslaan en de jeugdzorginstelling ‘De Lindenhorst’ aan de zuidzijde van de woningen aan de Erasmuslaan. Laatstgenoemde woningen maken deel uit van een nadere invulling van het Lyceumkwartier die vanaf ca. 2000 zijn beslag heeft gekregen.

Het Lyceumkwartier als villawijk met overwegend ruime vrijstaande villa’s in een bosrijke omgeving met brede lanen, op de grens van de Zeister bebouwde kom, kan als een geleidelijke overgang van stedelijk naar bosgebied worden getypeerd.

Op de locatie Verlengde Slotlaan bevindt zich een pand bestaande uit 2 verdiepingen boven maaiveld. De hoofdbouwmassa is wit uitgevoerd en afgedekt met een kap van roodoranje dakpannen. Het pand heeft een kantorenbestemming, maar wordt momenteel legaal gebruik als woonlocatie in het kader van begeleid wonen (circa 24 bewoners). Het perceel is groen ingekleed en in de tuin bevinden zich diverse Douglassparren.

Bestaande pand Verlengde Slotlaan 15 (foto Google Maps, 16 september 2016)

Aan de rechter (noord) zijde van het pand is een woonhuis gelegen. Tevens bevinden zich woonhuizen aan de overzijde van de straat. Aan de linker (zuid) zijde bevindt zich basisschool Zeister Schoolvereeniging.

2.2 Planvoornemen

Door de eigenaar is het plan opgevat om het perceel te herontwikkelen en ter plaatse 2 woningen te realiseren. Het perceel wordt hiervoor opgesplitst in twee nieuwe woonpercelen.

Stedenbouwkundig plan Verlengde Slotlaan 15 met 2 onder 1 kapwoningen

De 2 nieuwe woningen zijn vrijstaande of 2 onder 1 kapwoningen op ruime kavels met een symmetrische representatieve gevel naar de straatzijde gericht. De voorgevel van deze woningen ligt in lijn met de naastgelegen woningen, waardoor de woningen op geruime afstand van de straat zijn gelegen.

De woningen zijn maximaal 10 meter breed en bestaan uit 2 bouwlagen met een kap. De goothoogte bedraagt maximaal 7,50 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter. De woningen worden voorzien van een royale kap die doorloopt over beide woningen.

Impressie 2 onder 1 kap woningen

De aanwezige groenstructuur en dan met name de bestaande bomen (Douglassparren) blijven zoveel als mogelijk gehandhaafd. Ook de taxushaag die de voortuin begrensd, blijft als structurerend element gehandhaafd.

Verkeer en parkeren

De Verlengde Slotlaan is een rustige woonstraat met een beperkte verkeersintensiteit. De ontwikkeling van twee nieuwe woningen zal hierin geen verandering brengen.

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. De garages worden achter de woningen geplaatst, waardoor een lange oprit langs de woning de mogelijkheid biedt voor het parkeren van voldoende auto's.

Op grond van de parkeerbeleidsnota Zeist hanteert de gemeente de normen van het CROW. Voor deze woningen (sterk stedelijk, schil centrum) geldt afgerond een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Op het perceel is voldoende ruimte om te parkeren.

Beeldkwaliteit

De definitieve bouwplannen zijn nog niet bekend. Bij de uitwerking van het bouwplan zal de omgevingsvergunning worden getoetst aan redelijke eisen van welstand. In de welstandsnota zijn de criteria vastgelegd die het toetsingskader zullen vormen bij de beoordeling van het bouwplan.

Bij het ontwerp van het bouwplan worden de bovenstaande criteria in acht genomen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, alsmede in de verschillende structuurvisies. Een "doorzetting" van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Ook binnen de gemeente Zeist is dit het geval. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is veelal van een andere schaal en aard dan de schaal die noodzakelijk is voor het opstellen van een (kleinschalig) bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt dan ook uitsluitend ingegaan op de voor de ontwikkeling van het plangebied relevante beleid.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ministerie van Infrastructuur & Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig" vastgesteld. De definitieve structuurvisie vervangt onder meer de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.

In de structuurvisie geeft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Hierbij staat kwaliteit voor kwantiteit centraal. Daarmee biedt het een kader voor beslissingen die de Rijksoverheid in de periode tot 2028 wil nemen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. In de structuurvisie maakt het Rijk helder welke nationale belangen zij heeft in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid en welke instrumenten voor deze belangen door de Rijksoverheid worden ingezet. Het Rijk heeft daarvoor 3 hoofddoelen geformuleerd:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur.
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Daarbij zijn 13 nationale belangen benoemd; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. De nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte die juridische borging vragen, worden geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De AMvB is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en provinciale inpassingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Met het Barro geeft het Rijk aan dat ingezet wordt op zuinig ruimtegebruik, bescherming van kwetsbare gebieden en bescherming van het land tegen overstroming en wateroverlast.

Een belangrijk instrument is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen op basis van deze ladder te worden gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ruimtevraag, de beschikbare ruimte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

Het Rijk biedt bij de doorwerking van de nationale belangen de provincie en de gemeente ruimte om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen en geeft ruimte aan burgers en bedrijven voor initiatief en ontwikkeling. Het Rijk geeft daarbij aan dat er ten alle tijde sprake moet zijn van een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Tot slot is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van.

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt doet op geen enkele wijze afbreuk aan het ruimtelijk beleid van het rijk. Het Rijksbeleid vormt dan ook geen belemmering voor het planvoornemen. Op de ladder voor duurzame verstedelijking wordt in paragraaf 4.2 nader ingegaan.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het rijksbeleid.

3.3 Provinciaal beleid

Provinciaal Ruimtelijke structuurvisie 2013 - 2028

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Het nieuwe ruimtelijke beleid van de provincie biedt gemeenten meer ruimte om zelf beslissingen te nemen.

Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen het provinciaal beleid heeft, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Met betrekking tot dit laatste speelt ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zie hierna) een belangrijke rol.

De PRS heeft als doelstelling om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. De provincie met een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Deze uitgangspositie rust op drie pijlers, te weten:

• Utrecht ligt centraal, vanwege de centrale ligging is de provincie een aantrekkelijke vestigingsplaats voor wonen en werken;
• Utrecht heeft aantrekkelijke steden en landschappen, de rijke schakering van woon-, werk en natuurgebieden op korte afstand van elkaar zorgt voor een aantrekkelijke schaal van de leefomgeving;
• Utrecht is sterk in kennis en cultuur, inwoners hebben een relatief hoog opleidingsniveau en er zijn kansen voor een bloeiende kenniseconomie.

De provincie wil de kracht van de regio verder ontwikkelen. De provincie Utrecht blijft alleen een sterke regio als het aantrekkelijk is en blijft om te wonen, werken en recreëren. Het beleid is erop gericht deze aantrekkelijkheid te ontwikkelen. Voor het op te stellen bestemmingsplan zijn daarbij vooral de beleidsaspecten een 'duurzame leefomgeving' en 'vitale dorpen en steden' van belang.

Algemene beleidslijn verstedelijking

Het verstedelijkingsbeleid is gestoeld op het voorgaande provinciale beleid en ambieert vitale dorpen en steden binnen de rode contouren.

De provincie richt zich daarbij primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wil de provincie de verstedelijking zoveel mogelijk koppelen aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk.

Bij kantoren is de provincie gezien de huidige overcapaciteit zeer terughoudend met het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen. De inzet richt zich op het beperken van de aanwezige plancapaciteit. Bij bedrijventerreinen wil de provincie overaanbod eveneens voorkomen en herstructurering van bestaande terreinen stimuleren.

Stedelijk gebied en rode contouren 

De provincie maakt in het ruimtelijk beleid gebruik van rode contouren als begrenzing van het stedelijk gebied. Dit is een belangrijk instrument: het draagt bij aan het handhaven van de kwaliteit van het landelijk gebied en ondersteunt het realiseren van de binnenstedelijke ambities. Binnen de rode contour hebben gemeenten beleidsvrijheid, met inachtneming van de in de PRV opgenomen algemene regels voor wat betreft bedrijventerreinen, kantoren, cultuurhistorie e.d. Met andere woorden, de verstedelijkingsambities moeten plaatsvinden binnen de rode contouren. Efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte speelt hierbij een belangrijke rol. De Verlengde Slotlaan 15 is binnen de rode contour gelegen.

Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 vastgesteld. Het doel van de verordening (PRV) is om een aantal provinciale belangen uit de PRS te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau en staan de regels waar de gemeenten zich bij het maken van bestemmingsplannen aan moeten houden. In de PRV worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Deze provinciale belangen hebben betrekking op de drie pijlers van het ruimtelijk beleid uit de PRS, en luiden als volgt:

Pijler duurzame leefomgeving 

• 1. Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie.
• 2. Behoud van strategische watervoorraden.
• 3. Ruimte voor duurzame energiebronnen.
• 4. Anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering.
• 5. Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap.
• 6. Behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Pijler vitale dorpen en steden

• 1. Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• 2. Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• 3. Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• 4. Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer.

Pijler landelijk gebied met kwaliteit

• 1. Uitnodigende stadlandzones die stad en land verbinden en bijdragen aan de kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu.
• 2. Behouden en ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden.
• 3. Een economisch vitale en duurzame landbouwsector.
• 4. Behouden en ontwikkelen van de mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding (recreatie en toerisme).
• 5. Behouden van gebieden waar rust en stilte kan worden ervaren.

De pijlers uit de PRV zijn onderverdeeld in 10 thema's (paragrafen):

• 1. Bodem;
• 2. Water;
• 3. Energie;
• 4. Cultureel erfgoed;
• 5. Wonen;
• 6. Werken;
• 7. Verkeer en Vervoer;
• 8. Landelijk gebied;
• 9. Landschap;
• 10. Recreatie;

Vooral de thema's 'Wonen' en 'Water' hebben betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan.

Wonen

In de gemeente Zeist wordt hard gewerkt aan de woningbouwopgave van de gemeente. Waarbij zoals blijkt uit de paragrafen aan 3.4.1 en 3.4.2 voor de bouw van de onderhavige 2 woningen wordt aangesloten op het gemeentelijk beleid, waarin het provinciaal beleid is doorvertaald.

Water

Het plangebied is in dit kader aangewezen als 'beschermingszone drinkwaterwinning' en 'infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug'.

Dit betekent onder meer dat het bestemmingsplan regels dient te bevatten die het waterwinbelang en grondwaterkwaliteit beschermen bij functiewijzigingen. Hiervoor is in het voorliggende plan een gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het provinciale beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie gemeente Zeist 2020

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de Structuurvisie gemeente Zeist 2020 vastgesteld. De Structuurvisie gemeente Zeist 2020 geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn in de komende tien jaar. De visie is ontwikkeld met en gebaseerd op ideeën uit de Zeister samenleving.

De Structuurvisie gemeente Zeist 2020 bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar tien hoofdkeuzes.

Deze keuzes geven een beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. Hieronder staan de tien belangrijkste keuzes.

• 1. Groen versterken.
• 2. Verleden zichtbaar maken.
• 3. Ervaren en gebruiken.
• 4. Kracht van buurten, wijken en kernen.
• 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping.
• 6. Beter bereikbaar.
• 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop.
• 8. Centrum aantrekkelijk.
• 9. Economisch gezond en duurzaam.
• 10. Van visie naar uitvoering.

Deze hoofdkeuzes zijn verwerkt in een structuurvisiekaart, zoals hierna afgebeeld.

Uitsnede Structuurvisiekaart: Ruimtelijk overzicht van de hoofdkeuzes zoals in 2020 nagestreefd worden

Voor de kern Zeist heeft de gemeente als doel om de regionale positie van het gebied te versterken door er langdurig in te investeren. Daarbij wordt een levendige mix van winkels, cultuur, horeca, wonen en werken beoogd, passend bij de verschillende centrumzones. De oude historische structuur is daarbij de onderlegger voor ontwikkelingen. Voor de zone langs de A28 wordt een integrale gebiedsvisie ontwikkeld om de kwaliteit van deze zone te verbeteren. Daarbij gaat de gemeente zich inzetten voor onderzoek naar een kap over de verdiept liggende A28.

In de Structuurvisie Zeist is één van de 10 belangrijkste keuzes dat de Gemeente ten aanzien van bouwen en wonen, maatwerk en kwaliteit voorop stelt. De gemeente kiest ervoor om bij nieuwbouw aan te sluiten bij kwaliteiten van de omgeving. Evenzo geldt dat voor transformatie van gebouwen. Dat houdt dus maatwerk in. Het aantal woningen volgt op de keuze voor kwaliteit. Als het nodig is voor integrale kwaliteitsverbetering van een gebied kiest de gemeente ervoor bebouwing te ruilen tegen groene gebieden en andersom. Ook wil zij de doorstroming op de woningmarkt voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en middeninkomensgroepen.

Onderhavig bestemmingsplan dat voorziet in maatwerk sluit aan op de door de gemeente gemaakte keuzes in de structuurvisie.

3.4.2 Woonvisie Zeist - tussen flexibiliteit en zekerheid

Op 21 april 2016 is door de gemeenteraad de nieuwe woonvisie 2016-2020 vastgesteld. Deze woonvisie gaat over het prettig en goed wonen en werken in Zeist en heeft een looptijd van vijf jaar. Na deze periode wordt de visie geëvalueerd en beoordeelt de gemeente of vernieuwing noodzakelijk is.

De woonvisie richt zich op 5 thema's:

• Bijzondere doelgroepen;
• Nieuwbouw en differentiatie;
• Sociale huur;
• Wonen en zorg;
• Duurzaamheid;
• Uitdagingen in de wijk.

De woonvisie is enerzijds het sturende element, richtinggevend voor de komende jaren, en vormt anderzijds ook een toetsingskader. Nieuwe bouwprojecten worden beoordeeld op de aansluiting bij het gemeentelijk woonbeleid. De woonvisie geeeft kaders over hoeveel betaalbare woningen de gemeente in nieuwbouwprojecten wil realiseren. Nieuwe projecten moeten in principe aan deze uitgangspunten voldoen, om ook in de toekomst voldoende betaalbare woningen te kunnen garanderen.

De ambitie van de gemeente is: "Zeist is voor iedereen". Met andere woorden: iedereen die in de gemeente wil wonen moet zich thuis kunnen voelen en een gelijke kans maken op passende woonruimte. De gemeente zet in op een evenwichtige samenstelling van de bevolking, waarbij de eigenheid van wijken wordt gewaarborgd. De gemeente streeft naar vitale wijken met een voldoende gedifferentieerde bevolkingssamenstelling. Daarnaast moet de woningvoorraad een afspiegeling zijn van de behoeftes in de samenleving. Bij nieuwbouw geldt het uitgangspunt dat de toe te voegen woningen een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoeften in de wijk. Wat betreft de woningdifferentiatie geldt dat alle nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan onderstaande differentiatie:

• Goedkoop: 25% tot 35%;
• Middelduur: 35% tot 45%;
• Duur: 20% tot 30%.

Segment	Huurprijs	Koopprijs
Goedkoop	tot € 710,68 (sociale woningbouw)	tot € 200.000
Middelduur	tot € 900,00	van € 200.000 tot € 300.000
Duur	vanaf € 900,00	Vanaf € 300.000

Bij niet voldoen aan de differentiatie, is het aan de initiatiefnemer om met een zorgvuldige onderbouwing te komen waarom wordt afgeweken van de verplichte differentiatie. Bij projecten met minder dan 10 woningen is vrijstelling mogelijk.

Het bouwplan voorziet in de nieuwbouw van 2 woningen (2 onder 1 kap dan wel vrijstaand) op ruime kavels in het Lyceumkwartier. Het gaat om koopwoningen in het duurdere segment. Daarmee wordt niet voldaan aan de voorgeschreven differentiatie. Qua prijsstelling, ligging en verschijningsvorm passen deze woningen echter uitstekend binnen de omgeving. De Verlengde Slotlaan vraagt juist om woningen in dat segment, die qua uitstraling en volume niet uit de toon vallen. Dit ook conform het Schaerweijder Bosschen servituut (zie paragraaf 3.5). Reden om in dit geval de differentiatie-eis niet toe te passen.

3.4.3 Milieubeleidsplan

Dit milieubeleidsplan heeft tot doel de prettige, gezonde en duurzame leefomgeving van Zeist te behouden en te verbeteren. Het plan 'steunt' op drie pijlers: wonen, leven en werken. De uitdaging en de kansen voor het milieubeleid 2008 – 2011 komen hoofdzakelijk voort uit de volgende vier ontwikkelingen.

• 1. Ten eerste staat Zeist voor een woningbouwopgave. Dit legt een druk op de milieukwaliteiten, maar biedt ook kansen voor verbeteringen.
• 2. De tweede uitdaging ligt bij duurzaam bouwen en energie/klimaat. Door de relatief grote woningbouwopgave liggen er grote kansen voor gebruik van duurzame bouwmethoden, en energiezuinige of zelfs klimaatneutrale maatregelen.
• 3. De derde uitdaging is gelegen in het groene karakter van de gemeente. Milieu en groen kunnen elkaar versterken. Een gezond milieu is een voorwaarde voor het behoud van de ecologische waarden, maar anderzijds kan de groenstructuur ook bijdragen aan milieukwaliteit.
• 4. Ten slotte leidt de typische Zeister verkeerssituatie tot de vierde uitdaging voor het milieubeleid.

De Zeister milieuopgave maakt het noodzakelijk dat milieu beter integreert met het ruimtelijke beleid. Daarom is in het Milieubeleidsplan gebiedsgericht milieubeleid opgenomen. Dit houdt in dat er niet meer overal dezelfde milieunorm wordt nagestreefd, maar dat de milieukwaliteit wordt gekozen die past bij het karakter van een gebied. Voor Zeist zijn er acht gebiedstypen geformuleerd: centrum, subkernen, woonwijken, wonen en werken in het groen, kantoren en publieksintensieve voorzieningen, bedrijventerreinen, natuurlijke buitengebieden en verkeersassen.

Voor elk soort gebied is een zogenaamd milieukwaliteitsprofiel ontwikkeld. In deze profielen zijn voor alle belangrijke milieuthema's een basis- en streefkwaliteit geformuleerd die past bij het karakter van het gebied. De bedoeling is om deze te gebruiken als referentiekaders bij het opstellen van bestemmingsplannen, grote ruimtelijke projecten, beleidsplannen of de structuurvisies. De wettelijke normen blijven gewoon bestaan. De gedachte achter gebiedsgericht milieubeleid is dat er in bepaalde gebieden naar gestreefd moet worden om een gebiedsspecifieke milieukwaliteit te behouden/bewerkstelligen.

Gebiedstype woonwijken

De locatie Verlengde Slotlaan 15 is gelegen binnen het gebiedstype woonwijken.

Gebiedsomschrijving

Het gebiedstype ‘Woonwijken’ beslaat een groot deel van het bebouwd gebied binnen de gemeente Zeist. Het betreft de woonwijken rondom het centrum van Zeist en de woonwijken in Den Dolder, Austerlitz en Huis ter Heide. Wonen in Zeist is veelal stil, groen en gezond wonen. Het bouwtype dat overwegend voorkomt is “twee lagen met een kap” (grondgebonden wonen) en er zijn relatief veel wijken uit de jaren ’20, ’30 en ’40 van de vorige eeuw. Er zijn ook nieuwere woonwijken en er is in beperkte mate hoogbouw. In de buurtschappen Austerlitz en Huis ter Heide zijn ook kleinschalige voorzieningen aanwezig. Er is weinig dynamiek en een ‘ons kent ons’-gevoel. Ook het terrein van Abrona, waar woningen worden gebouwd, behoort tot het gebiedstype woonwijk. De wijken rondom het centrum van Zeist zijn wat levendiger door de nabijheid van het centrum.

Deze woonwijken zijn gelegen in een brede boog ten westen, noorden en oosten van het centrum van Zeist, Austerlitz, Den Dolder, Huis ter Heide en Abrona.

Onderhavig bestemmingsplan dat twee twee onder één kap woningen mogelijk maakt sluit aan bij het bouwtype dat binnen dit gebiedstype overwegend voorkomt, nl. “twee lagen met een kap” (grondgebonden wonen). Bij de uitwerking van het bouwplan zal worden bekeken welke mogelijkheden er zijn om duurzaam te bouwen.

3.4.4 Archeologiebeleid

Per 1 september 2007 is als uitwerking van het Verdrag van Valetta de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Archeologische taken en verplichtingen, die voortvloeien uit de Wamz, liggen vanaf die datum bij de gemeenten. Van hen wordt verwacht dat zij een archeologisch beleid met bijbehorende instrumenten ontwikkelen. De belangrijkste verplichting ingevolge de Wamz is dat de gemeenteraad bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening moet houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom heeft de Raad van de gemeente Zeist een beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de Nota 'Archeologische Monumentenzorg Zeist 2009' en de erfgoedverordening.

Op deze kaart worden zones en terreinen met verschillende archeologische (verwachtings)waarden aangegeven. Op deze kaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Op basis van deze zones worden eisen gesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk welke terreinen wel en niet in aanmerking komen voor planologische maatregelen gericht op behoud en/of beheer. In paragraaf 4.3.1 komt de kaart in relatie tot het plangebied aan de orde.

3.4.5 Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Het water in Zeist vervult een belangrijke rol voor de beleving, cultuurhistorie, ecologie en aan- en afvoer van water. De ambitie van het waterplan is om zorgvuldig met water om te gaan. Daarom geldt voor heel Zeist, dat er zuinig moet worden omgegaan met grondwater en oppervlaktewater. De kwaliteit van het grondwater wordt verbeterd door de sanering van bronnen van verontreiniging. Door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en kwelwater kan de verdroging worden bestreden en kan de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk worden beperkt. Deze benadering past goed binnen de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Om het gebiedseigen water in Zeist vast te houden wordt waar mogelijk verhard oppervlak afgekoppeld van de riolering en geïnfiltreerd in de bodem; de Utrechtse Heuvelrug is een belangrijk inzijggebied. De kwaliteit van het grondwater en oppervlaktewater mag niet verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Verbetering van de waterkwaliteit is een belangrijk doel. Er blijft water van buitenaf nodig voor aanvulling en verversing om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen en de beleving te verbeteren. Dit gebiedsvreemde water wordt alleen gebruikt voor stedelijk en agrarisch gebied. Natuurgebieden worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend door maximaal gebruik van de aanwezige kwel en het instellen van flexibel peilbeheer om water vast te houden. De schakels in de waterketen worden goed op elkaar afgestemd, waaronder het beheer en onderhoud.

Voor een beschrijving van de wateraspecten in het plangebied wordt verwezen naar de 'waterparagraaf' in paragraaf 4.5 van deze plantoelichting.

3.4.6 Welstandsnota

De gemeenteraad heeft in september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Deze nota is in de kern gelijk aan de ingetrokken Welstandsnota 2008. De vaststelling van de Welstandsnota 2010 houdt verband met de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). 

Een welstandsnota is het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een aanvraag voor een bouwwerk op welstandsvereisten.

Wie in Nederland iets wil bouwen of verbouwen van formaat heeft daarvoor een vergunning nodig. Burgemeester en wethouders mogen en moeten die vergunning verlenen als het bouwwerk voldoet aan: het Bouwbesluit, het bestemmingsplan, de bouwverordening én aan redelijke eisen van welstand.

Het is dus een wettelijk vereiste dat een bouwplan naar uiterlijke verschijningsvorm voldoet aan wat daarover is bepaald in de Wabo en wat er in het kort op neerkomt dat een bouwplan moet worden getoetst op zijn visuele kwaliteit, op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving. Daar is het algemeen belang mee gediend, want de buitenkant van het gebouw is de binnenkant van de stad.

Het plangebied is gelegen in deelgebied 7.4. Ruime villawijken. Het welstandsbeleid richt zich hier op behoud en verbetering van de beeldkwaliteit. In de welstandsnota zijn de criteria vastgelegd die het toetsingskader zullen vormen bij de beoordeling van het bouwplan (zie ook paragraaf 2.2).

3.4.7 Parkeerbeleidsnota

Het parkeerbeleid in de gemeente Zeist is verwoord in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (mei 2004). In deze nota zijn verschillende (functionele) gebieden onderscheiden waarop verschillende parkeermodellen zijn toegepast. Voor het plangebied zijn de volgende functionele gebieden van belang: woonwijken/ buurten, wijkwinkelcentra, bedrijventerreinen en stationsgebieden.

Voor de woonwijken/buurten is het leefbaarheidsmodel van toepassing. De belangrijkste uitgangspunten in dit model zijn:

• voorkomen en waar nodig verminderen van parkeeroverlast;
• verhoging van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
• vermindering van verkeershinder en verkeersonveiligheid;
• verbetering kwaliteit parkeervoorzieningen gebouwd en op straat;
• voorkomen 'overloop'-parkeren.

Het handhaven en creëren van een aantrekkelijk en verkeersveilig leef- en verblijfsklimaat staat in de woonwijken centraal. De bereikbaarheid voor bewoners en hun bezoekers heeft hierbij prioriteit. Daarbij wordt opgemerkt dat ook in woongebieden direct rond kantoren/bedrijven, prioriteit wordt gegeven aan de bewoners. De richtlijn is een parkeerdruk (bezettingsgraad van het aantal beschikbare parkeerplaatsen) van maximaal 90%.

In de parkeerbeleidsnota worden per functie parkeernormen gehanteerd die gebaseerd zijn op nieuwe parkeerkencijfers van het CROW. De nieuwe parkeernormen gelden voor nieuwbouw-, uit- en inbreidingsprojecten, alsmede functieveranderingen. De parkeernormen gelden niet voor bestaande situaties.

Het aantal parkeerplaatsen per woning is bovendien afhankelijk van het type woonmilieu (centrum, schil en rest), het soort woning en de prijs.

Bij nieuwbouwprojecten in bestaande wijken (inbreiding) dient er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein gerealiseerd te worden, voor zowel bewoners als bezoekers.

In paragraaf 2.2 is reeds nader op het parkeren in het plangebied ingegaan.

3.4.8 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het gemeentelijke beleid.

3.5 Schaerweijder Bosschen servituut

Omstreeks de eeuwwisseling was het grondgebied van het Lyceumkwartier grotendeels in handen van J.D. Fransen van de Putte, die woonde op de buitenplaats Schaerweijde. Na zijn overlijden hebben de erfgenamen in 1904 de NV Schaerweijder Bosschen opgericht met als doel het terrein als een villapark te gaan exploiteren.

Om het karakter van een ‘open en landelijke bebouwing van een aanzienlijke villawijk te verzekeren’ werd bij elke verkoop van een perceel grond een erfdienstbaarheid (servituut) ten laste van de grond gevestigd: het ‘Schaerweijder Bosschen servituut’.

In het servituut voor de wijk Lyceumkwartier werd bepaald, dat op iedere 1.000 m2 één huis met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis mocht worden gebouwd, en op iedere 1.500 m2 twee huizen onder één dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen. Niet toegestaan was de bouw van:

• arbeiderswoningen of huizen minder dan fl 700,- werkelijke huurwaarde per jaar;
• geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij de Wet bijzondere vergunning van overheidswege moet verkregen worden;
• danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchrooms, logementen (waaronder niet worden bedoeld hotels van de eerste rang), opslagplaatsen.

De huizen moesten bovendien zodanig worden gebouwd, dat zij minstens twee verdiepingen boven de begane grond hebben.

Hoofdstuk 4 Planologische aspecten

4.1 Inleiding

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening worden in dit hoofdstuk de planologische aspecten behandeld die bij een ruimtelijke ontwikkeling dienen te worden bestudeerd (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

Opgemerkt wordt dat het pand momenteel reeds legaal (op basis van een vrijstelling ingevolge artikel 19, lid 2 WRO) wordt bewoond. Het betreft hier begeleid wonen, waarbij circa 24 bewoners aanwezig zijn. Het voorliggende plan voorziet in het realiseren van maximaal 2 ééngezinswoningen ter plaatse van het bestaande pand. Bij zowel de bestaande als de nieuwe functie gaat het om gevoelige bestemmingen. Het enige verschil op dit punt is dat het aantal personen dat zich binnen de gevoelige bestemming bevindt, zal worden verminderd.

De relevante verschillen betreffen daarmee dat er nu twee woningen worden toegestaan en dat het pand van meerpersoons begeleid wonen wordt omgezet naar wonen voor maximaal 2 huishoudens.

Hoewel er dus sprake is van een zeer beperkte verandering van de situatie, waarbij zelfs het aantal aanwezige personen zal verminderen, wordt uit het oogpunt van zorgvuldigheid/volledigheid in deze paragraaf nader ingegaan op de gebruikelijke planologische aspecten.

4.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder bestaat uit drie treden:

• Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
• Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
• Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

De duurzaamheidsladder is in principe van toepassing op alle bestemmingsplannen die vanaf 1 oktober 2012 worden vastgesteld en geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure.

Het ministerie van IenM heeft hiervoor een handreiking opgesteld, waarin staat welke aspecten van belang zijn bij de motivering van de 3 stappen (treden van de ladder). In de Handreiking staat dat er geen ondergrens is bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' hoeft dan ook niet te worden doorlopen.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

4.3.1 Archeologie

Als gevolg van het Verdrag van Malta (Valetta) zijn overheden verplicht om in het ruimtelijke beleid zorgvuldig om te gaan met het archeologische erfgoed. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient, voordat er bodemingrepen plaatsvinden, een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd.

De zorgplicht voor het archeologisch erfgoed is vastgelegd in de Monumentenwet uit 1988. Deze is nader uitgewerkt in de Wet op de Archeologische MonumentenZorg (WAMZ) 2007, en daarmee samenhangend de Ontgrondingenwet, de Wet milieubeheer, de Woningwet en de Wet op de ruimtelijke ordening. De wet regelt:

• Bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem;
• Inpassen van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ordening;
• Financiering onderzoek: de veroorzaker betaalt.

Hiervoor is het van belang dat er een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd en dat de uitkomsten hiervan door het bevoegde gezag worden meegenomen in de belangenafweging.

Op de beleidsadvieskaart van de gemeente Zeist worden verschillende archeologische verwachtingszones en AMK-terreinen (een gebied die op de Archeologische Monumenten Kaart is aangeduid waarvan bekend is dat zich er archeologische resten bevinden) aangegeven.Onderscheid wordt gemaakt in:

• zone met lage archeologische verwachting;
• zone met middelhoge verwachting;
• zone met hoge archeologische verwachting;
• zone met geen archeologische verwachting.

Het plangebied ligt in een gebied met een lage archeologische verwachting.

Uitsnede archeologische beleidskaart (geel = lage verwachting)

Voor plangebieden met een degelijke lage archeologische verwaching geldt dat er geen archeologisch onderzoek verplicht is indien de voorgenomen bodemverstoringen kleiner zijn dan 10 ha.

Indien tijdens de werkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan dan geldt de wettelijke meldingsplicht (Monumentenwet 1988 art. 53): “Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is, meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze minister.” Uit praktisch oogpunt kan een dergelijke vondst bij de gemeente worden gemeld.

4.3.2 Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten gelegen.

4.4 Flora en fauna

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is het noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de ‘toets in het kader van gebiedsbescherming’ (natuurtoets) en de ‘toets in het kader van soortenbescherming’ (flora en faunatoets).

Gebiedsbescherming

De toets in het kader van gebiedsbescherming vindt zijn oorsprong in de Natuurbeschermingswet 1998 en draagt zorg voor de bescherming van natuurwaarden. De wet beschermt drie typen gebieden: Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden), Beschermde natuurmonumenten en Wetlands.

Plannen dan wel projecten in deze gebieden, maar ook daar buiten in verband met de zogenaamde externe werking, kunnen vergunningplichtig zijn.

Soortbescherming

De toets in het kader van soortbescherming is met de wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet (1 juli 2002) wettelijk vastgelegd. Bij elk plan dat ingrijpt op standplaatsen van planten of verblijfplaatsen van dieren, dient getoetst te worden wat het effect is op beschermde soorten, die met name genoemd zijn in de Flora- en faunawet.

Flora- en faunatoets

Om mogelijke effecten op beschermde soorten in het kader van de Flora- en faunawet (hierna Ff-wet) te beoordelen, is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (ARCADIS, d.d. 6 oktober 2015), . Zie Bijlage 1 voor het wettelijk kader van de Ff-wet.

Methode

Op 13 mei 2015 heeft een ecoloog van Arcadis een bezoek aan de locatie gebracht. Dit veldbezoek had het karakter van een habitatgeschiktheidsbeoordeling. Tijdens deze habitatgeschiktheidsbeoordeling is voor alle relevante soortgroepen een beoordeling gedaan van de functie van de locatie als leefgebied.

Het pand is geïnspecteerd op aanwezigheid van beschermde soorten. Extra aandacht is geschonken aan openingen welke geschikt zijn als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen, op aanwezigheid van beschermde (muur)planten en op aanwezigheid van geschikte nestlocaties voor broedvogels met jaarrond beschermde nesten. Daarnaast zijn de bomen in de directe omgeving van het pand geïnspecteerd op aanwezigheid van holtes welke mogelijk geschikt zijn als verblijfplaats voor boombewonende vleermuizen en aanwezigheid van (jaarrond beschermde) nesten van broedvogels. Tijdens het veldbezoek zijn geen doelgerichte soorteninventarisaties uitgevoerd.

De weersomstandigheden waren gedurende de quickscan (11:00u-12:00u) gunstig, de temperatuur tijdens het veldbezoek was ca. 18°C en de omstandigheden droog en onbewolkt.

Resultaten

Vaatplanten

Het plangebied bestaat voornamelijk uit uitheemse vaatplanten. Er is geen muurbegroeiing aangetroffen op de locatie (buiten bloeiseizoen). Ook zijn er geen beschermde vaatplanten aangetroffen.

Vleermuizen

Het oostelijke deel van het pand kent bij het dak veel kleine ruimtes, voornamelijk bij de dakpannen, die mogelijk geschikt zijn als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen, zoals gewone dwergvleermuis en laatvlieger. Bij het westelijke deel van het pand zijn ruimtes te vinden langs de daklijst die mogelijk geschikt zijn als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Tijdens de quickscan zijn geen holtes aangetroffen in de bomen in de directe omgeving van het pand.

Voor vleermuis mogelijk geschikte opening en verblijfplaats bij daklijst	Voor vleermuis mogelijk geschikte opening bij dakpan

Broedvogels

Het dak van oostelijk deel van het pand vormt mogelijk geschikte nestlocaties voor de huismus. Het westelijke deel van het pand kent vanwege het platte dak geen geschikte nestlocatie voor broedvogels (met jaarrond beschermde nesten). In de bomen rondom het pand zijn ten tijden van de quickscan geen (jaarrond beschermde) nesten aangetroffen.

Mogelijk geschikte nestlocaties huismus

Overige beschermde soorten

Het pand en de directe omgeving zijn niet geschikt als leefgebied voor overige beschermde soorten als amfibieën, reptielen en grondgebonden zoogdieren, vanwege het ontbreken van geschikt biotoop.

Effecten

Ten aanzien van beschermde vleermuissoorten (Tabel 3, Ff-wet) en jaarrond beschermde nestlocaties van huismussen, zijn mogelijk effecten te verwachten bij het uitvoeren van de voorgenomen herontwikkeling ter plaatse van het pand.

Als gevolg van de werkzaamheden is het mogelijk dat individuen van vleermuissoorten onopzettelijk worden gedood, of verstoord, en mogelijk gaan verblijfplaatsen verloren, wanneer verblijfplaatsen in het gebouw aanwezig zijn. Dit geldt tevens voor mogelijk aanwezige beschermde nesten van de huismus.

Toetsing Ff-wet

Op grond van de hiervoor beschreven effecten, vindt mogelijk overtreding plaats van de verbodsartikelen van de Ff-wet, met betrekking tot vleermuizen en huismus. Het gaat hierbij om verbodsartikel 9, 11 en 12:

• Artikel 9: Het is verboden beschermde dieren te doden, te verwonden, te vangen, te bemachtigen of met het oog daarop op te sporen.
• Artikel 11: Het is verboden nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde dieren te beschadigen, te vernielen, uit te halen, weg te nemen of te verstoren.
• Artikel 12: Het is verboden eieren van beschermde dieren te zoeken, te rapen, uit het nest te nemen, te beschadigen of te vernielen.

Bij aanwezigheid van soorten van Tabel 3 en jaarrond beschermde nesten (zie bijlage 1 voor een beschrijving van de beschermingscategorieën) van de Ff-wet, dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen om effecten als gevolg van de werkzaamheden te beperken. Daarnaast dient voor deze soorten een ontheffing te worden aangevraagd, als effecten niet geheel kunnen worden voorkomen. Dit geldt voor de vleermuizen en nest(en) van huismus(sen) die mogelijk binnen het plangebied voorkomen.

Vervolgstappen

In het kader van de Ff-wet is de volgende vervolgstap noodzakelijk voor een volledige effectbeoordeling en toetsing van de voorgenomen werkzaamheden:

• Aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen en huismussen dient te worden uitgevoerd.

Nader onderzoek vleermuizen

Vleermuizenonderzoek conform GaN Vleermuisprotocol 2013; 4 tot 5 veldinspecties in de avond en ochtendschemering in de periode mei-september. Omdat het onderzoek zich zowel richt op gebouwbewonende vleermuizen als op boombewonende vleermuizen dient rekening gehouden te worden met aanwezigheid van alle in het vleermuisprotocol genoemde soorten. De inventarisaties moeten tijdens gunstige weeromstandigheden (zie Vleermuisprotocol 2013) uitgevoerd worden.

Nader onderzoek huismussen

Huismusonderzoek conform Soortenstandaard Huismus; 2 veldinspecties overdag (2 uur na zonsopkomst en 2 uur voor zonsondergang is de meeste activiteit waar te nemen, met een piek in de ochtend) in de periode 10 maart tot en met 20 juni, of tijdens 4 veldinspecties in de periode van 10 maart tot en met 20 juni. De inventarisaties dienen uitgevoerd te worden tijdens goede omstandigheden: weersomstandigheden, op geluidsluwe momenten (bijvoorbeeld de zondagmorgen in stedelijk gebied).

Conclusie

Pas nadat het voorkomen van vleermuizen en nestlocaties van huismussen is onderzocht, kan de noodzaak tot het treffen van mitigerende maatregelen worden beoordeeld om overtreding van de Ff-wet te voorkomen. De noodzaak tot het aanvragen van een ontheffing kan ook daarna pas worden vastgesteld. Mocht de situatie zich voordoen, dan is reeds op voorhand duidelijk dat er zicht is op het verkrijgen van een ontheffing. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat er natuuronderzoek moet zijn uitgevoerd alvorens tot sloop van het bestaande pand te mogen overgaan.

4.5 Water

Beleid

Rijks- en provinciaal beleid

Vanuit Rijks- en provinciaal beleid wordt steeds meer nadruk gelegd op duurzaam waterbeheer. In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009-2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer.

Waterplan gemeente Zeist

In 2004 heeft de gemeente Zeist een integraal Waterplan vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Waterhuishoudkundige situatie plangebied

In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In dit geval gaat het om het vervangen van het bestaande pand door twee nieuwe panden waarbij niet of nauwelijks sprake zal zijn van een toename van het bebouwde oppervlak. Het aspect water speelt bij dit bouwplan daarom een beperkte rol.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De “watertoets” is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

Watertoets

Het watertoetsproces voor het project bestemmingsplan Verlengde Slotlaan 15 is op 18 december 2015 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

Relevant beleid

Bij de planvorming zijn er verschillende partijen betrokken met betrekking tot water.

• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (belangrijkste beleidsnota”s: Waterbeheerplan 2010-2015 “Water Voorop!” en Waterstructuurvisie, Keur en Legger)
• Provincie Utrecht Provinciaal waterplan, Grondwaterplan, provinciale milieuverordening)
• Gemeente Zeist (Waterplan, GRP, Milieubeleidsplan).

Basisprincipes omgaan met water:

• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)
• Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid)

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi”s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt niet of nauwelijks toe (Zie de Keur bepalingen voor de grenswaarden), waardoor er geen relevante gevolgen voor het watersysteem optreden. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen.
• Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast.
• Water wordt niet buiten het plangebied geborgen.
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater.
• Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang.
• Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

Afvoer hemelwater

Het hemelwater wordt lokaal geinfiltreerd.

Afvalwater

Afvalwater wordt als volgt afgevoerd: via het riool. Het riool wordt aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Grondwaterbeschermingsgebied

Het plangebied ligt in het grondwaterbeschermingsgebied Zeist. Ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening stelt de provincie Utrecht in haar Provinciale Milieuverordening 2013 (PMV2013) in de artikelen 14 tot en met 18 dat een aantal activiteiten aan voorschriften zijn gebonden. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld, het toepassen van bodemenergiesystemen, diepinfiltratie van grondwater en het op of in de bodem lozen van verontreinigd hemelwater. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk.

Daarnaast geldt voor iedereen de bijzondere zorgplicht (artikel 4 van de PMV2013). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de bijzondere zorgplicht uit de PMV.

Conclusie

Uit de toetsing blijkt dat het plan geen of geringe invloed heeft op de belangen van het waterschap. Met de uitvoering van de hiervoor beschreven maatregelen wordt voldaan aan de voorwaarden van het waterschap. Er zijn dan ook geen negatieve consequenties te verwachten ten aanzien van de waterhuishouding.

4.6 Milieuaspecten

4.6.1 Bodem

Door BOOT organiserend ingenieursburo is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2). De onderzoekslocatie heeft een grootte van circa 2.000 m².

Het onderzoek is uitgevoerd in twee fasen. In de eerste fase is een vooronderzoek (conform NEN 5725) uitgevoerd. Aan de hand hiervan is de onderzoeksstrategie bepaald. In de tweede fase is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform NEN 5740. Het veldwerk is uitgevoerd onder erkenning van de BRL SIKB 2000. De laboratoriumanalyses zijn uitgevoerd conform AS 3000.

Aanleiding voor het onderzoek vormt de voorgenomen bestemmingsplanwijziging. In verband hiermee dient inzicht verkregen te worden in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Doel van het onderzoek is na te gaan of de bodem (met betrekking tot milieuhygiënische kwaliteit van de bodem) geschikt is voor het huidig en/of toekomstig gebruik of dat mogelijk een bedreiging van de volksgezondheid kan optreden.

Het uitgevoerde onderzoek betreft een actualiserend bodemonderzoek van de bovengrond en het grondwater. Bij een actualiserend onderzoek wordt middels vooronderzoek, bestaande uit een historisch onderzoek en terreininspectie, in beeld gebracht of en zo ja waar verontreinigingen worden verwacht. Op basis hiervan wordt een strategie opgesteld voor het veldwerk. Het veldwerk bestaat uit een aantal boringen, waarbij de visuele waar-nemingen worden vastgelegd en een aantal representatieve mengmonsters worden sa-mengesteld. Op basis van de resultaten wordt geconcludeerd of de verwachting uit het vooronderzoek juist is. Indien daartoe aanleiding is, dient aanvullend onderzoek te wor-den gedaan om vast te stellen of daadwerkelijk sprake is van een verontreiniging en wat de omvang daarvan is.

Onderzoek naar asbest in bodem maakt geen deel uit van dit onderzoek (uitgevoerd conform de NEN 5740). Wel wordt bij uitvoering van het vooronderzoek (conform de NEN 5725) en veldonderzoek specifiek aandacht besteed aan asbest.

Middels een actualiserend onderzoek wordt beoordeeld of de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik en/of een verontreiniging wordt verwacht. Het vaststellen van de bodemkwaliteitsklasse van de bodem/bodemlagen voor toepassing elders maakt hiervan geen onderdeel uit.

Conclusies vooronderzoek en onderzoeksstrategie

Uit het vooronderzoek blijkt dat geen activiteiten of calamiteiten hebben plaatsgevonden welke een negatieve invloed op de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse hebben uitgeoefend. Voor de locatie is de hypothese 'onverdacht' conform de NEN 5725 van toepassing.

Op basis van de resultaten afkomstig van de terreininspectie en de aangeleverde informatie uit het archiefonderzoek blijkt niet dat ter plaatse asbest in de bebouwing toegepast is. Dat betekent dat het perceel als zijnde niet-asbestverdacht wordt beschouwd. Wel zal tijdens uitvoering van de boringen gelet worden op de aanwezigheid van asbest in het opgeboorde materiaal.

De ondergrondse tank is gesaneerd onder KIWA-certificaat, waarmee in dit kader geen aanvullend onderzoek nodig is. Omdat de locatie gedurende het onderzoek in 2008 geen kritisch gebruik heeft gekend wordt voorgesteld om aansluitend aan de actualisatie van het vooronderzoek, uitsluitend de meest belaste en kritische bovengrond en het grondwater te onderzoeken conform de strategie van een onverdachte locatie (ONV) volgens de NEN 5740.

Het grondwater is in 2008 niet onderzocht vanwege de toenmalige indicatie dat het zich dieper dan 5,0 meter minus maaiveld zou bevinden. Op basis van de huidige informatie is de verwachting dat het grondwater zich op circa 4,5 meter beneden maaiveld bevindt en dus onderzocht dient te worden.

Verontreinigingssituatie

Bovengrond

In de bovengrond overschrijden de concentraties koper, kwik, lood, PAK-totaal en PCB de achtergrondwaarden. Op het maaiveld en in de bodem is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

Grondwater

In het grondwater overschrijdt de concentratie barium de streefwaarde.

Toetsing onderzoekshypothese

De gevolgde onderzoeksstrategie ('onverdachte locatie') blijkt formeel gezien onjuist te zijn, omdat lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. Het uitvoeren van een onderzoek met een opzet gericht op een verdachte locatie wordt echter weinig zinvol geacht. De resultaten van een dergelijk onderzoek zullen naar alle waarschijnlijkheid geen belangrijke verschillen vertonen ten opzichte van de huidige resultaten.

Conclusies en aanbevelingen

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek zijn de volgende conclusies en aanbevelingen geformuleerd:

• De licht verhoogde concentraties (koper, kwik, lood, PAK-totaal en PCB) in grond en de licht verhoogde concentratie barium in het grondwater geven vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van sanerende maatregelen.
• De licht verhoogde concentraties in de grond zijn in lijn met het voorgaande verkennend bodemonderzoek uit 2008.
• De aangetoonde concentraties in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor het toekomstig gebruik (wonen met tuin).
• Indien het niet mogelijk is om bij de ontwikkeling van de locatie met een gesloten grondbalans te werken, dient grond van de locatie afgevoerd te worden. Alvorens dit materiaal elders toegepast kan worden, dient een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit uitgevoerd te worden. Mogelijk kan in overleg met de gemeente een toepassing worden gezocht in het kader van actief bodembeheer (bodembeheerplan en bodemkwaliteitskaart).

4.6.2 Geluid

Wegverkeer

Wettelijk kader

Voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van een geluidgevoelig object, dient op grond van het bepaalde in de Wet geluidhinder een akoestisch onderzoek plaats te vinden naar de geluidbelasting van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai, industrielawaai of vliegtuiglawaai. De Verlengde Slotlaan ligt niet in de buurt van een industrieterrein, spoorweg of luchthaven. In het huidige geval is daarom alleen wegverkeerslawaai aan de orde.

Conform artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) bedraagt de zonebreedte van een weg in het stedelijk gebied als volgt:

• 200 meter voor een weg van een of twee rijstroken
• 350 meter voor een weg met drie of meer rijstroken

Wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied, alsmede wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt, hebben geen zone.

De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting van wegverkeer bedraagt 48 dB. Indien de geluidbelasting niet meer dan deze waarde van 48 dB bedraagt, dan zijn er op akoestische gronden geen belemmeringen voor woningbouw.

Bij een toetsing van de geluidbelasting dient de geluidbelasting ná zogenaamde aftrek ex artikel 110g Wgh te worden gehanteerd. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Boulevard, deze weg heeft een maximumsnelheid van 50 km/uur. De aftrek op grond van artikel 110g Wgh bedraagt daarmee 5 dB.

Geluidbelasting

De Verlengde Slotlaan en overige nabije wegen hebben een maximumsnelheid van 30 km/uur, daarnaast zijn dit lokale wegen zonder een wezenlijke verkeersintensiteit. Deze wegen kunnen daarom buiten beschouwing worden gelaten. Terzijde wordt opgemerkt dat in het kader van de gemeentelijke Centrumvisie het voornemen bestaat om de Verlengde Slotlaan tussen de Lindenlaan en het busstation éénrichtingsverkeer te maken. Hierover wordt in november 2016 een besluit genomen. Het verkeer op dit gedeelte van de Verlengde Slotlaan (waar dus ook nummer 15 ligt) wordt minder en dit zal het geluid alleen maar ten goede komen. Het verkeer zal daardoor over de Boulevard worden geleid.

Wel dient aandacht te worden besteed aan de Lindelaan en de Boulevard.

Voor de Lindelaan wordt opgemerkt dat deze wel een relevante verkeersfunctie heeft. De afstand van het plan tot deze weg is echter dusdanig dat hierdoor de voorkeurswaarde niet worden overschreden. Zie ook de onderstaande figuur, waarin de gecumuleerde geluidsbelasting is weergegeven op basis van de geluidskaarten die de Omgevingsdienst Regio Utrecht voor de gemeente beheert.

Uitsnede geluidskaart Omgevingsdienst Regio Utrecht

De geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de meer nabijgelegen Boulevard is berekend door Arcadis. Daarbij is gebruik gemaakt van door de gemeente ter beschikking gestelde tellingen op de Boulevard tussen de Burg. van Holthelaan en de Valckenboschlaan. De verkeersintensiteit op dit wegvak is hoger dan op het wegvak ter hoogte van het plangebied. Daarmee is een worst case situatie beschouwd.

De getelde etmaalintensiteit in 2011 op de Boulevard bedraagt 11.856 motorvoertuigen. Deze intensiteit is met een autonome groei van 2 % per jaar opgehoogd tot 15.957 motorvoertuigen in 2025. In onderstaande figuur is de berekende geluidbelasting (na aftrek) weergegeven.

Conclusie

Uit bovenstaande afbeelding blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Deze bevinding sluit overigens aan bij de reeds aanwezige woonbestemming voor deze locatie.

Spelende kinderen

Op verzoek van de gemeente is aanvullend een onderzoek (zie Bijlage 3) verricht naar de geluiduitstraling van de basisschool aan de Verlengde Slotlaan 13 richting de nieuwe woningen in het plangebied. De geluidemissie van de school wordt veroorzaakt door het stemgeluid van spelende kinderen. De school kent geen andere geluidbronnen die van belang zijn. De verkeersaantrekkende werking van de school is opgenomen in de heersende verkeersintensiteit op de Verlengde Slotlaan.

Doel van het onderzoek is om te onderzoeken of er wordt voldaan aan de voorkeurswaarden uit de VNGpublicatie “bedrijven en milieuzonering” c.q. of bij de nieuwe woningen naast de school een goed woon- en leefklimaat aanwezig is zonder dat er belemmeringen voor de school ontstaan.

De school wordt op dit moment reeds beperkt in haar geluidemissie door de huidige functie op het betrokken perceel op de Verlengde Slotlaan 15; derhalve is toetsing aan het Activiteitenbesluit niet noodzakelijk.

Uit de berekeningen volgt dat de geluidbelasting van de nieuwe woningen minder dan 50 dB(A) bedraagt. De waarde van 50 dB(A) komt overeen met de standaard norm uit het Activiteitenbesluit.

In samenhang met het gegeven dat het schoolplein en speelveld uitsluitend overdag gedurende de weekdagen gedurende maximaal enkele uren in gebruik zijn en het hier een stedelijke situatie betreft leidt dit tot het oordeel dat de geluidbelasting ter plaatse van de woningbouw uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is en dat er vanuit het aspect milieuzonering geen belemmeringen bestaan voor het oprichten van nieuwe woningen aan de Verlengde Slotlaan 15.

Voor de optredende of piekniveaus ten gevolge van spelende kinderen kan overeenkomstig worden geoordeeld dat ook hier de normen uit het activiteitenbesluit worden gerespecteerd en er geen belemmeringen zijn voor het huidige plan.

De verkeersaantrekkende werking van de school maakt onderdeel uit van de verkeersintensiteit op de openbare weg en is lager dan de voorkeursgrenswaarde en leidt niet tot een overschrijding van de normen voor indirecte hinder.

Verder kan worden opgemerkt dat op dit moment reeds een geluidgevoelig gebouw aanwezig is op de betrokken kavel. Om die reden heeft de oprichting c.q. bestemming van nieuwe woningen op deze kavel geen volgen voor de geluideisen van de school.

4.6.3 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

In hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer zijn per 15 november 2007 luchtkwaliteitseisen opgenomen. De betreffende artikelen van de Wet milieubeheer worden in de regel aangeduid als “Wet luchtkwaliteit”. In de “Wet luchtkwaliteit” zijn de Europese luchtkwaliteitseisen opgenomen.

In Nederland zijn de maatgevende luchtverontreinigende stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10).

Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer zijn bestuursorganen verplicht om bij de uitoefening van hun bevoegdheden de grenswaarden van de in de Wet genoemde stoffen in acht te nemen.

Uitvoeringsregels

Gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit zijn een aantal uitvoeringsregels in werking getreden. Deze uitvoeringsregels zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen (MR), dit betreft ondermeer:

• Algemene Maatregel van Bestuur “Niet in betekenende mate” (Besluit nibm) (Stb. 2007, 440).
• Ministeriële regeling: “Niet in betekenende mate” (regeling nibm ) (Stcrt. 2007, 218).
• Ministeriële regeling “Beoordeling luchtkwaliteit 2007” (Stcrt. 2007, 220).
• Ministeriële regeling “Projectsaldering luchtkwaliteit 2007” (Stcrt. 2007, 218).

In het Besluit nibm en de Regeling nibm zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip nibm. Indien aan deze regels wordt voldaan kan een ruimtelijke ontwikkeling zonder verdere toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit volgt uit artikel 4, eerste lid, van het Besluit nibm.

Beoordeling

De getalsmatige nibm-grens uit de Regeling nibm is voor woningbouw is: 1.500 woningen bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de bouw van 2 woningen. De ontwikkeling blijft dus beneden de grens van de Regeling nibm en kan zonder verdere toetsing doorgang vinden.

Luchtnota Zeist 2013-2017

Naast hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is ook het beginsel van een goede ruimtelijke ordening van toepassing. In het kader van een goede belangenafweging kan het onwenselijk zijn dat personen worden blootgesteld aan een slechte luchtkwaliteit, ondanks dat wordt voldaan aan hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Van belang is daarom dat er inzicht is in de luchtkwaliteit.

Op 14 mei 2013 heeft de gemeenteraad de "Luchtnota Zeist 2013-2017" vastgesteld. De luchtnota komt voort uit het Zeister milieubeleid, zoals vastgelegd in het milieubeleidsplan "Milieu op de kaart". Met de luchtnota heeft de gemeente de uitgangspunten van het beleid voor de luchtkwaliteit vastgelegd. De doelstelling is ambitieus: Het blijvend verbeteren van de luchtkwaliteit in Zeist ten einde de gezondheid van bewoners te beschermen tegen de effecten van luchtverontreiniging. De luchtnota is erop gericht om de inwoners in Zeist minder bloot te stellen aan een slechte luchtkwaliteit. In de Luchtnota is een aantal beleidsuitspraken geformuleerd. Eén van de uitgangspunten is dat bij nieuwe ruimtelijke plannen - zoals bestemmingsplannen - het aspect luchtkwaliteit vroegtijdig in de planvorming wordt betrokken.

Heersende luchtkwaliteit

De heersende luchtkwaliteit ter hoogte van het plangebied is beoordeeld aan de hand van de grootschalige concentratiekaartbestanden (GCN) zoals gepubliceerd door het RIVM. De heersende luchtkwaliteit voor het peiljaar 2020 is ter hoogte van het plangebied in de volgende figuren in beeld gebracht.

Uit de figuren blijkt dat de wettelijke grenswaarde van 40 microgram/m³ voor stikstofdioxide niet wordt overschreden. Voor fijn stof geldt de grenswaarde van 40 microgram/m3 als maximaal toelaatbaar jaargemiddelde. Ook aan deze norm wordt voldaan.

Conclusie

Geconcludeerd dat het plan voldoet aan het nibm criterium waardoor er geen wezenlijke invloed op de luchtkwaliteit is. Daarnaast voldoet de reeds heersende luchtkwaliteit ter plekke van het plangebied ruimschoots aan de normen. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de planvorming. Deze bevinding sluit overigens aan bij de reeds aanwezige woonbestemming voor deze locatie.

4.6.4 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en buisleidingen.

Externe veiligheid moet altijd in preventieve zin deel uitmaken van de besluitvorming bij nieuwe situaties, en kan bij besluitvorming over bestaande situaties leiden tot aanvullende maatregelen. Voor externe veiligheid ten aanzien van inrichtingen, de zogenoemde stationaire bronnen, is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) van kracht en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, de zogenoemde mobiele bronnen, is de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, alsmede de Nota vervoer gevaarlijke stoffen (NVGS) bepalend. Deze nota is van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen en de toename van transporten van gevaarlijke stoffen. Conform de NVGS is er een Basisnet Weg vastgesteld. Dit omvat een netwerk van rijks- en hoofdwegen waarlangs het transport van gevaarlijke stoffen wettelijk wordt verankerd.

Het beleid voor ondergrondse buisleidingen valt per 1 januari 2011 onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Dit besluit vervangt de circulaires “Zonering langs hogedruk aardgasleidingen” (1984) en “Voorschriften zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen van de K1, K2 en K3 categorie” (1991).

Het Bevb gaat uit van de systematiek zoals die in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt toegepast. Dit betekent dat in het Bevb geen sprake meer is van bebouwings- en toetsingsafstanden, zoals deze werden voorgeschreven in de bovengenoemde circulaire, maar dat het Bevb uitgaat van grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoordingsplicht voor het groepsrisico

(GR).

• Het PR richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de te realiseren basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Het wordt uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon op een plaats in de omgeving van een risicovolle activiteit zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van door die activiteit veroorzaakte calamiteit. Een kans op overlijden van 1 op de miljoen per jaar (PR=10-6) wordt aanvaardbaar geacht. De PR 10-6 is een harde grenswaarde welke niet mag worden overschreden. Het PR wordt “vertaald” als een risicocontour rondom de risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten mogen liggen.
• Het GR is bedoeld voor het beperken van de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR is een maat voor de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een risicovolle activiteit en van een daardoor veroorzaakte calamiteit. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het aantal maximaal aanwezige personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Het gaat om een richtwaarde. Het bevoegd gezag mag, mits afdoende gemotiveerd, van deze richtwaarde afwijken (de verantwoordingsplicht). De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, dus ook als de OW niet wordt overschreden.

De kans op en de gevolgen van mogelijke ongevallen zijn te berekenen in een risicoanalyse. Met de risicoanalyse is voor elke willekeurige locatie langs een route van gevaarlijke stoffen (weg, binnenwater, spoor), het risico voor de omgeving te berekenen. Eenzelfde berekening kan worden gemaakt voor inrichtingen waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn (chemische installaties, vuurwerkfabrieken, LPG installaties, etc.).

Op basis van de risicokaart van de provincie Utrecht is een inventarisatie gemaakt van de risicobronnen in en om het plangebied.

Risicobedrijven

Buiten het plangebied is 1 risicobedrijf aanwezig. Het betreft een LPG-tankstation aan de Boulevard 70, dat op ca. 1,4 km afstand van het plangebied is gelegen. In de vigerende milieuvergunning is vastgelegd dat de LPG-doorzet niet meer mag bedragen dan 1.000 m3 LPG per jaar. Conform de actuele normen zoals vastgelegd in de Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI) geldt voor de grenswaarde van het plaatsgebonden risico (10-6 per jaar) een veiligheidscontour van 35 meter vanaf het LPG-vulpunt. Binnen deze contour liggen geen (beperkt) kwetsbare objecten. Het invloedsgebied van het groepsrisico strekt zich uit tot 150 meter vanaf het LPG-vulpunt en is daarmee niet relevant voor het onderhavige bestemmingsplan.

Transport van gevaarlijke stoffen

In of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen transportroutes aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden. Binnen het grondgebied van de gemeente is een routeringsbesluit van toepassing waardoor, uitgezonderd een aantal aangewezen locale wegen, het vervoer van gevaarlijke stoffen aan een ontheffingsplicht is onderworpen. Binnen of in de directe nabijheid van het plangebied liggen geen wegen die zijn uitgezonderd van de ontheffingsplicht.

Buisleidingen, hoogspanningslijnen en zendmasten

Er zijn geen buisleidingen, hoogspanningslijnen of zendmasten aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

4.7 Kabels en Leidingen

In het plangebied is een regulier kabels- en leidingenstelsel aanwezig voor water, riolering, elektriciteit, gas, telefonie en kabeltelevisie. Deze kabels en leidingen zijn hoofdzakelijk gelegen binnen de verkeersbestemming en groenbestemming en zijn daardoor bereikbaar voor werkzaamheden. Deze reguliere leidingen behoeven geen extra bescherming middels een aparte bestemming in het bestemmingsplan.

Er zijn geen leidingen binnen het plangebied gelegen die middels een dubbelbestemming extra bescherming nodig hebben.

4.8 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Dit betekent dat tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies (zoals woningen) voldoende afstand in acht moet worden genomen. Uitgangpunt is dat gevoelige functies geen onevenredige milieuhinder (geur, geluid, stof) mogen ondervinden van nabijgelegen bedrijvigheid.

Aan de westzijde van het plangebied, op het adres Verlengde Slotlaan 13, ligt basisschool "Zeister Schoolvereeniging'.

Er is een onderzoek verricht naar de geluiduitstraling van de school richting de nieuwe woningen in het plangebied. De geluidemissie van de school wordt veroorzaakt door het stemgeluid van spelende kinderen. De school kent geen andere geluidbronnen die van belang zijn. Doel van het onderzoek is om te onderzoeken of er wordt voldaan aan de voorkeurswaarden uit de VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering'.

In het onderzoek (zie Bijlage 3) wordt geconcludeerd dat de geluidbelasting van de nieuwe woningen op de begane grond minder dan 50 dB(A) bedraagt. Op de slaapverdieping is de geluidbelasting 51 dB(A), dit treedt echter alleen op in de dagperiode omdat de school in de avond en nacht niet in gebruik is. Indien in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch naar de verdieping wordt gekeken dan kan worden overwogen dat het verschil tussen 50 en 51 dB(A) subjectief niet waarneembaar is en de geluidbelasting op beide verdiepingen als gelijkwaardig te beoordelen is.

De waarde van 50 dB(A) komt overeen met de standaard norm uit het Activiteitenbesluit.

In samenhang met het gegeven dat de speelplaats uitsluitend overdag gedurende de weekdagen gedurende maximaal enkele uren in gebruik is en het hier een stedelijke situatie betreft, leidt dit tot het oordeel dat de geluidbelasting ter plaatse van de woningbouw uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is en dat er vanuit het aspect milieuzonering geen belemmeringen bestaan voor het oprichten van de 2 nieuwe woningen in het plangebied.

Voor de optredende of piekniveaus ten gevolge van spelende kinderen kan overeenkomstig worden geoordeeld dat ook hier de normen uit het activiteitenbesluit ruim worden gerespecteerd en er geen belemmeringen zijn tegen het huidige plan.

Verder kan worden opgemerkt dat op dit moment reeds een geluidgevoelig gebouw aanwezig is op de naastgelegen kavel. Om die reden heeft de oprichting c.q. bestemming van nieuwe woningen op deze kavel geen volgen voor de geluideisen van de school.

4.9 Duurzaam Bouwen

4.9.1 Algemeen

Duurzaam bouwen heeft betrekking op de wijze waarop wordt gebouwd en gesloopt. Aandachtspunten zijn energie en milieu, maar ook gezondheid, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Deze eisen worden niet vastgelegd in het bestemmingsplan, maar kunnen wel ruimtelijke gevolgen hebben. Er zijn eisen opgenomen in het bouwbesluit die worden getoetst bij de aanvragen voor een bouwvergunning. Voor het meetbaar maken van de duurzaamheid op gebouwniveau maakt Zeist gebruik van het instrument GPR Gebouw. In dit instrument wordt onderscheid gemaakt in de thema’s materialen, energie, water, afval, gezondheid en woonkwaliteit. Gebouwontwerpen kunnen getoetst worden aan een van te voren bepaald ambitieniveau door de maatregelen in te voeren in het digitale instrument GPR Gebouw. De te nemen maatregelen kunnen door de gemeente of ontwikkelaar zelf worden gekozen om een bepaald niveau te bereiken. Dit instrument is toepasbaar voor utiliteitsgebouwen, scholen en woningen. GPR Gebouw geeft per thema een ‘rapportcijfer’ uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed).

Voordat de definitieve afspraken over de bouw van de woningen worden gemaakt, wordt een gewenste prestatie per thema bepaald, mede op basis van het milieubeleidsplan 2008-2011.

4.9.2 Wettelijk kader

Sinds 1 januari 2015 worden in het Bouwbesluit de volgende eisen gesteld met betrekking tot energiezuinigheid en milieu:

• Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies. De eisen per onderdeel van de scheidingsconstructie zijn: 4,5 m2K/W voor de gevel, 6,0m2K/W voor het dak en 3,5m2K/W voor de vloer;
• Een gemiddelde U-waarde van maximaal 1,65 W/m2K voor ramen (glas en kozijn) en deuren. Daarnaast geldt een maximaal U-waarde van 2,2 W/m2K voor ramen, deuren en kozijnen;
• Een maximale EPC-waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekend te worden door de EPG methodiek. Voor woningen is de eis EPC <= 0,4;
• Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en voor kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.

4.9.3 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Hierin is ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied de eis opgenomen dat het bijbehorend ruimtelijk plan een beschrijving omvat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

4.9.4 Gemeentelijk beleid

Uit het milieubeleidsplan 2008-2011 blijkt dat het plangebied behoort tot het gebiedstype woonwijken. Het milieukwaliteitsprofiel voor dergelijke gebiedstypen is in onderstaande tabel weergegeven.

Kwaliteitsprofiel woonwijken, bron: milieubeleidsplan gemeente Zeist

Uit de tabel blijkt dat voor woningen, winkels en kantoren als basiskwaliteit een GPR niveau van 6,0 tot 7,0 wordt aangehouden. De gebiedsambitie voor woningen is 8,0 tot 8,5. Aan deze norm wordt voldaan.

In de Woonvisie 2016-2020 heeft de gemeente de ambitie neergelegd om in overleg te treden met ontwikkelaars over innovatieve toepassingen en mogelijkheden om energieneutraal te bouwen.

Bij nieuwbouw is het bouwbesluit met een EPC (energie prestatie coëfficiënt: onder andere beïnvloedbaar door bouwkundige en installatietechnische maatregelen) van 0,4 leidend. Toch wil de gemeente ontwikkelaars uitdagen om hier nog iets extra’s op te doen. De gemeente streeft naar een energie neutrale woningvoorraad. Om dit te bereiken is het noodzakelijk dat de woningen die nu gebouwd worden al zoveel mogelijk aan dit streven voldoen of in de nabije toekomst gemakkelijk energieneutraal gemaakt kunnen worden.

Het meenemen van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten ofwel duurzaam bouwen, wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Het is ook een aspect dat in steeds meer bouwprojecten wordt meegenomen. Op diverse locaties worden al energiezuinige tot energieneutrale woningen gerealiseerd. Diverse bouwpartijen hebben ook al ‘standaard’ oplossingen voor energieneutraal bouwen. Dit is niet verrassend gezien het steeds groter deel dat de energiekosten in de vaste lasten van woningen vertegenwoordigen. Het kan voor de realisatie van de woningen aan de Verlengde Slotlaan 15 ook een toegevoegde en zeker onderscheidende waarde zijn om heel energiezuinig of energieneutraal te bouwen.

Het gebruik van GPR wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Dit instrument vertaalt concrete maatregelen in een prestatiescore voor duurzaam bouwen. De te nemen maatregelen kunnen door de gemeente of ontwikkelaar zelf worden gekozen om een bepaald niveau te bereiken. Hiermee krijgen zowel de gemeente als de ontwikkelaar inzicht in de kansen voor duurzaamheid.

Op 27 juni 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders in aanvulling op dit beleid zijn ambities met betrekking tot duurzaam bouwen aangescherpt in de door het college vastgestelde notitie 'Ambities duurzaam bouwen nieuwbouw'.

Daaruit blijkt dat de gemeente Zeist de ambitie heeft om in 2030 een klimaat neutrale gemeente te zijn. In 2030 streeft de gemeente naar 30% CO2 reductie ten opzichte van 2010. Om in 2030 een klimaat neutrale gemeente te bereiken is het zeker voor nieuwbouw van belang dat er zo duurzaam mogelijk wordt gebouwd.

Dit leidt ertoe dat de klimaatambities voor nieuwbouwwoningen voor particulieren zodanig zijn dat in beginsel alleen zogenaamde 'nul op de meter' woningen worden toegestaan. Dit betekent dat woningen die in Zeist nieuw worden gebouwd op jaarbasis evenveel duurzame energie opwekken als ze verbruiken.

Verder worden de nieuwbouwwoningen gebouwd zonder aardgasaansluiting. Gezien de energietransitie en de afkoppeling van aardgas, passen nieuwe aardgaswoningen niet in Zeist.

Daarnaast gelden (uiteraard) ook altijd de wettelijke eisen uit het bouwbesluit.

Ten aanzien van de ambities voor materiaalgebruik voor nieuwbouw wordt door de gemeente Zeist aangesloten bij de wettelijke eis voor MPG die naar verwachting in 2018 komt. Vooruitlopend hierop dient in de gemeente op het moment dat de omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd reeds een 'Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)' opgesteld te worden. Er wordt geen aangescherpte ambitie gehanteerd omdat dit voor Nul-Op-de-Meter woningen al een hoge eis is. Maar er wordt hiermee wel geborgd dat de hoge klimaatambities niet ten kosten gaan van hoge milieu(materiaal)kosten.

4.9.5 Situatie

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de sloop van een voormalig kantoorpand, momenteel in gebruik als woongebouw voor begeleid wonen, en de herbouw van twee woningen in een binnenstedelijk gebied (inbreiding). Een degelijke ontwikkeling is een voorbeeld van duurzame stedenbouw.

In het voorliggende bestemmingsplan is in de regels uitdrukkelijk opgenomen dat bij voorkeur Nul-Op-de-Meter woningen moeten worden gerealiseerd en dat de woningen niet mogen worden aangesloten op het aardgasnet.

Op gebouwniveau zal aangesloten worden op de geldende Bouwbesluit-eisen ten aanzien van o.a. de EPC.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Opbouw regels en verbeelding

Het belangrijkste onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Aan alle in het plan begrepen gronden worden ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening bestemmingen toegewezen. Zonodig worden aan deze bestemmingen regels gekoppeld omtrent het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van de zich daarop bevindende opstallen. Naast de bestemmingen kunnen ook dubbelbestemmingen voorkomen. Deze overlappen de 'gewone' bestemmingen en geven eigen regels, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. Deze dubbelbestemmingen komen niet voor in het onderhavige bestemmingsplan.

Bij bestemmingen kunnen aanduidingen voorkomen met als doel bepaalde zaken nader of specifieker te regelen. Aanduidingen zijn terug te vinden op de (analoge) verbeelding en hebben een juridische betekenis in het bestemmingsplan. Alle overige op de (analoge) verbeelding voorkomende zaken worden verklaringen genoemd. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn op de (analoge) verbeelding opgenomen om deze beter leesbaar te maken (bijvoorbeeld topografische ondergrond). Verklaringen worden in de digitale verbeelding niet uitgewisseld, waardoor die informatie de burger via de digitale weg niet zal bereiken.

In het kader van het rapport “Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012)” zijn bindende afspraken gemaakt over de opbouw van de planregels. De hoofdstukindeling van de regels is als volgt:

Inleidende regels

• begrippen
• wijze van meten

Bestemmingsregels

• bestemmingen
• dubbelbestemmingen

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algmene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingsregels
• Algemene wijzigingsregels

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht
• Slotregel

5.2 Opbouw bestemmingsbepalingen

De bestemmingsbepalingen hebben betrekking op een bestemming. In een bestemmingsbepaling wordt aangegeven hoe de als zodanig op de (analoge) verbeelding aangegeven gronden mogen worden bebouwd en gebruikt. Tevens kan de bestemmingsbepaling een omvergunningsstelsel bevatten, dit is echter in het onderhavige bestemmingsplan niet aan de orde. De indeling van een bestemmingsbepaling is als volgt:

• bestemmingsomschrijving
• bouwregels
• nadere eisen
• afwijken van de bouwregels
• specifieke gebruiksregels
• afwijken van de gebruiksregels

Duidelijk mag zijn dat een bestemmingsplanbepaling niet alle bovenstaande elementen hoeft te bevatten.

5.3 Opbouw (analoge) verbeelding

In SVBP 2012 worden diverse aanbevelingen gedaan voor wat betreft de verbeelding, zoals de kleur van de ondergrond (grijs) en minimaal weer te geven aspecten op de ondergrond en verhouding van de op de verbeelding voorkomende lijndiktes. De legenda ziet er als volgt uit:

Bestemmingen

• bestemmingen (in alfabetische volgorde);
• dubbelbestemmingen (in alfabetische volgorde);

Aanduidingen

• gebiedsaanduidingen (in alfabetische volgorde);
• functieaanduidingen (in alfabetische volgorde);
• bouwvlak
• bouwaanduidingen (in alfabetische volgorde);
• maatvoeringsaanduidingen (in alfabetische volgorde);
• figuren

Verklaringen (in alfabetische volgorde)

5.4 Toelichting op de artikelen

In deze paragraaf wordt slechts waar dat noodzakelijk en nuttig wordt geacht een nadere toelichting gegeven op dat specifieke onderdeel van de standaardregels. Sommige regelingen of bestemmingen zijn daarom hierna niet opgenomen: deze worden geacht voor zich te spreken.

5.4.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

"bijbehorende bouwwerk"

Bij de bestemming 'Wonen' is sprake van bijbehorende bouwwerken. Onder bijbehorende bouwwerken worden in dit plan tevens aan- en uitbouwen begrepen. Een bijbehorend bouwwerk is een uitbreiding van een hoofdgebouw (woning), dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Peil

Begrip peil is opgenomen om aan te geven vanaf waar men moet beginnen met meten. Meestal is de hoogte van de weg waaraan de hoofdtoegang ligt. Wanneer hier geen sprake van is, moet worden gemeten vanaf het omliggende maaiveld zoals die was toen de omgevingsvergunning voor bouwen (de voormalige bouwvergunning) werd verleend. Het later ophogen van het terrein heeft niet tot gevolg dat er hoger gebouwd mag worden. De toevoeging “bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen” is opgenomen om de privacy van buren te beschermen.

Seksinrichting

De omschrijving is afgeleid van het Handboek Lokaal Prostitutiebeleid van de VNG. De omschrijving is "teruggebracht" tot hetgeen in het bestemmingsplankader als ruimtelijk en planologisch relevant kan worden geacht.

Voorgevelrooilijn

In bijlage II van Besluit omgevingsrecht is "voorgevelrooilijn" omschreven als:

"voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan dan wel de gemeentelijke bouwverordening". Het Bor geeft geen inhoudelijke omschrijving.

De in deze regels opgenomen omschrijving is toegespitst op de toepassing als referentielijn voor de situering van gebouwen, met name aan- of uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en erf- of perceelafscheidingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In de standaardregels zijn de wijzen van meten opgenomen zoals deze verplicht zijn voorgeschreven door SVBP2012.

Ten aanzien van de omschrijving van bouwhoogte van een bouwwerk moet voor de term “ondergeschikte bouwdelen” worden uitgegaan van een glijdende schaal. In beginsel worden hieronder verstaan: schoorstenen, antennes, lichtkoepels, brandtrappen en liftopbouwen. In concrete gevallen zal altijd een afweging moeten plaatsvinden of er sprake is van ondergeschiktheid.

5.4.2 Bestemmingsregels(bestemmingen)

Artikel 3 Tuin

Er is voor gekozen om voor de voortuin te werken met een aparte Tuin-bestemming. Door het hanteren van een afzonderlijke bestemming "Tuin" wordt een duidelijk en "groen" beeld gecreëerd. In de tuin zijn geen woningen of bijbehorende bouwwerken toegestaan. Deze moeten worden gebouwd binnen de bestemming ‘Wonen’. Op deze manier ontstaat een duidelijke driedeling: de woonbestemming waarbinnen de woning en de bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd en de tuin waar slechts andere bouwwerken mogen worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen

Er zijn zowel 2 onder 1 kapwoningen (halfvrijstaand) als vrijstaande woningen toegestaan.

Bouwvlakken/ bouwstroken

De woonbebouwing wordt zo veel mogelijk vastgelegd in bouwvlakken. Binnen het bouwvlak mag de hoofdbebouwing worden gebouwd. Van belang voor de uitbreidingsmogelijkheden van de woningen is de diepte van de bouwvlakken of bouwstroken. In Zeist wordt een ruime diepte van bouwvlakken voorgestaan in verband met wensen voor meer wooncomfort. Derhalve is aan de achterzijde van de woning het bouwvlak enigszins ruimer getekend.

In principe mag het gehele bouwvlak worden bebouwd. Wel geldt met name in stroken de bepaling betreffende de open te houden ruimte tussen twee niet aan elkaar gebouwde woningen. Deze bepaling dient om te voorkomen dat het gewenste bebouwingsbeeld, bijvoorbeeld halfvrijstaande of vrijstaande woningen, in de praktijk uitkomt op aaneengesloten woonbebouwing.

Bouwhoogte

In de planregels is gewerkt met een maximale goothoogte van 7,50 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Bijbehorende bouwwerken mogen in de bestemming 'Wonen' ook buiten het bouwvlak worden gebouwd.

Bedacht dient te worden dat het bouwvlak in principe geheel mag worden bebouwd met de woning zelf, inclusief (latere) uitbreidingen van de woning met dezelfde of een lagere hoogte dan de woning.

De gezamenlijke oppervlaktemaat van bijbehorende bouwwerken is op 40 m² gesteld. Deze gezamenlijke oppervlaktemaat mag toenemen met 2% van het bouwperceel, met een maximum van 100 m².

Voor de gezamenlijke oppervlakte van de woning en alle bijbehorende bouwwerken is een maximaal bebouwingspercentage van het bouwperceel van 50% bepaald.

Erkers en ingangspartijen aan aangrenzende hoofdgebouwen, meestal woningen, worden als recht toegestaan. De bepaling betreffende de afstand tot de onderlinge zijdelingse perceelsgrens tussen twee niet aaneengebouwde woningen dient om te voorkomen dat er te kleine tussenafstanden tussen woningen ontstaan en zo inbreuk wordt gemaakt op het gewenste bebouwingsbeeld.

Beroep of bedrijf aan huis

In de bestemmingsomschrijving is, voor de duidelijkheid, expliciet bepaald dat een beroep- of bedrijf aan huis is toegestaan. Dergelijke beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis mogen op zich als recht in een woning worden uitgeoefend.

Om te voorkomen dat de beroeps- of bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende bouwwerken. Een en ander is geregeld binnen de specifieke gebruiksregels.

Vergunningvrij bouwen

Vermeldenswaardig is dat conform de ‘Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) diverse bouwwerken vergunningsvrij kunnen worden opgericht. In artikel 2.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is in lid 3 bepaald dat er bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald, dat bepaalde activiteiten mogen worden verricht zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning is verkregen. In artikel 2.3 Besluit omgevingsrecht is deze bepaling voor zover het gaat om de activiteit bouwen en planologische gebruiksactiviteiten, uitgewerkt in twee deelcategorieën:

• 1. Categorieën van gevallen waarbij er geen toets aan het bestemmingsplan plaatsvindt. Voor deze categorieën is er geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig en is er ook geen omgevingsvergunning voor de activiteit gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan nodig.
• 2. Categorieën van gevallen waarbij er wel moet worden getoetst aan het bestemmingsplan. Voor deze categorieën is weliswaar geen omgevingsvergunning nodig voor de activiteit bouwen, maar is wel een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. Dat betekent dus dat alsnog geen omgevingsvergunning nodig is als bij de toets aan het bestemmingsplan blijkt dat het gebruik van gronden en bouwwerken past binnen het bestemmingsplan.

De categorieën van gevallen genoemd onder 1, worden opgesomd in artikel 2 van bijlage II van het Bor. De categorieën van gevallen genoemd onder 2, worden opgesomd in artikel 3 van bijlage II van het Bor.

In onderstaande tabel is de regeling zoals die in de artikel 2 van bijlage II van het Bor is opgenomen, samengevat. Volgens artikel 2 van bijlage II van het Bor is geen omgevingsvergunning nodig voor een op de grond staand bijbehorend bouwwerk in een achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

Indien het bijbehorend bouwwerk wordt gebouwd in het achtererfgebied* op een afstand van niet meer dan 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw, gelden de volgende eisen:	Indien het bijbehorend bouwwerk wordt gebouwd in het achtererfgebied* op een afstand van meer dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw, gelden de volgende eisen:
Het bijbehorend bouwwerk is niet hoger dan: - 5 meter, en - 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en - het hoofdgebouw, en	Het bijbehorend bouwwerk is niet hoger dan: - 3 meter, tenzij deze grotere hoogte wordt uitgevoerd met een schuin dak waarbij de daknok wordt gevormd door twee of meer schuine dakvlakken met een hellingshoek van niet meer dan 55° en waarbij de hoogte van de danknok niet meer dan 5 meter mag bedragen en deze hoogte nog verder wordt begrensd door de volgende formule: "maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3", en
	- het bijbehorend bouwwerk is functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg, en
- het bijbehorend bouwwerk is op een afstand van meer dan 1 meter vanaf openbaar toegankelijk gebied gesitueerd, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn,
- de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012 (= "gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen"), in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag is toegestaan
- het bijbehorend bouwwerk is niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte,
- de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan: 1. in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied, 2°. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2, 3°. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2.

* het achtererfgebied is het erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen

Voor het bestemmingsplan betekent dit dat deze vergunningvrije bouwwerken mogelijk zijn, ook als het bestemmingsplan anders bepaald.

5.4.3 Bestemmingsregels (dubbelbestemming)

Het onderhavige bestemmingsplan kent geen dubbelbestemmingen.

5.4.4 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel, een doeltreffender formulering dan de vroeger gehanteerde term "dubbeltelbepaling", beoogt te voorkomen dat door het herhaaldelijk gebruik van dezelfde oppervlakte van gronden als berekeningsgrondslag voor de oppervlaktebepaling van met name gebouwen, er op het betreffende of het aangrenzende perceel een situatie ontstaat die in strijd is met het bestemmingsplan.

Door het "overhevelen" van gronden tussen percelen, via al of niet tijdelijke huurcontracten of eigendomsoverdrachten, zou op een van de percelen of op alle betrokken percelen uiteindelijk een bebouwde oppervlakte kunnen ontstaan, die groter is dan het bestemmingsplan blijkens de regels beoogt toe te staan.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In deze bepaling is een regeling opgenomen voor bestaande en vergunde maatvoering en situering van bebouwing die afwijkt van de voorgeschreven bouwregels. In dat geval gaan de bestaande en vergunde maten en situering voor. Vervangende nieuwbouw mag in deze bestaande maatvoering worden gerealiseerd en op de bestaande locatie. Ook bij aan- en uitbouwen mag de bestaande en vergunde maatvoering worden voortgezet.

Verder is in deze bepaling om een bevoegdheid om nadere eisen te stellen opgenomen. De toetsingscriteria daarvoor zijn hieronder uitgewerkt. Bij de toepassing de bevoegdheid om nadere eisen te stellen zal worden getoetst aan de volgende criteria:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten:
  • 1. de verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
  • 2. de hoogte-/breedteverhouding van de bebouwing onderling;
  • 3. de plaatsing van de voorgevel in de straatwand;
  • 4. de samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld van bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;
• b. Het woon- en leefklimaat: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening gehouden te worden met de instandhouding c.q. het tot stand brengen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten:
  • 1. bebouwing dan wel het toegelaten gebruik mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van de aangrenzende erven, waarbij met name het wegnemen van zon en daglicht, en het veroorzaken van milieuhinder van belang is;
  • 2. de toegelaten bebouwing en gebruiksvormen mogen geen onevenredige verkeersaantrekkende werking veroorzaken;
• c. verkeersveiligheid: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. totstandbrengen van een verkeersveilige situatie. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten:
  • 1. bebouwing mag niet leiden tot een onevenredige belemmering van het zicht op de openbare weg;
  • 2. de situering van in- en uitritten ten opzichte van de openbare ruimte met een verkeers- of verblijfsfunctie, zoals bijvoorbeeld kruisingen, splitsingen, parkeerruimtes, fiets- en voetpaden en straatmeubilair.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Seksinrichtingen als strijdig gebruik

Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een "normale" bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. Omdat in het plangebied dergelijke inrichtingen niet gewenst worden geacht, worden deze dan ook expliciet voor alle bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

Het aanduiden van dergelijke zones op de verbeelding heeft vooral een signalerende functie. Zo is de aanduiding ‘milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied’ opgenomen ter bescherming van de drinkwatervoorziening. Binnen deze aanduiding mogen zich geen bedrijven vestigen die mogelijke grondwaterverontreiniging met zich meebrengen. De Provinciale Milieuverordening is in dit kader leidend.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

De regels bevatten een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• geringe afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

De regels bevatten een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Middels een algemene wijzigingsregel kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven.

5.4.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan.

De overgangsrechtelijke regels dienen om te waarborgen dat een bestaand bouwwerk of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging.

Bouwwerken en gebruiksvormen die al strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Uitgangspunt is dat overgangsrechtelijke situaties, zowel voor bouwen als voor gebruik, uitzonderingen zijn. Die situaties worden tijdelijk gedoogd. De regels van het overgangsrecht zijn voorgeschreven in het Bro. Deze regels zijn zodoende overgenomen.

Artikel 12 Slotregel

Bij deze regel is vermeld hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Wanneer een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet als het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Het onderhavige bouwplan betreft de sloop van het bestaande pand op het perceel Verlengde Slotlaan 15 en de bouw van 2 nieuwe woningen (twee onder één kap). Dit betekent dat er sprake is van een bouwplan in het kader van de Grondexploitatiewet.

De gemeente heeft met de eigenaar van de grond een anterieure overeenkomst gesloten, waarin de eventueel te maken kosten worden verrekend. Onderdeel hiervan is in ieder geval het aspect planschade. De strekking hiervan is dat de door derden geleden schade geheel voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn verzoek wijzigen van het bestemmingsplan ten behoeve van onderhavige planontwikkeling.

Met het sluiten van een anterieure overeenkomst is de financieel-economische uitvoerbaarheid anderszins gewaarborgd.

De ontwikkeling heeft voor de gemeente Zeist geen negatieve financiële gevolgen. Het bouwplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Inspraak

Gezien de aard van het bestemmingsplan in combinatie met de gemeentelijke inspraakverordening heeft geen officiële inspraakronde op het bestemmingsplan plaatsgevonden. Wel heeft op 7 september 2016 een informatie-avond plaatsgevonden voor de omgeving. Een vijftal inwoners is op deze avond verschenen. Voorop staat dat de aanwezigen zich volledig kunnen vinden in de woonbestemming die aan het perceel is toegekend. Verder zijn ze tevreden dat het plan geen appartementen en meergezinshuizen mogelijk maakt.

Door de initiatiefnemer wordt er op gewezen dat er vergeleken met het gepubliceerde bestemmingsplan drie veranderingen intreden:

• 1. Ter plaatse worden nu óf twee 2 onder 1-kapwoningen óf twee vrijstaande woningen toegestaan.
• 2. De begrenzing van de bestemming tuin verschuift naar 3 meter achter de naar de weg gekeerde zijde van het bouwvlak. Hierdoor ontstaan er meer mogelijkheden voor het situeren van bijbehorende bouwwerken.
• 3. De afstand van de gevel van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 5 meter (was 8,5 meter).

Het aanwezige gebouw staat sinds 18 mei 2017 leeg.

Aanwezigen geven aan het op prijs te stellen wanneer zij op de hoogte worden gebracht van de verkoop van het perceel en van het moment waarop een bouwaanvraag bij de gemeente binnen is gekomen.

Initiatiefnemer zegt toe de bewoners in ieder geval in kennis te zullen stellen van de verkoop. Wat betreft de bouwaanvraag is dit aan de gemeente Zeist. Geadviseerd wordt om de gemeentelijke mededelingskanalen goed in de gaten te houden.

7.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De provincie Utrecht en de Gasunie hebben te kennen gegeven te kunnen instemmen met het plan. Naar aanleiding van de reactie van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden en waterleidingbedrijf Vitens is de waterparagraaf op onderdelen aangepast.

Naar aanleiding van het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan is nogmaals door

het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, de Gasunie en de provincie Utrecht gereageerd.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden laat weten dat onderhavig bestemmingsplan geen groot ‘waterbelang’ heeft; riolering/afkoppelen is conform voorgeschreven beleid opgenomen. Het Hoogheemraadschap heeft dan ook geen opmerkingen.

De Gasunie deelt mede dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van hun dichtstbijgelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

De provincie Utrecht geeft aan dat het voorliggende bestemmingsplan geen aanleiding geeft opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).

De opmerkingen nopen daarmee niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

7.3 Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

De formele bestemmingsplanprocedure start met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform artikel 3.8 Wro vanaf 2 november tot en met 13 december 2017 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode had iedereen de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

Bijlagen

Bijlage 1 Flora en faunawet

De Flora- en faunawet (2002) regelt de bescherming van in het wild voorkomende planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en beschermde planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld (algemene verbodsbepalingen, artikelen 8 t/m 12). Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor alle in het wild levende planten en dieren (algemene zorgplicht, artikel 2). Daarnaast is het niet toegestaan om de directe leefomgeving van soorten, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. De Flora- en faunawet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen. De interpretatie van de wet is in 2009 en 2013 aangescherpt. Deze aanscherping is in onderstaande uitleg opgenomen.

In het kader van de Flora- en faunawetgeving geldt dat alle dieren en planten een zekere mate van bescherming genieten, op basis van hun intrinsieke waarde. In artikel 2 van de Ff-wet staat dat iedereen voldoende zorg in acht dient te nemen voor de in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. Ook mag men het welzijn van dieren niet onnodig aantasten en dieren onnodig laten lijden. Deze algemene zorgplicht geldt voor alle in het wild levende dier- en plantensoorten, ook voor de soorten die niet als beschermde soort aangewezen zijn onder de Flora- en faunawet.

De Algemene Zorgplicht is een aanvulling op de algemene verbodsbepalingen die uitsluitend betrekking hebben op beschermde soorten. Het artikel biedt de mogelijkheid om op te treden tegen ongewenste handelingen jegens beschermde dieren en planten, welke niet nadrukkelijk in één van de verbodsbepalingen zijn genoemd. Er bestaat geen wettelijke sanctie op overtreding. Wel kunnen activiteiten door de Algemene Inspectiedienst (AID) worden stilgelegd.

De algemene verbodsbepalingen, die handelingen die het voortbestaan van planten en diersoorten in gevaar kunnen brengen verbieden, is een belangrijk onderdeel van de Flora - en faunawet. Deze verboden zorgen ervoor dat in het wild levende soorten zoveel mogelijk met rust worden gelaten. De belangrijkste, voor ruimtelijke plannen relevante wettelijke bepalingen staan hieronder genoemd.

Algemene verbodsbepalingen flora- en faunawet (artikel 8 t/m 12).

Artikel 8.	Het is verboden planten, behorende tot een beschermde inheemse plantensoort, te plukken, te verzamelen, af te snijden, uit te steken, te vernielen, te beschadigen, te ontwortelen of op enigerlei andere wijze van hun groeiplaats te verwijderen.
Artikel 9.	Het is verboden dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, te doden, te verwonden, te vangen, te bemachtigen of met het oog daarop op te sporen.
Artikel 10.	Het is verboden dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, opzettelijk te verontrusten.
Artikel 11.	Het is verboden nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, te beschadigen, te vernielen, uit te halen, weg te nemen of te verstoren.
Artikel 12.	Het is verboden eieren van dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, te zoeken, te rapen, uit het nest te nemen, te beschadigen of te vernielen.

Overtreding van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet zonder juiste ontheffing of het nemen van mitigerende maatregelen kan leiden tot handhaving van de AID of DLG. Zij kunnen proces-verbaal opmaken en het werk stilleggen. Overtredingen van de Flora- en faunawet worden beschouwd als 'economisch delict' en kunnen als zodanig ook beboet worden.

Bij ruimtelijke plannen, met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen of om de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen. Onder bepaalde voorwaarden geldt een vrijstelling, wordt door het ministerie van EZ goedkeuring gegeven aan de mitigerende maatregelen, of is het mogelijk van de minister van EZ ontheffing van de algemene verbodsbepalingen te krijgen voor activiteiten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting.

Ten aanzien van de criteria die voor vrijstellingen en ontheffingen gelden, kunnen verschillende groepen soorten worden onderscheiden. Deze groepen worden benoemd in het “Besluit van 28 november 2000 houdende regels voor het bezit en vervoer van en de handel in beschermde dier- en plantensoorten”, kortweg genoemd “Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten”. Dit besluit heeft de status van een AMvB. Onderstaande heeft betrekking op vrijstellingen en ontheffingen voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Voor andere activiteiten gelden andere regels die hier niet genoemd worden omdat ze niet van belang zijn.

Tabel 1 – Algemene soorten

Algemene vrijstelling van de verboden 8 tot en met 12, wel zorgplicht, m.u.v. artikel 10.

Tabel 2 – overige soorten

Vrijstelling mogelijk, mits gebruik wordt gemaakt van een door de minister goedgekeurde gedragscode; anders ontheffing noodzakelijk (toetsing aan gunstige staat van instandhouding en zorgvuldig handelen). Eventueel mitigatie- en compensatieplicht. Ook kan door het ministerie een beschikking worden afgegeven waarin goedkeuring wordt gegeven voor maatregelen ter voorkoming van het overtreden van verbodsbepalingen. Deze goedkeuring heeft de vorm van een afwijzing van de ontheffingsaanvraag, m.u.v. artikel 10.

Tabel 3 – Soorten van bijlage 1 van de AMvB

Voor volgens art 75 lid 6 bij AMvB aangewezen soorten geldt een zwaar beschermingsregime. Voor deze soorten geldt, ook wanneer wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode, geen vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Ontheffing voor het overtreden van verbodsbepalingen kan alleen verleend worden wanneer:

• er geen andere bevredigende oplossing bestaat;
• er sprake is van een bij AMvB bepaald belang. Voor deze groep is per AMvB bepaald dat een ontheffing verleend kan worden (met inachtneming van het voorgaande) bij:
• dwingende reden van groot openbaar belang (Nb: voor deze groep kan er geen ontheffing worden verleend op basis van het belang “ruimtelijke ontwikkeling en inrichting”. Volgens de AMvB kan dit wel, echter recente uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) laten zien dat de AMvB op dit punt een onjuiste implementatie van de Europese Habitatrichtlijn is);
• ruimtelijke ontwikkeling en inrichting (zolang er geen sprake is van benutting of gewin van de beschermde soort);
• andere redenen die geen verband houden met ruimtelijke ontwikkeling: bescherming van flora en fauna, veiligheid van luchtverkeer, volksgezondheid of openbare veiligheid, voorkomen van ernstige schade of overlast en bestendig gebruik.

Tabel 3 – soorten op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn

Voor volgens art 75 lid 6 aangewezen soorten die voorkomen op bijlage IV van de Habitatrichtlijn geldt een zwaar beschermingsregime. Voor deze soorten geldt, ook wanneer wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode, geen vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Ontheffing voor het overtreden van verbodsbepalingen kan alleen verleend worden wanneer:

• er geen andere bevredigende oplossing bestaat;
• er sprake is van een bij AMvB bepaald belang. Voor deze groep is bij AMvB bepaald dat een ontheffing verleend kan worden (met inachtneming van het voorgaande) bij:
• dwingende reden van groot openbaar belang;
• andere redenen die geen verband houden met ruimtelijke ontwikkeling: bescherming van flora en fauna, veiligheid van luchtverkeer, volksgezondheid of openbare veiligheid.

Vogels

Vanwege de bepalingen in de Europese Vogelrichtlijn, die overgenomen zijn in de Flora- en faunawet, geldt er voor vogels een afwijkend beschermingsregime. Uit recente uitspraken van de ABRvS blijkt dat de manier waarop in Nederland tot voor kort werd omgegaan met ontheffingen voor vogels in strijd is met de Europese Vogelrichtlijn. De Vogelrichtlijn staat een ontheffing alleen toe wanneer:

• er geen andere bevredigende oplossing is;
• er tevens sprake is van één van de volgende belangen:
• bescherming van flora en fauna;
• veiligheid van luchtverkeer;
• volksgezondheid en openbare veiligheid.

Door het ministerie kan een beschikking worden afgegeven waarin goedkeuring wordt gegeven voor maatregelen ter voorkoming van het overtreden van verbodsbepalingen. Een dergelijke goedkeuring heeft de vorm van een afwijzing van de ontheffingsaanvraag. Inzake het behoud van verblijfplaatsen wordt de beschikking alleen afgegeven indien de functionaliteit van verblijfplaatsen niet in het geding is én als deze niet worden verstoord (art. 11).

Voor het verstoren van broedende vogels, hun eieren of jongen kan slechts in uitzonderlijke gevallen ontheffing worden verleend voor een ruimtelijke ingreep, namelijk als voldaan wordt aan het bovenstaande criteria. In de praktijk betekent dit dat voor vogels gestreefd moet worden naar het voorkomen van het overtreden van verbodsbepalingen. In veel gevallen kan overtreding van verbodsbepalingen worden voorkomen door (verstorende) werkzaamheden buiten het broedseizoen (de perioden dat het nest in gebruik is voor het broeden of grootbrengen van jongen) aan te laten vangen.

Binnen de groep van vogels zijn er soorten waarvan het nest wordt aangemerkt als een zogenaamde “vaste rust- of verblijfsplaats”. Dergelijke verblijfplaatsen zijn jaarrond beschermd onder artikel 11 van de algemene verbodsbepalingen, en vormen de meest streng beschermde groep. Vaste rust- en verblijfplaatsen van vogels zijn aangewezen in de “aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten” (Ministerie van LNV, 2009) en bestaan uit de categorieën van vogelsoorten opgenomen in onderstaande tabel.

Vogels
Categorie	Type verblijfplaatsen
Categorie 1	Vaste rust- en verblijfplaatsen; nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats.
Categorie 2	Nesten van koloniebroeders;, nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn, of afhankelijk van bebouwing of biotoop
Categorie 3	Honkvaste broedvogels en vogels afhankelijk van bebouwing; nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn, of afhankelijk van bebouwing of biotoop
Categorie 4	Vogels die zelf niet in staat zijn een nest te bouwen; vogels die jaar in jaar uit gebruik maken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen
Categorie 5	Niet jaarrond beschermd, inventarisatie gewenst; nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen.

Tabel : Categorieën broedvogels

Of voor het (buiten het broedseizoen) wegnemen van jaarrond beschermde vaste rust- en verblijfplaatsen een ontheffing noodzakelijk is, dient te worden vastgesteld met behulp van een zogenaamde omgevingscheck. Daarnaast is de noodzaak tot een ontheffing mede afhankelijk van de mogelijkheid tot het mitigeren (inclusief het aanbieden van vervangende nestgelegenheid) van negatieve effecten.

Wanneer plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. In beginsel is daarvoor de initiatiefnemer zelf verantwoordelijk. Op de volgende pagina is een stroomschema opgenomen met de stappen die moeten worden doorlopen indien beschermde inheemse soorten aanwezig zijn.

Bijlage 2 Actualiserend bodemonderzoek

Bijlage 3 Memo Akoestisch onderzoek spelende kinderen