Valckenboschlaan

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurplan Zeist

Op 9 juli 2001 heeft de gemeenteraad van Zeist het structuurplan gemeente Zeist vastgesteld. Met zijn structurerende ruimtelijke principes en integrale ruimtelijk visie is het een plan op hoog abstractieniveau. In sectorale plannen, zoals het groenstructuurplan, woonvisie en verkeer- en vervoersplan, worden de hoofdzaken uit het structuurplan verder uitgewerkt. Daarmee is het een plan in hoofdzaken, bedoeld voor de langere termijn en vormt het een kader voor de toetsing van bestemmingsplannen.
Momenteel is de Structuurvisie 2020 in voorbereiding. De ontwerpstructuurvisie is op 5 januari 2010 vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. Op 16 februari 2010 stemde de gemeenteraad in met de hoofdlijnen van de ontwerp-structuurvisie. De ontwerp-structuurvisie
lag tot 1 juni 2010 voor inspraak ter inzage. Het college heeft op 12 oktober 2010 de nota van beantwoording vastgesteld. In deze nota staan alle antwoorden op de inspraakreacties. De inspraakreacties hebben geleid tot aanpassingen in de concept Structuurvisie.

Op de overzichtskaart van de concept-structuurvisie is het plangebied alleen aangeduid als bebouwing. De Boulevard en de Verlengde Slotlaan zijn aangewezen als groene hoofdroute binnen de bebouwde kom. Binnen een straal van 500 meter rondom het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen zichtbaar.

3.3.2 Woonvisie 2006-2010

Op 24 april 2007 heeft de gemeenteraad van Zeist de Woonvisie 2006-2010 vastgesteld. Zeist is gelegen in een regio waar het wonen zeer gewild is en blijft. De ligging in de Randstad, dichtbij belangrijke economische centra en te midden van natuur- en recreatiegebieden zorgt voor een grote druk op de beschikbare ruimte. In de regio Utrecht bestaat thans een kwantitatief en kwalitatief woningtekort dat naar verwachting nog in de komende decennia zal blijven bestaan. Dit heeft geleid tot hoge prijzen voor koopwoningen en lange wachttijden voor huurwoningen. Stagnatie in de doorstroming van de huursector naar de koopsector en scheefheid zijn hiervan het gevolg.

Om Zeist vitaal te houden, is het van belang om jonge huishoudens de mogelijkheid te bieden een woning te kopen in de gemeente Zeist.

De Doelstelling van de Woonvisie is: ‘Het creëren van optimale woonmogelijkheden voor woningzoekenden en inwoners van Zeist’. De gemeente streeft naar meer keuzevrijheid voor alle inwoners, ongeacht leeftijd en inkomen. Het gaat om de betaalbaarheid, bereikbaarheid en levensloopbestendigheid van de woningen.

Uitgangspunt voor nieuwbouw is gedifferentieerd bouwen. Dit houdt in dat voor alle inkomensgroepen en huishoudsamenstellingen gebouwd dient te worden. Het principe van gedifferentieerd bouwen geldt voor nieuwbouwprojecten, stadsvernieuwing en herstructurering. Het streven is om bij nieuwbouwprojecten te komen tot een hoger aantal goedkope koop- en huurwoningen. Bij nieuwbouw geldt de volgende differentiatie:

• 1/3 deel tot € 160.000 euro (dan wel bij huur: huursubsidiegrens van thans € 604,72,- huur per maand)
• 1/3 deel tot € 250.000 euro;
• 1/3 deel: boven de € 250.000.

De woningen in onderhavig plan behoren allen tot de laatstgenoemde categorie. Hiervoor is gekozen vanwege de aansluiting bij de omgeving en om bij te dragen aan een meer levensloopbestendige wijk: vermogende ouderen uit de wijk die minder ruim willen gaan wonen en geen zorg meer willen dragen voor tuinonderhoud kunnen hier in hun eigen buurt en sociale omgeving en in de directe nabijheid van anderen wonen, waarmee een sociaal isolement wordt voorkomen. Vanwege deze doelgroep blijft het aantal bewoners beperkt en de rust van de omgeving bewaard.

3.3.3 Nota Grondbeleid 2008-2012

Deze nota Grondbeleid neemt een belangrijke plaats in binnen het sociaal-maatschappelijk en ruimtelijk beleid van de gemeente Zeist. Het is een voornamelijk faciliterend maar indien nodig ook sturend beleid voor allerlei ambities op deze beleidsterreinen. In deze Nota Grondbeleid zijn de hoofdlijnen beschreven van het grondbeleid dat de gemeente Zeist in de toekomst wil voeren. De nota geeft aan dat op transparante wijze inzicht wordt gegeven in de voor de gemeente geldende hoofdlijnen van beleid en de door de gemeente gewenste rol bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke plannen. Verder wordt in de Nota inzicht gegeven op welke manier de interne spelregels en beleidskaders kunnen worden toegepast en welke instrumenten de gemeente daarvoor beschikbaar heeft om een actieve rol te kunnen spelen.

De hoofddoelstelling van het Zeister grondbeleid is het verwezenlijken van haar ruimtelijke doelstellingen. Daarmee vormt zij de basis voor alles ‘Op Grond van Zeist’ en het belang een leefbare gemeente te blijven voor komende generaties. Actief, samenwerkend en sociaal zijn de kernbegrippen van het grondbeleid naar Zeister model.

• Actief --> een actieve deelname op de vastgoedmarkt door verwerving van strategische grondposities bekostigd uit de opbrengsten (en na aftrek van de boekwaarde en de gekapitaliseerde waarde van het exploitatieresultaat) van inactief gemeentelijk vastgoed, het beheer van (tijdelijke) grondeigendommen en (tijdige) afstoting van inactief en/of niet strategisch bezit;
• Samenwerkend --> samenwerking met stakeholders op de vastgoedmarkt door het aangaan van (privaatrechtelijke) overeenkomsten;
• Sociaal --> de opbrengsten uit de verkoop van gemeentelijk vastgoed komen niet slechts ten goede aan de financiering van haar actieve grondbeleid. Een aanzienlijk deel van de opbrengsten komt - na aftrek van de boekwaarde en de gekapitaliseerde waarde van het exploitatieresultaat - ten goede aan de Reserve Sociale Woningbouw. Dit fonds maakt het (mede) mogelijk de doelstellingen op het gebied van sociale woningbouw te verwezenlijken.

In de Woonvisie 2006 - 2010, vastgesteld op 24 april 2007 (zie paragraaf 3.3.2), is een volkshuisvestelijke differentiatie opgenomen die geldt voor het gehele (nieuw)bouwprogramma. Daarbij is aangegeven dat op kleinere locaties consequente toepassing van de differentiatie niet altijd mogelijk zal zijn. In die gevallen waarin burgemeester en wethouders beargumenteerd afwijken van de beleidslijn van de Woonvisie, zal op een specifieke wijze invulling moeten worden gegeven aan het gemeentelijk woonbeleid. Hieronder wordt een uitgangspunt geformuleerd dat als richtsnoer dient voor bedoelde woningbouwplannen van beperkte omvang. Ten overvloede wordt vermeld dat dit richtsnoer in lijn is met de Woonvisie.

Om de volkshuisvestelijke differentiatie voor het gehele bouwprogramma te halen, dient bij kleine(re) projecten een compensatie te worden geleverd op het moment dat wordt afgeweken van de vastgestelde differentiatie. Uitgangspunt is dat indien teveel dure woningen worden gebouwd, door de initiatiefnemer, een geldbedrag in het gemeentelijke fonds sociale woningbouw wordt gestort, waardoor de gemeente in staat wordt gesteld elders de goedkope, veelal verliesgevende woningen in de sociale huursector te realiseren.

Over de wijze waarop in dit plan wordt omgegaan met differentiatie vindt nog overleg met de gemeente plaats.

3.3.4 Milieubeleidsplan gemeente Zeist 2008-2011

Dit milieubeleidsplan heeft tot doel de prettige, gezonde en duurzame leefomgeving van Zeist te behouden en te verbeteren. Het plan ‘steunt’ op drie pijlers: wonen, leven en werken. De uitdaging en de kansen voor het milieubeleid 2008 – 2011 komen hoofdzakelijk voort uit de volgende vier ontwikkelingen. Ten eerste staat Zeist voor een netto woningbouwopgave van 3000 woningen tot 2020 die gerealiseerd moet worden. Dit legt een druk op de milieukwaliteiten, maar biedt ook kansen voor verbeteringen. De tweede uitdaging ligt bij duurzaam bouwen en energie/klimaat. Door de relatief grote woningbouwopgave liggen er grote kansen voor gebruik van duurzame bouwmethoden, en energiezuinige of zelfs klimaatneutrale maatregelen. De derde uitdaging is gelegen in het groene karakter van de gemeente. Milieu en groen kunnen elkaar versterken. Een gezond milieu is een voorwaarde voor het behoud van de ecologische waarden, maar anderzijds kan de groenstructuur ook bijdragen aan milieukwaliteit. Ten slotte leidt de typische Zeister verkeerssituatie tot de vierde uitdaging voor het milieubeleid.

De Zeister milieuopgave maakt het noodzakelijk dat milieu beter integreert met het ruimtelijke beleid. Daarom is in het Milieubeleidsplan gebiedsgericht milieubeleid opgenomen. De gedachte achter gebiedsgericht milieubeleid is dat er in bepaalde gebieden naar gestreefd moet worden om een gebiedsspecifieke milieukwaliteit te behouden/bewerkstelligen.

3.3.5 Welstandsnota

Aanvragen om bouwvergunning kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. Op 7 oktober 2008 heeft de gemeenteraad van Zeist de welstandsnota 2008 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota. De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria.

Het plangebied valt binnen het deelgebied ‘Ruime villawijken’. De ruim opgezette villawijken van Zeist zijn erg waardevol vanwege hun opzet binnen rechte en gebogen structuren. Samen met de royale laanbeplantingen en privé-groen geven deze de buurten een groen en rustig karakter. De plaatsing op ruime kavels is tevens waardevol. Ontwikkelingen vinden plaats in het Lyceumkwartier in de vorm van nieuwbouw tussen de Verlengde Slotlaan en de Boulevard. Voor deze nieuwbouwlocatie is het beeldkwaliteitsplan ‘Lyceumkwartier’ opgesteld. De in dit beeldkwaliteitsplan genoemde voor welstand relevante criteria zijn overgenomen.

Het accent van de welstandstoets ligt op het verbeteren van de beeldkwaliteit.

Welstandscriteria Ruime villawijken
Algemeen
- de bestaande gebouwde omgeving is het minimale kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering dient te passen binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan. Relevant hierbij is of de omringende bebouwing ontworpen is als architectonische eenheid per bouwblok of een individuele uitstraling op pandniveau heeft.

Ruimtelijke hoofdstructuur
- de situering van bouwwerken is gericht op de bestaande wegenstructuur en beplantingen.

Massa en vorm
- de bebouwing heeft een individuele uitstraling;
- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen, zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw;
- de massa’s van de bouwwerken passen binnen de bestaande parcellering;
- de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
- detaillering, kleur- en materiaalgebruik zijn uitbundig maar harmonieus.

Het plan is op 21 oktober 2010 voorgelegd aan de rayonarchitect en deze was akkoord met het gehele plan.

3.3.6 Gemeentelijk archeologiebeleid

Per 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) een feit. Archeologische taken en verplichtingen, die voortvloeien uit de nieuwe Wamz, liggen vanaf die datum bij de gemeenten. Van hen wordt verwacht dat zij een archeologisch beleid met bijbehorende instrumenten ontwikkelen.

De belangrijkste verplichting ingevolge de Wamz is dat de gemeenteraad bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening moet houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. Hierop heeft de gemeente Zeist voor haar grondgebied archeologisch beleid opgesteld. Dit houdt in dat aan de hand van een archeologische beleidsadvieskaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van archeologische resten.

In figuur 3.1 zijn de verschillende archeologische verwachtingszones weergegeven met het daarbij behorende beleidsregime.

Figuur 3.1: archeologische verwachtingszones met bijbehorende beleidsregime

Uit de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart blijkt dat het plangebied in lichtgeel gebied valt, dit houdt in dat er een lage verwachting is voor archeologische vondsten. Dit betekent dat voor het plangebied, kleiner dan 10 hectare, geen nader onderzoek noodzakelijk is.

Om zeker te zijn van het ontbreken van archeologische waarden heeft aanvullend archeologisch bureauonderzoek plaatsgevonden, zie paragraaf 4.9.

3.3.7 Verkeer en parkeren

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan
Het gemeentelijk verkeers- en vervoersbeleid is verwoord in het in 2001 vastgestelde Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP). In dit plan is het gemeentelijk beleid aangegeven ten aanzien van het autoverkeer, het fietsverkeer, openbaar vervoer en verkeersveiligheid.

De toename van het autoverkeer heeft consequenties voor de centraal gestelde aandachtsvelden: leefbaarheid en veiligheid, bereikbaarheid, natuur en milieu, identiteit en cultuurhistorie. Om al deze negatieve effecten van de verkeerstoename tegen te gaan en de gewenste ontwikkelingen te bevorderen wordt in Zeist het verkeersbeleid gericht op het volgende:

• het bieden van goede ontsluitingen voor het autoverkeer op de rijkswegen;
• het verdelen van het autoverkeer over een stelsel van hoofdwegen ten behoeve van het doorgaande verkeer en voor het optimaliseren van de bereikbaarheid van voorzieningen en verblijfsgebieden;
• het ontmoedigen van het doorgaande autoverkeer dat geen bestemming heeft in Zeist;
• het bepalen van verblijfsgebieden ter verbetering van de leefbaarheid in de woonwijken;
• het bevorderen van de verkeersveiligheid in en de identiteit (historisch karakter, lanenstructuur) van Zeist;
• het bewerkstelligen van een omslag van het autogebruik naar fiets en openbaar vervoer;
• het verbeteren van de kwaliteit van het openbaar vervoer en de voorzieningen voor langzaam verkeer.

De kern van de aanpak wordt gevormd door:

• het benoemen van wegen binnen een hoofdverkeersstructuur voor de auto, de doorstroomroutes voor het openbaar vervoer, de hoofdfietsroutes en aanvullende maatregelen ter bevordering van de verkeersveiligheid en het milieu;
• het benoemen van de verblijfsgebieden waar de kwaliteit van de woonomgeving voorop staat. Alle gebieden die geen primaire verkeersfunctie hebben behoren tot de verblijfsgebieden. De verblijfsgebieden hebben binnen de bebouwde kom een 30 km/uur regime, buiten de bebouwde kom 60 km/uur. In de verblijfsgebieden staat aanpassing van het rijgedrag aan de verblijfsfunctie voorop. In voorkomende gevallen valt niet te ontkomen aan een combinatie van functies.

De Valckenboschlaan maakt deel uit van voornoemde verblijfsgebieden en is een 30 km/uur-weg. De verkeersdruk op de Valckenboschlaan is laag, waardoor een toename van vier wooneenheden (ten op zichte van wat het voorheen geldende bestemmingsplan toestaat) mogelijk is.

Parkeerbeleidsnota Zeist
Het parkeerbeleid in de gemeente Zeist is verwoord in de ‘Parkeerbeleidsnota Zeist’ (mei 2004). In deze nota zijn verschillende (functionele) gebieden onderscheiden waarop verschillende parkeermodellen zijn toegepast. Het plangebied valt onder het gebied Centrum Schil, hierin zijn twee modellen van toepassing: Leefbaarheid en bereikbaarheid. Uitgangspunten van deze modellen zijn:

Leefbaarheid en veiligheidsmode

• voorkomen en waar nodig verminderen van parkeeroverlast
• verhoging van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving
• vermindering van verkeershinder en verkeersonveiligheid
• verbetering kwaliteit parkeervoorzieningen gebouwd en op straat
• voorkomen 'overloop'-parkeren

Bereikbaarheidsmode

• verbetering van de bereikbaarheid van de economische, sociale en culturele functies
• verbetering bereikbaarheid en kwaliteit gebouwde parkeervoorzieningen
• verbetering van de aantrekkelijkheid en het imago van de gemeente als goed bereikbare gemeente

Voor de centrumschil staat het creëren van een aantrekkelijk en veilig leef- en verblijfsklimaat centraal.

Parkeernormen

• In de parkeerbeleidsnota worden parkeernormen gehanteerd die gebaseerd zijn op nieuwe parkeerkencijfers van het CROW. In deze nieuwe kencijfers wordt een boven- en ondergrens aangegeven. De Zeister parkeernormen gaan uit van de bovengrens. De nieuwe parkeernormen gelden voor nieuwbouw-, uit- en inbreidingsprojecten, alsmede functieveranderingen. De parkeernormen gelden niet voor bestaande situaties. De getallen in de tabellen zijn het maximaal toegestane aantal parkeerplaatsen.

Wonen
Het aantal parkeerplaatsen per woning is afhankelijk van het type woonmilieu (centrum, schil en rest), het soort woning en de prijs. In figuur 3.2 is aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er gerealiseerd moeten worden.

Figuur 3.2: parkeernormen gemeente Zeist

Omdat het plangebied gelegen is buiten de schil van Zeist en er sprake is van koopwoningen in de dure categorie is op het plangebied de parkeernorm van 2,1 parkeerplaatsen per woning van toepassing. Er worden 6 woningen gerealiseerd, waardoor er afgerond 13 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden. Hieraan wordt in dit plan ruimschoots voldaan, daar er 7 parkeerplaatsen op maaiveld en 11 parkeerplaatsen in de kelder komen.

3.3.8 Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Het water in Zeist vervult een belangrijke rol voor de beleving, cultuurhistorie, ecologie en aan- en afvoer van water. De ambitie van het waterplan is om zorgvuldig met water om te gaan. Daarom geldt voor heel Zeist, dat er zuinig moet worden omgegaan met grondwater en oppervlaktewater. De kwaliteit van het grondwater wordt verbeterd door de sanering van bronnen van verontreiniging. Door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en kwelwater kan de verdroging worden bestreden en kan de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk worden beperkt. Deze benadering past goed binnen de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Om het gebiedseigen water in Zeist vast te houden wordt waar mogelijk verhard oppervlak afgekoppeld van de riolering en geïnfiltreerd in de bodem; de Utrechtse Heuvelrug is een belangrijk inzijggebied. De kwaliteit van het grondwater en oppervlaktewater mag niet verslechteren ten opzichte van de huidige situatie.

Verbetering van de waterkwaliteit is een belangrijk doel. Er blijft water van buitenaf nodig voor aanvulling en verversing om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen en de beleving te verbeteren. Dit gebiedsvreemde water wordt alleen gebruikt voor stedelijk en agrarisch gebied. Natuurgebieden worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend door maximaal gebruik van de aanwezige kwel en het instellen van flexibel peilbeheer om water vast te houden. Voor het oppervlaktewater in laag Zeist, wordt gestreefd naar een systeem waarin stedelijk en landelijk gebied worden ontvlochten. De schakels in de waterketen worden goed op elkaar afgestemd, waaronder het beheer en onderhoud. Tijdens riooloverstorten moet het vuile water versneld worden afgevoerd met doorspoelwater, zodat risico’s voor de volksgezondheid worden beperkt.