Joost van den Vondellaan 61

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer is voornemens om de locatie aan de Joost van den Vondellaan, op de hoek met de Schermerslaan te Zeist te herontwikkelen. Van 2013 tot december 2020 hebben in het plangebied portacabins gestaan, die in gebruik zijn geweest voor tijdelijke huisvesting op basis van een tijdelijke vergunning. De initiatiefnemer is op zoek naar een nieuwe invulling van het plangebied, nu deze portacabin verwijderd is. Het voornemen is op de locatie een appartementengebouw met 23 huurappartementen te realiseren. De toewijzing van deze huurappartementen verloopt via het Leger des Heils.

 

Voor de betreffende ontwikkeling is reeds een principeverzoek ingediend waar door de gemeente Zeist positief op gereageerd is. De gemeente Zeist heeft aangegeven medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling.

 

Het geldende bestemmingsplan 'BSP_Zeist_Noord' staat het voorgenomen plan niet toe. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt aan de Joost van den Vondellaan 61 te Zeist (gemeente Zeist). Deze locatie bevindt zich in het stedelijk gebied van Zeist, in het noordelijk deel van de kern. Het plangebied is kadastraal bekend onder gemeente Zeist, sectie P, perceel 1146 met een oppervlakte van 1.320 m².

 

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

 

^{Globale ligging plangebied (wit omcirkeld, bron: Google Earth)}

^{Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: ruimtelijkeplannen.nl, luchtfoto verouderd portacabin inmiddels verwijderd)}

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'BSP_Zeist_Noord'. Dit bestemmingsplan is op 8 november 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Zeist. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingsplan.

 

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan 'BSP_Zeist_Noord' (plangebied is rood omkaderd)}

 

De gronden waar de beoogde ontwikkeling is voorzien hebben de bestemming ‘Maatschappelijk’. Op deze gronden zijn naast maatschappelijke voorzieningen ook groen, parkeer- en overige voorzieningen, zoals fietsenstallingen en nutsvoorzieningen toegestaan.

 

Het voorgenomen plan betreft de realisatie van een appartementengebouw met 23 huurappartementen. Binnen het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan woningen te bouwen dan wel te gebruiken. Daarnaast voldoet het bouwvlak niet voor het beoogde gebouw. Er zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden in het geldende bestemmingsplan opgenomen die toereikend zijn. Om die reden dient een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

 

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit één perceel: het perceel met perceelnummer 1146, dat gelegen is in sectie P van de kadastrale gemeente Zeist. Van 2013 tot december 2020 hebben in het plangebied portacabins gestaan, die in gebruik is geweest voor tijdelijke huisvesting op basis van een tijdelijke vergunning. Het plangebied is in de huidige situatie braakliggend, zoals te zien is op navolgende afbeelding.  

 

^{Impressie plangebied huidige situatie (bron: Google Streetview)} 

           

Het plangebied maakt onderdeel uit van het stedelijk gebied van de kern Zeist. De planlocatie bevindt zich in het noordelijk deel van deze kern op de rand van een ten noorden gelegen groen gebied. Het perceel is gelegen op de hoek van de kruising van de Joost van den Vondellaan en de Schermerslaan. Direct ten zuiden van het plangebied bevindt zich het Centrum voor tandheelkunde Vondellaan. Verder bevinden zich rondom het plangebied voornamelijk woningen.

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is voornemens om het braakliggende perceel te ontwikkelen tot woonperceel met een appartementencomplex bestaande uit 23 appartementen. Op navolgende afbeelding is een impressie van de beoogde situatie weergegeven.

 

^{Impressie beoogde situatie, gezien vanaf het zuidoosten (bron: Freek Laarhoven Architect)}

 

Op de impressie is te zien dat bij het ontwerp uit is gegaan van vier bouwlagen. Daarbij hoort een bouwhoogte van 12 m. De galerijen lopen rondom het gehele gebouw, wat het gebouw een markante uitstraling geeft en waardoor de appartementen goed bereikbaar zijn. Op de navolgende afbeelding is te zien hoe de begane grond en de buitenruimte bij het gebouw zijn uitgewerkt. 

 

^{Plattegrond begane grond en buitenruimte (bron: Freek Laarhoven Architect)}

 

Uit de plattegrond van de begane grond blijkt dat op deze bouwlaag ruimte wordt geboden aan vier appartementen, een interne fietsenstalling en een gezamenlijke woonkamer. In de buitenruimte worden op eigen perceel 13 autoparkeerplaatsen en 10 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd. De ontsluiting voor auto’s bevindt zich aan de zuidzijde van het perceel; vanuit de bestaande parkeerkoffer aan de westzijde van het perceel kan men het plangebied inrijden en aan de oostzijde kunnen auto’s het via de Joost van den Vondellaan verlaten. Verder vinden er enkele ingrepen plaats buiten het plangebied. Zo worden er aan de Schermerslaan 14 haaksparkeerplaatsen gerealiseerd. Ten zuiden van deze parkeerplaatsen wordt een trottoir aangelegd. Ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied worden drie parkeerplaatsen verwijderd bij de bestaande parkeerkoffer en dient het trottoir aangepast te worden ten behoeve van de uitrit. Deze aanpassingen worden in nauw overleg met de gemeente Zeist uitgevoerd.

 

De nieuwe appartementen zijn sociale huurwoningen bestemd voor regulier woningzoekenden en voor specifieke doelgroepen. 4 huurwoningen worden toegewezen aan regulier woningzoekenden die als goede buur een steuntje in de rug kunnen bieden aan de overige bewoners. 8 appartementen zijn bedoeld voor woningzoekenden die door omstandigheden met spoed een eigen woning nodig hebben (denk aan gescheiden ouders). Hierbij gaat het om bewoners die geen zorg nodig hebben. Dit wordt mid stay genoemd. Vaak hebben ze als woningzoekende niet genoeg inschrijftijd bij WoningNet, waardoor de huisvestingsvraag niet via de reguliere woonruimteverdeling opgelost kan worden. De mid stay woningen zijn voor een periode van maximaal 3 jaar, waarna de bewoner vertrekt naar een andere huur- of koopwoning.

De tweede specifieke doelgroep betreft bewoners die op weg zijn naar volledig zelfstandig wonen en nog beperkte ondersteuning nodig hebben. Hiervoor zijn 10 appartementen bestemd. De verwachte woonduur is maximaal 2 jaar.

 

Eén ruimte wordt bestemd als gezamenlijke woonkamer voor alle bewoners van het appartementengebouw.

 

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. duurzaam economisch groeipotentieel;
3. sterke en gezonde steden en regio's;
4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

 

Planspecifiek

Voorliggend plan is kleinschalig van aard, waardoor het geen landelijke impact heeft. Wel wordt rekening gehouden met de ambitie die de Rijksoverheid heeft met betrekking tot efficiënt ruimtegebruik en een goede fysieke leefomgeving, door een braakliggend terrein in stedelijk gebied op te vullen met een passende woonfunctie.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016 en 1 januari 2017 op onderdelen aangevuld.

 

Planspecifiek

Het Barro is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

 

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de nieuwe 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

 

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

• De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
• Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een ‘stedelijke ontwikkeling’ verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Doordat het bij voorliggend plan gaat om de realisatie van 23 woningen is het aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Derhalve worden hieronder de 'treden' van de ladder doorlopen.

 

Behoefte

Voor een ruimtelijk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat er sprake is van een actuele regionale behoefte. Er is in de provincie Utrecht en de gemeente Zeist sprake van een behoefte aan woningen. In de Woonvisie van de gemeente Zeist, zie toelichting paragraaf 3.4.2, is aangegeven dat er een behoorlijke behoefte aan woningen bestaat in Zeist. Tevens wordt aangegeven dat de woningmarkt een afspiegeling moet zijn van de samenleving, met kansen voor diverse doelgroepen, ongeacht inkomen, leeftijd of huishoudenssituatie. Hierdoor blijven wijken vitaal en is er voldoende draagvlak voor voorzieningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet onder andere in voldoende woonruimte voor een specifieke doelgroep. Hierdoor wordt bijgedragen aan het streven om de woningmarkt een afspiegeling van de samenleving te laten zijn.

 

Bestaand stedelijk gebied

Het plangebied is gelegen in de kern Zeist en daarmee in het bebouwde gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Omdat er op de planlocatie en in de omgeving verschillende van deze functies aanwezig zijn, is het aan te merken als 'bestaand stedelijk gebied'.

 

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief voldoet aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. De ontwikkeling kan derhalve als een passende ontwikkeling binnen de ladder voor duurzame verstedelijking worden beschouwd.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• waarin Stad en land gezond zijn;
• die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• waarin Duurzame energie een plek heeft;
• met Vitale steden en dorpen;
• die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren

Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.

 

Concentreren

Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.

 

Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie

De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

 

Planspecifiek

Voorliggend plan raakt aan het vierde beleidsthema van de omgevingsvisie: vitale dorpen en steden. Er wordt gestreefd naar een provincie waar ruimte is voor goed wonen, werken en natuur. Het initiatief is in lijn met de ambitie die de provincie heeft voor vitale dorpen en steden. De ontwikkeling voorziet immers in de ontwikkeling van een ongebruikte binnenstedelijke locatie in Zeist, waarmee het stedelijk gebied beter wordt benut. Dit is onder andere wenselijk omdat zo ruimteclaims op landelijk gebied kunnen worden voorkomen. De beoogde ontwikkeling maakt kwalitatief hoogwaardige appartementen mogelijk, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de plancapaciteit in de regio en gemeente. Verder blijkt uit toelichting paragraaf 2.2 dat het plan een goede leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit borgt.

 

De provincie wil de fysieke leefomgeving klimaatbestendig en waterrobuust maken. Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met een robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Onderdeel van een klimaatbestendige leefomgeving is klimaatadaptief bouwen. Om dit te stimuleren heeft de provincie Utrecht het initiatief genomen om met zoveel mogelijk gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en waterschappen afspraken te maken over het 'klimaatrobuust' maken van gebouwen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de nota 'Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht'. In de nota is klimaatadaptief bouwen onderverdeeld in de volgende thema's: hitte, droogte, wateroverlast, gevolgbeperking van overstromingen, biodiversiteit & natuurinclusiviteit en bodemdaling.

 

Bij voorliggend plan is aandacht besteed aan klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Navolgend worden de relevante thema's beschouwd.

 

- Hitte

Overlast van hitte is in het plangebied niet te verwachten. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden en er wordt zoveel mogelijk groen toegevoegd rondom het gebouw. Ook hitte in de woningen is niet aan de orde, door de goede isolatie en de beschutte ligging.

 

- Droogte

Al het regenwater van het gebouw wordt gescheiden afgevoerd en geïnfiltreerd in het terrein. Dit gaat bodemverdroging tegen.

 

- Bodemdaling

Aangezien de bodem bestaat uit zandgrond is bodemdaling niet te verwachten.

 

Naast de algemene doelen en ambities van de omgevingsvisie zijn er ook gebiedsspecifieke ambities opgesteld, die op kaart zijn weergegeven. De relevante kaartlagen komen navolgend aan bod.

 

Op kaart 11 'Vitale steden en dorpen' van de omgevingsvisie is aangegeven dat het plangebied in stedelijk gebied ligt. De ambitie van de provincie is om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Zeist is onderdeel van de regio Utrecht (U10). De regio Utrecht staat voor grote ruimtelijke opgaven op het gebied van mobiliteit, groen en landschap, de energieopgave, economie en wonen. Tot 2040 zijn er ruim 100.000 woningen nodig.

 

Op kaart 14 'Aantrekkelijke landschappen wordt aangegeven dat het plangebied ligt in het Landschap Utrechtse Heuvelrug. Vanwege de ligging in bestaand stedelijk gebied is het instandhouden van dit landschap niet van toepassing.

 

Er kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de omgevingsvisie van de provincie Utrecht.

 

3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's:

 

De Omgevingsverordening

In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

 

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

 

Programma's

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

 

Planspecifiek

Uit de kaart behorende bij de Interim Omgevingsvisie blijkt dat voor het plangebied verschillende artikelen van de verordening relevant zijn. Deze artikelen worden navolgend getoetst.

  

Landschap 

In artikel 7.9 is aangegeven dat de kernkwaliteiten van het landschap niet aangetast mogen worden. Uit kaart 15 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' blijkt dat het plangebied is gelegen in het landschap Utrechtse Heuvelrug. De kernkwaliteiten van dit landschap zijn: robuuste eenheid, reliëfbeleving en extreme historische gelaagdheid. Aangezien op de planlocatie al bebouwing aanwezig was en de ligging in bestaand stedelijk gebied wordt aangenomen dat de kernkwaliteiten niet worden aangetast.

 

Verstedelijking

Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. Met betrekking tot verstedelijking van het stedelijk gebied stelt artikel 9.15 van de Interim Omgevingsverordening dat verstedelijking is toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
2. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;

In het programma Wonen en werken worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd. Het initiatief voldoet hier aan omdat het zich in stedelijk gebied bevindt. De woningbouw zal niet leiden tot extra bodemdaling. Er is reeds bebouwing aanwezig geweest op deze locatie en vanwege de ligging op zandgronden is bodemdaling niet aan de orde.

 

Beschermingszone drinkwaterwinning

De planlocatie ligt in het 100-jaarsaandachtgebied als bedoeld in artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Dit is een extra schil om het grondwaterbeschermingsgebied heen. Deze grondwaterwinning is de bron van de drinkwatervoorziening voor onder andere de gemeente Zeist. Om te voorkomen dat activiteiten, zoals het toepassen van bodemenergiesystemen, plaatsvinden die verontreiniging of lokale opwarming van het grondwater tot gevolg hebben worden regels ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening gesteld. Voor iedereen in het 100-jaarsaandachtsgebied geldt de bijzondere zorgplicht (artikel 3.12 van de Interim Omgevingsverordening). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt worden. Het verdient aanbeveling dat dergelijke ontwikkelingen worden afgestemd met het waterwinbedrijf. De beoogde woningen betreffen geen functie die een hoger verontreinigingsrisico voor het grond- en oppervlaktewater vormt dan de voormalige functies.

 

Het plangebied is gelegen in het 100-jaarsaandachtsgebied, zoals te zien is op navolgende afbeelding.

 

^{Plangebied (rood) in 100-jaaraandachtsgebied van grondwaterbeschermingsgebied Zeist}

 

Dit 100-jaarsaandachtsgebied is een gebied rondom de grondwaterwinning Zeist. Deze grondwaterwinning is de bron van de drinkwatervoorziening voor onder andere de gemeente Zeist.

 

In sommige kwetsbare gebieden is het 100-jaarsaandachtsgebied aangewezen als extra schil om het grondwaterbeschermingsgebied heen. Het totale gebied van de drie zones (waterwingebieden, grondwaterbeschermingsgebieden en boringsvrije zones) omvat de 100-jaarszone rondom de winning. Dit 100-jaarsaandachtgebied is opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht. Hiervoor geldt de instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater (artikel 3.7 van de Provinciale Omgevingsverordening).

 

In de 100-jaarsaandachtsgebieden zijn geen specifieke regels van toepassing, maar geldt wel een bijzondere zorgplicht (artikel 3.12 Interim Omgevingsvisie Provincie Utrecht). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt. Het verdient aanbeveling dat ontwikkelingen worden afgestemd met het waterwinbedrijf. De beoogde woningen betreffen geen functie die een hoger verontreinigingsrisico voor het grond- en oppervlaktewater vormt dan de voormalige functies, waardoor verontreiniging niet te verwachten is. Het hemelwater wordt afgekoppeld van het gemeentelijk riool en wordt in de bodem geïnfiltreerd. Daarbij worden niet-uitloogbare materialen toegepast.

 

Naast deze bijzondere zorgplicht is een stimuleringsbeleid ingezet en moet altijd rekening worden gehouden met het drinkwaterbelang.

 

Conclusie

Gezien voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met het gestelde in de omgevingsverordening. In de regels en op de verbeelding bij dit plan is een regeling opgenomen ter bescherming van het 100-jaarsaandachtsgebied.

3.3 Regionaal beleid

 

3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied + (2009)

Het Landschapsontwikkelingsplan voor het Kromme Rijngebied is een intergemeentelijke visie waarin de ambities op het gebied van landschap zijn vastgelegd. De deelnemende gemeenten zijn De Bilt, Zeist, Bunnik, Utrechtse Heuvelrug, Houten en Wijk bij Duurstede. Het landschapsontwikkelingsplan bestaat uit een inventarisatie, een visie(natuurvisie en landschapsvisie) en een uitvoeringsplan.

 

In het algemeen staat het landschapsontwikkelingsplan een versterking van de identiteit van de verschillende landschapstypen voor. Dit kan enerzijds worden bereikt door middel van het stimuleren van de aanleg van passende landschapselementen (bosschages, kavelgrensbeplantingen, hoogstamboomgaarden, oeverzones, etc.). Daarbij wordt ingezet op nieuwe ontwikkelingen en nieuwe functiecombinaties van landbouw, natuur, recreatie en waterberging. Anderzijds wordt gestreefd naar een betere toegankelijkheid van de verschillende delen van het landschap voor met name recreanten in de vorm van aanleg van fiets- en voetpaden. Ten aanzien van de agrarische sector wordt een vitaal landelijk gebied voorgestaan waarin schaalvergroting als een randvoorwaarde voor instandhouding van de sector wordt gezien. Van belang is dan wel dat bij de inpassing van grotere schuren en stallen de ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd. Daarbij dient aandacht te zijn voor vormgeving, situering, materiaalgebruik en kleurgebruik.

    

Planspecifiek

Het landschapsontwikkelingsplan is met name van toepassing op het landelijk gebied. Het plangebied ligt in het stedelijk gebied van de kern Zeist, waardoor het geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van het landelijk gebied. Daarnaast was er in de voorgaande situatie reeds bebouwing aanwezig en treedt een kwaliteitsverbetering op ten opzichte van de bestaande situatie.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Zeist 2020

Op 1 maart 2011 heeft de raad van de gemeente Zeist de 'Structuurvisie Zeist 2020' vastgesteld. Deze structuurvisie bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief zijn vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar de volgende tien hoofdkeuzes:

1. groen versterken;
2. verleden zichtbaar maken;
3. ervaren en gebruiken;
4. kracht van buurten, wijken en kernen;
5. leefomgeving en milieu: A28 overkappen;
6. beter bereikbaar;
7. bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop;
8. centrum aantrekkelijk;
9. economisch gezond en duurzaam;
10. van visie naar uitvoering.

Planspecifiek

Op de structuurvisiekaart zijn het plangebied en de omgeving indicatief aangewezen als bebouwing en gelegen aan een groene route binnen de bebouwde kom. Deze groene route blijft intact doordat er slechts enkele bomen gekapt worden ten behoeve van de openbare parkeerplaatsen. Gezien de locatie binnen bebouwd gebied is dit een geschikte locatie voor nieuwe woningen. De hoofdkeuze 'bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop' komt sterk terug in het voorgenomen plan. De woningen zijn een vorm van maatwerk door de focus op de beoogde doelgroep: Mid- en shortstay via het Leger des Heils. Daarmee staat op het punt van wonen kwaliteit voorop, niet het aantal woningen. Daarbij wordt voornamelijk kwaliteit ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap en zorgzaamheid. Door specifiek voor deze doelgroep te bouwen wordt aangesloten bij deze hoofdkeuze uit de structuurvisie.

 

3.4.2 Woonvisie Zeist 2021-2025

Op 21 april 2016 heeft de raad van de gemeente Zeist de Woonvisie 2016-2020 vastgesteld. Deze woonvisie is op 21 januari 2021 geactualiseerd in de vorm van de woonvisie 2021-2025. De woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen. De woonvisie geeft wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Wonen wordt daarbij nadrukkelijk gezien als het geheel van stenen, sociale samenhang en omgeving. Het gaat hierbij om vitaliteit, eigenheid van wijken en diversiteit. Hiermee is een bandbreedte gecreëerd waarbinnen partijen in samenwerking kunnen komen met voorstellen om zowel bestaande situaties aan te passen, als om nieuwe plannen te realiseren. Passend in deze tijd – gekenmerkt door de groeiende rol van de samenleving in het publieke domein van wonen – is de woonvisie vooral flexibel en creatief. Wel is in de actualisatie aandacht gegeven aan verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt. Zo zijn verschillende doelgroepen (verder) in de knel gekomen en is het belang van duurzaamheid en klimaatbestendigheid verder toegenomen en geconcretiseerd. Tot slot wordt de toegenomen impact van de beweging naar langer en meer zelfstandig wonen voor mensen met een (lichte) zorgvraag benadrukt.

 

De woonvisie doet uitspraken over verschillende onderdelen van wonen in Zeist. De woonvisie is ook een toetsingskader. Nieuwe bouwprojecten worden beoordeeld op de aansluiting bij het woonbeleid. Zeist maakt onderdeel uit van de regio Utrecht. Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal alleen maar toenemen. Deze druk komt vooral op de stad Utrecht terecht, maar als buurgemeente merkt Zeist hier ook de effecten van.

 

De woningmarkt moet een afspiegeling zijn van de samenleving, met kansen voor diverse doelgroepen, ongeacht inkomen, leeftijd of huishoudenssituatie. Hierdoor blijven wijken vitaal en is er voldoende draagvlak voor voorzieningen. In het beleid richt de gemeente zich op vitale wijken en buurten met een diverse samenstelling van de bevolking. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich hierbij aan te sluiten. De eigenheid van wijken is hierbij belangrijk, waarbij we door behoud van de eigen identiteit van wijken ook zorgen voor diversiteit in woonmilieus.

 

Nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoefte die er is in de wijk. Wat betreft woningdifferentiatie geldt dat alle nieuwbouwprojecten vanaf 40 woningen moeten voldoen aan de differentiatie zoals deze is aangegeven in de volgende tabel. Tot 40 woningen is er een keuze. Of de volledige differentiatie, of een programma volledig gericht op het middensegment. Vanaf 40 woningen geldt de aanvullende voorwaarde dat minimaal 50% van de woningen gerealiseerd dient te worden in de categorieën 'Sociale huur' en 'Middeldure koop (laag/ middeldure huur'.

 

Segment	Maximaal prijsniveau	%
Sociale huur	Tot €737 (prijspeil 2020)	20% tot 30%
Middeldure koop (laag)/middeldure huur	Gemiddeld €275.000 VON (max. NHG)/ huur gemiddeld €950 p./m. (max €1100)	25% tot 30%
Middeldure koop (hoog)/ dure huur	Gemiddeld € 375.000 VON (max. €450.000)/ huur gemiddeld €1.200 p./m.	25% tot 30%
Duur	Vrij	20% tot 25%

 

In het woningmarktonderzoek Zeist (Companen, 2020) waar aan gerefereerd wordt in de woonvisie, wordt de woningbehoefte in de regio benoemd. In de regio is de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn nog 37.000 aanvullende plannen en locaties nodig om in deze woningbehoefte te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan door zijn goede ligging ten opzichte van OV-bereikbaarheid en centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken.

      

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 23 woningen. Aangezien dit aantal kleiner is dan 40 woningen hoeft het plan niet te voldoen aan de differentiatie uit de woonvisie. Voor kleine plannen kan hiervan vrijstelling worden verleend. De voorgenomen ontwikkeling heeft een specifieke doelgroep in de vorm van mid- en shortstay via het Leger des Heils. Daarmee wordt woonruimte geboden aan doelgroepen die in de knel zijn gekomen en mensen met een (lichte) zorgvraag. Hiermee sluit de ontwikkeling zeer goed aan op de woonvisie. Ook blijkt uit de woonvisie en het woningmarktonderzoek een grote vraag naar woningen, hier draagt de voorgenomen ontwikkeling aan bij.

   

3.4.3 Groenstructuurplan 'Zeist (voor) Groen'

Het groenstructuurplan 'Zeist (voor) Groen' is in september 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Zeist. Het groenstructuurplan schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren.

 

Planspecifiek

De navolgende afbeelding toont de groenstructuur van het deel van Zeist in de omgeving van het plangebied.

 

^{Groenstructuur Zeist (plangebied rood omcirkeld)}

   

Uit voorgaande afbeelding blijkt dat het plangebied grenst aan 'landschappelijke restanten (S1)'. Het herkenbaar houden van de verschillende landschapstypen, doorlopend tot in de directe woonomgeving van mensen, als drager van de Ecologische Hoofdstructuur Zeist, ook op privéterreinen, is een belangrijk beleidsdoel. In onderhavig geval gaat het om het groen ten noorden van het plangebied en langs de Schermerslaan. In het voorgenomen plan blijven deze groenstructuren behouden. Door de nieuwe woningen wordt de herkenbaarheid van het landschapstype niet aangetast en krijgen de nieuwe bewoners de kans te wonen in het groen.

 

3.4.4 Klimaatbestendig Zeist

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren, wil de gemeente Zeist investeren in een klimaatbestendige inrichting. Hoe de gemeente dit wil bereiken is beschreven in de nota 'Klimaatbestendig Zeist: route naar een klimaatbestendige gemeente', die vastgesteld is door de gemeenteraad in januari 2021. De volgende thema's zijn voor de gemeente Zeist relevant bij een klimaatbestendige inrichting van de fysieke leefomgeving. 

• Wateroverlast: de gemeente wil voorkomen dat het water woningen binnenstroomt of voor verkeersopstoppingen op hoofdwegen zorgt. De ambitie is het hemelwater op te vangen daar waar het valt of waar het geen overlast veroorzaakt.
• Hitte: er worden verschillende maatregelen getroffen om hitte terug te brengen, waaronder het realiseren van voldoende koele plekken en voldoende groen.
• Droogte: de gemeente wil zoveel mogelijk hemelwater in de bodem infiltreren en zo een buffer opbouwen voor droge periodes.
• Waterveiligheid: om een goede waterveiligheid te bewerkstelligen is het belangrijk dat gevoelige functies op de juiste plek worden gerealiseerd en er goede calamiteitenplannen zijn. 

De gemeente Zeist heeft voor deze vier thema's uitgebreide doelen en ambities beschreven, met een doorlooptijd tot 2050. Door nu al slim maatregelen mee te koppelen kan er in veel gevallen voor gezorgd worden dat een klimaatadaptieve inrichting bereikt wordt zonder dat dit hoge kosten met zich meebrengt.

 

Planspecifiek

In toelichting paragraaf 3.2.1 zijn al enkele thema's op het gebied van klimaatadaptief bouwen aan bod gekomen. Hieruit blijkt dat er op het gebied van tegengaan van droogte en hitte maatregelen worden getroffen. Om inzichtelijk te maken dat er een sprake is van een goede waterveiligheid en of er wateroverlast ontstaat in geval van zware regenbuien zijn modelmatige berekeningen nodig. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning zullen deze berekeningen uitgevoerd worden.

 

Er kan geconcludeerd worden dat er bij het initiatief voldoende rekening wordt gehouden met de ambities van de gemeente Zeist op het gebied van klimaatadaptief bouwen.

 

4 Uitvoerbaarheid

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan onder mogelijkheid c valt. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. De voorgenomen ontwikkeling bevat namelijk 23 woningen. Daarnaast worden er enkele bedrijfsactiviteiten aan huis toegestaan. Deze activiteiten komen echter niet voor in de D-lijst. Omdat er desondanks sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is een vormvrije m.e.r.-beoordeling vereist. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot de conclusie leiden dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r. opgesteld worden.

 

Bij besluiten ten aanzien van waarvan moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt is artikel 7.19 van de Wet milieubeheer van toepassing. Met name lid 3, waarin wordt verwezen naar de relevante criteria van bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn, is hierbij relevant. Deze selectiecriteria zijn:

1. kenmerken van het project;
2. plaats van het project;
3. kenmerken van de potentiële effecten.

De kenmerken van het project worden in toelichting hoofdstuk 2 beschreven. Aangezien de planlocatie eerder al grotendeels bebouwd was, zijn de effecten van het plan op de omgeving beperkt. Deze effecten nemen beperkt toe ten opzichte van de situatie waarin de tijdelijke portacabins aanwezig waren. Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen wordt beperkt door gebruik te maken van duurzame energiebronnen en materialen. Van cumulatie met andere projecten is geen sprake. Het gaat om een opzichzelfstaande ontwikkeling.

 

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in toelichting hoofdstuk 4. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit m.e.r. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een m.e.r. zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

  

Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen of er al dan niet een m.e.r.(-beoordeling) nodig is en publiceert dit in een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r.(-beoordeling) uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.

4.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Bij een bestemmingswijziging dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik (wonen). Het woongebruik heeft een strenger bodemregime dan de geldende maatschappelijke bestemming. In dit kader is daarom een bodemonderzoek uitgevoerd (Grondslag, project 35325, 23 september 2021, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1).

 

Er zijn zowel in grond als in grondwater geen verhogingen aangetoond. Tijdens het onderzoek zijn geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op de aanwezigheid van een verontreiniging met asbest. De hypothese van een asbestonverdachte locatie wordt gehandhaafd.

 

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

 

Planspecifiek

De Wgh ziet toe op de bescherming van geluidgevoelige objecten. De beoogde woningen zijn geluidgevoelige objecten, waardoor beschouwd dient te worden of de geluidsbronnen uit de Wet geluidhinder belemmeringen vormen voor de planontwikkeling.

 

Wegverkeerslawaai

Volgens de Wet geluidhinder is bij wegen (met uitzondering van woonerven en 30 km/uur gebieden) met één of twee rijstroken een onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk als deze binnen een afstand van 250 meter van een geluidgevoelig object gelegen zijn. Er bevinden zich geen onderzoeksplichtige wegen in de directe omgeving van het plangebied. Het plan ligt wel in de invloedsfeer van 30 km/uur-wegen. Deze wegen vallen niet onder de Wet geluidhinder maar moeten, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, wel worden betrokken in de ruimtelijke afweging. In dit kader is een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd (VanderBoom, 22-179, d.d. 18 juli 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2).

 

Er liggen in de omgeving van de woningen in de toekomst geen geluidgezoneerde wegen. De geluidbelasting door wegverkeer hoeft daarom niet te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Er zijn geen hogere waarden nodig voor de geluidbelasting door wegverkeer.  

De geluidbelasting door wegverkeer op de niet gezoneerde Schermerslaan (30 km/h) bedraagt ten hoogste 50 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt door de Schermerslaan overschreden. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt door de geluidbelasting van de overige 30 km wegen niet overschreden.

 

Omdat de geluidbelasting door de Schermerslaan slechts 2 dB boven de voorkeursgrenswaarde voor gezoneerde wegen ligt zal voor het aspect geluid sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woningen wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit. De hoogste geluidbelasting op de gevels van de woningen bedraagt 55 dB zonder aftrek. De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k voor de gevels van de woningen bedraagt 22 dB.

 

Voor geluidluwe geveldelen met een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB zonder aftrek zijn geen voorzieningen noodzakelijk. De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k voor geluidluwe gevels van de woningen bedraagt 20 dB. Dit is de minimale waarde conform het Bouwbesluit.

 

Spoorweglawaai    

Het plangebied ligt niet binnen de onderzoekszone van een spoorlijn. 

 

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Wel is geluid van bedrijven nog van belang in het kader van milieuzonering, wat in toelichting paragraaf 4.6 aan bod komt.

 

Conclusie

Gezien het voorgaande is het bestemmingsplan uitvoerbaar voor het aspect geluid.

4.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM_2,5. De grenswaarde voor PM_2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM₁₀ niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM_2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden. 

 

Planspecifiek

De realisatie van 23 woningen kan, gezien de zeer beperkte omvang (< 1.500 woningen), aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de Atlas Leefomgeving gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentratie NO₂ over 2019 bedraagt 17 μg/m³. Voor fijnstof PM₁₀ en PM_2,5 bedraagt deze concentratie respectievelijk 18 μg/m³ en 10 μg/m³. Daarmee wordt er voldaan aan de wettelijke eisen.

 

Het aspect luchtkwaliteit vormt gezien het voorgaande geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming zijn de tabellen 1, 2 en 3 vervallen waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek 

Met voorliggend plan worden ingrepen mogelijk gemaakt die mogelijk een negatief effect uitoefenen op beschermde flora en fauna. Dit wordt navolgend beschouwd.

 

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park, Nationaal Landschap of het Natuurnetwerk Nederland. Op een afstand van circa 10,2 km ligt het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden kunnen vanwege deze ruime afstand uitgesloten worden. Ook voor de overige effecten (trillingen, geluid, optische verstoring, etc.) geldt dat de afstand tot de omliggende Natura 2000-gebieden per definitie te groot is om sprake te kunnen laten zijn van negatieve effecten. Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland geldt dat externe werking geen toetsingskader is.

 

Soortenbescherming

Er is een quickscan flora en fauna (Ecologisch Adviesbureau Viridis, nr. 2018-136, 5 oktober 2018, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2) uitgevoerd. Dit onderzoek is op 17 juni geactualiseerd (Ecologisch Adviesbureau Viridis, 2022-098, d.d. 19 juni 2022, zie bijlagen bij toelichting 3). Hieruit blijkt dat er in het plangebied enkele algemene broedvogels te verwachten zijn. Deze kunnen tijdens de realisatie van de nieuwbouw negatieve effecten ondervinden indien de start van de werkzaamheden in het broedseizoen valt. Door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (15 maart- 31 augustus) te beginnen kunnen negatieve effecten op broedvogels worden gemitigeerd. Aanvullend onderzoek naar één of meerdere soortgroepen is niet noodzakelijk.

 

Door het nemen van de juiste mitigerende maatregelen worden optredende negatieve effecten op beschermde soorten zoveel mogelijk voorkomen. Deze mitigerende maatregelen zijn opgenomen in de actualisatie van de quickscan (zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Ze betreffen het niet uitvoeren van werkzaamheden binnen het broedseizoen (15 maart - 31 augustus) of indien dit niet mogelijk is voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcontrole uit te laten voeren door een ter zake deskundige. Indien tijdens het kappen van bomen een broedgeval wordt aangetroffen dan mag deze boom niet gekapt worden en dient er contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige. Verder geldt tevens de algemene zorgplicht.

 

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat het aspect ecologie geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek 

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van woningen. Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een milieugevoelige bestemming. Derhalve is aan de hand van de bestemmingsplannen 'BSP_Zeist_Noord' bepaald welke milieubelastende activiteiten in de omgeving toegestaan zijn. In de navolgende tabel is hiervan een overzicht weergegeven.

 

Activiteit/bedrijf	Adres	SBI-2008	Milieucategorie	Richtafstand (m)	Afstand tot het bouwvlak (m)
Tandarts	Joost van den Vondellaan 57	8621, 8622, 8623	1	10	7
Kinderopvang	Burgemeester Patijnlaan 134-A	8891	1	10	54

 

Het belendende perceel, Joost van den Vondellaan 57, heeft de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, waarvoor een richtafstand van 10 m geldt, toegestaan. De richtafstanden gelden in beginsel tussen de perceelsgrens van een bedrijf enerzijds en de gevel van een woning anderzijds. Zoals blijkt uit de tabel bedraagt de afstand gemeten vanaf de bestemmingsgrens van de bedrijfsbestemming tot het bouwvlak van het appartementengebouw 7 m. Daarmee wordt niet voldaan aan de richtafstand.

 

Wanneer de afstand niet voldoet kan de feitelijke situatie beschouwd worden om aan te tonen dat het gewenste gebruik toch mogelijk is. De afstand tussen het beoogde appartementengebouw en de tandartspraktijk bedraagt in werkelijkheid 15 m. Gezien de beperkte aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten en het feit dat de afstand tussen de tandartspraktijk en de woningen meer bedraagt dan de richtafstand, kan aangenomen worden dat de beoogde woningen geen overlast ervaren van de praktijk. Echter is er in de buitenruimte tussen de tandartspraktijk en de planlocatie buitenruimte nog een parkeerterrein ten behoeve van het parkeren van medewerkers en cliënten van de tandartspraktijk aanwezig. Dit dient beschouwd te worden.

 

Het parkeerterrein bij de tandartspraktijk heeft geen openbaar karakter en is bestemd voor medewerkers en cliënten. In de VNG-richtafstandenlijst geldt voor de categorie 'autoparkeerterreinen, parkeergarages' milieucategorie 2, waarbij een richtafstand van 30 m hoort. Gezien het bedrijfsmatige karakter van het parkeerterrein en het feit dat het van beperkte omvang is, kan betwist worden of de opsteller van de VNG-publicatie ook dergelijke parkeerterreinen onder de voornoemde categorie schaart. Desondanks dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening aangetoond te worden dat dit parkeerterrein geen inbreuk maakt op het woon- en leefklimaat van de beoogde woningen.

 

Bij een autoparkeerterrein is het aspect geluid maatgevend. Het arriveren en vertrekken van auto's, en het dichtslaan van portieren, produceert immers geluid. In het Activiteitenbesluit worden voor de geluidniveaus in de nacht- en avonduren strengere normen gehanteerd dan voor daguren. Gezien het bedrijfsmatige en kleinschalige karakter van het parkeerterrein, en de ruime geluidsnorm tijdens de daguren, is het onwaarschijnlijk dat het gebruik van het parkeerterrein tijdens de daguren tot een aantasting van het woon- en leefklimaat bij de beoogde woningen leidt. Daarnaast kent het betreffende parkeerterrein hoogstwaarschijnlijk geen hoge intensiteit, doordat een tandartspraktijk over het algemeen een lokaal verzorgingsgebied kent en een groot deel van de cliënten op de fiets komt. Tijdens de avond- en nachturen zijn hoofdzakelijk de auto's van medewerkers aanwezig. Op deze dagdelen arriveren en vertrekken er weinig auto's, waardoor ook op deze dagdelen geen overschrijdingen van de richtwaarden worden voorzien. Een goed woon- en leefklimaat bij de beoogde woningen is daarmee verzekerd.

 

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling. 

4.7 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6-contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5-contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

 

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is bepaald dat woningen kwetsbare objecten zijn. Om te kunnen bepalen of in de nabijheid van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart externe veiligheid geraadpleegd. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart.

  

^{Uitsnede risicokaart externe veiligheid (plangebied blauwe stip)}

 

Risicovolle inrichtingen

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving enkele risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Deze inrichtingen beschikken echter niet over risicocontouren die overlap hebben met het plangebied. Daarnaast zijn deze risicovolle inrichtingen op een zeer grote afstand (minimaal 1 km) gelegen.

 

Buisleidingen 

Er zijn geen buisleidingen gelegen in de nabijheid van het plangebied.

 

Hoogspanningslijnen 

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de indicatieve magneetveldzones tot het plangebied reiken. Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

 

Transportroute voor gevaarlijke stoffen 

De rijksweg A28 is een transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg en behoort tot het Basisnet weg. Deze rijksweg beschikt over een plasbrandaandachtsgebied met een zone van 30 m. Echter is de afstand groot met circa 780 m genoeg om een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico uit te kunnen sluiten. Desalniettemin ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van een gifwolkscenario (880 m). In dit kader dient het groepsrisico beperkt verantwoord te worden, op basis van artikel 7 en 8 van het Bevi. Dit betekent dat moet worden ingegaan op de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp alsmede de mogelijkheden tot zelfredzaamheid in het plangebied. Navolgend wordt ingegaan op deze aspecten.

 

- Bereikbaarheid

Het is van belang dat de hulpdiensten tijdens een brand, ramp of zwaar ongeval voldoende snel kunnen optreden. Een goede bereikbaarheid van het te bouwen appartementencomplex is hierbij van essentieel belang. Het plangebied is vanaf minimaal twee zijden te bereiken. Aan de zuidzijde van het complex wordt een nieuwe verbindingsweg gecreëerd. Deze weg wordt geschikt gemaakt voor hulpverleningsvoertuigen (conform art. 6.37 van het Bouwbesluit 2012).

 

- Bluswatervoorzieningen

De brandweer dient snel te kunnen beschikken over voldoende bluswatervoorzieningen om een incident adequaat te kunnen bestrijden. In de huidige situatie is niet binnen 40 meter van de toegang tot iedere woning een bluswatervoorziening voorhanden. Het advies is om de bestaande bluswatervoorzieningen in de omgeving van het plangebied uit te breiden, met een extra bluswatervoorziening aan de zuid/oost zijde.

 

- Zelfredzaamheid

Aangezien het om reguliere woningen gaat wordt de zelfredzaamheid van de toekomstige bewoners voldoende geacht om zichzelf, eventueel met hulp van gezinsleden en/of buren, in geval van een ramp op de A28 in veiligheid te kunnen brengen. Bij een gifwolk is het advies om binnen te blijven en ramen en deuren te sluiten. Daarnaast dienen mechanische ventilatiesystemen afschakelbaar te zijn. Tot slot is het belangrijk om de toekomstige bewoners te informeren over eventuele risico’s en hoe te handelen bij een gifwolk.

 

Conclusie   

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn wat betreft externe veiligheid.

4.8 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

 

4.8.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes(drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• Vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• Schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

 

4.8.2 Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Waterprogramma 2022 - 2027

Op 22 december 2021 heeft het algemeen bestuur het 'Waterbeheerprogramma 2022 - 2027' vastgesteld. Het waterbeheerprogramma is een koersdocument, waarbij 'stroomopwaarts' centraal staat, oftewel voorbereiden op de toekomst en pro-actieve samenwerking vanaf het begin van het proces. Het hoogheemraadschap heeft de ambitie om bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol te geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Hierbij wordt extra ingezet op de volgende thema's: 

• Zuiver afvalwater, energieneutraal en circulair
• Robuust en gezond watersysteem in een klmimaatbestendig gebied
• Waterveilige leefomgeving
• Waterbewust leven en genieten van water 

Door verschillende opgaven neemt de druk op de fysieke ruimte toe, waardoor een multifunctioneel ruimtegebruik essentieel is. Door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven fundamenteel, wat een andere rol van het hoogheemraadschap vraagt.

 

Het beheergebied van het waterschap is divers, van het natte veenweidegebied in het westen, via het stedelijke middengebied tot de hogere zandgronden in het oosten. Per deelgebied zijn de wateropgaven verschillend. Navolgend staan per deelgebied de belangrijkste opgaven beschreven. 

• Veenweidegebied. Het veenweidegebied is een door de mens gemaakt landschap. Door veenoxidatie vindt bodemdaling en een hoge CO₂-uitstoot plaats. Het watersysteem kan met name in het Oude Rijngebied de klimaatverandering moeilijk opvangen, hier is een robuuster watersysteem en een meer klimaatbestendige inrichting nodig.
• Stedelijk middengebied. Het stedelijk middengebied met de steden Utrecht, Nieuwegein, Houten en IJsselstein is een dynamisch gebied. De komende decennia komen hier veel ontwikkelingen en opgaven samen. Ontwerpen met water dient een prominentere rol te krijgen in gebiedsontwikkelingen en de openbare ruimte, zoals bij locatiekeuzes en planvorming van nieuwe bouwlocaties.
• Kromme Rijngebied en Utrechtse Heuvelrug. Het gebied ten oosten van Utrecht kenmerkt zich door de aanwezigheid van boomgaarden met fruit, de meanderende Kromme Rijn en het Eiland van Schalkwijk. De droge zomers van de afgelopen jaren hebben laten zien dat voor dit gebied een robuuste strategie nodig is om zowel de hoge als de lage delen van het Kromme Rijngebied klimaatbestendig te maken. Het hoogheemraadschap steunt het gericht omzetten van naaldbos in loofbos (verloofing) om de verdamping af te laten nemen en daarmee de verdroging tegen te gaan en de grond- en drinkwatervoorraad toe te laten nemen. 

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert. Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

 

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe.

 

Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• de bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

4.8.3 Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

Een ruimtelijke ontwikkeling moet voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: het 'standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat, als gevolg van de ontwikkeling, geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van het watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Volgens de Beleidsregels op grond van de Keur van het hoogheemraadschap dient een toename van verharding van meer dan 500 m² in stedelijk gebied en 1.000 m² in landelijk gebied in de vorm van open water of berging op eigen terrein te worden gecompenseerd. Het minimaal benodigd oppervlak open water bedraagt 15 % van het aan te leggen extra verhard oppervlak.

 

In de voormalige situatie was het plangebied bijna volledig verhard als gevolg van het dakoppervlak (portacabins) en de bijbehorende bestrating (zie ook toelichting paragraaf 2.1). In de toekomstige situatie wordt deze bebouwing vervangen door het appartementencomplex en wordt daarbij groen gerealiseerd. Daarmee neemt het verhardingsoppervlak niet toe en is watercompensatie niet vereist. 

 

De afvoer van afvalwater- en hemelwater wordt ontkoppeld. Het afvalwater wordt afgevoerd via het gemeentelijk riool. Hemelwater infiltreert in de bodem of wordt via de sloten afgevoerd. Er wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen. Hierbij zal er voldaan worden aan het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Het GRP Zeist 2016-2021 bevat het gemeentelijk beleid ten aanzien van waterbeheer.

 

Zoals in toelichting paragraaf 3.2.2 is opgenomen, ligt het plangebied gedeeltelijk binnen een 100-jaarsaandachtsgebied voor drinkwaterwinning in Zeist.

     

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan.

4.9 Archeologie & Cultuurhistorie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin overgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'. 

 

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

 

Planspecifiek

Archeologie
In het plangebied geldt volgens de gemeentelijke waardenkaart een lage archeologische verwachting, zie onderstaande afbeelding. Dit betekent dat bij bodemingrepen die groter dan 10 ha zijn en dieper dan 30 cm beneden het maaiveld reiken in een vroegtijdig stadium archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, zodat de mogelijkheid tot inpassen van eventuele archeologische waarden binnen de planvorming mogelijk blijft. De vrijstellingsgrenzen worden met de voorgenomen ontwikkeling niet overschreden. Een archeologisch onderzoek kan daarmee achterwege blijven.

   

^{Archeologische beleidskaart Zeist}

 

Cultuurhistorie 

In of nabij plangebied bevinden zich geen gebouwde rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten.

  

Geconcludeerd kan worden dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

 

4.10.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

In de toekomstige situatie zijn er in totaal 23 woningen aanwezig. Voor de woningen kan in CROW-publicatie 381 de categorie 'kamerverhuur, zelfstandig' worden gevolgd. De verkeersgeneratie hiervan op de planlocatie, die in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' wordt aangemerkt als 'matig stedelijk gebied', bedraagt bij de bovengrens (23 * 2,4 =) 55,2 voertuigbewegingen per etmaal. Daarbij dient opgemerkt te worden dat oorspronkelijk een bedrijf op de locatie gevestigd was. Het aantal verkeersbewegingen neemt ten opzichte van de voorgaande situatie beperkt toe, maar is dusdanig laag dat dit gemakkelijk op de omliggende wegen opgevangen kan worden.

  

Het plangebied wordt ontsloten via de Joost van den Vondellaan en de Schermerslaan. Gezien de beperkte verkeersgeneratie zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect verkeer.

 

4.10.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Gemeentelijke beleid

De gemeente Zeist heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist'. Hierin is bepaald dat voor het bepalen van de parkeereis uitgegaan moet worden van de nieuwe parkeerkencijfers van het CROW (in dit geval publicatie 381).

   

Planspecifiek

Voor het parkeren in het plangebied worden de parkeernormen uit de CROW-publicatie 381 aangehouden, zoals vastgelegd in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist'.   

 

Voor onderhavig initiatief is reeds een parkeeronderzoek verricht (Mobycon, 7011-R-E, d.d. 25 november 2020, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). Hierin is onderzocht welke gevolgen het hanteren van een bepaalde parkeernorm heeft voor de parkeersituatie. Er kwam uit naar voren dat als een hoge parkeernorm gehanteerd wordt (i.e. 1,7 pp per woning) er nog steeds voldoende parkeercapaciteit aanwezig is in de openbare ruimte om de parkeerbehoefte op te vangen.

 

Voor vergelijkbare plannen in de omgeving van het plangebied is uitgegaan van een parkeernorm van 1,3 parkeerplaatsen per woning. Dit resulteert in een parkeereis van (23 * 1,3 =) 30 parkeerplaatsen. Van deze 30 parkeerplaatsen kunnen er 13 op eigen terrein worden gerealiseerd. Dit betekent dat in de openbare ruimte de parkeervraag met 13 parkeerplaatsen toeneemt. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de 3 parkeerplaatsen die vervallen ten behoeve van de doorsteek vanuit de parkeerkoffer naar het plangebied. Deze parkeerplaatsen dienen immers elders gecompenseerd te worden. In totaal neemt de parkeervraag in de openbare ruimte daarmee met 20 parkeerplaatsen toe. Uit het parkeeronderzoek van Mobycon bleek al dat er in de openbare ruimte voldoende capaciteit aanwezig is om deze parkeervraag op te vangen.

  

Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect parkeren.

4.11 Duurzaamheid

Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.

 

Nederland in 2050 vrij van aardgas

Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren.

De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.

 

Energie (BENG)

De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vervangen de EPC.

 

MilieuPrestatie Gebouwen (MPG)

De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 januari 2018 geldt een maximale totale schaduwprijs van 1,0€ / m² bvo.

 

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m²).

 

GPR Gebouw

Een meetinstrument voor duurzame ontwikkeling en het benutten van het besparingspotentieel is GPR Gebouw. GPR Gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapportcijfer te geven op vijf thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Hierbij geldt, hoe hoger het cijfer, hoe duurzamer het gebouw. Door de GPR Gebouw in te vullen wordt meer nagedacht over duurzaamheid tijdens het ontwerpen en (ver)bouwen van gebouwen. GPR Gebouw kan ook gebruikt worden om bestaande woningen en gebouwen te verduurzamen. Na invoering van gegevens in GPR Gebouw betreffende de woningen worden prestaties zichtbaar op de thema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

 

Brede Milieuvisie Zeist

De wensen en ideeën op het gebied van milieu en duurzaamheid voor de gemeente Zeist staan beschreven in de Brede Milieuvisie, die op 4 oktober 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zeist. Met 'breed' wordt bedoeld dat het gaat om alle milieuthema’s die invloed hebben op de kwaliteit van de leefomgeving. De Brede Milieuvisie onderscheidt vier pijlers:

• Klimaat en energie: op weg naar een energieneutraal Zeist en de overgang van oude naar nieuwe, duurzame energie.
• Circulaire economie: handelen vanuit kringlopen, hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit.
• Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: zorgen voor een met groen dooraderd Zeist.
• Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: inzetten voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening.    

Routekaart naar een energieneutraal Zeist

De gemeente Zeist heeft haar beleid rond klimaat, energie en duurzaam bouwen verwoord in de 'Routekaart naar een energieneutraal Zeist'. Onderdeel van het beleid is de ambitie dat de gemeente zo spoedig mogelijk energieneutraal is, uiterlijk in 2050. Dat betekent dat op het grondgebied van Zeist uiterlijk in 2050 evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als aan energie wordt verbruikt. Uitgangspunt van de routekaart is dat nieuwbouw energieleverend en minimaal nul-op-de-meter is.

 

Zeist bouwt duurzaam

In februari 2022 is het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Zeist aangescherpt. In dit document geeft de gemeente Zeist helderheid aan projectleiders, ontwikkelaars en overige partners over de eisen en ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij nieuwbouw en renovaties. Dit bovenop de wettelijke verplichtingen en regelgeving. Per thema zijn in de navolgende tabel de eisen en verdergaande ambities van de gemeente weergegeven.

 

 

Planspecifiek

Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval voldaan aan de eisen van BENG. De voorgenomen woningen worden niet aangesloten op het gasnet en daarmee aardgasvrij gebouwd. De gemeentelijke ambitie om nieuw te bouwen woningen als nul-op-de-meterwoningen uit te voeren is ook hier van toepassing. Om daaraan te kunnen voldoen wordt het pand voorzien van hoogwaardige isolatie en komen er op het dak 100 zonnepanelen te liggen. Bij de bouwkundige uitwerking van het plan zal beschouwd worden aan welke eisen en ambities uit 'Zeist bouwt duurzaam' voldaan kan worden.

 

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 3 de overgangs- en slotbepalingen.

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Navolgend worden per artikel kort de belangrijkste aspecten weergegeven.

 

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

 

Artikel 2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012.

 

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

De gronden waarop de groene voortuin is beoogd zijn bestemd als 'Tuin'. Door deze gronden te bestemmen als 'Tuin' wordt de groene voortuin vastgelegd. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Wel mogen erkers, ingangspartijen en overige bouwwerken worden gebouwd.

   

Artikel 4 Wonen

De gronden waarop de woningen met de bijbehorende tuinen, erven, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn beoogd zijn bestemd als 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn dan ook bestemd voor wonen, een beroep of bedrijf aan huis en de hiervoor genoemde bijbehorende tuinen en erven, in- en uitritten en parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

 

De begrenzing van de bouwvlakken en de maximale goot- en bouwhoogte van het gebouw zijn op de verbeelding weergegeven. Tevens is het maximum aantal wooneenheden vastgelegd en is opgenomen dat de woningen slechts gestapeld mogen worden gebouwd. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van voldoende waterberging.

 

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

 

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen. Deze bepalingen hebben betrekking op bestaande en afwijkende maatvoeringen en ondergronds bouwen.

 

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik opgenomen.

 

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is de aanduiding 'milieuzone - 100-jaaraandachtsgebied' opgenomen ter bescherming van het 100-jaaraandachtsgebied van het waterwingebied.

 

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan. 

 

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om de Staat van bedrijfsactiviteiten te wijzigen en de bouwgrenzen te overschrijden.

 

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar het gemeentelijk parkeerbeleid (Parkeerbeleidsnota Zeist).

 

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.

 

Artikel 13 Slotregel

Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

 

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de ontwikkelingen van de locaties zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Een planschadeovereenkomst is hier onderdeel van. De kosten voor het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure worden via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer doorberekend.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 

 

Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

Participatie

Op 1 november 2021 zijn 120 woningen in de omgeving per brief geïnformeerd over het initiatief. Voor de projectinformatie zijn de omwonenden verwezen naar de website van het project. Hier kan men zich opgeven voor de toekomstig uit te geven nieuwsbrieven, waarmee omwonenden op de hoogte gehouden worden over de voortgang procedure. Voorts zijn er op 20 december 2021 (digitale) bijeenkomsten georganiseerd voor bewoners die zich hier voor opgegeven hadden. Hierbij werd de mogelijkheid geboden op het plan te reageren.

 

6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het ontwerpbestemmingsplan aan de relevante vooroverlegpartners, waaronder Gasunie, HDSR, Vitens, Veiligheidsregio Utrecht (hierna: VRU) en de provincie Utrecht, toegezonden. HDSR, Vitens, de provincie Utrecht en de VRU hebben inhoudelijk gereageerd op het bestemmingsplan. Navolgend worden deze reacties behandeld.

 

HDSR

HDSR geeft aan dat in het plan een verwijzing naar het klimaatbeleid van gemeente Zeist dat in januari 2021 is vastgesteld ontbreekt. Om aan deze omissie tegemoet te komen is in toelichting paragraaf 3.4.4 een beschrijving van het beleid opgenomen. Tevens is het plan aan dit beleid getoetst.

 

Verder geeft HDSR aan dat in het klimaatbeleid worden onder andere aanvullende eisen gesteld aan nieuwbouwplannen voor de thema’s wateroverlast, droogte, hitte en waterveiligheid. Zo moet bijvoorbeeld ieder perceel 45mm neerslag kunnen bergen, waarbij geldt dat ten minste 35,7mm in 45 minuten, dat valt op de daken, direct in de bodem kan infiltreren of geborgen kan worden. Ook moet via een modelmatige berekening aangetoond worden dat bij extreme regenval 90mm uur geen water de woningen instroomt. Daarnaast adviseren wij op basis van de 'afspraken klimaatadaptief bouwen’ na te gaan dat bij extreme regenval (70mm uur) geen schade aan infrastructuur ontstaat. Om aan deze verzoeken te voldoen worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning modelmatige berekeningen uitgevoerd om inzichtelijk te maken welke gevolgen extreme regenval heeft voor het plan.

  

Vitens

Vitens verzoekt enkele wijzigingen in het bestemmingsplan door te voeren met betrekking tot het 100-jaaraandachtsgebied van het waterwingebied. Om aan dit verzoek te voldoen is een tekstvoorstel overgenomen in toelichting paragraaf 3.2.2 en in de regels en op de verbeelding is een aanduiding ter bescherming van het 100-jaaraandachtsgebied opgenomen.

 

Provincie Utrecht

De provincie geeft aan dat in de paragraaf waarin de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht aan bod komt de PRV nog wordt genoemd. Dit is aangepast in toelichting paragraaf 3.2.2. Daarnaast is op verzoek van de provincie ook nog kort benoemd op welke manier het waterwinbelang in acht is genomen. 

 

Veiligheidsregio Utrecht

De VRU geeft aan dat de beoordeling van de A28 onjuist is. De alinea dient herschreven te worden en te worden aangevuld met een verantwoording van het groepsrisico. Hiervoor heeft de VRU een voorstel gedaan, die overgenomen is in toelichting paragraaf 4.7.

 

6.2.3 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 8 december 2022 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er 6 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een inhoudelijke beantwoording in de Nota van zienswijzen (zie bijlagen bij toelichting bijlage 6). De ingediende zienswijzen hebben geleid tot enkele wijzigingen in het bestemmingsplan. Deze wijzigingen zijn beschreven in Nota van zienswijzen.