Eikenstein, Utrechtseweg 37 Zeist

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan 'Eikenstein, Utrechtseweg 37 Zeist' met identificatienummer NL.IMRO.0355.BPEikensteinUtrw37-VS01 van de gemeente Zeist.

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 ander bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

1.6 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.7 bebouwingspercentage:

de oppervlakte van de bebouwing binnen het bouwvlak, het woningvlak of, bij afwezigheid daarvan, het bestemmingsvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

1.8 bedrijf aan huis:

het door de bewoners bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten in de woning en bijbehorende bouwwerken:

• a. die zijn genoemd in de bij deze regels deel uitmakende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis', danwel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving, en
• b. die geen horeca of detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit.

1.9 bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, die hoort bij en functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein.

1.10 begane grondlaag:

het gedeelte van een gebouw, bestaande uit de eerste bouwlaag.

1.11 beroep aan huis:

het door de bewoners beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, maatschappelijk en daarmee gelijk te stellen gebied, in de woning en de bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie.

1.12 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

1.13 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.14 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.15 bijgebouw:

een bij een woning behorend ondergeschikt gebouw, zoals een garage, berging of hobbyruimte, dat al dan niet in directe verbinding staat met de woning en dat indien het vrijstaat van de woning, niet voor bewoning is bestemd.

1.16 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.17 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.18 bouwlaag:

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat aan de onder- en bovenzijde door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren wordt begrensd, met uitzondering van een onderbouw, kelders en (half)verdiepte parkeervoorzieningen.

1.19 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.20 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel.

1.21 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.22 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.23 brutovloeroppervlakte:

de vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw.

1.24 daghoreca:

horecabedrijven die gelet op de aard en omvang ervan zowel vanuit functionele als uit milieuoverwegingen niet of nauwelijks storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies van de omgeving van deze horecabedrijven en waar in hoofdzaak etenswaren en niet alcoholische dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waarvan de sluitingstijd niet na 21.00 uur is gelegen, zoals bijvoorbeeld een broodjeszaak, lunchroom, croissanterie, ijssalon, dagcafé, dagcafétaria, koffiebar, bistro en restaurant.

1.25 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.26 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.27 gemeenschappelijk gebruik:

een ontmoetingsplek voor omwonenden in de vorm van een gemeenschappelijke voorziening, met uitsluiting van commerciële horeca.

1.28 gestapelde woning:

een woning in een gebouw dat (ten minste) twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat.

1.29 groenvoorziening:

een groenverbinding in de vorm van plantsoenen, bermen en/of beplanting, waterpartijen en -infiltratievoorzieningen, al dan niet in combinatie met wegen en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie.

1.30 grondgebonden woning:

woning in de vorm van een twee-aaneengebouwde woning (twee-onder-één-kap woning), meer aaneengebouwde (rijtjeswoning) en/of vrijstaande woning.

1.31 hoofdgebouw:

een gebouw, dat binnen een bouwperceel door constructie of afmetingen als hét of één van de belangrijkste valt aan te merken.

1.32 horecabedrijf:

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig nachtverblijf wordt verstrekt en/of waar zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd.

1.33 kleinschalige kantoorfuncties:

kantoorfuncties ten behoeve van (flex)werkplekken, waaronder mede verstaan kantoorruimtes voor zzp-ers.

1.34 maatschappelijke voorzieningen:

voorzieningen ter zake van religie, uitvaartcentrum, verenigingsleven, onderwijs, opvoeding, kinderopvang, gezondheidszorg, bejaardenzorg (waaronder zorgwoningen), als ook ondergeschikte en niet-zelfstandige horeca en detailhandel ten dienste van deze voorzieningen en andere openbare en bijzondere dienstverlening.

1.35 meer aaneengebouwde woning (rijwoning):

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

1.36 onderbouw:

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,5 m boven peil is gelegen.

1.37 onderkomen:

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

1.38 ondergeschikte detailhandel:

een niet zelfstandige detailhandelsfunctie, welke ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke binnen de bestemming is toegestaan.

1.39 ondergeschikte horeca:

een niet zelfstandige horecafunctie, welke ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke binnen de bestemming is toegestaan.

1.40 openbare ruimte:

de openbare weg, een ontsluitingsweg ten behoeve van meer dan één woonperceel, het openbaar groen of andere openbare verblijfsruimte.

1.41 overkapping:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte ruimte vormt, met ten hoogste 1 wand.

1.42 peil:

• a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen.

1.43 pension:

gelegenheid voor het verstrekken van logies (per nacht), met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

1.44 seksinrichting:

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een bordeel.

1.45 sociale huurwoning:

een woning conform het programma van eisen van een toegelaten instelling. De woning zal bij aanvang van de exploitatie een huurprijsniveau kennen conform de richtlijnen uit de Woonvisie 2021-2025 Zeist. De toegelaten instelling kan de exploitatie van de woningen naar eigen inzicht inrichten, indachtig het Sociaal Beheerplan.

1.46 twee-aaneen gebouwde woning:

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen.

1.47 voorgevel:

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels.

1.48 voorgevelrooilijn:

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

1.49 vrijstaande woning:

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

1.50 wonen:

het verblijven van één huishouden in een woning.

1.51 woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

1.52 woningtype:

type woning te onderscheiden in vrijstaand, twee-aaneen, meer aaneen of gestapeld.

1.53 zijdelingse perceelsgrenzen:

de grenzen van een bouwperceel aan de zijkanten van het bijbehorende hoofdgebouw.

1.54 zorgwoning:

een woning die niet via de reguliere woningdistributie beschikbaar komt, maar waarvan de bewoner(s) vanwege hun beperkte zelfredzaamheid bij aanvang van bewoning op basis van een ter zake van overheidswege gehanteerd systeem zijn geïndiceerd voor zorg, die beschikbaar is in de directe nabijheid van die woning en welke zorg door die bewoner(s) ook daadwerkelijk wordt afgenomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 het bebouwingspercentage:

de gezamenlijke oppervlakte van alle aanwezige bouwwerken, met

uitzondering van de uitstekende delen van halfverdiepte

parkeervoorzieningen en balkons, uitgedrukt in een percentage van het

bouwvlak.

2.7 de verticale (ondergrondse) bouwdiepte:

vanaf het peil tot aan de onderkant van de diepst gelegen vloer, de fundering niet meegerekend.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening', uitsluitend bedrijfsmatige doeleinden in de vorm van voorzieningen voor het openbaar nut, zoals de energie-, warmte- en telecommunicatievoorziening, en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen;
  

alsmede voor:

• b. wegen met bijbehorende paden en bermen, ter ontsluiting van de nutsvoorzieningen;
• c. groenvoorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 3.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. niet voor bewoning bestemde gebouwen, en
• b. andere bouwwerken, zoals palen, masten, verkeers-, reclame- en andere tekens, technische installaties en erf- of perceelafscheidingen.

3.2.2 Bedrijfsgebouwen

Voor het bouwen van gebouwen als bedoeld in lid 3.2.1 gelden de volgende bepalingen:

• a. gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
• b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 4 meter.

3.2.3 Andere bouwwerken

• a. Andere bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan;
• b. De bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
palen, masten, technische installaties	10 m
hekwerken rond nutsvoorzieningen	3 m
overige andere bouwwerken	5 m

Artikel 4 Gemengd

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. ontwikkelen en in stand houden van een gemengd gebied overeenkomstig de principes zoals beschreven in het 'Stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitplan' en opgenomen in Bijlage 2 van deze regels;
• b. maatschappelijke voorzieningen;
• c. wonen;
• d. verkeers-, verblijfs- en parkeervoorzieningen;

alsmede voor:

• e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', een (half)verdiepte parkeergarage met bijbehorende voorzieningen;
• f. aan het wonen ondergeschikte en daarvan ten dienste staande kleinschalige kantoorfuncties, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - kleinschalige kantoorfuncties', zoals bedoeld onder lid 4.5.1;
• g. aan het wonen ondergeschikte en daarvan ten dienste staande daghoreca, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - daghoreca', zoals bedoeld onder lid 4.5.1;
• h. horeca in de vorm van een pension, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - pension';
• i. bij een en ander behorende binnenplaatsen, erven, tuinen en groenvoorzieningen;
• j. bij een en ander behorende in- en uitritten, laad- en losvoorzieningen en andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen;

met dien verstande dat:

• k. een doorgaande verbinding voor gemotoriseerd verkeer tussen de Utrechtseweg en de Laan van Eikenstein niet is toegestaan.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 4.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. gebouwen, uitsluitend ten behoeve van de in 4.1 genoemde functies, waarbij voor woningen geldt dat;
  • 1. binnen de bestemming 'Gemengd' en de bestemming 'Woongebied' tezamen maximaal 207 woningen zijn toegestaan;
  • 2. tenminste 82 woningen worden gerealiseerd als sociale huurwoning, binnen de bestemming 'Gemengd' en de bestemming 'Woongebied' tezamen;
• b. andere bouwwerken, zoals luifels, erf- of perceelafscheidingen, vlaggenmasten en beeldende kunstwerken.

4.2.2 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen als bedoeld in lid 4.2.1 gelden de volgende bepalingen:

• a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. het bebouwingspercentage van het bouwvlak mag 100% bedragen, tenzij anders is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)';
• c. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mogen de aangeduide hoogtes niet worden overschreden;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' mag het aantal bouwlagen niet meer bedragen dan is aangegeven;
• e. de dakhelling van een kap mag niet meer dan 60 graden bedragen;
• f. de diepte van een balkon mag niet meer dan 1,25 meter bedragen, gemeten loodrecht vanuit de gevel waartegen wordt gebouwd.

4.2.3 Parkeergarage

Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is een (half)verdiepte parkeergarage toegestaan met dien verstande dat:

• a. de bouwhoogte boven het peil maximaal 1,20 meter mag bedragen;
• b. de ondergrondse bouwdiepte niet meer dan 4 meter mag bedragen.

4.2.4 Andere bouwwerken

• a. overkappingen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
• b. andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan;
• c. De bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
licht- en andere masten en beeldende kunstwerken	10 m
luifels	4 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- of perceelafscheidingen	1 m
overige andere bouwwerken	3 m

4.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan in een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing vanwege:

• a. de ruimtelijke structuur, waaronder cultuurhistorische en architectonische aspecten;
• b. een ecologische ontwikkeling;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. het behoud van parkeergelegenheid op eigen terrein;
• e. de aansluiting op structurele groenelementen;
• f. de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
• g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

4.4 Afwijken van de bouwregels

4.4.1 Fietsenstalling

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.2 onder a en 4.2.4 onder a van deze regels, voor de bouw van een open fietsenstalling buiten het bouwvlak, mits:

• a. de gezamenlijke oppervlakte van de fietsenstallingen niet meer dan 150 m² bedraagt.
• b. de bouwhoogte niet meer dan 3 meter bedraagt.

4.4.2 Diepere balkons

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.2 onder e van deze regels, voor de bouw van diepere balkons, mits:

• a. de diepte van de balkons vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is, daaronder begrepen het samenspel van de balkons;
• b. de diepte van de balkons vanuit het oogpunt van privacy aanvaardbaar is.
  

4.5 Specifieke gebruiksregels

4.5.1 Nader gebruik

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

• a. de in lid 4.1 onder e. en f. genoemde functies zijn uitsluitend op de begane grondlaag toegestaan;
• b. de in lid 4.1 onder e. genoemde functie mag niet meer dan 200 m2 brutovloeroppervlakte bedragen, met inachtneming van het bepaalde in dit lid onder d., en waarbij geldt dat de omvang per ruimte niet groter is dan 40 m2;
• c. de in lid 4.1 onder f. genoemde functie mag niet meer dan 200 m2 brutovloeroppervlakte bedragen, met inachtneming van het bepaalde in dit lid onder d.;
• d. de brutovloeroppervlakte van de in lid 4.1 onder e., f. en g. genoemde functies mag in totaal niet meer dan 300 m2 bedragen.

4.5.2 Voorwaardelijke verplichting inrichting en instandhouden

Het gebruik van gronden voor de in 4.1 genoemde doeleinden is alleen toegestaan als binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Groen - Landschapswaarden' de landschappelijke inrichting is gerealiseerd en in stand wordt gehouden conform de principes van het 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' opgenomen in Bijlage 3 ten aanzien van:

• de bosranden van Eikenstein;
• het park van Eikenstein;
• de Stichtse Lustwarande;
• eenduidige materialisering;

waarbij geldt dat de landschappelijke inrichting binnen één jaar na gereedmelding (als bedoeld in artikel 1.25 lid 2 van het Bouwbesluit 2012) van driekwart van de nieuw te bouwen woningen (binnen de bestemming 'Gemengd' en 'Woongebied' tezamen) dient te zijn gerealiseerd.

Een en ander met dien verstande dat deze verplichting van toepassing is voor de bewoner(s) van het perceel dat grenst aan het betreffende deel van de landschappelijke inrichting.

4.6 Afwijken van het gebruik

Het College van burgemeester en wethouders kan afwijken van het bepaalde in:

• a. 4.1, onder a van deze regels, mits met deze afwijking een vergelijkbare stedenbouwkundige- en beeldkwaliteit kan worden gerealiseerd als met het bepaalde in 4.1 onder a;
• b. 4.5.2 van deze regels, mits met deze afwijking een vergelijkbaar behoud en herstel van landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden kan worden gerealiseerd als met het bepaalde in 4.5.2.

Artikel 5 Groen

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. ontwikkelen en in stand houden van groenvoorzieningen volgens de principes zoals beschreven in het 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' en opgenomen in Bijlage 3 van deze regels;
• b. speelvoorzieningen;
• c. watergangen en waterpartijen;
• d. waterberging en waterinfiltratievoorzieningen;
• e. voetpaden, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen;
• f. sculpturen en andere kunstzinnige werken;

met dien verstande dat:

• g. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' een ontsluitingsweg is toegestaan ten behoeve van de in de bestemming 'Woongebied' benoemde functies;
• h. een doorgaande verbinding voor gemotoriseerd verkeer tussen de Utrechtseweg en de Laan van Eikenstein niet is toegestaan;
• i. voorzieningen ten behoeve van gemeenschappelijk gebruik uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kas'.

5.2 Bouwregels

• a. Op en in de gronden als bedoeld in lid 5.1, mogen uitsluitend worden gebouwd bij de bestemming behorende andere bouwwerken, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggenmasten	10 m
verlichting	3 m
speelvoorzieningen	5 m
overige andere bouwwerken	3 m

• b. in afwijking van het bepaalde onder a., is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kas' één gebouw toegestaan voor gemeenschappelijk gebruik, met een maximaal oppervlak van 100 m2 en een maximale bouwhoogte van 6 m.

5.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan in een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing vanwege de groene inrichting zoals beschreven in de 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' zoals opgenomen in Bijlage 3.

Artikel 6 Groen - Landschapswaarden

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen - Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. groenvoorzieningen met behoud en herstel van landschappelijke- en ecologische waarden volgens de principes voor de bosranden van Eikenstein en de Stichtse Lustwarande zoals beschreven in het 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' en opgenomen in Bijlage 3 van deze regels;
• b. watergangen en waterpartijen;
• c. voetpaden, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen, niet zijnde parkeerplaatsen;
• d. sculpturen en andere kunstzinnige werken.
  

met dien verstande dat:

• e. in afwijking van het bepaalde onder c., uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', parkeerplaatsen en bijbehorende voorzieningen zijn toegestaan.

6.2 Bouwregels

• a. Op en in de gronden als bedoeld in lid 6.1, mogen uitsluitend worden gebouwd bij de bestemming behorende andere bouwwerken, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggenmasten	10 m
verlichting	3 m
overige andere bouwwerken	1 m

• b. in aanvulling op het bepaalde onder a. geldt dat erf- en perceelscheidingen bij woningen niet zijn toegestaan.

6.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan in een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing vanwege de groene inrichting zoals beschreven in het 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' zoals opgenomen in Bijlage 3.

6.4 Specifieke gebruiksregels

Het behoud en herstel van landschappelijke- en ecologische waarden in afwijking van de principes zoals beschreven in het 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' en opgenomen in Bijlage 3 van deze regels, wordt aangemerkt als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan.

6.5 Afwijken van het gebruik

Het College van burgemeester en wethouders kan afwijken van het bepaalde in 6.4 van deze regels, mits met deze afwijking een vergelijkbaar behoud en herstel van landschappelijke-, cultuurhistorische- en ecologische waarden kan worden gerealiseerd als met de toepassing van 6.1, onder a.

6.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.6.1 Vergunningplicht

Behoudens het bepaalde in lid 6.6.2 is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, onderstaande werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
• b. het ophogen en egaliseren van de gronden, waaronder het aanleggen van geluid- en andere wallen;
• c. aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen;
• d. het verlagen van het grondwaterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
• e. aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
• f. vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben.

6.6.2 Uitzonderingen vergunningplicht

Het in lid 6.6.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende werken of werkzaamheden:

• a. in het kader van het normale beheer en onderhoud;
• b. als bedoeld in lid 6.6.1 bij f, voor zover daarvoor een omgevingsvergunning voor bouwen is vereist;
• c. het vellen, rooien of beschadigen van fruitbomen;
• d. waarmee is of mag worden begonnen op het tijdstip van onherroepelijk worden van het plan;
• e. graafwerkzaamheden als bedoeld in de Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten, die mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

6.6.3 Toetsingscriteria

• a. Werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 6.6.1, zijn slechts toelaatbaar indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, alle waarden of functies, welke het plan krachtens lid 6.1 beoogt te beschermen, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind;
• b. De omgevingsvergunning kan in ieder geval worden verleend indien die werken of werkzaamheden passen binnen de principes voor landschappelijke inrichting overeenkomstig het in bijlage 3 van deze regels opgenomen 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' en het in bijlage 2 van deze regels opgenomen 'Stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitplan.

Artikel 7 Tuin

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen.

7.2 Bouwregels

7.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 7.1, mogen uitsluitend worden gebouwd of opnieuw worden gebouwd:

• a. andere bouwwerken, zoals palen, masten en erf- of perceelafscheidingen.

7.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 7.2.1, gelden de volgende bepalingen:

• a. De bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggen- en andere masten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelsafscheidingen	1 m
overige andere bouwwerken	2 m

Artikel 8 Verkeer

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wegen met ten hoogste twee rijstroken;
• b. verhardingen voor woonstraten, pleinen, auto-, fiets- en voetgangersverkeer en parkeervoorzieningen;
• c. voorzieningen, zoals in- en uitvoeg- en opstelstroken, bushaltes en geluidwerende voorzieningen;
• d. parkeerstroken en -voorzieningen;
• e. fiets- en voetpaden;
• f. bermen, groen- en speelvoorzieningen;
• g. watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• h. bij een en ander behorende andere voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, afvalverzamelvoorzieningen en beeldende kunst.

een en ander met dien verstande dat bij de inrichting van de gronden met de bestemming 'Verkeer' de landschappelijke inrichting overeenkomstig de principes van het in bijlage 3 van deze regels opgenomen 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' in acht dient te worden genomen.

8.2 Bouwregels

8.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 8.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. ondergeschikte gebouwen en andere bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals abri's;
• b. andere bouwwerken, zoals lichtmasten, informatieborden, verkeerstekens en- regelinstallaties en straatmeubilair.

8.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. van gebouwen mag de oppervlakte niet meer dan 20 m2 en de bouwhoogte niet meer dan 3 m bedragen;
• b. van andere bouwwerken mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
licht en andere masten	10 m
beeldende kunst	8 m
overige speelvoorzieningen	5 m
overige andere bouwwerken	3 m

8.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de stedenbouwkundige inrichting, landschappelijke inpassing en ligging van bouwwerken.

Artikel 9 Woongebied

9.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. ontwikkelen en in stand houden van een woongebied overeenkomstig de principes zoals beschreven in het 'Stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitplan' en opgenomen in Bijlage 2 van deze regels;
• b. wonen;
• c. beroep of bedrijf aan huis;
• d. tuinen en erven;
• e. verkeers-, verblijfs- en parkeervoorzieningen;
• f. groen- en speelvoorzieningen,
• g. water, voorzieningen voor de waterhuishouding, waterberging en waterinfiltratievoorzieningen;
• h. bij een en ander behorende overige voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen.
  

met dien verstande dat:

• i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - bostuin', uitsluitend tuinen zijn toegestaan waarbij het gebruik is gericht op de instandhouding van het boskarakter van deze gronden en de natuurlijke en landschappelijke waarden van het boskarakter;
• j. een doorgaande verbinding voor gemotoriseerd verkeer tussen de Utrechtseweg en de Laan van Eikenstein niet is toegestaan.

9.2 Bouwregels

9.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 9.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. hoofdgebouwen;
• b. bijbehorende bouwwerken;
• c. met de in lid 9.1 benoemde functies verband houdende andere bouwwerken;

met dien verstande dat:

• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - bostuin' uitsluitend andere bouwwerken in de vorm van erf- en perceelsafscheidingen zijn toegestaan.

9.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 9.2.1 gelden de volgende bepalingen:

• a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. het totaal aantal woningen binnen de bestemming 'Gemengd' en de bestemming 'Woongebied' tezamen mag niet meer bedragen dan 207, waarbij geldt dat:
  • 1. tenminste 82 woningen worden gerealiseerd als sociale huurwoning, binnen de bestemming 'Gemengd' en de bestemming 'Woongebied' tezamen;
• c. de (horizontale) diepte van het hoofdgebouw niet meer dan 14 meter bedragen;
• d. een éénmaal gebouwde woning mag niet meer worden omgezet naar een ander woningtype;
• e. na de projectmatige verkaveling in bouwpercelen is bij grondgebonden woningen maximaal 1 grondgebonden woning per bouwperceel toegestaan;
• f. de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)', met dien verstande dat de oppervlakte van de bovenste bouwlaag van twee-aaneengebouwde woningen en meer aaneengebouwde woningen, indien het de derde bouwlaag of hoger betreft, niet meer mag bedragen dan 70% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;
• g. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag bij:
  • 1. vrijstaande woningen niet minder bedragen dan 3 meter tot aan de perceelgrens met een ander woonperceel;
  • 2. twee-aaneengebouwde woningen aan één zijde niet minder bedragen dan 3 meter;
• h. voor grondgebonden woningen geldt dat de gezamenlijke oppervlakte aan hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan:
  • 1. 200 m² op het bouwperceel bij vrijstaande woningen;
  • 2. 175 m² op het bouwperceel bij twee-aaneengebouwde woningen;
  • 3. 150 m² op het bouwperceel bij meer aaneengebouwde woningen;
• i. voor gestapelde woningen geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan 750 m2.

9.2.3 Bijbehorende bouwwerken

• a. bijbehorende bouwwerken zijn enkel toegestaan ten behoeve van grondgebonden woningen;
• b. bijbehorende bouwwerken dienen op ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn van de betreffende woning te worden gebouwd;
• c. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken, mag bij elke woning niet meer dan 40 m² bedragen, onverminderd het bepaalde onder d en e;
• d. in aanvulling op het bepaalde onder c mag de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per perceel toenemen met 2% van het bouwperceel, tot een maximum van 100 m², onverminderd het bepaalde onder e;
• e. in aanvulling op het bepaalde onder c en d, mag de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per perceel niet meer bedragen dan 50% van het bouwperceel;
• f. van bijbehorende bouwwerken mag de goothoogte niet meer dan 3 m bedragen, de bouwhoogte niet meer dan 4,5 m en de dakhelling niet meer dan 60°;
• g. in aanvulling op het gestelde in lid f geldt dat de bouwhoogte van overkappingen niet meer dan 3 meter mag bedragen.

9.2.4 Andere bouwwerken

De bouwhoogte van andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan hierna is aangegeven:

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggenmasten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelafscheidingen	1 m
beeldende kunst	8 m
licht en andere masten	10 m
speelvoorzieningen	5 m
overige andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde	3 m

9.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan in een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing vanwege:

• a. de ruimtelijke structuur, waaronder cultuurhistorische en architectonische aspecten;
• b. een ecologische ontwikkeling;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. het behoud van parkeergelegenheid op eigen terrein;
• e. de aansluiting op structurele groenelementen;
• f. de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
• g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

9.4 Afwijken van de bouwregels

9.4.1 Afwijken voor afstand tot zijdelingse perceelsgrens

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2.2, onder g, voor een kleinere afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens, mits:

• a. dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt acceptabel is;
• b. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken plaatsvindt. Dit betekent onder andere dat de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen percelen niet onevenredig mogen worden geschaad.

9.4.2 Afwijken medisch-sociale noodzaak

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2.3, onder c en d, voor de bouw van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, met dien verstande dat:

• a. dit noodzakelijk is vanuit medisch-sociale noodzaak (ten behoeve van mindervaliden);
• b. de bijbehorende bouwwerken achter de voorgevelrooilijn van de woning worden gesitueerd;
• c. het totale oppervlak aan bijbehorende bouwwerken per woning ten hoogste 100 m² bedraagt;
• d. een bouwperceel voor ten hoogste 50% bebouwd wordt.

9.5 Specifieke gebruiksregels

9.5.1 Beroep- of bedrijf aan huis

De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende bijgebouwen en in ieder geval niet meer dan 100 m2.

9.5.2 Strijdig gebruik

Naast hetgeen daaromtrent in de Algemene gebruiksregels in artikel 13 is bepaald, moet als strijdig gebruik in ieder geval worden aangemerkt, het gebruik van de in lid 9.1 bedoelde gronden, die onbebouwd zijn, voor:

• a. buitenopslag van goederen ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis;
• b. behoudens in- en uitladen, overige bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de betreffende woning;
• c. het gebruik als opslag,-, stort- of bergplaats van al dan niet aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, -stoffen of -producten, voor zover niet in overeenstemming te achten met de tuin of het erf bij een woning.

9.5.3 Erf

De voor 'specifieke vorm van tuin - bostuin' aangewezen gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan, dan wel niet te worden beschouwd als gebouwerf in de zin van Bijlage I bij artikel 1.1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving zodra de Omgevingswet in werking getreden is.

9.5.4 Voorwaardelijke verplichting inrichting en instandhouden

Het gebruik van gronden voor de in 9.1 genoemde doeleinden is alleen toegestaan als binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Groen - Landschapswaarden' de landschappelijke inrichting is gerealiseerd en in stand wordt gehouden conform de principes van het 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' opgenomen in Bijlage 3 ten aanzien van:

• de bosranden van Eikenstein;
• het park van Eikenstein;
• de Stichtse Lustwarande;
• eenduidige materialisering;

waarbij geldt dat de landschappelijke inrichting binnen één jaar na gereedmelding (als bedoeld in artikel 1.25 lid 2 van het Bouwbesluit 2012) van driekwart van de nieuw te bouwen woningen (binnen de bestemming 'Gemengd' en 'Woongebied' tezamen) dient te zijn gerealiseerd.

Een en ander met dien verstande dat deze verplichting van toepassing is voor de bewoner(s) van het perceel dat grenst aan het betreffende deel van de landschappelijke inrichting.

9.5.5 Voorwaardelijke verplichting waterberging

Ingebruikname van de woningen en bijbehorende bouwwerken, wegen en inritten als bedoeld in lid 9.1 is slechts toegestaan als in het plangebied is voorzien in de aanleg van een waterberging van ten minste 45 liter per vierkante meter bebouwd of anderszins verhard oppervlak, die na 24 uur na een bui weer voor 90% beschikbaar is.

9.6 Afwijken van het gebruik

Het College van burgemeester en wethouders kan afwijken van het bepaalde in:

• a. 9.1, onder a van deze regels, mits met deze afwijking een vergelijkbare stedenbouwkundige- en beeldkwaliteit van het woongebied wordt gerealiseerd als met het bepaalde in 9.1, onder a;
• b. 9.5.4 van deze regels, mits met deze afwijking een vergelijkbaar behoud en herstel van landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden kan worden gerealiseerd als met het bepaalde in 9.5.4.

9.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

9.7.1 Omgevingsvergunningplicht

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - bostuin' de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren:

• a. vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben.

9.7.2 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht

Het in lid 9.7.1 genoemde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden:

• a. die in het kader van het normale beheer en onderhoud worden uitgevoerd;
• b. die reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

9.7.3 Toelaatbaarheid

• a. De werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden als bedoeld in lid 9.7.1, zijn slechts toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, de natuur- en landschapswaarden van de betreffende gronden, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind;
• b. De omgevingsvergunning kan in ieder geval worden verleend als die werken of werkzaamheden passen binnen de principes voor landschappelijke inrichting overeenkomstig het in bijlage 3 van deze regels opgenomen 'Voorlopig ontwerp inrichtingsplan' en het in bijlage 2 van deze regels opgenomen 'Stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitplan.

Artikel 10 Waarde - Archeologie

10.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemmingen.

10.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

10.2.1 Algemeen

• a. voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemming(en) dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m² én waarvan de diepte meer bedraagt dan 0,45 meter onder het maaiveld, een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
• b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  • 3. de verplichting de activiteit die leidt tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg.

10.2.2 Uitzonderingen

Het bepaalde in lid 10.2.1 is niet van toepassing op:

• a. bebouwing die nodig is voor het archeologisch onderzoek met een maximale bouwhoogte van 5 meter, of;
• b. de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits:
  • 1. de bestaande fundering wordt gebruikt;
  • 2. de bestaande oppervlakte met niet meer dan 50 m² wordt uitgebreid.

10.2.3 Advies

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 10.2.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden.

10.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

10.3.1 Verbod

Het is verboden om op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden de volgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegde gezag:

• a. het ophogen en ontgraven van de bodem;
• b. het uitvoeren van grondwerkzaamheden, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het aanleggen van drainage;
• c. het scheuren van grasland;
• d. het aanleggen, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, vijvers, sloten, greppels en andere wateren;
• e. het verlagen of verhogen van het waterpeil;
• f. het aanleggen of uitbreiden van oppervlakteverhardingen, zoals wegen, paden, banen of parkeergelegenheden;
• g. het aanleggen of verwijderen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies;
• h. het aanbrengen van diepwortelende bomen en/of beplanting;
• i. het rooien van diepwortelende bomen en/of beplanting, waarbij de stobben worden verwijderd.

10.3.2 Uitzonderingen

Het in lid 10.3.1 genoemde verbod is niet van toepassing indien:

• a. het werken of werkzaamheden betreft waarvan de diepte niet meer bedraagt dan 0,45 meter onder het bestaande maaiveld, of;
• b. de werken of werkzaamheden een oppervlakte hebben van niet meer dan 50 m², of;
• c. de werken of werkzaamheden het normale onderhoud en beheer betreffen, of;
• d. de werken of werkzaamheden het normale agrarische gebruik betreffen, of;
• e. de werken of werkzaamheden reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, of;
• f. de werken of werkzaamheden mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds voor de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan verleende vergunning, of;
• g. de werken en werkzaamheden het archeologisch onderzoek betreffen.

10.3.3 Toelaatbaarheid

De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 10.3.1 wordt slechts verleend indien:

• a. door de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden een rapport is overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  • 3. de verplichting de activiteit die leidt tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg.

10.3.4 Advies

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 10.3.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden.

10.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd betreffende de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', het plan te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 12 Algemene bouwregels

12.1 Bestaande en afwijkende maatvoering en situering

• a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van bouwwerken gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in artikel 12.2 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen;
• b. Het bepaalde onder a geldt niet voor bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

12.2 Onderkeldering van gebouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken, niet zijnde een parkeergarage als bedoeld in lid 4.2.3, gelden de volgende regels:

• a. de bouwdiepte mag maximaal 4 meter bedragen;
• b. de ondergrondse bebouwing of halfverdiepte bebouwing mag uitsluitend onder gebouwen worden gerealiseerd, met uitzondering van ingangspartijen en voorzieningen voor de toetreding van daglicht;
• c. de bouwhoogte van keermuren ten behoeve van ingangspartijen mag niet meer dan 1,20 meter bedragen;
• d. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel worden gebouwd.

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

13.1 Strijdig gebruik

Als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan wordt in ieder geval aangemerkt het gebruik van:

• a. gronden en bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
• b. onbebouwde gronden:
  • 1. als stand- of ligplaats van onderkomens;
  • 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;

een en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

Artikel 14 Algemene aanduidingsregels

14.1 Milieuzone - 100-jaarsaandachtsgebied

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - 100-jaarsaandachtsgebied' zijn de gronden naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van de grondwaterwinning. Op deze zone zijn de provinciale regels van toepassing.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het plan voor:

• a. geringe afwijkingen die in het belang zijn voor een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
• b. het overschrijden van de voorgeschreven bouwhoogtes ten behoeve van lichtkappen, technische installaties en andere ondergeschikte bouwdelen;
• c. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 30 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
• d. afwijkingen ten aanzien van de ligging van bouwgrenzen voor zover die noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 1 m bedraagt;
• e. het overschrijden van bouwgrenzen, indien dit noodzakelijk is voor de bouw van galerijen, ingangsportalen, trappenhuizen, balkons, dakoverstekken, en erkers tot ten hoogste 1,25 m;
• f. een overschrijding van de in de regels voorgeschreven maten, afmetingen en percentages, tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien een technische noodzaak hiervoor aanleiding is;
• g. de vestiging van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis', maar naar zijn aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met de rechtstreeks toegelaten bedrijven.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

16.1 Wijziging bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de van deze regels deel uitmakende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis' als volgt te wijzigen:
het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

16.2 Overschrijding bestemmingsgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van de ligging van bestemmingsgrenzen en van aanduidingsgrenzen voor zover die noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 1 m bedraagt.

Artikel 17 Overige regels

17.1 Parkeergelegenheid

• a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of van gebruik veranderen wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel, of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
• b. De omgevingsvergunning voor het bouwen en/of voor het gebruik kan alleen worden verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004), met dien verstande dat in afwijking van de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' voor de sociale huurwoningen een norm van minimaal 1,2 parkeerplaatsen per woning geldt.
  Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.
• c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.

Met dien verstande dat de omgevingsvergunning voor het afwijken uitsluitend wordt verleend indien de verwachte effecten inzichtelijk zijn gemaakt is aangetoond op welke wijze de hinder voor de directe omgeving geminimaliseerd wordt.

• d. Gerealiseerde parkeervoorzieningen mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004). Indien deze beleidsregels worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

17.2 Laad- en losruimte

• a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet:
  • 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
• b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- en losruimte wordt voorzien.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 18 Overgangsrecht

18.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

18.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 19 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Eikenstein, Utrechtseweg 37 Zeist'.