Dolderseweg 20

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

De bewoner van de Dolderseweg 22 (hierna initiatiefnemer) heeft de wens om een nieuwe, extra, vrijstaande woning op haar perceel te realiseren. De woning wordt beoogd op het grasveld ten zuiden van de bestaande woning op het perceel. Omdat op de gewenste locatie in het plangebied geen extra woning is toegestaan is verzocht het bestemmingsplan te herzien. In voorliggend bestemmingsplan wordt toegelicht waarom de woning passend is in het plangebied.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Dolderseweg 22 in de kern Huis ter Heide in de gemeente Zeist. Het plangebied ligt langs een bebouwingslint met een groen karakter. Op bijgevoegde afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmaps.org)

Het plangebied is afgebakend door een haag aan de zuidzijde, een bos aan de oostzijde en de bestaande oprit in het plangebied. Op bijgevoegde luchtfoto is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

 

Luchtfoto met begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Aanleiding en doel

In de kern Huis ter Heide staat aan de Dolderseweg 22 een vrijstaande woning met een ruime tuin. De initiatiefnemer is voornemens op het grasveld ten zuiden van de bestaande woning een vrijstaande woning te realiseren. Deze ontwikkeling is in strijd met de regels van het vigerend bestemmingsplan. Voor de realisatie van het plan is een herziening van het bestemmingsplan vereist. Voorliggend document betreft het bestemmingsplan van het plan.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide Noord', vastgesteld op 17 april 2012. In het plangebied gelden de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. Gronden ter plaatse van deze bestemmingen zijn aangewezen voor woon- en tuinvoorzieningen. Ter plaatse van het bouwvlak voor de bestaande woning geldt een maatvoering van maximum één woning en de bouwaanduiding vrijstaand. Op bijgevoegde uitsnede van het bestemmingsplan is het plangebied weergegeven.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen de tuinbestemming zijn geen woningen toegestaan, waardoor onderhavig plan in strijd is met de regels van het vigerend bestemmingsplan.

1.5 Opbouw toelichting / leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan is als volgt opgebouwd; na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie van het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 komt de planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 5 komen de randvoorwaarden en milieuaspecten aan de orde. Vervolgens worden in hoofdstuk 6 de juridische aspecten beschreven. Hoofdstuk 7 betreft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 het overleg en inspraak bij het bestemmingsplan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Historie

Het plangebied ligt aan de Dolderseweg, een doorgaande weg die Den Dolder verbindt met Zeist. Op een grotere schaal leidt de Dolderseweg naar de A28, deze snelweg verbindt Amersfoort met Utrecht. Door de jaren heen is de Dolderseweg een belangrijke doorgaande weg geweest. In de jaren '80 is de Dolderseweg verbonden met een nieuwe snelweg, de A28.

Het plangebied ligt in een bosrijke omgeving. Gedurende de 20e eeuw zijn hier woningen gerealiseerd, waarbij het bosrijke karakter niet verloren is gegaan. De meerderheid van de woningen zijn namelijk landschappelijk ingepast. Een voorbeeld hiervan is Bosch en Duin, een buurtschap met landschappelijk ingepaste villawoningen in een bosrijke omgeving.

De bebouwing langs het lint is na de tweede wereldoorlog gebouwd, en is door de jaren heen verder gevormd. In paragraaf 3.2.1 is de cultuurhistorie van de omgeving nader toegelicht.

De huisnummers 20 en 24 zijn formeel niet aanwezig. Gelet op de huidige stedebouwkundige structuur is het denkbaar dat hier ooit drie percelen waren, namelijk Dolderseweg 20, 22 en 24.

2.2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur

Het plangebied betreft een perceel aan de Dolderseweg 22 in de kern Huis ter Heide. Het plangebied is omringd door gebieden met verschillende functies. Ten noorden van het plangebied ligt de voormalige vliegbasis Soesterberg. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een bos. Aan de overzijde van de Dolderseweg bevinden zich woningen van de kern Huis ter Heide. Ten zuiden van het plangebied liggen aan het einde van de lintbebouwing de rijksweg A28 en de provinciale weg N237.

Het huidige straatbeeld is relatief divers. Binnen de percelen, die veel beplanting en begroeiing hebben, is de architectuur divers. De hoogtes van de woningen verschillen van 2 lagen met een kap tot 1 enkele laag. De bestaande woning in onderhavig plangebied springt in het oog. Mede door de interessante kap en een uitbouw aan de voorzijde. Ten noorden van de woning staat een schuur. Op bijgevoegde foto is de bestaande woning weergegeven.

Aanzicht pand Dolderseweg 22 (bron: Dutchplanners)

Ook de kapvormen van de woningen zijn erg divers. In de meeste gevallen is sprake van een zadeldak. Bij de meest zuidelijk gelegen woning langs het lint ontbreekt een kap.
De materialisering is tevens erg divers. Van woningen met witte baksteen tot woningen met een donkere, houten buitenmuur. Daarvan zijn een aantal woningen met traditionele rode bakstenen, waaronder de woning in het plangebied. Deze drie aspecten leveren een erg divers straatbeeld op.

De zuidelijke zijgevel van de woning in het plangebied bestaat uit een hoogwaardige architectuur en dient zichtbaar te blijven, en waar mogelijk te worden benadrukt.

2.3 Verkeers- en groenstructuur

Verkeersstructuur

De Dolderseweg betreft een parallelweg van de Nieuwe Dolderseweg, een belangrijke gebiedsontsluitingsweg tussen Den Dolder en Zeist. Ten zuiden van het plangebied liggen op circa 350 m en 1 km afstand de N237 en de A28. Deze wegen verbinden Utrecht met Amersfoort.

De parallelweg De Dolderseweg, aan beide zijden van de Nieuwe Dolderseweg, is enkel voor bestemmingsverkeer toegankelijk. Beide parallelwegen zijn van minimale breedte.

De parkeerplaatsen van de woningen langs de Dolderseweg zijn op eigen terrein gelegen.

3

Groenstructuur

De omgeving van het plangebied is rijk aan groen met veel loof- en naaldbossen. Ten oosten van het plangebied ligt een dichtbebost gebied. Het gebied aan de overzijde van de Dolderseweg is gekenmerkt door grote woningen in het groen.
Ten noorden van het plangebied ligt de vliegbasis Soesterberg, hier is het gebied meer open, om vervolgens over te gaan naar dichte bebossing. Verder naar het noordwesten, ten noorden van Den Dolder en Bilthoven, zijn grote veenweidegebieden.

2.4 Landschappelijke structuur en ecologie

Het plangebied is gelegen op de Utrechtse Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug is een groene stuwwal die zich strekt over de provincies Utrecht en Noord-Holland. De omgeving van het plangebied is daarmee groen van karakter.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het nationale beleid is in maart 2012 neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze visie vervangt verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, zoals de Nota Ruimte. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt geschetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen. Gemeenten en provincies zijn, volgens de Rijksoverheid, beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid.

Planspecifiek

Onderhavig plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Het besluit bevat juridische regels voor de doorwerking van nationale belangen in ruimtelijke plannen. In het Barro vraagt het Rijk onder andere ruimte voor de mainportontwikkeling in Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in de kustformatie en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen. Maar ook voor het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS) wordt ruimte gevraagd in het Barro. Op grond van artikel 2.10.2 Barro moeten provincies bij een provinciale verordening het Natuurnetwerk Nederland benoemen en begrenzen. Op grond van artikel 2.10.4 Barro geldt een algemeen beschermingsregime voor de Natuurnetwerk Nederland-gebieden. Aan activiteiten die leiden tot significante aantasting van wezenlijke kenmerken en waarden of significant leiden tot vermindering van oppervlakte van of samenhang tussen gebieden mag geen toestemming worden verleend. Echter kan een initiatief wel toestemming krijgen bij groot openbaar belang, wanneer er geen reële alternatieven zijn en wanneer negatieve effecten of vermindering van beschermde natuurgebieden wordt gecompenseerd.

Planspecifiek
Onderhavig plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (De ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd. De ladder is bedoeld om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen. De methodiek is dat eerst wordt gekeken of er behoefte is naar de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt gekeken of het binnen de bestaande stedelijke bebouwing gerealiseerd kan worden. Mocht nieuwbouw nodig zijn, dan moet er altijd worden gezorgd voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft de realisatie van één woning. Uit jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL: RVS: 2015:2921) blijkt dat plannen waarbij minder dan 12 woningen mogelijk worden gemaakt er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Onderhavig plan kan dus niet als een stedelijke ontwikkeling worden gekwalificeerd, waardoor toetsing aan de ladder niet van toepassing is.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening 2013 - 2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016), vastgesteld op 8 november 2016 zijn de plannen van de provincie vastgelegd. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijkt 2016) zorgt voor doorwerking van beleid in de structuurvisie naar de gemeenten. Op hoofdlijnen voert de provincie een terughoudend beleid als het om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies gaat. Dit beleid voert de provincie om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden. De provincie richt zich daarbij in de nieuwe structuurvisie op behoud en versterking van de kernkwaliteiten. Om deze kernkwaliteiten zo optimaal mogelijk te benutten en verder te ontwikkelen, kiest de provincie voor een zonering van het landelijk gebied. De zonering geeft aan welke functies waar versterkt dan wel ontwikkeld kunnen worden.

Planspecifiek

Onderhavig plangebied ligt in meerdere gebieden zoals aangewezen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening 2013 - 2018. In deze paragraaf worden de beleidsdoeleinden van deze gebieden toegelicht.

Water

Het plangebied is gelegen in een gebied dat is aangewezen als beschermingszone drinkwaterwinning. De te realiseren woning wordt aangesloten op een gemengd stelsel, waardoor afvalwater via riolering wordt afgevoerd. Het plangebied heeft voldoende onverhard oppervlak om hemelwater in de bodem te infiltreren.

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt in een cultuurhistorische hoofdstructuur. Het gebied maakt onderdeel uit van een militair erfgoed 'Soesterberg en omgeving' en een historische buitenplaatszone 'Amersfoortseweg'.

Het militair erfgoed Soesterberg en omgeving betreft vooral het uitgebreide militair oefengebied. Door de eeuwen heen is op het terrein voor meerdere militaire doeleinden geoefend. Camouflage, afgeslotenheid, forse infrastructuur en opeenvolgende kampementen zijn de sleutelbegrippen van dit uitgestrekte militaire oefengebied. Er is een web van brede banen en wegen ontstaan met verspreid gelegen kazernes, bunkers en observatieposten.

De buitenplaatszone 'Amersfoortseweg' (N237) is in 1653 aangelegd als zeer brede, kaarsrechte, met bomen beplante weg in formele landschapsstijl, gelegen tussen Amersfoort en Utrecht. Het 11 kilometer lange traject tussen de Amersfoortse Galgenberg en de buitenplaats Vollenhoven kreeg een regelmatige vakkenverkaveling (24 vakken van ieder honderd roeden breed) voor de aanleg van buitenplaatsen. Het is het grootste infrastructurele project uit de zeventiende eeuw in de provincie Utrecht. Essentieel voor de Amersfoortseweg is het symmetrisch-monumentale karakter.

Doordat onderhavig plan aansluit op de bebouwing in het bebouwingslint sluit het aan bij de cultuurhistorische uitstraling van het gebied. Voor deze aansluiting is een stedenbouwkundige visie opgesteld. De visie is weergegeven in Bijlage 1. In paragraaf 5.9 is het aspect archeologie en cultuurhistorie nader toegelicht.

Landschap Utrechtse Heuvelrug

Het plangebied ligt op de Utrechtse Heuvelrug. Voor het Landschap Utrechtse Heuvelrug wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden:

• robuuste eenheid;
• reliëfbeleving;
• extreme historische gelaagdheid.

Het plangebied ligt in een bebouwingslint. Doordat de woning past binnen het beeld van de bestaande bebouwing heeft de ontwikkeling geen negatief effect op het landschap van de Utrechtse Heuvelrug.

Natuurnetwerk Nederland

Het bos ten oosten van het plangebied maakt onderdeel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gebieden van NNN hebben geen externe werking. Het natuurnetwerk vormt daarmee geen belemmering voor onderhavig plan. Het aspect ecologie is nader toegelicht in paragraaf 5.8. Op bijgevoegde uitsnede van de structuurvisie is het nabijgelegen NNN weergegeven.

Uitsnede structuurvisie, plangebied blauw omlijnt (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Wonen en werken

Het streven van de provincie Utrecht is dat ten minste twee-derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren wordt gerealiseerd. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren. Daarbij is het belangrijk dat bij de realisatie van woningen voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Op bijgevoegde uitsnede van de structuurvisie is weergegeven dat het plangebied in de rode contour is gelegen.

Uitsnede structuurvisie, plangebied blauw omlijnt (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

3.2.2 Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen

In de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen (behandeld in Provinciale Staten op 7 februari 2011) is specifiek opgenomen hoe de provincie de uitwerking van de geformuleerde kernkwaliteiten ziet. Bij ontwikkelingen vraagt de provincie aan gemeenten en initiatiefnemers hiervan gebruik te maken. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landschap' (dus ook Utrechtse Heuvelrug) mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten. De Utrechtse Heuvelrug manifesteert zich als een landschappelijke eenheid. Het doorlopende reliëf is bepalend voor de omgeving. De Utrechtse Heuvelrug is dan ook een centraal en robuust element voor het natuurnetwerk. Het in standhouden van reliëf en het in stand houden van het samenhangend bosgebied zijn twee belangrijke eisen uit de Kwaliteitsgids. Daarnaast is in de Kwaliteitsgids de ambitie opgenomen om voor wonen, werken en recreatie gebruik te maken van de bestaande bebouwing.

Planspecifiek

De ambitie van de kwaliteitsgids is om de kernkwaliteiten van specifieke Utrechtse landschappen te versterken of te herstellen. Onderhavig plangebied ligt niet in een van de aangewezen landschappen van de Kwaliteitsgids. De Kwaliteitsgids heeft daarmee geen invloed op onderhavig plan.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan

In 2010 heeft de gemeenteraad van Bunnik het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Kromme Rijngebied vastgesteld. Het doel van dit plan is het ontwikkelen van een kwalitatief waardevol en duurzaam landschap. Daarbij gaat het vooral om het versterken van de cultuurhistorische-, recreatieve en natuurlijke waarden van het Kromme Rijngebied. Het plan is een gezamenlijk initiatief van de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist.

Planspecifiek

In het LOP is het plangebied aangewezen als bosgebied en ontginningspatroon Amersfoortseweg. Het bos ten oosten van het plangebied heeft de specifieke aanduiding 'behouden bestaande natuur'. De te realiseren woning past binnen het straatbeeld van de omgeving. Dit aspect is onderbouwd in de stedenbouwkundige visie (Bijlage 1). Op bijgevoegde uitsneden van het LOP zijn de aanduidingen weergegeven.

Uitsnede LOP, plangebied blauw omcirkeld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Uitsnede LOP, plangebied blauw omcirkeld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Zeist 2020

De Structuurvisie Zeist 2020 (vastgesteld op 1 oktober 2010) geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn in de komende tien jaar. De visie is ontwikkeld met en gebaseerd op ideeën uit de Zeister samenleving. Een samenleving die zich kenmerkt door eenheid en verscheidenheid, door rust en levendigheid, door zorg voor jezelf en elkaar. De Structuurvisie Zeist 2020 bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar tien hoofdkeuzes.

Deze keuzes geven een beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. Hieronder staan deze tien belangrijkste keuzes.

• 1. Groen versterken
• 2. Verleden zichtbaar maken
• 3. Ervaren en gebruiken
• 4. Kracht van buurten, wijken en kernen
• 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping
• 6. Beter bereikbaar
• 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop
• 8. Centrum aantrekkelijk
• 9. Economisch gezond en duurzaam
• 10. Van visie naar uitvoering

Planspecifiek

In de structuurvisiekaart van de gemeente Zeist heeft het plangebied de specifieke aanduidingen 'bebouwing in groene setting', 'bosgebied' en 'binnenstedelijke groen'. Het plangebied ligt in een bebouwingslint met een groen karakter. De te realiseren woning sluit aan op het bebouwingsbeeld van de bestaande woningen langs het lint. In Bijlage 1 is de stedenbouwkundige visie weergeven, waarin dit aspect verder is toegelicht.

De oranje vlakken ten zuiden en westen van het plangebied betreffen bebouwd gebied. Op bijgevoegde uitsnede van de structuurvisiekaart is het plangebied weergegeven.

Uitsnede Structuurvisie Zeist 2020, plangebied blauw omlijnt (bron: Gemeente Zeist)

3.4.2 Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan Groen (voor) Zeist schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het plan heeft een looptijd van 10 jaar en is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen.

Planspecifiek

Het Groenstructuurplan gaat over binnenstedelijk groen (binnen de bebouwde kom) met een doorkijk naar relaties met het omliggende landschap. Het Landschapsontwikkelingsplan heeft betrekking op groen buiten de bebouwde kom met een doorkijk naar de relaties met het binnenstedelijk groen. In het Groenstructuurplan is weergegeven dat het plangebied binnen het Landschapsontwikkelingsplan valt. Dit beleidsdocument is toegelicht in paragraaf 3.3.1.

3.4.3 Woonvisie

De woonvisie geeft specifiek richting aan de ontwikkelingen in de sociale huursector. Sinds de nieuwe Woningwet is ingegaan, is de gemeentelijke woonvisie de basis waarmee afspraken worden gemaakt met de woningcorporaties over hun inzet in de sociale huursector. De woonvisie is dan het sturende element, richtinggevend voor de komende jaren.

De woonvisie is ook een toetsingskader. Nieuwe bouwprojecten worden beoordeeld op de aansluiting bij het gemeentelijke woonbeleid. In de visie staan kaders over hoeveel betaalbare woningen in nieuwbouwprojecten willen realiseren. Nieuwe projecten zullen hier in de basis aan moeten voldoen, met als doel om ook in de toekomst voor onze inwoners voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben.

De woonvisie gaat ook in op duurzaamheid van woningen. Bij nieuwbouw is het bouwbesluit met een EPC (energie prestatie coëfficiënt: onder andere beïnvloedbaar door bouwkundige en installatietechnische maatregelen) van 0,4 leidend. Toch is het uitgangspunt om ontwikkelaars uit te dagen om hier nog iets extra’s te doen. De gemeente streeft naar een energie-neutrale woningvoorraad. Om dit te bereiken is het noodzakelijk dat nieuwbouw zoveel mogelijk aan dit streven voldoet of in de nabije toekomst gemakkelijk energieneutraal worden gemaakt.

Planspecifiek

De woonvisie gaat voornamelijk in op sociale huurwoningen. Onderhavig plan betreft de realisatie van een koopwoning van het dure segment. Nieuwbouw moet passen in het segment van de omgeving en een toevoeging zijn aan de bestaande woningvoorraad in de wijk. De te realiseren koopwoning sluit aan bij het segment van de andere woningen langs de Dolderseweg.

3.4.4 Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Planspecifiek

Met onderhavig plan neemt de verharding in het plangebied toe. De te realiseren woning wordt aangesloten op een gemengd stelsel, waardoor afvalwater via riolering wordt afgevoerd. Hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem van het plangebied. In paragraaf 5.7 is het aspect water nader toegelicht.

3.4.5 Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan

Het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan (GVVP, maart 2001) is een strategisch beleidskader voor de komende 10 jaar op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. In het GVVP zijn doelstellingen en beleidskaders opgenomen voor het autoverkeer, de fiets, openbaar vervoer, verkeersveiligheid, flankerend beleid en milieu, en is de toekomstige hoofdverkeersstructuur voor Zeist vastgelegd. Met het vaststellen van deze structuur is primair beoogd een oplossing te bieden voor verkeersproblemen.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft het realiseren van een vrijstaande woning in een bebouwingslint. Het plangebied is ontsloten via de Dolderseweg. De Dolderseweg heeft voldoende capaciteit om de beperkte toename van verkeersgeneratie op te vangen. In het plangebied is voldoende ruimte om parkeerplaatsen te realiseren voor bewoners en bezoekers van de woning. Het aspect verkeer is in paragraaf 5.10 nader toegelicht.

3.4.6 Welstandsnota 2010

De Welstandsnota 2010 is opgesteld in het kader van de per 1 januari 2003 herziene Woningwet (WW). De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Zeist en dient als toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor bouwen, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Een welstandsnota is het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een aanvraag voor een bouwwerk op welstandsvereisten.

Planspecifiek

Onderhavig plan sluit aan bij de bebouwing van de omgeving. In de stedenbouwkundige visie (Bijlage 1) is dit aspect nader toegelicht.

3.4.7 Routekaart naar een energieneutraal Zeist

Gemeente Zeist heeft de ambitie dat de gemeente zo spoedig mogelijk energieneutraal is, uiterlijk in 2050. Dat betekent: op het grondgebied van Zeist wordt uiterlijk in 2050 evenveel energie duurzaam opgewekt als aan energie verbruikt. Eén derde van de opgave wordt gerealiseerd in 2030: 33% van de benodigde energiebesparing en 33% van de noodzakelijke duurzaam opgewekte energie. Uitgangspunt bij nieuwbouw is dat het gebouw energieleverend is en minimaal nul-op-de-meter.

Planspecifiek

De te realiseren woning aan de Dolderseweg wordt met nul op de meter uitgevoerd. Met het plan worden de volgende duurzaamheidsmaatregelen genomen:

• warmtepomp met boiler voor warmwater en douchewater;
• balansventilatie met warmteterugwin systeem;
• zonnepanelen en zonnecollectoren;
• hoge isolatiewaarden en luchtdicht gebouwd.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

De initiatiefnemer heeft de wens om een vrijstaande woning ten zuiden van de woning aan de Dolderseweg 22 te realiseren. In dit hoofdstuk is de beoogde toekomstige situatie toegelicht.

4.2 Beoogde ontwikkeling

Met onderhavig plan worden een vrijstaande woning gerealiseerd op het perceel van de Dolderseweg 22. Doordat de bestaande woning een karakteristieke uitstraling heeft, zal de te realiseren woning dusdanig worden ontworpen dat de nadruk op de woning Dolderseweg 22 blijft liggen. Voor het plan is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze visie is weergegeven in Bijlage 1.

4.3 Groen en beplanting

In de bestaande situatie functioneert het plangebied als woning met een tuin. In het kader van groen en beplanting zal dit met onderhavig plan niet veranderen.

4.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren

De te realiseren woning in het plangebied wordt ontsloten via de Dolderseweg. Voor de te realiseren woning wordt een inrit en parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het realiseren van voldoende parkeerplaatsen is voorwaardelijk verplicht gesteld in de regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden - Milieuaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de milieu- en omgevingsaspecten toegelicht die relevant zijn voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. Deze aspecten betreffen bedrijven en milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, water, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren en duurzaamheid.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Het is wettelijk verplicht dat in een bestemmingsplan rekening gehouden wordt met eventuele milieuhinder door bedrijven. Bedrijven mogen niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Daarnaast moet er voor de woningen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De normen staan in de publicatie Bedrijven en Milieuzonering van VNG.

Planspecifiek

Op circa 110 m ten noorden van het plangebied ligt vliegbasis Soesterberg. De vliegbasis is niet meer in gebruik. Tussen de vliegbasis en het plangebied ligt het deel Camp New Amsterdam (CNA), dat nog wel in gebruik is bij Defensie. Met betrekking tot de afstand tot het plangebied en de beperkte intensieve activiteiten van CNA (voornamelijk kantoorfunctie), wordt niet verwacht dat onderhavig plan een beperking vormt voor het CNA.

Op circa 400 m ten zuidoosten van het plangebied is aan de Amersfoortseweg een tankstation gevestigd. Voor deze inrichting geldt een minimale richtafstand van 200 m. Het plangebied voldoet ruimschoots aan deze afstand.

Het onderhavige plan maakt een woning mogelijk met daarbij de mogelijkheid tot beroep aan huis, met een milieucategorie 1 of 2. Omdat het plangebied beschouwd kan worden als gemengd gebied, het ligt aan een doorgaande weg, kan er een afstandsstap terug worden gedaan. Voor een milieucategorie 2 betekent dit een richtafstand van 10 meter. De kortste afstand van het nieuw te bestemmen bouwvlak tot naastgelegen gevoelige bestemmingen wonen bedraagt circa 5 meter.

In diverse omliggende situaties voldoet de feitelijke onderliggende afstand tussen woningen niet aan de richtafstand van 10 meter. Onderhavig plan sluit met de mogelijkheden van bedrijf- en beroep aan huis aan op de systematiek van het vigerende bestemmingsplan "Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide Noord", het bestemmingsplan wat van toepassing is op omliggende woningen aan de Dolderseweg.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bedrijven en milieuzonering.

5.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het (woon)milieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• de geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh): verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medisch centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Het plangebied ligt langs de Dolderseweg. Op deze weg geldt een maximale snelheid van 80 km per uur. Het plangebied ligt binnen de geluidszone van deze weg. Voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van het onderzoek is weergegeven in Bijlage 2.
Uit het onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de kavels de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai op drie gevels wordt overschreden als gevolg van de Dolderseweg. De realisatie van de bron- en overdrachtsmaatregelen zijn niet opportuun gebleken. Door middel van een gevelweringsonderzoek moeten worden aangetoond of wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit.

De woning voldoet aan de voorwaarden van het lokale hogere waarde beleid van de gemeente Zeist en beschikt over een geluidluwe zijde.

Kenmerk	Gevel	Hoogte (in m)	Geluidsbelasting N238 (in dB(A))
01	Kavel 1 westgevel	1,5 4,5 7,5	61 63 63
02	Kavel 1 zuidgevel	1,5 4,5 7,5	53 56 57
03	Kavel 1 noordgevel	1,5 4,5 7,5	56 57 58

5.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de "Wet luchtkwaliteit" in werking getreden. Deze wet bestaat uit een wijziging van de Wet milieubeheer (invoering nieuwe titel 5.2 "luchtkwaliteitseisen") en de invoering van een aantal algemene maatregelen van bestuur (AMvB's) en ministeriële regelingen. De "Wet luchtkwaliteit" voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden).

Op basis van de wet kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Wettelijke grenswaarden worden niet overschreden, of;
• Per saldo verbetert de luchtkwaliteit of blijft ten minste gelijk, of;
• Het initiatief draagt "niet in betekenende mate" bij aan de luchtkwaliteit, of;
• Het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Planspecifiek

Vanwege de beperkte omvang van het plan (realisatie van een woning) kan de ontwikkeling worden aangemerkt als een NIBM-project. Daarmee is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit betekent dat er wordt voldaan aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in hoofdstuk 5.2 van de Wet milieubeheer. Op bijgevoegde uitsnedes van de luchtkwaliteitskaart van de Omgevingsdienst regio Utrecht weergegeven. Deze kaarten geven de huidige en toekomstige luchtkwaliteit van de omgeving weer.

Luchtkwaliteitskaart NO2 ODRU huidige en toekomstige situatie (bron: ODRU)

Luchtkwaliteitskaart PM10 ODRU huidige en toekomstige situatie (bron: ODRU)

5.5 Externe veiligheid

Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling Externe Veiligheid Inrichtingen (REVI) vormen het wettelijk kader voor risicobedrijven. Bij externe veiligheid wordt vooral gekeken naar risico's die worden veroorzaakt door opslag, productie en transport van gevaarlijke stoffen. Ook worden risico's die optreden bij het in werking stellen van windturbines, en risico's van luchthavens meegenomen. Een belangrijk onderdeel bij externe veiligheid is in hoeverre het plaatsgebonden risico en het groepsrisico wordt vergroot.

Planspecifiek

Op bijgevoegde uitsnede van de risicokaart van nederland.risicokaart.nl is te zien dat het plangebied langs een route ligt waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Deze wegen hebben geen invloedsgebied. Op circa 400 m ten zuidoosten van het plangebied is een tankstation gevestigd. De afstand tot de grens van het invloedsgebied verantwoording groepsrisico betreft 150 m. Het plangebied ligt buiten de grens waarvoor verantwoording moet worden toegelicht.

In de omgeving van het plangebied zijn geen spoorwegen, waterwegen of buisleidingen waarover of waardoor structureel en grootschalig gevaarlijke stoffen worden getransporteerd, evenals bronnen van elektromagnetische straling.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect externe veiligheid.

Uitsnede risicokaart provincie Utrecht (bron: nederland.risicokaart.nl)

5.6 Bodem

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezig bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de uitvoerbaarheid van het plan. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico mag opleveren voor de gebruikers van de bodem. Als de bodem niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie dient deze zodanig gesaneerd te worden dat deze kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft de realisatie van een vrijstaande woning. De planlocatie van de woning wordt in de huidige situatie gebruikt als tuin. Omdat de locatie onverdacht is en de nieuwe bestemming niet gevoeliger wordt, zijn er geen belemmeringen te verwachten voor het plan. Voor de uitvoering van het plan is het nodig een (recent) verkennend bodemonderzoek volgens de NEN5740/NEN5707 bij de aanvraag Omgevingsvergunning aan te leveren.

Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

5.7 Water

Sinds 2003 is bij ruimtelijke plannen een zogenaamde watertoets wettelijk verplicht. Het doel van de watertoets is de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op het watersysteem in beeld te brengen en eventuele negatieve effecten zoveel mogelijk te beperken door het nemen van maatregelen.

De gemeente is niet primair verantwoordelijk voor alle watertaken, maar moet de waterbelangen wel goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. De volgende wateraspecten zijn van belang voor de gemeente en het waterschap:

• Volgens de Wet gemeentelijke watertaken (2008) is de gemeente verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater. De gemeente mag vervolgens zelf bepalen op welke wijze het ingezamelde hemelwater wordt verwerkt. Verder heeft de gemeente de zorgplicht om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken.
• Vanaf 1 november 2003 zijn de overheden wettelijk verplicht om alle ruimtelijke plannen, die van invloed zijn op de waterhuishouding, voor advies voor te leggen aan de waterbeheerders.
• In december 2012 heeft het kabinet het 2e Nationaal Waterplan vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009 en op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is geworden. Het Nationaal Waterplan heeft de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan is een algemeen plan voor het op nationaal niveau te voeren waterhuishoudkundige beleid en geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot duurzaam waterbeheer.

Planspecifiek

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De watertoets is bijgevoegd in Bijlage 3.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Het watertoetsproces voor het project Dolderseweg 22 is op 23 mei 2018 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

5.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wet natuurbescherming richt zich op de bescherming van gebieden. In de Wet natuurbescherming zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is in het kader van de gebiedsbescherming het Nationaal natuurnetwerk van belang. Dit is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones die tussen de natuurgebieden liggen. Het natuurnetwerk draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

Voorts is in de Wet natuurbescherming de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren geregeld: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Onderzocht moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Planspecifiek

Met onderhavig plan wordt een vrijstaande woning gerealiseerd. Voor de uitvoerbaarheid van het plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De volledige rapportage van het onderzoek is weergegeven in Bijlage 4. Voor het plan is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Soortenbescherming

Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat op het perceel van Dolderseweg 20 met zekerheid geen beschermde soorten aanwezig zijn. Voor het woonhuis op nummer 22 en op nummer 18 zijn vleermuizen en de huismus niet uit te sluiten. De woningen blijven echter behouden. Niet uit te sluiten is dat de hazelworm in lage dichtheid voorkomt in de bosrand. De te slopen schuur is niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Door geen gebruik te maken van bouwlampen tijdens de kwetsbare periode zullen er geen negatieve effecten ontstaan. Er is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Gebiedsbescherming

Door de nieuwbouw zal de emissie van stikstof toenemen. Echter het betreft slechts één woning, terwijl de afstand tot Natura 2000-gebieden tien kilometer bedraagt. Een Aeriusberekening is niet noodzakelijk. Andere effecten op de Natura 2000-gebieden zijn niet te verwachten. Het Natuurnetwerk Nederland grenst aan het perceel. Ook om die reden moet het gebruik van bouwlampen worden vermeden. Er is geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig of een verklaring van geen bedenkingen voor het voornemen. Er is geen aanvullend onderzoek nodig.

5.9 Archeologie en Cultuurhistorie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening worden gehouden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 5, lid a van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan moet worden opgenomen.

Archeologie

Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn. Om deze reden zijn alle gronden in Zeist geïnventariseerd en beoordeeld op mogelijk aanwezige archeologische relicten. Er worden 4 waarden onderscheiden, iedere categorie kent een eigen verwachting op vondsten, waarbij 1 de hoogste verwachtingswaarde is en 4 de laagste.

Planspecifiek

Archeologie

Binnen de gemeente Zeist zijn gronden met een archeologische verwachtingswaarde beschermd met een dubbelbestemming in het bestemmingsplan. Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Zeist is aan het plangebied een lage archeologische verwachting t.a.v. archeologische resten uit alle perioden toegewezen (gele vlak op bijgevoegde afbeelding). Deze lage archeologische verwachting houdt in dat in dergelijke plangebieden bij bodemingrepen kleiner dan 10 ha geen archeologisch vooronderzoek verplicht gesteld hoeft te worden. Bovenstaande is de reden waarom aan het plangebied geen dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ is toegekend. Voor onderhavig plan is verder archeologisch onderzoek dus niet noodzakelijk. Op bijgevoegde uitsnede van de archeologische beleidskaart is de archeologische waarde van het plangebied weergegeven.

Archeologische beleidskaart gemeente Zeist, plangebied blauw omcirkelt (bron: gemeente Zeist)

Hoewel de archeologische verwachting voor het plangebied ‘laag’ is, kan nooit helemaal worden uitgesloten dat bij uitvoering van de werkzaamheden alsnog archeologische vondsten worden gedaan. Dergelijke (toevals)vondsten moeten op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet bij de bevoegde overheid (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, c.q. gemeente Zeist) worden gemeld.

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt in een cultuurhistorische hoofdstructuur. Het gebied maakt onderdeel uit van een militair erfgoed 'Soesterberg en omgeving' en een historische buitenplaatszone 'Amersfoortseweg'. Doordat onderhavig plan aansluit op de bebouwing in het bebouwingslint sluit het aan bij de cultuurhistorische uitstraling van het gebied. Dit aspect is in paragraaf 3.2.1 reeds toegelicht.

5.10 Verkeer en Parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient het effect van de beoogde ontwikkeling op de verkeersstructuur inzichtelijk te worden gemaakt.

Onderhavig plan betreft de realisatie van een vrijstaande woning van het dure segment in het restgebied van de gemeente Zeist. In de Parkeerbeleidsnota Zeist geldt voor deze gebieden een parkeernorm van 2,1 parkeerplaats per dure vrijstaande woning. Bij de woning worden 3 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, waardoor het plan aan de parkeernorm uit de parkeerbeleidsnota Zeist voldoet. Het realiseren van de parkeerplaatsen is voorwaardelijk verplicht gesteld in de regels van dit bestemmingsplan.

Het plangebied is ontsloten via de Dolderseweg, een parallelweg van de Nieuwe Dolderseweg. De realisatie van de vrijstaande woning betreft een beperkte toename van de verkeersgeneratie van het plangebied. De Dolderseweg heeft voldoende capaciteit om de toenemende verkeersgeneratie te verwerken. De woning worden ontsloten door middel van een eigen inrit.

5.11 Explosieven

Tijdens de tweede wereldoorlog is Den Dolder diverse malen getroffen door bombardementen. De gevechten hebben geleid tot munitieresten in de grond. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen moet worden nagegaan of er explosieven aanwezig zijn.

Planspecifiek

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is een explosievenonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van het onderzoek is weergegeven in Bijlage 5.

Het plangebied is onderzocht op de aanwezigheid van conventionele explosieven tot een diepte van 5,90 m +NAP en 8,60 m +NAP. Het gebied is afgezocht om de in de toekomst geplande werkzaamheden veilig uit te kunnen voeren. De aangetroffen verstoringen zijn geïdentificeerd en verwijderd uit het opsporingsgebied

Met de gebruikte onderzoeksmethodiek zijn geen verdachte objecten gesignaleerd in het plangebied. Het plangebied wordt vrijgegeven in munitietechnische zin voor het uitvoeren van vervolgwerkzaamheden.

Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect explosieven.

5.12 Duurzaamheid

De te realiseren woning aan de Dolderseweg wordt met nul op de meter uitgevoerd. Met het plan worden de volgende duurzaamheidsmaatregelen genomen:

• warmtepomp met boiler voor warmwater en douchewater;
• balansventilatie met warmteterugwin systeem;
• zonnepanelen en zonnecollectoren;
• hoge isolatiewaarden en luchtdicht gebouwd.

5.13 Aanmeldnotitie MER-beoordeling

Wettelijk kader

Op grond van de Wet milieubeheer moet voor alle plannen en besluiten (projecten) die mogelijk grote gevolgen voor het milieu kunnen hebben een procedure voor milieueffectrapportage (m.e.r.) worden doorlopen. Dit is bedoeld om bij het opstellen van plannen en projecten de milieugevolgen expliciet af te wegen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen m.e.r.-plichtige activiteiten waarvoor een milieueffectrapport moet worden opgesteld en m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten, waarbij moet worden afgewogen of er sprake kan zijn van belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu. Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) in werking getreden. Een belangrijke consequentie van de wijziging is dat de drempelwaarden in de D-lijst indicatief zijn geworden. Dit betekent dat als een activiteit onder de drempelwaarde valt er toch nog moet worden afgewogen of de activiteit geen belangrijke negatieve gevolgen heeft voor het milieu.

Planspecifiek

De activiteit waarvoor toestemming wordt gevraagd en ten behoeve waarvan deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld, heeft betrekking op het oprichten van een woning. In de gevraagde situatie worden de in de onderdelen C en D van de bijlage van het Besluit m.e.r., genoemde drempelwaarden niet overschreden. De waarden uit bijlage D zijn echter indicatief waardoor in het onderhavige geval sprake is van de zogenoemde vergewisplicht.

De aanmeldnotitie mer-beoordeling van 18 januari 2018 is toegevoegd in Bijlage 6.

Conclusie

Op basis van de beoordeling en op basis van de overige behandelde geluid-, lucht-, water-, archeologie- en externe veiligheidsaspecten, kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling aan de Dolderseweg 20 te Huis ter Heide voldoende mate is afgewogen. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.
 

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Opbouw regels en verbeelding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het plangebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn.

Het bestemmingsplan Dolderseweg 20 bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan Dolderseweg 20 zijn opgebouwd conform de door de SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

6.2 Opbouw bestemmingsregels

Inleidende regels

Begrippen

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsregels worden opgenomen wanneer deze gebruikt worden in de regels, tot verwarring kunnen leiden, of voor nadere toelichting vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

Bestemmingsregels

Opbouw bestemmingen
De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Bijbehorende bouwwerken

Met de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) op 1 oktober 2010 is de term “bijbehorend bouwwerk” geïntroduceerd. Hieronder vallen allerlei vormen van bij-, aan- en uitbouwen, schuren, overkappingen, etc. Om precies te zijn, geldt de volgende definitie: “bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;” (artikel 1, bijlage II, Besluit omgevingsrecht).

De wetgever heeft mede voor deze term gekozen om te voorkomen, dat bij een woning (of een ander hoofdgebouw) een ongewenste verzameling van uitbouwen, aangebouwde schuren en losstaande bijgebouwen zou kunnen worden gerealiseerd, doordat steeds van een andere regeling gebruik zou worden gemaakt. Door voor al deze bouwwerken één term en één regeling te creëren is veel meer duidelijkheid ontstaan over het gewenste maximale oppervlak aan bebouwing in het totaal.

Het is echter wenselijk om onderscheid te maken tussen de maximale hoogtes voor vergrotingen van een hoofdgebouw en die voor overige bijbehorende bouwwerken. Vergrotingen van het hoofdgebouw, die bij de bouw van het hoofdgebouw ook al direct gerealiseerd hadden kunnen worden, mogen alsnog gebouwd worden met dezelfde voorschriften voor goot- en bouwhoogte als voor het hoofdgebouw zelf gelden. Voor alle overige bijbehorende bouwwerken geldt een maximale goothoogte van 3 meter, een maximale bouwhoogte van 4,5 meter en een maximale dakhelling van 60 graden.

Zonder dit onderscheid ontstaat de vreemde situatie, dat een hoofdgebouw, dat op zich volledig binnen de bepalingen van het bestemmingsplan past, niet meer binnen datzelfde bestemmingsplan past, indien eerst een kleiner hoofdgebouw wordt gebouwd en later de rest als uitbreiding op het eerste deel wordt aangevraagd. Om deze ongewenste situatie te voorkomen is deze bepaling opgenomen.

Een bijbehorend bouwwerk wordt aangemerkt als een vergroting van een hoofdgebouw wanneer en voor zover voldaan wordt aan drie voorwaarden:

• 1. Voor zover functioneel niet ondergeschikt,
• 2. Intern verbonden met het hoofdgebouw en
• 3. Binnen het bouwvlak gelegen op een plaats, waar de bouw van het hoofdgebouw is toegestaan.

Ad. 1 wordt opgemerkt, dat een functioneel ondergeschikte uitbouw, bijvoorbeeld een garage of een onverwarmd schuurtje, niet wordt gezien als een vergroting van het hoofdgebouw, zoals bedoeld in deze bepaling, en dus slechts tot 3 meter goothoogte mag worden gebouwd. Door de formulering “voor zover functioneel ondergeschikt…” is het wel mogelijk om een garage, met een maximale hoogte van 3 meter, met daarboven bijvoorbeeld een slaapkamer (die is functioneel niet ondergeschikt) te bouwen, mits aan de overige eisen wordt voldaan.

Ad. 2 wordt opgemerkt, dat een vrijstaand bijbehorend bouwwerk nooit kan worden aangemerkt als een vergroting van een hoofdgebouw. Ook een tegen een hoofdgebouw aangebouwd bijbehorend bouwwerk, waartoe uitsluitend een eigen buitendeur toegang toe geeft, wordt niet aangemerkt als een vergroting van een hoofdgebouw. Alleen wanneer het bijbehorende bouwwerk via een interne doorgang vanuit het hoofdgebouw te bereiken is (ongeacht de vraag of het daarnaast ook nog een eigen buitendeur heeft), kan het worden aangemerkt als een vergroting van het hoofdgebouw.

Ad. 3 wordt opgemerkt, dat het niet de bedoeling is van deze bepaling om bij recht bebouwing mogelijk te maken, die niet mogelijk zou zijn geweest als de vergunning voor het beoogde hoofdgebouw, inclusief het te bouwen, nieuwe bijbehorende bouwwerk, in één keer aangevraagd zou zijn. Het bijbehorende bouwwerk is daarom alleen aan te merken als een vergroting van het hoofdgebouw, wanneer geen enkele regel van het bestemmingsplan zich verzet tegen de bouw van (een deel van) een hoofdgebouw op die locatie. Het bestemmingsplan kan zich verzetten tegen die bouw, bijvoorbeeld vanwege de grens van het bestemmingsvlak of het bouwvlak, bepalingen over het maximale bebouwingspercentage of bepalingen over de minimale afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens voor het hoofdgebouw, etc.

Bestemmingen

Wonen - 1

De gronden met de bestemming 'Wonen - 1' zijn bestemd voor wonen, daaronder begrepen de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Per bouwvlak mag een woning, inclusief aan- en uitbouwen worden gebouwd. De maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen bedraagt 40 m2 per woning.

Tuin

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

Overige algemene regels

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

6.3 Opbouw (analoge) verbeelding

Het plangebied krijgt ter plaatse van de te realiseren woning een woonbestemming 'Wonen - 1' met een bouwvlak. Ter plaatse van het bouwvlak geldt de maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 1' en de bouwaanduiding 'vrijstaand'. De overige gronden in het plangebied zijn bestemd als 'Tuin', ten behoeve van de tuin bij de woning.

 

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

7.1 Ruimtelijke uitvoerbaarheid

Onderhavige toelichting bevestigt de ruimtelijke uitvoerbaarheid op basis van de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Tevens is voor de uitvoerbaarheid van het plan een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze visie is weergegeven in Bijlage 1.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met diverse partijen is voorafgaand aan het proces overleg gevoerd. Het plan volgt de wettelijke procedure voor het vaststellen van een bestemmingsplan. Op het voorliggende ontwerpbestemmingsplan kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen.

In 2019 zijn ter voorbereiding van onderhavig plan de omwonenden schriftelijk geïnformeerd over de ontwikkeling. Omwonenden zijn uitgenodigd voor verdere toelichting op het plan. Eén omwonende heeft daarvan gebruik gemaakt. Hiermee is de samenspraakronde afgerond.

7.3 Economische uitvoerbaarheid

De voorgestane ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten van het plan komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. In dit kader wordt met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst afgesloten, waarin afspraken worden vastgelegd inzake het kostenverhaal. Derhalve is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig: het kostenverhaal wordt anderszins verzekerd.

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

8.1 Inspraak

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

8.2 Overleg

In het kader van de overlegverplichting ex artikel 3.1.1 Bro dient een bestemmingsplan, in het kader van het vooroverleg te worden voorgelegd aan betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke mogelijk in het plan in het geding zijn.

Provincie Utrecht: Het voorliggende plan geeft geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden: Het bestemmingsplan is door middel van het doorlopen van de watertoets voorgelegd aan het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. Uit de resultaten van de watertoets is naar voren gekomen dat met onderhavig plan geen sprake is van een waterbelang.

Gasunie: Onderhavig plan is door de Gasunie getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor hun aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op grond van deze toetsing komen zij tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van hun dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

8.3 Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan wordt voor een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn enkele zienswijzen ingediend. In bijlage 7 verslag gedaan.