Boulevard 14, Zeist

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bestemmingsplan omvat het perceel Boulevard 14 te Zeist. Na een functieverandering van 'Wonen' naar 'Kantoor' enkele jaren geleden, is het plan om deze functiewijziging op het perceel weer terug te draaien. Destijds zijn er nagenoeg geen bouwtechnische wijzigingen toegepast aan de villa en het bijbehorende koetshuis met monumentale status.

Deze functiewijziging is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan 'Zeist Centrum e.o.'. Om die reden wordt het bestemmingsplan herzien.

1.2 Doel van het plan

Het doel van dit bestemmingsplan is het wijzigen van de functie van het perceel Boulevard 14 te Zeist van 'Kantoor' naar 'Wonen'.

1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied ligt ten noordoosten van het centrum van Zeist, in het Lyceumkwartier. Het perceel ligt op de hoek van Boulevard en de Lindenlaan, ten oosten van de rotonde. De omgeving is groen en ruim opgezet en bestaat voornamelijk uit woningen met enkele kantoorpanden in voormalige villa's.

Afbeelding: begrenzing van het plangebied in het blauw.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

Onderhavige functieverandering past daarbinnen.

Ontwerp NOVI
Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vooralsnog in ontwerp, geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Deze opgaven omvatten onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang.

Binnen de verstedelijkingsstrategie is aangegeven dat de behoefte aan ruimte voor wonen, werken en voorzieningen bij voorkeur geaccommodeerd wordt binnen bestaand stedelijk gebied, door onderbenutte ruimte te ontwikkelen en verouderde (of in onbruik geraakte) gebieden te transformeren. Onderhavige functieverandering past daarbinnen.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028)

Het provinciaal beleid en regelgeving is hoofdzakelijk vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRS en PRV zijn in 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (herijking). De PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld.

De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. De provincie Utrecht heeft een centrale ligging, ligt aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (A1, A2 en A12) en ligt nabij Schiphol. De provincie streeft naar een aantrekkelijke woon-, werkomgeving en recreatie. Hiervoor hanteren zij drie peilers:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot belangrijke beleidsopgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Een van deze belangrijkste beleidsopgaven is het accent leggen op de binnenstedelijke opgave. Onderhavige functieverandering past daarbinnen.

2.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (2013-2028)

Het doel van de verordening is een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. De regels van de verordening hebben betrekking op nieuwe planologische besluiten. De regels van het beleid zijn ruimtelijk begrensd. Het plangebied is gelegen in de volgende relevante onderdelen van het beleid:

• ‘mobiliteitstoets’: de toelichting op een ruimtelijk plan, waarbij ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen, die deze ruimtelijke ontwikkeling tot gevolg hebben en een beschrijving of door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. Dit wordt nader onderbouwd in paragraaf 4.9.
• ‘stedelijk gebied’: de toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving waarin rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. In toelichting hierop is aangegeven dat kleinschalige binnenstedelijke ontwikkelingen hiermee niet onnodig belast dienen te worden.

Ontwerp provinciale Omgevingsvisie en - verordening
Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht hebben de ontwerpen van de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Utrecht en het bijbehorende milieueffectrapport (planMER) op 17 maart 2020 vastgesteld. De terinzagelegging vindt na de zomer plaats. De stukken die dan ter inzage worden gelegd, zijn de Ontwerp Omgevingsvisie, het milieueffectrapport en een interim Omgevingsverordening. Doordat de Omgevingswet een jaar later - dus op 1 januari 2022 - in werking treedt, is er namelijk een interim Omgevingsverordening nodig ter overbrugging.

Hierin wordt bijvoorbeeld ingegaan op de groeiende behoefte aan woningen en bereikbaarheid, de aantrekkende economie, de energietransitie, de klimaatadaptatie en het tegengaan van bodemdaling. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te

accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Onderhavige functieverandering past binnen dat beleid.

2.2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2020 Zeist
Een van de 10 hoofdkeuzes in de structuurvisie gaat over 'bouwen en wonen'. Hierbij staat maatwerk en kwaliteit voorop. Gemeente Zeist kiest ervoor om bij nieuwbouw aan te sluiten bij kwaliteiten van de omgeving. Evenzo geldt dat voor transformatie van gebouwen. Dat houdt dus maatwerk in.

In onderhavige functieverandering blijft de villa gehandhaafd en ook de relatie met het koetshuis blijft in stand.

Welstandsnota
Aanvragen voor een omgevingsvergunning voor bouwen (de voormalige bouwvergunning) kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de Welstandsnota. In onderhavig plan vinden geen bouwwerkzaamheden plaats.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Het plangebied betreft Boulevard 14 in Zeist, in de wijk ‘Lyceumkwartier’. In de omgeving staan voornamelijk vrijstaande villa's. Momenteel is het gebouw aan Boulevard 14 in gebruik als kantoorpand. De villa dateert uit 1905. Het pand is aangewezen als gemeentelijk monument.

Het koetshuis dateert uit 1925 en is vergroot in 2000. Dit pand is 132 m² v.v.o. groot. Momenteel zijn er ongeveer 42 parkeerplaatsen aanwezig.

Vooraanzicht Boulevard 14 (bron: brochure makelaar)

Achteraanzicht Koetshuis

Het plan is de kantoorvilla om te zetten in een woning. Het koetshuis wordt gebruikt als berging of ten behoeve van beroep of bedrijf aan huis.

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

4.1 Cultuurhistorie en archeologie

4.1.1 Cultuurhistorie

De gemeentelijke monumenten worden beschermd door het beschermingsregime in de gemeentelijke Erfgoedverordening. Bij wijziging van gemeentelijke monumenten is een omgevingsvergunning nodig voor een monument. De gemeentelijke monumentencommissie toetst de aanvraag. In het bestemmingsplan zijn derhalve geen juridische toetsingscriteria verbonden aan de monumentenstatus.

Situatie plangebied
De villa uit 1905 is aangemerkt als gemeentelijk monument. Het ten noorden gelegen koetshuis is een bijgebouw en is niet beschermd.

4.1.2 Archeologie

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

Archeologische waarden zijn in Nederland veelal onzichtbaar, omdat ze grotendeels verborgen liggen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig te karteren zijn. De gemeente Zeist heeft een archeologische beleidsadvieskaart opgesteld.

Situatie plangebied
Voorliggend plan betreft een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Er worden geen bouwwerkzaamheden gedaan, en er ontstaat geen planologische mogelijkheid tot uitvoering van schadelijke activiteiten voor dit aspect.

In het geldende bestemmingsplan 'Zeist Centrum e.o.' is geen archeologische dubbelbestemming opgenomen. Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Zeist is dit gebied aangeduid met een lage archeologische verwachtingswaarde. Kortom, er is geen nader onderzoek nodig en ook geen archeologische dubbelbestemming.

4.2 Ecologie

Voor de planologische procedure is het conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) noodzakelijk aandacht te besteden aan de natuurwetgeving en -regelgeving. Er dient onder meer aangegeven te worden of er als gevolg van de plannen vergunningen en/of ontheffingen noodzakelijk zijn, en zo ja, of deze verkregen kunnen worden. Hierbij is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van natuurbescherming relevant: de Wet natuurbescherming, concept Ontwerp Omgevingsvisie en concept Ontwerp Omgevingsverordening.

Situatie plangebied
Voorliggend plan betreft een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Er worden geen bouwwerkzaamheden gedaan, en er ontstaat geen planologische mogelijkheid tot uitvoering van schadelijke activiteiten voor dit aspect. Wel wordt er een interne verbouwing uitgevoerd. Dit vindt uitsluitend intern plaats en heeft geen gevolgen voor bijvoorbeeld de buitenwanden en het dak van de villa.

Stikstof
De afstand tot Natura 2000-gebieden is vrij groot, namelijk ruim 10 km. Bovendien leidt de functieverandering van kantoor naar wonen niet tot een grotere depositie. Het pand zelf wordt niet vergroot en de verkeersbewegingen nemen af ten opzichte van het aanwezige kantoor. Dientengevolge wordt ook het aantal parkeerplaatsen verkleind (zie paragraaf 4.9).

4.3 Bodem

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere eventuele nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht.

Situatie plangebied
Op de bodemkwaliteitskaart (bodemloket.nl) is het gebied aangegeven als geschikt voor 'wonen'.

Voorliggend plan betreft een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Er worden geen bouwwerkzaamheden gedaan, en er ontstaat geen planologische mogelijkheid tot uitvoering van realisatie van een nieuwe woning.

4.4 Water en klimaatadaptatie

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het thema watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie 'Vasthouden-Bergen-Afvoeren'. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt 'stand still - step forward'.

Aandachtspunten water
Uitgangspunt van een goede waterhuishouding moet gebaseerd zijn op de twee drietrapsstrategieën.

Voor waterkwantiteit geldt:

• ter plaatse vasthouden en infiltreren;
• elders in het gebied bergen;
• afvoeren.

De gemeentelijke instrumenten die hiervoor worden ingezet, zijn het rioleringsplan en het afkoppelplan. Daarnaast kan het watersysteem worden behouden of worden verbeterd door bij ruimtelijke (her)ontwikkeling als uitgangspunt aan te houden dat dit waterneutraal moet gebeuren.

Voor waterkwaliteit geldt:

• vervuiling voorkomen;
• verschillende kwaliteiten scheiden;
• vuil water (laten) zuiveren.

Ook hier zijn afkoppelen en infiltreren, het aanleggen van een gescheiden stelsel en bestrijding van diffuse bronnen, de door de gemeente in te zetten instrumenten.

Er gelden de volgende aandachtspunten:

• dempen van water is in principe niet toegestaan zonder compenserende maatregelen binnen het plangebied c.q. peilgebied;
• afkoppelen van de vuilwaterriolering van relatief schone waterstromen;
• bij inrichten van watergangen gebruik maken van onderhoudsarme beschoeiing of (wanneer mogelijk) liever een natuurvriendelijke oeverinrichting;
• (gedeeltelijke) overkluizingen, zoals bruggen en steigers, zijn onder voorwaarden toegestaan;
• een vergunning op basis van de Keur is vereist;
• in geval van ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een aanpassing van het geldende bestemmingsplan, is de Watertoets een verplicht onderdeel;
• beperken van diffuse bronnen/lozingen; voorkomen van gebruik van bestrijdingsmiddelen en bemesten bij beheer van groenvoorzieningen.

Verder moet bij de materiaalkeuze bij een aantal zaken worden stilgestaan. Het gebruik van uitlogende materialen beïnvloedt de kwaliteit van regen- en oppervlaktewater negatief en dient voorkomen te worden (gedurende zowel de bouw- en gebruiksfase alsmede de inrichting van de openbare ruimte). Emissies naar het oppervlaktewater van PAK (teer- en bitumineuze materialen, verduurzaamd hout), lood, zink en koper (via regenwaterafvoer) moeten worden tegengegaan.

Situatie plangebied
Voorliggend plan betreft een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Er worden geen bouwwerkzaamheden gedaan met uitzondering van een interne verbouwing, en er ontstaat geen planologische mogelijkheid tot uitvoering van schadelijke activiteiten voor dit aspect.

4.5 Geluid

Tussen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet geluidhinder (Wgh) is een koppeling gelegd. Dat blijkt uit art. 76 en 76a van de Wgh. Dit betekent dat de geluidssituatie binnen het plangebied moet voldoen aan de voorwaarden uit de Wgh. Als nadere invulling van deze voorwaarden heeft de gemeente de beleidsregel hogere waarden Wgh opgesteld. In onderstaande tekst wordt beschreven welke aspecten uit de Wgh relevant zijn voor dit plan en vervolgens wordt de geluidssituatie hieraan getoetst.

In het kader van de Wgh liggen er zones rond wegen, spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen. Wegen op een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone. Binnen een zone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting. Binnen dit plangebied is enkel het aspect wegverkeer en het aspect railverkeer van toepassing.

Binnen de geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. Hierbij geldt een toetsing per afzonderlijke (spoor)weg. Bij overschrijding van de voorkeurswaarde moet worden onderzocht of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden, waarbij de volgorde bron- overdracht- en ontvangermaatregelen de voorkeur geniet. Pas als blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan kan het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde verlenen (ontheffing van de voorkeurswaarde). Hierbij geldt wel een maximale ontheffingswaarde. Voor wegverkeer is de maximale ontheffingswaarde afhankelijk van de situatie. Als een geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd buiten de bebouwde kom of in de zone van een auto(snel)weg, geldt een lagere maximale ontheffingswaarde. Ook gelden voor de verschillende geluidsgevoelige bestemmingen andere maximale ontheffingswaarde waarden.

Situatie plangebied
In het kader van wegverkeerslawaai is akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 1) voor de locatie Boulevard 14.

Het pand is gelegen binnen de geluidzone van de Boulevard. De Lindenlaan is tevens nabijgelegen, maar betreft een 30 km/uur-weg en is daardoor niet gezoneerd. Doel van het onderzoek is de geluidbelasting van de woning ten gevolge van wegverkeer te bepalen en te toetsen aan de geluidgrenswaarden van de Wet geluidhinder (Wgh).

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting Lden ten gevolge van de Boulevard ten hoogste 54 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met ten hoogste 6 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Met betrekking tot deze weg zijn in paragraaf 5.2 geluidreducerende maatregelen onderzocht.

Uit het maatregelenonderzoek en de eisen die het beleid van de gemeente Zeist stelt, kan worden geconcludeerd dat hogere waarden kunnen worden verleend. De procedure om een hogere waarde vast te stellen kan gestart worden.

4.6 Luchtkwaliteit

Tussen de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening is een koppeling gelegd. Zo dienen ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de in de Wet milieubeheer opgenomen richtwaarden en grenswaarden voor een aantal luchtvervuilende stoffen.

Wetgevend kader
Voor luchtkwaliteit is de Wet luchtkwaliteit van toepassing. Deze Wet, onderdeel van de Wet milieubeheer, is onder meer verder uitgewerkt in het Besluit niet in betekenende mate (nibm) en de Regeling niet in betekenende mate (nibm). In het Besluit niet in betekenende mate is vastgelegd dat wanneer een ontwikkeling niet meer bijdraagt dan 3% aan de grenswaarde, deze niet hoeft getoetst te worden aan de wettelijke grenswaarden. Doorvertaald betekent dat meer dan 1,2 microgram per m3 wordt aangemerkt als in betekenende mate. In de Regeling niet in betekenende mate is dit doorvertaald naar 1.500 woningen.

Ruimtelijke plannen die procedures doorlopen conform de Wet op de ruimtelijke ordeningen dienen te voldoen aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. De formele definitie van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is: "het coördineren van de verschillende belangen tot een harmonisch geheel dat een grotere waarde vertegenwoordigt dan het dienen van de belangen afzonderlijk". Een goede luchtkwaliteit is een van de belangen, ofwel de luchtkwaliteit moet geschikt zijn voor de beoogde functie. Daarom is het wenselijk om inzicht te hebben in de luchtkwaliteitsituatie en te bepalen of de mate van blootstelling acceptabel is.

Situatie plangebied
Voorliggend plan betreft een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Er worden geen bouwwerkzaamheden gedaan, en er ontstaat geen planologische mogelijkheid tot uitvoering van schadelijke activiteiten voor dit aspect.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid rondom opslag, gebruik, productie en transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's dienen aanvaardbaar te blijven. Op grond van de Wet rampen en zware ongevallen (Wrzo) van het ministerie van BZK zijn gemeenten verplicht risico's te inventariseren. Het resultaat van deze inventarisatie en de gegevens uit het risicoregister worden getoond op de provinciale risicokaart. De risicokaart biedt een overzicht van de veiligheidsrisico's, is openbaar en via internet toegankelijk (zie www.risicokaart.nl). De risicokaart is daarmee een belangrijke informatiebron voor burgers die via de risicokaart kunnen zien welke risicovolle bedrijven (LPG-stations, chemische bedrijven of bijvoorbeeld een vuurwerkopslag), transportroutes of buisleidingen in hun directe omgeving liggen.

Situatie plangebied
In de omgeving van het plangebied zijn geen risico's vermeld op de risicokaart.

Daarnaast betreft voorliggend plan een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Dit zijn beide kwetsbare objecten in het kader van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De functiewijziging veroorzaakt in dat kader geen verandering voor het aspect externe veiligheid.

4.8 Bedrijven milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Dit betekent dat tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies (zoals woningen) voldoende afstand in acht moet worden genomen. Uitgangspunt is dat gevoelige functies geen onevenredige milieuhinder (geur, geluid, stof) mogen ondervinden van nabijgelegen bedrijvigheid.

Situatie plangebied
Aan de overzijde van de Lindenlaan zijn twee kantoorpanden aanwezig. Verder zijn in de nabije omgeving van het plangebied alleen woningen te vinden. Het gebied kan dus gekenmerkt worden als woonwijk. De richtafstand van kantoren bedraagt 10 m. Aanvullend is op de Boulevard 12 is de mogelijkheid voor detailhandel. De richtafstand voor detailhandel bedraagt ook 10 m. Het plangebied ligt op meer dan 10 m afstand van deze functies.

Bedrijven en milieuzonering vormt daarmee geen belemmerend aspect.

4.9 Verkeer en parkeren

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient een afweging gemaakt te worden voor de impact die het heeft op de omgeving. Dit is ook van toepassing voor het aantal verkeersbewegingen en de parkeerdruk die een functie met zich meebrengt.

4.9.1 Verkeer

In het kader van verkeer wordt beschouwd wat de impact van de functie is op het omliggende verkeersnetwerk. Dit wordt veelal gedaan door de verkeersaantrekkende werking van een functie te berekenen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van kengetallen van het CROW. De functie wijzigt van 'Kantoor' naar 'Wonen'.

De verkeersgeneratie voor een kantoor in matig stedelijk gebied in 'rest bebouwde kom' wordt heeft per 100 m2 BVO een verkeersgeneratie van circa 6,3-8,1 voertuigbewegingen per dag. Het huidige perceel heeft een BVO van 439 m2. Afgerond komt de verkeersgeneratie uit op 28 tot 36 voertuigbewegingen per dag. Voor een vrijstaande koopwoning met dezelfde uitgangspunten is dit circa 7,8-8,6 voertuigbewegingen per dag. De beoogde situatie zorgt dus voor een significante verlaging van de verkeersgeneratie.

4.9.2 Parkeren

De gemeente Zeist heeft op 11 september 2018 het paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist vastgesteld. Hiermee worden de parkeernormen uit de Parkeerbeleidsnota Zeist (2004) toepasbaar op alle bestemmingsplannen binnen de gemeente.

In de Parkeerbeleidsnota wordt ook gebruikgemaakt van de kengetallen van het CROW als hulpmiddel bi het vaststellen van de gemeentelijke parkeernomen. Voor een dure woning wordt gesteld dat 1,8-2,1 parkeerplaatsen en 0,3 bezoekersparkeerplaats per woning aanwezig dient te zijn. In de nieuwe uitgave van het CROW ('Toekomstbestendig parkeren') wordt uitgegaan van 1,8-2,6 parkeerplaatsen en 0,3 bezoekersparkeerplaats per woning.

In de huidige situatie zijn er 44 parkeerplaatsen op het perceel aanwezig ten behoeve van de kantoorfunctie, die een hogere verkeersgeneratie heeft. Om aan te sluiten bij de nieuwe woonfunctie wordt het aantal parkeerplaatsen teruggebracht naar maximaal tien (10). Deze zijn ruimschoots te realiseren op de kavel.

4.10 MER

De vraag of sprake is van een m.e.r.-plicht omvat twee subvragen:

• 1. Is het plan kaderstellend voor toekomstige m.e.r.(beoordelings)plichtige-activiteiten in de zin van het Besluit MER?
• 2. Kan het plan leiden tot significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van een nabijgelegen Natura 2000-gebied? Wanneer dit niet op voorhand kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en geldt daarmee ook een m.e.r.-plicht. Deze vraag staat los van de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Op basis van de vragen genoemd onder 1 en 2 is een MER-beoordeling niet noodzakelijk. Er wordt namelijk geen nieuwe woning gerealiseerd, er is alleen sprake van functieverandering van een kantoorpand naar een woning. Er worden geen negatieve milieueffecten verwacht, zoals blijkt uit dit hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Planomschrijving

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming aangewezen. Aan deze bestemming zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Opbouw regels en verbeelding

Regels
De planregels zijn opgesteld volgens het SVBP2012 en voldoen tevens aan de eisen van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die op 1 oktober 2010 in werking is getreden. Daarbij is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met Inleidende regels (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de bestemmingsregels, de algemene regels (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de overgangs- en slotregels. Daarbij staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;

Opgemerkt wordt dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten, dit verschilt per bestemming.

Analoge verbeelding (plankaart)
Uit de SVBP2012 volgen diverse verplichtingen wat betreft de verbeelding, zoals de kleur van de ondergrond (grijs) en minimaal weer te geven aspecten op de ondergrond. Ook de diverse kleuren van de bestemmingen, evenals de verhouding van de op de verbeelding voorkomende lijndiktes, zijn verplicht voorgeschreven.

Wat betreft de ondergrond van de verbeelding is gebruik gemaakt van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), waar nodig aangevuld met de kadastrale kaart. Straatnamen en huisnummers zijn op de kaart weergegeven. De kaart is op een schaal van 1:1000 geplot. De legenda/verklaring is op het kaartblad opgenomen.

In de legenda van de verbeelding is de versie van het bestemmingsplan vermeld. (voorontwerp/ontwerp/vastgesteld). Verder staat de noordpijl in de legenda aangegeven.

5.2.1 Inleidende regels

De inleidende regels bevatten de begripsbepalingen en een bepaling over de wijze van meten. Deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde gegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels.

5.2.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin
Er is voor gekozen om te werken met een aparte Tuin-bestemming. Door het hanteren van een afzonderlijke bestemming "Tuin" wordt een duidelijk en "groen" beeld gecreëerd. In de tuin zijn geen woningen of bijgebouwen toegestaan. Deze moeten worden gebouwd binnen de bestemming ‘Wonen’.

Op deze manier ontstaat een duidelijke verdeling: de woonbestemming waarbinnen de woning en de bijgebouwen mogen worden gebouwd en de tuin waar slechts andere bouwwerken mogen worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen
Door middel van een nadere aanduiding wordt binnen de woonbestemming onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwwijzen van de woningen. De aanduiding ‘vrijstaand’ staat voor een vrijstaande woning.

Bouwvlakken/bouwstroken
De woning is vastgelegd in een bouwvlak. Binnen het bouwvlak mag de hoofdbebouwing worden gebouwd. Van belang voor de uitbreidingsmogelijkheden van de woning is de diepte van het bouwvlak . In Zeist wordt een ruime diepte van bouwvlakken voorgestaan in verband met wensen voor meer wooncomfort. Derhalve is aan de achterzijde van de woning het bouwvlak enigszins ruimer getekend. In principe mag het gehele bouwvlak worden bebouwd.

Bouwhoogte
De maximale bouw- en goothoogte is op de verbeelding aangegeven.

Bijbehorende bouwwerken
Bijbehorende bouwwerken in de vorm van bijgebouwen en overkappingen mogen in de bestemming "Wonen" zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. Bedacht dient te worden dat het bouwvlak in principe geheel mag worden bebouwd met de woning zelf, inclusief (latere) uitbreidingen van de woning met dezelfde of een lagere hoogte dan de woning.

De gezamenlijke oppervlaktemaat van bijgebouwen en overkappingen is op 40 m² gesteld. Deze gezamenlijke oppervlaktemaat mag toenemen met 2% van het bouwperceel, met een maximum van 100 m2. Bestaande bijgebouwen en overkappingen met een grotere oppervlakte dan hier is toegestaan, worden expliciet in de algemene bouwbepalingen geregeld (Artikel 6 Algemene bouwregels) om te voorkomen dat ze, ten onrechte, onder het overgangsrecht zouden komen te vallen. Hierdoor is de grotere oppervlakte van het Koetshuis (circa 150 m2) eveneens toegelaten.

Erkers en ingangspartijen aan aangrenzende hoofdgebouwen, meestal woningen, worden als recht toegestaan.

Beroep of bedrijf aan huis
In de bestemmingsomschrijving is, voor de duidelijkheid, expliciet bepaald dat een beroep- of bedrijf aan huis is toegestaan. Dergelijke beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis mogen op zich als recht in een woning worden uitgeoefend.

Om te voorkomen dat de beroeps- of bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende bijgebouwen. Een en ander is geregeld binnen de specifieke gebruiksregels.

5.2.3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelbepaling beoogt te voorkomen dat door het herhaaldelijk gebruik van dezelfde oppervlakte van gronden als berekeningsgrondslag voor de oppervlaktebepaling van met name gebouwen, er op het betreffende of het aangrenzende perceel een situatie ontstaat die in strijd is met het bestemmingsplan.

Door het "overhevelen" van gronden tussen percelen, via al of niet tijdelijke huurcontracten of eigendomsoverdrachten, zou op een van de percelen of op alle betrokken percelen uiteindelijk een bebouwde oppervlakte kunnen ontstaan, die groter is dan het bestemmingsplan blijkens de regels beoogt toe te staan.

Artikel 6 Algemene bouwregels
In deze bepaling is een regeling opgenomen voor bestaande en vergunde maatvoering en situering van bebouwing die afwijkt van de voorgeschreven bouwregels. In dat geval gaan de bestaande en vergunde maten en situering voor. Vervangende nieuwbouw mag in deze bestaande maatvoering worden gerealiseerd en op de bestaande locatie. Ook bij aan en uitbouwen mag de bestaande en vergunde maatvoering worden voortgezet.

Verder is in deze bepaling om een bevoegdheid om nadere eisen te stellen opgenomen. De toetsingscriteria daarvoor zijn hieronder uitgewerkt.

Bij de toepassing de bevoegdheid om nadere eisen te stellen zal worden getoetst aan de volgende criteria:

a) Het woon- en leefklimaat: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening gehouden te worden met de instandhouding c.q. het tot stand brengen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten:

• bebouwing dan wel het toegelaten gebruik mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van de aangrenzende erven, waarbij met name het wegnemen van zon en daglicht, en het veroorzaken van milieuhinder van belang is;
• de toegelaten bebouwing en gebruiksvormen mogen geen onevenredige verkeersaantrekkende werking veroorzaken;

b) het straat- en bebouwingsbeeld: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten:

• de verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• de hoogte-/breedteverhouding van de bebouwing onderling;
• de plaatsing van de voorgevel in de straatwand;
• de samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld van bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;

c) verkeersveiligheid: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten:

• bebouwing mag niet leiden tot een onevenredige belemmering van het zicht op de openbare weg;
• de situering van in- en uitritten ten opzichte van de openbare ruimte met een verkeers- of verblijfsfunctie, zoals bijvoorbeeld kruisingen, splitsingen, parkeerruimtes, fiets- en voetpaden en straatmeubilair;

Artikel 7 Algemene gebruiksregels 
Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een "normale" bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. Omdat in het plangebied dergelijke inrichtingen niet gewenst worden geacht, worden deze dan ook expliciet voor alle bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels 
Het aanduiden van dergelijke zones op de verbeelding heeft vooral een signalerende functie.

Binnen het plangebied is de aanduiding ‘Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied’ opgenomen ter bescherming van de drinkwatervoorziening. Binnen deze aanduiding mogen zich geen bedrijven vestigen die mogelijke grondwaterverontreiniging met zich meebrengen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels 
De regels bevatten een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• nutsbebouwing en bebouwing die nodig is ten behoeve van het verkeer binnen een zone van 1 m naast de verkeersbestemmingen;
• geringe afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels 
De regels bevatten een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Middels een algemene wijzigingsregel kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de plankaart in beperkte mate worden verschoven.

Artikel 11 Parkeren 
De parkeerregeling is opgenomen in artikel 11 van dit bestemmingsplan. De bepaling verwijst voor de te hanteren parkeernormen naar de Parkeerbeleidsnota. Het parkeernormenbeleid is een dynamisch document en bijstelling van het beleid is met enige regelmaat noodzakelijk. Omdat het niet doelmatig is hiervoor telkens een nieuw bestemmingsplan op te stellen voorziet de regeling in een dynamische verwijzing naar de parkeernormen. Dit houdt in dat het van toepassing wordt verklaard en tevens rekening wordt gehouden met de opvolger van dit beleid. I

n de Parkeerbeleidsnota staat het beleid ten aanzien van parkeren. Het betreft bijvoorbeeld hoe om te gaan met parkeren, hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, de manier waarop in deze parkeerplaatsen kan worden voorzien en welke eisen aan de verschillende parkeerplaatsen worden gesteld.

Een aanvraag omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen wanneer er sprake is van een vergunningplichtige nieuw- of verbouwontwikkeling. Bij het realiseren van voldoende parkeergelegenheid hoeven geen bestaande tekorten te worden opgelost. De te realiseren parkeergelegenheid moet voldoende zijn voor het bouwwerk waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht.

De regeling bestaat uit de volgende onderdelen:

• Bouwplannen worden getoetst aan artikel 11.1 onder a en b (parkeren) en artikel 11.2 onder a (laden en lossen);
• Artikel 11.1 onder c en artikel 11.2 onder b bevatten een afwijkingsmogelijkheid;
• Artikel 11.1 d bevat een bepaling dat gerealiseerde parkeervoorzieningen niet zodanig mogen worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.

Van de verplichting om voldoende parkeergelegenheid te realiseren op grond van de gemeentelijke parkeernormen kan in bijzondere gevallen worden afgeweken. Ook in de gemeentelijke Bouwverordening is een dergelijke bepaling opgenomen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht 
Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan.

De overgangsrechtelijke regels dienen om te waarborgen dat een bestaand bouwwerk of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging.

Bouwwerken en gebruiksvormen die al strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Uitgangspunt is dat overgangsrechtelijke situaties, zowel voor bouwen als voor gebruik, uitzonderingen zijn. Die situaties worden tijdelijk gedoogd. De regels van het overgangsrecht zijn voorgeschreven in het Bro. Deze regels zijn zodoende overgenomen.

Artikel 13 Slotregel 
Bij deze regel is vermeld hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Exploitatieplan
Conform artikel 6.12, eerste lid Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen, tenzij conform artikel 6.12, tweede lid, onder a, het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst aangegaan waarin alle kosten conform artikel 6.2.3/6.2.4 Bro zijn opgenomen.

Planschade
Een belanghebbende kan, na een besluit tot vaststellen van een bestemmingsplan, een verzoek indienen om een tegemoetkoming in de schade, indien die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in artikel 6.1 tweede lid Wro genoemde oorzaak (artikel 6.1 Wro). Eventuele planschade wordt verhaald op de initiatiefnemer.

Conclusie
Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten van de ruimtelijk-juridische procedure zullen door middel van leges worden verrekend met de initiatiefnemer. Het voornemen betreft een functieverandering naar 'Wonen'. Er wordt geen nieuwe woning gerealiseerd. Er is geen exploitatieplan nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te worden gevoerd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Ter voldoening hieraan wordt het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan de vooroverlegpartners.

Zienswijzen
Het ontwerp bestemmingsplan heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.