Meent 9

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Meent 9 in Woudenberg is een manege aanwezig. De eigenaar heeft het voornemen opgevat de bedrijfsvoering op termijn te gaan staken en het percelen een nieuwe invulling te geven. Hij wil de bedrijfsgebouwen van de manege gaan saneren om zo plaats te maken voor de nieuwbouw van drie woningen. Daarnaast is op het perceel een gebouw aanwezig waarin zich ateliers voor kunstenaars en opleidings/-trainingsruimtes bevinden. De eigenaar wil dit gebouw handhaven als de manege beëindigd wordt en vervolgens ook in een naastgelegen gebouw enkele ateliers maken.

1.2 Ligging en begrenzing

De Meent 9 is gelegen in het buitengebied van Woudenberg, ruim een halve kilomter ten westen van de dorpskern. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Woudenberg, sectie H, nummer 1160. Het plangebied wordt gevormd door het genoemde perceel.

Ligging in omgeving

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied 2010, in combinatie met de reparatieherziening daarvan: bestemmingsplan Buitengebied 2013 (herziening). Het bestemmingsplan Buitengebied 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad op 23 september 2010. Het bestemmingsplan Buitengebied 2013 (herziening) is vastgesteld op 27 juni 2013. Het plangebied heeft deels de bestemming Recreatie en deels de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarde - Reliëf.

Voor het aanwezige erf in het plangebied geldt de bestemming Recreatie. Met deze bestemming wordt voorzien in dagrecreatieve voorzieningen. Binnen het bestemmingsvlak geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - manege met minicamping en atelierruimte'. Hiermee wordt naast dagrecreatieve voorziening,voorzien in de nu aanwezige functies op het terrein. Voor gebouwen is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. De maximale bebouwingsoppervlakte van gebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 4750 m². Daarbij geldt een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. Verder is binnen de bestemming maximaal één bedrijfswoning toegestaan.

Met de genoemde agrarische bestemming zijn de gronden ten noorden van het manege-erf aangewezen voor grondgebonden agarische bedrijvigheid en het behoud, herstel en ontwikking van landschapswaarden. Bij afwezigheid van een bouwvlak, zijn hier qua bouwwerken alleen erf- en terreinafscheidingen en voorzieningen ten behoeve van extensieve dagrecreatie toegestaan van maximaal 2 meter hoog.

Verder rust op heel het perceel de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 3. Naar verwachting aanwezige, archeologische waarden worden hiermee beschermd.

Uitsnede plankaart

Het bestemmingsplan Buitengebied 2013 (herziening) voorziet niet in het beschreven voornemen tot functieverandering. De realisatie van nieuwe burgerwoningen is binnen beide bestemmingen niet mogelijk. Derhalve is daarvoor een nieuw bestemmingsplan nodig. De atelierruimtes zijn binnen de huidige bestemming wel mogelijk. Maar nu de manege gaat verdwijnen, vervalt ook de bijbehorende bestemming. Daarom is voor het kunnen behouden en uitbreiden van de atelierruimtes een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.4 Leeswijzer

Deze onderbouwing vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het relevante beleidskader. In het daarop volgende hoofdstuk wordt de bestaande en de nieuwe situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid aangetoond. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De Omgevingsvisie is uitgewerkt aan de hand van 7 thema's en 3 regio's. De thema's zijn als volgt:

• 1. Stad en land gezond.
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust.
• 3. Duurzame energie.
• 4. Vitale steden en dorpen.
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar.
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur.
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

De drie regio's zijn U16, Amersfoort en Foodvalley.

De Omgevingsvisie geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Interim Omgevingsverordening, die tegelijk met de Omgevingsvisie is vastgesteld. Op grond van de Wro heeft de Omgevingsvisie alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De Interim Omgevingsverordening zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

De Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De omgevingsverordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de omgevingsverordening staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de omgevingsverordening zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

De omgevingsverordening geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de omgevingsverordening ook regels die voortvloeien uit het Barro. Bij de verordening zijn verschillende kaarten opgenomen. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen besproken.

Watersysteem

Op de kaart 'watersysteem' is het plangebied gelegen binnen een overstroombaar gebied. Artikel 2.10 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.
• 2. De motivering op een bestemmingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan.

Toetsing

Het plangebied is binnendijks gelegen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in kwetsbare en vitale objecten (zoals elektriciteitscentrales en ziekenhuizen) en ook niet in woonwijken en bedrijventerreinen. Voor dit bestemmingsplan behoeft dus geen rekening te worden gehouden met overstromingsrisico's.

Cultuurhistorie en landschap

Op de kaart 'cultuurhistorie en landschap' is het plangebied gelegen binnen het landschap Gelderse Vallei. Artikel 7.9 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Landschap bestaat uit Landschap Eemland, Landschap Gelderse Vallei, Landschap Groene Hart, Landschap Rivierengebied en Landschap Utrechtse Heuvelrug.
• 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de Bijlage 15 Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening.
• 3. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat:
  • a. bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en
  • b. geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.
• 4. De motivering van een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

De kernkwaliteiten voor het landschap Gelderse Vallei zijn als volgt:

• 1. rijk gevarieerde kleinschaligheid;
• 2. Stelsel van beken, griften en kanalen;
• 3. Grebbelinie;
• 4. overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank).

Toetsing

Voorliggend plan voorziet in de herontwikkeling van een bestaand bedrijfsperceel. De kernkwaliteiten zijn hierbij niet in het geding. Het plan leidt juist tot een versterking van de kernkwaliteiten. Door het saneren van een grote hoeveelheid bedrijfsgebouwen en de landschappelijke inpassing van de nieuwe situatie zal de landschappelijke kleinschaligheid worden versterkt. Aan het stelsel van beken, griften en kanalen zal een landschappelijke en ecologische impuls worden gegeven door de realisatie van een ecologische zone langs de Heigraaf.

Wonen, werken en recreëren

Op de kaart 'wonen, werken en recreëren' is het plangebied gelegen binnen 'landelijk gebied'. Artikel 9.7 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat:
  • a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
  • b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing

Het plangebied is nu grotendeels bestemd voor een stedelijke functie: een manege met aanverwante functies. In de nieuwe situatie verandert dit in een andere, stedelijke functie: wonen. Verder wordt de planologische mogelijkheid voor atelierruimtes doorgezet. Dit alles gebeurt zodanig dat een groot omvangrijk erf in het buitengebied aanzienlijk wordt verkleind en dat de hoeveelheid bebouwing in het plangebied significant afneemt. Per saldo verdwijnt meer dan 4 duizend m2 (4080 m2) aan bebouwing. Het aantal terug te bouwen woningen, drie woningen, is daarbij volledig in lijn met het beleid dat zou gelden als de gebouwen in gebruik waren voor een agrarisch bedrijf. De gebruiks- en bouwmogelijkheden voor de atelierruimtes worden afgestemd op de nieuwe situatie en daarmee ook ingeperkt. Verder wordt de hele, nieuwe situatie op het perceel landschappelijk ingepast en is bij de naastgelegen, ecologisch waardevolle watergang voorzien in de inrichting van een nieuwe ecologische zone. De invloed op de omgeving neemt dan ook aanzienlijk af, aanwezige natuur- en landschapswaarden worden versterkt en uit paragraaf 4.1.3 blijkt dat omliggende agrarische bedrijven niet belemmerd worden in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling is in overeenstemming met de Interim Omgevingsverordening.

2.3 Structuurvisie Woudenberg 2030

In de structuurvisie Woudenberg 2030 geeft het gemeentebestuur zijn visie over de ruimtelijke invulling voor het wonen, werken en recreëren in Woudenberg voor de komende jaren tot 2030.

Richting 2030 zet Woudenberg in op het verbinden, combineren en vernieuwen van haar kwaliteiten. Een groot deel van deze kwaliteiten is opgehangen aan de landschappelijke en ruimtelijke (verkeers)structuur van Woudenberg, maar versterken elkaar op dit moment onvoldoende. Ze bestaan als het ware naast elkaar. Van west naar oost: recreatie rondom het Henschotermeer en de Pyramide van Austerlitz --> wonen en centrumvoorzieningen in de kern --> werken en horeca op bedrijventerrein Parallelweg en bij hotel Schimmel --> cultuurhistorie bij het Valleikanaal en de Grebbelinie en ten noorden en zuiden daarvan landbouw, natuur en landgoederen.Door het ruimtelijk verbinden en combineren van deze sectoren ontstaat een sterk raamwerk: het ruimtelijk economisch structuurbeeld voor 2030. Hierin benut Woudenberg (de mogelijkheden van) haar kwaliteiten ten volle. Niet alleen door deze te verbinden en te combineren, maar ook door deze:

• Te vernieuwen: Centrum van Woudenberg tot aantrekkelijk boodschappen-, winkel- en verblijfsgebied voor bewoners en recreanten;
• Te transformeren te herstructureren en te herontwikkelen: verschillende bedrijventerreinen waarvan bedrijventerrein Parallelweg en de spoorzone de grootste zijn;
• Te versterken: woningbouw in Woudenberg Oost en op verschillende inbreidingslocaties;
• Te verbreden: landbouw met verschillende agrarische nevenfuncties;
• Te beschermen: de intrinsieke waarde van de natuur, landschap en cultuurhistorie. Indien mogelijk dan kunnen deze ook beter benutbaar en beleefbaar worden gemaakt.

Woudenberg ligt in een divers en kwalitatief hoogwaardig landschap. Het groen in de bebouwde kom en het buitengebied van Woudenberg maken de gemeente een aantrekkelijke plaats met een goede woon- en leefkwaliteit. De historisch aanwezige groenstructuur is ontstaan door ontginningen in de Gelderse Vallei en wordt begrensd door de stuwwal van de Utrechtse Heuvelrug. De vallei wordt doorsneden met beken en er zijn veel historische landschapselementen aanwezig zoals houtwallen, elzensingels en historische lanen. Ook zijn in het landschap nog landschapstypen te herkennen zoals het slagen- en kampenlandschap. Hiermee vormt het landschap onmiskenbaar de onderlegger van de gemeente. Het laat niet alleen de geschiedenis en het heden zien, maar is (zeker in het buitengebied) ook een kapstok om toekomstige ontwikkelingen van haar gebruikers aan op te hangen. Deze gebruikers zijn: de agrarische sector, de landgoederen, de intrinsieke waarden van natuur en recreatie. Al eeuwenlang zijn dit de medegebruikers van het landschap. Vroeger hoofdzakelijk de agrarische sector, maar vandaag de dag is het landschap multifunctioneel in gebruik met verschillende functies. Functies die bovendien niet langer naast elkaar staan, maar steeds meer met elkaar samenwerken en in combinatie een sterk recreatief en economisch concept zijn voor het buitengebied.

Toetsing

De gemeentelijke structuurvisie bevat geen specifieke uitgangspunten voor de beoogde functieverandering in het plangebied. In meer algemene zin leidt dit bestemmingsplan wel tot een versterking van de ruimtelijke structuur. Door het verdwijnen van veel bebouwing wordt het slagenlandschap ten westen van Woudenberg beter herkenbaar en de landschappelijke zone, tussen de Utrechtse Heuvelrug en de dorpskern, wordt versterkt. Dit plan is in overeenstemming met de structuurvisie.

Hoofdstuk 3 Bestaande en nieuwe situatie

3.1 Bestaande situatie

3.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Op de flank van de Utrechtse Heuvelrug, grenzend aan de Gelderse vallei, ligt een gordel van dekzand. Eeuwenlang zorgde smeltende sneeuwmassa in het voorjaar dat het dekzand werd opgenomen en in de lagere delen weer afgezet. Vervolgens had de wind vrij spel en zorgde voor nog meer verplaatsingen van het dekzand. Dit is de oorzaak van de vele welvingen en dekzandruggen in de ondergrond. De Zeisterweg ligt op zo'n dekzandrug.

Tijdens de middeleeuwen kwam er een landbouwsysteem tot ontwikkeling. Dit bestond uit bouwlanden onderaan de flanken van de Heuvelrug (engen of essen), gemeenschappelijke, onverkavelde weilanden (meenten) en hooilanden (maten) op de lagere en nattere delen. Op de flank van de Utrechtse Heuvelrug bestonden meenten zoals deze (de Woudenbergse Meent) uit heidevelden die beweid werden met schapen en gebruikt voor het houden van bijen, voor de jacht en voor het oogsten van hakhout. Op de topografische kaarten is te zien dat omstreeks 1900 de Woudenbergse Meent verder in cultuur is gebracht en verkaveld.

De Woudenbergse Heigraaf grenst aan de westzijde van de kavel. Het is een zeer oude beekloop die gegraven is tussen 1100-1200 (bron: Cultuurhistorische Atlas provincie Utrecht). De Heigraaf is een smalle beek (1 tot 2 meter breed), die de uitstraling heeft van een sloot. Van oorsprong ontwatert de Heigraaf het Leersumse (heide)veld en stroomt via de flanken van de Heuvelrug, langs dit plangebied, richting het noorden. Ten zuiden van Amersfoort stroomt de Heigraaf in de Heiligenbergerbeek. Van alle beken in de Gelderse Vallei is de Heigraaf de enige waarvan de waterkwaliteit het hoogste ecologisch niveau (HEN-water) behaalt. Dit komt omdat de beek nauwelijks door (intensief) landbouwgebied loopt. Hierdoor is er weinig uitspoeling van fosfaat en stikstof in het beekwater.

Uitsnede historische topografische kaart (1880), met daar op de Meent nog goed herkenbaar.

3.1.2 Omgeving

Het plangebied is gelegen in het buitengebied tussen de Utrechtse Heuvelrug en het dorp Woudenberg. Het landschap is te typeren als een slagenlandschap. Dit is een half-open landschap met een onregelmatige, opstrekkende verkaveling. De verkavelingsrichting staat hierbij ongeveer haaks op de Woudenbergse Grift. De wegen zijn over het algemeen voorzien van laanbeplantingen. Verder is een fragmentarisch net van perceelsrandbeplantingen aanwezig. Het grondgebruik is over het algemeen agrarisch. Burgerwoningen en agrarische bedrijven staan verspreid in het gebied, meestal direct aan de openbare weg.

Luchtfoto omgeving met het plangebied in rood globaal aangeduid

3.1.3 Plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de Zeisterweg en de Meent. Het plangebied bestaat uit twee gedeelten. In noordelijke gedeelte zijn weilanden aanwezig. In het zuidelijke gedeelte is de manege aanwezig. Vanaf de Meent voert een erftoegangsweg, van circa 150 meter lang, naar het erf in het plangebied. Dit erf loopt door tot aan de Zeisterweg. Vooraan op het erf staat de bedrijfswoning. Daarachter staat de bebouwing van de manege. Het gaat dan om paardenstallen, facilitaire gebouwen, een rijhal, een paardenbak, paddocks en een stapmolen. Hierbij gaat het in totaal om circa 4.750 m² aan gebouwen en overkappingen. In het meest zuidelijke gebouw, dus het gebouw dat het dichtst op Zeisterweg staat, zijn atelierruimtes aanwezig. Kunstenaars en uitoefenaars van andere vrije beroepen kunnen hier een ruimte huren voor hun bedrijf of hobby.

Het gebouw met de atelierruimtes oogt als een voormalige woning en dat is het ook. Daarmee verraadt het ook dat het erf van oorsprong anders is opgebouwd. Aanvankelijk deed dit karakteristieke gebouw dienst als de bedrijfswoning. Vanwege de geluidhinder die van de Zeisterweg werd ervaren is in het verleden besloten om de voor- en achterkant van het erf om te draaien en het te gaan onsluiten via de Meent. Aan de noordzijde is toen een nieuwe ontsluiting gemaakt en er is, eind vorige eeuwe, een nieuwe bedrijfswoning gebouwd. De (auto)aansluiting op de Zeisterweg is toen opgeheven en de woonfunctie moest aan de oorsponkelijke bedrijfswoning worden onttrokken. Omdat sloop van die oude boerderij, vanweg de cultuurhistorische waarde, niet gewenst was, maar de woning ook niet geschikt was om te gebruiken voor de manege, is toen een alternatieve invulling bedacht. Toen zijn er atelierruimtes in de voormalige woning gemaakt.

Opgaande beplantingen zijn op en rond het plangebied met name aanwezig in de vorm van de laanbeplantingen langs de beide genoemde wegen en bomenrij die de westelijke perceelsgrens begeleiden. Langs die grens loopt ook de beek Heigraaf. Verder is een bomenrij aanwezig tussen de bedrijfswoning en de rijhal op het perceel.

Luchtfoto met het plangebied globaal in rood omkaderd

3.2 Nieuwe situatie

3.2.1 Beschrijving voornemen

De eigenaar wil op termijn afscheid gaan nemen van de manege-activiteiten. Tegelijkertijd wil hij op het perceel blijven wonen. Vanuit deze achtergrond is het voornemen ontstaan om de manege te gaan beëindigen en plaats te laten maken voor enkele woningen. Voor de atelierruimtes is de wens om deze functies te behouden. Ze vervullen in maatschappelijk en cultureel oopgunt een belangrijke functie. Ook geven ze een passende invulling aan de cultuurhistorisch waardevolle boerderij en dragen op die manier bij aan de instandhouding van dit gebouw. Tegelijkertijd hoort een dergelijk gebouw niet 'los' in de ruimte te staan, maar hoort het op een erf te staan. Vanuit dit principe is het voornemen om de kleine, eveneens cultuurhistorisch waardevolle paardenstal naast de voormalige woning ook in te gaan richten voor atelierruimtes en om de moestuin ten westen van de atelierruimtes te handhaven.

3.2.2 Ruimtelijke inpassing

De ervenconsulent van MooiSticht is om advies gevraagd over de herinvulling van de locatie. Dit heeft geleidt tot een set van uitgangspunten en randvoorwaarden om een goede ruimtelijke kwaliteit te bereiken in de nieuwe situatie. Deze uitgangspunten en randvoorwaarden zijn opgenomen als Bijlage 1 van de Bijlagen bij de toelichting. Op basis hiervan een inrichtinsschets gemaakt. Deze inrichtingsschets is opgenomen als bijlage 2 van de Bijlagen bij de toelichting. Op hoofdlijnen is in dit plan gestreefd naar het zodanig vormgeven van de nieuwe situatie dat de maat en schaal van de oorspronkelijke landschapsstructuur weer wordt teruggebracht. Ook is als uitgangspunt genomen dat de bebouwing die bij de Zeisterweg blijft staan, de maat en schaal krijgt die bij een (historisch ) agrarisch erf hoort. Daanaast is ingezet op het versterken van de ecologische waarde van de Heigraaf.

In het plan blijven de bedrijfswoning en de daarbij behorende gebouwen, de oude boerderij en de naastgelegen stal behouden. Voor het overige wordt alle gebouwen en voorzieningen, die bij de manege horen, verwijderd. De drie nieuwe woningen worden gegroepeerd bij de bedrijfswoning. Dit wordt zodanig gedaan dat een merendeels verdwenen, landschappelijke lijn (de zuidgrens van de Woudenbergse Meent) weer deels hersteld kan worden. Tegelijkerijd maakt deze situering het mogelijk dat de nieuwe woning, vanwege geluidhinder, op voldoende afstand van de Zeisterweg komen te staan en dat de oude boerderij weer op een eigen erf komt te staan, tezamen met de te verbouwen paardenstal. Ook is voorzien in ruimte voor een moestuin en een nieuwe boomgaard, die de landschappelijke 'schakel' vormt met het gedeelte waar de woningen staan.

Overzichtskaart te slopen bebouwing met oppervlaktes in m².

Bij de nieuwe woonpercelen krijgt elk perceel zijn eigen landschapselement. De woningen worden hierdoor landschappelijk ingepast; alle woningen zijn niet in één oogopslag te zien vanaf de openbare weg. Ook bij de atelierruimtes wordt aanvullende erfbeplanting aangebracht. Verder wordt in het noordelijke gedeelte van het plangebied extra knotbomen aangebracht en wordt langs de Heigraaf een ecologische zone gemaakt.

Inrichtingsplan

3.2.3 Ecologische voorzieningen

In het inrichtingsplan is voorzien in een ecologische zone langs de Heigraaf. De inrichting hiervan is in overleg met de waterbeheerder, waterschap Vallei en Veluwe, bepaald. Voor het waterschap is van belang dat er een robuuste strook van inheemse struiken langs de beek komt. Die zorgt voor schaduw, wat goed is voor de gewenste ecologische kwaliteit van het water. Het water blijft dan koeler in de zomer en het beperkt de plantengroei. De west- en noordoevers worden gebruikt door het waterschap voor onderhoud van de beek. De knotbomen staan daar op voldoende afstand.

Aansluitend op de bestaande boom- en struiklaag zal langs de oost- en zuidoever een strook van minimaal 5 meter breed worden ingeplant met inheemse struiken om zo een doorlopende houtwal te realiseren. Geschikte struiken zijn bijv. meidoorn, sleedoorn, hazelaar, Gelderse roos, zwarte els, lijsterbes, es en vuilboom. Over een afstand van circa 50 meter is vanwege de erftoegangsweg een breedte van de houtwal van circa 4 meter mogelijk. De oppervlakte aan houtwal die hierdoor 'verloren' gaat zal elders worden gecompenseerd door de houtwal in het zuidelijke gedeelte breder te maken. Op deze wijze blijft de breedte van de houtwal gemiddeld minimaal 5 meter.

Om de ecologische kwaliteit van het plangebied verder te verbeteren, zal de ruigte rond de poel ten noorden van de bestaande woning worden uitgebreid in westelijke richting, om dit aan te laten sluiten op de ecologische zone langs de Heigraaf. Ter plaatse van de erftoegangsweg zal hierbij sprake zijn van een onderbreking.

Verder zullen in of aan de te behouden gebouwen enkele kunstnesten c.q. nestkommen worden geplaatst. Dit betreft preventieve mitigatie voor de nesten van boerenzwaluwenen in de te slopen gebouwen. Ook kunnen in de nieuwbouw eenvoudig maatregelen worden getroffen door bij de bouw enige voorzieningen mee te nemen voor vogels on/of vleermuizen. In de boomgaard of in de rij knotwilgen is een steenuilenpijp te plaatsen.

3.2.4 Verkeer en parkeren

De ontsluiting van het plangebied blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd: via de Meent. In het oosten haakt die weg aan op de Griftdijk, die weer aan haakt op de hoofdwegen van het dorp. De verkeersgeneratie op de Meent neemt als gevolg van dit plan af.

Het parkeren bij de bestaande woning en bij de nieuwe woningen in het plangebied wordt op eigen erf opgelost. Bij elke woning is ruimschoots voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren van minimaal twee auto's.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Milieu

4.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

4.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Door Hunneman Milieu-Advies Raalte BV is een verkennend bodemonderzoek in combinatie met een verkennend asbestonderzoek en een verkennend asfaltonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Uit dit onderzoek blijkt het volgende.

De dikte van de asfaltverharding is gemiddeld 8,8 cm. Onder het asfalt is een stabilisatielaag met menggranulaat aanwezig. In de asfaltkernen is geen PAK-indicatie waargenomen die duidt op teerhoudend asfalt.

In de vaste bodem zijn zintuiglijk lokaal zwakke tot matige bijmengingen met puin aangetroffen. Lokaal is een verhardingslaag met puin-/asfaltgranulaat aanwezig. Zintuiglijk en analytisch zijn, in de vaste bodem en in het puin, geen noemenswaardig verhoogde gehalten aan asbest aangetroffen.

In de vaste bodem zijn licht verhoogde gehalten aan kwik en PCB's aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium en chroom aangetoond. De aangetoonde gehalten vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.

Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan geen bezwaren voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouw op de locatie.

4.1.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Dit bestemmingsplan voorziet in milieugevoelige functies, woningen, en een milieubelastende functie, een maatschappelijke functie. De locatie ligt grotendeels in een rustig buitengebied. Derhalve kan geen correctie ten opzichte van het referentie-omgevingstype “rustige woonwijk” uitgevoerd worden. Ter hoogte van de Zeisterweg kan het omgevingstype wel worden gecorrigeerd naar het omgevingstype 'gemengd gebied' aangezien dat een drukke, doorgaande weg betreft.

Woningen

In de omgeving zijn een aantal milieubelastende functies, bedrijven aanwezig. Het gaat dan om de volgende bedrijven:

• 1. Zeisterweg 44, vrachtwagenstalling;
• 2. Zeisterweg 53, veehouderij;
• 3. Zeisterweg 55, bouwbedrijf.

Voor de eerste functie is een bedrijf in milieucategorie 3.1 en daarvoor geldt (ongecorrigeerd) een richtafstand van 50 meter. De woningen in het plangebied bevinden zich, met een tussenliggende afstand van minimaal 70 meter, op een grotere afstand. Voor de tweede functie geldt een richtafstand van 50 meter vanweg geluid en volgen de afstanden voor het aspect geur uit de Wet geurhinder en veehouder. De afstand tussen deze veehouderij en de nieuwe woningen in het plangebied bedraagt circa en minimaal 200 m. Daarbij liggen andere woningen van derden reeds op korte afstand van deze veehouderij. Derhalve zal aan de aan te houden afstanden worden voldaan. De derde functie betreft ook een bedrijf in milieucategorie 3.1, waarvoor een (ongecorrigeerde) richtafstand van 100 meter geldt. Aan die afstand wordt ruimschoot voldaan. De tussenliggende afstand bedraagt circa 200 m.

Atelierruimtes

De atelierruimtes die in de te behouden gebouwen bij de Zeisterweg mogelijk worden gemaakt betreffen functies in milieucategorie 1. Daarvoor geldt een richtafstand van 10 meter. Vanwege de nabijheid van de Zeisterweg, kan die afstand met een stap worden verlaagd c.q. gecorrigeerd naar 0 meter. De dichtstbijzijnde milieugevoelige functies bevinden zich om meer dan 50 meter afstand tot de maatschappelijke bestemming voor de atelierruimtes.

Conclusie

Van een goed woon- en leefklimaat in de woningen in het plangebied en de omgeving zal sprake zijn en er worden geen nieuwe belemmingen geintroduceerd voor de bedrijven in de omgeving.

4.1.4 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen: de Zeisterweg en de Meent. Derhalve wordt alleen wegverkeerslawaai beschouwd.

De nieuwe woningen liggen binnen de geluidzones van de Zeisterweg (N224) en de Meent. Door adviesbureau Groenewold is daarom akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4. Zonder de bestaande schermen is de geluidbelasting op de bestaande en twee van de drie nieuwe woningen hoger dan de voorkeursgrenswaarde van Lden=48 dB. Met de bestaande schermen resteert alleen op de twee nieuwe zuidelijke woningen een geluidbelasting van Lden=49-50 dB op de 1e verdieping en incl. aftrek 5 dB, ex art. 110g Wgh. Daarmee hebben alle woningen één of meer geluidluwe gevels. Verkeersgeluid vormt hiermee geen belemmering voor realisatie van het plan. De gemeente is verzocht een hogere waarde vast te stellen voor twee woningen van Lden=49 en 50 dB op de 1e verdieping van de zuidgevel.

4.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijnstof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van drie nieuwe woningen en een maatschappelijke functie met maximaal 450 m² aan gebouwen, ter vervanging van de bedrijfsbebouwing van een manege. Daarmee valt dit bestemmingsplan onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Hierdoor is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren.

4.1.6 Externe veiligheid

Zoals uit onderstaande uitsnede van de provinciale risicokaart blijkt, ligt het plangebied niet binnen de invloedssfeer van Bevi-bedrijven en van wegen, spoorlijnen en buisleidingen die voor het vervoer van gevaarlijke stoffen worden gebruikt.

Uitsnede provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) met het plangebied globaal in oranje aangeduid

4.1.7 Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.--beoordeling over te gaan.

4.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

Volgens de archeologische verwachtingskaart en beleidsadvieskaart heeft het plangebied een middelhoge archeologische verwachting. Hiervoor geldt conform het gemeentelijke archeologiebeleid een ondergrens van 1000 m² voor het uitvoeren van archeologische onderzoek bij bouw- en grondwerkzaamheden. Er geldt een algemene vrijstelling voor werkzaamheden tot een diepte van 40 cm onder maaiveld. In de huidige situatie is het plangebied reeds grotendeels benut door bebouwing en het erf van een manege. De enige nieuwe ingrepen in de bodem die voorzien zijn, betreft de realisatie van drie nieuwe woningen. Deze woningen overschrijden die genoemde ondergrens niet. Bovendien komen de woningen ook op plekken te staan waar de bodem al verstoord is voor de manege. Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk voor dit bestemmingsplan.

De enige cultuurhistorische waarde van belang in het plangebied is de oude boerderij, die aan de Zeisterweg staat. Deze boerderij (bouwjaar 1909, zie gevel) bestaat uit een rechthoekige langhuisboerderij met een pannen mansardedak en een stenen bijgebouw. Beide hebben een nokrichting haaks op de weg. De monumentale voorgevel is symmetrisch ingedeeld met vijf assen. De middelste is de hoofdingang. Het bijgebouw wordt momenteel gebruikt als paardenstal. In de nieuwe situatie blijft de oude boerderij behouden.

4.3 Ecologie

Door adviesbureau Groenewold Natuur & Milieu is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden in het besluitgebied. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 5. Uit dit onderzoek blijkt dat het plangebied geen habitat vormt voor beschermde flora en fauna, met uitzondering van nestplaatsen voor boerenzwaluwen. Voor die soort wordt verwacht dat er in de omgeving voldoende alternatieven zijn en eventueel kan, als mitigatie, een aantal nestkommen worden opgehangen. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming is niet nodig. Gezien de aard van het plan en de afstand tot Natura 2000-gebieden vormen beschermde natuurgebieden geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Het plangebied ligt buiten het NatuurNetwerk Nederland uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

Natuurregelgeving staat de uitvoerbaarheid van het bouwplan niet in de weg.

4.4 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig, waarmee specifiek rekening gehouden dit te worden bij het aanpassen van bouwmogelijkheden in het plangebied.

4.5 Waterparagraaf

Voor dit bestemmingsplan is via www.dewatertoets.nl een digitale watertoets uitgevoerd. Het resultaat van deze toets is bijlage 6 van de Bijlagen bij de toelichting. Hieruit volgt dat het initiatief een primair waterbelang raakt. Langs de westelijke plangrens loopt namelijk de beek Heigraaf. Deze beek is een A-watergang en een watergang van het Hoogste Ecologische Niveau (HEN-watergang). De beschermingszone van deze beek ligt deels in het plangebied. Over de toekomstige inrichting van de zone naast de beek en de overige waterbelangen is daarom overleg gevoerd met het waterschap. Tijdens dit overleg heeft het waterschap aangegeven dat het onderhoud van de Heigraaf vanaf de zijde van de beek plaatsvindt die buiten het plangebied ligt. Wat dat betreft is er vanuit het oogpunt van onderhoud geen bezwaar tegen het realiseren van een ecologische zone lang de Heigraaf in het plangebied.Verder is de beoogde inrichting van het de ecologische zone besproken en afgestemd met het waterschap.

Oppervlaktewater

Zoals gezegd loopt langs de westgrens van het plangebied de Heigraaf. Dit is een A-watergang en tevens een HEN-watergang. Hiervoor geldt een beschermingszone van 5 respectievelijk 15 meter. In de nieuwe situatie wordt een kwaliteitsverbetering bereikt voor de ecologische kwaliteit van de Heigraaf. De manege-activiteiten verdwijnen lang de beek en over de gehele lengt krijgt de beek een ecologische inrichting (zie paragraaf 3.2). Daarnaast is in het plangebied, nabij de bestaande woning, een poel aanwezig. Deze blijft in de nieuwe situatie behouden.

Voor het waterschap is van belang dat er een robuuste strook van inheemse struiken langs de beek komt. Die zorgt voor schaduw, wat goed is voor de gewenste ecologische kwaliteit van het water. Het water blijft dan koeler in de zomer en het beperkt de plantengroei. Het verdwijnen van de paarden langs de beek komt overigens ook ten goede aan de waterkwaliteit, door minder afvloeiing van verstorende meststoffen. Een robuuste houtwal heeft de voorkeur boven een struiklaag met een kruidenrijk grasland, ook vanwege het vervolgbeheer. De west- en noordoevers worden gebruikt door het waterschap voor onderhoud van de beek. De knotbomen staan daar op voldoende afstand van elkaar. In de nieuwe situatie zal aansluitend op de bestaande boom- en struiklaag, langs de oost- en zuidoever, een strook van gemiddeld minimaal 5m breed worden ingeplant met inheemse struiken, om zo en mooie doorlopende houtwal te realiseren.

Waterafvoer

In de nieuwe situatie neemt het verhard oppervlak per saldo aanzienlijk af. Hemelwater zal worden afgevoerd richting de omliggende watergangen, wanneer mogelijk oppervlakkig via de omliggende, onverharde gronden. De vuilwaterafvoer van de woningen zal worden aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

Beschermingszone drinkwaterwinning

Het plangebied ligt geheel in een beschermingszone voor de drinkwaterwinning. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn hier in beginsel alleen mogelijk als de risico's op verontreiniging van het grondwater niet toenemen. Het plan leidt tot een afname van de risico's op grondwaterverontreinigingen. De bedrijfsactiviteiten op het perceel nemen aanzienlijk af en maken plaats voor functies, woningen en maatschappelijke functies, die daarvoor geen relevante risico's met zich meebrengen.

Conclusie

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

4.6 Financieel-economische uitvoerbaarheid

Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst over grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening gesloten. Hierin is geregeld dat de initiatiefnemers de kosten die gemeente maakt ter uitvoering van zijn initiatief voor hun rekening komen. Alle met deze planwijziging samenhangende kosten komen dus ten laste van de initiatiefnemer. Dit bestemmingsplan heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen. Er behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In hoofdstuk 3 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling.

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2013 (herziening) als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen, geactualiseerd op gewijzigde wetgeving en op onderdelen aangepast in verband met de beoogde situatie in het plangebied. De gegeven bestemmingen worden hierna kort besproken.

5.1 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden - Reliëf

Met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden - Reliëf' behoudt of krijgt het gedeelte van het plangebied, dat niet nodig is voor de nieuwe woonpercelen en de maatschappelijke funtie, een passende bestemming. De gronden worden hiermee in hoofdzaak bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijvigheid en voor de instandhouding en ontwikkeling van landschapswaarden. Met deze bestemming wordt niet in gebouwen voorzien.

5.2 Maatschappelijk

De bestemming 'Maatschappelijk' maakt het mogelijk om de voormalige boerderij in het gebied te blijven gebruiken voor atelierruimtes voor creatieve beroepen en opleidings- c.q. trainingsruimtes. Datzelfde gebruik, wordt met deze bestemming ook mogelijk gemaakt in het naastgelegen gebouw, een voormalige stal. Middels een bouwvlak en een maatvoeringsaanduiding is de situering van de gebouwen gereguleerd en is de maximale oppervlakte van de gebouwen afgestemd op de beoogde, nieuwe situatie. Vanwege de nabijheid van de Zeisterweg zijn alleen maatschappelijke functies toegestaan die niet geluidgevoelig zijn.

5.3 Wonen

Met de bestemming 'Wonen' wordt de bedrijfswoning in het plangebied als burgerwoning bestemd. Verder wordt in de drie nieuwe woningen voorzien, met bijbehorende erven en tuin. Voor elke woning is een bouwvlak aangegeven waarbinnen een vrijstaande woning is toegestaan. Elke woning mag maximaal 600 m³ groot zijn. Bijgebouwen zijn toegestaan binnen en buiten het bouwvlak. Bij elke woning is maximaal 80 m² aan bijgebouwen toegestaan.

5.4 Waarde - Archeologie - 3

Naar verwachting aanwezige, archeologische waarden worden beschermd met de bestemming 'Waarde - Archeologie 3. In het kort regelt deze bestemming dat bij het realiseren van bouwwerken en bodemingrepen, die groter zijn dan 1.000 m² en dieper gaan dan 50 cm onder maaiveld, rekening gehouden moet worden met archeologische waarden, meestal door eerst, voorafgaand aan de werkzaamheden, archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

Hoofdstuk 6 Inspraak en overleg

6.1 Vooroverleg

Het concept van dit bestemmingsplan is toegezonden aan de provincie Utrecht, waterschap Vallei en Veluwe, Natuur en Milieufederatie Utrecht en de veiligheidsregio in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het waterschap heeft alleen tekstuele opmerkingen aangegeven. De provincie Utrecht heeft aangegeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang, zoals dat is opgenomen in de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht (2021) en de Interim Omgevingsverordening. De provincie merkt wel op dat in het concept-bestemmingsplan gedateerd beleid opgenomen is en mist een nadere toelichting op het inrichtingsplan. De plantoelichting is aangepast naar aanleiding van deze opmerkingen. De veiligheidsregio Utrecht heeft aangegeven dat alle relevante zaken ten aanzien van externe veiligheid zijn meegenomen in het voorontwerpbestemmingsplan. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig waarvoor een verantwoordingsplicht geldt voor het groepsrisico. Hierdoor ziet de veiligheidsregio geen aanleiding over het nemen van eventuele maatregelen. Het Natuur en Milieufederatie Utrecht heeft aangegeven geen ruimtelijke bezwaren te hebben tegen dit plan.

6.2 Voorontwerp

De ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt, heeft een beperkte invloed op zijn omgeving. Daarom heeft geen voorontwerp van dit plan voor inspraak ter inzage gelegen. Wel heeft vooroverleg met de omwonenden van het plangebied plaatsgevonden. De initiatiefnemer heeft de bewoners/gebruikers van de volgende adressen geïnformeerd over de aanstaande veranderingen in het plangebied:

• Zeisterweg 38, 41, 44, 53 en 55;
• Meent 5, 6, 7, 10, 12 en 14.

Hen is toen het inrichtingsplan en de concept-plankaart van dit bestemmingsplan getoond en gevraagd op beide documenten te reageren. De ontvangen reacties hebben geen aanleiding gegeven om de plannen bij te stellen, met uitzondering van de reactie van de bewoners van Meent 7. De reactie van deze bewoners gaf aanleiding tot een overlegtraject. Tijdens dit traject verzochten zij de nieuwe woningen en de geplande, oostelijke boomgaard meer buiten het uitzicht vanuit hun woning te situeren en positionering van de nieuwe, noordoostelijke woning zo aan te passen dat hun woning, bezien vanaf de Meent, zo solitair mogelijk komt te liggen in het landschap. Binnen de landschappelijke voorwaarden, bleek het niet geheel maar wel deels mogelijk om tegemoet te komen aan deze wensen. De oostelijke boomgaard is naar aanleiding van het overleg zo veel mogelijk in noordelijke richting verschoven. Verder is het inpassingsplan en de concept-plankaart aangepast, zodat brede stroken grond tussen hun woonperceel en de nieuwe woonpercelen een agrarisch grondgebruik gaan krijgen en houden. Daarnaast is de positie van de nieuwe noordoostelijke woning aangepast. Deze woning is in westelijke richting verschoven voorzover de aanwezige poel in het plangebied dat mogelijk maakt.

6.3 Ontwerp

Van [P.M.] tot en met [P.M.] heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn [P.M.] zienswijzen ingediend.