Herziening Hoevelaar Fase 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' is op 26 september 2019 door de gemeenteraad van Woudenberg vastgesteld. Sinds het van kracht zijn van het bestemmingsplan 'Hoevelaar fase 1' zijn enkele omissies aan het licht gekomen, die om reparatie vragen. De omissies hebben betrekking op aan- en bijgebouwen.

Grondslag

De voorliggende herziening beperkt zich tot de regels van het bestemmingsplan. De visie op de ruimtelijke ordening van Hoevelaar Fase 1 die aan het geldende bestemmingsplan ten grondslag ligt, blijft daarbij leidend. Dat geldt ook voor de conclusies voor de verschillende milieuaspecten. De planologische wijzigingen die met deze herziening mogelijk worden gemaakt, zijn van een dusdanige aard en schaal dat van milieueffecten anders dan beschreven en onderzocht in het bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' geen sprake is.

1.2 Doelstelling en planvorming

Deze herziening richt zich uitsluitend op de wijziging van de regels. De voorliggende herziening laat de bestemmingslegging uit het bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' in stand. Wel worden de planregels op enkele onderdelen aangevuld en/of gewijzigd. In hoofdstuk 2, paragraaf 2.2 wordt nader ingegaan op de wijzigingen.

Voor het opstellen van herzieningen zijn geen standaarden beschikbaar. Bij herzieningen die betrekking hebben op verschillende onderdelen van de regels is het wenselijk een systematiek te hanteren die de raadpleger en diegene die de regels gaat toepassen, duidelijkheid geeft over de voorgestelde veranderingen in relatie tot de onveranderde regels. Om deze reden hebben wij voor de hierna beschreven werkwijze gekozen.

Verbeelding

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding die vergezeld gaan van deze toelichting. Bij het opstellen van de verbeelding is ervoor gekozen om de contouren van het hele plangebied over te nemen. De bestemmingslegging uit het bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' blijft in stand, met dien verstande dat de dubbelbestemming Waarde-Archeologie komt te vervallen.

Regels

Voor de regels geldt dat de totale regels zijn opgenomen in dit plan, maar dat alleen de gemarkeerde regels deel uitmaken van deze herziening. Door deze werkwijze is in één oogopslag duidelijk hoe de aanvullingen op de regels passen in die van het 'moederplan' 'Hoevelaar Fase 1'.

De wijzigingen dan wel aanvullingen/verwijderingen als gevolg van deze herziening zijn in de regels aangegeven met arceringen: een doorhaling met groene arcering voor een vervallen tekst ( voorbeeld ) en een gele arcering voor een toevoeging (voorbeeld). Alleen de geel of groen gemarkeerde aanpassingen maken dus juridisch-planologisch onderdeel uit van deze parapluherziening. De niet gemarkeerde regels zijn enkel ter informatie opgenomen zodat een goed beeld ontstaat van de nieuwe regels en hoe deze ingepast zijn in de (bestaande) regels van het moederplan.

In de regels is in artikel A een schakelbepaling opgenomen waarin bepaald is welke wijzingen onderdeel zijn van dit plan:

• de regels van het bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' met IMRO-code NL.IMRO.0351.BP2017hoevelaar-vg03 zijn van toepassing op dit plan, met uitzondering van een aantal wijzigingen en toevoegingen. De wijzigingen en toevoegingen zijn in dit plan als volgt gemarkeerd:
  • 1. verwijderingen in de regels zijn aangegeven door middel van doorhaling met groene arcering ( voorbeeld );
  • 2. toevoegingen in de regels zijn aangegeven door middel van een gele arcering (voorbeeld).

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 is het planvoornemen getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de juridische regeling van dit bestemmingsplan. Ten slotte is in hoofdstuk 5 de milieutechnische, economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid nader toegelicht.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geldend bestemmingsplan en plangebied

Dit bestemmingsplan herziet het moederplan c.q. geldend bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' (NL.IMRO.0351.BP2017hoevelaar-vg03), vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2019. Het plangebied van deze herziening komt dan ook overeen met die van het moederplan.

Figuur 1. Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

2.2 Wijziging ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan

Met de voorliggende herziening blijft de regeling van het bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' grotendeels ongewijzigd. Onderstaande punten zijn aangepast om de omissie ten aanzien van de regels voor aan- en bijgebouwen te repareren.

• 1. Minimale afstand voor vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen tot aan de zijdelingse perceelsgrens

In het huidige plan is voor vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen geen minimale afstand opgenomen tot aan de zijdelingse perceelsgrens. In de regels wordt dit gerepareerd. De minimale afstand voor vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen tot aan de zijdelingse perceelsgrens wordt 3 meter. Tevens wordt er een mogelijkheid opgenomen om hiervan af te wijken indien dit stedenbouwkundig aanvaardbaar/ wenselijk is.

• 2. Minimale afstand tot de voorste perceelgrens

In het huidige plan is geen afstand voor woningen tot de voorste perceelgrens opgenomen. In de regels wordt dit gerepareerd. De aftand tot de voorste perceelgrens wordt 3 meter. Tevens wordt er een mogelijkheid opgenomen om hiervan af te wijken indien dit stedenbouwkundig aanvaardbaar/ wenselijk is.

• 3. Oppervlakte beperking voor aan- uit- en bijgebouwen binnen het bouwvlak

Omdat het bouwvlak om het hele plangebied ligt, mag op dit moment zonder oppervlaktebeperking aan- uit en bijgebouwen gebouwd worden. Hierdoor is het bijna volledig vol bouwen van het perceel mogelijk. Aangezien dit onwenselijk is, wordt daarom de regeling aangepast zodat er een oppervlaktenbeperking geldt binnen het bouwvlak voor aan- uit- en bijgebouwen.

• 4. Bouwen van bouwwerken geen gebouw zijnde voor de voorgevel beperken

Het huidige plan kent een ruimere regelgeving voor het bouwwerken geen gebouw zijnde voor de voorgevel. De regeling wordt zo aangepast, zodat deze aansluit bij de regeling in het bestemmingsplan 'Bebouwde Kom'.

• 5. Ondergronds bouwen toestaan onder bebouwing

Het ondergronds bouwen is nu zo geformuleerd dat het is toegestaan geheel of gedeeltelijk onder bebouwing, waardoor een kelder onder het gehele perceel zou kunnen. De regeling wordt zo aangepast dat de kelder onder het hoofdgebouw moet zitten. Tevens wordt er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het deels buiten de bebouwing ondergronds te bouwen ten behoeve van de realisatie van parkeervoorzieningen.

• 6. Verplaatsing regeling voor ondergeschikte bouwdelen

In huidige plan is in artikel 11.3 bepaald dat de maximale bouwhoogte overschreden kan worden voor ondergeschikte bouwdelen. Vanwege de leesbaarheid is deze bepaling verplaatst naar artikel 2 Wijze van meten.

• 7. Vervallen archeologische dubbelbestemming

In het huidige bestemmingsplan is middels de dubbelbestemming Waarde - Archeologie bepaald dat voorafgaand aan werkzaamheden archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Omdat dit onderzoek inmiddels is uitgevoerd en het gebied archeologisch is vrijgegeven komt de dubbelbestemming te vervallen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke aangelegenheden. Het planvoornemen omvat vijf kleinschalige reparaties in de regels ten opzichte van het moederplan 'Hoevelaar Fase 1' van de gemeente Woudenberg. Er is geen beleid op rijks-, provinciaal, regionaal of gemeentelijk niveau dat, gezien de aard van het plan, een belemmering vormt voor het planvoornemen.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

4.1 Inleiding

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot maken de bijlagen bij de toelichting en regels onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

4.2 Juridische planbeschrijving

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In dit eerste hoofdstuk is ook uitleg over de wijze van meten opgenomen. In het tweede hoofdstuk wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

4.2.1 Inleidende regels

Conform SVBP 2012 en de gemeentelijke standaard bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.

4.2.2 Bestemmingsregels

In deze paragraaf komen alle (enkel)bestemmingen aan de orde. Het betreft een indeling van bestemmingen in hoofdgroepen waarin de meest voorkomende functies kunnen worden ondergebracht. De indeling in hoofdgroepen maakt het raadplegen van een bestemmingsplan en het zoeken naar bepaalde functies eenvoudiger.

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft verleend. Hieronder volgt per toegepaste bestemming een korte toelichting.

Artikel 3 Bedrijf

De bedrijfsgronden gelegen aan de Stationsweg Oost 211-213 en Zegheweg 6 zijn onderdeel van voorliggend bestemmingsplan. De gronden zijn bestemd ten behoeve van bedrijfsdoeleinden in de milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in de bij dit bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Ten behoeve van deze bedrijfsactiviteiten zijn onzelfstandige kantoren toegestaan. Ook mag er één bedrijfswoning, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen, per bedrijf aanwezig zijn ter plaatse van de daarvoor opgenomen aanduidingen. Voor de bedrijfswoning aan de Stationsweg Oost 211-213 geldt dat deze bedrijfswoning uitsluitend op de eerste verdieping aanwezig mag zijn.

Ter plaatse van de Stationsweg Oost 211-213 is een ruim bouwvlak opgenomen met een bebouwingspercentage van 75% en een maximum bouwhoogte van 12 meter voor bedrijfsgebouwen. Ter plaatse van de Zegheweg 6 is er sprake van een bebouwingpercentage van 100% en geldt een maximum bouwhoogte van 6 meter voor bedrijfsgebouwen. Voor overkappingen geldt een lagere toegestane bouwhoogte. Ter plaatse van de Zegheweg 6 is tevens een beperkte zelfstandige kantoorfunctie met een omvang van maximaal 750 m2 toegestaan.

Artikel 4 Groen

Rondom het bedrijf aan de Zegheweg 6 is een groenbestemming opgenomen om een groene zone richting de woningen te borgen.

Artikel 5 Verkeer

De gronden behorend bij de Stationsweg Oost (N224) en benodigd ten behoeve van de voorziene herinrichting (met ruimte voor fietspaden, voetpaden en groenvoorzieningen) zijn bestemd als 'Verkeer'. Gebouwen en overkappingen zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van het openbaar vervoer, nutsvoorzieningen en fietsenstallingen.

Artikel 6 Water

De reeds bestaande watergang op de noordgrens van het plangebied is als zodanig bestemd. Door de watergang ruim te bestemmen is een verbreding voor de benodigde waterberging mogelijk. Op deze gronden zijn bouwwerken, geen gebouwen toegestaan ten behoeve van waterhuishoudkundige voorzieningen zoals keermuren, duikers en bruggen.

Artikel 7 Woongebied

Ten behoeve van de gewenste flexibiliteit ten aanzien van de toekomstige inrichting van het nieuwe woongebied, is in dit bestemmingsplan gekozen voor de bestemming 'Woongebied'. De bestemming 'Woongebied' betreft een globale eindbestemming. Binnen de bestemming zijn de gronden bestemd voor woondoeleinden, maar ook voor andere doeleinden die binnen het woongebied passen, zoals wegen en paden, groenvoorzieningen, water en openbare nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van het opwekken, transporteren en vasthouden van duurzame energie zijn tevens expliciet toegestaan binnen deze bestemming.

Binnen de bestemming is niet gedetailleerd vastgelegd waar de woningen gesitueerd mogen worden, wel is vastgelegd dat dit er maximaal 272 mogen zijn. De andere 8 woningen om te komen tot 280 woningen zijn bestemd aan de Stationsweg Oost. Binnen de gehele bestemming zijn zowel vrijstaande, twee-aaneen, aaneengebouwde of gestapelde woningen toegestaan, zolang deze worden gebouwd binnen het bouwvlak. Onder andere in verband met de omliggende bedrijven aan de Stationsweg Oost en de Zegheweg is het bouwvlak tussen de 5 en 15 meter teruggelegd.

Voor de plaatsing van bijbehorende bouwwerken, bouwwerken geen gebouwen zijnde (zoals overkappingen) en erf- en terreinafscheidingen zijn regels opgenomen ten aanzien van locatie, hoogte en/of oppervlakte.

Ook ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn regels opgenomen in dit bestemmingsplan.

Artikel 8 Leiding - Gas

Binnen deze dubbelbestemming valt de leiding zelf alsmede de bebouwingsvrije zone van 4 meter die aan weerszijden van het hart van de leiding aangehouden moet worden. Op deze gronden mogen geen gebouwen en/of bouwwerken worden gerealiseerd die niet ten diensten staan van de leiding. Van deze bouwregels kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken. Hiervoor dient vooraf advies ingewonnen te worden bij de leidingbeheerder.

Artikel 9 Waarde - Archeologie 2

Deze dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden in het plangebied.

4.2.3 Algemene regels

De algemene regels betreffen regels die voor het hele plangebied gelden en bestemmingsoverschrijdend zijn. Het gaat hierbij om de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en overige regels.

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 11 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn twee algemene regels opgenomen met betrekking tot bestaande maatvoering en ondergronds bouwen.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn algemene bepalingen over strijdig gebruik opgenomen.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel zijn algemene afwijkingsregels opgenomen met betrekking tot maatvoering, antenne-installaties en kleine gebouwen.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ter plaatse van de bedrijfsgronden aan de Stationsweg 211-213 en ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Woongebied. Bij beëindiging van de bedrijfsactiviteiten en indien alle aanwezige bebouwing wordt gesloopt, mogen hier, na vaststelling van een wijzigingsplan, ook grondgebonden woningen gerealiseerd worden. Ten behoeve van een betere positionering van deze woningen is het onder andere toegestaan de bouwvlakken te wijzigen.

Tevens is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen om, onder voorwaarden, de bestemmingsgrenzen te wijzigen.

Artikel 15 Overige regels

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen wat betreft het moeten voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen de verschillende enkelbestemmingen.

4.2.4 Overgangs- en slotregel

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor

bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De slotregel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Milieutechnische uitvoerbaarheid

De voorliggende herziening beperkt zich tot een paar regels van het bestemmingsplan uit 2019.

De planologische wijzigingen die met deze herziening mogelijk worden gemaakt, zijn van een dusdanige aard en schaal dat van milieueffecten anders dan beschreven en onderzocht in het bestemmingsplan 'Hoevelaar Fase 1' geen sprake is.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge het Bro heeft de gemeente de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen (artikel 3.1.6 lid 1 sub f Bro). In dit geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk en is de economische uitvoerbaarheid voldoende gewaarborgd. Er wordt immers geen nieuw bouwplan mogelijk gemaakt.

5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken hebben gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is het voor eenieder mogelijk om mondeling of schriftelijk een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan te geven. De binnengekomen zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota Zienswijze, zie bijlage 1. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn enkele beperkte aanpassingen doorgevoerd.

Vaststelling

Vervolgens stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.