Carrefour

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding voor dit bestemmingsplan is het plan om het bestaande kantoorgebouw "Carrefour" aan de Vijftien Morgen te Veenendaal (gedeeltelijk) te transformeren naar een woongebouw. Na het vertrek van de Openbare Blibliotheek uit dit gebouw in 2010 is het pand grotendeels leeg komen te staan. Gelet op de beperkte vraag naar kantoorruimte en het grote aanbod op deze markt is niet te verwachten dat het gebouw opnieuw als kantoorruimte in gebruik zal worden genomen. Eigenaar Dornick B.V. heeft het voornemem opgevat om in het gebouw ongeveer 50 kleine appartementen te creëren. Deze appartementen zijn specifiek voor jongeren bedoeld, echter ook andere doelgroepen zijn niet uitgesloten.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit het gebouw Carrefour en de daarbij behorende grond. Het perceel is gelegen aan de Vijftien Morgen en wordt aan de oostzijde begrensd door Het Boompjesgoed. Met de begrenzing van het plangebied is rekening gehouden met een voorgenomen herinrichting van de omliggende grond. Hierbij wordt het tracé van de Vijftien Morgen rechtgestrokken en de aansluiting op het Boompjesgoed in noordelijke richting verschoven.

luchtfoto plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op de locatie is het bestemmingsplan “Correctieve Herziening Tussen Grift en Spoor” van kracht. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen “Kantoor” en “Verkeer en verblijfsgebied”. Tevens is er in het plangebied een boringsvrije zone opgenomen. Het voorgenomen gebruik als woning en het (ver)bouwen ten behoeve van die functie is in strijd met de bestemming Kantoor.

Afbeelding 1.3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, te weten: toelichting, regels en verbeelding. De regels vormen tezamen met de verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft weliswaar geen juridische status, maar dient ter motivatie en verduidelijking van hetgeen in de verbeelding en regels is geregeld.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven;
• In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 4 is het plan omschreven evenals de kaderstelling;
• In hoofdstuk 5 zijn hierna de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 7 komt de financieel-economische uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 8 tenslotte worden de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE

2.1 Ruimtelijke structuur

Ligging in Veenendaal

Het plangebied ligt centraal in Veenendaal: ten zuiden van het centrum en ten noorden van de spoorlijn naar Rhenen. Het plangebied is onderdeel van een gebied gelegen tussen de Kerkewijk, het Boompjesgoed, de Industrielaan en de Grift. In dit gebied zijn transformaties gepland. Het gebied heeft een gemengde functie: woningen staan er naast en tussen (deels leegstaande) industrie-, school- en kantoorgebouwen. Het gebied heeft geen kenmerkende bebouwing of architectuur: grote en kleine bedrijfsgebouwen staan naast rijtjeswoningen en appartementen. Er is geen duidelijke routing: niet voor auto’s, fietsers en voor voetgangers. Het gebied heeft een voor verbetering vatbare ontsluiting. In het gebied is de auto overal aanwezig: rijdend of geparkeerd. De huidige openbare ruimte wordt hierdoor gedomineerd door verkeersverbindingen en alom aanwezige parkeervelden.

Het gebied heeft vier verschillende randen:

• De Kerkewijk is een historisch lint met een duidelijke en beeldbepalende voorkant, maar de achterzijde heeft weinig tot geen allure.

• De Industrielaan is een stedelijke as met aan de noordzijde prachtige bomen en een brede groene zone met paviljoenachtige bebouwing. De zuidzijde van de Industrielaan krijgt binnen het kader van het ontwikkelingsplan Stationskwartier een hogere stedelijke (stenige) wand.

• Aan de noordzijde is de Grift een moeilijk bereikbare achterzijde van het gebied. De bebouwing hier is wisselend van hoogte en kwaliteit: restaurant Mucha, de SIB-flat, politieburo en de woontoren op de hoek met het Boompjesgoed.

• Het Boompjesgoed is een redelijk drukke straat met aan de oostzijde woningbouw. Aan de westzijde staan er complexen in en achter het groen. De kwaliteit van de bebouwing en het groen langs het Boompjesgoed is wisselend. Opgaande struiken onttrekken de bebouwing en daarmee het gebied aan het oog. Wel heeft de bebouwing en de onbebouwde ruimte een herkenbare opzet (vertanding c.q. ritme) met gebouwen die niet haaks maar onder een hoek staan ten opzichte van het Boompjesgoed.

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

De bebouwing in de directe omgeving van het plangebied is wisselend in architectuur, hoogte en functie. Aan de oostzijde staat het gebouw tegenover de groenzone van de Grote Pekken. De bebouwing aan de noord- en zuidzijde van deze groenzone is respectievelijk twee bouwlagen met kap en de woonflat is 9 bouwlagen hoog. Het profiel van het Boompjesgoed bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een haag/groenstrook, een vrijliggend fietspad en dan het voetpad. Aan beide zijden van de weg staan volwassen bomen. In het plangebied staan bomen die behouden moeten worden. In 2013 is groot onderhoud aan de weg gepland.Ten noorden van het plangebied ligt een openbaar parkeerterrein (75 plekken). Dit terrein ligt onder een dak van volwassen bomen – onder de hoogspanningsleiding. Het terrein gaat voor een deel schuil achter opgaand groen. Dit parkeerterrein grenst aan de voormalige CSV-school: een gymzaal van circa 7 meter hoog, de school van 3 bouwlagen en aanbouwen van 1 bouwlaag. Aan de westzijde c.q de overzijde van het parkeerterrein staat een aantal gebouwen met diverse functies (Spanjaardsgoed 1, 3, 5 en 5a). De bebouwing van nummer 1 bestaat uit 1 bouwlaag, deels met een kap. Nummer 3 is voor een deel twee bouwlagen hoog met een kap. De bebouwing op nummer 5 heeft bouwlagen, deels met een kap. De sportschool (nummer 5a) is twee bouwlagen hoog. De architectuur en beeldkwaliteit van al deze gebouwen is neutraal, eerder functioneel dan hoogwaardig. Met kleuren is geprobeerd de bebouwing een herkenbare uitstraling te geven. De bebouwing gaat voor een groot deel schuil achter opgaand groen.Ten zuiden van Carrefour staan twee gebouwen: het hoofdkantoor van Patrimonium Woonstichting (2 en 3 bouwlagen) en de Bethelkerk (1 en 2 bouwlagen). Beide gebouwen zijn bereikbaar via het parkeerterrein Vijftien Morgen. Patrimonium heeft parkeergelegenheid op eigen terrein. Op het perceel van de kerk is plek voor het stallen van fietsen, maar niet voor auto’s.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

Algemeen
Op 1 juli 2008 is de fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in werking getreden, de zogenaamde Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wetwijziging zorgt voor een duidelijke taakverdeling tussen de overheden waarbij ruimtelijke beleidsplannen van rijk, provincie en gemeenten in hoge mate verticaal op elkaar zijn afgestemd. In de Wro is de sturingsfilosofie dat elke overheid op basis van de eigen verantwoordelijkheid en de daarbij behorende instrumenten vooral proactief optreedt ter realisering van haar eigen ruimtelijk beleid. Hiertoe stelt elke overheidslaag een structuurvisie vast.

3.1 Rijksbeleid

Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende nota's, zoals:

• Nota Ruimte
• de Structuurvisie Randstad 2040
• Nota Mobiliteit
• de MobiliteitsAanpak
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving

Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland teversterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Dit plan past in de uitgangspunten van deze Structuurvisie.

Afbeelding: Kaart ambitie Nederland 2040 (bron: SVIR)

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's): Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan; Trede 2.: Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties; Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen. In een handreiking zijn deze treden als volgt weergegeven:

In paragraaf 5.1 van deze toelichting wordt de toetsing aan deze ladder verantwoord.

3.1.3 Hoogspanningslijnen / Voorzorgprincipe

In oktober 2005 bracht de toenmalige staatssecretaris Van Geel een advies uit over ruimtelijk beleid in de nabijheid van hoogspanningslijnen. In essentie houdt dit advies in dat nieuwe situaties waarbij kinderen langdurig worden blootgesteld aan magneetvelden van bovengrondse hoogspanningslijnen, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, vermeden moeten worden. In het advies is aangegeven dat de daarbij te hanteren zone het gebied betreft waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla. Dit advies komt voort vanuit het zogenoemde voorzorgprincipe. Statistisch is namelijk een zwakke maar significante associatie gebleken tussen het optreden van leukemie bij kinderen tot 15 jaar en de magnetische velden van bovengrondse hoogspanningslijnen. Een oorzakelijk verband is niet aangetoond, onzeker is of dat in de toekomst wel zal blijken of dat hiervoor andere oorzaken worden gevonden. De in het advies van staatssecretaris Van Geel gehanteerde begrippen "langdurige blootstellingen" en "gevoelige bestemming" werden in een bijlage verduidelijkt. Bij langdurige blootstellingen wordt uitgegaan van kinderen die wonen, of verblijven in scholen, crèches of kinderopvangplaatsen die gelegen zijn in magneetveldzones. Als gevoelige bestemmingen worden aangemerkt woningen, scholen, créches en kinderopvangplaatsen. Locaties waar zich wel kinderen kunnen bevinden maar waar de verblijftijd vergeleken met wonen als kort kan worden bestempeld zoals sportvelden, speeltuinen, zwembaden e.d. worden niet aangemerkt als gevoelige bestemming.

Verduidelijking beleid

In de praktijk en door jurisprudentie sinds 2005 bleek de behoefte aan verduidelijking van dit beleid. Deze verduidelijking heeft de minister van VROM op 4 november 2008 uitgebracht. In de verduidelijking wordt onder andere ingegaan op de definities van de begrippen "langdurig verblijf" en "gevoelige bestemming".Als langdurig verblijf wordt op advies van de Gezondheidsraad gehanteerd: "verblijf gedurende minimaal circa 14 - 18 uur per dag gedurende een periode van minimaal een jaar". Als gevoelige bestemming worden, ondanks het feit dat de verblijftijd over het algemeen korter zal zijn dan 14-18 uur per dag, ook scholen, crèches en kinderopvangplaatsen gerekend. Dit omdat kinderen daar bijna iedere dag aanwezig zijn gedurende langere periodes.

In dit voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid. (zie ook: 5.8 Leidingen)

Verkabeling

Door de minister van Economische Zaken zijn in 2013 plannen gepresenteerd, die beogen om hoogspanningsleidingen tot 150 kV in stedelijk gebied te verkabelen (ondergronds te brengen). Uitvoering aan deze plannen wordt niet voor 2017 voorzien. Zodra deze verkabeling heeft plaatsgevonden kunnen de nu in de magneetveld zone niet toegestane functie wonen, weer worden toegestaan. In de regels is hiervoor een ontheffingsmogelijkheid opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is hét ruimtelijk beleid dat de provincie Utrecht vastlegt voor de periode 2013-2028, en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), het instrument dat daarvoor kaders stelt voor gemeenten in de provincie, klaar zijn voor besluitvorming door Provinciale Staten. In de PRS 2013 – 2028 zijn onder meer de volgende provinciale belangen vastgelegd:

Duurzame leefomgeving

• 1. Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
• 2. behoud van de strategische grondwatervoorraden;
• 3. ruimte voor duurzame energiebronnen;
• 4. anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
• 5. behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
• 6. behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

1. Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnen-stedelijke ontwikkeling;
2. een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
3. optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
4. een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer.

Het stedelijk programma voor Veenendaal is 3.750 woningen. Dit programma kan geheel via inbreiding worden gerealiseerd. De grootste ontwikkelingslocatie in het stedelijk gebied is Veenendaal– Oost. Daarnaast is er een aantal kleinere inbreidingslocaties.Met deze binnenstedelijke mogelijkheden kan niet alleen de behoefte vanuit Veenendaal zelf, maar ook die van enkele omliggende kernen als Renswoude en Overberg worden opgevangen. Daarnaast kan Veenendaal met de ruime inbreidingsmogelijkheden ook een rol spelen bij de opvang van de woningbehoefte in de regio FoodValley.
Het hier voorliggende plan is een binnenstedelijke ontwikkeling zoals hiervoor bedoeld.

Afbeelding: Rode contour (stedelijk gebied) Veenendaal, met aanduiding plangebied.

3.3 Regionaal beleid

Regionale samenwerking in het gebied rondom Veenendaal is de laatste jaren volop in beweging.

Tot 1 januari 2011 werd met de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal samengewerkt in een verband onder de naam WERV. In dit gebied heeft zich de laatste decennia een verstedelijkt gebied ontwikkeld waar in toenemende mate sprake is van ruimtedruk. In ruimer geografisch verband gezien heeft het WERV-gebied een zeer centrale ligging in Nederland en vormt een stapsteen tussen de economische zwaartepunten van de Randstad, het KAN-gebied en het Duitse Ruhrgebied. Binnen WERV is gezocht worden naar samenhangende oplossingen, die recht doen aan de bijzondere kwaliteiten van de regio.

De vier WERV-gemeenten vormen een regionaal stedelijk netwerk en hebben gezamenlijk een visie gemaakt voor de ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2015, met een vooruitblik naar 2030. In deze Structuurvisie WERV zetten de gemeenten in op een gemeenschappelijke woningmarkt; per gemeente zijn o.a. de belangrijkste woningbouwlocaties voor de komende jaren bepaald.

De centrumzone van Veenendaal is, ook in deze visie, een belangrijke verdichtingzone in regionaal verband voor de middellange en lange termijn. Doelstellingen zijn onder andere de bovenregionale positie van het winkelcentrum versterken, de stedenbouwkundige kwaliteit verbeteren, de centrumstructuur herkenbaarder te maken en de verblijfssfeer te verhogen.

Dit bestemmingsplan is een van de instrumenten om deze doelstellingen te verwezenlijken.

Het WERV-samenwerkingsverband is per 1 januari 2011 opgegaan in een nieuwe samenwerkingvorm onder de naam regio FoodValley, dit betreffen de vier WERV gemeenten aangevuld met de gemeenten Renswoude, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel. Dit samenwerkingsverband heeft een zogenoemde Strategische agenda opgesteld. Op basis hiervan is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Thans wordt onder andere gewerkt aan een regionale gebiedsvisie. Veenendaal heeft de ambitie om zich ook binnen dit samenwerkingsgebied niet alleen te profileren als de belangrijkste winkelstad van de regio, maar ook als een jonge leefstad.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Veenendaal 2025
Op 5 november 2009 heeft de gemeenteraad van Veenendaal de Structuurvisie Veenendaal 2025 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeerskundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weer. De visie is geformuleerd aan de hand van de volgende tien ambities:

• 1. Zichtbare en sterke historische identiteit;
• 2. Woon- en werkgebieden met eigen karakters;
• 3. Heldere routes met duidelijke entrees;
• 4. Brandpunten in de stad;
• 5. Groene stad;
• 6. Aantrekkelijke woonwijken;
• 7. Goed gebruik van beschikbare ruimte;
• 8. Bereikbare economische gebieden;
• 9. Een fietsende stad;
• 10. Goed openbaar vervoer

Voor iedere ambitie is geformuleerd wat gemeente Veenendaal wil bereiken en zijn voorbeelden gegeven hoe dit bereikt kan worden.

De visie is verbeeld in een Structuurkaart. Binnen deze Structuurkaart valt het perceel binnen de functie 'Wonen' en is daarmee in overeenstemming met de Structuurvisie Veenendaal 2025.

Structuurkaart Structuurvisie Veenendaal 2025 (met aanduiding plangebied)

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING

4.1 Ontwerp / Bouwplan

Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot transformatie van een bestaand kantoorgebouw naar een woonfunctie. Het noordelijke deel van het gebouw ligt zodanig dicht bij de hoogspaningslijn dat de functie wonen strijdig is met het daarvoor gehanteerde voorzorgprincipe. (zie par 3.1.3) Dat deel van het gebouw kan daarmee niet worden gebruikt voor de woonfunctie. Andere functies als kantoor en dienstverlening zijn daarin wel toegestaan.

4.2 Kaderstelling

Voor een bestemmingsplan met enige omvang en impact (bijv. 25 woningen en meer) is het nuttig om vooraf duidelijke uitgangspunten en randvoorwaarden te formuleren en vast te stellen. Volgens de afspraken met de raad dient een kaderstellend besluit aan een ontwikkelingsgericht bestemmingplan vooraf te gaan. De aan de raad voorgelegde uitgangspuntennotitie "Ruimtelijke en programmatische kaders Carrefour, Vijftien Morgen 27" heeft hier invulling aan gegeven.

Op 15 maart 2012 heeft de raad ingestemd met deze notitie en daarmee de kaders bepaald voor de herontwikkeling/transformatie van dit gebouw.

Hoofdstuk 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Voor ieder aspect daarvan is een onderzoek of toets uitgevoerd.

5.1 Duurzame verstedelijking

5.1.1 Aanleiding

Zoals ook beschreven in paragraaf 3.1.2 van deze toelichting is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buiten stedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

5.1.2 Behoefte

Woningbouw

CBS cijfers
Per 1 juli 2014 wonen er 63.350 personen in Veenendaal en zijn er 26.120 huishoudens. Dit betekent een gemiddelde van 2,43 personen per huishouden. De verwachting van de ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens, is volgens het CBS als volgt:

Lokale prognose kerncijfers CBS; 2011-2040

INWONERS

	Onderwerpen	Totale bevolking	Bevolking naar leeftijd
			0 tot 20 jaar	20 tot 65 jaar	65 jaar of ouder
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2013	63.100	16.800	36,600	9.700
	2015	63.800	16.700	36.600	10.500
	2020	65.800	16.500	36.800	12.400
	2025	67.000	15.800	36.900	14.300
	2030	68.300	15.800	36.500	16.000
	2035	68.000	15.600	34.900	17.500
	2040	68.400	15.800	34.100	18.500
CBS/PBL. 10-12-2013

HUISHOUDENS

	Onderwerpen	Totaal	Eén-persoons huishouden	Paren	Eénouder huishouden	Overig
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2015	26.600	8.300	16.700	1.500	200
	2020	28.100	9.100	17.300	1.500	200
	2030	30.400	10.700	18.000	1.500	200
	2040	30.700	11.400	17.600	1.500	200

CBS/PBL. 12-8-2014

Uit de bovenstaande tabellen blijkt dat er in 2030 in totaal 30.400 huishoudens verwacht worden. In relatie met het aantal van 68.300 inwoners betekent dit dat in 2030 de gemiddelde omvang van een huishouden 2,25 personen bedraagt.

Voor dit aantal huishoudens is in deze periode een toename van het aantal woningen noodzakelijk van 4280 woningen. Om minimaal deze hoeveelheid woningen te kunnen realiseren zal er, rekening houdend met gangbare factor van 70% daadwerkelijke realisatie, een plancapaciteit van 6114 woningen moeten zijn.

5.1.3 Provincie

In de op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgestelde Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie staat vermeld dat gemeente Veenendaal de opgave heeft om 3.750 woningen in de periode 2013-2028 te realiseren. Vermeld is dat dit stedelijk programma voor Veenendaal geheel via inbreiding kan worden gerealiseerd.

5.1.4 Regio Foodvalley

Veenendaal is één van de deelnemende gemeenten aan het samenwerkingsverband Regio FoodValley. In 2012 is in opdracht van de Regio FoodValley door Companen een rapport gemaakt over de geplande bouwproductie in de verschillende gemeenten van de Regio FoodValley. In het in oktober 2012 uitgebrachte rapport “Inventarisatie en probleemanalyse, Eerste stap naar regionaal woningbouwprogramma?” komt naar voren dat voor de regio FoodValley als geheel, niet gesproken kan worden van een samenhangend woningmarktgebied.

Wel zien we dat gemeenten wel een sterke relatie hebben met directe buurgemeenten binnen de regio. Met name Ede heeft een relatief sterke relatie met gemeenten binnen de FoodValley, waarbij relatief veel verhuisbewegingen plaatsvinden tussen Ede, Barneveld, Veenendaal en Wageningen. De gemeenten Nijkerk en Scherpenzeel zijn daarentegen meer georiënteerd op gemeenten buiten de regio. Nijkerk is vanwege haar ligging sterk georiënteerd op Amersfoort, en Scherpenzeel op andere gemeenten binnen de provincie Utrecht.

Dit heeft geleid tot de conclusie dat het niet nodig is om uitgangspunten op te stellen voor een regionaal afstemmingsprogramma.

5.1.5 Gemeente

Er zijn in de afgelopen jaren meerdere gemeentelijke beleidsdocumenten op- en vastgesteld over de woningbehoeften. Hieronder volgt een opsomming van en toelichting op de meeste actuele en relevante documenten.

5.1.5.1 Woonvisie 2007

De woonvisie Veenendaal, Werken aan een aantrekkelijke leefstad uit 2007 voorziet zowel in het beleidskader voor de stad als in een ontwikkelingsprogramma voor de zes wijken. Volgens deze visie wil Veenendaal een aantrekkelijke jonge leefstad zijn, met herkenbaar stadslandschap en ruimte voor ondernemerschap. De gemeente wil groeien van 62.000 inwoners naar 75.000 inwoners. Het bouwprogramma van de gemeente is op basis van het woonbehoefteonderzoek uit 2006 tot stand gekomen. De bouwambitie op basis van het woonbehoefteonderzoek is volgens deze visie om in de jaren 2007-2012 3.450 woningen te realiseren.

 

5.1.5.2 Nota Wonen 2012

In 2012 heeft de raad besloten dat het vanwege de economische crisis niet wenselijk is voor een periode van 5 jaar een nieuwe visie op wonen vast te stellen. De woningmarkt is erg grillig gebleken en gelet daarop constateerde het gemeentebestuur de behoefte aan een jaarlijks beleidsstuk om in te spelen op de continu veranderende situatie op de woningmarkt. Om deze reden is een Nota Wonen op basis van de uitgangspunten uit de Woonvisie 2007 opgesteld. Zodra er weer sprake is van een stabiele woningmarkt, wordt er een nieuwe visie voor de langere termijn opgesteld.

In deze Nota Wonen 2012 werd -zoals gezegd- aangesloten bij de uitgangspunten van de Woonvisie 2007. Echter, gelet op de veranderde marktomstandigheden is de snelheid waarmee de uitgangspunten van de Woonvisie 2007 kunnen worden uitgevoerd, sterk afgenomen. Deze nota behelst derhalve een aanpassing van het beleid zoals volgt uit de Woonvisie 2007.

5.1.5.3 Nota Wonen 2013

Deze nota bevat met de Nota Wonen 2012 wederom een aanpassing van de Woonvisie 2007. Met de Nota Wonen 2013 wordt aangesloten bij de Nota Wonen 2012. In de nota zijn drie punten opgenomen die niet moeten gebeuren. In de eerste plaats is dat het bijbouwen van appartementen, omdat hierin al met de bestaande bouwplannen in combinatie met de bestaande voorraad en aanbod wordt voorzien.

In de tweede plaats moeten er geen dure grondgebonden woningbouwplannen bijkomen. De bestaande voorraad en de bestaande bouwplannen bieden hierin eveneens voldoende aanbod.

In de derde plaats wordt in de nota vastgesteld dat er wel degelijk sprake is van een hoge verhuisbehoefte in Veenendaal en dat gelet daarop toekomstige bouwplannen niet definitief moeten worden afgewezen. Zodra het vertrouwen op de woningmarkt is teruggekeerd, moeten nieuwe woningbouwplannen snel kunnen worden uitgevoerd.

5.1.5.4 Wonen in Veenendaal 2013

In de periode november 2013 – januari 2014 is in Veenendaal een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. De gemeente Veenendaal wil namelijk graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Veenendaal. Het onderzoek is uitgevoerd door het onderzoeksbureau van de gemeente Ede (Strategie & Onderzoek).

De probleemstelling van het onderzoek luidde:

Hoe ziet de Veenendaalse woningbehoefte er de komende jaren uit per wijk?

Enkele belangrijke conclusies van dit onderzoek zijn:

• Veenendalers zijn erg tevreden met hun woning. De tevredenheid is het grootst onder bewoners van de wijken Zuidoost, West, Noordwest en Noordoost, koopwoningen en vrijstaande woningen/bungalows.
• Onder de Veenendalers die binnen de gemeente willen verhuizen zijn vooral West, Zuidoost en het Centrum geliefde wijken. Buiten Veenendaal zijn vooral de regio en het westen van Nederland in trek.
• Verhuisgeneigden waarbij studie of werk de verhuisreden is, oriënteren zich grotendeels buiten Veenendaal. Vormt gezondheid of behoefte aan zorg de verhuisreden, dan wordt bijna altijd binnen Veenendaal gezocht.
• In Veenendaal is vraag naar een mix van tussen- / hoekwoningen, twee-onder-éénkapwoningen, vrijstaande woningen en gestapelde woningen.
• De woningbehoefte van senioren wijkt wel wat af van de jongere doelgroepen. Onder 55-plussers zijn vooral appartementen en seniorenwoningen in trek, relatief vaak in de huursector.

5.1.5.5 Concept-Woonvisie 2014-2019

Zeer recent heeft het college van burgemeester en wethouder de concept Woonvisie Veenendaal 2014-2019 vastgesteld. Dit concept is inmiddels (13 mei 2014) voor consultatie aan de raadscommissie aangeboden.
Hierin wordt de behoefte aan de huidige bouwplannen bevestigd, mede gebaseerd op de prognose voor groei van het aantal inwoners van Veenendaal. Dit heeft geleid tot de conclusie dat er geen overcapaciteit van bouwplannen bestaat voor de lange termijn.
In deze Woonvisie is als centrale visie op wonen in Veenendaal aangemerkt:
“De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod. De gemeentelijke
zorg op het gebied van wonen strekt zich uitsluitend uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan
geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus.”

Als actuele uitgangspunten van het beleid zijn onder meer aangemerkt:

• tot 2040 wordt in de provincie Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog;
• door individualisering en vergrijzing neemt het aantal huishoudens ook de komende jaren sneller toe dan het aantal inwoners. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte, maar ook bijvoorbeeld voor voorzieningen en mobiliteit;
• door toepassing van hogere bebouwing is het mogelijk de beschikbare ruimte beter te benutten;

In de Woonvisie wordt verwezen naar de groeimogelijkheden voor de regio Zuid-Oost Utrecht die blijken uit de Woningmarkt Monitor van de provincie Utrecht. Zo geldt allereerst dat voor de regio Zuid-Oost sprake is van een toename van het aantal huishoudens tot 2040 van ca. 16.000. In deze monitor blijkt ook dat er nog flinke groei zit in de behoeften ten opzichte van de reeds bekende plannen.

5.1.5.6 Projectenboeken 2012, 2013 en 2014

De Projectenboeken geven jaarlijks een verantwoording van- en vooruitblik op de woningbouwprojecten in de gemeente Veenendaal. Aan de projectenboeken liggen woningbouwprognoses ten grondslag. Uit de vergelijking tussen de huishoudensprognoses en het aanbod aan nieuwe woningen blijkt dat er vanaf 2018 sprake zal zijn van een beperkt tekort aan nieuwe woningen.

5.1.5.7 Conclusie

Uit de hiervoor genoemde rapporten blijkt dat er geringe cijfermatige verschillen bestaan in de prognoses voor de korte en de lange termijn. Duidelijk is wel dat er in de periode tot 2030 nog behoefte zal bestaan aan substantiële uitbreiding van het aantal woningen. Dit aantal ligt rond het getal van 4.000. In regionaal perspectief gezien is het realistisch deze behoefte binnen de grenzen van Veenendaal in te vullen. Deze behoefte kan binnen het stedelijke gebied van Veenendaal worden ingevuld. Daarnaast blijkt er geen sprake te zijn van een samenhangende regionale woningmarkt, waardoor opvang van de woningbehoefte elders in de regio geen reële optie is.

5.1.6 Planspecifiek

Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op.

Trede 1. Bestaande regionale behoefte:

Binnen het plangebied kunnen ruim 50 gestapelde kleine woningen worden gerealiseerd. De doelgroep bestaat uit jongeren, echter gelet op de locatie en grootte van de woningen kan de doelgroep (ook) bestaan uit senioren/ouderen. Uit het voorgaande blijkt dat deze zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de bestaande regionale en plaatselijk behoefte van ca. 4.000 woningen tot 2030 past.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk:

Dit plan voorziet in de mogelijkheid tot transformatie van een leegstaand kantoorgebouw naar een woonfunctie. Het kantoorgebouwl ligt in bestaand stedlijk gebied bestaand stedelijk gebied. Het plan valt binnen de rode contour. Zie hiervoor ook paragraaf 3.2 Provinciaal beleid van deze toelichting.
Het plan is daarmee aan te merken als een binnenstedelijk plan.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten

Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan trede 3 is daarmee niet aan de orde.

5.2 Milieu

In deze paragraaf worden de relevante milieuaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten bodem, geluid, bedrijven & milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

5.2.1 Bodem

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat (ver)bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. De bodem moet geschikt zijn voor de beoogde functie en om dat aan te tonen moet een NEN 5740 onderzoek worden uitgevoerd, al dan niet gevolgd door nader onderzoek enz. Het onderzoek mag niet meer dan vijf jaar oud zijn en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de bouwaanvraag te worden geweigerd. De doelstelling van het bodembeleid is te voorkomen dat er als gevolg van een aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico's ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. Bij het opstellen, wijzigen of het afwijken van een bestemmingsplan dient derhalve te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

De met dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling bestaat uit de functiewijziging van het grootste deel van het gebouw van kantoor naar wonen. Het bestaande gebouw zal uitsluitend intern gewijzigd behoeven te worden. Het voormalige kantoorgebruik geeft ook geen aanleiding te vermoeden dat de bodem ongeschikt is geworden voor de woonfunctie.

5.2.2 Geluid

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder dient bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd, indien dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de nieuwbouw van woningen of ander geluidsgevoelige functies;
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via een afwijkingsbevoegdheid).

Aangezien hier sprake is van een transformatie van een niet-gevoelige naar een gevoelige functie is hier een akoestisch onderzoek noodzakelijk. In dit kader is door ABOVO acoustics een onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai in relatie tot de beoogde functie.
Gebleken is dat de berekende geluidbelastingen op een aantal immissiepunten niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zoals opgenomen in de Wet geluidhinder. Ten gevolge van het verkeer op het Boompjesgoed is op meerdere punten een overschrijding. Met een hoogste waarde van 55 dB bedraagt de overschrijding maximaal 7 dB. Deze overschrijding valt binen de grenzen van het Veenendaalse beleid zoals vastgelegd in de Beleidsregel Hogere Waarden.

Bronmaatregelen

Door op Het Boompjesgoed stil asfalt te leggen, kan een geluidreductie worden verkregen. Bij toepassing van SMA NL-5 kan een reductie worden gerealiseerd van ca. 1,2 dB. Bij toepassing van Dunne Deklagen A kan een reductie worden gerealiseerd van ca. 2.4 dB. Dit is lang niet afdoende om de benodigde reductie te realiseren. Ook is het onwenselijk vanwege wringend verkeer (optrekken / afremmen, kruisingen, parkeren etc.) Het is gebruikelijk om geen stil asfalt te realiseren binnen 50 meter van een kruiding en de minimale lengte van het te asfalteren traject wordt meestal gesteld op 250 meter. Om de bovenstaande redenen is het geen doeltreffende maatregel.

Een snelheidsreductie tot max 30 km/u zal een geluidreductie van 2,5 - 3,5 dB teweegbrengen. Dit is niet afdoende om alle overschrijdingen teniet te doen.

Overdrachtsmaatregelen

Het plaatsen van een breed en hoog scherm langs Het Boompjesgoed zal geen afdoende effect hebben en is bovendien vanuit stedenbouwkundig-, esthetish- en kostenoogpunt niet gewenst.

Conclusie

Aangezien de voorkeursgrenswaarden worden overschrden en bron- of overdrachtsmaatregelen geen afdoende effect zullen hebben, zullen hogere grenswaarden worden vastgesteld.

 

5.2.3 Bedrijven & Milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.
Aan de Omgevingsdienst Regio Utrecht is gevraagd een indicatieve beoordeling van de milieusituatie van deze locatie te maken. In een advies van 13 september 2012 geeft deze dienst aan dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' niet tot belemmeringen leiden voor de hier geplande ontwikkeling aan de Vijftien Morgen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform:

• VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009);
• Wet milieubeheer.

Het plangebied ligt in de periferie van het stadscentrum. Aangrenzend aan het plangebied bevinden zich de volgende activiteiten:

adres	activiteit	Milieu-categorie	Richtafstand, (maatgevend aspect)	Werkelijke afstand tot:
				Grens plangebied	Grens bouwvlak
Spanjaardsgoed 5A	Sportschool	2	30 meter (geluid)	< 30 meter	> 30 meter
Spanjaardsgoed 7	Kerk	2	30 meter (geluid)	< 30 meter	> 30 meter
Boompjesgoed 20	Kantoor	1	10 meter (geluid)	10 meter	10 meter

Op grotere afstand (circa 75 meter) ligt aan 't Holle Goed 1A een bedrijfslocatie, het betreft hier een voormalig garagebedrijf. Dit is geen belemmering omdat in de voorschriften de te vestigen bedrijven tot de categorie 2 zijn gemaximaliseerd.

Ten zuiden van het plangebied liggen, aan de overzijde van de Industrielaan, bedrijventerreinen. Activiteiten aldaar liggen op meer dan 100 meter vanaf het plangebied. Daarom zal pas sprake zijn van mogelijke belemmeringen als sprake is van bedrijven die in categorie 4.1 (richtafstand 200 meter) of zwaarder vallen. Daarvan is binnen deze richtafstand geen sprake

Beoordeling toekomstige situatie

Volgens dit bestemmingsplan moet de toekomstige bebouwing c.q. functie binnen het bestaande bouwvlak blijven. Voor de hiervoor genoemde direct naastgelegen activiteiten zijn daarom zowel de afstand tot het plangebied als tot het bouwvlak vermeld. In het laatste geval wordt voldaan aan de gewenste richtafstanden en is dus geen sprake van belemmeringen.

Conclusie

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' zal niet tot belemmeringen leiden.

5.2.4 Luchtkwaliteit

In het kader van het Besluit luchtkwaliteit is het van belang om bij een ruimtelijk plan te kijken welke invloed het plan heeft op de luchtkwaliteit. In deze wet is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden (bijlage 3a van het Besluit NIBM).

Aangezien het voorgenomen plan de realisatie van ongeveer 50 woningen betreft, voldoet het plan aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het plan aan de Besluit Luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.2.5 Externe veiligheid

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare externe veiligheidsrisico's. Belangrijk hierbij is dat een ruimtelijke scheiding wordt aangehouden (zonering) tussen (geprojecteerde) (beperkt) kwetsbare objecten en risicobronnen. Hiervoor is het noodzakelijk dat te verlenen besluiten over bouw- en milieuvergunningen en bestemmingsplannen onderling goed op elkaar zijn afgestemd. Risicobronnen voor de externe veiligheid zijn bedrijven (inrichtingen) waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (via weg, water, spoor, buisleidingen) en luchtvaartterreinen in algemene zin (luchtvaartveiligheid). Uit de beoordeling van dit aspect blijkt het volgende:

• In het plangebied zijn géén risicobronnen aanwezig.
• Het plangebied ligt niet in een direct beïnvloedingsgebied van een risicobron. De dichtstbijzijnde externe risicobron, een LPG-station (Gulf Tankstation) aan 'De Smalle Zijde', is gelegen op circa 1 km afstand en heeft daarmee geen invloed op het plangebied.
• De dichtstbijzijnde buisleiding, in het kader van externe veiligheid is gelegen op meer dan 1 km afstand.
• Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de directe omgeving plaats. Over de N233 vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Deze weg is niet opgenomen in het Basisnet Weg. De N233 ligt op meer dan 1 km van de locatie en hiermee ver buiten het invloedsgebied van de weg (enkele tientallen meters). De A12 ligt op circa 2,5 km afstand en speelt daarmee géén enkele rol van betekenis.
• Op circa 200 meter ten zuiden van het plangebied ligt de spoorlijn Utrecht – Rhenen. Deze spoorlijn is niet opgenomen in de risicokaart en op grond daarvan kan gesteld worden dat er geen relevant vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het bestaande vervoer over het spoor levert ten aanzien van externe veiligheid derhalve geen belemmeringen op voor de ontwikkeling van het plangebied.

5.3 Waterhuishouding

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening dient in de ruimtelijke onderbouwing van ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. In de waterparagraaf wordt aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe. Eén van de belangrijke aders van het werkgebied van dit Waterschap is de Grift / Valleikanaal. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

5.3.1 Riolering

In de directe omgeving is overwegend nog sprake is van een gemengd stelsel waarbij het hemelwater van daken en verhardingen geloosd wordt op dit stelsel en afgevoerd wordt naar de rioolwaterzuivering.

Bij ontwikkeling van bouwplannen (inbreidingsplannen e.d.) en reconstructies van wegen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste inzichten op het gebied van duurzame waterhuishouding. Dat houdt in dat er waar mogelijk:

• afgekoppeld zal worden;een gescheiden rioleringsstelsel (hemelwater en vuilwater) zal worden aangelegd;
• rekening gehouden dient te worden met de aanleg van retentievijvers binnen het plangebied voor de opvang en het vasthouden van hemelwater;
• eventuele vertraagde afvoer van het hemelwaterafvoer plaats kan vinden d.m.v. wadi's e.d.

Het principe van integraal waterbeheer zal zo goed mogelijk worden toegepast. Bij nieuwe ontwikkelingen, die leiden tot een toename van de verharding, dient rekening gehouden te worden met de aanleg van aanvullende waterberging.

5.3.2 Grondwater

Incidenteel zijn er klachten t.g.v. hoge grondwaterstanden, zoals water in de kruipruimte, lekke kelders. Bij (andere) toekomstige ontwikkeling van bouwprojecten zal hiermee rekening gehouden moeten worden en zal in overleg met het waterschap bekeken worden welke maatregelen getroffen dienen te worden. Te bouwen kelders dienen in ieder geval waterdicht te zijn. Permanente bemaling voor het structureel verlagen van de grondwaterstand is niet toegestaan.

5.3.3 Conclusie

Het voorliggende plan voorziet in een functiewijziging van een bestaand gebouw en een herinrichting van het omliggende gebied. Daarbij is er geen substantiële vermeerdering van het oppervlakte verhard terrein.Vanuit het aspect waterhuishouding kent het plan geen belemmeringen.

5.4 Archeologie

In 1992 ondertekende Nederland het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed – kortweg ‘het Verdrag van Malta’ (of Valletta). Sindsdien is het uitgangspunt van het (rijks)beleid dat archeologische waarden volwaardig meetellen in beslissingen over de ruimtelijke inrichting van ons land. Via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) is het verdrag in 2007 wettelijk verankerd in de herziene Monumentenwet 1988.

De Wamz heeft als doel bodemverstorende activiteiten beter te reguleren. Centraal daarbij staat de verplichting om archeologische waarden in bestemmingsplannen vast te leggen. Gemeenten zijn daarbij bevoegd gezag inzake de omgang met archeologische waarden. Binnen de kaders van rijks- en provinciaal beleid hebben zij de vrijheid naar eigen inzicht financieel en beleidsmatig invulling te geven aan de zorg voor de archeologie binnen hun grondgebied.

Het archeologisch erfgoed heeft hiermee een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunten van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde "veroorzakerprincipe". Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden.

Zonodig worden in bestemmingsplannen regelingen opgenomen om de omgang met verwachte archeologische waarden om te gaan. Om de noodzaak van deze regelingen te bepalen is inzicht nodig in de archeologische waarde van het grondgebied en in bijzonder het plangebied.

Om de archeologische verwachting inzichtelijk te krijgen is Vestigia BV Archeologie & Cultuurhistorie uit Amersfoort opdracht gegeven deze verwachtingen in beeld te brengen, Dit heeft geleid tot het rapport "Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal" nr. V564, definitief (25 februari 2010).

Uit deze kaart blijkt dat het plangebied ligt in een zone waarin geen verwachtingen bestaan. Nader onderzoek is daarmee overbodig en de beoogde functiewijziging wordt niet belemmerd.

5.5 Cultuurhistorie

Het met dit bestemmingsplan beoogde project heeft geen betrekking op een rijks- of gemeentelijk monument. Er is ook geen rijks- of gemeentelijk monument in de directe nabijheid. Omdat er ook geen sprake is van een molenbiotoop of andere historische elementen ontmoet dit plan geen belemmeringen op het gebied van Cultuurhistorie.

5.6 Verkeer / Parkeren

Bij de ontwikkeling van de locatie zullen voldoende parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Met andere woorden er moet worden voldaan aan de Veenendaalse parkeernormen. Parkeren moet opgelost worden binnen het plangebied. Parkeerplaatsen moeten (in principe) worden gerealiseerd op eigen terrein, maar moeten openbaar toegankelijk zijn. De parkeerplaatsen moeten voldoen aan de gebruikelijke inrichtingseisen, zoals opgenomen in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Het benodigde aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van de functies die worden gevestigd.

Het huidige aantal parkeerplaatsen is:
• Ten westen van het gebouw Carrefour: 69 parkeerplaatsen
• Ten noorden van het gebouw: 75 parkeerplaatsen.

Het aan de westzijde van het gebouw Carrefour gesitueerde parkeerterrein met 69 parkeerplaatsen maakt deel uit van hetzelfde kadastrale perceel. Ondanks dat het terrein particulier eigendom is, is het terrein openbaar. De parkeerplaatsen worden ook gebruikt door bezoekers van omliggende functies.

Het voorgenomen gebruik als woongebouw betekent dat de parkeerplaatsen op andere tijden (met name in de avond en nacht) zullen worden gebruikt dan bij een kantoorfunctie. Het bestaande dubbelgebruik ten behoeve van de gebruikers van de andere functies (Sportschool, Bethelkerk en kantoor van Patrimonium Woonstichting) dreigt daardoor verstoord te worden. Ook de verkeersontsluiting van deze nabijgelegen functies verloopt in de praktijk deels via het parkeerterrein dat bij het gebouw Carrefour behoort.

Het is wenselijk deze situatie te wijzigen. Aan de eigenaar van gebouw Carrefour is daarom een voorstel gedaan om tot een grondruiI te komen. Dit met het doel een goede ontsluiting van de nabijgelegen functies te blijven garanderen. Voorts is het wenselijk de noordelijk gelegen parkeerplaatsen meer bij deze functies te betrekken en het tracé van de Vijftien Morgen recht te trekken.

De 75 parkeerplaatsen ten noorden van het plangebied zijn openbaar en van groot belang in
de huidige parkeerbalans voor het gehele gebied tussen Kerkewijk en Boompjesgoed. Deze
plaatsen tellen niet mee in de parkeerbalans voor de ontwikkeling van Carrefour of andere
plekken in de omgeving.

 (Concept)Ontwerp van nieuwe verkeer/parkeersituatie

5.7 Flora en fauna

Ecologie

Ruimtelijke plannen waaronder bestemmingsplannen moeten met betrekking tot ecologie worden getoetst aan de Natuurbeschermingswet en de Ecologische hoofdstructuur. Dit wordt aangeduid onder gebiedsbescherming. Daarnaast moet worden getoetst aan de Flora- en faunawet. Dit wordt aangeduid als soortbescherming.

Gebiedsbescherming

Bij de wijziging van de functie van kantoorpand naar woonruimte binnen de bebouwde kom zal er geen sprake zijn van invloed op de buiten de bebouwde kom liggende natuurgebieden of Ecologische hoofdstructuur. De ecologische belasting ligt bij beide functies grotendeels gelijk en bestaat vooral uit de uitstoot van gassen door verwarming en vervoersmiddelen.

Soortbescherming

Bij de functiewijziging van een gebouw in de bebouwde kom is het mogelijk dat er beschermde soorten worden verstoord die een verblijfplaats hebben in dat gebouw. Het gebouw in het plangebied is mogelijk geschikt voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Aangezien zowel de spouwmuren als de dakconstructie niet worden veranderd is mogelijke verstoring van vleermuizen in dit geval niet aan de orde.

5.8 Leidingen

In het plangebied is een bovengrondse 150 kV hoogspanningsverbinding aanwezig. Dit betreft de hoogspanningslijn Dodewaard - Veenendaal – Driebergen. De breedte van de magneetveldzone waarbinnen de gemiddelde magneetveldsterkte hoger is dan 0,4 microtesla is na een recente fasedraaiing berekend op 50 meter aan weerszijden vanaf het hart van de hoogspanningslijn. Een deel van het plangebied valt daarmee binnen deze zone. Hierdoor is het niet mogelijk om gevoelige functies (zoals wonen) in een deel van het gebouw/gebied onder te brengen. Het rijk heeft het voornemen om hoogspanningsverbindingen zoals deze in stedelijke gebieden te verkabelen, dat wil zeggen te vervangen door ondergrondse hoogspanningskabels. In verband hiermee is in de regels een afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van de functie wonen binnen de huidige invloedsfeer (magneetveldzone) opgenomen. Hiervan kan gebruik gemaakt zodra de verkabeling heeft plaatsgevonden.

Voordat de fasedraaiing plaatsvond had deze zone een breedte van 2 x 90 meter. Met die breedte viel nagenoeg het gehele gebouw Carrefour binnen deze zone. In het kader van de gewenste exploitatieovereenkomst voorafgaande aan de bestemmingswijziging ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een evenredige bijdrage in de kosten van de fasedraaiing afgesproken. In het plangebied zijn behoudens de eerder genoemde hoogspanningsleiding geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

Voor het overige zijn in het plangebied geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een andere beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

5.9 Totaalbeeld aspecten

Uit alle gevoerde onderzoeken komt naar voren dat de nu voorgenomen ontwikkeling geen onacceptabele gevolgen of belemmeringen heeft voor de directe omgeving.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE PLANOPZET

6.1 Inleiding

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.
Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtstreeks burgers bindende werking.

Wabo

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo), per 1 oktober 2010, worden de aanlegvergunning, de sloopvergunning en de binnenplanse ontheffing als instrumenten van het bestemmingsplan onderdeel van de omgevingsvergunning (Wabo). De genoemde vergunningen en ontheffing zijn begrippen die in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) zijn opgenomen en in de praktijk veel worden toegepast. In een bestemmingsplan onder de Wabo, zoals in dit geval, wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van ontheffingsregels, maar van afwijkingsregels. Een aanlegvergunning wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.2 De indeling van de planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

6.2.1 Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te

kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

6.2.2 Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)

Binnen dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

Gemengd Groen - 1 Verkeer	-GD- -G-1- -V-
Dubbelbestemmingen
Leiding - Hoogspanningsverbinding
Gebiedsaanduidingen
Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied
Veiligheidszone - leiding - hoogspanningsverbinding

In de regels wordt er per bestemming aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden zijn.

Indien bestemmingsspecifieke flexibiliteitsregels aan de orde zijn worden deze per artikel opgenomen. Algemene flexibiliteitsregels zijn in hoofdstuk 3 opgenomen.

6.2.3 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingsregels
• Algemene wijzigingsregels
• Overige regels.

6.3 Bestemmingen

Het gemeentelijk beleid is vertaald in de planregels. Daarbij is geprobeerd een flexibel stelsel van regels te ontwikkelen zonder daarbij tekort te doen aan eisen van rechtszekerheid.

Gekozen is voor zo min mogelijk bestemmingen. Dit deelplan bevat normatieve bepalingen, die bindend zijn voor zowel de overheid als de burger. Het is voor beide partijen van groot belang, dat de verbeelding en de planregels duidelijke informatie verschaffen. Door te kiezen voor zo weinig mogelijk bestemmingen wordt de leesbaarheid en duidelijkheid van zowel deverbeelding als de planregels vergroot. Een leesbaar en duidelijk plan zorgt voor een plan, dat goed te handhaven is.

In de volgende paragrafen worden kort de belangrijjkste voor dit plan geldende bestemmingen toegelicht. Steeds wordt per bestemming aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

Gemengd -GD-

Gebruiksmogelijkheden

De gronden die op de plankaart aangewezen als 'Gemengd" zijn bestemd voor:

• wonen op alle verdiepingen van het gebouw, met uitzondering van het gedeelte van het gebouw dat binnen een afstand van minder dan 50 meter uit het hart van de hoogspanningleidng is gelegen.
• dienstverlening en kantoren voor dat gedeelte van het gebouw dat binnen een afstand van 50 meter uit het hart van de hoogspanningleiding is gelegen

Bouwmogelijkheden

Op de gronden mogen in principe alleen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden, die ten dienste staan van de bestemnming.

Parkeren

Verder verdient binnen deze bestemming het thema 'parkeren' bijzondere aandacht. Op 18 november 2014 heeft de Eerste Kamer de ‘Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2014’ aangenomen. De Reparatiewet BZK is voor het grootste deel op 29 november 2014 in werking getreden(Stb. 2014, 458). In die wet worden de bepalingen van de Woningwet geschrapt die de grondslag vormen voor het opnemen van stedenbouwkundige voorschriften in de Bouwverordening. Dit was al de bedoeling van de wetgever bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Een van deze voorschriften is, kort gezegd, de verplichting van voldoende parkeergelegenheid. Parkeren dient dus voortaan in het bestemmingplan geregeld te worden. In onderhavig plan is hier invulling aan gegeven via een voorwaardelijke verplichting binnen de bestemming Gemengd.

Groen - 1 -G-1-

Gebruiksmogelijkheden

De gronden die op de plankaart aangewezen als 'Groen - 1' zijn bestemd voor:

• de aanleg en instandhouding van op de ligging van het plangebied en de inpassing in de omgeving afgestemde beplanting;
• de aanleg en instandhouding van waterpartijen en watergangen;
• de instandhouding van waardevolle bomen;

Bouwmogelijkheden

Op de gronden mogen in principe geen gebouwen gebouwd worden. Tevens is het mogelijk binnen deze bestemming objecten van beeldende kunst te realiseren. Vanwege de aanwezigheid van een hoogspanningsmast op de in dit plan voorkomende groenbestemming is tevens een hoogspanningsmast met een maximale hoogte van 40 meter toegestaan.

N.B. De alternatieve bestemming Groen - 2, waarop meer functies worden toegestaan, komt in dit plan niet voor.

Verkeer -V-

Gebruiksmogelijkheden

De gronden met de bestemming 'Verkeersdoeleinden' zijn primair bestemd voor wegen. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor de aanleg en instandhouding van kunstwerken, parkeervoorzieningen, water, verhardingen, doeleinden van algemeen nut, objecten van beeldende kunst, verkeerstechnische voorzieningen en afvalcontainers.

Bouwmogelijkheden

Op deze gronden mogen gebouwen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde gebouwd worden.

Milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied (gebiedsaanduiding)

In het kader van de grondwaterbescherming is op de plankaarten de zogenaamde milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied als bedoeld in de Provinciale Milieuverordening Utrecht aangegeven. Deze zone is als een gebiedsaanduiding in de planregels opgenomen.

Een milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is een gebied waar de onttrekking van water plaatsvindt onder slecht doorlatende aardlagen. Het beschermingsregime van de milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is gericht op het tegengaan van activiteiten die de beschermende functie van de slecht doorlatende bodemlagen teniet kunnen doen.

Als regeling is opgenomen, dat indien door de gebiedsaanduiding “milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied” met elkaar onverenigbare bepalingen van kracht worden de bovengenoemde bepalingen voorrang hebben, tenzij de beheerder van het grondwater met het tegendeel instemt.

Hoofdstuk 7 FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Met de aanvrager is overeenstemming bereikt over het afsluiten van een exploitatieovereenkomst, een zogenoemde anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de transformatie van het kantoorgebouw en herinrichting van deze locatie en de te betalen exploitatiebijdrage. Uit de overeenkomst blijkt dat het verhaal van de kosten, inclusief mogelijke planschade, zullen worden gedragen door de initiatiefnemer. Zodoende is de economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

Hoofdstuk 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

8.1 Inspraak en overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het voornemen voor de functiewijziging van het gebouw Carrefour en de herinrichting van het omliggende (parkeer)terrein is voor inspraak opengesteld.In deze inspraak is tevens de herontwikkeling van de voorrmalige CSV-lokatie aan het Boompjesgoed betrokken.(Hiervoor is een afzonderlijk bestemmingsplan in procedure gebracht) Tijdens een informatiebijeenkomst op 8 april 2013 zijn de plannen gepresenteerd en vervolgens gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de bijeenkomst en de termijn daarna konden inspraakreacties op de plannen worden ingediend.

Het verslag van deze inspraakronde is als bijlage (1) aan deze toelichting toegevoegd.

Vanuit met name de twee omliggende kerken is ongerustheid geuit over de toekomstige parkeersituatie. Naar aanleiding hiervan is een uitgebreide analyse gemaakt naar de huidige en toekomstige parkeersituatie in het gebied tussen de Industrielaan en de Vijftien Morgen. Op basis van deze analyse wordt geconcludeerd dat er momenteel op zondag sprake is van een parkeerprobleem veroorzaakt door beide kerken. Ten opzichte van de vergunde situatie is het autogebruik toegenomen waardoor de extra druk is ontstaan. Primair ligt de verantwoordelijk hiervoor bij de veroorzakers zelf. De gemeente heeft, gezien het belang voor de omgeving hierin, wel actief meegezocht naar oplossingen. In dit kader is de inhoud van de exploitatieovereenkomst met de eigenaar/ontwikkelaar van het kantoorgebouw Carrefour gewijzigd, in die zin dat afgesproken is de parkeerplaatsen optimaal uitwisselbaar te houden ten behoeve van de bezoekers van de omliggende functies.

De inspraak heeft geen aanleiding gegeven de inhoud van dit bestemmingsplan te wijzigen.

Bijlagen

Bijlage 1 Commentaarnota Inspraak