WTC Utrecht, Stationsgebied

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 29 januari 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein vastgesteld. In dit bestemmingsplan is de integrale herontwikkeling van het Jaarbeursplein mogelijk gemaakt. Hierbij ging het om drie gebouwde ontwikkelingen: het Jaarbeurspleingebouw, nieuwbouw op de plek van het kantoor Leeuwensteyn en de ondergrondse Jaarbeurspleingarage.

Aangezien de herontwikkeling Leeuwensteyn nog niet voldoende was uitgekristalliseerd bij vaststelling van het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein is hiervoor in de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Inmiddels zijn de plannen om Leeuwensteyn te vervangen door een gebouw voor het World Trade Center Utrecht (WTC Utrecht) ver gevorderd en heeft de ontwikkelaar verzocht om het onderhavige wijzigingsplan WTC Utrecht, Stationsgebied op te stellen. Het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid is nodig omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan niet toereikend zijn voor de beoogde herontwikkeling van WTC Utrecht. Het bouwvlak, de bouwhoogte en het maximale brutovloeroppervlakte voor de functie kantoor dienen verruimd te worden, daarnaast worden tevens commerciele functies toegevoegd.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het wijzigingsplan is de nieuwe ontwikkeling van het WTC Utrecht planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door het Stationsplein West aan de zuidzijde, het Jaarbeursplein aan de westzijde, de HOV-baan Mineurslaan aan de noord- en oostzijde (afbeelding 1).
Afbeelding 1: Begrenzing

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

Het beleid dat relevant is voor de ontwikkeling van het WTC Utrecht is in zijn geheel opgenomen in het op 29 januari 2015 vastgestelde bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier Jaarbeursplein. Dit beleid is nog actueel.
Specifiek ten aanzien van de Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)) wordt opgemerkt dat in het moederplan de aanvaardbaarheid van de beoogde wijzigingen conform de wijzigingsbevoegdheid is beschouwd.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Projectbeschrijving

Bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden
Voor de locatie van het bestaande Leeuwensteyngebouw is een Voorlopig Ontwerp opgesteld dat de sloop van het bestaande gebouw als uitgangspunt neemt. Conform het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier Jaarbeursplein was louter een kantoorgebouw toegestaan met een maximaal brutovloeroppervlak van 8.925 m2, waarbij de bouwhoogte maximaal 32 meter was.

Afbeelding 2: bestaande bouwvlak


Bouw- en gebruiksmogelijkheden wijzigingsplan WTC Utrecht
Het wijzigingsplan WTC Utrecht biedt naast een verruiming van het bouwvlak ten behoeve van de bestemming kantoor ook een uitbreiding van het maximale brutovloeroppervlak van 30.000 m2 voor de kantoorfunctie en biedt daarnaast tevens ruimte aan de functies detailhandel, horeca en dienstverlening tot een gezamenlijk maximaal brutovloeroppervlak van 2.000 m2,. De maximale bouwhoogte van het beoogde gebouw is 77 meter.

Figuur 3: Bouwvlak WTC Utrecht

Het WTC krijgt aan alle zijden representatieve gevels. De representatieve en publiekaantrekkende functies zijn zo veel mogelijk voorzien op het (verhoogde) maaiveldniveau. Het gebouw zal zowel vanaf het Jaarbeursplein, als vanaf het verhoogde maaiveld aan de zijde van het station en het stadskantoor, het Stationsplein West/ forum, bereikbaar zijn.

Figuur 4: Sfeerimpressie WTC Utrecht

De ingang naar de kantoren komt op het niveau van het verhoogde maaiveld, om zoveel mogelijk bewegingen in het gebouw vanuit buiten te creëren. De plinten aan het Jaarbeursplein zullen gevuld worden met de functies horeca, detailhandel en dienstverlening die zowel de levendigheid van de plint als het Jaarbeursplein vergroten.

Zichtlijnen
Bij de vaststelling van het moederplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein werd de motie 2013/MO71 "Zichtlijnen OVT-Lombok Herstellen en Bewaken" (zie bijlage), aangenomen. Naar aanleiding daarvan is op 25 november 2014 overleg geweest met partijen in het paviljoen Op Westplein. Tijdens dit overleg is informatie gedeeld en een presentatie gegeven van de bestaande zichtrelatie en de toekomstige situatie na beoogde realisatie van het WTC Utrecht.

De zichtrelatie tussen Stationsplein West/ Jaarbeursplein en de bebouwing op de Kop van Lombok blijft in het wijzigingsplan ongewijzigd ten opzichte van hetgeen hierover is bepaald in het bestemmingsplan. Dit betekent dat vanaf verschillende gezichtspunten vanaf Stationsplein West / Jaarbeursplein zicht blijft bestaan op de bebouwing op de Kop van Lombok.

Parkeren
Voor het autoparkeren vanuit het WTC Utrecht wordt gebruik gemaakt van de toekomstige Jaarbeurspleingarage. De parkeervraag zal conform de normen uit de Nota parkeren en stallen (2013) worden geaccommodeerd in de Jaarbeurspleingarage. De Jaarbeurspleingarage zal gebouwd worden direct naast het WTC en heeft voldoende capaciteit om duurzaam en structureel te voldoen aan de parkeervraag. Tevens zijn contractuele afspraken gemaakt om de noodzakelijke parkeerplaatsen voor het WTC in de Jaarbeurspleingarage te accommoderen.
Het fietspakeren wordt wel opgelost in het WTC.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de milieuaspecten die nader zijn bestudeerd in het kader van het wijzigingsplan. Voor wat betreft de overige aspecten levert dit wijzigingsplan geen andere conclusies op dan reeds vermeld in het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier Jaarbeursplein
 

4.2 Flora en fauna

Kader
In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan/ wijzigingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan.

Plansituatie
In opdracht van AM Real Estate Development heeft Tauw onderzoek gedaan naar de consequenties van natuurwetgeving voor de ontwikkeling van het WTC gebouw (zie bijlage Natuurtoets ontwikkeling WTC 2 april 2015). In 2009 is voor het totale stationsgebied al ecologisch onderzoek uitgevoerd en in 2012 nogmaals voor het gebouw Cranenborgh (Tauw, 2009; Tauw 2012). Van het toenmalige plangebied worden nu alleen de ontwikkelingen van het WTC gebouw op de locatie Leeuwensteijn getoetst.

De planlocatie ligt niet in Natura 2000-gebied en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Gezien de aard van de plannen, de beperkte invloedsfeer en de grote afstanden tot Natura 2000- gebieden en de EHS, worden effecten op deze gebieden op voorhand uitgesloten. Onze onderzoekswerkzaamheden bestaan daarom alleen uit een oriënterende toetsing aan de Flora- en faunawet (Ffw).

Toetsing van de beoogde ingreep aan door de Ffw beschermde natuurwaarden laat zien dat voor geen van de beschermde soorten een negatief effect verwacht wordt. Nader (veld)onderzoek naar de aanwezigheid van en het gebruik van de planlocatie door beschermde soorten is daarom niet nodig. Een ontheffing van de Ffw is evenmin nodig. Vanuit de Ffw gelden daarom met uitzondering van de zorgplicht, geen beperkingen voor de beoogde ontwikkeling. Wel moet bij de sloop van de bebouwing rekening worden gehouden met algemene broedvogels.

Op basis van vorenstaande kan geconcluceerd worden dat de Flora en Faunawet geen belemmering vormt voor vaststelling n uitvoering van dit wijzigingsplan.

4.3 Kwaliteit van de leefomgeving

In het Van Sijpesteijnkwartier en omgeving zijn en komen hoge gebouwen. Daarom bestaat er in dit gebied extra aandacht voor het windklimaat. Omdat het Jaarbeursplein en directe omgeving naast een transportfunctie ook een verblijfsfunctie heeft, is het doel een zo gunstig mogelijk windklimaat, bijvoorbeeld door middel van setbacks, luifels, beplanting, etc.. De beoordeling van windklimaat is overigens tijd- en situationeel bepaald. De wind kan snerpend zijn (in guur weer) en tegelijkertijd in de zomerhitte, verkoeling brengen. Een stevig windklimaat bevordert luchtcirculatie en daarmee schone lucht. Het algemene onderzoek op het gebied van windhinder is opgenomen in het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein (zie bijlage Windklimaatonderzoek bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier, 13 december 2013). Specifiek voor onderhavig wijzigingsplan WTC Utrecht is het Voorlopig Ontwerp aanvullend getoetst op het gebied van windhinder (zie bijlage Windklimaat WTC Utrecht, 16 april 2015).

Plansituatie
Het onderzoek Windklimaat WTC Utrecht, 16 april 2015 van gespecialiseerd advesbureau Peutz laat zien dat er ondanks plaatselijke verschillen geen overtuigende verslechtering of verbetering van het windklimaat optreedt ten opzichte van het onderzochte bestemmingsplanvolume.

Op de posities met de hoogste waarden blijven de verschillen zowel in negatieve als positieve zin beperkt tot een paar procentpunt. Het aantal meetpunten met een verbetering is groter dan het aantal meetpunten met een verslechtering. De gemiddelde hinderkans over alle meetpunten bezien wijzigt niet. Op de meeste meetpunten blijft daarnaast de beoordeling (goed, matig of slecht) ongewijzigd. Bij de gebouwhoek van het Jaarbeurspleingebouw vervalt het beperkt risico op windgevaar.

Qua absolute waarde kan er, afhankelijk van de aanwezigheid en vormgeving van de overige geplande bouwdelen alsmede de terreininrichting een verschil optreden met de werkelijke windsituatie. Daarnaast zijn er op gebouwniveau mogelijkheden voor windafschermende maatregelen bij de gebouwentrees.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
De gronden waar dit wijzigingsplan betrekking op heeft, zijn gronden in eigendom van de gemeente Utrecht. Het kostenverhaal, voor het deel waar de kantoren en commerciële functies gerealiseerd worden, is door middel van de gronduitgifte en via Bilaterale Project Overeenkomst (BPO) d.d. 23 maart 2015 verzekerd. De aanleg en inrichting van het openbaar gebied en de kostenaspecten ervan zijn verantwoord in de grondexploitatie Stationsgebied. Het ligt in de lijn der verwachting dat op de ontwikkeling van het WTC, Utrecht een positief rendement gehaald kan worden, waarbij de initiatiefnemer in staat geacht mag worden het project te realiseren. De ambtelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen worden door middel van leges gedekt.

Indien er (b.v. bij een ontheffing) kosten zijn die op grond van artikel 6.13 Wro dienen te worden verhaald, dan zal uitsluitend worden meegewerkt (aan deze ontheffing) nadat er een overeenkomst is gesloten.

Gezien het voorgaande is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

Planschade
Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Planschadeclaims kunnen voortvloeien uit het plan en zijn op voorhand niet uit te sluiten. De gemeente zal daarom bij iedere aanvraag bezien of er planschade kan ontstaan.Het eventuele risico op planschade is middels het sluiten van de BPO bij de initiatiefnemer verhaald.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpwijzigingsplan wordt op grond van de Wet ruimtelijke ordening gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Eventueel ingekomen zienswijzen worden beantwoord. Met inachtneming van de zienswijzen stelt het college van Burgemeesters en wethouders vervolgens het wijzigingsplan vast.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Planvorm

Het wijzigingsplan WTC Utrecht vindt zijn grondslag in het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein, het moederplan. Dit wijzigingsplan heeft uitsluitend betrekking op het bouwvlak behorende bij het WTC Utrecht. Het plan voorziet voor wat betreft deze bestemming in een wijziging op de verbeelding en een wijziging van de regels voor de WTC Utrecht-locatie van de bestemming Kantoor die in lid 3.4.1 onder b zijn gegeven.

De bestemmingen kantoor (met functieaanduiding specifieke vorm van kantoor - kantoor -2) en de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied wordt gewijzigd in een (nieuwe) bestemming kantoor.

Conform het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier Jaarbeursplein was louter een kantoorgebouw toegestaan met een maximaal brutovloeroppervlak van 8.925 m2, waarbij de bouwhoogte maximaal 32 meter was. En op de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied was louter gebruik en bebouwing ten dienste van die functie toegestaan.

Door bovengenoemde functies te wijzigen in een (nieuwe) bestemming kantoor en de verbeelding aan te passen is het mogelijk om op de gronden een groter en hoger kantoorgebouw op te richten met commerciele functies. Het maximale brutovloeroppervlak van de kantoorfunctie is 30.000 m2 en daarnaast kunnen commerciele functies als detailhandel, horeca en dienstverlening worden opgericht tot een gezamenlijk maximaal brutovloeroppervlak van 2.000 m2,. De maximale bouwhoogte van het beoogde gebouw is 77 meter.

De overige regels van het moederplan blijven verder onverminderd van kracht.